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第一篇：房屋買賣合同無效的情形及法律后果
房屋買賣合同無效的情形及法律后果仇少明律師房屋買賣合同， 是指房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將 房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價款的合同。在房屋買賣中，買賣 合同的有效*經(jīng)常遇到糾紛，有效*是買賣雙方爭論的焦點，而在房屋買賣中， 也會出現(xiàn)買賣合同無效的情形。 筆者結(jié)合司法工作經(jīng)驗特歸納房屋買賣合同無效 的情形，為美芹之獻，供學(xué)術(shù)理論界和司法實務(wù)界參考。 一、房屋買賣合同無效的情形 那么，究竟實踐中哪些房屋買賣合同屬無效合同呢?筆者結(jié)合司法實踐認(rèn)為 主要有以下幾種: 1、房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓，合同無效 第一百四十七條規(guī)定:
先購買的權(quán)利。最高*法院第一百一*條規(guī)定:
法定代理人的同意。第五*條規(guī)定:下列民事行為無效:(二)限 制民事行為能力人依法不能*實施的。 第四十七條規(guī)定:[限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代 理人追認(rèn)后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀 況相適應(yīng)而訂立的合同， 不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)。相對人可以催告法定代理人在 一個月內(nèi)予以追認(rèn)。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前， 善意相對人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。" 7、房屋買賣雙方惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣 合同無效 第五*條規(guī)定，下列民事行為無效:(四)惡意串通，損害國 家、集體或者第三人利益的;規(guī)定，第五十二條規(guī)定:有下列情形之 一的，合同無效:(二)惡意串通損害國家、集體或者第三人利益。 8、買賣權(quán)屬有爭議的房屋買賣合同無效 第三*條規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得 轉(zhuǎn)讓:(五)權(quán)屬有爭議的。上述法律條文是專項特別法規(guī) 的禁止*規(guī)范，屬于強制*規(guī)定，第五十二條規(guī)定:有下列情形之一 的，合同無效:(五)違反法律、行政法規(guī)的強制*規(guī)定。出售人應(yīng)當(dāng)對所出售的 房屋擁有絕對的、 無任何瑕疵的所有權(quán)， 因為產(chǎn)權(quán)發(fā)生爭議的房屋權(quán)屬尚未確定， 出售人并不一定擁有絕對的所有權(quán)，其簽訂的房屋買賣合同當(dāng)然無效。 9、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán) 利房屋的買賣合同無效 第三*條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓: (二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。 上述法律條文是專項特別法規(guī)的禁止*規(guī)范，屬于強制* 規(guī)定，第五十二條規(guī)定:有下列情形之一的，合同無效:(五)違反法 律、行政法規(guī)的強制*規(guī)定。被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以 其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋， 房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售， 否則所簽訂的房屋買賣合同無效。如法院依法查封的房屋、被劃入拆遷規(guī)劃紅線 范圍內(nèi)的房屋等等。 二、 房屋買賣合同效力認(rèn)定中的一些特殊情形，對這些特殊情形，應(yīng)具體分析而不應(yīng)一概認(rèn) 為無效，即特定條件下有效，特定條件下無效。 1、房屋買賣未采用書面形式 第四十一條規(guī)定:
權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。
有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰*賠償責(zé)任。 4。因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三*益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財 產(chǎn)，歸國家所有或返還給第三人。 5。涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。
第二篇：關(guān)于租賃合同無效的情形及法律后果
本文所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋，不包括鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，及當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件。
一、租賃合同無效的情形
1、出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可*或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可*的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可*或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，*法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
2、出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，*法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
3、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，*法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
4、當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，*法院不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。
二、租賃合同無效的法律后果
1、房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，*法院一般應(yīng)予支持。
當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，*法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和相關(guān)本司法解釋的規(guī)定處理。
2、承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。
3、承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，*法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
4、出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，*法院不予支持。
因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，*法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
5、因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，*法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。
6、房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，*法院應(yīng)予支持。
7、出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，*法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，*法院不予支持。
第三篇：租賃合同無效的法律后果
房屋租賃合同是日常生活中比較常接觸的一種合同，和我們的利益息息相關(guān)，所以特別要注意租賃合同的簽訂和租賃合同的效力問題。如果租賃合同無效，那么租賃合同無效有什么法律后果呢?本文對此作了解析，請閱讀下面的文章進行了解。1、房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，*法院一般應(yīng)予支持。
當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，*法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和相關(guān)本司法解釋的規(guī)定處理。
2、承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。
3、承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，*法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
4、出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，*法院不予支持。
因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，*法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
5、因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，*法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。
6、房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，*法院應(yīng)予支持。
7、出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，*法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，*法院不予支持。
