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第一篇：廣告策劃書格式范文

一、廣告策劃調(diào)研

某著名化妝品企業(yè)所生產(chǎn)的化妝品一向是以高貴、優(yōu)良的品質(zhì)著稱，提到其品牌下的化妝品，消費者總是非常信任，推出的各種品牌香水更受女性消費者的青睞。

(一)各品牌香水的特色分析

我公司的xxx香水(女士專用)，在包裝特色、包裝規(guī)格、價格等方面與其他競爭品牌的差異比較如下表所示。

xxx香水與其他品牌的差異化比較

香水品牌 包裝特色 包裝規(guī)格(ml) 價格(元)

xxx香水

a品牌香水

b品牌香水

c品牌香水

……

(二)香水廣告市場形勢分析

經(jīng)過對全國香水市場的調(diào)查，對各大競爭品牌的廣告投放量進行分析，比較如下表所示。

20xx年下半年期刊廣告投放量居前八位的香水品牌

單位：萬元

排名 品牌 20xx年7～12月 20xx年7～12月 同比增長率(%)

1 a品牌香水

2 b品牌香水

3 c品牌香水

4 ……

(三)香水的目標市場描述

1.香水市場細分如下表所示。

香水市場細分表

整體市場 市場細分 目標對象

國內(nèi)外香水市場 1.主要市場(活躍客戶) (1)主要對象為22～45歲的高層白領女士、闊太太

(2)美容界的專業(yè)人士(如美容師、化妝師等)

2.次要市場(不活躍客戶) (1)18～22歲的未婚白領女性

(2)18～40歲的男性

2.目標消費者研究。

對于目標消費者的特征描述如下表所示。

香水消費者特征分析表

目標市場的特征要素 目標市場的特征描述

1.購買渠道 未婚女士 (1)百貨專柜

(2)大型商場或賣場

(3)國外帶回

已婚女士 (1)百貨專柜或百貨行

(2)向朋友咨詢品牌、購買地點后去購買

(3)國外帶回

2.購買狀態(tài) (1)用完再買

(2)沒用完，看到喜歡就買

(3)親友贈送

3.消費行為(應用場合) (1)參加正式宴會

(2)平時上班

(3)外出逛街

4.品牌使用情況 (1)未婚女姓偏愛花香型香水系列

(2)大多數(shù)消費者認為不同品牌的香水各具功能

5.對產(chǎn)品特性的要求 外觀漂亮大方，可以更換，攜帶方便，保養(yǎng)功能，高檔，色彩高雅、精致

二、xxx香水營銷目標與廣告目標

(一)廣告產(chǎn)品

以xxx香水(女士專用)為主，輻射本公司的所有香水品牌。

(二)市場總體目標

由于xxx香水(女士專用)是一款上市時間不久的產(chǎn)品，不易讓人接受，因此，本次廣告的總體市場目標是打造該香水的知名度，并讓消費者確信本香水為高檔化妝品，從而在整個國際市場的占有率達到

%。

(三)廣告總體目標

1.提高消費者對xxx香水(女士專用)的指名購買率。

2.提高xxx香水(女士專用)的美譽度、知名度和市場占有率。

(四)對廣告目標的量化表述

1.20xx年下半年(7～12月)的廣告投放量與20xx年下半年的廣告投放量相比，同比增長率達%。

2.20xx年度10大經(jīng)典香水銷售排行榜第三名，市場占有率達×%以上。

三、xxx香水廣告策略

(一)總體策略

1.利用密集廣告，加深消費者對xxx香水(女士專用)的品牌印象。

第二篇：廣告策劃書范文

醫(yī)藥包裝有限公司是國內(nèi)最早從事藥用包裝材料開發(fā)推廣的專業(yè)公司，有著精良的技術(shù)設備和豐富的市場經(jīng)驗，與日本瑪泰株式會社合資以后，企業(yè)的實力進一步增強。一份來自國家藥品監(jiān)督管理局的調(diào)查表明，當前我國藥包材行業(yè)整體技術(shù)水平不高，檔次偏低，遠遠落后于發(fā)達國家。有兩項指標足以說明：占制劑總量約藥品包裝還達不到國際20世紀八十年代水平；包材質(zhì)量及包裝對醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的貢獻率偏低，在發(fā)達國家，醫(yī)藥包裝占藥品價值的，而我國這一比例尚不足。因此，注重新產(chǎn)品技術(shù)開發(fā)的**公司前景充滿希望。

一、廣告定位及特點

1、產(chǎn)品的行業(yè)性很強，廣告具有很強的定向性，以制藥企業(yè)法人及供應部門負責人為最主要的訴求對象。

2、**公司的產(chǎn)品銷售在國內(nèi)醫(yī)藥行業(yè)的市場覆蓋面達到，加上多年來的品牌經(jīng)營，產(chǎn)品在行業(yè)內(nèi)具有解很高的知名度。廣告以繼續(xù)鞏固和提升企業(yè)形象為主線，側(cè)重于新產(chǎn)品的宣傳推廣。

二、市場分析與研究

1、在我國醫(yī)藥包裝行業(yè)“十五”發(fā)展規(guī)劃綱要中，對多類藥品包裝制定了詳細的發(fā)展規(guī)劃，一批落后劣質(zhì)藥包材即將在我國被強制淘汰，優(yōu)質(zhì)新型藥包材得到普遍推廣，藥包材市場充滿商機。

2、近年來國內(nèi)的醫(yī)藥工業(yè)有了長足的發(fā)展，出現(xiàn)了基因制藥、生物化學制藥等新的制藥形式，從而對藥包材在低熱封性、高阻隔性、耐化學性及環(huán)保方面提出了更高的要求，對新型藥用包裝材料消費需求也日漸加大。

3、中金公司與日本瑪泰公司合資以后，公司的實力相對雄厚。特別是今后日方在技術(shù)上的支持，將使產(chǎn)品質(zhì)量更加成熟，為開拓新的發(fā)展空間奠定基礎。

三、廣告行銷方式

1、進一部鞏固產(chǎn)品品牌形象，強化消費者對產(chǎn)品的信心，讓社會了解企業(yè)管理、價值理念、產(chǎn)品特色，行銷方式從以下幾方面考慮。

（1）選擇在行業(yè)內(nèi)的國家級平面媒體上發(fā)放廣告，包括報紙、刊物。

（2）參加行業(yè)內(nèi)的各類大型展會，加強溝通交流。

（3）針對新產(chǎn)品成功取得注冊證，組織一次大型的推廣活動。

2、設定戰(zhàn)略

（1）突出宣傳企業(yè)的經(jīng)營理念、管理特色、產(chǎn)品開發(fā)實力等。

（2）強調(diào)品牌及服務。

（3）避免言過其實的廣告。

3、廣告主題詞

（1）中金包裝引航藥包科技潮流。

（2）好藥要用好包裝。

（3）中金包裝，品質(zhì)與服務的保證。

（4）選擇中金就是選擇信賴

4、廣告文案：

中金包裝引航藥包科技潮流

依托省級工程技術(shù)中心，領銜藥包材技術(shù)潮流；

代表當今世界先進水平的生產(chǎn)基地，滿足客戶更高層次的要求；

健全的市場服務體系，隨時隨地為客戶提供服務。

中金包裝，品質(zhì)與服務的保證

醫(yī)藥包裝有限公司，始建于1987年，是國內(nèi)最早從事新型藥包材生產(chǎn)、開發(fā)的專業(yè)公司。公司擁有固定資產(chǎn)4億多元，包括四個現(xiàn)代化的藥包材生產(chǎn)工廠和一個省級新型復合包裝材料工程技術(shù)研究中心。公司全部設備均從日本、瑞士等國引進，生產(chǎn)環(huán)境按照GMP標準設計，可向社會提供10大類30多個品種的包裝產(chǎn)品，產(chǎn)品銷售在國內(nèi)同行業(yè)中處于絕對領先地位，市場覆蓋率達到40以上，為目前亞洲地區(qū)醫(yī)藥包裝生產(chǎn)行業(yè)規(guī)模最大的企業(yè)之一。

