千文網(wǎng)小編為你整理了多篇相關的《買房協(xié)議書(合集)》，但愿對你工作學習有幫助，當然你在千文網(wǎng)還可以找到更多《買房協(xié)議書(合集)》。

第一篇：買房協(xié)議書

賣房方（甲方）：身份證號碼：

購房方（乙方）：身份證號碼：

關于乙方向甲方購房事宜，雙方經(jīng)協(xié)商，達成協(xié)議如下：

一，甲方將其擁有獨立產(chǎn)權的位于北京市_____________區(qū)________________的房屋（房屋所有權證編號：_______________，建筑面積_________________平方米）以人民幣_______元整（$________________）出售給乙方。乙方愿意以上述價格向甲方認購該房，并以購得的上述房屋向__________________銀行申請購房抵押貸款，以支付甲方應收的房款。

二，甲方承諾：

1，向乙房申請購房貸款銀行或貸款銀行認可的機構提供符合要求的房屋資料以備查核。

2，保證對出售的房屋擁有獨立產(chǎn)權。如果該房屋為共有房屋，則必須取得其他所有共有人的同意出售書面文件。

3，保證該出售房屋未予出租。因出租所產(chǎn)生的任何問題由甲方承擔并負責解決。

4，自簽訂本協(xié)議起，保證將該房屋按約定價格售給乙方，期間不得反悔或?qū)⒎课莩鍪劢o第三人。

5，按照前述業(yè)務的需要，及時簽訂各項合同文件和辦理各種手續(xù)。

6，在辦理產(chǎn)權過戶時，應依要求將房屋產(chǎn)權資料交付貸款銀行或貸款銀行認可的機構持有。

三，乙方承諾：

1，向貸款銀行或貸款銀行認可的機構提供符合要求的資料以備查核，并依規(guī)定支付費用。

2，保證按原約定價格向甲方購買前述房屋，并及時將貸款所得支付甲方之售房款。

3，將所購房屋向貸款銀行申請抵押貸款。

4，按照前述業(yè)務需要，及時簽訂各項合同文件和辦理各種手續(xù)，并承擔各項費用。

5，在辦理房屋過戶時，應依要求將房屋產(chǎn)權資料交付貸款銀行或其認可的機構持有。

四，本協(xié)議以乙方向貸款銀行申請購房抵押貸款獲得批準為正式生效條件。如果貸款銀行認為乙方的借款申請不符合條件而不予批準，則甲，乙雙方可以解除本協(xié)議。甲方若向乙方收取定金，應如數(shù)退還給乙方。

五，如果貸款銀行批準的貸款金額不足申請貸款額的70%，則乙方有權解除本協(xié)議。否則，乙方應履行本協(xié)議的'有關規(guī)定。

六，違約責任

1，如果甲方違約，拒絕將房屋出售給乙方，應向乙方賠償因此受到的損失。

2，如果乙方違約，貸款申請獲準后沒有向甲方購買房屋，應向甲方賠償因此受到的損失。

七，本協(xié)議的定立，履行，接觸，變更和爭議的解決適用中華人民共和國法律。

八，本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。

九，本協(xié)議壹式肆份，雙方各執(zhí)壹份。由乙方交貸款銀行或其認可的機構壹份。

十，特別約定：

甲方：（簽字蓋章）乙方：（簽字蓋章）

_______年_______月_______日_______年_______月_______日

第二篇：眾籌簡介

編者語:在資本市場，一樣可以實現(xiàn)人人為我，我為人人－－眾籌融資模式的日漸興起，不僅僅吸引了專業(yè)投資人，更讓普通大眾有了參與專融資、投資的機會。 分享本文，一起看看眾籌平臺如何書寫快速融資、創(chuàng)造價值的恢弘篇章。

本文由上海雙頤實業(yè)發(fā)展有限公司CEO余剛先生友情推薦。

“眾籌”——日漸興起的新興融資方式

一、眾籌模式的起源、發(fā)展

眾籌的雛形最早可追溯至18世紀，當時很多文藝作品都是依靠一種叫做“訂購(subscription)”的方法完成的。例如，莫扎特、貝多芬采取這種方式來籌集資金，他們?nèi)フ矣嗁徴?，這些訂購者給他們提供資金。當作品完成時，訂購者會獲得一本寫有他們名字的書，或是協(xié)奏曲的樂譜副本，或者可以成為音樂會的首批聽眾。類似的情況還有教會捐贈、競選募資等，但上述眾籌現(xiàn)象既無完整的體系，也無對投資人的回報，不符合商業(yè)模式特征。

眾籌作為一種商業(yè)模式最早起源于美國，距今已有10余年歷史。近幾年，該模式在歐美國家迎來了黃金上升期，發(fā)展速度不斷加快，在歐美以外的國家和地區(qū)也迅速傳播開來。

2012年，美國研究機構Massolution在全球范圍內(nèi)對眾籌領域展開了一項調(diào)查。結果顯示，該全球眾籌平臺籌資金額高達28億美元，而在2011年只有14.7億美元。2007年，全球眾籌平臺的數(shù)量不足100個，截至2012年底已超過700個。

2012年12月27日，美國福布斯網(wǎng)站發(fā)布一項報告，該報告預測：2013年，全球眾籌平臺的籌資總額將會達到60億美元；到2013年第二季度，全球眾籌平臺將增至1500家。未來，眾籌模式將會成為項目融資的主要方式。

在歐美國家的諸多眾籌平臺當中，成立于2009年4 月的Kickstarter最具代表性。截至2012年，該平臺共發(fā)布項目數(shù)27,086個，其中，成功項目為11,836個，項目共融資 99,344,382美元，參與投資支持項目的人數(shù)已經(jīng)超過300萬，2012年全年營業(yè)收入超過500萬美元。對于一個處于創(chuàng)業(yè)初期的企業(yè)來講，上述數(shù)據(jù)證明了眾籌是一個值得肯定和推廣的商業(yè)模式。

目前，無論是國外還是國內(nèi)，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)融資都是眾籌商業(yè)平臺起步的主要內(nèi)容。作為美國眾籌平臺的第一巨頭Kickstarter，目前仍是以音樂、電影、漫畫等與文藝相關的項目為主。據(jù)統(tǒng)計，2012年，Kickstarter近30%籌資成功的項目都屬于音樂類。國內(nèi)情況也是如此。

二、眾籌商業(yè)模式的構建

眾籌從某種意義而言，是一種Web3.0，它使社交網(wǎng)絡與“多數(shù)人資助少數(shù)人”的募資方式交叉相遇，通過P2P或P2B平臺的協(xié)議機制來使不同個體之間融資籌款成為可能。構建眾籌商業(yè)模式要有項目發(fā)起人（籌資人）、公眾（出資人）和中介機構（眾籌平臺）這三個有機組成部分。

（一）項目發(fā)起人（籌資人）

項目是具有明確目標的、可以完成的且具有具體完成時間的非公益活動，如制作專輯、出版圖書或生產(chǎn)某種電子產(chǎn)品。項目不以股權、債券、分紅、利息等資金形式作為回報。項目發(fā)起人必須具備一定的條件（如國籍、年齡、銀行賬戶、資質(zhì)和學歷等），擁有對項目100%的自主權，不受控制，完全自主。項目發(fā)起人要與中介機構（眾籌平臺）簽訂合約，明確雙方的權利和義務。

項目發(fā)起人通常是需要解決資金問題的創(chuàng)意者或小微企業(yè)的創(chuàng)業(yè)者，但也有個別企業(yè)為了加強用戶的交流和體驗，在實現(xiàn)籌資目標的同時，強化眾籌模式的市場調(diào)研、產(chǎn)品預售和宣傳推廣等延伸功能，以項目發(fā)起人的身份號召公眾（潛在用戶）介入產(chǎn)品的研發(fā)、試制和推廣，以期獲得更好的市場響應。

（二）公眾（出資人）

公眾（出資人）往往是數(shù)量龐大的互聯(lián)網(wǎng)用戶，他們利用在線支付方式對自己感興趣的創(chuàng)意項目進行小額投資，每個出資人都成為了“天使投資人”。公眾所投資的項目成功實現(xiàn)后，對于出資人的回報不是資金回報，而可能是一個產(chǎn)品樣品，例如一塊Pebble手表，也可能是一場演唱會的門票或是一張唱片。

出資人資助創(chuàng)意者的過程就是其消費資金前移的過程，這既提高了生產(chǎn)和銷售等環(huán)節(jié)的效率，生產(chǎn)出原本依靠傳統(tǒng)投融資模式而無法推出的新產(chǎn)品，也滿足了出資人作為用戶的小眾化、細致化和個性化消費需求。

（三）中介機構（眾籌平臺）

中介機構是眾籌平臺的搭建者，又是項目發(fā)起人的監(jiān)督者和輔導者，還是出資人的利益維護者。上述多重身份的特征決定了中介機構（眾籌平臺）的功能復雜、責任重大。

