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第一篇：關(guān)于審理買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見

關(guān)于審理買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見（討論稿）

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（一）》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律規(guī)定，結(jié)合本院審判實際，就審理買賣合同糾紛案件，提出以下指導(dǎo)意見：

一、訴訟主體的審查

(一)一般性審查

1、對當(dāng)事人訴訟主體資格進行審查，應(yīng)注意對當(dāng)事人身份真實性、姓名或名稱的準(zhǔn)確性，以及其民事行為能力和民事訴訟行為能力的審查。

2、當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)當(dāng)提交身份證、戶口簿、出生證明等身份證明資料；當(dāng)事人為法人或其他組織的，應(yīng)提交營業(yè)執(zhí)照副本、工商登記檔案、社團資格登記證等登記資料；當(dāng)事人名稱在訴爭的法律事實發(fā)生后發(fā)生變更的，應(yīng)以變更登記資料為依據(jù)。

3、通過對當(dāng)事人訴訟主體資格的審查，除應(yīng)確定各方當(dāng)事人是否符合法律規(guī)定的訴訟主體資格外，還應(yīng)查明是否存在訴狀中所列訴訟主體與實際參加訴訟的主體不一致、訴狀中所載明的作為訴訟當(dāng)事人的自然人的姓名與其身份證載明的姓名不同、法人或其他組織名稱與其公章使用的名稱不符的情況，以及因訴狀中載明的當(dāng)事人出生日期不準(zhǔn)確而影響對其民事行為能力和民事訴訟行為能力認(rèn)定的情況。

4、向被告送達起訴狀副本前，發(fā)現(xiàn)原告訴狀中所寫的被告姓名或名稱與被告身份證、工商登記材料登記、公章上使用的姓名或名稱不一致的，應(yīng)征求原告是否更正的意見，原告同意更正的，應(yīng)準(zhǔn)許其更正；原告不同意更正，且向被告送達訴狀后，被告也認(rèn)為原告起訴的名稱與其實際名稱不一致的，裁定駁回起訴。向被告送達起訴狀副本后發(fā)現(xiàn)上述錯誤的，原、被告均同意更正的，應(yīng)準(zhǔn)予其更正；原、被告其中一方不同意更正的，應(yīng)裁定駁回原告起訴。征求原、被告意見和進行相關(guān)更正的情況應(yīng)記錄在案。

5、經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，原告起訴的被告或第三人為自然人，而不具備訴訟行為能力的，應(yīng)書面通知該被告或第三人的法定代理人參加訴訟；原告不具備民事行為能力的，通知其法定代理人，其法定代理人同意參加訴訟的，由其法定代理人參加訴訟，其法定代理人不同意起訴的，裁定駁回其起訴。

(二)應(yīng)注意的問題

買賣合同糾紛案件，在訴訟主體方面常遇到的難點是在認(rèn)定有關(guān)行為是職務(wù)行為還是個人行為時的主體追加問題。

經(jīng)初步審查，在認(rèn)定職務(wù)行為還是個人行為方面難以確認(rèn)的，原告僅起訴單位或個人的，應(yīng)詢問原告是否追加被告，如原告不同意追加，則應(yīng)在查明案情的基礎(chǔ)上對是否支持原告的訴訟請求作出判決或裁定；如原告申請追加，則應(yīng)依法追加被告，并全面查清事實，對是職務(wù)行為還是個人行為作出認(rèn)定，并依法對責(zé)任人作出裁判。

二、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交的證據(jù)及舉證責(zé)任分配

（一）舉證要點

1、證明當(dāng)事人訴訟主體資格的證據(jù)：

（1）當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)提交身份證明資料，如身份證、戶口簿、暫住證等；

（2）當(dāng)事人為法人或其他經(jīng)濟組織的，應(yīng)提交主體登記資料，如工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商登記機關(guān)出具的工商注冊資料、社團法人登記證等；

（3）當(dāng)事人在訟爭的法律事實發(fā)生后曾有名稱變更或分立、合并的，應(yīng)提交變更登記資料。

2、證明買賣合同關(guān)系及從屬的擔(dān)保合同關(guān)系成立的證據(jù)：（1）買賣合同；（2）訂（定）貨單；（3）證明邀約、承諾生效的信函、數(shù)據(jù)電文（包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等）（4）證明口頭合同成立和生效的證據(jù)，如證人證言、實際履行憑證等；（5）證明擔(dān)保合同關(guān)系的保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同、定金合同或交付定金的憑證、保函等。

