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第一篇：國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書

本合同雙方當(dāng)事人：

轉(zhuǎn)讓方(以下簡(jiǎn)稱甲方)：

住所地：

法定代表人：

受讓方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：

住所地：

法定代表人：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物事宜達(dá)成如下協(xié)議：

第一條：擬轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物

甲方以出讓(劃撥)方式取得位于 ，地號(hào)為 的地塊的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)證號(hào)為 [ ]字第 號(hào)，土地面積___平方米，轉(zhuǎn)讓面積為___平方米，土地規(guī)劃用途為___用地，土地使用權(quán)年限自 年 月 日至 年 月 日止。

甲方使用土地上的房屋建筑總面積為___平方米，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為___字第___號(hào)，為___結(jié)構(gòu)。

甲方土地位置與四至范圍如本合同附宗地圖所示，附圖已經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn)。

第二條：轉(zhuǎn)讓價(jià)款

甲方愿將上述土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方支付人民幣合計(jì)___元。

第三條：付款時(shí)間及方式

第四條：承諾與保證

4.1 甲方承諾并保證，甲方依法有權(quán)向乙方轉(zhuǎn)讓本合同第一條所述土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，并具有與乙方簽署本合同的完全權(quán)利能力與行為能力。

4.2 甲方承諾并保證，在乙方基于本合同獲得合同第一條所述土地使用權(quán)及地上建筑物、附著物所有權(quán)時(shí)未就轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物設(shè)置任何抵押、債權(quán)或債務(wù)，保證乙方基于本合同的受讓行為不被任何第三方追索任何權(quán)益。

4.3甲方須全力協(xié)助乙方辦理土地使用權(quán)及地上建筑物、附著物所有權(quán)證件的變更登記手續(xù)，因此產(chǎn)生的一切稅費(fèi)依法由甲乙雙方各自負(fù)擔(dān)。

4.4甲方承諾，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方后，如該土地被國(guó)家征用征收，依法所得的各種補(bǔ)償款或其他任何收益歸乙方所有。

4.5乙方承諾并保證按照本合同約定的時(shí)間及方式支付價(jià)款。

第五條：違約責(zé)任

如一方不履行本合同規(guī)定的義務(wù)應(yīng)視為違反合同，違約方應(yīng)向守約方賠償因違約造成的全部直接損失與可得利益的損失。

若希望約定違約金，則自己決定數(shù)額

第六條：法律適用及爭(zhēng)議解決

6.1本合同訂立、效力、解除、履行及爭(zhēng)議的解決適用中華人民共和國(guó)法律、行政法規(guī)。

6.2本合同在履行中若發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方均可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

第七條：本合同一式___份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，留檔___份。

第八條：本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為本合同附件，附件與本合同具有同等法律效力。

第九條：本合同經(jīng)雙方法定代表人(授權(quán)委托代理人)簽字或蓋章后生效。依法應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。

甲方(簽章) 乙方(簽章)

甲方 代表人/代理人 乙方 代表人/代理人

(簽章) (簽章)

年 月 日 年 月 日

第二篇：國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書

國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書范本

轉(zhuǎn)讓方： (以下簡(jiǎn)稱甲方)

受讓方： (以下簡(jiǎn)稱乙方)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《貴州省實(shí)施<中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例>辦法》和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，訂立本合同。

第一條 甲方轉(zhuǎn)讓給乙方的地塊位于 ，總占地面積為 平方米，建筑占地面積為 平方米。其位置與四至范圍如本合同附圖所示，該附圖已經(jīng)甲、乙雙方簽字確認(rèn)(詳見所附宗地圖及宗地圖的經(jīng)濟(jì)指標(biāo))，該地塊的開發(fā)狀況已經(jīng)雙方踏勘認(rèn)可。

第二條　本合同項(xiàng)下的`土地使用權(quán)出讓年限為50年，讓渡年限為土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去甲方已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

第三條　本合同項(xiàng)下的轉(zhuǎn)讓地塊，按照批準(zhǔn)的總體規(guī)劃是建設(shè)商住項(xiàng)目，乙方受讓后按照規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)。

第四條　乙方同意按合同規(guī)定向甲方支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)以及乙方自愿承擔(dān)該部分土地轉(zhuǎn)讓雙方發(fā)生的所有稅費(fèi)。

第五條　該地塊的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為每平方米 元人民幣，總額為 元人民幣。

第六條　本合同經(jīng)雙方簽字后 日內(nèi)，乙方須以現(xiàn)金支票或現(xiàn)金向甲方繳付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

乙方應(yīng)在簽訂本合同后60日內(nèi)，付清全部土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，逾期30日仍未全部支付的，甲方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求乙方賠償。

第七條　在乙方向甲方付清全部土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款后10日內(nèi)，甲方依照規(guī)定辦理該部分土地使用權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

第八條　乙方同意從簽訂合同之年開始，按政府規(guī)定逐年繳納土地使用費(fèi)。

第九條　除合同另有規(guī)定外，乙方應(yīng)在本合同規(guī)定的付款日或付款日之前，將合同要求支付的費(fèi)用匯入甲方的銀行賬號(hào)內(nèi)。開戶銀行： 。

第十條 乙方受讓該地塊后，受原土地出讓合同的約束。

第十一條　任何一方對(duì)于因發(fā)生不可抗力造成延誤或不能履行合同義務(wù)不負(fù)責(zé)任。但必須采取一切必要的補(bǔ)救措施以減少造成的損失。

遇有不可抗力的一方，應(yīng)在48小時(shí)內(nèi)將事件的情況以信件或電報(bào)(電傳或傳真)的書面形式通知另一方，并且事件發(fā)生后7日內(nèi)，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行以及需要延期履行理由的報(bào)告。

第十二條　如果乙方不能按時(shí)支付任何應(yīng)付款項(xiàng)，從滯納之日起，每日按應(yīng)繳納費(fèi)用的0.1%繳納滯納金。

第十三條　乙方在本合同簽定后必須在一年內(nèi)動(dòng)工修建。

第十四條　如甲、乙雙方違反以上任何一條款，給另一方造成損失的，均可向違約方追究違約責(zé)任。

第十五條　因執(zhí)行本合同發(fā)生爭(zhēng)議，由爭(zhēng)議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

第十六條　本合同要求或允許的通知和通訊，不論以何種方式傳遞，均自實(shí)際收到起生效。

第十七條　本合同經(jīng)雙方法定代表人或委托人簽字后生效。

第十八條　本合同一式三份，雙方各執(zhí)一份，交土管部門備案一份。

第十九條　本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件。

甲方(簽章) 乙方(簽章)

甲方 代表人/代理人 乙方 代表人/代理人

(簽章) (簽章)

年 月 日 年 月 日

第三篇：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同解讀

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同文本解讀

雷愛先

2008年4月29日，國(guó)土資源部和國(guó)家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本（國(guó)土資發(fā)[2008]86號(hào)），自2008年7月1日起執(zhí)行。

一、發(fā)布實(shí)施2008合同文本的背景

出讓合同文本制訂和完善的過(guò)程

1990年國(guó)務(wù)院發(fā)布《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院第55號(hào)令）

第8條明確規(guī)定，土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂出讓合同?！锻馍掏顿Y開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》（國(guó)務(wù)院第56號(hào)令）也提出了同樣要求。

1994年合同文本 1994年，原國(guó)家土地管理局、國(guó)家工商管理局發(fā)布《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本。根據(jù)用地者和土地條件的不同，1994年合同文本將出讓合同劃分為4類：

