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第一篇：項(xiàng)目計(jì)劃書

(一)引入現(xiàn)代物流理念

作為企業(yè)的“第三利潤源泉”，高效的物流管理不僅是提高客戶服務(wù)質(zhì)量、增強(qiáng)企業(yè)及產(chǎn)品競爭力的需要，而且是企業(yè)降低成本、提高效益、取得競爭優(yōu)勢的重要渠道。煤炭企業(yè)應(yīng)當(dāng)樹立現(xiàn)代物流管理思想，把物流運(yùn)作作為企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分進(jìn)行研究，改變過去重生產(chǎn)營銷、輕物流管理的傾向，從供應(yīng)鏈的視角構(gòu)建現(xiàn)代煤炭物流體系，增強(qiáng)客戶服務(wù)和市場競爭能力。

現(xiàn)代物流管理理論指出，物流服務(wù)是企業(yè)產(chǎn)品的重要組成部分，必須樹立以客戶為中心的服務(wù)理念。因此，煤炭物流企業(yè)必須把握客戶需求的內(nèi)容和特征，將物流服務(wù)融入到企業(yè)的物流系統(tǒng)當(dāng)中去，無論是在服務(wù)能力上，還是在服務(wù)質(zhì)量上都要以客戶滿意為目標(biāo)。

現(xiàn)代物流管理理論認(rèn)為，商品流通包括4個(gè)相互聯(lián)系又相互獨(dú)立的流通形態(tài)，即商流、物流、信息流、資金流，物流系統(tǒng)不僅是運(yùn)輸、倉儲、配送等功能的整合結(jié)果，而且是基于采購、生產(chǎn)、銷售、物流一體化的后勤保障系統(tǒng)。因此，運(yùn)輸、倉儲活動(dòng)等絕對不是現(xiàn)代煤炭物流管理的全部工作，而只是實(shí)現(xiàn)物流系統(tǒng)輸出的手段和工具。

(二)加快煤炭物流體制改革和產(chǎn)業(yè)整合

1.推進(jìn)煤炭產(chǎn)運(yùn)銷體制改革。發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，消除部門分割、地區(qū)分割以及物流市場的不統(tǒng)一，減少市場進(jìn)入的壁壘；完善鐵路煤運(yùn)管理體制，組成鐵路部門集路、站、運(yùn)、港統(tǒng)籌一體的協(xié)調(diào)格局，實(shí)現(xiàn)各運(yùn)輸環(huán)節(jié)的高效銜接；鼓勵(lì)煤炭物流企業(yè)按照現(xiàn)代物流管理模式進(jìn)行調(diào)整和重組，展開競爭，提高整個(gè)物流系統(tǒng)效率[2]。

2.加快煤炭企業(yè)橫向重組。鼓勵(lì)以現(xiàn)有大型煤炭企業(yè)為核心，打破地域、行業(yè)和所有制界限，以資源、資產(chǎn)為紐帶，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和兼并、重組中小型煤礦，發(fā)展大型煤炭企業(yè)集團(tuán)。以在更大范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化、重組和資源的合理配置，并實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。除了整合礦產(chǎn)資源、人力資源等外，還需要從供應(yīng)鏈層面整合物流資源，積極推動(dòng)物流社會(huì)化和物流一體化發(fā)展。

(三)強(qiáng)化煤炭供應(yīng)鏈管理

1.推進(jìn)煤炭企業(yè)內(nèi)部物流一體化。煤炭企業(yè)應(yīng)成立專門的企業(yè)物流管理機(jī)構(gòu)(物流公司)，在高度集成的信息系統(tǒng)的支撐下，將采購供應(yīng)環(huán)節(jié)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)的物流職能集成，對企業(yè)內(nèi)部供應(yīng)鏈物流一體化，實(shí)施具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織、控制和管理，從根本上改善計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期形成的傳統(tǒng)物流運(yùn)作模式，以市場需求為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)精益的運(yùn)作方式，縮短整體供應(yīng)鏈中的物流沉淀，加速物流周轉(zhuǎn)，從而實(shí)現(xiàn)整條供應(yīng)鏈成本的控制以及服務(wù)能力的提升[3]。