四、廣告設計、制作、發(fā)布

1、行業(yè)內(nèi)行業(yè)內(nèi)報紙期刊：

（1）媒體選擇

廣告投放的媒體擬選擇：以在藥監(jiān)系統(tǒng)和制藥企業(yè)具有99覆蓋面的-----中國醫(yī)藥報為主，以對廣告訴求特定人群覆蓋率高達80的-----中國藥業(yè)雜志、對廣告訴求不可割舍人群有較高覆蓋面的-----中國中醫(yī)藥報為輔助。

中國醫(yī)藥報：國家食品藥品監(jiān)督管理局機關(guān)報，主要覆蓋全國食品藥品監(jiān)管系統(tǒng)、制藥企業(yè)、醫(yī)藥流通企業(yè)、制藥關(guān)聯(lián)企業(yè)（醫(yī)藥包裝、制藥機械、科研等），幅射部分醫(yī)療單位、部分食品生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)。

中國中醫(yī)藥報：國家中醫(yī)藥管局機關(guān)報，主要覆蓋全國中醫(yī)藥管理部門、中醫(yī)院、綜合醫(yī)院中醫(yī)科、中成藥生產(chǎn)企業(yè)及中醫(yī)藥關(guān)聯(lián)，幅射部分藥監(jiān)部門、醫(yī)藥經(jīng)營企業(yè)。

中國藥業(yè)雜志：主要讀者群為藥品監(jiān)督管理部門管理人員、制藥企業(yè)及藥品監(jiān)管理關(guān)聯(lián)企業(yè)，其中對制藥企業(yè)法人及設備部門供應部門負責人的覆蓋面在80以上、十年之久。

（2）投放計劃

按照突出主要媒體，兼顧輔助媒體；強調(diào)獨占性，兼顧一般性；以硬性廣告為主，結(jié)合全國性專業(yè)會議，配合相應專題文章的原則，建議20xx年投放計劃為：

中國醫(yī)藥報：頭版10x8.5cm套紅廣告，每月兩次，全年12次；全年1-2次四分之一版專題推廣宣傳。

中國中醫(yī)藥報：頭版10x8.5cm套紅廣告，每月兩次，全年12次。

中國藥業(yè)雜志：彩色插頁廣告，每期1頁，全年10次。

全年在以上媒體上免費刊發(fā)10篇左右反映企業(yè)在質(zhì)量管理、技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)品開發(fā)方面的消息。

中國醫(yī)藥報：XX萬元

1.硬廣告，一版10x8.5cm套紅，每次收費標準XX元，優(yōu)惠價格XX元，全年12次，計XX萬元；

2.專題宣傳，四分之一版收費標準XX元，優(yōu){價XX元。

中國中醫(yī)藥報：XX萬元

第一版10x8.5cm套紅硬廣告，每次收費標準XX元，優(yōu){價XX元，全年12次，計XX萬元。

中國藥業(yè)雜志：XX萬元

彩色插頁每次XX元，優(yōu)惠價XX元，全年6次，計XX萬元。

2、行業(yè)內(nèi)不定期書籍：

中國包裝聯(lián)合會協(xié)會書刊，《中國包裝年鑒》、《信息匯編》等：XX萬元/年

彩色整版頁每次XX元（含不確定因素），全年10次，計XX萬元

3、輸液產(chǎn)品專題推廣活動：

（1）輸液產(chǎn)品專題推廣會（包括會議活動、禮品等），預計費用XX萬元

（2）針對輸液產(chǎn)品的推廣，參加兩次大型展出活動，預計費用XX萬元

五、20xx年廣告總體經(jīng)費預算：XX萬元

第三篇：廣告創(chuàng)意策劃書范文

永久牌自行車

前言：隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們的生活水平都有在不斷的提升，私人轎車越來越多，自然而然空氣污染也越來越嚴重，因此自行車給大家提供了很大的便利，對環(huán)境也有很好的保護，尤其是大學生對單車有獨特的愛好。提到自行車，很多人就立刻想到了永久牌自行車，永久有限公司是中國最早的自行車整車制造廠家之一、“第一批十個馳名商標之一”、“中國自行車行業(yè)十大知名品牌”、“國家重點新產(chǎn)品”、“上海市著名商標”、“中國國家自行車隊指定產(chǎn)品”、“上海市名牌產(chǎn)品”、“中國名牌產(chǎn)品”、“最具市場競爭力品牌”、“保護消費者杯”等無數(shù)榮譽。是指得廣大人民信賴的產(chǎn)品，我們通過對產(chǎn)品市場的綜合調(diào)查分析，以提高永久牌在武科大學院的市場占有率為主要目的做了一整套營銷策略方案。

(一)市場分析

1.營銷環(huán)境分析

SWOT營銷環(huán)境分析

S(強項、優(yōu)勢)—首先，永久有限公司是中國最早的自行車整車制造廠家之一、“第一批十個馳名商標之一”、“中國自行車行業(yè)十大知名品牌”、“國家重點新產(chǎn)品”、“上海市著名商標”、“中國國家自行車隊指定產(chǎn)品”、“上海市名牌產(chǎn)品”、“中國名牌產(chǎn)品”、“最具市場競爭力品牌”、“保護消費者杯”等無數(shù)榮譽。是指得廣大人民信賴的產(chǎn)品

其次，節(jié)能環(huán)保低碳，是永久c永遠倡導的理念。相應國家環(huán)保政策。再次，時尚、復古是本款自行車最大的優(yōu)勢，時尚是新一代年輕人必不可少的追求、復古是中老年人不變的情懷，而這款自行車正是那個年代的縮影。這兩點的統(tǒng)一是目前自行車市場上的為一產(chǎn)品。

W(弱項、劣勢)—首先，這款自行車的定位相對目前市場上的其他自行車價格偏高一些。其次，它的銷售渠道太單一，僅僅局限于淘寶旗艦店而在市場上缺少實質(zhì)的店鋪，不方便于購買。再次，廠家的物流走的不夠好。再有它的推廣力度不夠強大，廣告做得比較少，缺乏合理的廣告推銷手段。

O(機會、機遇)—首先，作為永久公司推出的新產(chǎn)品有廣大的市場。其次，他利用網(wǎng)絡信息時代的來臨、網(wǎng)絡購物的興起所推出的購買方式比較方便于消費者的購買。再次，他所倡導的低碳環(huán)保理念開始深入人心。從他的設計理念上來講既滿足了老年人的懷舊心理又給他們帶來了年輕人時尚的氣息，這款自行車做得無微不至相比其它自行車廠商可謂獨占鰲頭。

T(威脅、對手)—首先，目前市場上的仿品太多而他們的價格低廉，而有傷公司品牌的的聲譽。其次，其他商家一旦出現(xiàn)價格低廉的同類商品，會對他造成嚴重的威脅。再次，它的銷售渠道狹窄購買不方便，而其他廠家的實體店鋪眾多是它的又一威脅。

