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第一篇：買賣合同糾紛民事判決書

嘉 興 市 秀 洲區(qū) 人 民 法 院

民事判決書

（2011）嘉秀商初字第333號

原告：申達(dá)億公司。住所地：江蘇省吳江市盛澤××市場商城×區(qū)×號。

法定代表人：沈××，總經(jīng)理。

委托代理人（特別授權(quán)代理）：葛××，浙江××律師事務(wù)所律師。

被代：嘉創(chuàng)公司。住所地：浙江省嘉興市××工業(yè)區(qū)。 法定代表人：潘××，董事長。

委托代理人（特別授權(quán)代理）：沈××，浙江××律師事務(wù)所律師。

原告申達(dá)億公司訴被告嘉創(chuàng)公司買賣合同糾紛一案，本院于2011年5月3日立案受理后，依法由審判員袁瑞江適用簡易程序，于2011年5月31日公開開庭進(jìn)行了審理。原告法定代表人沈××及其委托代理人葛××、被告委托代理人沈××到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告申達(dá)億公司起訴稱：2006年6月至10月間，原告分三次向被告提供了共計3159米、價值33801.3元的緯向鹿皮絨布料。2008年10月20日，被告經(jīng)對賬確認(rèn)了上述款項并出具對賬單一份。但原告經(jīng)多次催討，被告仍未履行付

款義務(wù)，故原告為維護(hù)其合法權(quán)益，提起訴訟，請求判令被告支付原告貨款33801.3元，以及承擔(dān)本案訴訟費。

被告嘉創(chuàng)公司在法定答辯期間內(nèi)未提交書面答辯狀，在庭審中口頭答辯稱：原告訴訟的事實不存在，原、被告之間沒有發(fā)生過業(yè)務(wù)關(guān)系，被告沒有收到過律師催告函，請求駁回原告的訴訟請求。

原告為證明其主張，舉證如下：

證據(jù)一，財務(wù)對賬單一份（原件），時間為2008年10月20日，系由被告單位當(dāng)時做財務(wù)（后來到倉庫做進(jìn)出）的王××出具給原告。用以證明2006年6月至10月間，原告向被告供貨三次，總計金額為33801.3元，并記載了數(shù)量、單價、規(guī)格等。

被告質(zhì)證認(rèn)為，該證據(jù)沒有對賬單名稱、欠款單位名稱、只是電腦的打印件，無法證明原、被告之間業(yè)務(wù)往來的事實。上面手寫的字應(yīng)是訴訟以后寫上去的。王××不是財務(wù)人員，是被告?zhèn)}庫里做后勤的。

證據(jù)二，催討函資料一組，用以證明原告在2008年10月及2010年10月先后兩次向被告催討相應(yīng)的貨款。

被告質(zhì)證認(rèn)為，被告并未收到律師函，上面也沒有郵局的蓋章，不能說明原告的催討事實。

經(jīng)審查，本院對本案證據(jù)認(rèn)證如下：

證據(jù)一對賬單系由被告公司的王××簽字確認(rèn)，且對賬單中明確記載了數(shù)量、單價、規(guī)格，能夠證明原告向被告送貨的事實，本院予以確認(rèn)。證據(jù)二與證據(jù)一可以相互印證，結(jié)合原告的陳述，應(yīng)是真實、有效的，本院予以確認(rèn)。

根據(jù)確認(rèn)有效的證據(jù)及雙方當(dāng)事人的陳述，本院認(rèn)定案件事實與原告起訴陳述的事實一致。

本院認(rèn)為，原、被告之間的買賣關(guān)系合法、有效。根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯主張，本案的爭議焦點在于：

一、原、被告之間是否存在買賣關(guān)系。對賬單中被告工作人員簽字確認(rèn)，而被告不能解釋既無業(yè)務(wù)關(guān)系又為何簽字的原因，結(jié)合原告對交易過程的陳述，從保護(hù)交易的角度出發(fā)，本院認(rèn)為原告提供的對賬單應(yīng)能夠證明雙方的買賣關(guān)系及被告結(jié)欠原告貨款的事實，被告以否定對賬單簽字人王××的身份為由進(jìn)行抗辯是不能成立的。

