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上海市x山項(xiàng)目分析報(bào)告

目錄

目錄。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。1

一、總論。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2

1。1項(xiàng)目簡(jiǎn)介。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2

1。1。1項(xiàng)目概況。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2

1。1。2項(xiàng)目規(guī)劃總體要求。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2

1。1。3項(xiàng)目建筑面積指標(biāo)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2

1。2編制依據(jù)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2

1。3主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。3

1。4結(jié)論。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。3

二、市場(chǎng)分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4

2。1宏觀環(huán)境分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4

2。1。1城市概況。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4

2。1。2經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。4

2。1。3居民生活水平。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5

2。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5

2。2。1房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。5

2。2。2板塊特征。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。6

2。2。3未來發(fā)展趨勢(shì)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7

三、項(xiàng)目周邊環(huán)境。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7

3。1項(xiàng)目周邊環(huán)境分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7

3。1。1周邊環(huán)境。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。7

3。1。2swot分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。8

3。2競(jìng)爭(zhēng)*樓盤分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。8

四、項(xiàng)目定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。9

4。1總體定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。9

4。2產(chǎn)品定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10

4。3客戶定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10

4。4價(jià)格定位。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。11

五、財(cái)務(wù)效益。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。12

5。1銷售收入測(cè)算。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。12

5。2建設(shè)投資估算。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。12

5。3不確定*分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。13

5。4經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。13

一、總論

1。1項(xiàng)目簡(jiǎn)介

1。1。1項(xiàng)目概況

項(xiàng)目地塊位于金山區(qū)金山新城中心城區(qū)杭州灣大道以東、衛(wèi)陽南路以西、龍?jiān)绰芬?/p>

南、板橋東路以北。土地面積142868平方米，土地用途為居住。

項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中的金山區(qū)城市中心區(qū)，西北面臨近區(qū)*、西面臨近

*大道，附近市政、生活和商業(yè)配套都在完善之中。東面是山陽居住區(qū)，鄰近的有山鑫聯(lián)城花苑，現(xiàn)正在建配套的菜場(chǎng)和商場(chǎng)。南面集中了藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個(gè)中高檔樓盤。

1。1。2項(xiàng)目規(guī)劃總體要求

項(xiàng)目占地面積142868平方米，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)大型中高檔居住區(qū)，土地使用年限為70

年，規(guī)劃容積率為1。1，其中多層1。4，非*式低密度住宅0。7，建筑密度多層30%，非*式低密度住宅25%，綠化率40%。機(jī)動(dòng)車泊位按0。7個(gè)/戶配置。

1。1。3項(xiàng)目建筑面積指標(biāo)

項(xiàng)目總建筑面積180184。8平方米，住宅部分155654。8平方米，其中多層124523。8

平方米，別墅31131平方米；車位部分23030平方米，配套1500平方米。

1。2編制依據(jù)

本報(bào)告根據(jù)目前可獲取的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和金山區(qū)有關(guān)規(guī)劃，在實(shí)地考

察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目投資提供科學(xué)的決策依據(jù)。

此外，本報(bào)告編制依據(jù)還有:

1、上海市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。

2、上海市土地資源管理局20030820號(hào)土地出讓公告。

3、上海市規(guī)劃管理局關(guān)于住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要

點(diǎn)和土地利用條件和要求。

1。3主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

占地面積142868m2

總建筑面積

其中:

住宅155654。8m2

多層124523。8m2

疊加/聯(lián)排別墅

車位

配套

容積率1。1

建筑密度30%

綠化率40%31131m223030m21500m2180184。8m2

機(jī)動(dòng)車停車泊位940個(gè)

1。4結(jié)論

本項(xiàng)目在目前市場(chǎng)行情下，總投資555，889，936。72元，銷售收入658，784，392元，

稅后利潤(rùn)44，221，695元，投資收益率為8。0%。從敏感度分析來看，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)*較大。

故本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上不可行。

二、市場(chǎng)分析

2。1宏觀環(huán)境分析

2。1。1城市概況

金山區(qū)位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心和

長(zhǎng)三角都市圈樞紐地帶。西連浙*省平湖市、嘉善縣，東鄰上海市奉賢區(qū)，北接松*區(qū)

