第五篇：商品房買賣合同特征

商品房買賣合同作為不動產(chǎn)買賣合同的主要類型，具有如下法律特征：

1、標的物在法律上呈現(xiàn)出復雜的形態(tài)。交易的房屋既可能是已建好的房屋，也可能是尚未竣工的房屋，而且還包括建筑物和小區(qū)的公用設施、設備的所有權(quán)或使用權(quán)。

2、標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為成立條件。我國《合同法》第一百三十三條規(guī)定，標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

3、行政干預強烈。由于土地房屋類不動產(chǎn)價值巨大，對國計民生影響很大，國家對房地產(chǎn)行政監(jiān)管相對較為嚴格。如國家實行登記制度、推行合同示范文本、實行限購政策等。

第六篇：買賣合同:文某商品房買賣合同糾紛一案

重慶市第一中級人民法院民事判決書（2005）渝一中民再終字第372號申請再審人（一審被告、二審上訴人）重慶勇智實業(yè)開發(fā)有限公司，地址重慶市北碚區(qū)東陽鎮(zhèn)下壩路59號。法定代表人明勇智，董事長。委托代理人孫曉于，重慶市紅巖律師事務所律師。被申請人（一審原告、二審被上訴人）文敏芝，女，漢族，1984年5月17日出生，地址重慶市沙坪壩區(qū)鳳天路芳草地B區(qū)5單元302號。委托代理人鄧曉敏，女，1958年2月1日出生，漢族，重慶市公安局沙坪壩區(qū)分局干警，住重慶市沙坪壩區(qū)鳳天路芳草地B區(qū)5單元302號。重慶勇智實業(yè)開發(fā)有限公司（下稱勇智開發(fā)公司）與文敏芝商品房買賣合同糾紛一案，經(jīng)我院作出（2003）渝一中民終字第3245號民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。勇智開發(fā)公司不服，向本院提出再審申請。本院作出（2004）渝一中民監(jiān)字第339號民事裁定書裁定：一、本案由本院另行組成合議庭進行再審；二、再審期間，中止原判決的執(zhí)行。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。勇智開發(fā)公司之委托代理人孫曉于、文敏芝之委托代理人鄧曉敏均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原一審判決認為，原告持有的合同文本與被告持有的雖有不一致之處，但雙方已履行合同的主要義務，是有效的合同，不一致之處應以原告持有的文本為準。被告有義務全面正確地履行。關(guān)于按合同約定開通三個花市通道的請求，由于按約履行會涉及他人的合法權(quán)益，明顯是事實上不能履行的法定情形，故對原告此請求，不予支持。從合同附件五的約定，可以分析得出，相對應是針對二樓樓頂?shù)氖褂妹娣e與產(chǎn)權(quán)登記面積作出的約定，應當理解為一一對應關(guān)系，被告提出非一一對應的觀點，本院不予采納。由于被告沒有提出，也沒有證據(jù)說明不能履行的法定情形，視為有條件履行。又由于被告負有舉證證明樓頂使用面積符合約定的義務，而又未舉證，則本院對原告要求增加樓頂使用面積的請求，予以支持。但因原告的請求不夠具體，宜以9平方米先行主張。被告存在上述違約行為，對原告的利益構(gòu)成損害，應當按約承擔違約責任。被告提出約定的違約金特指延期交房的違約金，是對相關(guān)條款的縮小解釋。由于其解釋沒有充分證據(jù)及理由支撐，本院不予采納。被告還提出約定的違約金標準過高，請求適當減低，由于被告負有舉證證明約定違約金過分高于原告的損失的義務，而被告未舉證，故本院不予支持。據(jù)此，判決：一、被告勇智公司在原告文敏芝購買的沙坪壩區(qū)天陳路54號花市14號房屋的樓頂相對應位置增劃9平方米的樓頂使用面積給文敏芝。二、被告勇智公司按約支付文敏芝違約金33936.60元。上述一、二項，限于本判決生效后五日內(nèi)履行完畢。三、駁回原告文敏芝其他訴訟請求。原二審判決認為，雙方簽訂的合同有效。文敏芝出示的“臨街門面圖”復印圖應認定為系合同附件之一的“分層平面圖”。第一、合同中第十項約定有附件一：《房屋所有權(quán)證》復印件及分層平面圖復印件，文敏芝提交的“臨街門面圖”是合同附件即合同的組成部分。第二、文敏芝出示的“臨街門面圖”其右下角標明了“工程名稱‘天星橋市場改造工程’，圖名‘一層平面’”，從字面上理解，該“臨街門面圖”即為“分層平面圖”。另外，從雙方簽訂的合同和陳述，可見天星橋花市只有一層，即第一層，故“一層平面”即天星橋花市的分層平面圖。第三、作為雙方約定的合同組成部分，勇智公司應提供充分證據(jù)證明此附件不是原合同約定的附圖，但勇智公司無充分證據(jù)證明，故應認定文敏芝提交的附圖為合同附件一的附圖。第四、勇智公司認為房屋產(chǎn)權(quán)證尚未辦理，以此否定分層平面圖，但由于雙方明確將分層平面圖作為合同附件內(nèi)容，勇智公司應按約進行履行。