首先，眾籌平臺要擁有網(wǎng)絡技術支持，根據(jù)相關法律法規(guī)，采用虛擬運作的方式，將項目發(fā)起人的創(chuàng)意和融資需求信息發(fā)布在虛擬空間里，實施這一步驟的前提是在項目上線之前進行細致的實名審核，并且確保項目內(nèi)容完整、可執(zhí)行和有價值，確定沒有違反項目準則和要求。

其次，在項目籌資成功后要監(jiān)督、輔導和把控項目的順利展開。最后，當項目無法執(zhí)行時，眾籌平臺有責任和義務督促項目發(fā)起人退款給出資人。

同其他商業(yè)模式一樣，眾籌商業(yè)模式的核心邏輯是創(chuàng)造價值。該邏輯性主要表現(xiàn)在層層遞進的三個層面：即價值發(fā)現(xiàn)、價值匹配和價值獲取。

（一）價值發(fā)現(xiàn)

明確價值創(chuàng)造的來源，這是對機會識別的延伸。通過可行性分析，企業(yè)所認定的創(chuàng)新產(chǎn)品、技術或服務只是創(chuàng)業(yè)的手段，是否最終盈利取決于是否擁有顧客。在對創(chuàng)業(yè)機會、創(chuàng)新產(chǎn)品和技術識別的基礎上，進一步明確和細化顧客的價值存在，確定價值主題，這是眾籌商業(yè)模式成功的關鍵環(huán)節(jié)。若繞開價值發(fā)現(xiàn)的思維過程，就會陷入“供給決定需求”片面思維和錯誤邏輯。

當前，大眾力量推動商業(yè)已成為了一種趨勢，商業(yè)民主化的后果是“草根”公眾投資人將更多地介入個人或企業(yè)的創(chuàng)業(yè)過程，他們渴望成為該過程的參與者甚至主導者，而不再只是旁觀者。而富有創(chuàng)造力的創(chuàng)業(yè)者們的融資需求迫切，想繞開中間商的盤剝并更多地與大眾接觸，但又缺乏推廣渠道。

即，公眾投資者存在投資需求，而創(chuàng)業(yè)者存在融資需求和尋找價值觀的認同，發(fā)現(xiàn)并能滿足雙方需求的正是像Kickstarter這樣運用各種互聯(lián)網(wǎng)工具（宣傳視頻的拍攝、微博以及與其他社交網(wǎng)站的對接）在創(chuàng)業(yè)者和大眾之間搭建橋梁的眾籌平臺。

（二）價值匹配

明確合作伙伴，實現(xiàn)價值創(chuàng)造。眾籌平臺不可能擁有滿足顧客需求的所有資源和能力，即使親自打造和構建所需要的所有資源和能力，也常常面臨很高的成本和風險。因此，為了在機會窗口內(nèi)取得先發(fā)優(yōu)勢，并最大限度控制風險和成本，眾籌平臺往往要和其他企業(yè)形成合作關系，以使其商業(yè)模式有效運作。

眾籌平臺的主要功能包括項目審核、平臺搭建、營銷推廣、產(chǎn)品包裝和銷售渠道等。眾籌平臺應圍繞其所掌握的核心能力和關鍵資源開展業(yè)務才能節(jié)約成本、提高效率和改善市場進入速度，并最終建立自己的競爭優(yōu)勢。

如，眾籌平臺可以將核實發(fā)起人身份、調(diào)查完成項目能力、制作推廣計劃、網(wǎng)站設計和維護等專業(yè)性和獨特性較高的環(huán)節(jié)作為自己的核心業(yè)務開展，并提供差異化服務，把對構建競爭優(yōu)勢不太重要的其他業(yè)務外包給合作伙伴，與合作伙伴實現(xiàn)資源、要素和競爭力的優(yōu)勢互補，從而降低總成本、增加超額利潤并提高企業(yè)的敏捷性和柔韌性，最終建立以眾籌平臺為中心的價值網(wǎng)絡。

（三）價值獲取

制定競爭策略，占有創(chuàng)新價值。這是價值創(chuàng)造的目標，是眾籌商業(yè)模式的核心邏輯之一，也是眾籌平臺能夠生存并獲取競爭優(yōu)勢的關鍵。一些眾籌平臺是眾籌商業(yè)模式的開拓者，但并不是創(chuàng)新利益的占有者，根本原因在于他們忽視了對創(chuàng)新價值的獲取。

價值獲取的途徑主要有兩方面：其一是眾籌平臺要擔當價值鏈中的核心角色。價值鏈中的每項價值活動的增值空間都是不同的，眾籌平臺若能通過利用自己的核心資源，占有增值空間較大的價值活動（具有核心競爭力且難以被模仿和復制的價值活動），也就占有了整個價值鏈價值創(chuàng)造的較大比例，這直接影響到創(chuàng)新價值的獲取。

其二是眾籌平臺要設計難以復制的商業(yè)模式并對商業(yè)模式的細節(jié)采取最大程度的保密。這要求眾籌平臺盡可能構建獨特的企業(yè)文化，設計具有高度適應能力的組織結構，組織高效標準化的團隊，實現(xiàn)優(yōu)秀的成本控制。

三、眾籌商業(yè)模式的優(yōu)勢

（一）可以降低融資門檻，有效促進微創(chuàng)業(yè)

微創(chuàng)業(yè)，是指使用微小的成本，以微平臺或網(wǎng)絡平臺為重要載體，在細微的領域進行創(chuàng)意開發(fā)的創(chuàng)業(yè)活動。其主要特點是可批量復制、投資微小、產(chǎn)生效益快。微創(chuàng)業(yè)是緩解當前我國大學生就業(yè)壓力的有效途徑之一。

但是，在目前金融管制的大背景下，民間融資渠道不暢、融資成本較高等問題阻礙了微創(chuàng)業(yè)的發(fā)展，而眾籌是一種更大眾化的融資方式，它為微創(chuàng)業(yè)者提供了獲得成本更低的、更快捷的資金的可能，可以很好地解決“融資難”問題。項目發(fā)起人通過眾籌平臺把大眾的微小資金匯集，以獲得從事某項創(chuàng)業(yè)活動的資金，突破了傳統(tǒng)融資模式的束縛，每個投資人也可以參與項目的策劃、咨詢、管理與運營。

由于互聯(lián)網(wǎng)的開放性特征，投資人不受地區(qū)、職業(yè)和年齡等限制，只要具有一定的資金能力、管理經(jīng)驗和專業(yè)技能即可。這種依托眾籌平臺的微創(chuàng)業(yè)活動在實現(xiàn)了“眾人集資、集思廣益、風險共擔”的眾籌理念的同時，也積累了經(jīng)驗和人脈。

（二）可以激發(fā)“草根”創(chuàng)新，拉近生產(chǎn)者與消費者的距離

眾籌模式不僅是一種投融資活動，還作為一種創(chuàng)新模式，激發(fā)“草根”創(chuàng)新。互聯(lián)網(wǎng)的技術特征和商業(yè)民主化進程決定了“草根”創(chuàng)新時代的到來，每個人(文藝、科技人才等)都可以發(fā)揮自身的創(chuàng)新與研發(fā)能力，并借助社會資源把自己的創(chuàng)意變?yōu)楝F(xiàn)實的產(chǎn)品。

眾籌模式為每個“草根”創(chuàng)新者（即項目發(fā)起人）提供了獲取資金、市場和人脈等重要資源的平臺，而不同的投資人因為有著不同的專業(yè)背景以及不同的價值觀，他們可以直接對項目提出自己的觀點和意見，項目發(fā)起人會對此認真評估并進一步完善方案。雙方的互動拉近了生產(chǎn)者與消費者之間的距離，這種注重用戶交流和體驗的行為類似于“大規(guī)模定制”行為，極大地降低了產(chǎn)品的市場風險。

第三篇：買房協(xié)議書

甲方(出賣方)：身份證號碼：通信地址(聯(lián)系電話)：

乙方(買受方)：身份證號碼：通信地址(聯(lián)系電話)：

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國合同法》等法律法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，本著平等互利的原則，乙方自愿購買，甲方可依法出售房屋的有關事宜達成如下協(xié)議，共同遵守：

一、交易房屋狀況

乙方購買甲方位于____市____街(路、巷)____號。

物業(yè)區(qū)域名稱____________棟____單元____樓____號，總高____層，系____的房屋，用途____，建筑面積____O，監(jiān)證號：成房監(jiān)證字第____號;丘(地)號權____號的房屋一套，該房屋目前(有、無)貸款。

1.該房屋所有權證證號為：___________，共有權證證號為：____________，填發(fā)單位為：________________________

2.該房屋占用的國有土地使用權以____(出讓、劃撥)方式獲得。土地使用權證號為：__________________，填發(fā)單位為：_________________________。

