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第一篇：關于租賃合同無效的情形及法律后果

本文所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的房屋，不包括鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃合同糾紛案件，及當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產生的糾紛案件。

一、租賃合同無效的情形

1、出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可*或者未按照建設工程規(guī)劃許可*的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可*或者經(jīng)主管部門批準建設的，*法院應當認定有效。

2、出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門批準建設的，*法院應當認定有效。

3、租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，*法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

4、當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，*法院不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。

二、租賃合同無效的法律后果

1、房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，*法院一般應予支持。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失，*法院依照合同法的有關規(guī)定和相關本司法解釋的規(guī)定處理。

2、承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。

3、承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，*法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

4、出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，*法院不予支持。

因租賃合同產生的糾紛案件，*法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

5、因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，*法院應予支持。但轉租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

6、房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，*法院應予支持。

7、出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，*法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，*法院不予支持。

第二篇：房屋買賣合同范本

甲方(賣方)：

乙方(買方)：

甲、乙雙方就房屋買賣事項，經(jīng)協(xié)商一致，達成以下合同條款：

一、甲方自愿將坐落在___市___區(qū)___路____小區(qū)___號樓___單元___室(建筑面積平方米，儲藏室平方米，產權證號)房地產出賣給乙方，并將與所出賣該房產的相關的土地使用權同時出賣給乙方(附房產證復印件及該房產位置圖)。

二、雙方議定上述房地產及附屬建筑物總價款為人民幣大寫________;即人民幣小寫__________。

三、乙方在簽訂本合同時，支付定金，即小寫。

四、乙方支付定金之日起個月內，向甲方支付首付款(定金從中扣除)，首付款之外的款項通過銀行住房按揭方式交付(有關期限和程序按照所在按揭銀行規(guī)定辦理)。

五、甲方保證該房產合法、權屬清楚、有合法的土地使用權(已交納土地出讓金)。

六、辦理房產證手續(xù)所產生的有關稅費由_______方承擔。

七、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關房產過戶手續(xù)，待房產過戶到乙方名下之時，乙方應向甲方付清全部房款余額。

八、甲方應在前將該房產交付乙方;屆時該房產應無任何擔保、抵押、房產瑕疵，無人租住、使用;無欠賬，如電話費、水電費、物業(yè)管理費、取暖費、入網(wǎng)費、有線電視費等。

九、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應向對方支付元的違約金;一方如不能按規(guī)定交付房產或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應向對方支付五十元罰金，逾期30日視為毀約;如因政府及銀行規(guī)定，本合同涉及房產手續(xù)客觀上不能辦理過戶或銀行不能辦理按揭導致合同解除，不適用本條款。

十、交付該房產，甲方不得損壞該房產的結構、地面和墻壁及不適移動的物件，并將抽風機一臺(型號：)，空調兩臺(型號：)，熱水器(型號：)，浴霸(型號：)，飲水機(型號：)，音響兩臺(型號：)，涼衣架，房內燈具，前后門窗窗簾、電腦桌一張，櫥衛(wèi)設施，等讓與乙方(含在房屋價值內)。

十一、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。

十二、附加條款：

甲方(賣方)：______(印)身份證號：________

住址：_________電話：_______

年月日

乙方(買方)：_____(印)身份證號：____

住址：______電話：______

年月日

第三篇：房屋買賣合同7種無效形式

一、房產、地產分別轉讓，合同無效。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別轉讓于不同的當事人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

二、未辦理登記過戶手續(xù)，合同無效。房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權轉移的法律效果，即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，交將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。

三、產權主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣，出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。

四、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣出租房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權時，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。

五、單位違反規(guī)定購房，合同無效。機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣級以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關系無效。

六、買賣中存在欺詐行為，顯失公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標準議定價格，經(jīng)房屋所在地房管機關同意后才能生效。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故反悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在生效后發(fā)現(xiàn)存在質量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

七、非法轉讓，合同無效。根據(jù)《城市房地產管理法》的規(guī)定，下列房地產，不得轉讓(包括買賣)：1、以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的;2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;3、依法收回土地使用權的`;4、共有房產未經(jīng)共有人書面同意的;5、權屬有爭議的;6、未依法登記領取權屬證書的;7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