3、證明合同履行情況的證據(jù)：（1）交、收貨憑證：交貨單、送貨單、提貨單、收貨單、入庫單、倉單、運單等；（2）貨款收支憑證：收據(jù)、銀行付款憑證、發(fā)票等；（3）證明拖欠貨款的證據(jù)：結(jié)算清單、欠條、還款計劃、還款承諾書、證明欠貨款事實的信函等；（4）收貨方提出質(zhì)量異議的信函、證人證言、有關(guān)單位的證明、檢驗報告、客戶投訴、退貨和索賠的證據(jù)；（5）合同約定向第三人履行或第三人履行的，則提交第三人關(guān)于合同履行情況的證明及相應(yīng)憑證。

4、當(dāng)事人訴訟請求的計算清單，并注明計算方法、公式、依據(jù)等。

（二）舉證責(zé)任分配：

買賣合同糾紛，以誰主張誰舉證為原則。

1、對原始證據(jù)證明力的認(rèn)定及鑒定問題

被告對原告提交證據(jù)上的簽名的真實性不予認(rèn)可，因原告已經(jīng)提供了原始債權(quán)憑證，被告對此予以否認(rèn)，應(yīng)由被告申請鑒定，被告也最便于提供檢材，不申請鑒定的，則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

2、被告對原告提交證據(jù)上的公章的真實性不予認(rèn)可，舉證責(zé)任如何分配

如果被告不認(rèn)可其有這枚公章，因在此情況下，要求被告舉證基本上屬于客觀上不能，則應(yīng)由原告進一步舉證，比如查被告的工商檔案材料、被告對外使用該公章的證據(jù)（租賃合同、買賣合同、欠條、文件等等）；如果被告認(rèn)為該枚公章是假的，與其手中公章不一致，則應(yīng)由被告承擔(dān)舉證責(zé)任，提供真實公章樣本，申請鑒定。

如果被告不認(rèn)可其有該枚公章，但其認(rèn)可與原告間存在業(yè)務(wù)關(guān)系，也存在欠款關(guān)系，只是對數(shù)額和公章存有異議，則不能把舉證責(zé)任完全分配給原告，被告應(yīng)就其欠款事實進行進一步舉證。

三、案件的主要爭議焦點

通常情況下，買賣合同糾紛案件的主要爭議焦點有以下幾個方面：

1、買賣關(guān)系是否存在、是否存在無效的情形。

2、買賣合同標(biāo)的物質(zhì)量對于付款的影響。

3、買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)情況：

（1）出賣人是標(biāo)的物的所有人，還是合法占有人或非法占有人。

（2）財產(chǎn)所有關(guān)系是單一所有還是共同所有。

（3）買賣關(guān)系發(fā)生后當(dāng)事人對標(biāo)的物的占有使用情況。

4、買賣關(guān)系的形成情況：

（1）雙方建立買賣關(guān)系的時間、地點，有無書面協(xié)議。

（2）買賣關(guān)系的建立是否系當(dāng)事人的真實意思表示，有無欺詐、脅迫、乘人之?；蛑卮笳`解等違背當(dāng)事人真實意思的行為。

（3）買賣雙方對標(biāo)的物的質(zhì)量要求、價款支付方法、權(quán)利轉(zhuǎn)移時間、標(biāo)的物交付日期及違約責(zé)任是否約定明確。

（4）有無規(guī)避法律、惡意串通，損害國家、集體和他人利益，違反法律或社會公共利益等違法行為。

（5）需要辦理登記手續(xù)的，是否按規(guī)定辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

5、債務(wù)人履行債務(wù)的情況：

（1）出賣人是否按約定的時間、地點、交付方法將符合質(zhì)量要求的標(biāo)的物交付給買受人。

（2）買受人是否按約定的時間、地點、方法接受標(biāo)的物，交付價款。

（3）當(dāng)事人不履行或不適當(dāng)履行合同的原因，違約方的主觀過錯情況，有無不可抗力的原因。

（4）當(dāng)事人有無繼續(xù)履約的能力。

四、法律關(guān)系性質(zhì)及效力的認(rèn)定問題

合同無效的情況應(yīng)在合同法第五十二條規(guī)定的條件下嚴(yán)格適用。從當(dāng)前鼓勵交易的立法目的出發(fā)，一般不輕易認(rèn)定合同無效。當(dāng)事人超越經(jīng)營范圍訂立合同，人民法院不因此認(rèn)定合同無效。但違反國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營規(guī)定的除外。

