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第一篇：校園創(chuàng)業(yè)策劃書

項目三

校園創(chuàng)業(yè)策劃書

摘要

1、公司介紹：本公司是成立于學(xué)院內(nèi)的一家獨(dú)資企業(yè)，主要經(jīng)營店內(nèi)燒烤。公司規(guī)模較小，主要針對學(xué)院內(nèi)的在校學(xué)生及老師這一較為封閉的市場，為同學(xué)們提供想吃燒烤的便利條件。

2、管理者及其組織：本公司雇傭燒烤師傅兩人，接待者兩人，打雜工兩人。接待者和打雜工可以從學(xué)院內(nèi)的學(xué)生中選擇，提供學(xué)院學(xué)生勤工儉學(xué)的機(jī)會，給公司樹立良好的口碑。

3、主要生產(chǎn)及業(yè)務(wù)范圍：由于本店為燒烤類食品店鋪，所以本店主要商品為：牛、羊肉串，烤魚，烤雞，烤腸，烤燒餅等各種燒烤類食品。主要針對校園內(nèi)居住人群，業(yè)務(wù)范圍較小。

4、市場概貌：燒烤店是現(xiàn)在商業(yè)街上一道亮麗的風(fēng)景，而燒烤市場也頗具規(guī)模。如果在一條商業(yè)街上去開一家燒烤店則面向的就是一個具有多家競爭對手的一個小企業(yè)，而在學(xué)院內(nèi)開設(shè)則在某種程度上縮小了市場的規(guī)模。但在這樣小的市場內(nèi)，也同樣具有競爭對手。

5、營銷策略：本店以直銷為主，通過學(xué)生們對產(chǎn)品質(zhì)量的滿意度來提升企業(yè)的形象，與其他競爭對手形成鮮明的對比，從而占據(jù)市場。

6、銷售計劃：通過對學(xué)院學(xué)生調(diào)查發(fā)現(xiàn)，學(xué)院內(nèi)學(xué)生共有6000余人，喜歡吃燒烤或在校外吃過燒烤的人數(shù)大約為1//6。所以預(yù)計先由這1/6的人群打開市場，然后再將市場慢慢做大，讓其形成一定的規(guī)模。

7、生產(chǎn)管理計劃：企業(yè)初期可以預(yù)計每天500串的銷售量進(jìn)行采購原料，等到市場開拓成功后則可以增加采購量，以滿足每天學(xué)生們的最大需求。而且，本企業(yè)對產(chǎn)品的質(zhì)量問題要嚴(yán)格把關(guān)，以及工作人員尸體的健康，確保肉質(zhì)的新鮮，以防意外事件的發(fā)生。

8、財務(wù)計劃：本企業(yè)初期投資大約15000元左右，后期將全部資金用于材料采購及租金方面。

一、市場機(jī)遇與謀略

（一）行業(yè)分析

1、行業(yè)發(fā)展程度

在學(xué)院這一較為封閉的市場環(huán)境中，燒烤行業(yè)只處于發(fā)展的初期，僅有一家校外地毯燒烤，而且常因為天氣、人員、節(jié)日等諸多原因停止銷售。所以燒烤行業(yè)對學(xué)院這一塊較小的市場頗具有發(fā)展?jié)摿?，如若進(jìn)入，發(fā)展空間較大。

2、總銷售額及其發(fā)展趨勢

經(jīng)過詢問校外的一家燒烤最好的時候一天可以賣到400—500串，而如果天氣不好則就會大大影響銷售量。雖然，到校外購買燒烤異常不變，但是這并沒有影響其市場需求下降，反而有增加的趨勢。所以燒烤行業(yè)正在呈現(xiàn)良性的增長態(tài)勢。

3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展對該行業(yè)的影響

對于學(xué)院這樣一個較為封閉的市場環(huán)境之中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不會直接影響到該行業(yè)的發(fā)展，而是會間接的受到一些影響。如經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，生活水平提高，那么父母每月給學(xué)士的零花錢就會相應(yīng)的增加，從而刺激同學(xué)們在吃、穿等方面上的消費(fèi)，以此來增加該行業(yè)的利潤。