第四篇：房屋買賣合同無效的情形及法律后果

房屋買賣合同無效的情形及法律后果仇少明律師房屋買賣合同，是指房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉移所有權與買受人，買受人支付價款的合同。在房屋買賣中，買賣合同的有效*經(jīng)常遇到糾紛，有效*是買賣雙方爭論的焦點，而在房屋買賣中，也會出現(xiàn)買賣合同無效的情形。筆者結合司法工作經(jīng)驗特歸納房屋買賣合同無效的情形，為美芹之獻，供學術理論界和司法實務界參考。一、房屋買賣合同無效的情形那么，究竟實踐中哪些房屋買賣合同屬無效合同呢?筆者結合司法實踐認為主要有以下幾種:1、房屋與土地分開轉讓，合同無效第一百四十七條規(guī)定:

先購買的權利。最高*法院第一百一*條規(guī)定:

法定代理人的同意。第五*條規(guī)定:下列民事行為無效:(二)限制民事行為能力人依法不能*實施的。第四十七條規(guī)定:[限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認。相對人可以催告法定代理人在一個月內予以追認。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。"7、房屋買賣雙方惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同無效第五*條規(guī)定，下列民事行為無效:(四)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的;規(guī)定，第五十二條規(guī)定:有下列情形之一的，合同無效:(二)惡意串通損害國家、集體或者第三人利益。8、買賣權屬有爭議的房屋買賣合同無效第三*條規(guī)定，下列房地產，不得轉讓:(五)權屬有爭議的。上述法律條文是專項特別法規(guī)的禁止*規(guī)范，屬于強制*規(guī)定，第五十二條規(guī)定:有下列情形之一的，合同無效:(五)違反法律、行政法規(guī)的強制*規(guī)定。出售人應當對所出售的房屋擁有絕對的、無任何瑕疵的所有權，因為產權發(fā)生爭議的房屋權屬尚未確定，出售人并不一定擁有絕對的所有權，其簽訂的房屋買賣合同當然無效。9、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利房屋的買賣合同無效第三*條下列房地產，不得轉讓:(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的。上述法律條文是專項特別法規(guī)的禁止*規(guī)范，屬于強制*規(guī)定，第五十二條規(guī)定:有下列情形之一的，合同無效:(五)違反法律、行政法規(guī)的強制*規(guī)定。被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否則所簽訂的房屋買賣合同無效。如法院依法查封的房屋、被劃入拆遷規(guī)劃紅線范圍內的房屋等等。二、房屋買賣合同效力認定中的一些特殊情形，對這些特殊情形，應具體分析而不應一概認為無效，即特定條件下有效，特定條件下無效。1、房屋買賣未采用書面形式第四十一條規(guī)定:

權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定。

有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰*賠償責任。4。因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三*益的，應當收繳雙方財產，歸國家所有或返還給第三人。5。涉及到違法犯罪行為的，則應受到行政或刑事處罰。

第五篇：常見的房屋買賣合同無效的情形有哪些

常見的房屋買賣合同無效的情形有哪些

1、農村集體土地不可擅自用于商品房開發(fā)

[案例]：某開發(fā)公司同某鄉(xiāng)合作開發(fā)了一塊屬于鄉(xiāng)級所有的農村集體土地，公司出錢、鄉(xiāng)政府出地，開發(fā)了100多棟帶大棚的二層“洋房”公開銷售，吸引了許多城市居民前去購買。集體土地可以進行“商品房”開發(fā)公開銷售嗎？

[分析]：這種“商品房”的開發(fā)及銷售均系違法行為，不具有法律效力，其房屋銷售合同為無效合同。其理由：（1）根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，任何單位和個人建設需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。建設占用土地，如是農用土地轉為建設用地的，必須辦理農用地轉用審批手續(xù)；（２）農用地的轉用必須符合土地利用總體規(guī)劃，在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地應由市、縣人民政府批準，并依法辦理土地征用、補償手續(xù)；（３）根據(jù)我國《城市房地產管理法》規(guī)定，集體所有土地經(jīng)依法征用轉為國有土地后方可有償出讓，即交納入地出讓金；（４）沒有商品房預售許可證的項目嚴禁市場銷售，城市居民購買農民房不受法律保護。