1、宗地出讓合同；

2、成片開發(fā)土地出讓合同；

3、劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同；

4、外商投資劃撥土地使用權(quán)合同。

1994年合同文本的局限性

一、與《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定不一致

1、外商投資企業(yè)用地繳納場(chǎng)地使用費(fèi)的方式已納入土地租賃范圍，可以通過(guò)租賃協(xié)議進(jìn)行約定，不一定需要通過(guò)外商投資劃撥土地使用權(quán)合同進(jìn)行約定；

2、房地產(chǎn)法規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)辦出讓手續(xù)應(yīng)由受讓方直接辦理出讓手續(xù)，這與一般宗地出讓的差異很小，不必再通過(guò)劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同進(jìn)行約定；

3、成片開發(fā)土地的情況較少，且成片開發(fā)土地出讓合同與宗地出讓合同的區(qū)別，主要是轉(zhuǎn)讓時(shí)對(duì)土地開發(fā)條件的要求略有不同，而轉(zhuǎn)讓條件可以在宗地出讓合同中分列。

二、1999年《合同法》出臺(tái)。國(guó)有土地出讓合同作為平等主體之間訂立土地使用權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，也應(yīng)遵循《合同法》的一般原理。

2000年合同文本

2000年，國(guó)土資源部與國(guó)家工商行政管理總局依據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《合同法》等法律法規(guī)，對(duì)1994年合同示文本進(jìn)行了修訂，發(fā)布《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本，2000年10月31日?qǐng)?zhí)行， 1994年出讓合同文本同時(shí)廢止。

2000年合同文本的總體框架

一、合同正文。10章45條

1、總則

2、出讓土地的交付與出讓金的繳納

3、土地開發(fā)建設(shè)與利用

4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出租抵押

5、期限屆滿

6、不可抗力

7、違約責(zé)任

8、通知和說(shuō)明

9、適用法律及爭(zhēng)議解決

10、附則

二、合同附件（出讓宗地界址圖）

2000年合同文本的重要意義

到2008年7月1日新的合同文本啟用，2000年合同文本在全國(guó)使用了近8年。在近8年的國(guó)有土地出讓實(shí)踐中，全國(guó)各市縣均依據(jù)2000《出讓合同》文本簽訂出讓合同，對(duì)保護(hù)雙方合法土地權(quán)益，合理開發(fā)利用土地，促進(jìn)土地市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展，發(fā)揮了重要作用。

2006年合同補(bǔ)充協(xié)議示范文本

《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）明確規(guī)定：“今后，供地時(shí)要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，對(duì)工業(yè)項(xiàng)目用地必須有投資強(qiáng)度和開發(fā)進(jìn)度等控制性要求”。“要按照集約用地的原則,調(diào)整有關(guān)廠區(qū)綠化率的規(guī)定,不得圈占土地搞花園式工廠”。

2006年，國(guó)土資源部與國(guó)家工商管理總局又發(fā)布實(shí)施了《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本，7月1日實(shí)施。2006年合同文本共16條，對(duì)出讓土地上建設(shè)項(xiàng)目的竣工時(shí)間、投資總額、投資強(qiáng)度、宗地容積率、建筑系數(shù)、工業(yè)項(xiàng)目用地中非生產(chǎn)性設(shè)施用地比例、閑置土地認(rèn)定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件、違約責(zé)任等進(jìn)行了明確約定。

2006年7月1日到2008年7月1日兩個(gè)合同文本同時(shí)使用

從2006年7月1日合同補(bǔ)充協(xié)議文本實(shí)施，到2008年7月1日新的合同文本啟用，各地必須依據(jù)2000年和2006年兩個(gè)合同文本的要求，簽訂出讓合同。

近年來(lái)法律政策對(duì)出讓的要求

一、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）

二、《物權(quán)法》

2007年3月16日，《物權(quán)法》出臺(tái)，10月1日實(shí)施?！段餀?quán)法》第三編《用益物權(quán)》

第12章《建設(shè)用地使用權(quán)》中，對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的名稱、設(shè)立方式及建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的主要內(nèi)容進(jìn)行了系統(tǒng)規(guī)定。

1、建設(shè)用地使用權(quán)可以分別在土地的地表、地上或者地下設(shè)立，明確建設(shè)用地使用權(quán)明確是一個(gè)空間概念。

2、可以采取出讓或劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立，將出讓作為設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的主要方式。

3、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，一般包括七項(xiàng)內(nèi)容：

（1）當(dāng)事人的名稱與住所

（2）土地界址和面積

（3）建筑物構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間

（4）土地用途

（5）使用期限

（6）出讓價(jià)款及支付方式

（7）爭(zhēng)議解決方法等。

4、建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)予或者抵押。

三、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第39號(hào)）

四、《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》（國(guó)土資發(fā)[2007]236號(hào)）：對(duì)建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)周期、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地比例等提出了明確要求。

五、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)［2008］3號(hào)）進(jìn)一步明確要求：土

地出讓合同要嚴(yán)格約定建設(shè)項(xiàng)目投資額、開竣工時(shí)間、規(guī)劃條件、價(jià)款、違約責(zé)任等內(nèi)容；供應(yīng)住宅用地要將單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)、住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入出讓合同或劃撥決定書。

發(fā)布實(shí)施2008年出讓合同文本

為落實(shí)《物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院3號(hào)文件要求，進(jìn)一步明確建設(shè)用地使用權(quán)人的土地權(quán)利，保護(hù)建設(shè)用地使用權(quán)人的土地物權(quán)，加強(qiáng)合同管理，通過(guò)出讓合同的履行落實(shí)政府土地調(diào)控政策目標(biāo)，促進(jìn)節(jié)約集約用地，對(duì)2000年和2006年文本進(jìn)行制訂完善，發(fā)布實(shí)施2008年合同文本。

二、合同文本的總體框架

合同正文

2008年合同文本包括三部分：合同正文、附件和合同使用說(shuō)明。

一、合同正文：9章46條

1、總則

2、出讓土地的交付與出讓價(jià)款的繳納

3、土地開發(fā)建設(shè)與利用

4、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出租抵押

5、期限屆滿

6、不可抗力

7、違約責(zé)任

8、適用法律及爭(zhēng)議解決

9、附則

合同附件

1、出讓宗地平面界址圖

2、出讓宗地豎向界限圖

3、市、縣政府規(guī)劃管理部門確定的出讓宗地規(guī)劃條件。

合同使用說(shuō)明

《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同使用說(shuō)明》中，對(duì)出讓主體、出讓客體、12個(gè)合同條款的填寫及合同解釋權(quán)等作了16項(xiàng)詳細(xì)說(shuō)明。

注意兩點(diǎn)：

1、結(jié)合合同文本內(nèi)容，進(jìn)一步理解《使用說(shuō)明》涉及的政策點(diǎn)進(jìn)行，以正確簽訂合同；

2、不要將《合同使用說(shuō)明》作為出讓合同內(nèi)容。

三、重點(diǎn)條款解讀和相關(guān)政策探討

出讓合同的名稱

1、《物權(quán)法》對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行了專章規(guī)定，按照物權(quán)法定的原則，物權(quán)的種類和內(nèi)容必須由法律做出規(guī)定，出讓合同的名稱也應(yīng)與《物權(quán)法》規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)的名稱一致，因此，2008年合同文本將2000年和2006文本中的“國(guó)有土地使用權(quán)”的表述，修改為“國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)”。