二、原告的主張是否超過訴訟時效。被告認(rèn)為本案已經(jīng)超過訴訟時效。本院認(rèn)為，訴訟時效期間從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起算，證據(jù)一的對賬單是在2008年10月20日進(jìn)行結(jié)算，但雙方并未約定付款期限，故原告主張被告付款的權(quán)利并不受到兩年訴訟時效的限制，因此，被告的辯稱不成立。綜上，原告的證據(jù)優(yōu)于被告，其主張本院予以支持，被告的辯稱無證據(jù)證明，本院不予采信。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零九條、

第一百六十一條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條之規(guī)定，判決如下：

被告嘉創(chuàng)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告申達(dá)億公司貨款33801.3元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費323元（已減半），由被告嘉創(chuàng)公司負(fù)擔(dān)，于本判決生效之日起七日內(nèi)交納本院。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省嘉興市中級人民法院（后附頁）。

審 判 員袁瑞江

二○一一年六月十四日

書 記 員黃潔

第二篇：南京房產(chǎn)律師鼓樓法院房屋買賣合同糾紛裁判觀點

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南京鼓樓法院房屋買賣合同糾紛裁判觀點集成

作者：李本虎律師，中銀(南京)律師事務(wù)所

關(guān)鍵詞：南京房產(chǎn)律師

房屋買賣合同糾紛

本文是作者研究了391個南京市鼓樓區(qū)人民法院作出房屋買賣合同糾紛生效判決之后，整理得出，能夠代表南京市鼓樓區(qū)法院對于房屋買賣合同糾紛中常見爭議的裁判觀點。

第一部分：商品房買賣

1、房屋交付后，開發(fā)商設(shè)置抵押權(quán)導(dǎo)致無法過戶

裁判觀點：抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)滌除抵押權(quán)的除外。本案中，訴爭房屋已抵押給了南京泉峰投資有限公司，目前抵押貸款本息尚未還清，抵押權(quán)未解除。被告蟠龍公司應(yīng)當(dāng)在消滅抵押權(quán)后，再協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

被告南京蟠龍金陵建設(shè)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)辦理南京市鼓樓區(qū)江東北路300號陽光金峰閣401室房屋上的抵押權(quán)注銷手續(xù)，并于抵押權(quán)注銷后十日內(nèi)協(xié)助原告王紅巧將該房屋的房屋所有權(quán)證及國有土地使用權(quán)證登記在原告王紅巧名下。

2、開發(fā)商認(rèn)為遲延交房違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，法院予以調(diào)整時的參考因素

裁判觀點：被告玉祥恒公司所稱延期交房是由他方原因造成，其無過錯的抗辯意見，缺乏法律依據(jù)，本院不予采納。根據(jù)商品房預(yù)售合同約定，遲延交付房屋，應(yīng)按照已收價款的萬分之五/天計算，支付遲延期間的違約金。關(guān)于被告玉祥恒公司認(rèn)為約定的遲延交付違約金過高，要求調(diào)整的意見，考慮到本案中被告玉祥恒公司遲延交房的主客觀原因、原告的實際損失情況、相近地段的租金標(biāo)準(zhǔn)等綜合因素，本院將違約金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為按已收價款萬分之二/天計算。

3、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人

裁判觀點：商品房認(rèn)購書簽訂后，雙方就房屋交付時間無法達(dá)成一致意見，導(dǎo)致未能簽訂商品房預(yù)售合同，屬于不能歸責(zé)于雙方當(dāng)事人事由，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

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4、挪用資金購買房產(chǎn)構(gòu)成犯罪的房屋買賣合同無效

裁判觀點：被告莫迅購買本案涉案房屋的行為系挪用資金犯罪的一部分，被告莫迅與原告簽訂涉案房屋買賣契約系為實施挪用資金犯罪的犯罪手段，屬于違反了法律的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)歸于無效。