和青浦區(qū)。全區(qū)陸地總面積586平方公里，轄14個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)街道，現(xiàn)有人口55萬。

金山區(qū)境內(nèi)有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網(wǎng)絡(luò)。滬杭鐵路金山支

線直達(dá)金山城區(qū)。南部沿海申甬車客渡碼頭開辟了舟山、寧波等地海運(yùn)航線。黃浦*支

流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內(nèi)河運(yùn)輸主動(dòng)脈。到2005年，金山將形成[三縱兩橫"五條高速公路和[六縱六橫"區(qū)域干線公路網(wǎng)架。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙*快速

進(jìn)入上海的橋頭堡。嘉金高速建成通車后，金山北出上海的時(shí)間將大大縮短。

2。1。2經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

2004年1-3季度金山區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值99。51億元，按可比價(jià)格計(jì)算比去年同期

增長(zhǎng)26。1%，增速比去年同期高出7。3個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)全年增長(zhǎng)將超過24%。結(jié)合2003

年發(fā)展情況來看，金山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始步入高速增長(zhǎng)期。

2004年1-9月份金山區(qū)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資75。91億元，同比增長(zhǎng)68。1%。1-9

月房地產(chǎn)投資完成74375萬元，同比增長(zhǎng)32。0%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的9。8%，繼續(xù)保持高速穩(wěn)定增長(zhǎng)的勢(shì)頭。其原因主要是房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)了去年發(fā)展的勢(shì)頭，從今年

1-9月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映，新開工項(xiàng)目較多，而且其規(guī)模較大，今年的房地產(chǎn)投資形勢(shì)仍較為樂觀。但由于受宏觀調(diào)控的影響下半年開始增幅逐月下降。

2。1。3居民生活水平

2003年金山區(qū)城鎮(zhèn)職工年平均收入18500元，比上年增長(zhǎng)8。0%；農(nóng)民人均收入4832

元，比上年增長(zhǎng)9。5%。年末居民儲(chǔ)蓄存款76。7億元，比上年增長(zhǎng)17。7%。農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)投保率93。18%。

2。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

2。2。1房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述

2004年金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，商品房繼續(xù)保持旺銷勢(shì)頭。1-9月份，全區(qū)房地

產(chǎn)開發(fā)投資完成7。44億元，同比增長(zhǎng)32。0%。商品房施工面積145。36萬平方米，增長(zhǎng)

55。6%；商品房竣工面積56。24萬平方米，同比增長(zhǎng)72。7%；商品房銷售額9。37億元，增長(zhǎng)112。8%，至9月底，空置房面積5。63萬平方米，同比下降51。5%。

2。2。2板塊特征

根據(jù)一手市場(chǎng)樓盤供應(yīng)情況來看，金山區(qū)可以劃分為三大板塊:石化板塊、朱涇板

塊、楓涇板塊。

石化板塊

該板塊由于區(qū)*的南遷，市政建設(shè)和房地產(chǎn)投資迅速升溫。2004年市場(chǎng)供應(yīng)量共

計(jì)32。18萬平方米，共2773套，已銷售13。75萬平方米，共計(jì)1319套，去化率為47。5%。

市場(chǎng)主要房型為100m2左右的二房和120-140m2的三房。該板塊內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格在3500-4500

元/平方米，均價(jià)在4000元/平方米左右。

朱涇板塊

該板塊作為曾經(jīng)的區(qū)*所在地，房地產(chǎn)市場(chǎng)興起的最早。2004年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì)

25萬平方米，共2492套，已售7。81萬平方米，共740套，去化率為30%。市場(chǎng)主要房

型為90m2的二房和110-130m2的三房。該板塊的市場(chǎng)價(jià)格在3000-4200元/平方米，均

價(jià)在3500元/平方米左右。

楓涇板塊

該板塊隨著上海市[一城九鎮(zhèn)"計(jì)劃的提出而備受關(guān)注。2004年市場(chǎng)供應(yīng)量共計(jì)63。43

萬平方米，共5770套，已銷售23。48萬平方米，共計(jì)2215套，去化率為38%。該板塊的

市場(chǎng)均價(jià)在3000元/平方米左右。

2。2。3未來發(fā)展趨勢(shì)

