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第一篇：項(xiàng)目策劃書

一、方案說(shuō)明

本方案是為 集團(tuán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，解答有關(guān)運(yùn)營(yíng)管理方案的建議，旨在為地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)提供專業(yè)化、科學(xué)化、規(guī)范化的概要性的指導(dǎo)意見(jiàn)。本方案并非基于具體土地、具體團(tuán)隊(duì)、具體市場(chǎng)研判的市場(chǎng)報(bào)告，也有別于正式的制度設(shè)計(jì)。

本方案不是最終運(yùn)營(yíng)方案，本方案僅是 集團(tuán)介入房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的概要性指導(dǎo)意見(jiàn)。最終運(yùn)營(yíng)方案需要在運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)對(duì)具體地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)一步的市場(chǎng)考察，并考慮投資者具體的情況之后，才能完成最終市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、開發(fā)計(jì)劃及其它運(yùn)營(yíng)方案等。

二、中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理趨勢(shì)簡(jiǎn)判

1、中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)管理的發(fā)展趨勢(shì)

20xx―20xx年可以說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)分水嶺。房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷前所未有的企業(yè)重新洗牌期。20xx年―20xx年，一方面是以中國(guó)快速城鎮(zhèn)化為核心驅(qū)動(dòng)力的房地產(chǎn)剛性需求，刺激著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間的硬性發(fā)展；另一方面是房地產(chǎn)企業(yè)正在新一波經(jīng)濟(jì)的調(diào)整中迎來(lái)新的高強(qiáng)度的沖擊。各個(gè)房地產(chǎn)公司都心理很糾結(jié)地面臨“去、留”、“成長(zhǎng)、萎縮”的選擇。

20xx年是房地產(chǎn)業(yè)在嚴(yán)峻的調(diào)控中獲得較快發(fā)展的一年。從房?jī)r(jià)來(lái)看，據(jù)中房網(wǎng)全國(guó)一手房交易價(jià)格指數(shù)顯示，截止到20xx年3月，全國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連漲8個(gè)月，房?jī)r(jià)已經(jīng)回到調(diào)控前水平。 限購(gòu)的一線城市房?jī)r(jià)回暖力度顯然大于中小城市。去年上半年，多數(shù)房企延續(xù)采用去年的以價(jià)換量原則，尤其在5、6月份，由于時(shí)逢沖擊半年度業(yè)績(jī)的時(shí)間點(diǎn)，因此推案量和促銷力度都達(dá)到階段性高點(diǎn)，而進(jìn)入20xx年之后，由于一線房企業(yè)績(jī)完成情況普遍較好，加上對(duì)十八大城鎮(zhèn)化建設(shè)的經(jīng)濟(jì)刺激政策的期待，量?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度的上漲。從房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)來(lái)看，龍頭企業(yè)取得了較快增長(zhǎng)。龍頭企業(yè)在融資渠道、拓展布局、人才梯隊(duì)建設(shè)等方面均有著十分明顯的優(yōu)勢(shì)，在調(diào)控中的`經(jīng)營(yíng)策略非常合理，既重視擴(kuò)張，也注重規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)戰(zhàn)略上積極向高周轉(zhuǎn)策略靠攏。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。從發(fā)展布局來(lái)看，不少全國(guó)性企業(yè)已經(jīng)不滿足于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)，開始拓展海外業(yè)務(wù)。綠地、萬(wàn)科、碧桂園等企業(yè)均提出了海外發(fā)展計(jì)劃，其中綠地、碧桂園、鑫苑置業(yè)已經(jīng)在海外有項(xiàng)目在建。從發(fā)展的業(yè)務(wù)范圍來(lái)看，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，房企的發(fā)展方向更為多元化，今年以來(lái)企業(yè)的多元化發(fā)展腳步加快，轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、一級(jí)開發(fā)等等，尤其是旅游地產(chǎn)開發(fā)，成為眾多企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)。

房地產(chǎn)商把產(chǎn)品品質(zhì)、營(yíng)銷手段都做到位時(shí)，市場(chǎng)已開始回歸理性，購(gòu)買人群的觀望情緒占了主導(dǎo)地位、市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入相對(duì)時(shí)間、相對(duì)地域的蕭條期。在經(jīng)歷前一階段的暴漲之后，房地產(chǎn)行業(yè)走到了重新洗牌階段，連行業(yè)的龍頭企業(yè)也無(wú)法避免。以萬(wàn)科為例，她的整體營(yíng)銷思路是在今后，以“合理的價(jià)格”、以最快的速度出售現(xiàn)有貨量。萬(wàn)科作為行業(yè)龍頭雖然在中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)份額并沒(méi)有占據(jù)絕對(duì)多的權(quán)重，但是它的行為會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生相當(dāng)大的導(dǎo)向作用。