4、決定發(fā)展的因素

本組認(rèn)為決定其發(fā)展的最主要因素為需求，正是因為需求的存在及其不斷的擴(kuò)大，才有

企業(yè)的生存及其發(fā)展。

（二）市場預(yù)測

1、需求

通過對校外燒烤攤位的跟蹤走訪發(fā)現(xiàn)，燒烤的需求在呈上升趨勢，但由于其質(zhì)量的不保證，使得其需求量趨于穩(wěn)定。由此可以看出，學(xué)院內(nèi)的學(xué)生對校內(nèi)的燒烤還是有相當(dāng)大的需求的。

2、市場現(xiàn)狀

對于這個較為封閉的市場，現(xiàn)階段只有一家不正規(guī)的攤位進(jìn)行壟斷式經(jīng)營。所以本公司的進(jìn)入將非常輕松，再加上本企業(yè)在產(chǎn)品質(zhì)量上的嚴(yán)格把關(guān)，相信不久將會有很大的市場份額。

3、競爭廠商概述

本企業(yè)的競爭對手只是一家不正規(guī)的攤位，產(chǎn)品質(zhì)量極不過關(guān)，而且校外經(jīng)營是他的信譽(yù)度大大降低，但是由于本市場中只有其一家經(jīng)營，所以銷售額還是相當(dāng)可觀的。

4、目標(biāo)顧客

本企業(yè)的目標(biāo)顧客為在校的學(xué)生和老師，主要消費(fèi)人群為在校的學(xué)生。

二、經(jīng)營團(tuán)隊

（一）企業(yè)介紹

1、企業(yè)理念

本企業(yè)以為學(xué)生提供優(yōu)質(zhì)的食物與服務(wù)作為企業(yè)理念，希望可以贏得師生們的喜愛

2、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 （1）企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)

在學(xué)院內(nèi)壟斷這個較為封閉的市場，以獨(dú)家的經(jīng)營方式來擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模（當(dāng)然規(guī)模不需要過大，從而達(dá)到長期生存的目的）。（2）企業(yè)戰(zhàn)略任務(wù)

首先本企業(yè)會求得在校內(nèi)生存的一席之地，在師生都認(rèn)可之后再尋求企業(yè)的發(fā)展。通過各種宣傳及促銷的手段來擴(kuò)大企業(yè)的知名度，從而擴(kuò)大市場份額，最終達(dá)到壟斷市場的目的。

（二）人員及組織結(jié)構(gòu)

1、燒烤師傅兩人

（1）主要負(fù)責(zé)燒烤各種食物

（2）要求：可以熟練的掌握燒烤的時間及方法，保證用最少的時間作出質(zhì)量最高味道最好的食物。

2、接待者兩人

（1）主要負(fù)責(zé)接待來客、裝送食物以及收錢等相關(guān)工作

（2）要求：兩人分工協(xié)作，一個裝送食物，一個收銀以免產(chǎn)生衛(wèi)生方面的問題。這兩名員工可以從學(xué)校內(nèi)招聘。

3、打雜工兩人

（1）主要負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生，保持室內(nèi)清潔以及外賣工作

（2）要求：必須肯干能吃苦，眼中有活手腳伶俐的才能雇傭。而且這兩名員工也可以在校內(nèi)招聘。

三、經(jīng)營管理

（一）產(chǎn)品及其服務(wù)介紹

1、產(chǎn)品概述

本企業(yè)產(chǎn)品為各種風(fēng)味燒烤及油炸食品，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的同時，我們還會增加多種不同的食品進(jìn)行銷售。

2、服務(wù)說明

（1）本企業(yè)對產(chǎn)品質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題將賠償消費(fèi)者10倍的損失。（2）對于單次消費(fèi)滿10元的顧客，我們可以免費(fèi)送貨且外送你一張1元的代金券。（3）在本企業(yè)開店之初會免費(fèi)發(fā)放會員卡100張（以后辦理50元一張），凡成為會員的顧客，可以在本店享受9折的優(yōu)惠。