3.該房屋性質(zhì)是否為商品房____(是/否)。

4.該房屋的抵押情況為:________。

5.該房屋的租賃情況為:________。

注：

1、甲方應當保證該房屋沒有產(chǎn)權糾紛和債權債務糾紛。

2、乙方對該房屋已做實地勘察，并對房屋現(xiàn)狀無異議。

二、房價款

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，該房屋成交價為￥____(人民幣大寫________)該價格含本合同附件中《房屋設施清單》所列的設施。

三、交易方式及付款方式

1：根據(jù)城市房地產(chǎn)管理條例規(guī)定，甲方保證該房屋的權屬證明合法有效，在簽定本合同時，甲方須出示該房屋的《房屋所有權證》原件或《購房合同、協(xié)議》原件、《抵押貸款公證書》原件及其他相關真實合法有效原始資料原件，辦理產(chǎn)權交易時由雙方一同協(xié)助辦理該房屋的一切交易手續(xù)。

2：本合同簽定同時，乙方向甲方支付購房定金￥____(人民幣大寫____)(定金沖抵購房款)。

選擇如下____作為付款方式：

A、一次性付款方式房款乙方按以下規(guī)定支付：

1、乙方于___________年_______月_______日前與甲方辦理該房屋產(chǎn)權交易，受理成功同時，乙方向甲方支付購房首付款￥____(人民幣大寫________)。

2、乙方在領取甲方過戶給乙方的《房屋所有權證》時，須向甲方支付購房尾款￥____(人民幣大寫________)。

B、銀行貸款付款方式

房款乙方按以下規(guī)定支付：

1、甲乙雙方于____年____月____日到____房地產(chǎn)交易中心，辦理該房屋產(chǎn)權交易過戶，受理成功同時，乙方須向甲方支付購房首付款￥____(人民幣大寫________)。

2、甲乙雙方于____年____月____日前在指定銀行：乙方與銀行簽定按揭貸款合同，同時甲方與銀行簽定收款合同。

3、購房尾款￥____(人民幣大寫________)，由指定貸款銀行支付于甲方。乙方在指定銀行辦理按揭貸款同時，若銀行提供的貸款額不足購房尾款數(shù)額，則由乙方以現(xiàn)金向甲方補交差額購房尾款。

C、余款的支付方式余款按以下規(guī)定支付：

該房屋一切交易完成后，甲方須在結清水、電、氣、物管、光纖等相關費用后交房同時，由乙方向甲方支付購房余款￥____(人民幣大寫________)。

注：辦理該房屋產(chǎn)權交易過戶手續(xù)中，甲乙雙方須積極配合。否則，不配合方承擔全部責任。辦理時間以當?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心及指定貸款銀行規(guī)定時間為準。

四、辦理產(chǎn)權交易過戶的相關費用按以下條款執(zhí)行

1、辦理產(chǎn)權交易過戶所產(chǎn)生的稅費及其它相關費用。

①契稅②個稅③營業(yè)稅④繼、贈稅⑤維修基金⑥其它費用

2、甲方自愿承擔________________________

3、乙方自愿承擔________________________

五、房屋的交付

甲方應當在_________年______月______日前將該房屋交付給乙方。該房屋交付時，應當履行以下手續(xù)。

1、甲方與乙方共同對該房屋附屬設施設備、相關物品清單等具體情況進行驗收，記錄水、電、氣表的讀數(shù)，并交接該附件一中所列物品;

2、甲乙雙方在房屋附屬設施設備、相關物品清單上簽字;

3、移交該房屋房門鑰匙;

六、違約責任

1、本合同簽定后，若甲方有下列行為，視為甲方違約，并承擔辦理該產(chǎn)權過戶的所有費用及回轉(zhuǎn)手續(xù)所產(chǎn)生的全部費用。同時向乙方支付違約金￥________。

(1)因甲方原因不能辦理產(chǎn)權過戶交易。

(2)甲方不按本合同約定日期辦理產(chǎn)權過戶交易。

(3)在該房屋辦理產(chǎn)權過戶過程中或產(chǎn)權過戶辦理完畢，甲方提出不出售此房。

(4)甲方拒絕提供辦理過戶，貸款相關資料，證明或提供相關資料不實。

2、本合同簽定后，若乙方有下列行為，視為乙方違約，并承擔辦理產(chǎn)權過戶的所有費用及回轉(zhuǎn)手續(xù)所產(chǎn)生的全部費用。同時向甲方支付違約金￥___________。

(1)在該房屋辦理產(chǎn)權過戶過程中或產(chǎn)權過戶辦理完畢，乙方提出不購買此房。

(2)乙方不按本合同約定日期辦理產(chǎn)權過戶交易及銀行按揭貸款。

(3)乙方不按本合同約定日期及金額向甲方賬戶存入購房款。

(4)乙方拒絕辦理產(chǎn)權過戶、銀行貸款?；蛱峁┑南嚓P資料、證明不實。

3、因不可抗力不能按照約定履行本合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責任。

4、本《購房合同》經(jīng)甲乙雙方簽定后，無論任何一方不履行本合同義務，視為違約。

5、本合同項下的甲方房屋共有權人對本合同的全部內(nèi)容及由此產(chǎn)生的法律后果不持異議，并承擔履行本合同義務。

七、其他約定事宜

1、甲方應如實告知房屋物業(yè)及其他費用情況，并將物業(yè)支付憑證交由乙方保管，并協(xié)助乙方辦理小區(qū)業(yè)主變更手續(xù)。

2、甲方須結清該房屋水、電、暖、氣、物管、光纖等全部相關費用后當日內(nèi)交接，屋內(nèi)設施及結構保持完整(以本合同附件《房屋設施清單》為準)，否則由此引起的經(jīng)濟或法律后果由甲方全部承擔。

3、本合同經(jīng)甲、乙、丙叁方簽字后生效，本合同壹式貳份，甲、乙雙方各持壹份，具有同等法律效力。

4、未盡事宜叁方協(xié)商可簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

5、如有其他合同與本合同相抵觸，以本合同為準。

甲方(出售方)乙方(購買方)丙方(證明方)

簽字：

簽字：

簽字：

證明人：身份證號：

地址：

證明人：

身份證號：

地址：

年 月 日

第四篇：房地產(chǎn)眾籌

房地產(chǎn)眾籌模式存法律隱憂 2014年08月27日 08:22 來源：法治周末

據(jù)媒體報道，最近，某房地產(chǎn)集團董事長蓋某，在內(nèi)部員工和朋友圈中發(fā)布了認籌青島鵬利南華利源國際公館2幢2010室的消息。

一個43.56平方米的公寓，40人購買，每人出資2.98萬元，這是蓋某在房地產(chǎn)領域分權眾籌的一個試驗品。他的打算是：最近幾天路演這個項目，完成眾籌，如果這個項目成功，就接著推進全國各地房地產(chǎn)項目的眾籌，而且要按照數(shù)字貨幣的思路，讓這些眾籌產(chǎn)品都能夠?qū)崿F(xiàn)上市交易。

目前，房地產(chǎn)市場正在進行調(diào)整，很多樓盤滯銷甚至爛尾，因此蓋某覺得這是眾籌進入的好時機。他想拿出50到60個項目，進行證券化嘗試。

蓋某表示，房地產(chǎn)眾籌首先要解決的是房地產(chǎn)使用權的標準化、證券化的問題。

媒體報道，針對青島鵬利南華公寓項目，蓋某設計了一種分權眾籌的模式：最低一次投入1.98萬元，購買到40年每年7天的自己所屬集團的全球度假酒店換住權和一定的股東分紅增值空間。產(chǎn)權由第三方律師事務所監(jiān)督管理，在杭州3.0易貨交易所登記備案以及隨時買賣。按他的規(guī)劃，未來三年全球可交換入住的酒店是3000家。

眾籌近來是一個頗時尚的話題，它和房地產(chǎn)的結合很容易讓人聯(lián)想起當年的合作建房。

筆者從事互聯(lián)網(wǎng)金融方面的法律工作數(shù)年，一直在關心著眾籌的未來走向。

目前，我國對于眾籌行業(yè)的監(jiān)管還是相對空白，除非資金鏈斷裂，一般不會有監(jiān)管部門去觸及類似的灰色地帶。

而此次看到的這個新聞中，出現(xiàn)了有律師事務所做房地產(chǎn)眾籌項目的“監(jiān)督管理”，還是想提醒一下：從事互聯(lián)網(wǎng)金融服務，務必時刻繃緊警惕的弦。

眾所周知，眾籌法律風險中，最關鍵的是公眾性規(guī)避。雖然2010年12月13日最高院《關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》中描述，為向社會公開宣傳，在親友或者單位內(nèi)部針對特定對象吸收資金的，不屬于非法吸收或者變相吸收公眾存款。