由于金山區(qū)地處遠(yuǎn)郊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房水平相對(duì)較低。據(jù)2003

年物業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2003年我金山區(qū)居民住宅房屋總面積399萬平方米，人均住

房面積18。6平方米。據(jù)建設(shè)部新近的統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為23。67平方米。其中東部地區(qū)為25。06平方米；中部地區(qū)21。99平方米；西部地區(qū)23。05平方

米。而金山區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房水平和全國(guó)的平均水平比還相差5。07平方米，和東部地區(qū)比還相差6。44平方米。甚至和西部比還相差4。45平方米。這說明金山區(qū)的住房需求還

是很可觀的。

另一方面，從近年房地產(chǎn)業(yè)投資情況看，金山區(qū)的房地產(chǎn)投資呈逐年高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。

2001年金山區(qū)房地產(chǎn)投資總額為5。4億元，增長(zhǎng)36。2%；2002年投資總額為7。7億元，增長(zhǎng)42。6%；2003年投資總額為10。5億元，增長(zhǎng)36。4%。這說明金山區(qū)的房產(chǎn)需求量較大。

再?gòu)臋M向比較看，2003年上海市十個(gè)郊區(qū)平均房地產(chǎn)投資量為30。45億元，而金山

區(qū)為10。5億元，相差20億元；最高的閔行區(qū)61。1億元，相差59。6億元。說明金山區(qū)

房地產(chǎn)業(yè)的潛力是巨大的。

從上述三方面看，金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的投資能量、需求潛力、發(fā)展趨勢(shì)是好的良好。

三、項(xiàng)目周邊環(huán)境

3。1項(xiàng)目周邊環(huán)境分析

3。1。1周邊環(huán)境

項(xiàng)目地塊處于金山區(qū)規(guī)劃的*城區(qū)的核心位置。北面臨近金山區(qū)*，西面是規(guī)

劃的*城區(qū)的*大道，東面是正在建設(shè)中的山陽居住區(qū)，南面是聚集了藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個(gè)樓盤的中高檔居住區(qū)。

本項(xiàng)目交通便捷。西面緊鄰的杭州灣大道貫通金山區(qū)可直達(dá)市區(qū)；北面臨近的金山

大道緊倚區(qū)*，貫穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)和漕涇鎮(zhèn)，規(guī)劃中的軌道交通將經(jīng)過附近；南面有連接

金山石化與上海火車站的鐵路線；南面杭州灣距離本項(xiàng)目車程在10分鐘之內(nèi)。

本項(xiàng)目周邊生活配套完善。規(guī)劃中的*大道將建設(shè)成為金山區(qū)商業(yè)步行街，鄰近

的蒙山路和衛(wèi)清路口有樂購(gòu)購(gòu)物中心，鄰近的山鑫聯(lián)城花園有配套的大菜場(chǎng)和商業(yè)配套。蒙山路和衛(wèi)清路附近有幼兒園、小學(xué)和中學(xué)。

3。1。2swot分析

strength

?n地理位置得天獨(dú)厚，處于規(guī)劃的城市中心位置，緊鄰區(qū)*

?n交通便捷，水、陸、軌道交通立體化交通格局即將形成

?n周圍居住區(qū)氣候逐漸形成，生活配套逐漸完善

weak

?n北面是一片尚未開發(fā)的農(nóng)田，容易造成荒涼的感覺

?n地塊中間有一個(gè)污水處理廠和高壓電線，在一定程度上影響項(xiàng)

目形象

opportunity

?n北面臨近老龍泉港，可以引入至小區(qū)內(nèi)作水景

?n金山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上升勢(shì)頭，未來走勢(shì)較為樂觀

threat

?n周邊競(jìng)爭(zhēng)*項(xiàng)目較多，本項(xiàng)目面臨銷售壓力

?n宏觀經(jīng)濟(jì)政策存在較多變數(shù)，可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)產(chǎn)生