五、案件相關(guān)事實的認(rèn)定

（一）買賣合同中職務(wù)行為的認(rèn)定

經(jīng)初步審查，在認(rèn)定職務(wù)行為還是個人行為方面有爭議的，以下幾種具體情況應(yīng)予充分注意：

1、只有業(yè)務(wù)員簽字，沒有注明單位名稱的，或是雖然注明了單位名稱，但未加蓋單位公章的的情況下，如單位予以認(rèn)可，則認(rèn)定職務(wù)行為；如單位不予認(rèn)可，則要看債權(quán)人或是業(yè)務(wù)員的舉證情況，要適時引導(dǎo)當(dāng)事人進行舉證，債權(quán)人或業(yè)務(wù)員有證據(jù)證明系單位欠款的，認(rèn)定為職務(wù)行為，否則只由業(yè)務(wù)員個人承擔(dān)責(zé)任。

2、長期買賣業(yè)務(wù)中的負(fù)責(zé)人或采購人在離開公司后以單位名義為債權(quán)人出具欠條或帳務(wù)清單、購貨清單等材料時，如單位追認(rèn)，自無爭議；如單位不予認(rèn)可，則需債權(quán)人舉證，如符合表見代理的特征，則可以認(rèn)定職務(wù)行為有效，如無證據(jù)證明，僅憑此條主張權(quán)利，則不能認(rèn)定為職務(wù)行為。

3、長期買賣業(yè)務(wù)中的負(fù)責(zé)人或采購人未離開公司，只是調(diào)離原來的部門，雖然其所出具的欠條的可信度大于離開公司后的可信度，但在公司不予認(rèn)可的情況下，債權(quán)人仍要承擔(dān)舉證責(zé)任，提供其他相關(guān)材料予以佐證。

4、債權(quán)人向工地運送建筑用材料，個人給出具欠條的，如能證明債務(wù)人單位當(dāng)時有該工地、材料也送至該工地、單位當(dāng)時在該工地也有該職工，一般可認(rèn)定為職務(wù)行為。如向工地送的是饅頭等生活用品，收到人注明某某公司但未加蓋公章的，如單位不予認(rèn)可，則應(yīng)對該生活用品的使用時間、用量、地點、需求人身份方面具體分析，查明相關(guān)事實，如綜合情況符合工地使用的，則應(yīng)認(rèn)定為職務(wù)行為。

5.其他職務(wù)行為的認(rèn)定。

（二）被告帳面記載和發(fā)票記載的名稱與主張權(quán)利人不一致時的事實認(rèn)定問題

實踐中，時常有被告帳面記載的是欠某某單位款，業(yè)務(wù)往來時的發(fā)票也是該單位開具的，但主張權(quán)利人是個人，被告認(rèn)可是與發(fā)票上記載的單位發(fā)生的業(yè)務(wù)關(guān)系，不認(rèn)可與個人間的買賣法律關(guān)系。

在單位出具證明證實欠款屬于個人債權(quán)的情況下，個人持有相關(guān)債權(quán)憑證，應(yīng)認(rèn)定個人與被告間存在買賣法律關(guān)系，個人有權(quán)主張欠款。

（三）發(fā)票能否作為付款憑證的問題

根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三條：本辦法所稱發(fā)票，是指在購銷商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中，開具、收取的收付款憑證。故發(fā)票應(yīng)作為付款憑證。

現(xiàn)實生活中，發(fā)票與付款脫節(jié)的情況經(jīng)常存在。對收到發(fā)票，給對方出具了收到條，但沒有注明未付款的，被告主張已給付貨款或是不到庭答辯的，應(yīng)考慮雙方的合同約定及交易習(xí)慣，原告僅憑一發(fā)票收到條主張欠款事實的，對欠款事實不能認(rèn)定，有其他證據(jù)的，應(yīng)綜合其他證據(jù)進行認(rèn)定。

如發(fā)票收到條上注明“收到發(fā)票，款未付”字樣的，則應(yīng)認(rèn)定欠款事實。

（四）債權(quán)轉(zhuǎn)讓的認(rèn)定與處理

《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第八十條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。”債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為中需注意兩個問題：