（二）營銷策略

1、STP營銷戰(zhàn)略 （1）市場細(xì)分 ①消費(fèi)市場劃分

主要針對在校園內(nèi)有燒烤需求的師生 ②劃分依據(jù)

根據(jù)需求關(guān)系進(jìn)行劃分

（2）目標(biāo)市場選擇：校園內(nèi)

（3）市場定位：為本校學(xué)生提供一個燒烤的平臺，以滿足校園內(nèi)師生的需求。

2、目標(biāo)消費(fèi)者分析

（1）消費(fèi)者購買需求分析 在調(diào)查的50人中，其中40人對燒烤有相應(yīng)的需求，而校外的一家地毯式銷售由于種種原因滿足不了校內(nèi)學(xué)生的需求。（2）消費(fèi)者購買行為分析

①需要認(rèn)識：通過周圍人群的影響自行建立。

②信息收集：尋找可以滿足需求的場所，對比分析形成自己獨(dú)特的選擇方式。

③選擇評估:針對自我選擇方式的形成，消費(fèi)者就會做出相應(yīng)的選擇，為第一次購買奠定了基礎(chǔ)。

④購買策略：在準(zhǔn)備條件完成之后，消費(fèi)者會對其所選擇的商品進(jìn)行嘗試性購買，從而完成了購買行為。

⑤購后行為：通過對商品的使用，消費(fèi)者會對商品產(chǎn)生出自己的認(rèn)識從而進(jìn)行評價，也決定了是否會繼續(xù)購買行為的發(fā)生。

3、營銷渠道策略 （1）渠道設(shè)計原則

以最大程度滿足消費(fèi)者需求為宗旨，方便消費(fèi)者為原則，進(jìn)行渠道設(shè)計。（2）渠道設(shè)計 ①店鋪直銷 ②快速外賣

4、項目推廣策略及可行性分析 （1）廣告策略——豐富品牌內(nèi)涵 ①品牌名稱：力源燒烤店

②宣傳口號：力源燒烤讓你，燒出激情，烤出自我 ③形象設(shè)計：福娃中的火娃（2）目標(biāo)市場推廣 ①品牌推廣可行性分析 本校內(nèi)共有大小8個系，每個月都有某個系舉辦大型的晚會，我們可以向其主辦方提供相應(yīng)的贊助，有助于本企業(yè)品牌在校內(nèi)的推廣。②推廣方案

a晚會海報中可以加以“由力源燒烤店獨(dú)家贊助”幾個字，以加深同學(xué)們對本企業(yè)的印象。

b晚會游戲中可以把本店的代金券作為相應(yīng)的獎品。c把力源燒烤品牌寫成搞笑的段子，讓同學(xué)們表演。

5、項目效果預(yù)測 （1）定性分析

①品牌：通過多種方法的運(yùn)用，相信在校內(nèi)所有的學(xué)生都會知道本企業(yè)的品牌

②對公司的綜合影響：在一次又一次的贊助之后，同學(xué)們一定會對本企業(yè)有較高的評價，企業(yè)的信譽(yù)度與知名度將會大大增加。

（2）定量分析：通過晚會現(xiàn)場本企業(yè)會增加1%的購買機(jī)會（與發(fā)放代金券的數(shù)量有關(guān)），按這個比例計算，一學(xué)期本企業(yè)會增加大約32%，遠(yuǎn)超出本企業(yè)五年計劃的預(yù)算。（3）財務(wù)預(yù)算：每次晚會可以贊助200元，共計6400元

四、財務(wù)預(yù)算

（一）財務(wù)規(guī)劃

1、校內(nèi)店面租金：10000元/年

2、初期宣傳費(fèi)用：1000元

3、燒烤師傅：2000元/月

4、其他員工：7元/小時

5、流動資金：4000元

總計：初期一次性投入15000元

（二）財務(wù)報表

1、現(xiàn)金流量表

2、資產(chǎn)負(fù)債表

3、損益表

五、其他

（一）制造計劃

1、產(chǎn)品制造與技術(shù)設(shè)備現(xiàn)狀

本企業(yè)初期購進(jìn)兩臺無煙式燒烤設(shè)備，試用期為3年。每天大約銷售在1000串左右，以滿足全校師生的1/6的需求。我們也會進(jìn)行多方面的改良，時期可以滿足不同消費(fèi)者的需求，迅速的成為師生們茶余飯后的美味佳肴。