影響。

3。2競(jìng)爭(zhēng)*樓盤分析

項(xiàng)目周邊地區(qū)聚集了藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲苑、棕櫚灣

花園以及山鑫聯(lián)城花園等多個(gè)項(xiàng)目。其中，與本項(xiàng)目可比*較強(qiáng)的有藍(lán)堡愛琴海、金海

岸花園、海上明珠園、三島龍洲園、棕櫚灣花園等。

周邊競(jìng)爭(zhēng)*樓盤列表

藍(lán)堡愛琴海是一中檔別墅項(xiàng)目，該案總戶數(shù)184戶，戶型面積175-407平米，由獨(dú)

棟和聯(lián)體別墅組成，容積率0。7，2004年6月28日開盤，銷售狀況較好，僅余一套聯(lián)體別墅。金海岸花園由10幢小高層和30幢多層組成，內(nèi)部配有1萬平米的*、1萬平

米的中庭花園、2千平米的人工湖。銷售狀況尚可，目前剩下的都是大三房，特別是復(fù)式單元，而有著觀景賣點(diǎn)，售價(jià)較高的小高層也有剩余。海上明珠園靠近海邊，路況好，

但缺乏公交線路和商業(yè)配套，小區(qū)建筑布局錯(cuò)落有致，設(shè)計(jì)上利用車庫(kù)的高度造就錯(cuò)層

樓中樓房型，動(dòng)靜分離，私密*強(qiáng)，是石化地區(qū)不多得在售多層房源，房型為98平米的二房和130平米的三房。三島龍洲苑此次推出共約400套小高層，每戶面積在96-181平米之間，得房率85-90%，周邊商業(yè)配套較完善，目前售價(jià)4200元/平方米，沿河景觀房在4500元/平方米左右。棕櫚灣花園采用北美風(fēng)格，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑起點(diǎn)均較高，對(duì)

面就是樂購(gòu)購(gòu)物中心，采用凈高3米的層高，目前已經(jīng)基本售完。

四、項(xiàng)目定位

4。1總體定位

引領(lǐng)住宅時(shí)尚、開創(chuàng)新生活模式

定位詮釋:

?n嶄新生活模式

擺脫目前許多個(gè)案片面的[隨大溜"、[形式主義"的誤區(qū)，在開發(fā)中強(qiáng)調(diào)物業(yè)內(nèi)

涵的同時(shí)，更注重功能延伸，向金山區(qū)市民展示一種新的居住理念、新的生活態(tài)度和方

式。以完備的設(shè)施和功能配套及營(yíng)銷理念相互融合，給目標(biāo)客戶展現(xiàn)一種求新、唯美、崇尚健康的生活方式。

?n引領(lǐng)市場(chǎng)發(fā)展

本案位于山陽鎮(zhèn)，規(guī)劃中的山陽居住區(qū)發(fā)展方興未艾，此所謂[生逢其時(shí)"。另外小區(qū)的產(chǎn)品是與*大都市所同步的，充分尊重建筑與人的共鳴，體味其人*品位，并與環(huán)境有機(jī)的共融。同時(shí)內(nèi)部有大面積集中綠化，再結(jié)合各組團(tuán)主題景觀，節(jié)點(diǎn)小品等組成多方位景觀系統(tǒng)。景觀在本案中不是一種美化和附屬，而是一種與自然相安共存的概念。

?n緊湊型高品質(zhì)生活社區(qū)

針對(duì)目標(biāo)客戶創(chuàng)造符合其需求的高品質(zhì)產(chǎn)品。戶型緊湊但科學(xué)合理(總價(jià)相對(duì)較低)，建筑風(fēng)格簡(jiǎn)樸但大氣，精心于細(xì)部設(shè)計(jì)的推敲，從房型、外觀、觀景設(shè)計(jì)、組團(tuán)綠化、公建配套等，都將體現(xiàn)本案中低價(jià)樓盤高檔化社區(qū)形象。

通過建筑各項(xiàng)要素與個(gè)人生活有機(jī)結(jié)合可引伸出許多推廣主題，有利于本案的各項(xiàng)要素進(jìn)行生動(dòng)、全面的訴求。以此完成以小見大、提高推廣立意的目的。強(qiáng)調(diào)本案產(chǎn)品理念的領(lǐng)先*和公司實(shí)力的雄厚*。