但是，我國刑法甚至整個法律體系都是建立在“重實質(zhì)正義”的基礎上的，如果有人惡意將陌生客戶加入朋友圈，然后進行宣傳誘導，在滿足其他要件基礎上，可構成非法吸收公眾存款罪等罪。加之，司法上對微信朋友圈的理解也有不同解釋—究竟是私人交流還是公共場合？這有待更多案例印證。

其次，律師不能“出具相應房產(chǎn)證明”。我國律師制度與西方律師制度的區(qū)別比較大，我們有國家事業(yè)單位—公證處，由公證員為各項證據(jù)起到保全和監(jiān)督作用。律師可以做的工作叫做“律師見證”，只能作為公證的一種補充，其法律效果是在爭議時起到證人的作用，并不能當然得“定紛止爭”。至于出具房產(chǎn)證明，這點估計是誤讀，有權機關是國家房產(chǎn)管理機關。

第三，房地產(chǎn)眾籌模式不可能出現(xiàn)單份房屋產(chǎn)權和全產(chǎn)權一樣合法有效的法律效果。我國共有制度一共就兩種：共同共有和按份共有。前者主要是夫妻共同共有房屋，后者是按照份額享有房屋所有權。本次眾籌走的就是按份共有，但是按份共有人只能按照自己享有的份額享有特定部分的權益，遠不是全部產(chǎn)權所有享有的占有權、使用權、收益權和處分權。

筆者欣賞房地產(chǎn)企業(yè)在金融模式上的嘗試和創(chuàng)新，但建議操作者還是應該注意到我國法律的現(xiàn)實和問題—金融創(chuàng)新應當在“起碼不犯罪”的基礎上進行，要警惕創(chuàng)新行為可能涉及到的刑事風險

房產(chǎn)也眾籌 平安好房推出第一單

證網(wǎng)訊 平安好房網(wǎng)近期推出海外房產(chǎn)眾籌業(yè)務，投資者可最低以100美元參與美國房產(chǎn)眾籌項目。

根據(jù)平安好房網(wǎng)上的介紹，此次眾籌項目第一期目標金額為630萬元人民幣，約100萬美元，籌集期為30天，投資者參與資金門檻是100美元，限購10份，如果籌集期滿后所籌資金不足630萬元，平安好房網(wǎng)將全額退款。此次眾籌的項目包括美國南卡羅來納州加夫尼市學區(qū)公寓、美國紐約曼哈頓切爾西區(qū)奢華公寓等。平安好房網(wǎng)認為，投資者可獲得預估年化收益在4%-5%的租金收益以及預估2年后出售所得20%左右價差收益等。

平安好房CEO莊諾表示，這幾年海外置業(yè)非常熱火，許多人雖然有沖動，但是糾結于對海外市場、海外買房流程、海外租金稅費等等的不熟悉不了解，而止步不前。所以，平安好房把眾籌起始投資金額降到最低——100美元就能參與眾籌。讓大家都能花最少的錢，體驗一次海外買房當房東的經(jīng)歷，了解到原來投資海外也并不復雜。

根據(jù)資料，平安好房網(wǎng)是中國平安(42.42, 0.04, 0.09%)集團旗下重要成員之一，依托于中國平安[微博]強大的保險、銀行、投資等綜合金融業(yè)務支柱，平安好房網(wǎng)致力于將金融與互聯(lián)網(wǎng)融入房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈之中，推出全新的互聯(lián)網(wǎng)金融房產(chǎn)營銷模式。

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房地產(chǎn)眾籌之一通過富豪或者私募基金完成籌資。

房地產(chǎn)一直都是大佬投資的專屬領域?？v使在金融市場發(fā)達的當今，不論是多小的地產(chǎn)開發(fā)項目，都需要而新的初創(chuàng)公司Fundrise的成立卻有望打破這一格局。Fundrise是一家通過向個人投資者募集資金投資商業(yè)地產(chǎn)的網(wǎng)站，最厲害的是Fundrise允許個人投資者以最少100美元投資入股。目前該網(wǎng)站已經(jīng)吸引了300個開發(fā)商注冊，房地產(chǎn)眾籌正在成為一個重要的融資模式。

在房地產(chǎn)投資領域有兩大問題需要解決：一是過去的商業(yè)地產(chǎn)的主要投資者-私募股權并不了解社區(qū)居民的真正需求，建出來的東西常常與需求不匹配；二是各類中間商的存在會削減投資者的收益。

因此Fundrise的運作模式是：開發(fā)商可以在Fundrise上列出酒店、公寓等地產(chǎn)項目，投資者可以按需購買地產(chǎn)項目中的份額，投資規(guī)模從100美元起步。按照投資占比，投資人可以從地產(chǎn)出售所得收入中獲利，也可以拿到一定比例的房屋租金收入。目前網(wǎng)站上的項目可以讓每位投資人平均可以得到12%~14%的收益回報，這在美國還是相當有吸引力的！

最近Fundrise完成了3100萬美元融資，猜猜誰是領投人？人人，陳一舟做公司不行，投公司還是有一手。實際上，目前地產(chǎn)眾籌在美國已經(jīng)成為了一個廣為認可的概念。其他類似的網(wǎng)站包括RealtyMogul，RealCrowd,Groundfloor等。

我覺得房地產(chǎn)眾籌如果搬到中國來恐怕大家第一個想到的就是集資建房。當然對于集資建房最主要目的還是出資人獲得一套房屋的產(chǎn)權；何況集資建房滿足的還是自住而非投資需求。房地產(chǎn)行業(yè)在中國相對比較“土”，萬科一直在找房地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)思維，實際上眾籌是個跨界互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)的好思路。既然現(xiàn)在房地產(chǎn)公司資金鏈偏緊，為什么不讓大眾投資人參與進來呢？在三線城市市中心建個商業(yè)地產(chǎn)綜合體，如果開放眾籌，那可能很快就能從當?shù)鼐用衲技阶銐蚨嗟馁Y金，并從一開始的建設開始就能了解到本地需求。甚至我們可以先搜集需求，再籌資建設。比如針對愛馬的人，可以先通過互聯(lián)網(wǎng)找到他們并眾籌入股，然后再去建設馬場或者度假村。這樣不僅僅解決資金問題，還能夠解決未來的營銷問題。

Fundrise是一家總部位于華盛頓的新型社區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)，成立于 2010年，致力于將閑散社會資金整合進入社區(qū)地產(chǎn)投資，讓社區(qū)居民以持股的方式參與社區(qū)建設。迄今為止，F(xiàn)undrise已經(jīng)成功通過互聯(lián)網(wǎng)眾籌，在全美24個城市進行包括住宅、商鋪、酒店、混合業(yè)態(tài)等地產(chǎn)開發(fā)項目。第一批項目已經(jīng)開始向社區(qū)股東分紅。

Fundrise允許任何社區(qū)居民投資地產(chǎn)項目。只要他們有100美金，就可以買上一股，參與社區(qū)投資，享受項目回報。據(jù)了解，F(xiàn)undrise參與的地產(chǎn)投資項目年化收益率通常在6%~10%之間，遠高于銀行存款利率，風險也遠遠小于金融理財產(chǎn)品。Fundrise對外發(fā)行的眾籌股分為兩個檔次：A檔能夠享有管理權，對項目的發(fā)展方向擁有決定權和投票權;B檔即為沒有投票權的普通股東。如果一個項目沒有達到籌資標，籌集到的款項將會如數(shù)退回到投資者手里。

Fundrise 2012年在華盛頓3531H大街投資了一家商鋪。他們首先以公司的名義買下了這個店面，接下來他們在店面所在社區(qū)進行調(diào)研，發(fā)現(xiàn)社區(qū)居民急需一家高端食品商店。他們隨即將店面出租給了一家時尚公司和一家亞洲食品公司，打造出了一家時尚食品商店，并將這個店面30%的股份出售給了社區(qū)公眾。公眾不僅僅可以隨著這家商店的發(fā)展得到分紅，而且根據(jù)投資數(shù)額的不同，享有在店面購買商品的不同折扣和限量版禮品。

這種新式互聯(lián)網(wǎng)眾籌模式滿足了社區(qū)居民的實際需求，同時也在穩(wěn)健收益的基礎上擴展了他們的投資通道。這家公司的第二個項目：在Shaw neighborhood社區(qū)的一棟舊樓再開發(fā)項目，短短一周的時間內(nèi)就籌到了來自14個投資者的25萬美金。

“它的美妙之處還在于，”Fundrise聯(lián)合創(chuàng)始人Ben Miller介紹到，“我們繞過了復雜的地產(chǎn)中介和銀行貸款程序，砍掉了中間傭金和貸款利率，讓整個項目的成本更加低廉?！?