2、新產(chǎn)品投入計劃

如果本企業(yè)受到消費(fèi)者廣泛的信賴，則我們也會增加一些飲品供大家選擇，但是飲品的供應(yīng)不是本企業(yè)的主營業(yè)務(wù)，所以我們會選擇適當(dāng)?shù)娘嬈愤M(jìn)行銷售。

（二）風(fēng)險與風(fēng)險管理

1、基本風(fēng)險

學(xué)校對校內(nèi)餐飲業(yè)的要求相對較高，尤其對食品的質(zhì)量問題尤為關(guān)注。

2、應(yīng)對風(fēng)險的策略

對食品質(zhì)量要嚴(yán)格把關(guān)，無論是在采購、制作還是在銷售上都保證讓消費(fèi)者安全放心。

3、機(jī)會

在吃燒烤的同時，同學(xué)們避免不了有購買飲品的需求，所以這是本企業(yè)一個隱性的機(jī)會市場。

4、五年計劃

在五年內(nèi)可以把全校生的需求量提高到1/4，日銷量在1500串左右。

六、結(jié)束語

通過對校內(nèi)供求關(guān)系的分析，本企業(yè)發(fā)現(xiàn)了一個供求關(guān)系不平衡的隱性市場，我們將抓住此次機(jī)會大力的開展這個項目，以求可以在校內(nèi)職工相對封閉的市場中尋求一個生存發(fā)展的空間，相信本企業(yè)可以在校內(nèi)這片優(yōu)良的土地上茁壯成長。

附件一：參考文獻(xiàn)：《市場營銷策劃》 附件二：調(diào)查問卷

關(guān)于校內(nèi)燒烤需求的調(diào)查問卷

1、你喜歡吃燒烤嗎？

a 喜歡b 一般c 不喜歡

2、如果方便安全你大約所長時間吃一次？ a 小于3天b 3—7c 7—14d 15天以上

3、你關(guān)注燒烤的哪一點(diǎn)？ a味道b 質(zhì)量c 其他

4、你購買是的動機(jī)是什么

a 想吃就吃 b 餐后小吃 c 主食

5、你購買后選擇食用的地點(diǎn)？ a 宿舍 b 邊走邊吃 c 在點(diǎn)內(nèi)食用

第二篇：大學(xué)生創(chuàng)業(yè)策劃書

一、創(chuàng)業(yè)背景

1、時代的變遷賦予了我們當(dāng)代大學(xué)生不一樣的涵義，也給予了當(dāng)代大學(xué)生不一樣的生活和思想，追求的不同，享受生活的方式自然也是不一樣的。衛(wèi)生巾的價格也處在漲幅趨勢。經(jīng)常聽到寢室室友喊到：大姨媽也傷不起啊，衛(wèi)生巾也在漲價?；蛘哂械臅r候忘記帶衛(wèi)生巾，沒有做好準(zhǔn)備。當(dāng)然我也是女孩子。

2、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，當(dāng)今社會的經(jīng)濟(jì)提高，促進(jìn)了我們生活質(zhì)量的提升，對生活的要求不同了。女性朋友對衛(wèi)生巾的質(zhì)量要求提高了，也給做山寨產(chǎn)品的廠家提供了機(jī)會。我們要抵制這種現(xiàn)象，不僅為了自己，更是為了大家的健康。

二、創(chuàng)業(yè)目的

1、眾所周知，在大學(xué)校園里，能力遠(yuǎn)比知識更重要，這就需要一個平臺來讓我們不斷學(xué)習(xí)、鍛練、展現(xiàn)自我、增加能力。校園里更大社團(tuán)和學(xué)生會對我們這些即將面臨畢業(yè)的學(xué)生已經(jīng)沒有什么進(jìn)步的空間，所以我們需要自主創(chuàng)業(yè)來為自己鋪路。