2.加快煤炭供應(yīng)鏈聯(lián)盟建設(shè)。以大型煤炭企業(yè)集團(tuán)為核心，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、并購、重組、參股、合作等多種方式，將煤炭發(fā)運(yùn)站、計(jì)量站、儲煤場、專用碼頭、交通(公路、鐵路、水運(yùn)、海運(yùn))貨運(yùn)公司、各地區(qū)的'燃料公司等不同隸屬關(guān)系、不同地區(qū)的企業(yè)，從戰(zhàn)略上進(jìn)行整合，盡快在煤炭企業(yè)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)物流一體化的基礎(chǔ)上，與供應(yīng)鏈上下游企業(yè)之間合作，加快區(qū)域化物流配送基地、物流中心、配送中心的建設(shè)，形成供應(yīng)鏈聯(lián)盟，形成完整的產(chǎn)、運(yùn)、銷一體化供應(yīng)鏈。

3.以供應(yīng)鏈管理為基礎(chǔ)，在全球范圍整合資源。在抓住國內(nèi)市場的同時(shí)，要放眼世界，構(gòu)筑全球化戰(zhàn)略，以供應(yīng)鏈管理在全球?qū)で筚Y源采購、加工和產(chǎn)成品分銷，參與國際競爭。

4.提升流通加工服務(wù)能力。煤炭物流企業(yè)在提供基本物流服務(wù)的同時(shí)，要根據(jù)客戶需求，結(jié)合自身優(yōu)勢，拓展業(yè)務(wù)范圍，發(fā)展增值物流服務(wù)，如倉儲、分撥、包裝、運(yùn)輸、裝卸、加工、配送、物流信息服務(wù)等，為客戶提供一攬子物流策略和流程解決方案，用專業(yè)化服務(wù)滿足個(gè)性化需求，提供全方位服務(wù)。一些領(lǐng)先的煤炭物流企業(yè)已經(jīng)在煤炭配送中心開設(shè)流通加工業(yè)務(wù)(如除矸石加工、為管道輸送煤漿進(jìn)行的煤漿加工、防止煤炭自燃的流通加工等)，比較典型的是潔凈配煤業(yè)務(wù)，即根據(jù)用戶對煤質(zhì)的要求，以不同等級或不同種類的煤炭為主要原料，添加適量的符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的助燃劑、固硫劑、催化劑等燃煤添加劑，經(jīng)過科學(xué)的配置工藝制成鍋爐用煤，滿足不同用戶對煤炭資源的不同需求，提高物流服務(wù)附加值。

5.建立和完善物流成本考核體系。隨著我國煤炭企業(yè)生產(chǎn)管理水平的不斷提升，降低生產(chǎn)成本、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率的利潤空間越來越小，而降低材料成本、采購成本以及運(yùn)輸、倉儲、裝卸、庫房管理費(fèi)用等物流成本的潛力巨大。因此，煤炭企業(yè)應(yīng)建立相應(yīng)的物流費(fèi)用會(huì)計(jì)核算機(jī)構(gòu)，選擇正確的核算方法，了解煤炭企業(yè)物流成本結(jié)構(gòu)，制定物流活動(dòng)計(jì)劃進(jìn)行調(diào)控，正確計(jì)算反映物流成本，并評估物流部門對煤炭企業(yè)效益的貢獻(xiàn)程度，注重物流成本效益，科學(xué)合理地降低物流成本。