5、以房屋買賣合同形式的以物抵債協(xié)議無效

裁判觀點：原、被告簽訂的協(xié)議實為以物抵債協(xié)議，系為被告欠付案外人的25萬元債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，雙方就所涉車位亦未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，故該以物抵債協(xié)議應(yīng)為無效，雙方可按原法律關(guān)系處理糾紛。原告依據(jù)協(xié)議約定要求被告協(xié)助辦理車位過戶手續(xù)，不符合法律規(guī)定，本院不予支持。

第二部分：存量房屋(二手房)買賣

1、房屋買賣交易中未告知房屋中住戶因病去世不構(gòu)成重大誤解，無法撤銷合同

裁判觀點：即使被告的法定代理人許強未明確告知原告其前妻因病去世這一事實，原告作為完全民事行為能力人，在許強代理許某簽訂房屋買賣合同時，也應(yīng)主動詢問被告許某母親的情況，而原告在庭審中稱并未詢問。況且，生老病死乃人生常態(tài)，原告與被告簽訂合同時并未對被告家庭中是否有人死亡作出特別約定，被告并不存在隱瞞相關(guān)事實的問題。故原告以重大誤解為由要求撤銷合同缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

2、房屋買賣中出讓人拒絕遷出戶籍

裁判觀點：關(guān)于原告要求兩被告及第三人將其戶籍遷出涉案房屋的訴訟請求，本院認(rèn)為，原告與兩被告簽訂的房屋買賣合同中明確約定兩被告負(fù)有將落戶于涉案房屋的戶籍關(guān)系遷出的義務(wù)，兩被告未按照合同約定的時間將涉案房屋內(nèi)的戶籍遷出，違反了合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行等違約責(zé)任。故原告該訴訟請求，符合合同約定及法律規(guī)定，本院予以支持。據(jù)此，判決被告張從龍、王紹衛(wèi)以及第三人張鵬于本判決生效之日起十日內(nèi)將其戶籍遷出南京市鼓樓區(qū)2103室房屋，并一次性支付原告耿健違約金10000元。

3、不履行遷出戶口義務(wù)的違約金認(rèn)定

裁判觀點：雙方在合同中對何時遷出戶口及逾期遷戶口的違約金均有明確約定，而被告至今未將戶口遷出，被告應(yīng)承擔(dān)逾期遷出戶口的違約責(zé)任，根據(jù)約定每逾期一天，按照總房價萬分之五支付原告違約金750元/天，現(xiàn)原告要求被告按照300元/天的標(biāo)準(zhǔn)，支付自2013年2月6日起至2013年10月8日止延期遷出戶口的違約金的訴訟請求，本院予以支持。

4、違約金不能與中介費、測繪費及貸款費用等損失同時主張

裁判觀點：關(guān)于原告主張的違約金4萬元，因雙方在合同中明確約定了違約方應(yīng)支付守約方違約金4萬元，故被告作為違約方應(yīng)向守約方即原告支付違約金4萬元。關(guān)于原告主張的的中介費33600元、測繪費20元、貸款費用1500元，合計35120元。因本院支持原告關(guān)于

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違約金的訴訟請求，而違約金的主要功能為彌補損失，兼具懲罰性，原告主張的違約金4萬元已足以彌補中介費、測繪費及貸款費用的損失，故本院對原告的該項請求不予支持。

5、為獲取銀行貸款簽訂的房屋買賣合同無效

裁判觀點：原、被告之間既無真實的房屋買賣意思表示，亦未實際履行房屋買賣合同，雙方簽訂房屋買賣合同的目的是為了騙取銀行貸款，而非真實的房屋買賣。故原、被告簽訂涉案房屋買賣合同系以合法形式掩蓋騙取銀行貸款的非法目的，該行為符合《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定。因此，原、被告于2013年8月1日簽訂的《南京市存量房買賣合同》為無效合同。

6、房屋買賣中未簽訂書面協(xié)議合同關(guān)系的認(rèn)定

裁判觀點：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。被告羅來只向原告出具了定金收條，雙方之間未簽訂書面的房屋買賣合同，故原告與被告羅來正之間的房屋買賣合同未成立，雙方之間只是預(yù)約合同關(guān)系。

7、詐騙罪刑事犯罪判決生效后，可單獨起訴要求返還房產(chǎn)物權(quán)