2.消費者分析

(1)對于年輕人來說，永久C的款式、購物方式是他們喜歡的，但是價格是他們不能接受的。

(2)對于中年人來說，價格自然不是問題、但是中年的他們的社會身份已經(jīng)不適合騎自行車去工作或休閑。

(3)對于老年人來說，永久C是一款不錯的鍛煉身體、回憶過去的自行車。但是網(wǎng)購的方式是他們不能接受的。

3.產(chǎn)品分析

產(chǎn)品特征分析：設計理念、質(zhì)量、款式都比較好。相對自行車而言，價格比較高。

產(chǎn)品生命周期分析：永久C這一品牌現(xiàn)在正處于導入期。導入期的主要特點有：銷量少、成本高、售價高、利潤甚至為負值。

產(chǎn)品品牌形象分析：環(huán)保、低碳、時尚、復古的輕客生活。

4.企業(yè)營銷戰(zhàn)略

在整個中國自行車具市場中，永久牌自行車處于領導者的角色，所以，在策略上，針對中國消費者的喜好以及永久牌自行車本身的市場定位，戰(zhàn)略方向應定位于中高檔的消費。

5.企業(yè)和競爭對手的競爭狀況分析

據(jù)最新統(tǒng)計結(jié)果顯示，目前捷安特自行車 、永久自行車、美利達三大巨頭已經(jīng)占據(jù)了中國自行車市場50%以上的市場份額。業(yè)內(nèi)人士指出，未來3年內(nèi)，國內(nèi)自行車行業(yè)的產(chǎn)業(yè)整合將會完成，屆時，市場和優(yōu)勢資源將進一步集中，一線與二線品牌之間差距將迅速拉大。實上，近年來，捷安特自行車 、永久自行車、美利達等一線品牌紛紛開始實施全國化戰(zhàn)略，其中最突出的一個表現(xiàn)就是加速對重點區(qū)域市場進攻，并通過走多元化的道路進一步擠壓當?shù)囟€品牌的市場空間。作為上市公司，三巨頭在資金方面具有著其他企業(yè)難以企及的優(yōu)勢，依靠強大的資金背景，他們無論在并購還是宣傳方面，都可以游刃有余與自行車市場高速增長勢頭相反的是，面對激烈的競爭，自行車行業(yè)的毛利潤受持續(xù)價格戰(zhàn)和原材料價格上漲的雙重擠壓下，利益從20xx年后就不斷走低，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至20xx年底，國內(nèi)自行車行業(yè)平均利潤降至5%，全行業(yè)45%以上的區(qū)域自行車企業(yè)遭遇虧損，個別企業(yè)已到了無法承接的地步，目前，擺在二線品牌面前的一個最大尷尬是：一方面，這些企業(yè)不像小企業(yè)那樣“船小好調(diào)頭”，能隨時靈活應變進行轉(zhuǎn)型;另一方面，雖然也有一定的資產(chǎn)規(guī)模，卻沒有一線品牌大企業(yè)那樣雄厚的資金和實力去擴大品牌的影響力。在這場與巨頭的較量中，它們手中最大的王牌就是“地緣優(yōu)勢”和“人情優(yōu)勢”。有業(yè)內(nèi)人士指出，未來隨著競爭的逐步加劇，自行車一線品牌和二線品牌之間的市場爭奪戰(zhàn)在近2-3年內(nèi)會越來越激烈，“而這場戰(zhàn)爭的實質(zhì)就是地緣優(yōu)勢與資本優(yōu)勢的較量”。

6.企業(yè)和競爭對手的廣告分析

永久自行車廣告志在給購買者傳達自由，輕盈的理念，給生活帶來便捷。

捷安特自行車廣告比較注重產(chǎn)品的功能性，介紹捷安特制作的專業(yè)，根據(jù)不同路況的不特性設置。

(二)廣告策略

1.廣告的目標

使永久C的品牌影響力和知名度得到提升，增加銷量。預計目標群體的覆蓋面達到80%，擴大知名度與提高消費者的關(guān)注度，增加30%的市場份額

2.目標市場策略

廣告的目標市場初步定位為喜歡網(wǎng)購的年輕人和70后中年人。

3.廣告的訴求策略

對于喜歡追趕潮流的年輕人來說，我們就要以“輕客”這種新潮的品牌理念吸引他們。對于70后那些中年人，我們要以永久C復古的款式吸引他們。

4.廣告創(chuàng)意策略

(1).郊游篇(質(zhì)量)

風和日麗的一個上午，有一群年輕人騎著自行車去郊游，走在半路上有一個女的自行車轱轆的螺絲松了，不能騎了，很著急，這時一個男的騎著一輛永久C停下來說上來吧。女的做上去后很害羞的低著頭笑了。

(2)塞車篇(輕盈)

一個男人坐在車里不停地按喇叭，一輛接一輛的自行車從旁邊騎了過去(永久C牌自行車)，男人無奈的搖了搖頭

(3)求婚篇(款式、理念)

一個女生剛從圖書館抱著書出來，一個開著轎車的男生過來下車整理了一下自己嶄新的西服準備想自己喜歡的女生求婚。他攔下來那個女生，拿出玫瑰花說答應我吧。女孩正在糾結(jié)中，一個陽光男孩騎著一輛永久c走了過來，停下來把手伸向女生，女生微笑著把手給了那個男生，甜蜜的坐上自行車，消失在路盡頭。西裝男狠狠地踢了一下輪胎，甩掉了玫瑰花。 廣告語：愛上永久c，愛上他

5.廣告的媒介及發(fā)布策略

電視媒體：在各大衛(wèi)視每天新聞節(jié)目和綜藝節(jié)目前后播

平面媒體： 公車站牌：各大一線城市在 515 路、572路、564 路、903路四路公交車上使用平面廣告。適合市內(nèi)郊游的景區(qū)門口廣告牌。 通過以上媒體的綜合運用，達到預期的廣告效果。

(三)廣告實施計劃

廣告活動的時間：20xx年11月至20xx年11月

廣告活動的計劃：在一線城市舉行全程免費單車郊游活動，熱愛單車，熱愛戶外運動。與此同時，將廣告在車內(nèi)移動電視中播出，讓更多的人了解熟悉本產(chǎn)品。

廣告預算總額：電視媒體預計200萬，平面媒體，預計50萬，單車郊游活動預計80萬

(四)廣告活動的效果預測

第一，產(chǎn)品知名度，產(chǎn)品使用者比例(使用調(diào)查問卷方式)

第二，產(chǎn)品銷售額是否有所增長

第三，廣告是否提高了永久牌自行車的忠誠度(使用對現(xiàn)有使用者的追蹤調(diào)查)

第四，目標人群對永久牌自行車認知情況(包括認同率，使用率的調(diào)查和品牌認知情況的)

第四篇：廣告策劃書范文

隨著住宅限購令和新國五條在全國范圍的蔓延，其已對投資性需求產(chǎn)生了明顯的擠出效應。部分資金已陸續(xù)抽離住宅市場，流入商業(yè)地產(chǎn)，致使短期內(nèi)非住宅產(chǎn)品銷售量出現(xiàn)明顯增長。與住宅銷售消化相反的是，20xx年寫字樓銷售同比增加13%。與此同時，特別在20xx年3月限購令嚴格執(zhí)行后，四大城市（北京、上海、深圳、廣州）商品房銷售面積中的寫字樓占比已從15%上升至20%。 20xx年，四大城市一、二手寫字樓銷售面積約為360萬平方米，與20xx年同期相比增加13%，與20xx年下半年相比下滑5%。而20xx年四大城市一、二手住宅的銷售面積為3353萬平方米，同比減少13%，與20xx年下半年相比下降28%。 受投資氣氛逐步增強、寫字樓成交量穩(wěn)中有升的影響，20xx年，深圳、廣州、成都、杭州的樣本甲級寫字樓均價分別為50161、25715、15819、37339元/平方米，半年累積漲幅分別達到24%、18%、7%、8%。其中深圳的中心西區(qū)商圈、廣州的天河北商圈、成都的人民南路商圈、杭州的黃龍商圈分別為各自城市價格上漲最為顯著的區(qū)域，漲幅分別達到27%、31%、7%、16%。