一是雙務(wù)合同中雙方當(dāng)事人互享權(quán)利、互負(fù)義務(wù)，比如轉(zhuǎn)讓時可能涉及諸如質(zhì)量、折扣、維修等方面時，能否將債權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓的問題。

互負(fù)義務(wù)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓，一是涉及合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)，二是涉及可能侵害債務(wù)人的利益，應(yīng)從嚴(yán)掌握。如實務(wù)中，有的公司把債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了第三方，第三方現(xiàn)向債務(wù)人主張權(quán)利，但債權(quán)債務(wù)人之間可能還存在很多如折扣、維修等問題的爭議，且原債權(quán)人已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)，原債權(quán)人在債權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍保留其應(yīng)負(fù)之債務(wù)，但債務(wù)人實現(xiàn)其權(quán)利已基本為客觀上所不能，這種情況下應(yīng)認(rèn)定單獨轉(zhuǎn)讓權(quán)利損害了債務(wù)人利益，轉(zhuǎn)讓行為無效。

二是債權(quán)轉(zhuǎn)讓的通知義務(wù)問題

1、不能把提起訴訟視為通知的一種方式。根據(jù)合同法第八十條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)通知。未經(jīng)通知，轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生法律效力，自然受讓人也無權(quán)直接向債務(wù)人主張權(quán)利，也就談不上提起訴訟可視為通知的問題。

2、通知義務(wù)的履行問題。債權(quán)人向債務(wù)人郵寄了轉(zhuǎn)讓通知，但債務(wù)人不承認(rèn)已收到，應(yīng)由債權(quán)人承擔(dān)舉證責(zé)任，但對債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知義務(wù)的審查，不宜過于嚴(yán)格，一般要求有特快專遞或掛號信回執(zhí)即可。

3、履行通知義務(wù)的主體。債權(quán)人應(yīng)當(dāng)負(fù)有通知義務(wù)，也可由受讓人把加蓋有債權(quán)人公章的債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知代為送達給債務(wù)人，受讓人直接送達自己制作的通知材料不能產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓的法律效果。

(五)違約責(zé)任

違約金責(zé)任方式的適用原則是“當(dāng)事人約定”原則。

當(dāng)事人有違約金約定的，債務(wù)人應(yīng)支付違約金。有約定標(biāo)準(zhǔn)的，從約定；未約定標(biāo)準(zhǔn)的，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

當(dāng)事人有違約金約定的情形，根據(jù)《合同法》第一百六十一條，買受人應(yīng)當(dāng)按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或約定不明確的，依照本法第六十條的規(guī)定仍不能確定的，買受人應(yīng)當(dāng)在收到標(biāo)的物或者提取標(biāo)的物單證的同時支付。對有付款期限的，按約定；未約定付款期限的，按法定，即在收到標(biāo)的物或提取標(biāo)的物單證的同時支付，否則自次日起即應(yīng)負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。

當(dāng)事人未約定應(yīng)當(dāng)支付違約金的，不適用違約金責(zé)任方式，僅可賠償實際經(jīng)濟損失，標(biāo)準(zhǔn)可參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)活期存款利息或是一年期流動資金貸款利息計算，兩種標(biāo)準(zhǔn)均可，以當(dāng)事人主張為準(zhǔn)。

原告主張雙方約定的違約金過低的，應(yīng)提供證明其直接損失的證據(jù)，不能證明的，不予支持；能證明的，以其損失為上限作調(diào)整。被告主張約定的違約金過高的，法院根據(jù)情況調(diào)整時應(yīng)以違約金幅度為限，對于因時間的積累導(dǎo)致違約金過高的，不予調(diào)整；其他情形需要調(diào)整時，不應(yīng)高于人民法院規(guī)定的金融機構(gòu)逾期貸款利率的四倍。

六、本類案件中關(guān)于車輛買賣合同和房屋買賣合同效力認(rèn)定問題

（一）審理汽車買賣合同糾紛案件，不能以《舊機動車交易管理辦法》作為認(rèn)定汽車買賣合同無效的依據(jù)。

《舊機動車交易管理辦法》規(guī)定“舊機動車交易必須在批準(zhǔn)的舊機動車交易中心進行或辦理車輛轉(zhuǎn)籍過戶登記手續(xù)，買賣合同方能生效”，該辦法是國務(wù)院貿(mào)易部于1998年3月9日頒布的部門規(guī)章，不屬于行政法規(guī)。目前，法律和行政法規(guī)并未對未辦理轉(zhuǎn)籍過戶登記手續(xù)買賣合同不能生效作出明確限制，故不能以此作為判決合同無效的法律依據(jù)。