2、國(guó)有土地使用權(quán)出讓，實(shí)質(zhì)上是國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓。

出讓合同的法律政策依據(jù)

一、法律規(guī)定

1、 國(guó)務(wù)院第55號(hào)令明確了出讓合同的民事性質(zhì)。

1990年實(shí)施《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第11條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者

簽訂”；

2、《土地管理法》及《實(shí)施條例》對(duì)出讓行為進(jìn)行了規(guī)定；

3、房地產(chǎn)法對(duì)出讓合同的簽訂及當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)提出了要求。

《城市房地產(chǎn)管理法》第14條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同，出讓合同由市、縣政府土地管理部門與土地使用者簽訂。第15條至第21條規(guī)定了受讓人的權(quán)利義務(wù)。

4、《合同法》規(guī)定：合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

5、《物權(quán)法》成為繼《合同法》之后民事立法的又一里程碑，首次在法律上對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的一般條款進(jìn)行了明確規(guī)定。

二、政策規(guī)定

1、國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)

2、國(guó)發(fā)[2008]3號(hào)

上述法律政策，從加強(qiáng)土地管理、節(jié)約集約用地、合理配置資源，運(yùn)用土地政策發(fā)揮政府調(diào)控職能等方面，對(duì)國(guó)有建設(shè)用地出讓提出了政策要求。

合同文本第一條： 根據(jù)《物權(quán)法》、《合同法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、有關(guān)行政法規(guī)及土地供應(yīng)政策規(guī)定，雙方本著平等、自愿、有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則，訂立本合同。

出讓人的權(quán)利

1、國(guó)家按照所有權(quán)與使用權(quán)分離的原則，實(shí)行土地使用權(quán)使用制度。土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用權(quán)人向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓價(jià)款的行為。

2、合同文本第二條：出讓土地的所有權(quán)屬中華人民共和國(guó)，出讓人根據(jù)法律的授權(quán)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，地下資源、埋藏物不屬于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓范圍。

出讓土地空間范圍的法律規(guī)定

一、《物權(quán)法》第136條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。

二、對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)的理解

1、建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立不是一個(gè)平面、二維概念，而是一個(gè)空間、立體的概念。建設(shè)用地使用權(quán)是一個(gè)空間范圍，可以分層出讓。

2、在具體的出讓實(shí)踐中，市、縣國(guó)土資源部門既可以出讓地上建設(shè)用地使用權(quán)，如香港的空間隧道，也可以出讓地下建設(shè)用地使用權(quán)，如地下商場(chǎng)、車庫(kù)等。

3、規(guī)范土地權(quán)利名稱

（1）地下建設(shè)用地使用權(quán)而非地下空間權(quán)

（2）地上建設(shè)用地使用權(quán)而非地上空間權(quán)

合同必須體現(xiàn)土地權(quán)利的空間概念

為準(zhǔn)確標(biāo)示出讓建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利范圍，保證合同約定的標(biāo)的物的唯一性，在出讓合同中，不僅要約定出讓合同的平面界址，還要同時(shí)約定宗地的上下高程，這樣，出讓的建設(shè)用地使用權(quán)才是一個(gè)空間概念。

關(guān)于高程的相關(guān)說(shuō)明

1、絕對(duì)高程。我國(guó)的高程系包括1985國(guó)家高程系統(tǒng)和各地高程系統(tǒng)，其中國(guó)家高程系統(tǒng)是以黃海高程原點(diǎn)為起算基點(diǎn)的高程系統(tǒng)，各地高程系統(tǒng)都有自己的起算基點(diǎn)，和國(guó)家高程系統(tǒng)之間有一個(gè)固定系數(shù)。上述高程都屬于絕對(duì)高程。

2、相對(duì)高程。是指兩點(diǎn)間的相對(duì)高差，也就是垂直方向上，從一點(diǎn)到另一點(diǎn)的距離。

宗地豎向界限寫入合同

1、合同文本第四條明確，在簽訂出讓合同時(shí)，要填寫宗地的平面界限和豎向界限，出讓宗地的平面界限按宗地的界址點(diǎn)坐標(biāo)填寫；

2、出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國(guó)家高程系統(tǒng)為起算基點(diǎn)填寫，也可以按照各地高程系統(tǒng)為起算基點(diǎn)填寫。高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。

3、《出讓合同使用說(shuō)明》中作了具體解釋。如：出讓宗地的豎向界限以標(biāo)高+60米（1985年國(guó)家高程系統(tǒng)）為上界限，以標(biāo)高－10米（1985年國(guó)家高程系統(tǒng)）為下界限，高差為70米。

附件二 出讓宗地豎向界限

4、把握以下原則

（1）出讓地表國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，不要求填寫豎向界限；

（2）出讓地上國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)明確填寫豎向界限；

（3）出讓地下國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán) ，應(yīng)明確填寫豎向界限；

土地用途

土地用途是出讓合同的重要內(nèi)容。在土地用途的認(rèn)定和填寫上，必須把握以下5點(diǎn)： 第一，規(guī)劃確定土地用途。出讓合同的土地用途并不是由出讓方和受讓方簽訂合同時(shí)才臨時(shí)約定的，而是在出讓前由規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件中所確定的。因此，出讓方和受讓方必須按照經(jīng)批準(zhǔn)的土地用途填寫。

第二，土地用途寫入合同。合同中的土地用途不是由合同雙方當(dāng)事人約定的，而是雙方當(dāng)事人必須共同遵守的。出讓宗地的用途首先是依法確定，然后寫入出讓合同并作為合同重要內(nèi)容。

第三，按宗地填寫土地用途。市、縣國(guó)土資源管理部門出讓土地時(shí)，是按宗地設(shè)定規(guī)劃條件，按宗地確定出讓方案，按宗地實(shí)施出讓，因此出讓合同中必須應(yīng)按宗地填寫土地用途。

第四，規(guī)范填寫土地用途。2007年8月10日，國(guó)家發(fā)布了《土地利用現(xiàn)狀分類》（中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB／T 21010-2007），雙方當(dāng)事人應(yīng)按該分類標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的土地二級(jí)類填寫。

第五，綜合用地是指宗地，而不是地塊。屬于同一宗地中包含兩種或兩種以上不同用途的，應(yīng)當(dāng)寫明各類具體土地用途的出讓年期及各類具體用途土地占宗地的面積比例和空間范圍。

關(guān)于出讓土地的交付

合同文本第六條 出讓人同意在 年 月 日前將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時(shí)該宗地應(yīng)達(dá)到本條第 項(xiàng)規(guī)定的土地條件：

（一）場(chǎng)地平整達(dá)到的條件是…；周圍基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到的條件是…。

（二）現(xiàn)狀土地條件。

把握4點(diǎn)：

1、土地交付的時(shí)間和交付時(shí)應(yīng)達(dá)到的土地條件，均由雙方當(dāng)事人明確約定。

2、交地的實(shí)質(zhì)。是雙方當(dāng)事人關(guān)于合同標(biāo)的物—建設(shè)用地使用權(quán)—履行方式的約定。按照合同法的一般原理，合同履行方式可以是一次性的，也可以是在一定時(shí)期內(nèi)的，也可以是分期的。