在商辦用地供應方面，從20xx年到20xx年，北京、上海、成都的商辦用地供應出現(xiàn)了逐年大幅增加的現(xiàn)象，這些新增的土地供應將在最近幾年逐步進入商辦物業(yè)市場，短期內(nèi)必將對寫字樓市場的供求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生明顯的沖擊。反觀廣州、深圳、杭州的商辦用地供應，基本呈現(xiàn)較為合理的水平。

預計在限購令退出之前，商業(yè)地產(chǎn)的政策利好因素仍將存在。在房地產(chǎn)調(diào)控政策趨于“常態(tài)化”和保障房大力建設的背景下，中國的房地產(chǎn)行業(yè)新的突破和轉(zhuǎn)型勢在必行。商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和突破的一個重要方向。

未來，商業(yè)的集中是必然趨勢，無論是一線還是二線、三線城市，集中式的商業(yè)必然是主流。隨著二三線城市化進程的加快以及一線城市向二三線城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將會使得二三線城市對于商業(yè)地產(chǎn)的需求大大增加。根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的最新研究報告預計，到20xx年，一線城市在中國商業(yè)地產(chǎn)總量中的比重將僅占10%，這預示著今后10年里二、三線城市蘊含著巨大商機

一、 廣告市場分析 項目分析：

由浙江義烏中遠投資有限公司投資興建，由該公司全資子公司山東興隆置業(yè)有限公司開發(fā)建設的魯中?義烏國際商貿(mào)城，系20xx年度淄博市重大建設工程、沂源縣招商引資重點項目。項目規(guī)模宏偉，占地約240畝，總投資8億元人民幣。建設義烏小商品批發(fā)城、百貨主力店、大型超市、家居建材城、農(nóng)貿(mào)市場，配套星級酒店、電影院、餐飲等項目，建筑面積30萬平方米，設計停車位1900個，為沂源縣首席城市綜合體項目。商業(yè)綜合體，是當今商業(yè)模式的最高形態(tài)，隨著城市的不斷發(fā)展，商業(yè)區(qū)位的不可代替性和唯一性使得其投資價值獨一無二。

第五篇：廣告策劃書模板范文

房地產(chǎn)廣告從其籌備到真正落實是一個非常復雜的過程，只有切實掌握好其中每一步的關(guān)鍵，才能最終得到理想的廣告效果，房地產(chǎn)廣告策劃流程通常分為四個階段：

準備階段：拿地，規(guī)劃設計出產(chǎn)品（開發(fā)公司廣告部）—→確定預算—→尋找廣告公司

實施階段：廣告公司了解項目及購買對象信息—→廣告公司出媒體計劃—→確定廣告目標—→主題確定及創(chuàng)意表現(xiàn)—→廣告投放時間的確定—→媒體選擇

傳播階段：各項活動和廣告的正式推廣

評估階段：測定廣告投放的效率

一、準備階段

1、拿地，規(guī)劃出產(chǎn)品

一般來說，從拿地到規(guī)劃出產(chǎn)品都是開發(fā)商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開發(fā)公司本身就有廣告部，廣告部的創(chuàng)意總監(jiān)從一開始就介入項目的運作，包括土地拿下前后的前期市場調(diào)研，產(chǎn)品的規(guī)劃與設計等，由于廣告部在項目初就緊密參與，因而對項目的了解是非常透徹的，非常利于項目以后一系列的推廣。對于是自己組建廣告部還是對外尋找廣告公司這一點上，則是各有各的優(yōu)缺點。若是開發(fā)商自己組建廣告部，則對項目的了解會更加透徹，前期準備也就更加充分，同時在整個項目的運作中內(nèi)部溝通會非常流暢，缺點就是廣告部受公司上層及其他部門制約比較大，始終從開發(fā)公司的角度出發(fā)，視野狹小，具有一定的局限性。對外選擇廣告公司，一方面廣告公司會更加專業(yè)，經(jīng)驗也更為豐富，另外廣告公司從局外人的角度介入項目，可以發(fā)現(xiàn)更加適合的產(chǎn)品主題；其缺點就是對項目有可能會理解不透徹，與開發(fā)商之間溝通和信任度不夠，費用比較高之類。

2、確定預算

（1）廣告預算內(nèi)容

常見的房地產(chǎn)廣告預算內(nèi)容包括以下幾項：

A、廣告調(diào)查費用

包括廣告前期的市場研究、廣告效果調(diào)查、廣告咨詢費用、媒介調(diào)查費用等

B、廣告制作費用

包括照相、制版、印刷、錄音、攝影、錄像、文案操作、美術(shù)設計、廣告禮品等直接的制作費用

C、廣告媒體費用

購買報紙和雜志版面、電視和電臺播出頻道和時段、租用戶外看板等其他媒體的費用

D、其他相關(guān)費用

是與廣告活動有關(guān)的公共活動、SP活動、直效營銷等費用

（2）確定廣告預算的方法

如果是對外尋找廣告公司，開發(fā)商會在產(chǎn)品出來后根據(jù)項目的大小和性質(zhì)來初步確定廣告推廣的預算，廣告預算的制定還會受到其他一些因素的影響，如市場競爭程度、廣告投放頻率的選擇、銷售速度的制定、企業(yè)品牌的知名程度等。通常測定廣告預算會采取以下幾種方式

A、量入為出法。即根據(jù)開發(fā)商本身資金的承受能力來確定廣告預算，帶有一定的片面性

B、銷售百分比法。即開發(fā)商根據(jù)既定的銷售額的百分比來決定廣告費用的大小。

C、競爭對等法。即根據(jù)競爭對手大致投入的廣告費用來確定自己項目的預算。

D、目標任務法。即開發(fā)商首先確定促銷目標，根據(jù)所要完成的促銷目標決定必須執(zhí)行的工作任務，然后估算每項任務所需要的促銷支出，這些促銷支出的總和就是計劃促銷預算。

通常大的房地產(chǎn)開發(fā)商會把銷售百分比法和競爭對等法相結(jié)合來確定廣告預算，一般廣告預算大致控制在樓盤銷售總金額的1%—3%之間，而小的開發(fā)商則會根據(jù)銷售狀況階段性的滾動執(zhí)行，銷售結(jié)果一旦不如意，廣告預算便會停止。在初步確定下廣告預算后，開發(fā)商也會在找到廣告公司后與廣告公司再次協(xié)商，根據(jù)廣告公司方面對產(chǎn)品的定義和見解也會作出相應的調(diào)整。預算費用的編排最后會由廣告公司與開發(fā)商一起協(xié)商制訂。

3、尋找廣告公司

通常廣告代理公司的選擇會采取以下兩種方式：

（1）廣告招標。即向多家廣告公司發(fā)標，征集廣告策劃書、平面影視創(chuàng)意及報價。其優(yōu)點在于創(chuàng)意結(jié)果直觀，易于判斷，并且收費情況清晰；缺點是周期長，使實質(zhì)性策劃工作的時間較為倉促，同時一些規(guī)模大、定力強的公司不愿參加招標。

（2）經(jīng)驗選擇。根據(jù)廣告公司以前的作品及業(yè)內(nèi)的地位名聲來初步選定一家，請其在一定時間內(nèi)出策劃草案，如小區(qū)的形象設計或者SLOGAN之類的，然后憑借其作品確定合作意向。其優(yōu)點在于比廣告招標周期短，廣告公司有較多的時間展開實質(zhì)性工作，深化創(chuàng)意，并且多數(shù)廣告公司樂于接受；而缺點在于比選的依據(jù)不充分不直觀，廣告?zhèn)€案差異性大，存在一定風險。