裁判觀點：當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)等規(guī)定，不得以合法形式掩蓋非法目的。根據(jù)生效刑事裁判文書的認(rèn)定和本案查明的事實，被告在接受原告委托為其辦理房屋抵押貸款手續(xù)的過程中，隱瞞其從提出按揭貸款之初便無意歸還原告房屋，并以按揭貸款名義騙取涉案房屋所有權(quán)，進(jìn)而采取貸款、抵押借款的手段套取資金，以達(dá)到詐騙原告財物的犯罪目的，系以簽訂房屋買賣合同的合法形式，掩蓋其違法犯罪等非法目的。根據(jù)合同法等規(guī)定，原、被告就涉案房屋所簽訂的房屋買賣合同應(yīng)屬無效。

根據(jù)合同法規(guī)定，無效的合同自始沒有法律拘束力。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有返還必要的，應(yīng)當(dāng)折價補償。本案中，涉案房屋應(yīng)歸原告所有，被告應(yīng)當(dāng)返還涉案房屋，理由如下：

首先，返還涉案房屋的客觀條件具備，且不存在不能返還或者沒有必要返還的情形。被告系基于無效合同取得涉案房屋所有權(quán)，現(xiàn)涉案房屋所有權(quán)仍登記在被告名下，客觀上具備返還的物權(quán)登記條件，且房屋現(xiàn)由原告控制使用并出租，并不存在不能返還或者沒有必要返還的法定情形。

其次，影響涉案房屋所有權(quán)過戶的他物權(quán)障礙可消除。涉案房屋雖設(shè)定了由第三人享有的抵押權(quán)，現(xiàn)原告自愿墊付款項，代為向第三人清償債權(quán)，以辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)，第三人對此無異議，故本院予以準(zhǔn)許。因此，抵押權(quán)注銷后，影響涉案房屋所有權(quán)過戶的他物權(quán)障礙可消除，涉案房屋應(yīng)予返還。原告代為清償上述債務(wù)后，可依法另行向被告追償。

再次，公民享有的合法物權(quán)因犯罪行為而受到侵害的，有權(quán)獲得正當(dāng)救濟并選擇救濟途徑。我國刑法第六十四條明確規(guī)定，對被害人的合法財產(chǎn)，犯罪分子應(yīng)當(dāng)及時返還。在對犯罪分子進(jìn)行刑事處罰時，追繳或責(zé)令其退賠違法所得的財物，是保護(hù)被害人合法財產(chǎn)的手段或?qū)崿F(xiàn)途徑之一，但并非全部，如被害人另行通過民事訴訟依法主張權(quán)利的，應(yīng)予準(zhǔn)許。本案中，

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刑事判決責(zé)令被告退賠原告房屋折價補償款220800元，符合法律規(guī)定，該項內(nèi)容為原告救濟權(quán)利提供了一種途徑，原告作為被害人可以選擇此項救濟途徑，但原告作為涉案房屋物權(quán)人，也有權(quán)選擇另行訴訟要求返還物權(quán)。原告自愿放棄對刑事判決中退賠財產(chǎn)折價款的權(quán)利主張，并自愿墊付款項注銷抵押，另行要求返還涉案房屋，系原告自愿處分其民事權(quán)利行為，本院應(yīng)予準(zhǔn)許。

8、以房屋買賣作為借款變相擔(dān)保，房屋買賣合同無效

裁判觀點：原告周文忠向被告鄭康華出具借款借條，明確借款數(shù)額及還款期限，據(jù)此，雙方系借款合同關(guān)系，原告周文忠系債務(wù)人，被告鄭康華系債權(quán)人。原告周文忠在借款同時，出具的處分訴爭房屋的授權(quán)委托書實際是為向鄭康華的借款提供的變相擔(dān)保。原告周文忠出具的承諾書中明確，如其到期無法歸還鄭康華欠款，鄭康華可自由處置訴爭房屋。此后，因周文忠未按時還款，鄭康華以房屋買賣合同的形式將訴爭房屋過戶到自己名下，實際上是用作為擔(dān)保的房屋充抵債務(wù)。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第五十七條規(guī)定，當(dāng)事人在抵押合同中約定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無效。加之鄭康華未實際向周文忠支付購房款，周文忠亦未向鄭康華交付房屋，雙方并不存在房屋買賣的真實意思表示。據(jù)此，本院認(rèn)為，本案的《南京市存量房買賣合同》應(yīng)屬無效。