［王富利律師提醒］：（１）購房商品房一定要查詢該項目是否具有《商品房預（銷）售許可證》，有了此證，表明國有土地使用證、規(guī)劃許可證等四證齊全，此房可以辦理房屋所有權證；（２）事先可到房地產交易所官方網(wǎng)上查詢，若網(wǎng)上未登記備案，則最好不要購買。

2、工業(yè)用地上建住宅最好別買

[案例]：前不久，王先生看中了市郊某工業(yè)園區(qū)內一棟獨門獨院“公寓式”小樓，價格低、環(huán)境好、距離市區(qū)又近，可一了解，此房

土地性質為工業(yè)用地，房屋產權證是“辦公用房產權證”，不能按揭貸款，還無法遷入戶口。是買還是不買，王先生陷入了兩難之中?！钡姆课荩詈貌灰徺I。第一，此房屋的土地性質為工業(yè)用地，國家規(guī)定嚴禁在工業(yè)用地上開發(fā)建設除工業(yè)廠房、工業(yè)辦公用房、工業(yè)配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二，雖然工業(yè)用地上可以建造不超過工業(yè)項目總用地面積的７％的行政辦公及生活服務設施用地，可以辦出辦公用房的產權證，但和普通住宅產權證書完全兩樣，一旦消費者購買了此類房屋，日后將面臨諸多問題，如：銀行一般不予按揭貸款，無法公證、小孩上學，使用水、電、煤、暖氣等配套將全部按照工業(yè)用房的標準繳納，要比生活用房貴不少。

［王富利律師提醒］：購買商品住房土地用地性質不可忽視。工業(yè)用地國家規(guī)定使用期限為５０年，居住用地使用期限為７０年。此類房屋不享受住宅用地使用７０年期滿自動續(xù)期的權利。

3、“鄉(xiāng)產權”房屋不受法律保護

［案例］：幾年前，劉女士在旅順北路購買了一棟１８０平方米帶大棚的兩層“小洋房”。最近，因生意需要，想貸點款，銀行卻以該房屋產權證不是國家法律認可、房地產管理部門統(tǒng)一頒發(fā)的房屋產權證為由，不予以貸款。劉女士這才知道自己購買的樓房的產權證是鄉(xiāng)一級政府頒發(fā)的所謂“地產小產權證”的“鄉(xiāng)產權”。

［分析］：諸如此類的“大棚房”、“生態(tài)房”、“農業(yè)園”一般都是打著農業(yè)項目的旗號，在農村集體土地上開發(fā)建設的房屋，由于此類房屋所用土地沒有變性為國有土地，沒有向土地管理部門繳納土

地出讓金，沒有取得《國有土地使用證》，因而無法辦出國家法律認可的、享有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，并由房地產管理部門（房地產交易所）正式頒發(fā)、國家建設部統(tǒng)一印制的《房屋所有權證》。一是從法律角度講，“鄉(xiāng)產權”房屋不受法律保護。二是從日常生活講，“鄉(xiāng)產權”房屋不能公證、不能貸款、無法體現(xiàn)個人財產。三是周邊的配套設施不完善。

［王富利律師提醒］：消費者在購買房屋前要弄清楚土地性質，分清居住用地、工業(yè)用地和出讓土地、劃撥土地的界限，要弄清房屋所有土地性質是不是國有出讓土地，是不是商品住宅項目，有沒有商品房銷售許可證。不可聽信開發(fā)商諸如“可變更為國有土地”、“可變更為產權房”的承諾，因為補辦土地出讓手續(xù)要通過國土資源部門的層層審核，有些集體土地變性國有土地還要經(jīng)過省國土部門或國家國土部門審批，商品房經(jīng)營用地還要經(jīng)過招、拍、掛環(huán)節(jié)，所以存在很大的不確定性。