一個普通的美國投資者如果想要投資商戶，需要經(jīng)歷投資經(jīng)紀人(1%~2%的中介費)、養(yǎng)老基金(1%的手續(xù)費)、私募股權基金(2%~20%的中介費)、地產(chǎn)經(jīng)紀人(1%~3%的中介費)的層層盤剝，并且這些機構的透明度極差，很難知曉投資人自身實際獲得的投資收益。 Fundrise模式取消掉了這些中間環(huán)節(jié)，由公司直接買入地皮或物業(yè)，投資者只需要通過一層機構便可投資到房產(chǎn)項目，省去了大量的中介費用，并且能夠?qū)嶋H量化收益。

房地產(chǎn)眾籌：中國行不行？

2014-04-16 10:26:10 來源: 分享到

商業(yè)價值(北京) 有1人參與

如題圖所示，美國房地產(chǎn)投資眾籌平臺Realty Mogul運營一年，其會員通過該平臺投資的房地產(chǎn)項目總價值已超過1億美元。

Realty Mogul的目標是讓房地產(chǎn)投資變得更容易：注冊會員通過平臺瀏覽潛在投資交易市場的相關信息，以確定投資哪個房地產(chǎn)項目，當該項目資金完全到位后，資金會被打入指定賬戶，投資者自此開始將會經(jīng)常收到有關投資項目進展情況的最新消息，并且獲得投資收益的現(xiàn)金分紅，比如租金。

Realty Mogul表示，該平臺上67%的投資都是由重復投資者完成，55%的投資者同時投資了多個項目。零售房產(chǎn)項目占到總投資額的35%，住宅項目以22%的占比緊隨其后。

來看華爾街日報的相關報道：

房地產(chǎn)也能眾籌！——我會告訴你這是另一個發(fā)財之路嗎？

譯/快鯉魚

去年以前，Ed Medley從未投資過商業(yè)地產(chǎn)項目。而如今，他已經(jīng)是一家商場、一個停車場和一棟公寓大樓的聯(lián)合擁有者。

Medley進入房地產(chǎn)領域，靠的是眾籌。Medley的本職工作，是一位工程師和地質(zhì)學家。如今他已經(jīng)投資了15個地產(chǎn)項目，這些項目的最低投資額為5000美元。

Medley表示：“用較小的金額來投資多個房地產(chǎn)項目，這樣的項目對我來說十分具有吸引力?！?

很顯然，這樣想的遠不止Medley一個人。如今許多地產(chǎn)項目的眾籌融資網(wǎng)站紛紛進入到了我們的視野中。美國地產(chǎn)投資人協(xié)會主席Scott Whaley表示：“人們對這種項目的興趣非常大。無論是對于希望獲得資本的創(chuàng)業(yè)者來說，還是對于希望進行投資的普通人來說，這種項目都非常具有吸引力?！?

專項投資

眾籌這種新的獲取資本的方式，已經(jīng)席卷了多個產(chǎn)業(yè)，它讓那些急需資金的企業(yè)能夠更加輕松的獲得資本。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，眾籌除了能夠幫助企業(yè)獲得資金之外，還能讓普通人也參與進來。

Medley最早是通過RealtyMogul.com這個網(wǎng)站認識到地產(chǎn)眾籌的。他在這個網(wǎng)站上投資了位于加州的Beverly Hills中的一家酒店。作為回報，當這家酒店開始獲得營收之后，Medley會獲得回報，回報金額將是他所投資金額的8%-9%。截止到目前為止，他已經(jīng)獲得了數(shù)千美元的回報。而如果日后這家酒店決定出售這棟大樓，Medley也會獲得分成。

Medley和他的夫人都已經(jīng)年過60，并且已經(jīng)開始準備退休。因此投資房地產(chǎn)的回報對于他們來說非常具有吸引力。他表示，自己完全清楚投資具有風險，但是他對此并不是太擔心。他表示：“我們用來投資的錢只占我們?nèi)控敭a(chǎn)的一小部分?！?Realty Mogul,的創(chuàng)始人兼CEO JillieneHelman表示，雖然各類投資的回報都不僅相同，但是他們一直在努力將投資人的收益維持在14-15%之間。

如今，大多數(shù)地產(chǎn)眾籌項目都會要求投資人的年收入在2萬美元以上，或者，凈資產(chǎn)在100萬美元以上的人也可以進行投資。但是據(jù)悉美國證券交易委員會正在研究制定相關政策，降低投資人的門檻。

不同的眾籌網(wǎng)站需要的眾籌金額也有所不同。例如來自華盛頓的Fundrise LLC，允許投資人最低投資100美元。今年26歲的MicahLubens已經(jīng)投資了兩處位于華盛頓的地產(chǎn)項目，他的總投資僅僅為700美元。他表示：“我已經(jīng)在華盛頓生活了7年，這種眾籌項目讓我能夠投資我所居住的城市?！?

當然也有一些要求較高的地產(chǎn)眾籌網(wǎng)站，例如來自紐約的Prodigy Network。該公司已經(jīng)從4200個投資人那里獲得了2億美元的資金，來投資建設美國最高的摩天大樓。另外，他們還籌集了3000萬美元，在紐約曼哈頓建設高檔酒店?，F(xiàn)在他們正在嘗試籌集5500萬美元，試圖在紐約建設另一家豪華酒店。

做好功課

專家警示，地產(chǎn)眾籌融資是一個相對教新的概念，投資人應該在投資之前做好自己的功課。 咨詢機構Crowdfund Capital Advisor的聯(lián)合創(chuàng)始人SherwoodNeiss表示：“地產(chǎn)眾籌，從其本質(zhì)來說，是一項高風險投資?！彼扑]投資人從小額投資開始嘗試，并且多和其他投資人進行交流。他表示：“你應該問問其他投資人，他們是否有過投資成功的經(jīng)歷，以及是否有過失敗的經(jīng)歷。不能因為看到了投資項目就認為這是一個不錯的投資季候，然后盲目參與。”

Prodigy CEO Rodrigo Ni o也表示，投資人應該確定他們所投資的資金，是由第三方機構進行監(jiān)管的。并且，在投資項目獲得全部目標金額之前，投資人應該時刻注意資金的安全和動向。除此之外，投資人還應該了解眾籌項目的人員構成，他表示：“如果我自己是一個酒店的老板，我的妻子是經(jīng)理，我的表哥負責建設，然后來吸引眾籌融資。那么這樣的項目就十分可疑?！绷硗猓顿Y人還應該確保自己擁有和籌資方同等的權利，他表示：“如果我還不能獲得收益，那么籌資方也應該和我一樣，不能獲得收益。換句話說，一旦他們獲得了收益，那么他們就應該為我提供收益?！?

科技公司DilogR LLC的CEOGary Sprier認為，剛剛起步的投資人應該專注于一種投資類型。他表示：“投資人應該仔細研究各種投資類型，然后找到最適合自己的投資類型。”

最后，鑒于許多地產(chǎn)項目都是曠日持久，投資人還應該了解該項目的退出戰(zhàn)略。Sprier表示：“當你急著用錢的時候，就應該退出投資。而且即使投資項目到了最后的階段，你仍然有可能什么也得不到?！?

在美國，房地產(chǎn)眾籌或許已經(jīng)成為眾籌市場上增長最快的類別。而在中國，由于相關法律法規(guī)尚不完善，推進中的國內(nèi)首例眾籌買房項目正在面臨著一系列爭議...

爭議中國首例“眾籌買房”

戴蕾蕾/法治周末

國內(nèi)首例眾籌買房項目正在推進。在國內(nèi)眾籌相關的法律法規(guī)尚不完善的情況下，這一新鮮事物在吸引了諸多眼球的同時，也面臨著一系列的爭議：這種做法究竟能否叫做眾籌？其和傳統(tǒng)的集資建房有何區(qū)別？其項目推進是否存在法律障礙？這是互聯(lián)網(wǎng)金融的創(chuàng)新嘗試，還是地方政府為了招商引資而制造的噱頭? 從今年3月4日尹立志在微信朋友圈發(fā)起“眾籌買房”項目到現(xiàn)在，報名的人數(shù)已經(jīng)超過200人，通過尹立志審核的人數(shù)已經(jīng)超過100人。 尹立志制作了一張表格，上面記錄了這一百多個人的基本信息，不僅包括年齡、職位，還記錄了興趣愛好。他們的共同點是：都是北京金融界和IT界的中高層，具備創(chuàng)新意識和冒險精神。

尹立志是中關村[0.55% 資金 研報]股權投資協(xié)會執(zhí)行秘書長，這是他第一次試水“眾籌買房”這個概念，其運作的這個名為“眾籌家園”的項目位于河北省滄州市政府正在推廣的中捷高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)(以下簡稱“中捷高新區(qū)”)。