勇智公司不能以尚未辦理產(chǎn)權(quán)證而否認所附分層平面圖，因此，文敏芝提供的“臨街門面圖”復印圖應當認定為是雙方簽訂房屋買賣合同附件的天星橋花市的分層平面圖。勇智公司的該上訴理由不能成立。由于雙方在補充規(guī)定中約定：“業(yè)主享有本市場二樓與該攤位產(chǎn)權(quán)登記面積相對應的室外面積的使用權(quán)”，故文敏芝應當享有與其購買的14號花市房屋之樓頂相一一對應面積部分的使用權(quán)。至于勇智公司認為屋頂實際使用面積有所減少，“相對應”只能是按比例對應，本院認為，房屋屋頂使用面積是否有所減少，不能成為對雙方補充規(guī)定的內(nèi)容進行另行理解的理由。并且勇智公司并未舉證證明房屋屋頂使面積有所減少，故勇智公司的該上訴理由不能成立。由于補充規(guī)定內(nèi)容雖系無償，但其系基于文敏芝購買花市商鋪，為便于經(jīng)營花市所需，經(jīng)協(xié)商由勇智公司提供養(yǎng)護花木所需的場所，它是為購買者經(jīng)營花市商鋪所提供的必備的附屬場地，不屬贈與性質(zhì)。故勇智公司應當按約定補劃樓頂使用權(quán)面積給文敏芝使用。文敏芝請求增加樓頂使用面積不夠具體，原審判決以9平方米先行主張并無不妥。合同約定由違約者按成交價格每日千分之一支付違約金。因合同附件系合同內(nèi)容的組成，對附件內(nèi)容的違反亦構(gòu)成違約，勇智公司違反合同附件約定，應由其承擔違約責任。勇智公司認為雙方約定的違約金是遲延履行違約金，系其對雙方約定的違約責任條款進行的縮小解釋，其理由不能成立，本院不予采納。判決：駁回上訴，維持原判。勇智公司申訴稱：一、原二審判決認定事實不清、適用法律不當，判決確有錯誤，依法應予改判。原二審判決將對方出示的“臨街門面圖”復印件認定為買賣合同附件一“分層平面圖”是錯誤的。文敏芝出示的“臨街門面圖”系從袁泉庚處復印所得，該圖標明了袁泉庚所購商鋪的位置，但沒標明文敏芝所購14號商鋪的位置，連編號也沒有，這顯然不是文敏芝與我司簽訂的附件。雙方簽訂的買賣合同系國家主管部門的示范文本，其附件一是指標的物的《房屋所有權(quán)證》復印件及其分層平面圖復印件。我司是將二手房天星橋市場分零出售，出售時的標的物的房屋所有權(quán)證尚未辦理，其所附的分層平面圖尚不存在，故簽訂合同時根本就沒有附圖。綜上，二審判決偷換概念，將“臨街門面圖”錯定為附件一分層平面圖，認定“臨街門面圖”上標有的三個出入口及相關(guān)長寬數(shù)據(jù)就是天星橋市場花市出入口及相關(guān)長寬數(shù)據(jù)。據(jù)此可知，“臨街門面圖”對我司沒有法律約束力，不能作為本案之依據(jù)。第二、原二審判決我司在文敏芝購買的房屋的樓頂相應位置增劃9平方米的使用面積給文敏芝，這沒有事實和法律依據(jù)，且事實上也不能履行，應當予以改判。（1）雙方簽訂的《關(guān)于市場二樓室外平臺使用的補充規(guī)定》因有違反國家規(guī)定和未經(jīng)全體業(yè)主同意，且我司屬無權(quán)處分行為，故應為無效的；（2）退一步講即使有效，我司已按要求提供了足額面積，不應再向文敏芝提供。（3）事實上，包括文敏芝購買的14號花市在內(nèi)的房屋相對應的樓頂位置使用權(quán)已經(jīng)全部轉(zhuǎn)移給業(yè)主，再給文敏芝增劃9平方米的樓頂使用面積事實上已不可能履行。第三、二審判決我司賠付的違約金系對合同和法律的曲解，是完全錯誤的，應予以改判。合同第六條約定“違約金每日按房地產(chǎn)買賣成交價格的千分之一計算”顯然是遲延履行違約金。即使履行合同有瑕疵，沒有完全履行，文敏芝接受我司移交的房屋后，我司就不應再向文敏芝賠付延遲履行違約金。文敏芝答辯稱：原二審判決程序合法、認定事實清楚、適用法律適當、判決正確。理由：第一、勇智公司擅自涂改雙方所簽訂的買賣合同，即將合同面積由原來的69.4平方米改為80.76平方米、將合同總金額208200元改為242800元，且沒有合同規(guī)定的所附的附件，此事實已經(jīng)質(zhì)證，已經(jīng)人民法院予以確認；第二、關(guān)于雙方簽訂的《關(guān)于市場二樓室外平臺使用的補充規(guī)定》載明“該攤位業(yè)主享有本市場二樓與該攤位產(chǎn)權(quán)登記面積相對應的室外面積的使用權(quán)”，此清楚寫明相對應的面積，也就是說一一對應的面積，而勇智公司稱“相對應”只能是按比例對應，這明顯是對條款的歪曲；第三、關(guān)于違約金。合同第六條約定：“違反合同約定，由違約方按成交價格的千分之一支付”，此已清楚界定了。因為勇智公司把原設計的三個通道更改為二個通道，將其原寬度6.6米更改為3.315米。由此可見，勇智公司之行為減少臨街通道和縮小臨街通道的寬度直接損害了我所購產(chǎn)業(yè)本身的價值和商業(yè)使用價值。故勇智公司理應承擔違約責任。