4、購買“合作房”、“聯(lián)建房”要慎重

［案例］：賀女士通過“中介”，相中了位于郊區(qū)附近一棟合作聯(lián)建二手“別墅房”，此樓獨門獨院、價格便宜、環(huán)境好，很快賀女士就同“中介”簽訂了“居間合同”?？膳c賣主一接洽，才知此房賣主僅有一份當初同開發(fā)商簽訂的“房屋買賣合同”和一張購房發(fā)票。［分析］：（１）購買“合作聯(lián)建房”，特別是農村集體土地上合作開發(fā)的聯(lián)建房尤為注意，我國《土地管理法》明確規(guī)定：任何單位和個人進行建設需要使用的土地的，必須依法申請使用國有土地，建設

占用土地，如涉及農用土地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)；（２）我國《城市房地產管理法》及有關司法解釋規(guī)定：集體所有土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地后方可有償出讓。集體土地的`所有者違反規(guī)定擅自與他人簽訂土地使用權出讓合同的，應當認定合同無效；（３）該房屋是某開發(fā)商與村里合作開發(fā)聯(lián)建，其性質為土地使用權出讓的特殊形式。該村在農用地轉為建設用地的過程中未辦理法定的手續(xù)，不具有法律效力，其土地上開發(fā)建設的房屋無法進行辦理有關房屋權屬方面的證明即房屋所有權證書。

［提醒］：通過“中介”購房，首先要了解此房屋的土地性質是國有出讓土地還是集體土地，若是后者，最好不要購買；購買二手房，還要查詢賣方有無此房屋的房屋所有權證書，若僅只有一份合同和一張發(fā)票，再便宜的房屋也不宜購買。

5、海景“地產房”買不得

［案例］：葉先生在海邊看中了某“生態(tài)小區(qū)”觀海房――一棟兩家連體二層小樓房，有地下室、有車庫、有私家花園，一、二層居住用房，每平方米4980元，一套250平方米樓房125萬人民幣。經(jīng)了解，此樓房屬于集體土地上開發(fā)的“地產房”，土地使用期只有50年，不僅辦不了房屋所有權證書，而且購房時還要繳納總房價的4――8%的土地使用費。

[分析]：（１）在集體土地上開發(fā)建設的“海景房”等“商品房”，辦不了法律認可的房屋所有權證書，因為它所占有的土地是集體土地，國家法律明確規(guī)定，集體土地不能用于商品房開發(fā)建設銷售；（２）

由于是集體土地，沒有辦理土地征用和集體土地變性國有出讓土地手續(xù)，沒有向土地管理部門繳納土地出讓金，沒有取得《國有土地使用證》、《商品房預（銷）售許可證》，也就無法辦理國家法律認可的、國家建設部統(tǒng)一印制編號的、房地產管理部門（房地產交易所）登記備案并頒發(fā)的《房屋所有權證》；（３）這些房屋所占土地往往是開發(fā)商從村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)租用集體土地（一般為５０年），葉先生除了購房款外，還要向開發(fā)商繳納購房款４％的土地使用費。而國家法律規(guī)定商品房居住用地為７０年，土地出讓金包含在每平方米的房價中，由開發(fā)此商品房的開發(fā)商一次性向政府土地管理部門繳納。

［王富利律師提醒］：（１）購買此類集體土地上開發(fā)的、辦不了房屋所有權證的“地產房”風險比較大，最好不要購買；（２）購買此類房屋最好的辦法是看其開發(fā)的小區(qū)是否具有《商品房預（銷）售許可證》，有了此證則證明此房所占土地必定是出讓的國有土地，可以辦理法律認可的房屋所有權證；（３）必要時，可到房地產交易所查詢該樓盤是否已登記備案，若登記備案的，則可放心購買。

6、購買“尾房”要留神

“［案例］：前不久，小王購買了某小區(qū)一套開發(fā)商剩下的“尾房”，按規(guī)定的日期和開發(fā)商提供的有關手續(xù)到交易所辦理房屋產權證書，可一了解，此套房早在一年前就被開發(fā)商抵押給了銀行，非要等抵押解除后，再辦理產權證。

［分析］：“尾房”產生的原因大致有三大類：一是“問題尾房”，如土地開發(fā)規(guī)劃等必備手續(xù)不齊或未交開發(fā)土地出讓金、戶型不合