3、交付土地的時(shí)間。就出讓土地來(lái)說(shuō)，各地在實(shí)踐中交付的時(shí)間包括：

（1）合同簽訂之日交地；

（2）發(fā)放《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》之日起交地；

（3）發(fā)放《交地通知書》之日交地；

（4）約定將來(lái)的某個(gè)時(shí)點(diǎn)前交地。

4、交付的土地應(yīng)具備的條件。

（1）生地出讓；

（2）熟地出讓。熟地出讓中土地的開發(fā)程度也不一樣，有“三通”、“七通”、“九通”之別。一般來(lái)說(shuō)，凈地和熟地出讓可以縮短開發(fā)建設(shè)周期，盡快建成項(xiàng)目，因此，有條件的地區(qū)基本上都是完成拆遷安置和基礎(chǔ)設(shè)施配套后，再實(shí)施出讓，這也是國(guó)家政策倡導(dǎo)的。

糾正兩種不正確的認(rèn)識(shí)：

1、繳清土地價(jià)款才交地。繳清出讓金是受讓人申請(qǐng)取得國(guó)有土地使用證的必要條件，不是出讓人交付土地的必要條件。合同約定出讓價(jià)款繳納時(shí)間和出讓土地交付時(shí)間可以不一致。

2、生地出讓不等于毛地出讓，熟地出讓不等于凈地出讓。生地與熟地是指土地的開發(fā)程度，毛地與凈地是指土地上的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系。毛地是指土地出讓時(shí)，有土地所有權(quán)人（政府）、土地受讓人（將來(lái)的使用權(quán)人）和尚未繳回土地權(quán)利證書的被拆遷人（現(xiàn)在的使用權(quán)人）。可以是生地凈地出讓；也存在熟地毛地出讓的情況。生地出讓是不規(guī)范行為。

土地出讓年限的計(jì)算時(shí)間

一、兩種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)

1、土地出讓年限自土地出讓成交之日起算。 土地出讓成交時(shí)，受讓方并未實(shí)際占有標(biāo)的，而自出讓方將土地交付給受讓方，受讓方就已開始實(shí)際占有、使用該土地。若按照土地出讓成交之日起算，無(wú)形中縮短了受讓方實(shí)際使用年限。

2、土地出讓年限自領(lǐng)取該宗地的《國(guó)有土地使用證》之日起算。 受讓方交清土地出讓金、辦理土地登記、領(lǐng)取國(guó)有土地使用證之日后，取得了法定土地使用權(quán)。如果按照發(fā)證之日起算，容易產(chǎn)生受讓方故意不領(lǐng)取或若干年后再領(lǐng)取土地使用證，從而延長(zhǎng)了實(shí)際土地使用年期的問(wèn)題。

3、兩種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的危害

（1）按成交日計(jì)算，縮短受讓人的時(shí)間，受讓人權(quán)益受損；

（2）按發(fā)證日計(jì)算，延長(zhǎng)出讓人的時(shí)間，出讓人權(quán)益受損。

二、正確的計(jì)算方式

第七條 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年期，按出讓合同約定的交付土地之日起算；原劃撥（承租）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，出讓年期自合同簽訂之日起算。兩層意思：

1、政府出讓土地的，出讓年期按合同約定的交付土地之日起算，包括兩種情況；

（1）招標(biāo)拍賣掛牌出讓；

（2）政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓；

2、原劃撥（承租）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，出讓年期自合同簽訂之日起算。

定金

一、擔(dān)保法對(duì)定金的規(guī)定

1、當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金的法律效力表現(xiàn)在兩個(gè)方面：

一是債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或收回；

二是在發(fā)生違約的情況下，接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

2、定金的比例不能超過(guò)合同金額的20%。如果在合同中規(guī)定定金的比例超過(guò)20%，超過(guò)的部分不能起到定金的擔(dān)保作用，只能算作是預(yù)付款。

二、2008年合同文本第九條規(guī)定，定金由出讓人和受讓人雙方約定，并作為土地出讓價(jià)款的一部分。把握三點(diǎn)：

1

2、屬于原劃撥（承租）建設(shè)用地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，按照應(yīng)繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金額，約定定金；

3、屬于招拍掛方式出讓的，中標(biāo)人、競(jìng)得人交納的投標(biāo)、競(jìng)買保證金相當(dāng)于成交價(jià)款20%的部分，轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金。

保證金、定金與出讓價(jià)款

把握4點(diǎn)：

1、競(jìng)買保證金在招拍掛出讓的不同階段，性質(zhì)不同。

2、在拍賣（掛牌）成交或中標(biāo)前，投標(biāo)、競(jìng)買保證金是意向用地者參加招拍掛活動(dòng)的

資格條件，是門檻，并不是定金；

3、在拍賣（掛牌）成交或中標(biāo)后，中標(biāo)人、競(jìng)得人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，在中標(biāo)或競(jìng)得后，相當(dāng)于成交價(jià)20%的部分，轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金。

4、保證金的其他部分，在簽訂出讓合同前，可視同預(yù)付款，出讓合同簽訂后，與定金一樣，均為出讓價(jià)款的一部分。

參閱材料

解讀《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》國(guó)土資源部39號(hào)令， 岳曉武 雷愛先 王小雨 段春華

1、《中國(guó)土地》2007第 11期

2、中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)

土地出讓價(jià)款的繳納

一、合同法對(duì)合同價(jià)款履行的一般規(guī)定

出讓價(jià)款繳納是出讓合同的主要條款，是合同履行的關(guān)鍵。合同價(jià)款的履行期限涉及當(dāng)事人的期限利益，也是確定合同是否按期履行或者遲延履行的客觀依據(jù)。按照合同法的一般原理，履行期限可以是即時(shí)履行的，也可以是定時(shí)履行的；可以是一定期限內(nèi)履行的，也可以是分期履行的。

二 、《城市房地產(chǎn)管理法》

第十五條規(guī)定：土地使用者必須按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金。

三、文本第十條：對(duì)出讓價(jià)款的履行方式和履行時(shí)間進(jìn)行了明確

1、出讓價(jià)款的支付方式和期限由當(dāng)事人雙方約定；

2、分期支付土地出讓價(jià)款的，受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓價(jià)款時(shí)，可以按照支付第一期土地出讓價(jià)款之日中國(guó)人民銀行公布的貸款利率，向出讓人支付利息。

土地出讓價(jià)款的三種形式及相關(guān)政策

一、三種形式

1、招標(biāo)拍賣掛牌出讓的，出讓價(jià)款為成交價(jià)；

2、政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓的，出讓價(jià)款為雙方協(xié)商確定、寫入《國(guó)有土地使用權(quán)出讓意見書》并經(jīng)公示后的出讓價(jià)格；

3、原劃撥（承租）土地補(bǔ)辦協(xié)議出讓的，出讓價(jià)款為擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)價(jià)格與擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格的差額。

二、與出讓最低價(jià)的關(guān)系

1、招標(biāo)拍賣掛牌和政府供地環(huán)節(jié)協(xié)議出讓，合同中的出讓價(jià)款與最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)直接比較；

2、原劃撥（承租）地補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，先將合同中的出讓價(jià)款還原為擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)價(jià)格，再與最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較。

三、政策規(guī)定：國(guó)土資源部《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)范》

申請(qǐng)土地登記

一、登記發(fā)證的法律政策

1、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（ 39號(hào)令）第二十三條規(guī)定：受讓人依照出讓合同的約定付清全部出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證。未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發(fā)證，也不得按出讓金繳納比例分割發(fā)證。