（二）當(dāng)事人將自己所購但還未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的房屋賣于他人，買賣合同的效力問題。

1、《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣的規(guī)定，不是《合同法》第52條認(rèn)定合同無效的強制性條款?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術(shù)上多用“不得”等字樣來表達方便行政的寓意。同時在立法的內(nèi)容上也沒有充分考慮到當(dāng)下的商品房交易狀況，有滯后性；從《合同法》鼓勵交易的原則出發(fā)，對實踐中此類買賣合同都認(rèn)定為無效不利于物的價值的有效、充分使用，在審判實踐中，應(yīng)盡量減小合同無效的范圍。因此，不宜以買賣合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強制性規(guī)定而認(rèn)定其無效。

2、此種轉(zhuǎn)讓房屋的行為是否是無權(quán)處分而成為效力待定的合同。

此種情況下，出賣人合法取得了對房屋的直接占有，其轉(zhuǎn)讓該房屋的行為是有權(quán)處分，不是無權(quán)處分，買賣合同不應(yīng)當(dāng)因此認(rèn)定為效力待定。

七、本類案件判決主文的標(biāo)準(zhǔn)化表述

(一)支持原告訴訟請求時的表述：

一、被告XXX于本判決生效之日起X日內(nèi)給付原告XXX貨款XXX元。

二、被告XXX于本判決生效之日起X日內(nèi)支付原告違約金，自XXX起至本判決確定的給付之日止，按XXX計算。

(二)不支持原告訴訟請求時的表述：

駁回原告XXX的訴訟請求。

(三)當(dāng)事人請求確認(rèn)買賣合同無效時的表述：

一、原告XXX與被告XXX于XX年XX月XX日簽訂的XXXX合同無效。

二、原告(或被告)于本判決生效之日起X日內(nèi)返還被告(或原告)合同價款XXXX元(或XXX物)。

(四)當(dāng)事人要求解除合同并各自返還財產(chǎn)時的表述：

一、解除原告XXX與被告XXX于XX年XX月XX日簽訂的XXXX合同。

二、原告(或被告)于本判決生效之日起X日內(nèi)返還被告(或原告)合同價款XXXX元(或XXX物)。

第二篇：手個人車輛買賣合同

甲方(出賣人)： 身份證號碼：

住所：

乙方(買受人)： 身份證號碼：

住所：

甲乙雙方經(jīng)過平等協(xié)商就乙方購買甲方車輛等相關(guān)事宜達成如下協(xié)議：

第一條 基本情況

甲方自愿將其享有所有權(quán)的.車輛有償轉(zhuǎn)讓給乙方。車輛信息如下：

車主名稱：_ _;號牌號碼：_ _;廠牌型號：_ ;發(fā)動機號：;車架號：

第二條 購車款項的約定

購車款為_ _元(大寫：_ _)。

第三條 購車款的支付

1、乙方于月同甲方當(dāng)面驗收車輛及車輛相關(guān)手續(xù)，如果乙方需要辦理車輛過戶、轉(zhuǎn)籍手續(xù)，那么甲方接到乙方通知后，應(yīng)無條件協(xié)助乙方辦理車輛過戶。車輛過戶過程中發(fā)生的費用由_乙方_承擔(dān)。

第四條 甲乙方責(zé)任

1、車輛在月時之前發(fā)生的交通事故及違章都由甲方負(fù)責(zé)。

2、車輛在月之后發(fā)生的交通事故、違章以及一切與黑_ _車輛有關(guān)事宜都由乙方負(fù)責(zé)。

第五條 其他

1、 本合同一式兩份。本合同在雙方簽字后生效。

2、 車款一次付清，賣方提供車輛過戶手續(xù)。

甲方：

乙方：

第三篇：手個人車輛買賣合同

賣方(以下稱甲方)：

買方(以下稱乙方)：

甲、乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，在自愿、公平、有償?shù)脑瓌t下達成如下買賣協(xié)議：

一、乙方愿購買甲方所擁有的報廢車輛 ，車號為，發(fā)動機號為，車架號為 。 甲方必須保證該報廢車輛無任何債權(quán)、經(jīng)濟糾紛，如有甲方負(fù)全部責(zé)任。