不同項目會根據(jù)其大小性質(zhì)來選擇不同方式尋找廣告公司，有很多公司會和廣告公司接成長期合作關(guān)系，這種模式也為開發(fā)商節(jié)省了很多斟選方面的時間，并且長期的合作關(guān)系也利于廣告公司和開發(fā)商就項目進行透徹的了解和合作。

二、實施階段

1、廣告公司了解項目及購買對象信息

只有透徹的了解項目后才能制作出成功的廣告作品，廣告公司在接到項目后需要對產(chǎn)品進行徹底的研究，其內(nèi)容包括：項目周邊情況，樓盤分析，近期樓市動向，項目地理位置分析，小區(qū)規(guī)劃，設計特色，價格策略，競爭對手分析，消費者調(diào)查等。其中開發(fā)商會向廣告公司提供大部分資料，但處于對項目的把握程度，大部分優(yōu)秀的廣告公司會就已給的資料進行更深入的調(diào)查，只有在吃透了整個產(chǎn)品及消費對象后，廣告公司才會進行下一步的工作。

2、廣告公司出媒體計劃

（1）確定廣告目標。房地產(chǎn)廣告的成功與否，關(guān)鍵在于它能否在恰當?shù)牡攸c以恰當?shù)姆绞絺鬟_給恰當?shù)娜耍瑥V告目標不能泛泛而談，包括開發(fā)商在內(nèi)經(jīng)常會走入誤區(qū)，把廣告目標制定為提高知名度、促進銷售、建立品牌等，事實上以上這些目標是一個房地產(chǎn)廣告或多或少必然會達到的效果，想要對廣告公司進行有效的指導，必須使廣告公司明白一個確實可行的廣告目標需要注意如下幾點：

A、所要賣的房子的特點是什么？最重要的特點即賣點是什么？

B、目標消費者是誰？目標消費者為什么會選擇本項目？

C、要傳達給消費者的信息是什么？怎么樣才能有效的傳達這些信息？

D、用什么來測定傳達消息的效果？

（2）主題確定及創(chuàng)意表現(xiàn)。房地產(chǎn)廣告策略的出發(fā)點是引起消費者的注意和興趣，激發(fā)消費者的購買欲，并最終促使消費者購買該產(chǎn)品，因此在房地產(chǎn)廣告一定要充分表現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)點，易于消費者理解記憶和接受。

首先是主題的確定，在深入了解產(chǎn)品后，廣告公司就項目本身的賣點進行提煉，最后組織主題。一般來說，一個樓盤總有幾個主要訴求點，幾個次要訴求點，這些訴求點需要有其特別的地方，最好能有其不可復制性，是其他競爭樓盤所不具備的，但是通常大部分項目很難做到這點，所能做到的是幾個訴求點互相加起來才能呈現(xiàn)其樓盤的特殊性和不可復制性。開發(fā)商和廣告公司會根據(jù)樓盤的銷售節(jié)奏進行有計劃的分批推出，當其中一個主要訴求點被選為廣告的主題時，其他的幾個主要訴求點則與次要訴求點一樣，有選擇的作為廣告主題的專一表現(xiàn)，可以最大限度的吸引目標客源，精心安排的廣告主題輪流展示，則可以保持樓盤的常新常亮，這點對于那些開發(fā)周期很長的超級大盤尤為重要！在賣點的多少方面需要考慮以下幾個因素：媒體因素，主賣點影響力的大小，報紙廣告?zhèn)鞑シ绞剑赜蛐砸蛩?，項目開發(fā)周期等。

其次是創(chuàng)意表現(xiàn)的確定。房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意表現(xiàn)應該根據(jù)其項目特質(zhì)及消費者性質(zhì)來確定，在這里，開發(fā)商與廣告公司之間溝通的程度是一個創(chuàng)意是否成功的關(guān)鍵。只有開發(fā)商和廣告公司就項目充分溝通后，廣告公司才會對項目有徹底的了解，利于其進行創(chuàng)意；也只有彼此間充分的溝通，才能使開發(fā)商理解并支持廣告公司對產(chǎn)品進行的藝術(shù)性的解讀和表現(xiàn)，開發(fā)商也可以限制廣告公司有可能出現(xiàn)的過分注重藝術(shù)效果而脫離產(chǎn)品的情形。大部分另人過目就忘的廣告與開發(fā)商本身不專業(yè)有關(guān)，以自己的喜好去限制了廣告公司的創(chuàng)意表現(xiàn)，同時也有很多充滿藝術(shù)價值但是根本不知所云的廣告也與開發(fā)商對廣告公司過于放任自流有關(guān)部門，因此，恰到好處的溝通與合作就很重要。在這里，開發(fā)商和廣告公司需要避免犯如下幾個錯誤：注重表現(xiàn)形式而淡化廣告訴求，過分采用聯(lián)想式表達法，過分“藝術(shù)”化，傳播媒體選擇的單調(diào)，虛張聲勢華而不實，不顧產(chǎn)品特點以自己的審美觀強加于對方等。

3、廣告投放時間的確定

一般來說，小型項目的廣告期間以一個月到兩個月為最多。中、大型的項目（營業(yè)額在二、三億以上）時間會更加長一些，有的甚至達到了一兩年，而房地產(chǎn)廣告時間的節(jié)奏通?？梢苑譃槿缦滤姆N：

（1）集中型。是指廣告集中一段時間發(fā)布，以在短時間內(nèi)迅速形成強大的廣告攻勢。優(yōu)點在于能在短時期內(nèi)給予消費者強烈而有效的刺激，以達到廣告的效果，并能促成銷售；缺點為廣告費用集中于一段時間大批量的投入，發(fā)布時機的選擇非常重要，若廣告未達到預期的`效果，則很難進行補救

（2）連續(xù)型。指在一定時期內(nèi)，均勻安排廣告的發(fā)布時間，使廣告經(jīng)常性反復在目標市場出現(xiàn)，以逐步加深消費者印象。優(yōu)點在于不斷刺激消費者，并節(jié)省廣告費用；在于不可能每次都達到刺激消費者的目的，而且預算也決定了連續(xù)性廣告無法進行大規(guī)模、長時間的廣告攻勢。

（3）間歇性。指間斷使用廣告的一種方式，即做一段時間廣告，停一段時間，再做一段時間廣告，反復進行。優(yōu)點在于根據(jù)項目的進程來進行廣告分配，做到有的放矢；點在于需要注意廣告發(fā)布的時機，注意銷售對于廣告的滯后型，還要考慮消費者的遺忘速度。

（4）脈動型。脈動型集中了連續(xù)型和間歇型的特征，即在一段時間內(nèi)不斷保持廣告發(fā)布，又在某些時機加大發(fā)布力度，形成廣告攻勢，集中了連續(xù)型和間隙型的優(yōu)點，能夠不斷刺激消費者，還能刺激短期的購買欲望。缺點就是費用太高。而廣告時間的安排即廣告周期的擬定，通常分為三個期間：

（1）引導期。作初期的訊息傳播，重點在引起消費者的好奇與期待，吸引購買者的注目和行動

（2）公開期。樓盤被正式推向市場，一切媒體運作及印刷資料皆已準備就緒，一旦開盤，隨著強銷期的來臨，大量的報紙廣告，結(jié)合強有力的業(yè)務推廣，如人員拜訪、電話追蹤、派報郵寄等，立體的促銷攻擊全面展開。

（3）續(xù)銷期。為公開期后的續(xù)銷行為，將廣告后期所余的房屋產(chǎn)品進行重新修正廣告策略，改變已不適或不當?shù)膹V告方向，作最后的沖刺，以達最圓滿的成績。

廣告公司在擬定廣告時間的同時，即制定廣告節(jié)奏的安排，同時預先估算每段時間需要投入的費用。

在這里，選擇廣告投放節(jié)奏通常與一個項目大小性質(zhì)有關(guān)，小項目宜采取集中型，以短平快形式的最大限度的提高項目的知名度。而一些大盤則更適合采取脈動型的方式。