2、《土地登記辦法》（國(guó)土資源部令第40號(hào)）：受讓人必須在交清全部土地出讓價(jià)款后，才能申請(qǐng)土地登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證。

3、國(guó)發(fā)3號(hào)文件：未按合同約定繳清全部土地價(jià)款的，不得發(fā)放土地證書，也不得按土地價(jià)款繳納比例分割發(fā)放土地證書。

二、合同文本第十一條：受讓人應(yīng)在付清出讓價(jià)款后，方可持本合同和出讓價(jià)款繳納憑證等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記。明確兩點(diǎn)：

1、對(duì)受讓人來(lái)說(shuō)，必須繳清全部出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)登記；

2、對(duì)土地管理部門來(lái)說(shuō)，對(duì)受讓人未繳清全部出讓價(jià)款即申請(qǐng)登記的，可不予受理，不得辦理登記，不得發(fā)證。

三、文本第十二條明確： 受讓人同意本合同項(xiàng)下宗地開發(fā)投資強(qiáng)度按本條第 項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行：

（一）本合同項(xiàng)下宗地用于工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，受讓人同意本合同項(xiàng)下宗地的項(xiàng)目固定資產(chǎn)總投資不低于人民幣大寫 萬(wàn)元，投資強(qiáng)度不低于每平方米人民幣大寫 元。工業(yè)項(xiàng)目的固定資產(chǎn)總投資包括建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施、設(shè)備投資和出讓價(jià)款等。

（二）用于非工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，受讓人承諾本合同項(xiàng)下宗地的開發(fā)投資總額不低于人民幣大寫 萬(wàn)元。

四、填寫說(shuō)明：在簽訂合同時(shí)，首先要區(qū)別宗地上的項(xiàng)目類型，屬于工業(yè)項(xiàng)目，填寫（一），屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目，填寫（二）。

規(guī)劃條件、出讓與出讓合同的法律規(guī)定

1、《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》：國(guó)有土地出讓由市、縣國(guó)土資源管理部門會(huì)同城市規(guī)劃等部門擬定方案，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，由市縣國(guó)土資源管理部門實(shí)施。

2、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，出讓前，市、縣規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳規(guī)，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓。規(guī)劃條件未納入出讓合同的，該出讓合同無(wú)效。

規(guī)劃條件、出讓與出讓合同的關(guān)系

1、出讓法定程序

（1）出讓前，規(guī)劃部門出具規(guī)劃條件；

（2）國(guó)土資源管理部門依據(jù)所出具的規(guī)劃條件和其他土地使用條件，擬定宗地出讓方案，并報(bào)市縣政府審批；

（3）宗地出讓方案批準(zhǔn)后，市縣國(guó)土資源部門實(shí)施出讓；

（4）成交后，出讓人與受讓人簽訂出讓合同；

（5）將規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件依法寫入出讓合同。

2、三者關(guān)系

（1）規(guī)劃條件在先；

（2）土地出讓在后：

（3）出讓合同體現(xiàn)規(guī)劃條件和出讓方案的相關(guān)內(nèi)容。

出讓合同簽訂和履行的三點(diǎn)要求

第一，市、縣國(guó)土資源管理部門在簽訂出讓合同時(shí)，必須將規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件寫入出讓合同，這是法律規(guī)定；

第二，在2008年文本的附件中，專門增加了政府規(guī)劃部門出具的出讓宗地規(guī)劃條件作為附件2，在簽訂出讓合同時(shí)，必須將規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件粘貼在附件2上。

第三，在出讓合同履行的整個(gè)過(guò)程中，無(wú)論是出讓人、受讓人還是規(guī)劃部門，非因城市規(guī)劃和控制性詳規(guī)修改，均不得改變法定規(guī)劃條件。擅自改變規(guī)劃條件的行為，首先是違法行為，同時(shí)也是合同違約行為。

容積率等規(guī)劃條件的填寫說(shuō)明

一、政策規(guī)定

1、國(guó)發(fā)3號(hào)文：對(duì)現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款；對(duì)新增工業(yè)用地，要進(jìn)一步提高工業(yè)用地控制指標(biāo)，廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)的部分，不再增收土地價(jià)款。對(duì)于住宅用地，必須將最低容積率限制寫入出讓合同。

2、《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》：工業(yè)用地的建筑容積率、建筑密度只約定最低限指

標(biāo)。

二、簽訂合同時(shí)要分類填寫

1、屬于工業(yè)項(xiàng)目的，容積率、建筑密度只填寫最低限指標(biāo)，即“不低于××”。

2、用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的，容積率、建筑密度要同時(shí)填寫最高限指標(biāo)和最低限指標(biāo)，即“不低于××不高于××”。

出讓宗地上的建設(shè)配套

1、 國(guó)發(fā)3號(hào)文要求：供應(yīng)住宅用地要將單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)。

2、《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》也明確要求：宗地用于工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的，宗地范圍內(nèi)用于企業(yè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的占地面積占受讓宗地面積的比例，原則上不得超過(guò)7 %。

根據(jù)國(guó)家政策，在2008年的出讓合同文本中，對(duì)出讓宗地上工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)非生產(chǎn)性設(shè)施和房地產(chǎn)項(xiàng)目配套建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房等，也作了一攬子的約定要求。

文本第14條設(shè)定了兩款：

1、受讓宗地用地工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的，宗地范圍內(nèi)用于企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的占地面積不超過(guò)受讓宗地面積的 ％。受讓人同意不在受讓宗地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性設(shè)施；

2、受讓宗地用于住宅項(xiàng)目建設(shè)的，根據(jù)規(guī)劃建設(shè)管理部門確定的規(guī)劃建設(shè)條件，對(duì)住宅用地范圍內(nèi)建設(shè)的住宅總套數(shù)，套型建筑面積90平方米以下住房套數(shù)、套型建筑面積90平方米以下住房面積占宗地開發(fā)建設(shè)總面積的比例、配套建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等政府保障性住房的要求進(jìn)行約定。如何把握？

1、如果出讓宗地用于建設(shè)工業(yè)項(xiàng)目，只填寫第一款，非生產(chǎn)性設(shè)施用地面積不得超過(guò)7%；

2、如果出讓宗地用于住宅建設(shè)，且政府規(guī)劃建設(shè)部門對(duì)住宅用地范圍內(nèi)需要建設(shè)的住宅套數(shù)、套型及保障性住房建設(shè)有明確具體的要求，可將其具體指標(biāo)和要求在合同中填寫。 如果規(guī)劃沒(méi)有要求，不填寫。

關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目的開竣工時(shí)間

1、2000年文本，有開工時(shí)間，無(wú)竣工時(shí)間；

2、2006年文本，明確開竣工時(shí)間；

3、2008年文本，再次明確開竣工時(shí)間。

4、對(duì)住宅用地建設(shè)周期的特殊要求

（1）國(guó)土資源部236號(hào)提出，為縮短土地開發(fā)周期，住宅用地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過(guò)3年，以確保供應(yīng)出去的土地能夠及時(shí)開發(fā)建設(shè)，形成有效的住宅土地供應(yīng)。

（2）簽訂合同時(shí)，出讓宗地為住宅用地的，開竣工時(shí)間的間隔不得超過(guò)3年。如開工時(shí)間為2008年7月1日，竣工時(shí)間為2011年6月30日。