(四)推廣現(xiàn)代信息技術(shù)和先進(jìn)物流技術(shù)的應(yīng)用

1.加快物流信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)物流信息化。依托企業(yè)資源管理系統(tǒng)平臺，建立與現(xiàn)代物流發(fā)展相配套的物流信息系統(tǒng)與網(wǎng)上交易系統(tǒng)，并與遍布全國乃至全球的采購網(wǎng)和客戶服務(wù)網(wǎng)對接，建立功能齊全、資源共享、服務(wù)便捷的物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以客戶訂單信息流帶動(dòng)配送物流的實(shí)現(xiàn)。利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)將物流企業(yè)散布在不同領(lǐng)域的服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)聯(lián)結(jié)起來，形成物流服務(wù)平臺，對倉儲、運(yùn)輸、裝卸、加工、搬運(yùn)、配送等環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)全程跟蹤。借助于準(zhǔn)確的信息傳遞，將傳統(tǒng)的、粗放式的物流送貨形式，上升為“門到門”、“庫到庫”甚至“線到線”的精益物流方式。

2.開發(fā)應(yīng)用煤炭物流專用設(shè)備，改善物流基礎(chǔ)設(shè)施。針對不同煤炭加工產(chǎn)品，開發(fā)應(yīng)用煤炭物流專用車輛以及與之相關(guān)的裝卸、倉儲等先進(jìn)物流技術(shù)。加強(qiáng)煤炭物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和改造，包括倉庫建筑、場站設(shè)施、裝卸設(shè)備、運(yùn)輸工具、運(yùn)輸通道等。此外，條件成熟的企業(yè)還可以廣泛應(yīng)用現(xiàn)代物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)及其他

通信技術(shù)，包括EDI(電子數(shù)據(jù)交換)、GIS(地理信息系統(tǒng))、GPS(全球定位系統(tǒng))、條碼技術(shù)、射頻技術(shù)以及計(jì)算機(jī)應(yīng)用系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用等。

(五)發(fā)展煤炭“綠色”物流

1.政府和社會(huì)輿論引導(dǎo)。各級政府應(yīng)把推進(jìn)構(gòu)建“綠色”煤炭供應(yīng)鏈納入發(fā)展規(guī)劃中，以可持續(xù)發(fā)展理論為指導(dǎo)，引導(dǎo)、鼓勵(lì)并支持相關(guān)企業(yè)加入到打造“綠色”煤炭供應(yīng)鏈建設(shè)中來，如通過給予金融支持、稅收優(yōu)惠等扶持政策，降低企業(yè)打造“綠色”煤炭供應(yīng)鏈的成本。同時(shí)盡快制定針對煤炭行業(yè)的清潔生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，建立煤炭供應(yīng)鏈資源損耗和環(huán)境污染等指標(biāo)的監(jiān)督、考核、評價(jià)體系以及相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)懲措施。社會(huì)組織，如行業(yè)協(xié)會(huì)、自然保護(hù)協(xié)會(huì)等，通過多渠道、多形式對煤炭綠色物流進(jìn)行積極宣傳倡導(dǎo)，提高社會(huì)各界對綠色物流的認(rèn)識和了解，并積極踐行。

2.實(shí)現(xiàn)煤炭“綠色”運(yùn)輸。在運(yùn)輸過程中，應(yīng)不斷提高“綠色”運(yùn)輸工具的使用效率，降低廢氣排放量并推行煤炭產(chǎn)品有效包裝制，以促進(jìn)煤炭物流在運(yùn)輸、裝卸和流通加工作業(yè)環(huán)節(jié)的升級和優(yōu)化，并盡可能減少和避免煤炭運(yùn)輸損耗和污染的發(fā)生量[3]。與公路運(yùn)輸相比，鐵路煤炭運(yùn)輸損耗少、成本低，應(yīng)加快鐵路煤炭通道建設(shè)，解決鐵路運(yùn)力不足問題。公路運(yùn)輸應(yīng)盡量采用污染和損耗少的運(yùn)輸交通工具，如廂式封閉公路煤炭運(yùn)輸車輛及以LNG、CNG為燃料的新能源汽車；強(qiáng)制實(shí)施煤炭抑塵技術(shù)，保護(hù)運(yùn)輸通道沿線環(huán)境，降低運(yùn)輸過程中煤炭散落造成的損耗；在此基礎(chǔ)上國家依據(jù)可持續(xù)發(fā)展原則重新制定各種運(yùn)煤方式的途耗標(biāo)準(zhǔn)。