9、夫妻之間代簽房屋買賣合同效力認(rèn)定

裁判觀點：雙方的爭議焦點是被告潘小寧以陳小明的名義與原告簽訂的合同是否有效。根據(jù)查明的事實，兩被告系夫妻關(guān)系，依法享有家事代理權(quán)，被告潘小寧在與原告簽訂合同時，潘小寧及李某與陳小明就賣房一事通過電話進(jìn)行過溝通，雖然通話內(nèi)容潘小寧與李某及陳小明說法不一，但在通話之后，潘小寧與原告簽訂了《房地產(chǎn)買賣中介合同》。由此判斷，認(rèn)定陳小明知曉并同意潘小寧以其名義簽訂《房地產(chǎn)買賣中介合同》更符合客觀事實，即使如潘小寧所述，陳小明不同意潘小寧以其名義簽訂合同，但購房人即原告完全有理由相信出售涉案房產(chǎn)并簽訂《房地產(chǎn)買賣中介合同》是兩被告的共同意思表示。故，原、被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣中介合同》系雙方真實意思表示，不違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效。

10、出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)，不影響買賣合同的效力，應(yīng)承擔(dān)無法交易的違約責(zé)任

裁判觀點：當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。本案中，原、被告簽訂了《房屋買賣居間協(xié)議》，被告孫太平將其承租的公有住房出賣給原告孫志霞，此系雙方真實意思表示，且協(xié)議內(nèi)容不違背法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。被告孫太平辯稱其前妻對該房亦有使用權(quán)，以及第三人鼓樓房產(chǎn)經(jīng)營公司不同意其出售行為，故其出售該房為無權(quán)處分，簽訂的房屋買賣協(xié)議也應(yīng)屬無效。對此，本院認(rèn)為，在買賣合同法律關(guān)系中，出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)，并不影響作為原因行為的買賣合同的效力。因此，即使被告孫太平對訴爭的五佰村房屋無處分權(quán)，其與原告孫志霞簽訂的房屋買賣居間協(xié)議的合同效力仍為有效。被告孫太平辯稱其轉(zhuǎn)讓五佰村房屋不符合《南京市公有住房承租權(quán)有償轉(zhuǎn)讓實施細(xì)則》的規(guī)定，五佰村房屋有使用糾紛，且轉(zhuǎn)讓

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人無第二處住所，故轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。對此，本院認(rèn)為，被告孫太平辯稱房屋買賣協(xié)議無效依據(jù)的相關(guān)規(guī)定并非法律、行政法規(guī)，且原、被告關(guān)于出售被告承租的公有住房的約定也不違反法律、行政法規(guī)有關(guān)效力性的強制性規(guī)定，故依法應(yīng)認(rèn)定原、被告之間的約定合法有效。

第三部分：其他

1、公有住房承租權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓

裁判觀點：公有住房承租權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，是指公有住房承租人，經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，將租用的公有住房按規(guī)定的程序，轉(zhuǎn)讓給他人承租，并獲得一次性轉(zhuǎn)讓收益的行為。本案中，原、被告之間關(guān)于本區(qū)房產(chǎn)雖簽訂了《南京市存量房買賣合同》，但由于該房系公有住房，原、被告之間無權(quán)就該房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移達(dá)成一致意見，故該合同形為房屋所有權(quán)買賣協(xié)議，實為原、被告之間就該房屋租賃使用權(quán)轉(zhuǎn)讓達(dá)成的協(xié)議。由于原告戈素軍在案件審理過程中未能提交證據(jù)證實公房所有權(quán)人同意原、被告之間關(guān)于公房租賃使用權(quán)的轉(zhuǎn)移約定，亦未提交證據(jù)證實被告對于該公房租賃使用權(quán)轉(zhuǎn)移有處分權(quán)，因此，原被告之間簽訂的合同無效。

作者：李本虎律師，北京市中銀(南京)律師事務(wù)所

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