延期開工、延期竣工

出讓合同簽訂，開工時(shí)間約定后，由于因不可預(yù)見因素，受讓人不能按期開工的，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請(qǐng)，經(jīng)出讓人同意延建的，其項(xiàng)目竣工時(shí)間相應(yīng)順延，但延建期限不得超過(guò)一年。合同文本第十六第二款對(duì)此作了明確。

改變土地用途

一、法律規(guī)定

1、《城市房地產(chǎn)管理法》第17條規(guī)定：土地使用者需要改變出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

2、國(guó)發(fā)3號(hào)文要求：對(duì)非經(jīng)營(yíng)性用地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的，應(yīng)當(dāng)約定或明確政府可以

收回土地使用權(quán)，重新依法出讓。

二、2008年《出讓合同》第十八條明確：在出讓期限內(nèi)，受讓人應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定的土地用途、容積率利用土地，不得擅自改變。在出讓期限內(nèi)，需要改變合同約定的土地用途的，有兩種約定方式：

第一種，由出讓人有償收回建設(shè)用地使用權(quán)；

第二種，依法辦理改變土地用途批準(zhǔn)手續(xù)。由出讓人和受讓人簽訂出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，受讓人按照批準(zhǔn)改變時(shí)新土地用途下建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格與原土地用途下建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格的差額補(bǔ)繳國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款，辦理土地變更登記。

允許改變土地用途的辦理程序

按照《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》（國(guó)土資發(fā)［2006］114號(hào)）“8.出讓土地改變用途等土地使用條件的處理”所規(guī)定的操作程序，規(guī)范辦理。

建設(shè)用地使用權(quán)提前收回

一、提前收回的法律規(guī)定

1、《城市房地產(chǎn)管理法》第19條：國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

2、《物權(quán)法》第148條：建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。

3、法律的基本精神：

（1）未到期不收回是一般情況；

（2）提前收回是特定情況即社會(huì)公共利益需要。

（3）提前收回按現(xiàn)價(jià)補(bǔ)償。

二、2008年合同文本第二十條：對(duì)受讓人依法使用的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，在合同約定的使用年限屆滿前，出讓人不得收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益需要提前收回的，出讓人應(yīng)當(dāng)依照法定程序報(bào)批，并根據(jù)收回時(shí)地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的價(jià)值和剩余年期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格及經(jīng)評(píng)估認(rèn)定的直接損失，給予土地使用者補(bǔ)償。

建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出租抵押的法律規(guī)定

一、依法取得的出讓建設(shè)用地使用權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓、出租和設(shè)定抵押，是法律賦予出讓建設(shè)用地使用權(quán)的基本權(quán)能。出讓土地以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的方式進(jìn)行資源再配置和要素合理流動(dòng)，從1990年實(shí)施55號(hào)令，1995年實(shí)施《城市房地產(chǎn)管理法》，再到2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》，均遵行同一路徑，法律保障十分明確。具體來(lái)說(shuō)：

1、《城市房地產(chǎn)管理法》第38條：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合兩個(gè)條件：

一是按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； 二是按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

2、《物權(quán)法》第143條：建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。

轉(zhuǎn)讓出租抵押的合同設(shè)定

根據(jù)上述法律規(guī)定，2008年《出讓合同》第二十一條至二十四條，對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的權(quán)利、義務(wù)進(jìn)行了專門規(guī)定。

第二十一條 受讓人按照本合同約定支付全部出讓價(jià)款，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證后，有權(quán)將本合同項(xiàng)下的全部或部分國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。首次轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)符合本條第 項(xiàng)規(guī)定的條件：

（一）按照本合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；

（二）按照本合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，已形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。

第二十二條 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租及抵押合同，不得違背國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定和本合同約定。

轉(zhuǎn)讓的合同設(shè)定

第二十三條 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)讓后，本合同和土地登記文件中載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的使用年限為本合同約定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

本合同項(xiàng)下的全部或部分國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，本合同和土地登記文件中載明的權(quán)利、義務(wù)仍由受讓人承擔(dān)。

轉(zhuǎn)讓抵押的合同設(shè)定

第二十四條 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押的，轉(zhuǎn)讓、抵押雙方應(yīng)持本合同和相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓、抵押合同及國(guó)有土地使用證，到國(guó)土資源管理部門申請(qǐng)辦理土地變更登記。

年期屆滿的不同情況

一、要分析屆滿時(shí)的建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)、用地者需求、城市規(guī)劃和涉及的相關(guān)法律。

1、從建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)分析，有住宅項(xiàng)目和非住宅項(xiàng)目?jī)纱箢悾?/p>

2、從屆滿時(shí)用地主體的意愿分析，土地使用年限屆滿，有需要繼續(xù)使用土地提出續(xù)期申請(qǐng)的，也有未提出續(xù)期申請(qǐng)的。

3、從屆滿時(shí)的城市規(guī)劃分析，年限屆滿時(shí)宗地上的建設(shè)項(xiàng)目有符合城市規(guī)劃、可以繼續(xù)辦理續(xù)期用地手續(xù)的，也有不符合規(guī)劃不能續(xù)期的。

年期屆滿的法律規(guī)定

1、55號(hào)令第40條規(guī)定：“出讓年限屆滿，出讓方有權(quán)無(wú)償收回土地使用權(quán)，地上建筑物及附著物所有權(quán)也由出讓方無(wú)償取得”。該規(guī)定未考慮收回土地使用權(quán)時(shí)受讓方的房屋所有權(quán)問(wèn)題。

2、《房地產(chǎn)管理法》對(duì)55號(hào)令的上述規(guī)定進(jìn)行了完善，在第21條規(guī)定：出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂出讓合同，支付出讓金。出讓合同約定的使用年限屆滿，未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。如何理解該條款？

首先，期限屆滿的情形分為兩大類：土地使用者申請(qǐng)續(xù)期和未申請(qǐng)續(xù)期；

其次，申請(qǐng)續(xù)期的情形又分為兩大類：準(zhǔn)予續(xù)期和續(xù)期未獲批準(zhǔn)。準(zhǔn)予續(xù)期的，屬于重新簽訂出讓合同，繳納出讓價(jià)款，辦理土地登記，這種情形不涉及對(duì)土地使用者的補(bǔ)償問(wèn)題，屬于原建設(shè)用地使用權(quán)人重新取得建設(shè)用地使用權(quán)問(wèn)題，由于相關(guān)政策已十分明確；

最后，對(duì)于未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)，出讓人收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對(duì)土地使用者的地上建筑物等如何補(bǔ)償，這是期限屆滿問(wèn)題的核心和關(guān)鍵，但《城市房地產(chǎn)管理法》沒(méi)有提及。

3、《物權(quán)法》對(duì)期限屆滿續(xù)期作了進(jìn)一步明確，第149條第一款：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。第二款：“非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理

年期屆滿的合同設(shè)定

第二十五條 合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年向出讓人提交續(xù)期申請(qǐng)書，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回本合同項(xiàng)下宗地的，出讓人應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)；住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期；出讓人同意續(xù)期的，土地使用者應(yīng)當(dāng)依法辦理出讓、租賃等有償用地手續(xù)，重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同，支

付土地有償使用費(fèi)。

第二十六條 土地出讓期限屆滿，土地使用者申請(qǐng)續(xù)期，因社會(huì)公共利益需要未獲批準(zhǔn)的，土地使用者應(yīng)當(dāng)交回國(guó)有土地使用證，并依照規(guī)定辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)注銷登記，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)由出讓人無(wú)償收回。出讓人和土地使用者同意本合同項(xiàng)下宗地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，按本條第 項(xiàng)約定履行：