3.實(shí)現(xiàn)煤炭“綠色”中轉(zhuǎn)。(1)交流平臺推行煤炭產(chǎn)品有效包裝制。實(shí)施煤炭產(chǎn)品有效包裝，可以促進(jìn)煤炭物流在運(yùn)輸、裝卸和流通加工作業(yè)環(huán)節(jié)的升級，減少煤炭產(chǎn)品在運(yùn)輸過程中的損耗和污染。(2)利用政府扶持資金對港口鐵路物流中心不符合清潔生產(chǎn)要求的裝、卸設(shè)備進(jìn)行全面升級改造或更新。裝卸作業(yè)應(yīng)將除塵作為環(huán)保工作的重中之重，強(qiáng)制配備自動(dòng)淋灑、流動(dòng)淋灑等濕式除塵設(shè)施，避免粉塵對環(huán)境的污染。對煤炭露天存放易受雨水澆淋影響質(zhì)量等問題應(yīng)通過建造永久性的防雨設(shè)施解決。

(六)促進(jìn)煤炭第三方物流發(fā)展

發(fā)展煤炭第三方物流，有利于提高煤炭物流運(yùn)作的專業(yè)化、集約化水平，提高煤炭運(yùn)輸效率；同時(shí)也有利于減少煤炭運(yùn)輸損耗及由于運(yùn)輸不當(dāng)所造成的環(huán)境污染，并可以及時(shí)快速地響應(yīng)客戶的需求。應(yīng)積極培育第三方物流企業(yè)，形成具有國際競爭力的大型煤炭物流集團(tuán)。為了保證煤炭第三方物流的順利發(fā)展，可以考慮在全國范圍內(nèi)整合現(xiàn)有煤炭企業(yè)的自有物流體系，通過股份制組建行業(yè)物流集團(tuán)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，合理配置資源、健全經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)以快速提升煤炭行業(yè)的整體物流服務(wù)水平。同時(shí)鼓勵(lì)和扶持有一定基礎(chǔ)的煤炭物流企業(yè)向第三方煤炭供應(yīng)鏈管理服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

第二篇：工程項(xiàng)目策劃書

一、 工程概況

本工程為桂林市飛鳳小學(xué)新建綜合樓化糞池工程，位于桂林市甲山路72號飛鳳小學(xué)內(nèi)。根據(jù)現(xiàn)場情況選用型號為Z9-30Q的化糞池，為磚砌無地下水無覆土頂面可過車的化糞池?？傞L為7.12米，總寬度3.88米，總高度(深度)為3.9米。分為三個(gè)池子，一個(gè)大池子容積為15立方米，兩個(gè)小池子，容積都為7.5立方米，總?cè)萘?0立方米。污水停留時(shí)間為12小時(shí)，清掏周期為180天，詳國標(biāo)圖集02S701的Z9-30Q。

二、 施工方案

(一)、施工前的準(zhǔn)備

1. 測量放線

根據(jù)業(yè)主要求，將化糞池位置定在距新建綜合樓1#樓梯間外墻5米，長邊平行新建綜合樓，具體位置詳附圖一。放出縱橫軸線后，按化糞池標(biāo)準(zhǔn)圖集進(jìn)行化糞池的施工放線。

2. 設(shè)備、材料

設(shè)備： 1臺斗容量0.8立方米的中型反鏟挖掘機(jī)，JZC350型攪拌機(jī)，振動(dòng)棒。 材料：C25鋼筋混凝土底板、圈梁、蓋板。MU10級磚、M10水泥砂漿磚砌體。

(二)、基坑排水措施

根據(jù)連廊基礎(chǔ)施工的經(jīng)驗(yàn)，化糞池基坑開挖可能存在大量地表水，按圖紙要求應(yīng)挖3.9米，1米以下就有大量地表水，若開挖，水深約有2.9米，影響化糞池施工。為了降水施工，采取以下措施。