經(jīng)再審查明，2002年10月29日，文敏芝與重慶勇智實業(yè)開發(fā)有限公司簽訂《重慶市房地產(chǎn)買賣合同》約定：勇智開發(fā)公司出售重慶市沙坪壩區(qū)天陳路54號平街一層花市14號非住宅給文敏芝，面積為69.4平方米，單價為人民幣3000；2002年10月29日付108200元、12月30日付10萬元；2002年12月30日移交房屋給文敏芝；在本合同登記后，勇智開發(fā)公司或文敏芝行為違反本合同約定，由違約方支付違約金給對方，違約金每日按房地產(chǎn)買賣成交價格的1‰計算；本物業(yè)的產(chǎn)權(quán)面積以房管部門最終確認的登記面積為準，雙方據(jù)實結(jié)算房價款，附件一欄有《房屋所有權(quán)證》分層平面圖復印件，圖上標有花市三個出入口及通道位置，以及相關(guān)長寬數(shù)據(jù)；附件五欄有《關(guān)于市場二樓室外平臺使用的補充規(guī)定》，該規(guī)定除加有勇智開發(fā)公司公章外，還記載有：該攤位業(yè)主享有本市場二樓與該攤位產(chǎn)權(quán)登記面積相對應的室外面積的使用權(quán)，僅限于花木的養(yǎng)護，但不能在上面搭建任何建筑物或臨時設施，不能超出建筑物允許的承重貨載。此外，雙方還對爭議解決方式、交房標準、房地產(chǎn)權(quán)利歸屬等進行了約定。合同簽訂后，文敏芝按約履行了義務，勇智開發(fā)公司于2003年1月9日移交了房屋并支付了延期交房的違約金。另查明，文敏芝購買的非住宅位于天星橋花市?；ㄊ性O計有三個出入口及相關(guān)通道，勇智開發(fā)公司交房時，第一出入口寬度從原6.6米縮小為3.315米。原第二出入口是住宅樓住戶的出入口，不能通往花市。第三出入口因相關(guān)房產(chǎn)賣與他人，出入口被封閉，不能通往花市。為此，勇智開發(fā)公司又開通一個約2.6米的出入口方便通行。由于花市樓頂有一部分沒有鋪設預制板和開設上下樓梯，而使屋頂實際使用面積與文敏芝理解的屋頂面積未成一一對應關(guān)系，略有減少。本案原一審中勘驗記錄表明通道為三個。上述事實，有重慶市房地產(chǎn)買賣合同、雙方簽訂的《關(guān)于市場二樓室外平臺使用的補充規(guī)定》、原一審勘測記錄和當事人之陳述等為據(jù)。本院認為，針對本案事實和雙方爭執(zhí)焦點，結(jié)合國家有關(guān)法律法規(guī)，作如下評析：關(guān)于“臨街門面圖”是否屬合同附件一的“分層平面圖”的問題。因該圖不屬于與勇智公司簽約時所附，且該圖僅僅標明的是門面的編號、臨街的通道數(shù)量，并沒有標明文敏芝的名字及面積等。本案一審中組織雙方到場對有幾個通道和面積進行了勘測，該勘測記錄表明通道口為三個，但根據(jù)雙方合同的具體情況難以認定該三個出入口對該合同的訂立與價格有著重大影響，故文敏芝對此之理由無事實依據(jù)，其請求不成立。根據(jù)《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》的規(guī)定即：所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房廁所以及院路、上下水設施等，應共同合理使用并承擔相應的義務；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。本案中，該樓室外平臺屬于全體業(yè)主共同共有，勇智公司在與文敏芝簽訂《關(guān)于市場二樓室外平臺使用的補充規(guī)定》前未經(jīng)得全體業(yè)主同意或授權(quán)，如果勇智公司對此的履行會涉及他人的合法權(quán)益，就是事實上不能履行的法定情形，根據(jù)上述法規(guī)規(guī)定，勇智公司屬于無權(quán)處分行為，雙方所簽補充規(guī)定成立，但依法不予保護。故文敏芝要求補足該樓室外平臺使用面積之理由不能成立，其請求于法無據(jù)，不予主張。原一、二審對此適用法律不當，應予以糾正。關(guān)于違約的問題。雙方買賣合同約定交房日期為2002年12月30日，而勇智公司實際交付該房屋的日期為2003年1月9日，故勇智公司遲延交房9天應按每日千分之一約定向文敏芝支付遲延履行違約金。原一、二審判決對違約金之起止日的計算有誤，應予糾正。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十四條和第一百五十三條第一款（二）項之規(guī)定，判決如下：一、撤銷本院（2003）渝一中民終字第3245號民事判決和沙坪壩區(qū)人民法院（2003）沙民初字第1782號民事判決。二、由重慶勇智實業(yè)開發(fā)有限公司按約支付文敏芝遲延交付房屋之違約金2082元，此款于本判決送達之日起十日內(nèi)付清。三、駁回原審原告文敏芝的其他訴訟請求。本案原一審案件受理費1367元、其他訴訟費400元，計1767元；本案原二審案件受理費1367元、其他訴訟費400元，計1767元；合計3534元。由文敏芝負擔2473元，由重慶勇智實業(yè)開發(fā)有限公司負擔1061元（雙方在原一、二審中繳納的訴訟費用，在本案執(zhí)行中相互抵扣）。本判決為終審判決。審判長黃虹審判員林華代理審判員唐代忠二00五年七月十一日書記員李靚