二、乙方接車時一次性付清全部車款，車款為 。乙方接車付款后，該車與甲方無任何關(guān)系，

三、該車屬于報廢車輛，雙方成交后不得反悔，如有違約，違約方負(fù)全部責(zé)任，

四、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方簽字后即生效。甲、乙雙方不得單方面終止變更協(xié)議，不得違約。

甲方(簽字、手印) 電話：

乙方(簽字、手印) 電話：

年 月 日

第四篇：安徽省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見

安徽省高級人民法院

關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見

(2012年3月5日安徽省高級人民法院審判委員會民事執(zhí)行專業(yè)委員會第1次會

議通過）

為正確審理房屋買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國民事訴訟法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）等法律法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，結(jié)合本省民事審判實際，制定本意見。

一、關(guān)于新建商品房買賣合同糾紛

1、當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購書、購房意向書等協(xié)議雖然不具備《解釋》第五條規(guī)定的條件，但已經(jīng)明確了擬購商品房的位置、面積、價款且能夠?qū)嶋H履行的，可以認(rèn)定為商品房買賣合同。但當(dāng)事人明確約定認(rèn)購書、購房意向書等協(xié)議僅為預(yù)約合同的除外。

人民法院對認(rèn)購書、購房意向書等協(xié)議性質(zhì)作出的認(rèn)定，不影響一方當(dāng)事人根據(jù)協(xié)議中定金條款的約定，向可歸責(zé)的另一方當(dāng)事人主張適用定金罰則。

2、當(dāng)事人以期房不能轉(zhuǎn)讓為由請求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的，一般不予支持；轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓合同履行期限屆滿時仍未取得房屋所有權(quán)，致使受讓人不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人請求解除合同并要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。

3、出賣人就同一房屋分別與數(shù)個買受人簽訂買賣合同，在合同均為有效且買受人均主張出賣人履行合同轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的情況下，一般應(yīng)按照以下順序確定買受人的權(quán)利保護順位：

（1）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；

（2）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記或合同備案手續(xù)的；

（3）已經(jīng)合法占有房屋的；

（4）合同實際履行在先的；

（5）均未履行，合同成立在先的。

簽訂房屋買賣合同在先的買受人已經(jīng)合法占有了房屋，出賣人又與后買受人

簽訂合同并辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，除非先買受人能夠舉證證明后買受人在簽訂合同及辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋已被其他買受人先行占有，仍應(yīng)優(yōu)先保護已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的買受人。

4、房屋買賣格式合同約定以“該商品房經(jīng)驗收合格”作為交付條件，一般應(yīng)以出賣人（建設(shè)單位）組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行工程竣工驗收并出具驗收合格的意見作為認(rèn)定房屋經(jīng)驗收合格的依據(jù)。但規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城建檔案管理等專門管理部門尚未出具認(rèn)可性意見的，不應(yīng)認(rèn)定房屋已經(jīng)驗收合格。

5、出賣人交付的房屋不符合本意見第4條規(guī)定的交付條件，買受人接收了房屋后以出賣人交付房屋時“未經(jīng)驗收合格”為由主張逾期交房違約責(zé)任的，在一審法院辯論終結(jié)前出賣人能夠提供完整的《工程竣工驗收報告》，對買受人的訴訟請求一般不予支持。

6、房屋買賣合同約定出賣人在交付房屋時須提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等文件，出賣人實際交付房屋時未能提供上述文件的，買受人有權(quán)拒絕接收房屋，但買受人接收房屋后又以出賣人未能依約提供上述文件為由主張逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持。

7、買受人以出賣人逾期辦證為由主張違約責(zé)任的，出賣人舉證證明其已于房屋買賣合同約定或《解釋》規(guī)定的辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的最后期限30個工作日前向產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)報送了辦證所需的文件和資料的，對買受人的訴訟請求一般不予支持。

8、房屋買賣合同的當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求對違約金進行調(diào)整，但雙方當(dāng)事人均未舉證證明守約方因違約所造成的實際損失，人民法院可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋

（二）》第二十九條的規(guī)定，結(jié)合案件具體情況，在中國人銀行發(fā)布的同期同類貸款利率四倍的范圍內(nèi)，對約定的違約金進行調(diào)整。

二、關(guān)于城鎮(zhèn)”二手房“買賣合同糾紛

9、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第

（六）項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋

（二）》第十四條規(guī)定的“效力性

強制性規(guī)定”，買受人僅以出賣人簽訂合同時未取得房屋權(quán)屬證書為由請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款第