第二十七條 土地出讓期限屆滿，土地使用者沒(méi)有申請(qǐng)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)交回土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記，土地使用權(quán)由出讓人無(wú)償收回。宗地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，由出讓人無(wú)償收回，土地使用者應(yīng)當(dāng)保持地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的正常使用功能。

未按約定支付出讓價(jià)款

一、法律規(guī)定

1、《城市房地產(chǎn)管理法》第15條規(guī)定，未按照出讓合同約定支付出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。

2、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕100號(hào)）規(guī)定，出讓合同應(yīng)約定對(duì)土地使用者不按時(shí)足額繳納出讓收入的，按日加收違約金額1‰的違約金。

二、2008年合同文本第30條的基本含義

1、受讓人應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付出讓價(jià)款。

2、不能按時(shí)支付出讓價(jià)款的，自滯納之日起，向出讓人繳納違約金，延期付款超過(guò)60日，經(jīng)出讓人催交后仍不能支付出讓價(jià)款的，出讓人有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求受讓人賠償損失。

3、按照100號(hào)文規(guī)定，違約金比例按1‰約定。

受讓人終止項(xiàng)目建設(shè)的違約處理

對(duì)于受讓人在開發(fā)利用土地過(guò)程中，因自身原因終止該項(xiàng)目投資建設(shè)的情形，2008年出讓合同文本第31條，根據(jù)受讓人提出申請(qǐng)的時(shí)間，設(shè)置了兩種具體的違約處理方式：

第一種，受讓人在合同約定的開工日屆滿一年前不少于60日向出讓人提出申請(qǐng)要求終止履行合同并請(qǐng)求退還土地的，出讓人報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)宗地出讓方案的市、縣政府審批后，出讓人扣除定金，退還受讓人已支付的出讓價(jià)款，收回土地。對(duì)該宗地范圍內(nèi)已建的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，出讓人可不予補(bǔ)償，并可要求受讓人恢復(fù)場(chǎng)地平整；但出讓人愿意繼續(xù)利用已建的建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)給予受讓人一定補(bǔ)償。

受讓人未按期開竣工的違約處理

一、遲延履行。為促進(jìn)土地的及時(shí)開發(fā)利用，2008年合同文本中明確設(shè)定了出讓宗地的開工時(shí)間和竣工時(shí)間，不能按期開工的，受讓人要提出申請(qǐng)，出讓人同意延建的，重新約定開工時(shí)間，竣工時(shí)間相應(yīng)順延。因此，受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開工的，致使建設(shè)項(xiàng)目遲延開工和遲延竣工的，均屬于合同中的遲延履行性質(zhì)的違約行為。

二、違約責(zé)任。合同文本第三十三條設(shè)定了兩種處理方式：

1、受讓人未能按照合同約定日期或同意延建所另行約定日期開工建設(shè)的，每延期一日，應(yīng)向出讓人支付相當(dāng)于出讓價(jià)款總額 ‰的違約金，出讓人有權(quán)要求受讓人繼續(xù)履約。

2、受讓人未能按照合同約定日期或同意延建所另行約定日期竣工的，每延期一日，應(yīng)向出讓人支付相當(dāng)于出讓價(jià)款總額 ‰的違約金。

3、違約金比例違約金比例依據(jù)出讓價(jià)款由出讓人和受讓人雙方約定。

違反容積率、建筑密度的處理

一、違反建筑容積率、建筑密度等規(guī)劃條件的性質(zhì)分析。容積率和建筑密度等規(guī)劃條件，由規(guī)劃部門出具，并依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定寫入出讓合同。因此，受讓人在出讓合同履行中，必須執(zhí)行容積率和建筑密度等規(guī)劃條件，不得突破。低于或高于規(guī)劃確定的容積率和建

筑密度，首先是違法行為，必須依據(jù)行政處罰法依法查處；同時(shí)也是合同違約行為，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法追究違約責(zé)任。

二、合同文本第三十五條分兩種情況，明確了違約責(zé)任：

1、容積率、建筑密度等任何一項(xiàng)指標(biāo)低于合同約定的最低標(biāo)準(zhǔn)的，出讓人可以按照實(shí)際差額部分占約定最低標(biāo)準(zhǔn)的比例，要求受讓人支付相當(dāng)于同比出讓價(jià)款的違約金，并有權(quán)要求受讓人繼續(xù)履行合同；

容積率、建筑密度等任何一項(xiàng)指標(biāo)高于合同約定最高標(biāo)準(zhǔn)的，出讓人有權(quán)收回高于約定的最高標(biāo)準(zhǔn)的面積部分，有權(quán)按照實(shí)際差額部分占約定標(biāo)準(zhǔn)的比例，要求受讓人支付相當(dāng)于同比出讓價(jià)款的違約金。

出讓人未按約交地的違約責(zé)任

一、出讓人違約也要承擔(dān)違約責(zé)任。出讓合同由出讓人和受讓人共同簽訂，要求雙方共同履行。受讓人合同違約要承擔(dān)違約責(zé)任，出讓人違約同樣要承擔(dān)違約責(zé)任，這是合同主體平等原則的基本體現(xiàn)。

二、出讓合同約定了出讓人向受讓人交付土地的條款，出讓人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時(shí)間和合同約定的土地條件交付土地。出讓人未按照合同約定按時(shí)交付土地、不能交付土地或交付的土地不符合合同約定，均屬于違約，要承擔(dān)違約責(zé)任。

三、對(duì)合同文本第三十七條的把握

1、 出讓人必須按照本合同約定按時(shí)交付出讓土地。

2、由于出讓人未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人本合同項(xiàng)下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應(yīng)當(dāng)按受讓人已經(jīng)支付的出讓價(jià)款的 ‰向受讓人給付違約金，土地使用年期自實(shí)際交付土地之日起算。

3、出讓人延期交付土地超過(guò)60日，經(jīng)受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權(quán)解除合同，出讓人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付出讓價(jià)款的其余部分，受讓人并可請(qǐng)求出讓人賠償損失。

4、依據(jù)對(duì)待原則，違約金比例可以按1%約定。

爭(zhēng)議處理方式的處理

一、合同爭(zhēng)議處理的一般原理

1、合同的條款是關(guān)于雙方當(dāng)事人意思表示一致達(dá)成的協(xié)議，但合同實(shí)際履行中經(jīng)常發(fā)生爭(zhēng)議。

2、對(duì)于合同履行所發(fā)生的爭(zhēng)議，《合同法》第128條規(guī)定：

（1）當(dāng)事人可以通過(guò)和解或者調(diào)解解決合同爭(zhēng)議。

（2）當(dāng)事人不愿和解、調(diào)解或者和解、調(diào)解不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。

（3）當(dāng)事人沒(méi)有訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無(wú)效的，可以向人民法院起訴。

3、三種方式爭(zhēng)議解決方式分析

（1）和解和調(diào)解的方式能夠便捷地解決爭(zhēng)議，省時(shí)省力，因此，解決合同爭(zhēng)議首先利用和解和調(diào)解的方式。

（2）如果當(dāng)事人不愿和解、調(diào)解或和解、調(diào)解不成功的，可以根據(jù)達(dá)成的仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁。仲裁機(jī)構(gòu)是依照法律規(guī)定成立的專門裁決合同爭(zhēng)議的機(jī)構(gòu)，所作出的裁決具有法律約束力。仲裁機(jī)構(gòu)不是司法機(jī)關(guān)，其裁決程序簡(jiǎn)便，處理爭(zhēng)議較快，因此，發(fā)生合同糾紛時(shí)，可以根據(jù)事先或事后達(dá)成的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。