1. 基坑開挖每邊擴(kuò)挖1米，即基坑長9.12米，寬5.88米，深3.9米。

2. 基坑開挖后，四周支模板澆筑3米高15cm厚C10混凝土做護(hù)壁墻，以減少地表水進(jìn)入基坑的流量。隨后做10cm厚C10混凝土墊層。

3. 在基坑?xùn)|西兩面各挖一個(gè)0.5米×0.5米×0.5米的集水坑，比基坑底深0.5米。集水坑底板及側(cè)壁做10cm厚C10混凝土護(hù)壁墻。每個(gè)集水坑用一臺DN65潛水泵抽水，從開挖直到化糞池砌筑到距地面1米的位置。

(三)、施工

1. 基坑開挖，做混凝土護(hù)壁墻。用中型反鏟挖掘機(jī)按照放線位置挖至設(shè)計(jì)深度，支模板3米高，澆筑3米高15cm厚C10混凝土做護(hù)壁墻。在基坑?xùn)|西兩面各挖一個(gè)0.5米×0.5米×0.5米的集水坑，比基坑底深0.5米，集水坑底板及側(cè)壁做10cm厚C10混凝土護(hù)壁墻。每個(gè)集水坑用一臺DN65潛水泵抽水，從開挖直到化糞池砌筑到距地面1米的位置。

2. 整個(gè)基坑基底澆筑10cm厚C10混凝土墊層。從中間向東西兩個(gè)方向放1%坡度，利于排水。

3.綁扎化糞池底板鋼筋，支邊模板，澆筑20cm厚C25混凝土底板。

4. 用MU10級磚、M10水泥砂漿砌磚，外墻厚490mm，內(nèi)墻厚370mm。砌1米高澆筑鋼筋混凝土圈梁一道，再砌1米高澆筑鋼筋混凝土圈梁第二道。

5.砌筑磚墻，按圖紙標(biāo)高安裝排水管，砌筑磚墻至化糞池頂圈梁的梁底處。

6.制作安裝頂圈梁及頂板的模板，綁扎鋼筋，澆筑頂部圈梁混凝土及150mm厚C25混凝土頂板。

7.安裝化糞池蓋板，澆筑20cm厚C20混凝土地面，與學(xué)校現(xiàn)有地面平齊。

8、施工中的注意事項(xiàng)和要求：

A、基坑的開挖深度應(yīng)比設(shè)計(jì)的基底標(biāo)高高0.2米,人工整平到設(shè)計(jì)標(biāo)高，隨后澆筑墊層混凝土。

B、水泵在施工中有專人看守，有水就抽，抽干就停機(jī)，以免燒壞水泵。

C、模板支撐統(tǒng)一采用鋼管支撐。

D、化糞池的入口管標(biāo)高必須低于新建綜合樓的排水管的標(biāo)高，化糞池的出口管標(biāo)高必須高于現(xiàn)有校園污水井出口管的標(biāo)高。

三、工期

化糞池從開挖到完成工期為30天。

四、施工質(zhì)量保證措施

1.施工管理人員及作業(yè)人員應(yīng)按施工方案和技術(shù)交底文件進(jìn)行施工。施工過程，接受監(jiān)理單位(業(yè)主代表)、公司工程部等有關(guān)部門的檢查、監(jiān)督，不合格產(chǎn)品堅(jiān)決返工重做。

2.施工過程，堅(jiān)持“三檢”制度，即“自檢”、“互檢”和“交接檢”，“三檢”以國家施工驗(yàn)收規(guī)范為標(biāo)準(zhǔn)，凡超過規(guī)范允許偏差者，堅(jiān)決返工重做。