房地產(chǎn)企業(yè)在大的氣候征兆下，都在苦練“內(nèi)功”，在拼管理，在拼“資源整合”，在拼“人才”，在向管理要效益，在經(jīng)過(guò)暴利時(shí)代之后，房地產(chǎn)行業(yè)已然走上精細(xì)化管理之路，行業(yè)正在經(jīng)歷一次重新洗牌。這就是目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)“戰(zhàn)國(guó)”時(shí)代的現(xiàn)狀和趨勢(shì)！

2、新趨勢(shì)對(duì)開發(fā)管理模式及管理團(tuán)隊(duì)的要求。

如何在項(xiàng)目所在地把地產(chǎn)項(xiàng)目打造成“精致城市宜居社區(qū)”，做“名片”式項(xiàng)目，打造高品位“富人區(qū)”？如何實(shí)現(xiàn)““地王”開局，強(qiáng)勢(shì)崛起”？如何實(shí)現(xiàn)“預(yù)算周期，規(guī)模制勝”？如何適應(yīng)中國(guó)下一波城鎮(zhèn)化開發(fā)的熱潮？在房地產(chǎn)行業(yè)“戰(zhàn)國(guó)”時(shí)代的現(xiàn)狀和趨勢(shì)下，答案只有一個(gè)：只能形成能增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，才成功運(yùn)作。目前，大的地產(chǎn)商已形成完整的產(chǎn)業(yè)組合，在成本管理上具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)；一些經(jīng)過(guò)成功營(yíng)銷建立了品牌的地產(chǎn)商，已形成氣候、規(guī)模，對(duì)新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷構(gòu)成了壓力。新地產(chǎn)企業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如果要開發(fā)成功，就必須尋找一個(gè)差異化的突破點(diǎn)，那我們拼什么，其實(shí)就是拼運(yùn)營(yíng)管理，這也是目前房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型與洗牌所正在激戰(zhàn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理是在相對(duì)“低迷”時(shí)期各個(gè)開發(fā)商正在“埋頭苦干”的事情。雖然還有相當(dāng)大一部分地產(chǎn)商仍是“土八路”，但挑戰(zhàn)已經(jīng)來(lái)臨：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控形勢(shì)下，近幾年銷售面積已接近極致，產(chǎn)量放大，競(jìng)爭(zhēng)加劇，正在超越房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的階段，原來(lái)的土法上馬，一塊地皮建房子賣就是房地產(chǎn)的日子已經(jīng)告別，地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化、規(guī)范化時(shí)代已悄然來(lái)臨；二是全國(guó)商品房均價(jià)正在跨越6000元/平米的門檻，客戶消費(fèi)心理也正在走向理性化，對(duì)地產(chǎn)的規(guī)劃、質(zhì)量、配套、性價(jià)比、投資潛力甚至地產(chǎn)商品牌、信譽(yù)、團(tuán)隊(duì)的資質(zhì)及知名度都更有挑剔的眼光；三是新地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目本身的成功開發(fā)需要開發(fā)團(tuán)隊(duì)具有極強(qiáng)的市場(chǎng)營(yíng)銷能力、資本運(yùn)作能力、工程管理能力、成本控制能力、內(nèi)部控制及團(tuán)隊(duì)整合能力，也就是各類資源整合能力，這需要各方面的專業(yè)團(tuán)隊(duì)、職業(yè)團(tuán)隊(duì)，并在高效、可控的管理模式下運(yùn)作才能完成。

總之，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，過(guò)去那種依賴高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的粗放式贏利模式將難以持續(xù)，目前的各種環(huán)境也決定了新入門的房地產(chǎn)企業(yè)從土地價(jià)格的快速上漲中獲取高利潤(rùn)的的模式已不可取。新房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵是在一種高效、可控的管控模式下，由一支高素質(zhì)的職業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作。

三、集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理的目標(biāo)

基于股東的投資目標(biāo)，并為達(dá)成股東投資目標(biāo)；建議開始介入的地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的目標(biāo)可明確為以下幾點(diǎn)：

第一、構(gòu)建在項(xiàng)目所在地突出的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，保證本地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)可控、高效；構(gòu)建成熟的房地產(chǎn)管控模式，明確“責(zé)、權(quán)、利”，真正將個(gè)人利益與權(quán)力和責(zé)任掛鉤，杜絕責(zé)任不清、賞罰不明、人浮于事的現(xiàn)象，為集團(tuán)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理探索一條可行的模式。