尹立志告訴法治周末記者，這是國內(nèi)首例眾籌買房項目。

如字面所言，眾籌(Crowd Funding)指的是在互聯(lián)網(wǎng)上面向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目。這個概念2006年由美國互聯(lián)網(wǎng)雜志《連線》率先提出，這些年催生了一批受到投資人和公眾追捧的眾籌網(wǎng)站，涉及領域多在文化創(chuàng)意行業(yè)。

在美國，成立于2013年3月的Realty Mogul和成立于2013年6月的Realty Shares，率先將眾籌模式植入房地產(chǎn)領域。

“這是我們在中國做房地產(chǎn)眾籌的一次嘗試，也為我們以后自己做眾籌積累經(jīng)驗。”“金融派”（為泛金融行業(yè)者提供商務社交和智能招聘平臺的機構）創(chuàng)始人曹雪告訴法治周末記者，這是讓她加入這個項目的原因，而且房子與北京相比真的是“白菜價”，以100平方米的房子為例，總房款35萬元，“就算給員工置個以后度假的地方也劃算”。

依托微信群眾籌買房

“此次眾籌買房項目截止日是4月21日，擬募集200人，籌備建立眾籌家園小區(qū)。小區(qū)的初步設計方案是房價在3500元/平方米以內(nèi)，戶型包括88平方米、93平方米、110平方米三種，70年產(chǎn)權，可以辦理銀行貸款，每人限購一套?！币⒅靖嬖V法治周末記者。

對于此次眾籌買房，尹立志稱：“此次眾籌的房價，比市場水平便宜約30%。無論是投資還是自住，都很合適。”

尹立志介紹，微信平臺是這次眾籌買房的主要渠道，具體過程是申請人先遞交申請表，通過審核后，交納100元訂金即可進入購房微信群，項目的設計、戶型、價格等，全部通過群成員商議決定。

談及發(fā)起眾籌買房項目的初衷時，尹立志告訴法治周末記者，他和他的團隊近期一直在研究眾籌模式，后來發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，比如小米做手機，它自己不生產(chǎn)手機，因為手機整合生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈它做不了，它就是做設計做用戶體驗，最后就找富士康給它做代工，然后把這個東西賣掉?！斑M入房地產(chǎn)領域，我們也是按照這個思路，眾籌最本質(zhì)是籌人，是一群人為共同的愛好去努力解決問題?！?“這些參與者，都是我的朋友，或者朋友的朋友，沒有通過引薦的陌生人，我是不會同意加入進來的?！币⒅镜谋娀I買房，靠的是“熟人圈”。

拉開已經(jīng)參與眾籌買房的名單，里面有八家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技(北京)有限公司營銷副總裁徐征正，有來自臺灣綠地球?qū)崢I(yè)有限公司的董事總經(jīng)理謝傳仁，有新希望[3.58% 資金 研報]集團辦公室副主任、北京贛商投資股份有限公司投資總監(jiān)、教育機構私人訂課創(chuàng)始人、北京博雅塔文化發(fā)展有限公司總經(jīng)理。

“他們都是IT或者金融企業(yè)的中高層，對新生事物有強烈好奇心，屬于同一個圈子的人士?！币⒅菊f，他們很多人相互都沒有見過面，只是在線上交流，頻率是每天群里有200條以上的信息。

戶型多大、設計怎么做、失敗了怎么辦??無所不談的微信群，每天滴滴答答得很歡樂。

尹立志表示，現(xiàn)在參與眾籌買房項目的一百多位成員成立了六個部門，分別負責設計、財務、戰(zhàn)略規(guī)劃等工作。如果遇到眾口難調(diào)的問題，只要充分討論，就很容易達成一致意見，“因為是熟人圈，大家都比較理解”。

是集資建房還是眾籌買房 按照尹立志的說法，現(xiàn)在眾籌家園已經(jīng)做得有模有樣了，已經(jīng)商定了戶型，確定了土地和景觀設計，九源國際建筑設計院院長江曼承諾解決小區(qū)設計，甚至已經(jīng)理順了法律條款等實際問題。

事實上，集合眾人的資金建房子的做法并不新鮮，曾被摁滅在行動中的集資建房就是前身。從于凌罡到趙智強，他們曾在北京進行過多次集資建房的嘗試，但最終都以失敗告終。拿地難、成本控制難以及個人間利益的協(xié)調(diào)難，被視為集資建房難以成功的三大原因。

北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波告訴法治周末記者，個人集資建房更準確地應該叫合作建房，在其實際實施過程中有難邁的法律門檻，若不委托開發(fā)商，自己拿地、開發(fā)、建設都存在很大困難，涉及資質(zhì)問題；委托開發(fā)商拿地建設，又有非法集資或變相商品房買賣的嫌疑，因為集資者先支付給開發(fā)商的這筆錢，如果理解為預付房款，房子沒進入施工階段就達不到預售條件，則涉嫌違反預售規(guī)定，如果把這筆錢理解為是集資者把錢借給開發(fā)商建房，那就涉嫌非法集資了。

對于這些問題，尹立志顯得很樂觀:“我們和集資建房不一樣。我們眾籌買房的項目參與人群不一樣。集資建房的參與者都是一些為了房子去建房子的人，但我們這個群體是不同的，大家不是特別在意在河北滄州的某個房子，在意的是入住后的鄰居是誰。就算你是個土豪，也許你審核也過不了，因為你不符合我們對鄰居的要求。我們想建的是一個互聯(lián)網(wǎng)金融社區(qū)，因此所有的成員都是互聯(lián)網(wǎng)或者是金融企業(yè)的中高管，這些人都是非常有想法、有實力的人。在入住之前，鄰居都已經(jīng)選好了。”

而集資建房存在的法律或者政策門檻，在尹立志看來也完全不是問題，他向法治周末記者笑稱“自己從未有過這些方面的困惑和糾結”。

在尹立志的“眾籌買房”項目計劃中有幾套方案。第一套方案是，開發(fā)區(qū)政府為擬入駐園區(qū)的創(chuàng)業(yè)人才提供“人才房”，房屋是已經(jīng)建造好的，尹立志通過眾籌的方式組織人們購買；第二套方案是尹立志先成立一個有限合伙公司，公司主要投資房地產(chǎn)，以房地產(chǎn)投資基金的形式運作，委托有資質(zhì)的開發(fā)商進行開發(fā)建造。

“如果按第一種方案操作，從法律形式上看，我只是組織了一次團購；如果按第二種方案操作，我籌集錢也不是面向社會公眾的，不涉及非法集資的問題?！币⒅菊f。

據(jù)尹立志介紹，中關村股權投資協(xié)會和河北中捷高新區(qū)已形成合作關系，拿地不是難題?！凹Y建房沒有地、沒有擔保等問題在我這里都不存在。”尹立志已和高新區(qū)政府簽訂合同，前者作為高新區(qū)的合作方負責把中關村人才吸引到中捷高新區(qū)，高新區(qū)政府則同意為其批地、建房、辦理相關證件提供便利。 法治周末記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系了中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)一位負責人核實此事，截至發(fā)稿前并未得到回復。

但據(jù)滄州市委機關報《滄州日報》3月25日報道，中捷高新區(qū)3月21日在北京舉辦了中國眾籌務實論壇暨中關村辦事處揭牌儀式，旨在響應京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，不斷引入高科技精英人才。中捷產(chǎn)業(yè)園區(qū)負責人還向中關村股權投資協(xié)會副會長易基剛頒發(fā)聘書，聘任其為中捷高新區(qū)特別顧問。

中捷高新區(qū)的官方網(wǎng)站上也登載了有關眾籌務實論壇的新聞，同時還提及該論壇上舉行了“眾籌家園項目務實推進探討交流會”。

是真正的眾籌還是招商引資的噱頭

眾籌買房項目參與者之一曹雪告訴法治周末記者，項目發(fā)起前她從未到過中捷高新區(qū)，對這塊土地的了解也僅限于官方網(wǎng)站的資料，其他一些參與者的情況類似。因此，3月30日，中捷高新區(qū)和中關村股權投資協(xié)會組織了一批有意向參與眾籌建房的買主前往中捷高新區(qū)實地考察。

“但是，這不是純粹意義上的眾籌，更像是一個團購?！辈苎┏钟忻绹~約州律師執(zhí)照，曾經(jīng)在華爾街工作過，一直在研究眾籌的發(fā)展。在她看來，真正的眾籌是一群陌生人基于一個共同的興趣點，在互聯(lián)網(wǎng)上進行沒有欺詐性、沒有虛假宣傳的集資活動。 事實上，這是滄州推廣中捷高新區(qū)而推出的一個項目。去年年初，中捷高新區(qū)的官員找到了尹立志，希望他幫忙引薦一些中關村人才前去創(chuàng)業(yè)。招商引資，是各地政府都在鉆研的工作，然而位于京津冀經(jīng)濟圈邊緣地帶的滄州，和河北固安一樣強調(diào)距離顯然沒有優(yōu)勢。