第七篇：關(guān)于處理商品房買賣合同糾紛案應注意的幾個問題的意見

在過去幾年中，本會受理的各種類型的民商事案件中，在數(shù)量上居第一位的是商品房買賣合同糾紛。因此，正確處理商品房買賣合同糾紛案件，對于維護商品房買賣市場秩序、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、公平保護雙方當事人的合法權(quán)益，提高本會的社會聲譽，都具有重要的意義。近段時間，本會在總結(jié)近幾年辦理商品房買賣合同案件的經(jīng)驗教訓基礎上，經(jīng)研究討論，形成了《關(guān)于處理商品房買賣合同糾紛案應注意的幾個問題的意見》，供仲裁庭裁決此類案件時參考。本意見未涉及的商品房買賣合同中的其他糾紛，按人民法院關(guān)于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和國家的其他法律、法規(guī)辦理。一、關(guān)于逾期交房的違約金問題（一）出賣人在房地產(chǎn)竣工驗收合格之前交付房屋，買受人尚未入住的。出賣人在未取得房地產(chǎn)竣工驗收合格證書的情況下將房屋交付買受人使用，違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項和第三十八條的規(guī)定，其交付行為無效，買受人有權(quán)拒絕入住。仲裁庭應當支持買受人依據(jù)《商品房買賣合同》提出的要求出賣人支付逾期交房違約金和賠償損失的仲裁請求。出賣人提出合同約定的逾期交房違約金過分高于買受人實際損失，要求仲裁庭適當減少的。仲裁庭應參照有關(guān)部門規(guī)定的指導租金標準和實際租金或其它損失的情況，以約定的違約金數(shù)額是否超過損失的30%為標準，適當予以調(diào)整，其法律依據(jù)為《合同法》一百一十四條。出賣人未提出上述請求的，依合同裁決。買受人以約定的違約金數(shù)額過分低于因出賣人違約造成的實際損失為由，請求增加的，仲裁庭應在查明事實的基礎上，參照有關(guān)部門規(guī)定的指導租金或?qū)嶋H租金的情況，以實際損失確定其違約金額。買受人未提出上述請求的，依合同裁決。（二）出賣人在房地產(chǎn)竣工驗收之前交付房屋，買受人接受房屋并實際入住的。出賣人在房地產(chǎn)竣工驗收之前交付房屋，買受人接受房屋并實際入住，只要房屋通過了主體質(zhì)量驗收、消防驗收、水電驗收、電梯驗收和燃氣驗收，符合人身、財產(chǎn)安全的基本入住條件，仲裁庭應依據(jù)《合同法》第七十七條的規(guī)定認定雙方當事人協(xié)商一致，變更了房屋原交付條件的約定，不再支持其提出的房屋交付后的“逾期交房違約金”，但在房屋交付前的違約金應當支持。出賣人實際交付的房屋未能通過主體質(zhì)量、消防驗收、水電驗收、電梯驗收和燃氣驗收的，屬違法交付，仲裁庭應依據(jù)《合同法》第一百二十條的規(guī)定，裁決雙方各自承擔相應的責任，即出賣人承擔逾期交房違約責任，買受人扣除相應的房屋使用費。處理這個問題應注意兩點：一是買受人以出賣人違法交付為由請求解除合同，仲裁庭在查實后認為符合合同約定解除條件的，應當予以支持。如果買受人對房屋進行了裝修，買受人既請求解除合同，又請求支付逾期交房違約金和賠償裝修損失的，仲裁庭應查實違約金是否足以彌補買受人的損失，違約金大于損失的，不再支持裝修損失殘值；違約金小于裝修損失殘值的，應予以補足。二是對于違法交付的房屋買受人不請求解除合同，只要求支付違約金的，仲裁庭可以本著不告不理的原則，只依法支持違約金，而不能行使合同的解除權(quán)，但在仲裁庭意見部分應明確指出此屬違法無效的交付。（三）在出賣人逾期交房，買受人逾期付款的，應如何裁決雙方的責任。1、在買受人沒有足額支付購房款的情況下，要求出賣人承擔逾期交房違約責任的，仲裁庭應注意查明雙方當事人履行合同義務的先后順序。如果依照合同約定，買受人的付款義務在先，出賣人的交房義務在后，仲裁庭應駁回買受人的仲裁請求。如果出賣人的交房義務在前，買受人的付款義務在后的，仲裁庭應裁決出賣人承擔相應的違約責任。其法律依據(jù)為：《合同法》第六十七條。2、雖然買受人沒有足額支付購房款，但買受人有確切證據(jù)證明出賣人有喪失或可能喪失履行交房義務能力的情形，即使買受人有先履行付款的義務，仲裁庭亦不宜裁決買受人承擔逾期付款的違約責任。如果出賣人違反合同約定逾期交房，仍應承擔違約責任。其法律依據(jù)為《合同法》第六十八條、第一百零七條。（四）關(guān)于逾期交房應以什么標準確定其違約金的問題。1、當事人在購房合同中約定：出賣人逾期交房未超過30天的，應以房款總額的日萬分之五支付違約金；超過30天的，應以房款總額的日萬分之三支付違約金。