（二）項的規(guī)定在性質(zhì)上也不屬于上述司法解釋第十四條規(guī)定的“效力性強制性規(guī)定”，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)。

10、房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。

在合同約定的履行期限屆滿時因抵押登記仍未涂銷，導(dǎo)致無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人請求解除合同的，可予支持。買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的，可綜合考慮合同雙方過錯、所造成的損失等因素，確定應(yīng)予承擔(dān)的責(zé)任。

11、當(dāng)事人之間就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，因該數(shù)份合同中關(guān)于房屋價款、履行方式、履行期限等實質(zhì)性內(nèi)容的約定不一致而產(chǎn)生爭議的，人民法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮合同簽訂時間的先后、實際履行情況、同類房屋市場交易價等因素，確定當(dāng)事人的真實意思，認(rèn)定應(yīng)予履行的合同。

12、房屋中介機構(gòu)違反忠實居間義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益，委托人拒絕支付中介服務(wù)費用或請求房屋中介機構(gòu)賠償因此造成的損失的，應(yīng)予支持。

三、關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同糾紛

13、城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織購買農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條和《中華人民共和國土地管理法》第四十三的規(guī)定，認(rèn)定為無效合同。

農(nóng)村房屋買賣合同被認(rèn)定為無效的，可以根據(jù)當(dāng)事人的過錯、所獲利益、賠償能力等情況，判令其承擔(dān)相應(yīng)的締約過失責(zé)任。

14、非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。但買受人在一審法院辯論終結(jié)前取得出賣人所謂的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格且符合其他購買條件的，可以認(rèn)定合同有效。

四、其他問題

15、共有房屋的部分登記權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋，屬于無權(quán)處分行為，其他登記權(quán)利人以轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)其同意為由主張買賣合同無效的，一般予以支持。但買受人有理由相信出賣人有代理權(quán)的除外。

共有房屋登記在一人或部分共有人名下，登記權(quán)利人轉(zhuǎn)讓共有房屋，亦屬于無權(quán)處分行為，其他共有人主張房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條第一款的規(guī)定進一步審查買受人是否構(gòu)成善意取得。

16、房屋買賣合同簽訂后，買受人已交付了全部價款并合法占有了房屋，在申請登記機構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記期間，該買受人對轉(zhuǎn)移登記尚未完成沒有過錯，或者因出賣人原因無法辦理轉(zhuǎn)移登記，出賣人的債權(quán)人請求人民法院查封、拍賣、變賣該房屋，買受人提出異議的，應(yīng)予支持。但有證據(jù)證明買受人與出賣人惡意串通損害債權(quán)人利益的除外。

17、房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人提起確權(quán)之訴，請求確認(rèn)房屋歸其所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)對買受人進行釋明，告知變更訴訟請求為主張出賣人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人堅持不予變更的，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請求。

買受人請求出賣人履行協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記義務(wù)的，不受法律規(guī)定的訴訟時效期間的限制。

18、本意見自下發(fā)之日起施行。

第五篇：手個人車輛買賣合同

轉(zhuǎn)讓方(甲方)：

受讓方(乙方)：

現(xiàn)經(jīng)雙方協(xié)商一致，各不反悔，特訂如下協(xié)議：

一、甲方同意從 年 月 日起轉(zhuǎn)讓 車主的 二輪摩托車一輛給乙方使用及所有權(quán)，車牌號 ;發(fā)動機號 ;車架號;該車轉(zhuǎn)讓前有各種債務(wù)、債務(wù)民事責(zé)任及經(jīng)濟費用的一切由甲方負(fù)責(zé)法律責(zé)任，與乙方無關(guān)，并負(fù)責(zé)乙方的一切經(jīng)濟損失。自 年 月 日轉(zhuǎn)讓給乙方后，圍繞該車發(fā)生的交通責(zé)任或債務(wù)及一切費用由乙方負(fù)責(zé)，與甲方無關(guān)。

二、從協(xié)議簽訂后，甲方即將該車及隨車的各種證件一并移交給乙方。

三、本協(xié)議作為辦理該車過戶登記手續(xù)的依據(jù)。

四、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。有甲、乙雙方簽字后生效。

此據(jù)

中介人：

甲方(賣方)：

乙方(買方)：

年 月 日