4、媒體選擇

房地產(chǎn)廣告媒體是用來傳播房地產(chǎn)廣告信息的工具，通常會接觸的媒體有：報紙、雜志、廣播、電視、戶外廣告、售點廣告、DM直投、傳單海報、網(wǎng)絡、空中飛行物等。選擇不同的媒體以及如何正確的組合不同媒體是極其重要的。

一般廣告公司會根據(jù)項目的大小、樓盤的檔次、目標客戶的定位、項目的區(qū)域、開發(fā)商的資金實力來選擇媒體。比如說在北京，中低檔的項目主力媒體選擇是《北青》《北晚》《晨報》之類的報紙及廣播，高檔項目除了在《北青》，更多的會選擇《經(jīng)濟觀察報》及《三聯(lián)生活周刊》《IT經(jīng)理人》《商業(yè)周刊》等這類有針對性的報紙雜志上刊登。

大多數(shù)房地產(chǎn)的廣告媒體會采用戶外媒體、印刷媒體、和報刊媒體三種形式，戶外媒體因為位置固定，比較偏重于樓盤周圍的區(qū)域性客源；印刷媒體可以定向派發(fā)，針對性和靈活性都比較強；報刊媒體和廣播電視則覆蓋面光，客源層多。為了更好地發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟效益，應該對不同類型的媒體在綜合比較的基礎上，加以合理的篩選、組合，以期取長補短，以優(yōu)補拙。

三、傳播階段

在此階段，前期各項準備已經(jīng)非常具體充沛，一旦項目開始運作，就啟動整個廣告計劃。在這個階段里需要注意的是，雖然前期已經(jīng)準備的非常詳細，但是市場是不斷變化及不可預知的，因此在這個階段，廣告公司需要和銷售總監(jiān)密切配合，根據(jù)銷售第一線及時反饋的情況來盡心廣告計劃的修改，若銷售情況基本符合當初預制的，則廣告計劃改動不大；若有一定的差距，可以就內(nèi)容和推廣節(jié)奏上根據(jù)客戶反饋的情況加以修改；但若銷售情況極差就需要及時更改廣告計劃，不要使失誤犯的更大。若廣告效果不佳有些開發(fā)商會采取更換廣告公司的形式，其實如果問題不是出在廣告公司業(yè)務水平上的話，更換廣告公司即勞神費力，同時也不見得會換到稱心如意的公司。在這種情況下，一是有可能產(chǎn)品本身有問題，另外就是當初廣告公司和開發(fā)商就產(chǎn)品溝通的不夠，因此可以根據(jù)市場反饋對產(chǎn)品作出相應的修改，同時就產(chǎn)品及目標客戶進行更為詳盡的研究，重新包裝項目上市，爭取打個翻身仗。

四、評估階段

營銷學上通常說：廣告主們都知道自己投放的廣告里有一半是無效的，但是誰也不知哪一半是無效的。房地產(chǎn)廣告也是如此，房地產(chǎn)廣告和日用品廣告效果反饋的最大不同點就是：房地產(chǎn)廣告可以在廣告投放后的當天就能直接在來電來訪上得到體現(xiàn)。大部分的房地產(chǎn)項目已經(jīng)能夠通過客戶的第一次來電的渠道建立廣告效果跟蹤制度，來電數(shù)量也成為廣告投放效果的重要標準。在不同項目的反復實踐中發(fā)現(xiàn)，來電數(shù)量的確能在一定程度上反映廣告投放效果，但是過分強調(diào)來電數(shù)量就像完全忽視來電數(shù)量一樣，走向另一個誤區(qū)。房地產(chǎn)廣告的效果體現(xiàn)有三種層次：

一是直接到訪；

二是電話詢問；

三是留下印象。

因此電話數(shù)量就成了廣告銷售力的直接體現(xiàn)。但是檢測不同項目，可以發(fā)現(xiàn)同樣都是非常優(yōu)秀的廣告表現(xiàn)，同樣都是無可挑剔的媒體選擇，甚至同屬于同一檔次的項目，但是兩者正常的廣告后來電數(shù)量也不同。可以看出，相對于廣告表現(xiàn)來說，產(chǎn)品本身更為重要。其中最重要的因素是地理位置、價格、銷售時間段。通常來說，主要干道附近的項目來電量低，因為容易描述，容易到達，客戶更多會選擇直接到達；高檔項目（別墅，TOWNHOUSE，高檔公寓）來電率低，因為目標客戶群總量低；進入銷售后期的老項目低，因為市場認知度高，電話詢問不再成為最主要的了解手段。只有根據(jù)不同項目的特性做好來電來人給人留下的印象程度以及與最終成交量相結(jié)合的評估，才能正確測定一個廣告的成果與否。使得廣告公司能夠更好的配合項目進行相應的調(diào)整與修改。

第六篇：廣告策劃書格式范文

房地產(chǎn)廣告從其籌備到真正落實是一個非常復雜的過程，只有切實掌握好其中每一步的關(guān)鍵，才能最終得到理想的結(jié)果，其流程通常分為四個階段：

準備階段：拿地，規(guī)劃設計出產(chǎn)品（開發(fā)公司廣告部）→確定預算→尋找廣告公司

實施階段：廣告公司了解項目及購買對象信息→廣告公司出媒體計劃→確定廣告目標→主題確定及創(chuàng)意表現(xiàn)→廣告投放時間的確定→媒體選擇

傳播階段：各項活動和廣告的正式推廣

評估階段：測定廣告投放的效率

一、準備階段

1．拿地，規(guī)劃出產(chǎn)品

一般來說，從拿地到規(guī)劃出產(chǎn)品都是開發(fā)商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開發(fā)公司本身就有廣告部，廣告部的創(chuàng)意總監(jiān)從一開始就介入項目的運作，包括土地拿下前后的前期市場調(diào)研，產(chǎn)品的規(guī)劃與設計等，由于廣告部在項目初就緊密參與，因而對項目的了解是非常透徹的，非常利于項目以后一系列的推廣。對于是自己組建廣告部還是對外尋找廣告公司這一點上，則是各有各的優(yōu)缺點。若是開發(fā)商自己組建廣告部，則對項目的了解會更加透徹，前期準備也就更加充分，同時在整個項目的運作中內(nèi)部溝通會非常流暢，缺點就是廣告部受公司上層及其他部門制約比較大，始終從開發(fā)公司的角度出發(fā)，視野狹小，具有一定的局限性。對外選擇廣告公司，一方面廣告公司會更加專業(yè)，經(jīng)驗也更為豐富，另外廣告公司從局外人的角度介入項目，可以發(fā)現(xiàn)更加適合的產(chǎn)品主題；其缺點就是對項目有可能會理解不透徹，與開發(fā)商之間溝通和信任度不夠，費用比較高之類。

2．確定預算

（1）廣告預算內(nèi)容

常見的房地產(chǎn)廣告預算內(nèi)容包括以下幾項：

A．廣告調(diào)查費用

包括廣告前期的市場研究、廣告效果調(diào)查、廣告咨詢費用、媒介調(diào)查費用等

B．廣告制作費用

包括照相、制版、印刷、錄音、攝影、錄像、文案操作、美術(shù)設計、廣告禮品等直接的制作費用

C．廣告媒體費用

購買報紙和雜志版面、電視和電臺播出頻道和時段、租用戶外看板等其他媒體的費用

D．其他相關(guān)費用

是與廣告活動有關(guān)的公共活動、SP活動、直效營銷等費用

（2）確定廣告預算的方法

如果是對外尋找廣告公司，開發(fā)商會在產(chǎn)品出來后根據(jù)項目的大小和性質(zhì)來初步確定廣告推廣的預算，廣告預算的制定還會受到其他一些因素的影響，如市場競爭程度、廣告投放頻率的選擇、銷售速度的制定、企業(yè)品牌的知名程度等。通常測定廣告預算會采取以下幾種方式