在處理逾期交房案件時，仲裁庭應統(tǒng)一按照日萬分之三的標準進行理解和處理，不宜前30天按日萬分之五進行處理，30天以后的再按日萬分之三進行處理，更不能全部按日萬分之五處理。2、當事人在購房合同主合同部分約定：出賣人逾期交房的應以房款總額的日萬分之三（五）支付違約金；在補充合同中又約定：“……應以房款總額的萬分之三（五、一）支付違約金……。因逾期交房給買受人造成損失的，還應當賠償損失。”對于這樣相互矛盾的約定，仲裁庭應當遵循后約定優(yōu)于前約定的原則進行處理。但需注意的是，如果買受人沒有在仲裁請求中主張賠償損失，仲裁庭應根據(jù)請求什么裁什么的原則進行處理，不應代當事人主張損失；如果買受人提出了違約金過低，不足以彌補損失，仲裁庭依據(jù)《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，以實際損失為限給予支持。二、關(guān)于逾期辦理房地產(chǎn)證的違約金（指導租金）問題。出賣人違反合同約定，逾期未能使買受人領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，原則上應按照《合同法》第一百零七條和一百一十四條的規(guī)定，依合同承擔違約責任。但應區(qū)分以下幾種情況：（一）買受人在已全額支付購房款的情況下，出賣人違反合同約定，未能按期書面通知買受人申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，或因出賣人原因造成買受人不能按期領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，仲裁庭應依據(jù)合同約定裁決出賣人承擔逾期*違約責任。（二）買受人已支付部分購房款，其余購房款是在出賣人幫助下以銀行貸款方式向出賣人支付的，如果貸款合同對辦理房地產(chǎn)證的義務沒有約定或仍然約定由出賣人辦理的，仲裁庭應依據(jù)合同約定裁決出賣人承擔違約責任。在上述兩種情況下，出賣人如提出約定的違約金過分高于買受人損失，要求仲裁庭適當減少的，仲裁庭可在查明事實基礎上，將原約定的違約金適當調(diào)減；如果買受人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。（三）在抵押貸款合同中，如果銀行、買受人和出賣人約定申領(lǐng)房地產(chǎn)證的*義務由出賣人轉(zhuǎn)移給銀行的，應視為出賣人和買受人對原商品房買賣合同*義務的變更。仲裁庭應根據(jù)《合同法》第七十七條的規(guī)定，駁回買受人要求出賣人支付逾期*違約金的仲裁請求。（四）逾期辦理《房地產(chǎn)證》并非出賣人的原因或地震、火災等自然現(xiàn)象原因造成的，仲裁庭可根據(jù)《合同法》第一百一十七條的規(guī)定裁決部分或全部免除出賣人逾期*的違約責任。但引用《合同法》部分或全部免除責任應注意三點：一是簽訂《商品房買賣合同》時這些原因和自然現(xiàn)象是否已經(jīng)存在；二是這些原因或自然現(xiàn)象對能否*造成的影響有多長時間；三是查實出賣人有無過錯。（五）出賣人交付房產(chǎn)后，但使買受人長期不能領(lǐng)取房地產(chǎn)證的，可否裁決解除合同？買受人購買房屋，其目的除了正常的居住使用外，還應當包括對該房屋進行轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等權(quán)利的行使，因此，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。出賣人雖然已經(jīng)交付了房屋，但由于出賣人所建房屋系違章建筑、或沒有交清地價并經(jīng)營狀況嚴重惡化等喪失履行義務能力的原因，使買受人領(lǐng)取房地產(chǎn)證的合同目的無法實現(xiàn)的，如果買受人提出解除合同，仲裁庭應當支持。但買受人因居住使用了該房屋，應向出賣人支付一定的房屋使用費，其標準以有關(guān)部門規(guī)定的指導租金為準；如果該房進行了裝修，應對該房的裝修殘值進行評估，裝修費的殘值費用由出賣人支付給賣受人。其法律依據(jù)為《合同法》第九十四條。三、逾期*和逾期交房違約責任的時效問題依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條和第一百三十七條的規(guī)定，買受人請求出賣人支付逾期*違約金的仲裁時效，應從買受人知道或應當知道其權(quán)利被侵害之日起計算。