2、讓女孩子每次用的都是新的，不需存放，不需一次性大量購買。不用怕來大姨媽傷不起，我們的價格是最低的，質(zhì)量最好，有求必應(yīng)，服務(wù)第一！

3、我本身是一名特別貧困生，勤工助學(xué)是我們很多大學(xué)生都想做的事情。一來可以減輕父母的負(fù)擔(dān)，二來也可以向他人證明自己的自立與成長。

4、為貧困生提供勤工儉學(xué)的崗位。這就使得我們只有通過自己的努力來打開另外一種勤工助學(xué)的渠道，以真正做到自立自強(qiáng)！

三、市場預(yù)測

目前我國衛(wèi)生巾行業(yè)的現(xiàn)狀：我國1980年引進(jìn)了第一條衛(wèi)生巾生產(chǎn)線，現(xiàn)已有300多家企業(yè)，1000多條生產(chǎn)線，產(chǎn)品的類型也實現(xiàn)了多元化。假如每個寢室有4位女生，一層樓有24個寢室，一層樓就有96人，一幢樓有6層，一幢宿舍樓就有576人。而一般情況下，每一位同學(xué)每個月的大約需要使用20片衛(wèi)生巾，30片護(hù)墊，一年有12個月。這個市場容量之大是可以想象的。目前的衛(wèi)生巾市場，有著諸如蘇菲、護(hù)舒寶、ABC之類的著名品牌，也有著嬌爽這樣的經(jīng)濟(jì)類品牌，種類繁多。據(jù)預(yù)測，中國的衛(wèi)生巾市場容量相當(dāng)大，市場上存在的品牌可達(dá)20―30個，所以我想要在這一市場上開辟出屬于自己的一片天地。

四、服務(wù)介紹

服務(wù)每一個人。對每位女同學(xué)喜歡用的衛(wèi)生巾牌子和例假日期做好登記，我們會提前幾天送去提醒（以親自上門或電話問候的形式），詢問是否需要衛(wèi)生巾，痛經(jīng)的同學(xué)是否需要紅糖或藥劑。送貨到門，不需要同學(xué)自己跑腿去超市買，我們的衛(wèi)生巾品牌很多，針對每個人需要，而且我們的價格也會比超市的便宜，以人性化的服務(wù)，做好溫馨提示。讓女孩子每次用的都是新的，不需存放，不需一次性大量購買。設(shè)置送貨上門，價格低，質(zhì)量最好，有求必應(yīng)，服務(wù)第一。

五、經(jīng)營項目

1、多種品牌、不同價位的衛(wèi)生巾

2、紅糖（利于緩解痛經(jīng)，例假期喝最易）

3、緩解痛經(jīng)的藥劑

4、護(hù)理品

六、營銷策略

1、人力上：負(fù)責(zé)宣傳、學(xué)校安排送貨人員、各寢室樓安排送貨人員、負(fù)責(zé)調(diào)查問卷、負(fù)責(zé)詢問和慰問、記錄每個同學(xué)例假日期。

2、宣傳上：開業(yè)期間可在資金允許的基礎(chǔ)上，發(fā)放大量的宣傳單、調(diào)查問卷，先吸引群眾眼球，在寢室內(nèi)部做宣傳，網(wǎng)站宣傳，電話短息宣傳；

3、經(jīng)營上：生產(chǎn)廠商直接進(jìn)貨，價格低，薄利多銷，固定實體店。

4、策略上：網(wǎng)站宣傳，團(tuán)購，淘寶店鋪，低價格薄利多銷，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，送貨上門，可做禮品包裝，例假期必需品（紅糖、藥劑、護(hù)理品）。

七、經(jīng)營原則

1、真實原則：從生產(chǎn)商直接進(jìn)貨，保證正品，不弄虛作假。

2、互利原則：在真誠的基礎(chǔ)上，做到主顧雙方平等互惠。

3、優(yōu)質(zhì)服務(wù)原則：保證為求助者所提供的優(yōu)質(zhì)耐心的服務(wù)，提前做好溫馨提示，真正做到送貨上門。

第三篇：大學(xué)生創(chuàng)業(yè)策劃書

××廣場商業(yè)步行街，是南街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬平方米，擁有小店面房120個，成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營熱情不高。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3％，有近一半的店鋪閑置待租；已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行。這種狀況，不僅對一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對二期店鋪的預(yù)售、銷售帶來了潛在威脅。