第二、，打造一支“精干、高效”的專業(yè)化操作的職業(yè)團(tuán)隊(duì)，專業(yè)團(tuán)隊(duì)職業(yè)操作，同時(shí)實(shí)現(xiàn)投資股東與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的“雙贏”，為項(xiàng)目的成功開發(fā)及股東其他項(xiàng)目的開發(fā)培養(yǎng)人才。

第三、初步樹立集團(tuán)地產(chǎn)品牌在區(qū)域的影響力，為集團(tuán)地產(chǎn)在區(qū)域的發(fā)展奠定一定的品牌基礎(chǔ)。

第四、確保盈利，將本項(xiàng)目打造成當(dāng)?shù)貥?biāo)桿“精品”樓盤，為公司取得最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，或者說(shuō)爭(zhēng)取項(xiàng)目利益最大化。這是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的最終目標(biāo)。

四、運(yùn)營(yíng)管理的基本思路

在“新房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵是在一種高效、可控的管控模式下，由一支高素質(zhì)的職業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作?！边@一中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理趨勢(shì)下，為達(dá)成前述的運(yùn)營(yíng)管理目標(biāo)，無(wú)論是是現(xiàn)有的地產(chǎn)企業(yè)，還是即將邁入這個(gè)行業(yè)的新企業(yè)，如果想在中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)獲得一條可持續(xù)發(fā)展的模式，企業(yè)必須走市場(chǎng)化道路，管理要在規(guī)范化的基礎(chǔ)上追求精細(xì)化，團(tuán)隊(duì)也必須是專業(yè)化、職業(yè)。

第二篇：欄目策劃書

一、指導(dǎo)思想

校園廣播站是學(xué)校宣傳工作的重要載體，一切工作本著為學(xué)生服務(wù)、為學(xué)校宣傳的宗旨。

主要目的是：加強(qiáng)學(xué)生思想教育，陶冶學(xué)生的情操，增進(jìn)師生交流，并給有才華的同學(xué)提供展示的平臺(tái)，從而在校園內(nèi)形成一種積極向上、健康快樂(lè)的和諧氛圍。

二、站名

"金色浪花"校園廣播

三、機(jī)構(gòu)設(shè)置

廣播站設(shè)有廣播站站長(zhǎng)、編輯、播音員等工作人員。

1、站長(zhǎng)（學(xué)生自薦，學(xué)校選拔）：

全面負(fù)責(zé)廣播站的日常事務(wù)。

日常事務(wù)包括播音、編輯安排、考勤、節(jié)目的總策劃、播音設(shè)備管理及維護(hù)、組織及主持會(huì)議、活動(dòng)并做好詳細(xì)記錄等。

2、編輯（各班推薦或?qū)W生自薦，擇優(yōu)錄取5名）：

負(fù)責(zé)當(dāng)天站內(nèi)所有欄目稿件的收稿、審編，包括欄目的增補(bǔ)。

3、播音員（全校招聘，面試考核，擇優(yōu)錄取10名）：

負(fù)責(zé)日常廣播的播音，包括稿件的播報(bào)、音樂(lè)的放送。

4、各班選通訊員一名，負(fù)責(zé)稿件的收發(fā)、整理工作。廣播站工作人員要正確處理好工作與學(xué)習(xí)的關(guān)系，力爭(zhēng)做到學(xué)習(xí)、工作兩不誤。須規(guī)范日常行為，以良好的精神面貌面向全校師生。

5、指導(dǎo)老師：王軍展周玲

四、工作時(shí)間

周一至周五8：15――8：35，12：40 ――13：10

17：30―― 17：50播出節(jié)目

五、主要欄目

周一：8：15――8：35《校園采風(fēng)》：報(bào)道校園新聞，捕捉學(xué)校里發(fā)生的好人好事，通知本周校園工作重點(diǎn)以及師生共同關(guān)心的事情。

12：40 ――13：10清新歡娛的音樂(lè)、輕松快樂(lè)任你來(lái)逛《娛樂(lè)情報(bào)站》！每周一的娛樂(lè)大餐會(huì)讓你不自覺(jué)地陶醉其中兒無(wú)法自拔哦！

17：30―― 17：50 《文苑漫步》：為您送去最新最棒的文壇動(dòng)態(tài)，朗誦名家名篇及哲理故事。

周二：8：15――8：35《生活寶典》：生活小竅門、安全和健康知識(shí)的普及。

12：40 ――13：10《特色英語(yǔ)》，英語(yǔ)諺語(yǔ)，學(xué)生佳作和學(xué)習(xí)英語(yǔ)的方法，從中體會(huì)英語(yǔ)的樂(lè)趣。（雙語(yǔ)播音）