即在仲裁時效中斷情形出現(xiàn)之前的兩年內(nèi)的逾期*違約金，仲裁庭應依法予以保護，兩年之前的逾期*違約金則不予保護。同樣道理，出賣人逾期交房的違約金是按日進行計算的，也應當從買受人知道或應當知道其權(quán)利被侵害之日起計算，只保護仲裁時效中斷之前的兩年內(nèi)的逾期交房違約金。四、關(guān)于購房定金問題（一）在買受人支付購房定金時，出賣人已持有預售許可證，證據(jù)證明在出賣人保留房號（標的物）期間，買受人不支付首期購房款或不簽訂商品房買賣合同的，屬買受人違約。仲裁庭可依據(jù)人民法院關(guān)于貫徹《擔保法》意見的規(guī)定駁回買受人要求返還定金的仲裁請求。但有證據(jù)證明認購書所涉房屋與實際不符或與購房合同內(nèi)容不一致的，買受人不承擔違約責任。（二）在買受人支付定金時，雖然出賣人已領(lǐng)取預售許可證，但證據(jù)證明出賣人在應保留房號期間將該房另行出售，且買受人并無過錯。仲裁庭可依據(jù)《合同法》第一百一十五條的規(guī)定，裁決出賣人雙倍返還定金。（三）買受人支付定金時，出賣人未能領(lǐng)取預售許可證，一般應認定商品房買賣合同無效，仲裁庭應裁決出賣人返還定金；但在申請人申請仲裁前出賣人已取得預售許可證的，可以認定有效。其法律依據(jù)為《合同法》第五十二條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十三條、二十四條、二十七條和《城市商品房預售管理辦法》第五條、第六條。五、關(guān)于銷售廣告是否屬購房合同內(nèi)容的問題。商品房的銷售廣告、宣傳資料不夠明確、具體的，屬于要約邀請行為，不能作為購房合同的內(nèi)容來處理，仲裁庭可在意見中告知當事人向工商行政管理部門尋求解決。但出賣人就房屋開發(fā)項目規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設施所作的說明和具體確定，并對購房合同的簽訂和房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，應視為購房合同的內(nèi)容，出賣人如違反該要約，應當承擔違約責任，仲裁庭可裁決解除合同或裁決出賣人承擔相應的違約責任。其法律依據(jù)為《合同法》第十四條、十五條。六、買受人以銀行貸款方式購買商品房，在裁決解除購房合同后購房款的返還問題。（一）由于出賣人逾期交房、交付的房屋不符合約定等原因而被仲裁庭解除合同的，如果買受人在支付了一定數(shù)額的購房款后，其余款項是在出賣人的幫助之下以銀行貸款的方式支付的，并且貸款合同中約定了出賣人是買受人按期償付貸款的保證人，或約定了以所購房屋為抵押物，或約定出賣人不按期還本付息時出賣人應回購該房的，仲裁庭裁決返還的購房款應包括買受人直接向出賣人支付的款項和已經(jīng)向銀行還本付息的款項，而不宜將買受人從銀行所借款項全部返還買受人。（二）買受人雖系以銀行貸款方式購房，但出賣人的借款是通過自己的行為完成的，與出賣人沒有關(guān)系。如果仲裁庭以出賣人逾期交房為由裁決解除合同，應同時裁決出賣人返還買受人所交全部購房款（含以銀行借款方式所交購房款）。但需要指出的是，仲裁庭應注重合同約定，如果合同約定：“合同解除后，出賣人應將買受人所交全部購房款（不計利息）退還，并支付購房款總額10%的違約金”，應尊重約定。七、出賣人交付的房屋不符合合同約定，買受人請求解除合同、支付違約金或賠償損失的。（一）出賣人交付的房屋不符合雙方當事人在合同中約定結(jié)構(gòu)、樓層、使用功能、朝向和面積（誤差比絕對值在3%以上）的，仲裁庭應當支持買受人解除合同的請求，并按合同約定裁決出賣人向買受人支付違約金。其法律依據(jù)《合同法》第九十四條、第一百零八條。（二）出賣人交付的房屋雖不完全符合合同約定，但不影響買受人正常居住使用的，仲裁庭一般不宜裁決解除合同，但可根據(jù)買受人的申請，裁決出賣人承擔修復責任；無法修復的，裁決出賣人賠償損失。八、買受人請求裁決出賣人為其辦理《房地產(chǎn)證》，仲裁庭應否予以支持。依據(jù)雙方當事人簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》和國家有關(guān)法律的規(guī)定，擁有*職權(quán)的部門應為有關(guān)房地產(chǎn)管理部門，不是出賣人。出賣人只是創(chuàng)造條件并協(xié)助買受人向有關(guān)部門申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，因而仲裁庭不應直接裁決出賣人應在××日內(nèi)為買受人辦理房地產(chǎn)證，但應在仲裁庭意見部分加以說明。