通過低價的住宅用地吸引人才前來創(chuàng)業(yè)成了最大的賣點。“眾籌買房只是探路，我們的目標是通過眾籌模式的嘗試和完善，最終成批地吸引北京中關村高科技成長型企業(yè)項目在中捷高新區(qū)落地?！敝薪莞咝聟^(qū)管委會主任呂振華曾說，“買房不一定會創(chuàng)業(yè)，但是我們認為安居了才能樂業(yè)，就算他們不在這里創(chuàng)業(yè)，由一批高素質(zhì)人才在這里也不錯，居住者的整體素質(zhì)都會提高。”

為吸引高新技術人才，提供優(yōu)惠住房政策并非先例?！暗娀I這種模式很新鮮，能夠吸引中關村高學歷、愿意接受新事物的年輕創(chuàng)業(yè)者們的目光?！敝嘘P村股權投資協(xié)會副會長易基剛表示。

“在美國JOBS法案(Jumpstart Our Business Startups Act，即美國于2012年4月頒布的《初創(chuàng)期企業(yè)推動法案》)里，眾籌被稱作在線融資，是要通過互聯(lián)網(wǎng)進行的，而不是一群人在線下已經(jīng)把項目商量好了，然后拿到線上去籌錢。在國內(nèi)看到的大部分在線的互聯(lián)網(wǎng)募資方式，都是熟人經(jīng)濟，我們沒有審查投資人是否合格的制度，我們需要有朋友推薦，否則會出現(xiàn)各種非法集資的風險?！辈苎┱f。 “我并不在意成為一個噱頭中的棋子，因為也許能通過這些嘗試摸索出適合中國發(fā)展的眾籌模式的規(guī)則。”曹雪補充道。

曹雪發(fā)現(xiàn)，中國人玩眾籌的心理就是一定要得到一個暗示，即“你的錢可以生利”，讓資產(chǎn)升值的愿望使得這些股東走在一起。而美國人玩眾籌的心理，更多是基于公益性和實現(xiàn)夢想。的確，在尹立志的推廣文案里，第一條選擇加入的理由也是寫了“投資”。

“不過這個事情并不是200人買200套房那么簡單的，房子還可以做商用商品房、經(jīng)濟型酒店，大家共建、共用、共管、共享收益，是真的想去再探索一下?！辈苎Ρ攘嗣绹谋娀I模式，期待國內(nèi)在形式上能有更多創(chuàng)新。

然而，對于這次眾籌買房的質(zhì)疑并沒有因此停歇。

比如，提及這種形式能否叫做眾籌，中央財經(jīng)大學金融法教授黃震在接受法治周末記者采訪時透露，大多數(shù)的眾籌籌資額是小額的。

記者就這一問題采訪尹立志時，他則反問法治周末記者：“誰規(guī)定眾籌就一定要有特定的形式？一定是小額的？眾籌這一行本來就沒有什么行業(yè)標準規(guī)定應該是什么樣的?！?

“你必須找到現(xiàn)有的公司法和合同法，以及房地產(chǎn)管理方面的法律法規(guī)，然后自己主動去套，你玩兒什么花樣都可以，不要有突破就行?！北本┦兰o金鼎投資有限公司總裁傅強說，同時身為律師的他正在擔任眾籌買房的法律顧問。

尹立志認為這種模式可以效仿，昌平、燕郊、廊坊都有“招商引資”的需求，而且這是很“陽光”的事情，但并不是普適的方案。

“籌的不是房子，是人情?！币⒅菊J為這是眾籌買房的精髓。

眾籌裸奔

世界銀行的報告顯示，中國眾籌行業(yè)的市場規(guī)模未來可達500億美元。然而，在國內(nèi)卻沒有關于眾籌的明確的監(jiān)管規(guī)則。美國JOBS法案中對眾籌的界定、關于保護投資者利益的相關規(guī)定都值得中國借鑒。

戴蕾蕾/法治周末

眾籌買房的背后，是眾籌這一互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)態(tài)在中國的風靡。

正如P2P網(wǎng)貸(個人通過網(wǎng)絡平臺相互借貸)、余額寶等互聯(lián)網(wǎng)金融熱詞一樣，眾籌正在迅速成長為中國普通投資人耳熟能詳?shù)拿~。

大到光伏行業(yè)的產(chǎn)業(yè)融資，小到吃飯AA，似乎都可以被稱為眾籌。 有接近央行人士告訴法治周末記者，現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)流傳著一個段子：“寺廟里的和尚出門都不叫化緣，叫眾籌了。”

“不是所有的面向大眾的集資行為都能稱為眾籌。”中央財經(jīng)大學金融法教授黃震告訴法治周末記者。

這位長期關注互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展的學者對國內(nèi)眾籌的發(fā)展狀態(tài)表現(xiàn)出一些擔憂，此前他曾表示，國內(nèi)眾籌處于“三無”(無準入門檻、無行業(yè)標準、無監(jiān)管機構)狀態(tài)。

這種情況已經(jīng)在發(fā)生改變。據(jù)了解，眾籌的監(jiān)管部門已經(jīng)明確歸屬證監(jiān)會創(chuàng)新業(yè)務監(jiān)管部。不過，這才是個開始，目前對眾籌尚無明確的監(jiān)管規(guī)則。

就像此次眾籌買房發(fā)起人尹立志在接受法治周末記者采訪時所說：“誰規(guī)定眾籌就一定要有特定的形式，一定是小額的？”

如今，什么是眾籌，什么人可以參與眾籌項目，如何規(guī)避眾籌項目帶來的社會風險，這一系列問題在中國的法律框架下尚未有解答，而這也讓不少人思考，當越來越多的普通人參與到眾籌中來，如何避免眾籌像幾年前的PE那樣被人當作非法集資的幌子。

比如談及眾籌買房，中國互聯(lián)網(wǎng)協(xié)會法律顧問趙占領告訴法治周末記者，個人或組織扮演信用中介，由購房人共同籌資買地、建房，眾籌建房的方式是否可行，目前在國內(nèi)并沒有成功案例，也沒有任何法規(guī)為其正名，一旦資金運作缺乏透明度，將陷入非法集資的泥淖。而且這種松散主體運作地產(chǎn)項目的情況對現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管體制也是種挑戰(zhàn)。

3000億元的潛在市場規(guī)模

2011年7月，國內(nèi)首家眾籌平臺“點名時間”上線，隨后，追夢網(wǎng)、好夢網(wǎng)、點火網(wǎng)、眾籌網(wǎng)、天使匯、大家投等幾十家眾籌網(wǎng)站紛紛成立。

法治周末記者了解到，“點名時間”上線兩年已接到七千多個項目提案，其中立項近千個，成功三百多個，單個籌資項目最高金額達一百多萬元。“點名時間”項目的回報是實物或媒體內(nèi)容，如項目產(chǎn)品、出版物或提供視頻或者音樂的播放或者下載。

網(wǎng)信金融CEO盛佳告訴法治周末記者，網(wǎng)信金融旗下股權眾籌平臺“原始會”2013年12月28日正式上線以來，已擁有五百多個注冊用戶，已上線六十多個項目，完成融資達1億元。

值得注意的是最近原始會上的一個光伏項目，這是由招商新能源集團旗下的港股上市公司——聯(lián)合光伏發(fā)起的，擬在深圳前海新區(qū)建設一個小型太陽能發(fā)電站，計劃通過眾籌方式融資1000萬元。資料顯示，電站運營時間為20至25年，建成之后將是全球第一個兆瓦級分布式太陽能電站。

分析人士認為，這一事件具有標志性的意義。意味著眾籌是企業(yè)除了IPO、發(fā)債、貸款以外，可以嘗試的一種融資方式。相比較而言，眾籌比其他方式更為快捷和低成本。如果該項目融資效果良好，并且合規(guī)性得到認可，預計會有更多企業(yè)進行效仿。

世界銀行近日發(fā)布的《發(fā)展中國家眾籌發(fā)展?jié)摿蟾妗凤@示，目前，眾籌模式已在全球45個國家成為數(shù)十億美元的產(chǎn)業(yè)。預計到2025年，中國眾籌行業(yè)市場規(guī)?？蛇_500億美元(約合三千多億元人民幣)。

眾籌界期待中國版JOBS法案

市場繁榮的背后卻存在隱憂，無論在國內(nèi)還是國外。

路透社財經(jīng)記者Dan Primack在評論美國眾籌熱時表示，風投是最難獲得高收益的投資方式之一，而眾籌的投資回報率甚至比風投還低。眾籌表面上給了更多平頭百姓更多投資機會，但它實質(zhì)上是把一些不成熟的投資者帶進了一個發(fā)行人欺詐概率更高的全新市場。