A． 量入為出法。即根據(jù)開發(fā)商本身資金的承受能力來確定廣告預算，帶有一定的片面性

B． 銷售百分比法。即開發(fā)商根據(jù)既定的銷售額的百分比來決定廣告費用的大小。

C． 競爭對等法。即根據(jù)競爭對手大致投入的廣告費用來確定自己項目的預算。

D． 目標任務法。即開發(fā)商首先確定促銷目標，根據(jù)所要完成的促銷目標決定必須執(zhí)行的工作任務，然后估算每項任務所需要的促銷支出，這些促銷支出的總和就是計劃促銷預算。

通常大的房地產(chǎn)開發(fā)商會把銷售百分比法和競爭對等法相結(jié)合來確定廣告預算，一般廣告預算大致控制在樓盤銷售總金額的1%-3%之間，而小的開發(fā)商則會根據(jù)銷售狀況階段性的滾動執(zhí)行，銷售結(jié)果一旦不如意，廣告預算便會停止。在初步確定下廣告預算后，開發(fā)商也會在找到廣告公司后與廣告公司再次協(xié)商，根據(jù)廣告公司方面對產(chǎn)品的定義和見解也會作出相應的調(diào)整。預算費用的編排最后會由廣告公司與開發(fā)商一起協(xié)商制訂。

3．尋找廣告公司

通常廣告代理公司的選擇會采取以下兩種方式：

（1）廣告招標。即向多家廣告公司發(fā)標，征集廣告策劃書、平面影視創(chuàng)意及報價。其優(yōu)點在于創(chuàng)意結(jié)果直觀，易于判斷，并且收費情況清晰；缺點是周期長，使實質(zhì)性策劃工作的時間較為倉促，同時一些規(guī)模大、定力強的公司不愿參加招標。

（2）經(jīng)驗選擇。根據(jù)廣告公司以前的作品及業(yè)內(nèi)的地位名聲來初步選定一家，請其在一定時間內(nèi)出策劃草案，如小區(qū)的形象設計或者SLOGAN之類的，然后憑借其作品確定合作意向。其優(yōu)點在于比廣告招標周期短，廣告公司有較多的時間展開實質(zhì)性工作，深化創(chuàng)意，并且多數(shù)廣告公司樂于接受；而缺點在于比選的依據(jù)不充分不直觀，廣告?zhèn)€案差異性大，存在一定風險。

不同項目會根據(jù)其大小性質(zhì)來選擇不同方式尋找廣告公司，有很多公司會和廣告公司接成長期合作關(guān)系，這種模式也為開發(fā)商節(jié)省了很多斟選方面的時間，并且長期的合作關(guān)系也利于廣告公司和開發(fā)商就項目進行透徹的了解和合作。

二、實施階段

1．廣告公司了解項目及購買對象信息

只有透徹的了解項目后才能制作出成功的廣告作品，廣告公司在接到項目后需要對產(chǎn)品進行徹底的研究，其內(nèi)容包括：項目周邊情況，樓盤分析，近期樓市動向，項目地理位置分析，小區(qū)規(guī)劃，設計特色，價格策略，競爭對手分析，消費者調(diào)查等。其中開發(fā)商會向廣告公司提供大部分資料，但處于對項目的把握程度，大部分優(yōu)秀的廣告公司會就已給的資料進行更深入的調(diào)查，只有在吃透了整個產(chǎn)品及消費對象后，廣告公司才會進行下一步的工作。

2．廣告公司出媒體計劃

（1）確定廣告目標。房地產(chǎn)廣告的成功與否，關(guān)鍵在于它能否在恰當?shù)牡攸c以恰當?shù)姆绞絺鬟_給恰當?shù)娜?，廣告目標不能泛泛而談，包括開發(fā)商在內(nèi)經(jīng)常會走入誤區(qū)，把廣告目標制定為提高知名度、促進銷售、建立品牌等，事實上以上這些目標是一個房地產(chǎn)廣告或多或少必然會達到的效果，想要對廣告公司進行有效的指導，必須使廣告公司明白一個確實可行的廣告目標需要注意如下幾點：

A．所要賣的房子的特點是什么？最重要的特點即賣點是什么？

B．目標消費者是誰？目標消費者為什么會選擇本項目？

C．要傳達給消費者的信息是什么？怎么樣才能有效的傳達這些信息？

D．用什么來測定傳達消息的效果？

（2）主題確定及創(chuàng)意表現(xiàn)。房地產(chǎn)廣告策略的出發(fā)點是引起消費者的注意和興趣，激發(fā)消費者的購買欲，并最終促使消費者購買該產(chǎn)品，因此在房地產(chǎn)廣告一定要充分表現(xiàn)產(chǎn)品的優(yōu)點，易于消費者理解記憶和接受。

首先是主題的確定，在深入了解產(chǎn)品后，廣告公司就項目本身的賣點進行提煉，最后組織主題。一般來說，一個樓盤總有幾個主要訴求點，幾個次要訴求點，這些訴求點需要有其特別的地方，最好能有其不可復制性，是其他競爭樓盤所不具備的，但是通常大部分項目很難做到這點，所能做到的是幾個訴求點互相加起來才能呈現(xiàn)其樓盤的特殊性和不可復制性。開發(fā)商和廣告公司會根據(jù)樓盤的銷售節(jié)奏進行有計劃的分批推出，當其中一個主要訴求點被選為廣告的主題時，其他的幾個主要訴求點則與次要訴求點一樣，有選擇的作為廣告主題的專一表現(xiàn)，可以最大限度的吸引目標客源，精心安排的廣告主題輪流展示，則可以保持樓盤的常新常亮，這點對于那些開發(fā)周期很長的超級大盤尤為重要！在賣點的多少方面需要考慮以下幾個因素：媒體因素，主賣點影響力的大小，報紙廣告?zhèn)鞑シ绞?，地域性因素，項目開發(fā)周期等。

其次是創(chuàng)意表現(xiàn)的確定。房地產(chǎn)廣告創(chuàng)意表現(xiàn)應該根據(jù)其項目特質(zhì)及消費者性質(zhì)來確定，在這里，開發(fā)商與廣告公司之間溝通的程度是一個創(chuàng)意是否成功的關(guān)鍵。只有開發(fā)商和廣告公司就項目充分溝通后，廣告公司才會對項目有徹底的了解，利于其進行創(chuàng)意；也只有彼此間充分的溝通，才能使開發(fā)商理解并支持廣告公司對產(chǎn)品進行的藝術(shù)性的解讀和表現(xiàn)，開發(fā)商也可以限制廣告公司有可能出現(xiàn)的過分注重藝術(shù)效果而脫離產(chǎn)品的情形。大部分另人過目就忘的廣告與開發(fā)商本身不專業(yè)有關(guān)，以自己的喜好去限制了廣告公司的創(chuàng)意表現(xiàn)，同時也有很多充滿藝術(shù)價值但是根本不知所云的廣告也與開發(fā)商對廣告公司過于放任自流有關(guān)部門，因此，恰到好處的溝通與合作就很重要。在這里，開發(fā)商和廣告公司需要避免犯如下幾個錯誤：注重表現(xiàn)形式而淡化廣告訴求，過分采用聯(lián)想式表達法，過分“藝術(shù)”化，傳播媒體選擇的單調(diào)，虛張聲勢華而不實，不顧產(chǎn)品特點以自己的審美觀強加于對方等。