第八篇：商品房買賣合同糾紛上訴狀3

上訴人：于某，女，xxx年7月28日生，漢族，##軟件有限公司工程師，住##市##區(qū)##鎮(zhèn)6號樓4單元602號

被上訴人：蔡某，男，1xxx年5月5日生，漢族，北京##醫(yī)療器械有限責任公司法定代表人，住北京是海淀區(qū)##鎮(zhèn)##號樓##單元##號

上訴人因蔡某訴于某房屋買賣合同糾紛一案，不服昌平區(qū)(xxx1)昌民初字第##號判決書，現(xiàn)提出上訴。

上訴請求：

1、一審判決認定事實不清，證據(jù)不足，適用法律錯誤，，請求二審法院撤銷一審判決，依法改判或?qū)⒈景赴l(fā)回重審

2、一二審訴訟費用全部由被上訴人承擔

事實與理由：

一、一審判決認定事實不清。

一審法院認定按照合同約定上訴人于某應承擔個人所得稅的事實是錯誤的。

首先，要查清本案的事實部分，我們需要了解上訴人和被上訴人以及居間公司之間就房屋買賣交易過程中一系列細節(jié)約定。xxx0年8月21日上訴人通過鑫尊置業(yè)居間公司和被上訴人簽訂房屋買賣合同，簽訂合同時，上訴人多次反復向居間公司和被上訴人核實稅、費項目，得到肯定的答復是，賣方只有一套房產(chǎn)，并滿五年，不存在個人所得稅，并且居間公司經(jīng)紀人國紅吉親筆列出清單(證據(jù)四)，及上訴人對國紅吉做的錄音證據(jù)三，以及《房屋買賣合同》第六條(二)項關(guān)于出賣人承擔的稅、費中都清楚的表明，出賣人應該承擔的稅費中不包括“所得稅”，也就是講，不會有個人所得稅發(fā)生，這是出賣方以及居間公司給買受人的真實的意思表達，上述證據(jù)足以讓買受人相信，買賣合同中時產(chǎn)生的所有費用中不包括“個人所得稅”，在此信任的基礎上，買受人在第六條(四)項買受人愿意承擔出賣人應當承擔的稅、費這一項的約定下，買受人愿意承擔的稅、費就是第六條(三)項下指明的第8項“契稅”，和第六條(二)項下指明的第9項“土地出讓金或土地收益”，這才是上訴人簽訂合同時的真實意思表達，也是買賣雙方關(guān)于《房屋買賣合同》達成合意的前提條件之一，也不存在約定不明的情況。該份《房屋買賣合同》第六條關(guān)于稅、費相關(guān)規(guī)定第(一)項之所以用羅列的方式清晰的表達所有應該繳納的稅、費，并在(二)、(三)項繳納義務主體欄中通過填表“√”或“×”的形式約定清楚，就是為了防止合同出現(xiàn)歧義，如果關(guān)于“個人所得稅”真的如被上訴人所言，應該有上訴人繳納，那簽訂合同時就應在買受人承擔的稅、費一欄中通過填表打“√”的形式寫清楚。通過對上述買賣雙方意思和語境的分析，以及相關(guān)證據(jù)的佐證，可以清晰的看到，一審法院在審理本案時，沒有深入調(diào)查簽訂合同的背景和了解買賣雙方真實的意思表達，錯誤的機械套用《房屋買賣合同》相關(guān)條款，做出錯誤的裁判。

其次，一審法院認定，上訴人違約日期應該從xxx0年10月26日起算至xxx1年2月9日房屋實際過戶之日止是錯誤的。我們認為在爭議沒有解決之前，上訴人有理由不履行相應的義務，真實情況是，xxx1年10月26日下午，交易雙方和中介在昌平建委開始辦理過戶手續(xù)時，中介拿出一些過戶材料要求賣方簽字，賣方拒絕簽署《滿五年唯一生活用房證明》，并借口上廁所，離開過戶大廳，后始終沒有出現(xiàn)，當天無法完成過戶。10月至11月，買方多次催促中介(國紅吉)解決問題，并曾到中介店找中介協(xié)商，中介說賣方應當簽字，不應該產(chǎn)生個稅，另外簽署合同時，中介講，如果有清單之外的其他稅費，中介會承擔，因此，買方?jīng)]有同意支付個人所得稅。xxx1年11月11日賣方在明知買方已經(jīng)交付一半購房款，并將另一半購房款匯入賣方賬戶的情況下，為了獲取不法利益，隱瞞不止一套住房并需要繳納個人所得稅的真實事實，采取欺騙手段，騙騙取中介和買方的信任，稱其房屋不需要繳納個人所得稅，達到促成交易的目的，至此引發(fā)矛盾后，賣方不是采取積極的方式解決矛盾，而是通過律師來歪曲合同簽訂的原意，蒙騙一審法院，騙取違約金和律師費達13萬多元，而一審法院根本沒有深入了解案件背后的真實交易意思，且沒有認真分析研究合同約定的條款內(nèi)容，草率做出錯誤判決。在本案開庭審理過程中，賣方訴請的違約金是五萬二千一百六十二元五角，而律師費卻高達8萬元。在中國，當事人為了5萬多元利益，卻承擔8萬元的律師費案件是不是就這個案件出現(xiàn)了。而且一審法院根本沒有考慮到案件背后的真實交易情況，做出極其荒唐的判決，本案的判決結(jié)果，我們認為完全是一起賣方惡意不履行合同，律師參與挑起訴訟，法官極其不負責的草率錯誤判決。