3.施工管理人員應(yīng)記錄工序施工情況。分項(xiàng)工程完成后，必須經(jīng)監(jiān)理工程師檢驗(yàn)和認(rèn)可。

4.主軸線和分部軸線放線后，負(fù)責(zé)測量記錄人員及時(shí)記錄平面尺寸測量數(shù)據(jù)，如有問題及時(shí)反饋到項(xiàng)目經(jīng)理，及時(shí)進(jìn)行整改和糾正。

5.澆筑砼前必須檢查支撐是否可靠、扣件是否松動(dòng)。澆筑砼時(shí)必須由模板支設(shè)班組設(shè)專人看模，隨時(shí)檢查支撐是否變形、松動(dòng)，并組織及時(shí)恢復(fù)。

6.對于直角扣件的緊固度必須達(dá)到規(guī)范要求，要求班組質(zhì)檢員、安全員進(jìn)行自檢，配備力矩扳手，現(xiàn)場對扣件隨機(jī)抽取5%扣件進(jìn)行檢查。

五、安全施工保證措施

1. 開工前做好各級安全交底工作，認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司有關(guān)安全生產(chǎn)的責(zé)任制和各項(xiàng)規(guī)章制度;

2. 在整個(gè)施工過程中派專人指導(dǎo)安全施工，施工人員必須服從技術(shù)人員的指揮調(diào)度;

3. 施工過程中嚴(yán)禁一切閑談及閑雜人員圍觀;

4.上班前和上班時(shí)間不準(zhǔn)喝酒，施工人員進(jìn)場工作時(shí)，應(yīng)穿戴整齊合體的工作服、安全帽及手套，不得赤腳或穿拖鞋;

六、文明施工措施

1. 工棚及機(jī)械用電線路的架設(shè)應(yīng)符合施工規(guī)范要求，并要求安全、整齊;

2. 做好基坑排水工作;

3. 水泥堆放要整齊并蓋好蓬布;

4. 施工過程中嚴(yán)格控制噪音，盡量降低對周圍居民正常生活的影響;

5. 文明施工，禮貌待人，不與協(xié)作單位的施工和管理人員發(fā)生任何爭執(zhí);

6. 遵守建設(shè)方有關(guān)工地的安全、保衛(wèi)制度;

7. 不許酗酒、斗毆，施工人員不得滋擾生事。

第三篇：項(xiàng)目策劃書

一、項(xiàng)目區(qū)域分析

1、友愛鎮(zhèn)對于打造“一院一主題，共享民宿小院，鄉(xiāng)村會(huì)客廳”的政策導(dǎo)向正好與我們公司項(xiàng)目相契合。

2、皇莊村地處成都市郫都區(qū)友愛鎮(zhèn)，東距縣城七公里，西靠友愛三元場，北達(dá)清水河，南臨農(nóng)科村，郫花路穿村而過，交通位置優(yōu)越。

3、現(xiàn)在的皇莊村目前的支柱產(chǎn)業(yè)是以苗圃為主，現(xiàn)在村民房屋都是以自住為主，基本沒有涉足過農(nóng)家樂，現(xiàn)有房屋都比較陳舊。

二、周邊競品情況

1、周邊農(nóng)科村農(nóng)家樂非常多，最出名的是徐家大院，劉氏莊園。這是農(nóng)科村最早的農(nóng)家樂，是友愛鎮(zhèn)農(nóng)家樂的名片。

2、觀景樓農(nóng)家樂，配餐788元―1288元/桌，民宿120元―180元/間.夜，臨水軒消費(fèi)是780―1688元/桌，民宿280―380元/間.夜。

結(jié)論：周邊民宿、農(nóng)家樂很多，同質(zhì)化競爭很激烈，上客率都不理想。

三、皇莊村自營項(xiàng)目整體定位

拋磚引玉，我搭平臺，大家唱戲。吸引更多商家共同打造項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)大家共贏的局面。

四、項(xiàng)目初期規(guī)劃

規(guī)劃自營項(xiàng)目：將4號院、5號院、6號院、7號院及的院落作為自營特色民宿區(qū)（A區(qū)）。其余物業(yè)作為康養(yǎng)度假民宿區(qū)（B區(qū)）