因此，我們必須采取有效手段，炒熱××一期的商街氣氛，力提升其商業(yè)價值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動××二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對××一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。

一、背景分析

××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

(一)、商街設(shè)計“先天不足”

1、廣場難搞活動。步行街北廣場扼××街、××路交匯處，西鄰五星級酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路，事實上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計如殘疾人、盲人通道等。

3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。××街通往內(nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設(shè)計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計店面房，走在南街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。

4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一圈，于是放棄了購買動機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。

商務(wù)談判策劃書作業(yè)模板|如何寫商務(wù)策劃書

(二)、商街策劃“后天失調(diào)”

1、××廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強(qiáng)調(diào)個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題?！痢翉V場商業(yè)街最早定位是“××街”(很好)，后來又定位于“×××”（很好，只是推廣很費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以“××廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準(zhǔn)的市場定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

2、××廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象×××路、×××廣場、×××步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒有配套，××廣場的“磁場效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。

3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實上，經(jīng)營××廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來“操盤”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”?！痢翉V場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運(yùn)營和提升商業(yè)價值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構(gòu)成較影響。

二、商街定位

××廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：

1、街名：××廣場時尚麗人街

2、概念：××廣場××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×××。

3、廣告語：××廣場／時尚麗人街與××相約，與××同行

4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂

5、商品：主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。

7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。

三、招商策劃

××廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

(一)、發(fā)布招商公告

我們計劃于4月中旬在《××晚報》、××電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨商機(jī)，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。

(二)、舉辦招商信息發(fā)布會

該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及××國貿(mào)市場有意入駐××廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：

1、××廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、特優(yōu)勢和前景展望；

2、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。

(三)、整合店鋪資源

××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須由××房屋銷售公司與業(yè)主首先商定托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。

為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動員其站在全局利益、長喳益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。

對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

(四)、有關(guān)租金政策

××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說明南街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設(shè)計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，××一期店鋪比較合適的租金是：

1、內(nèi)街店鋪：租金600～700元／m2／年(經(jīng)測算，內(nèi)街店鋪平均售價8500元，平均面積110m2，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7％計算，年利息為4.4萬元。

如該類店鋪以600～700元／m2／年租金計算，年收益為6.6～7．7萬元，剔除利息后的.收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)

2、外街店鋪：租金800-900元／m2／年(經(jīng)測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7％計算，年利息為兒75萬元。

如該類店鋪以800～900元／m2／年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。)

(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施

為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：

第一，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi)，我們將免費(fèi)提供一個燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶負(fù)責(zé))，供其做商品或品牌宣傳；

第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商瀑銷活動，一年內(nèi)允許在北廣場上每季免費(fèi)舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較影響力的廣場“時尚秀”活動；

第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收?。?/p>

第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門，給予××廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。

四、商業(yè)氛圍營造

(1)、商街指示識別系統(tǒng)布置(詳見××廣告公司設(shè)計效果圖)

(2)、設(shè)計制作廣場、內(nèi)街雕塑作品(參見×××步行街雕塑照片)，以增添××廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。

(3)、廣場、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點(diǎn)，擴(kuò)商街的休閑與服務(wù)功能。

(4)、邀請政府部門、社會團(tuán)體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯(lián)系總工會、文聯(lián)、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳××廣場。

(5)、與市攝影家協(xié)會和新聞媒體聯(lián)合舉辦《××風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升××廣場的時尚品位。

(6)、5月份起，爭取舉辦幾次《××之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術(shù)推高××廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應(yīng)。

五、商街硬件改造建議

1、××北廣場實施改造，以適合舉辦型活動。

2、××一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業(yè)化改造。

3、臨××街一側(cè)的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進(jìn)店。

4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。

5、××一期南側(cè)花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。

上述方案，經(jīng)董事長批準(zhǔn)后組織實施。