二、一審判決認定事實證據(jù)不足。

一審法院認定上訴人違約的事實有結(jié)婚證、《存量房屋買賣合同》、《公積金貸款補充協(xié)議》、查詢單、詳情單、收條、證人證言及當事人陳述等證據(jù)在案佐證。我們認為，這些證據(jù)并不能證明上訴人有任何過錯，從上述內(nèi)容我們可以清晰的知道，在本案的交易過程中，上訴人始終積極嚴格履行合同交易義務，并完成了高達162.5萬的付款義務，(其中50%首付款按時付給賣方，剩余50%尾款也通過資金監(jiān)管方式按時匯入賣方賬戶)，其主客觀善意交易非常明顯，上訴人如此善意行為，不可能也不會為了4400元的個人所得稅而使自己產(chǎn)生無法過戶的風險，因此一審法院認定在證據(jù)不足的情況下，對案件事實做出錯誤的認定。

三、一審法院適用法律錯誤

一審法院在認定事實不清、證據(jù)不足的情況下，錯誤適用《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條規(guī)定，做出錯誤判決。我們認為在違約責任沒有劃清的情況下就適用《房屋買賣合同》第九條的規(guī)定是錯誤的，上訴人在整個交易過程中都是積極和善意的，由于被上訴人的欺騙行為，為了促成交易，才導致過戶失敗，責任不在上訴人。同時關(guān)于律師費一節(jié)，一審法院適用第九條(四)出賣人或買受人任何一方違約，違約方除了依據(jù)本條前三款約定承擔違約責任外，還應賠償守約方因主張債權(quán)而支付的律師費(但賠償?shù)穆蓭熧M不應當超過房屋總價款的5%)，如一方違約導致上述交易無法完成的還應賠償守約方向居間人支付的傭金。且不講該條款是格式條款，有違公平誠信的'原則，顯失公平。但該條適用的前提是守約方因主張債權(quán)而支付的律師費，我們先不論到底誰是守約方，該條被上訴人主張的債權(quán)是多少，我們在判決書中并沒有看到，實際也不存在有債權(quán)的事實，xxx1年4月8日上午11時，回龍觀法庭民事案件開庭筆錄第三頁第五行，被上訴人的代理人已經(jīng)明確請求變更了訴訟請求，變更的結(jié)果是被上訴人主張違約金48750.00元、律師費8萬元。這和主張債權(quán)沒有任何關(guān)系，何來因主張債權(quán)而支付的律師費的判決，且律師費開庭時被上訴人并沒有發(fā)生，是事后補證的，應屬無效證據(jù)，這點從一審xxx1年4月8日開庭筆錄第10頁倒數(shù)第三行法官的問話中能得到印證，法官：“律師費必須要先交”，否則法院無法支持”。但是一審法官還是錯誤的支持了無效的證據(jù)。律師費的訴訟，我們認為也是被上訴人和律師合伙串通，試圖通過法院錯誤判決達到騙取律師費的目的，從整個庭審和上訴人交易的主觀目的性都可以看出上訴人的惡意。

最后，在一審判決書第二頁第二面倒數(shù)第9行，法官也作出了錯誤的表述，“被告應當按照合同約定將房屋過戶給原告蔡某”，而實際情況是“原告應當按照合同約定將房屋過戶給被告于某”，第一頁第二面第13行，原告的訴求是“判令被告向原告支付違約金51675.00元”，而在第三頁第一面第9行判決“被告人于某給付蔡某違約金52162.50元”，連關(guān)鍵的金額都搞錯了?？梢姳驹搰烂C的判決書，從認定事實、證據(jù)采信、到適用法律到判決書的表述都出現(xiàn)了嚴重的錯誤，是一份典型的畸形錯誤判決。

人民法院的審判應該是一項非常嚴肅的工作，從一審法院這份漏洞百出的判決書上，法官的隨意性可見一斑!這樣的法官執(zhí)法，其公正性能令人信服嗎?法治國家的目標能實行嗎，一次不公的裁決比多次不平的舉動為禍尤烈，因為這些不平的舉動不過弄臟了水流，而不公的裁判則把水源敗壞了。

綜上所述，一審判決認定事實不清，適用法律錯誤。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，請求二審法院撤銷一審判決，依法改判或?qū)⒈景赴l(fā)回重審，一二審訴訟費用全部由被上訴人承擔

此致