A區(qū)

結(jié)合現(xiàn)代國際元素，打造流行派對空間。

關(guān)鍵詞：主題獨(dú)院，時(shí)尚，國際化元素，定制消費(fèi)，強(qiáng)IP

優(yōu)勢：

劣勢：

1、交通便利

2、綠化率高，空氣清新

3、私密性強(qiáng)

4、契合友愛鎮(zhèn)打造“鄉(xiāng)村會(huì)客廳，主題民宿聚落”的發(fā)展政策

5、有區(qū)域優(yōu)勢，中國農(nóng)家樂發(fā)源地的名片

1、全新組合模式，適應(yīng)性有待考證

2、自成IP與項(xiàng)目本身環(huán)境關(guān)系不大

3、管理難度相對較大

機(jī)會(huì):

威脅：

1、消費(fèi)迭代更新

2、大成都范圍內(nèi)缺乏相應(yīng)業(yè)態(tài)

3、本身項(xiàng)目架空層適合這種業(yè)態(tài)

4、自成IP，易造網(wǎng)紅，易推廣

5、快速匯集人氣，為后期物業(yè)銷售打下基礎(chǔ)

對原住村民和周邊村民影響較大

B區(qū)

將B區(qū)打造成為園林式健康養(yǎng)身度假別院，集養(yǎng)身、餐飲、民宿、度假于一體的大型健康養(yǎng)生度假別院群落。其主要針對以70，80后為主的“上有老，下有小”家庭親子度假型消費(fèi)群體。

優(yōu)勢：

劣勢：

1、交通便利，距成都市區(qū)1小時(shí)車程。

2、項(xiàng)目內(nèi)空氣清新，綠化率高

3、項(xiàng)目私密性強(qiáng)，曲徑通幽

4、契合友愛鎮(zhèn)打造“鄉(xiāng)村會(huì)客廳，主題民宿聚落”的發(fā)展政策

5、有區(qū)域優(yōu)勢，中國農(nóng)家樂發(fā)源地的名片

1、區(qū)域發(fā)展較早，整體陳舊，老化

2、類似競品同質(zhì)化

3、村民返遷造成管理不便

4、針對的客群消費(fèi)較理性

機(jī)會(huì)：

威脅：

1、一院一主題，打造共享民宿小院

2、全新的農(nóng)企合作模式，投資小風(fēng)險(xiǎn)可控

1、可復(fù)制性強(qiáng)，同質(zhì)競爭激烈

2、后期經(jīng)營缺乏持續(xù)競爭力

最后：A、B區(qū)恰當(dāng)融合可以快速匯聚人氣，使之成為網(wǎng)紅景點(diǎn)，并促進(jìn)后期業(yè)態(tài)形成。最終促進(jìn)物業(yè)銷售。

五、營銷推廣

（一）、目標(biāo)客源：70，80、90后社會(huì)消費(fèi)主力人群。目標(biāo)人群畫像：獵奇、時(shí)尚、高消費(fèi)、國際化元素

（二）營銷思路：

1. 有主動(dòng)營銷快速過度到自媒體營銷

2. 強(qiáng)IP，易推廣，多渠道

3. 圈層營銷，渠道合作

4. 搭建平臺，吸引更多主題民宿經(jīng)營者來共同打造

總結(jié)：鎖定目標(biāo)客源人群，以強(qiáng)IP，主題活動(dòng)營銷，快速切入市場，形成口碑效應(yīng)。并利用主流營銷平臺推廣，形成粉絲群，吸引人氣，吸引商家。助力整個(gè)院落剩余物業(yè)的去化，差異性補(bǔ)充郫都去友愛鎮(zhèn)現(xiàn)有的經(jīng)營性業(yè)態(tài)。結(jié)合國際時(shí)尚元素，打造鄉(xiāng)村鎮(zhèn)新農(nóng)旅結(jié)合示范性特色民宿院落標(biāo)桿。