黃震告訴法治周末記者，眾籌模式風險有很多，最大的是法律風險，要注意非法集資、金融欺詐、洗錢等風險問題，以及知識產(chǎn)權保護的問題。 趙占領告訴法治周末記者，中國證券法規(guī)定，向不特定對象發(fā)行證券的、向特定對象發(fā)行證券累計超過200人的，都算是公開發(fā)行證券，必須通過證監(jiān)會或國務院授權的部門核準，需要在交易所，遵循一系列規(guī)則才能交易。此外，沒有特別的規(guī)定適用于眾籌監(jiān)管。按照公司法、證券法要求，證監(jiān)會目前對眾籌有幾條監(jiān)管紅線：一是股東人數(shù)，有限責任公司股東人數(shù)不得超過50人，未公開發(fā)行的股份有限公司股東人數(shù)不得超過200人；二是投資者必須是特定的合格投資者，但是什么是特定的合格投資者，并沒有準確定義。

而關于知識產(chǎn)權保護，黃震講述過自己的一個親身經(jīng)歷，不久之前，他的好友傳來一份來自的美國專利資料，申請人是眾籌平臺EquityNet，專利內(nèi)容關涉“監(jiān)控在眾籌平臺上融資的企業(yè)的工具和方法”。

“這份美國金融專利申請材料看起來不起眼，我卻是‘于無聲處聽驚雷’，如果互聯(lián)網(wǎng)金融專利被美國公司搶先注冊掉，我擔心中國互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將重演當年DVD大戰(zhàn)的敗局，到時人家專利權人吃肉，讓不讓我們喝湯都難說。我們當前互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展要注意研究和保護的知識產(chǎn)權，互聯(lián)網(wǎng)金融領域這些美國專利及相關產(chǎn)業(yè)影響，值得我們認真進行檢索和研究?！秉S震說。

“證監(jiān)會還不知道應該怎么監(jiān)管眾籌，除了美國有JOBS法案，其他國家目前沒有現(xiàn)成的監(jiān)管經(jīng)驗。”接近中國證監(jiān)會的一位人士說。 擁有紐約州律師執(zhí)照的曹雪告訴法治周末記者，美國的JOBS法案允許中小企業(yè)在眾籌融資平臺上進行股權融資，回報不再局限于實物，同時也做出了一些保護投資者利益的規(guī)定。該法案規(guī)定美國眾籌平臺需要向SEC注冊成為證券經(jīng)紀交易商或融資平臺，進行信息披露、對投資人進行風險提示教育。

此外，JOBS法案規(guī)定項目發(fā)起人眾籌交易前12個月，融資總額不得超過100萬美元。同時，法案也對眾籌項目投資人做了適當性安排，規(guī)定投資人單一項目投資總額不得超過10萬美元，且投資人年收入或凈資產(chǎn)少于10萬美元的，12個月內(nèi)投資金額不得超過年收入的5%，大于10萬美元的，12個月內(nèi)投資金額不得超過年收入10%，亦不得高于10萬美元。

3月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人張曉軍表示，眾籌是一個新的概念，眾籌有很多種形式，捐贈、回報、股權眾籌等。股權眾籌融資是基于互聯(lián)網(wǎng)平臺創(chuàng)新型的一種融資模式，證監(jiān)會正在對股權眾籌融資進行調(diào)研，適時將出臺相關的指導意見，促進股權眾籌融資的健康發(fā)展，保護投資者權益，防范投資風險。

眾籌界對指導意見翹首以待，將其稱為“中國版JOBS法案”。業(yè)內(nèi)人士普遍預計，指導意見落地之后會迎來互聯(lián)網(wǎng)股權眾籌平臺的“井噴期”。 2008年底，肆虐全球的金融危機不經(jīng)意間拯救了眾多中國房企；2009年，中國房地產(chǎn)業(yè)迎來超乎想象的上漲行情。巨大反差讓房地產(chǎn)企業(yè)開始思考轉(zhuǎn)型問題。于是，一個以房地產(chǎn)為核心，上探金融創(chuàng)新、下延互聯(lián)網(wǎng)思維、左突大地域擴張、右進多元化的大地圖正在形成。

第五篇：眾籌協(xié)議書

甲方：

地址：

電話：

乙方：xx互聯(lián)網(wǎng)金融信息服務有限公司

地址：xxx長寧區(qū)平武路38號608室

電話：xxxx

甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國公司法》及其他相關法律、法規(guī)的規(guī)定，本著平等、自愿、等價有償?shù)脑瓌t，就螞蟻天使平臺向甲方提供股權眾籌融資服務事宜，達成本服務協(xié)議，以資共同遵守。

第一條委托事項

甲方擬募集資金計人民幣萬元并承諾以所募集資金增資擴股，出讓公司%的股權，乙方項目投后估值為人民幣萬元。

第二條委托期限

服務期限為3個月，自20XX年月日起至20XX年月日止。

上述服務期限屆滿未達到募集資金額度或仍需融資項目眾籌的，雙方需另行簽訂融資項目眾籌協(xié)議或以書面形式將本合同服務期限延長。

第三條甲方的責任和義務

3.1及時向螞蟻天使平臺提供關于委托事項的合法、真實、準確、完整的文件資料。

3.2積極配合螞蟻天使平臺、螞蟻天使平臺委托的第三方機構以及投資人對甲方的盡職調(diào)查，保證所提供信息的合法、真實、準確、完整。

3.3遵守螞蟻天使平臺的會員規(guī)則及交易規(guī)則，維護螞蟻天使平臺公信力，不得從事有損螞蟻天使平臺利益的行為。

3.4應對螞蟻天使平臺推薦的投資人的建議及時做出回應，并安排與投資人進行會談(如投資人要求)。

3.5甲方應基于其獨立判斷做出融資決策，其融資風險由甲方自行承擔。

第四條乙方的責任與義務

4.1螞蟻天使平臺應全程參與甲方擬融資項目的信息發(fā)布、融資指導、品牌宣傳等環(huán)節(jié)，并利用自身資源保障上述環(huán)節(jié)的順利實施。

4.2螞蟻天使平臺應認真履行對甲方基本資料審核調(diào)查的職責，有權就甲方的所有信息進行詢問和調(diào)查。

4.3螞蟻天使平臺按照螞蟻天使平臺的交易規(guī)則及會員規(guī)則對參與承諾投資的投資人進行初步審查，但螞蟻天使平臺不對審查結果的真實性、準確性承擔責任。

4.4螞蟻天使平臺應當協(xié)助甲方安排商務談判、設計融資方案等整體融資事宜;并促成甲方與螞蟻天使平臺上參與眾籌的投資者成立合伙企業(yè)并簽訂投資協(xié)議書。

第五條排他性

5.1自本協(xié)議生效之日起90日(以下簡稱排他期)內(nèi)，螞蟻天使平臺為甲方的獨家股權眾籌融資顧問。

5.2在此期間公司乙方不能撤銷此次眾籌融資，并有義務接受投資人的.認購投資，也不能在其它眾籌投資平臺進行宣傳。在此期間公司如撤銷此次眾籌需賠償螞蟻天使平臺人民幣壹拾萬元違約金。

第六條保密

甲方、螞蟻天使平臺雙方及其委派的工作人員，對本協(xié)議的內(nèi)容及在服務過程中知悉的對方的商業(yè)秘密應予以保密。未經(jīng)對方事先同意，不得向任何第三方提供或/和披露本協(xié)議及對方的項目材料、書面報告等相關信息與文件。

第七條違約責任

任何一方同意并承諾，對于因其違反本協(xié)議約定而使對方遭受的或/和與之有關的所有損失，其將向?qū)Ψ阶龀鲑r償，使之免受損害。

第八條法律適用和爭議解決

8.1本協(xié)議受中華人民共和國法律管轄與解釋。

8.2凡因本協(xié)議所發(fā)生的或/和與之相關的任何爭議，應首先由雙方友好協(xié)商解決。如自一方提出協(xié)商，三十日內(nèi)雙方協(xié)商不能解決或/和一方不愿通過協(xié)商解決的，任何一方均可將該等爭議向微財(上海)互聯(lián)網(wǎng)金融信息服務有限公司所在地有管轄權的人民法院起訴。

第九條本協(xié)議的生效、變更、解除、終止

9.1本協(xié)議自甲方同意接受本協(xié)議全部條款之日起生效。本協(xié)議生效后，對各方均具有法律約束力。

9.2本協(xié)議未盡事宜經(jīng)雙方協(xié)商一致后，雙方可另行簽訂補充協(xié)議或/和以確認函形式予以確定，所簽補充協(xié)議和確認函與本協(xié)議不一致的，以所簽補充協(xié)議和確認函為準。

9.3本協(xié)議經(jīng)雙方協(xié)商一致后可以解除或/和終止。

甲方：

法定代表人/授權代表：

20XX年x月x日

乙方：微財(上海)互聯(lián)網(wǎng)金融信息服務有限公司

法定代表人/授權代表：

20XX年x月x日