3．廣告投放時間的確定

一般來說，小型項目的廣告期間以一個月到兩個月為最多。中、大型的項目（營業(yè)額在二、三億以上）時間會更加長一些，有的甚至達到了一兩年,而房地產(chǎn)廣告時間的節(jié)奏通?？梢苑譃槿缦滤姆N：

（1）集中型。是指廣告集中一段時間發(fā)布，以在短時間內(nèi)迅速形成強大的廣告攻勢。優(yōu)點在于能在短時期內(nèi)給予消費者強烈而有效的刺激，以達到廣告的效果，并能促成銷售；缺點為廣告費用集中于一段時間大批量的投入，發(fā)布時機的選擇非常重要，若廣告未達到預期的效果，則很難進行補救

（2）連續(xù)型。指在一定時期內(nèi)，均勻安排廣告的發(fā)布時間，使廣告經(jīng)常性反復在目標市場出現(xiàn)，以逐步加深消費者印象。優(yōu)點在于不斷刺激消費者，并節(jié)省廣告費用；在于不可能每次都達到刺激消費者的目的，而且預算也決定了連續(xù)性廣告無法進行大規(guī)模、長時間的廣告攻勢。

（3）間歇性。指間斷使用廣告的一種方式，即做一段時間廣告，停一段時間，再做一段時間廣告，反復進行。優(yōu)點在于根據(jù)項目的進程來進行廣告分配，做到有的放矢；點在于需要注意廣告發(fā)布的時機，注意銷售對于廣告的滯后型，還要考慮消費者的遺忘速度。

（4）脈動型。脈動型集中了連續(xù)型和間歇型的特征，即在一段時間內(nèi)不斷保持廣告發(fā)布，又在某些時機加大發(fā)布力度，形成廣告攻勢，集中了連續(xù)型和間隙型的優(yōu)點，能夠不斷刺激消費者，還能刺激短期的購買欲望。缺點就是費用太高。

廣告時間的安排即廣告周期的擬定，通常分為三個期間：

（1）引導期。作初期的訊息傳播，重點在引起消費者的好奇與期待，吸引購買者的注目和行動

（2）公開期。樓盤被正式推向市場,一切媒體運作及印刷資料皆已準備就緒,一旦開盤,隨著強銷期的來臨,大量的報紙廣告,結(jié)合強有力的業(yè)務推廣,如人員拜訪、電話追蹤、派報郵寄等，立體的促銷攻擊全面展開。

（3）續(xù)銷期。為公開期后的續(xù)銷行為，將廣告后期所余的房屋產(chǎn)品進行重新修正廣告策略，改變已不適或不當?shù)膹V告方向，作最后的沖刺，以達最圓滿的成績。

廣告公司在擬定廣告時間的同時，即制定廣告節(jié)奏的安排，同時預先估算每段時間需要投入的費用。

在這里，選擇廣告投放節(jié)奏通常與一個項目大小性質(zhì)有關(guān)，小項目宜采取集中型，以短平快形式的最大限度的提高項目的知名度。而一些大盤則更適合采取脈動型的方式。

4．媒體選擇

房地產(chǎn)廣告媒體是用來傳播房地產(chǎn)廣告信息的工具，通常會接觸的媒體有：報紙、雜志、廣播、電視、戶外廣告、售點廣告、DM直投、傳單海報、網(wǎng)絡、空中飛行物等。選擇不同的媒體以及如何正確的組合不同媒體是極其重要的。

一般廣告公司會根據(jù)項目的大小、樓盤的檔次、目標客戶的定位、項目的區(qū)域、開發(fā)商的資金實力來選擇媒體。比如說在北京，中低檔的項目主力媒體選擇是《北青》《北晚》《晨報》之類的報紙及廣播，高檔項目除了在《北青》，更多的會選擇《經(jīng)濟觀察報》及《三聯(lián)生活周刊》《IT經(jīng)理人》《商業(yè)周刊》等這類有針對性的報紙雜志上刊登。

大多數(shù)房地產(chǎn)的廣告媒體會采用戶外媒體、印刷媒體、和報刊媒體三種形式，戶外媒體因為位置固定，比較偏重于樓盤周圍的區(qū)域性客源；印刷媒體可以定向派發(fā)，針對性和靈活性都比較強；報刊媒體和廣播電視則覆蓋面光，客源層多。為了更好地發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費收到最大的經(jīng)濟效益，應該對不同類型的媒體在綜合比較的基礎上，加以合理的篩選、組合，以期取長補短，以優(yōu)補拙。

三、傳播階段

在此階段，前期各項準備已經(jīng)非常具體充沛，一旦項目開始運作，就啟動整個廣告計劃。在這個階段里需要注意的是，雖然前期已經(jīng)準備的非常詳細，但是市場是不斷變化及不可預知的，因此在這個階段，廣告公司需要和銷售總監(jiān)密切配合，根據(jù)銷售第一線及時反饋的情況來盡心廣告計劃的修改，若銷售情況基本符合當初預制的，則廣告計劃改動不大；若有一定的差距，可以就內(nèi)容和推廣節(jié)奏上根據(jù)客戶反饋的情況加以修改；但若銷售情況極差就需要及時更改廣告計劃，不要使失誤犯的更大。若廣告效果不佳有些開發(fā)商會采取更換廣告公司的形式，其實如果問題不是出在廣告公司業(yè)務水平上的話，更換廣告公司即勞神費力，同時也不見得會換到稱心如意的公司。在這種情況下，一是有可能產(chǎn)品本身有問題，另外就是當初廣告公司和開發(fā)商就產(chǎn)品溝通的不夠，因此可以根據(jù)市場反饋對產(chǎn)品作出相應的修改，同時就產(chǎn)品及目標客戶進行更為詳盡的研究，重新包裝項目上市，爭取打個翻身仗。

四、評估階段

營銷學上通常說：廣告主們都知道自己投放的廣告里有一半是無效的，但是誰也不知哪一半是無效的。房地產(chǎn)廣告也是如此，房地產(chǎn)廣告和日用品廣告效果反饋的最大不同點就是：房地產(chǎn)廣告可以在廣告投放后的當天就能直接在來電來訪上得到體現(xiàn)。大部分的房地產(chǎn)項目已經(jīng)能夠通過客戶的第一次來電的渠道建立廣告效果跟蹤制度，來電數(shù)量也成為廣告投放效果的重要標準。在不同項目的反復實踐中發(fā)現(xiàn)，來電數(shù)量的確能在一定程度上反映廣告投放效果，但是過分強調(diào)來電數(shù)量就像完全忽視來電數(shù)量一樣，走向另一個誤區(qū)。房地產(chǎn)廣告的效果體現(xiàn)有三種層次：一是直接到訪；二是電話詢問；三是留下印象。因此電話數(shù)量就成了廣告銷售力的直接體現(xiàn)。但是檢測不同項目，可以發(fā)現(xiàn)同樣都是非常優(yōu)秀的廣告表現(xiàn)，同樣都是無可挑剔的媒體選擇，甚至同屬于同一檔次的項目，但是兩者正常的廣告后來電數(shù)量也不同?？梢钥闯?，相對于廣告表現(xiàn)來說，產(chǎn)品本身更為重要。其中最重要的因素是地理位置、價格、銷售時間段。通常來說，主要干道附近的項目來電量低，因為容易描述，容易到達，客戶更多會選擇直接到達；高檔項目（別墅，TOWNHOUSE，高檔公寓）來電率低，因為目標客戶群總量低；進入銷售后期的老項目低，因為市場認知度高，電話詢問不再成為最主要的了解手段。只有根據(jù)不同項目的特性做好來電來人給人留下的印象程度以及與最終成交量相結(jié)合的評估，才能正確測定一個廣告的成果與否。使得廣告公司能夠更好的配合項目進行相應的調(diào)整與修改。