（3）當(dāng)事人沒(méi)有訂立仲裁協(xié)議或者訂立的仲裁協(xié)議無(wú)效，可以向人民法院起訴，通過(guò)訴訟解決爭(zhēng)議。最高法院 2000年《民事案件案由規(guī)定》（試行）和2008年《新民事案件案由規(guī)定》，明確將出讓合同糾紛列入民事案件案由中，要求根據(jù)民法通則、物權(quán)法、合同法和民事訴訟法等法律規(guī)定，解決同糾紛。

（3）當(dāng)事人沒(méi)有訂立仲裁協(xié)議或者訂立的仲裁協(xié)議無(wú)效，可以向人民法院起訴，通過(guò)訴訟解決爭(zhēng)議。最高法院 2000年《民事案件案由規(guī)定》（試行）和2008年《新民事案件案由規(guī)定》，明確將出讓合同糾紛列入民事案件案由中，要求根據(jù)民法通則、物權(quán)法、合同法和民事訴訟法等法律規(guī)定，解決同糾紛。

合同文本第四十條約定：因履行本合同發(fā)生爭(zhēng)議，由爭(zhēng)議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按本條第 項(xiàng)約定的方式解決：

（一）提交 仲裁委員會(huì)仲裁；

（二）依法向人民法院起訴。

注意：簽訂出讓合同時(shí)，只能選擇二者之一。

出讓合同的生效時(shí)間

一、合同生效的一般規(guī)定

1、合同生效的法律效力。合同生效后，其效力主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：

一是在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律效力，當(dāng)事人依照合同的規(guī)定，享受權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)； 二是合同生效后產(chǎn)生的法律效果還表現(xiàn)在對(duì)當(dāng)事人以外的第三人產(chǎn)生一定的法律拘束力，任何單位和個(gè)人都不得侵犯當(dāng)事人的合同權(quán)利，不得非法阻撓當(dāng)事人履行義務(wù)。

三是當(dāng)事人違反合同的將依法承擔(dān)民事責(zé)任。

2、合同生效的時(shí)間。合同法第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。這一條款，包括兩層規(guī)定：

一是合同的生效，原則上是與合同的成立一致的，合同成立就產(chǎn)生效力。

二是說(shuō)，某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過(guò)特別程序后，才產(chǎn)生法律效力，這是合同生效的特別要件。比如，法律規(guī)定，中外合資經(jīng)營(yíng)合同必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門的審批后，才具有法律效力。

二、出讓合同自簽訂之日生效。依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)轉(zhuǎn)用和土地征收審批手續(xù)未辦理前，土地從性質(zhì)上還不是國(guó)有建設(shè)用地，市、縣國(guó)土管理部門如果出讓土地，簽訂出讓合同，實(shí)際上是違法供地。也就是說(shuō)，出讓的土地，必須是依法辦理完征轉(zhuǎn)用審批，宗地出讓方案也已經(jīng)政府批準(zhǔn)的國(guó)有建設(shè)用地。2008年合同文本第四十一條明確： 本合同項(xiàng)下宗地出讓方案業(yè)經(jīng) 人民政府批準(zhǔn)，本合同自雙方簽訂之日起生效。

對(duì)出讓合同的總體把握

一、出讓合同的內(nèi)容。出讓合同是雙方當(dāng)事人的合意。政府代表國(guó)家作為合同中的出讓人，用地人是合同中的受讓人，只有雙方意思表示一致，出讓合同才能成立。

二、出讓合同的主體。政府在出讓合同中是以土地所有人的身份、或從法理上說(shuō)是土地所有人的代表人的身份出現(xiàn)的，它是民事主體而非行政主體。

三、出讓合同的目的。 在于設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)。受讓人簽訂出讓合同是為了在特定的土地上取得占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。政府簽訂出讓合同是為了使國(guó)家土地所有權(quán)的權(quán)能發(fā)生分離，由受讓人在支付出讓價(jià)款的前提下，獲得部分土地所有權(quán)權(quán)能，實(shí)現(xiàn)用益目的。

四、合同中的行政權(quán)。出讓合同中常常將《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律相關(guān)條款規(guī)定直接寫在合同中，特別是2008年文本中，將國(guó)發(fā)3號(hào)文、部《工業(yè)項(xiàng)目用地控制指標(biāo)》、國(guó)土資發(fā)24號(hào)文件等關(guān)于土地用途、容積率、綠地率、開竣工時(shí)間、建設(shè)項(xiàng)目配套等政策要求均寫進(jìn)了合同。出讓合同的此類條款，容易產(chǎn)生一種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，以為出讓人對(duì)受讓人有行政權(quán)。明確兩點(diǎn)：

1、在出讓合同中，諸如政府監(jiān)督、管理土地使用的權(quán)力不是源于約定，而是源于法定。

2、出讓合同即使沒(méi)有類似條款，政府監(jiān)督管理土地使用的權(quán)力仍然存在。該類條款可能不是當(dāng)事人意思一致的結(jié)果，但卻是當(dāng)事人必須共同遵守的準(zhǔn)則，不能依據(jù)此類條款來(lái)否定出讓合同所體現(xiàn)的平等、自愿、有償?shù)幕拘再|(zhì)。

3、通過(guò)合同履行，實(shí)現(xiàn)或部分體現(xiàn)了政府土地管理的目的。

學(xué)習(xí)材料

1、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（2007年國(guó)土資源部39號(hào)令）

2、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》（2006年國(guó)土資源部114號(hào)文件）

3、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》（2006年國(guó)土資源部114號(hào)文件）

第四篇：國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書

甲方：________________

乙方：________________

居龍村第十生產(chǎn)隊(duì)南江毛有一地按人口分給9戶農(nóng)戶作為長(zhǎng)期性的自留地，現(xiàn)甲方在____年____月____日晚召開全體社員會(huì)議，對(duì)此地進(jìn)行充分協(xié)商，最后以少數(shù)服從多數(shù)的原則，一致通過(guò)將該分得自留地同意轉(zhuǎn)讓給乙方長(zhǎng)期性使用，經(jīng)雙方本著互利友好的協(xié)商同意簽訂如下轉(zhuǎn)讓合同條款。以供雙方共同遵守執(zhí)行。

一、四至范圍，東至符文，南至符老生，西至柳要妹，北至十隊(duì)2.5米公路和陳有志公路。

二、甲方轉(zhuǎn)讓給乙方的土地東至西49.3米，南至北三點(diǎn)平均53.5米，總面積2630.7平方米，共3.95畝，每畝單價(jià)：220000元，共865000元整。

三、合同生效之日起，乙方一性付清土地款給甲方(9戶)，同時(shí)甲方將土地交給乙方長(zhǎng)期使用。

四、如果甲方轉(zhuǎn)讓給乙方的土地權(quán)屬邊界有糾紛，甲方必須出面協(xié)商處理清楚，否則后果自負(fù)。

五、如遇到國(guó)家征用該土地與甲方無(wú)關(guān)，其征用的一切賠償費(fèi)歸乙方所有。

六、本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)雙方簽名、蓋章手印之日起生效。

甲方(9戶)農(nóng)戶代表簽名(蓋手印)：

乙方簽名蓋手印：

日期：____年____月____日

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