4。2產(chǎn)品定位

項(xiàng)目周邊在售樓盤中，小高層占主流，其次是多層，高層比較少。這代表了城市住宅未來發(fā)展的趨勢(shì)，小高層和高層在樓盤品質(zhì)和舒適度上均優(yōu)于多層，但造價(jià)稍高。而郊區(qū)發(fā)展規(guī)劃時(shí)，則往往限制小高層和高層住宅的發(fā)展。周邊別墅僅有藍(lán)堡愛琴海，以*別墅為主，少量聯(lián)排別墅，從市場(chǎng)需求來看，去化較快。

結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃要求，本項(xiàng)目宜以多層為主，輔以少量疊加和聯(lián)排別墅，充分利用規(guī)劃要求的容積率，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

4。3客戶定位

通過對(duì)周邊金海岸花園、三島龍洲等樓盤的調(diào)查了解，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目客戶定位如下:

??客戶以金山本地客戶為主，以在金山工作的

外地人為輔；

??客戶年齡跨度較大，25-50歲的為主力范圍；

??客戶的家庭結(jié)構(gòu)以二代同住為主，房型要求為兩房和三房；

??

?客戶接受的主力總價(jià)在35萬-50萬左右；?房屋單戶面積需求在85-130m2之間居多；

??客戶的主要職業(yè)是為工薪一族或小業(yè)主，如金山石化和其關(guān)聯(lián)企業(yè)員工、在金山石化工作和生活的外地人等等；

??目標(biāo)客戶對(duì)金山石化的生存依賴度較高；4。4價(jià)格定位

本項(xiàng)目采用市場(chǎng)比較法定價(jià)，選取相類似項(xiàng)目作為參照，比較本項(xiàng)目和參照項(xiàng)目的優(yōu)劣，進(jìn)行價(jià)格修正，從而得出本項(xiàng)目相對(duì)于市場(chǎng)在售項(xiàng)目的參考價(jià)格。

根據(jù)相似原則和可比原則，選取金海岸花園、三島龍洲苑和海上明珠園作為本項(xiàng)目多層部分參照項(xiàng)目。

通過上面的比較可以得出下表，從表中可以看出，本項(xiàng)目多層部分的市場(chǎng)參考價(jià)在3818-4038元/平方米之間，取其均值3900元/平方米。

對(duì)于別墅部分，本項(xiàng)目與藍(lán)堡愛琴海相比，在整體上不及其純別墅的項(xiàng)目定位，故售價(jià)調(diào)低200元/平方米。因此，本項(xiàng)目別墅的市場(chǎng)參考價(jià)定位在4600元/平方米。

五、財(cái)務(wù)效益

5。1銷售收入測(cè)算

?u根據(jù)前面的定價(jià)，多層按照3900元/平方米，別墅按照4600元/平方米測(cè)算；?u車庫(kù)地上部分按照24000元/個(gè)計(jì)算，地下部分按照36000元/平方米計(jì)算；?u計(jì)算建筑面積按照157155平方米計(jì)算。

銷售收入估算表

根據(jù)銷售收入估算表可以看出，整個(gè)項(xiàng)目銷售收入共計(jì)658，784，392元。5。2建設(shè)投資估算

投資估算表

?u財(cái)務(wù)費(fèi)用按照建設(shè)總成本的60%的貸款額度，貸款利率8%，貸款一年計(jì)算。根據(jù)建設(shè)投資估算表可以看出，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)總投資共555，889，937元。5。3不確定*分析

敏感度分析采取銷售價(jià)格和銷售成本在分別變動(dòng)10%和20%情況下的項(xiàng)目收益情況。由敏感度分析表可以看出，只有當(dāng)銷售價(jià)格上升到4290元/平方米以上或者建設(shè)總成本降低10%以上時(shí)本項(xiàng)目才可行。因此，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)*較大。

敏感度分析表

5。4經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

從損益表可以看出，本項(xiàng)目在目前市場(chǎng)行情下，總投資555，889，936。72元，銷售收入658，784，392元，稅后利潤(rùn)44，221，695元，投資收益率為8。0%。從敏感度分析來看，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)*較大。故本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上不可行。

損益表