17：30―― 17：50《青春有約》：你說(shuō)你一生中能有新的夢(mèng)想，在單純的歲月中有著單純的盼望；我說(shuō)我一輩子能有一顆滿足的心，在安定的歲月中有著尋常的成長(zhǎng)……請(qǐng)?jiān)谔炜詹紳M夕陽(yáng)的旁晚，聆聽(tīng)我們自己的故事！

周三：8：15――8：35《新聞點(diǎn)擊》，為你播報(bào)最新時(shí)政消息、讓你了解重大新聞事件、請(qǐng)您品評(píng)世界政壇動(dòng)態(tài)。

12：40 ――13：10《心靈驛站》解答學(xué)生在生活和學(xué)習(xí)中遇到的一些思想上、心理上、情感上的問(wèn)題，進(jìn)行心理輔導(dǎo)。

17：30―― 17：50《輕松一刻》：播放輕音樂(lè)，幽默風(fēng)趣的故事小品、相聲片段。

周四：8：15――8：35《體壇快報(bào)》，了解最新體育動(dòng)態(tài)，評(píng)說(shuō)賽場(chǎng)激烈拼殺。

12：40 ――13：10《真情相邀》邀請(qǐng)老師，有特長(zhǎng)的同學(xué)利用現(xiàn)場(chǎng)采訪的方式，向大家介紹學(xué)習(xí)，生活等各方面的經(jīng)驗(yàn)和方法。

17：30―― 17：50《百味情懷》，體味人間百態(tài)，會(huì)帶給你心靈深處的感動(dòng)！把這份感動(dòng)記錄下來(lái)，細(xì)細(xì)回味其中的愛(ài)的味道。（學(xué)生自己的或搜集的感人的習(xí)作）

周五：8：15――8：35《古詩(shī)詞欣賞》配音朗誦

12：40 ――13：10《校園點(diǎn)歌臺(tái)》也許你想對(duì)你身邊的朋友說(shuō)些什么；也許你想給尊敬的老師送點(diǎn)什么……那么請(qǐng)不要猶豫，點(diǎn)一首歌、發(fā)一份祝福說(shuō)不定你會(huì)得到一份意外的收獲！

六、關(guān)于稿件

（一）稿件來(lái)源

1、投稿面向全體同學(xué)。

2、各班通訊員負(fù)責(zé)收集本班的稿件并交給廣播站編輯部以便進(jìn)行編輯整理。

3、稿件不足時(shí)由編輯部成員自行撰寫或收集，保證播音工作正常進(jìn)行。

（二）投稿要求

1、投稿一律用稿紙，字跡工整，不能有涂抹。

2、稿件內(nèi)容要求思想健康、積極向上，與學(xué)習(xí)、生活緊密結(jié)合。可參照廣播站欄目編撰。

3、在稿紙第一行上寫上班級(jí)、姓名。

4、稿件遞交時(shí)間：每天中午午休前各班通訊員將所收集的稿件交到廣播站。

七、注意事項(xiàng)

1、校園廣播站要有固定的開始曲、結(jié)束曲，形成校園特色。

2、播音時(shí)，必須按照規(guī)定操作儀器，不得損壞。

3、固定時(shí)間開展工作，播音員若無(wú)法正常播音，需向站長(zhǎng)提前報(bào)告及請(qǐng)假。

4、播音稿在播出前一天必須交指導(dǎo)老師。

5、每天播音完畢，當(dāng)值編輯、播音員要做好記錄。

八、獎(jiǎng)懲制度

1、每月評(píng)出最受歡迎的欄目，期末評(píng)選出優(yōu)秀編輯、播音員，并給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。工作人員若工作不令人滿意或嚴(yán)重違反校規(guī)校紀(jì)，經(jīng)開會(huì)商討后，可予以替換。

2、投稿并采用的班級(jí)，給予加分獎(jiǎng)勵(lì)。以班級(jí)為單位，每周投稿并采用數(shù)量的前三名班級(jí)，在量化評(píng)比加分中加3――1分。

3、每周投稿數(shù)與稿件采用數(shù)將在下周一通報(bào)表?yè)P(yáng)，對(duì)優(yōu)秀投稿學(xué)生在學(xué)期末將給予表彰，投稿最多的班級(jí)期末頒發(fā)"最佳投稿班級(jí)獎(jiǎng)"，并給與物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。

九、其他

1、在每天下午的欄目最后播放天氣預(yù)報(bào)

2、欄目可根據(jù)學(xué)生意見(jiàn)定期更換，以求節(jié)目更豐富，更受大家歡迎！