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第一篇：市場調(diào)查報(bào)告

一、我區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房價(jià)在20xx年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房產(chǎn)市場調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展的影響

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

中央:

――土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房產(chǎn)市場變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房價(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

――房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房價(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

――房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

――房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。XX年市《xx工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

――房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

――房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。XX年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。

從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房價(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房產(chǎn)市場中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

――合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房產(chǎn)市場中的投機(jī)成分，顯露市場真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。

――緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

――適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展

總的來說，由于我區(qū)房產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測工作

建立起科學(xué)有效的房價(jià)監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房產(chǎn)市場價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房價(jià)格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價(jià)的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。

4、合理引導(dǎo)住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房兩類住房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。

第二篇：市場調(diào)查報(bào)告模板

開封概況

位于河南省中部偏東，是黃河沖積扇平原的尖端。海拔69米至78米。東臨商丘市，西連省會(huì)鄭州市，南接許昌市、周口地區(qū)，北靠黃河，與中原油田隔河相望。東距亞歐大陸橋東端的港口城市連云港500公里，西距省會(huì)鄭州72公里，在中國版圖上處于豫東大平原的中心部位。

開封市轄5個(gè)市轄區(qū)鼓樓區(qū)、龍亭區(qū)、順河回族區(qū)、禹王臺(tái)區(qū)、金明區(qū)，5個(gè)縣杞縣、通許縣、尉氏縣、開封縣、蘭考縣，全市共有24個(gè)街道、34個(gè)鎮(zhèn)、55個(gè)鄉(xiāng)。開封市總面積6444平方千米，人口490萬。

雖距白酒消費(fèi)大市鄭州較近，但開封的白酒市場卻并不紅火。開封的高檔白酒市場不是很理想，高檔白酒消費(fèi)僅限于政務(wù)和大型商務(wù)消費(fèi)，中檔酒消費(fèi)很難向上帶動(dòng)。 從20xx年春節(jié)前開始，茅臺(tái)十五年開始上量。

100元以上價(jià)位的品牌，以老白汾十五年最為突出，各名酒品牌的中高檔產(chǎn)品也多有分布，但市場表現(xiàn)一般。中檔酒消費(fèi)集中在20-30元價(jià)位上，以古井、河套、宋河、西鳳為主。古井貢多年稱霸后開始下滑，宋河難覓豫酒老大之感，老白汾酒在中高價(jià)位沖擊習(xí)慣，河套、姚花春投入力度很大，但前者開花，后者未果。消費(fèi)量最大的是5-20元價(jià)位的產(chǎn)品，旺季時(shí)每天能銷20xx箱左右。在低檔酒市場上，東北酒已經(jīng)沒人留戀了。有一款光瓶酒的青島特曲在開封已經(jīng)有了十幾年歷史，一直是廠家直銷的，七八無左右的價(jià)格，礦泉水釀造，39-44度之間，很受當(dāng)?shù)厝说南矚g。

品牌格局 品牌

中低端酒市

古井貢： 有兩款主要產(chǎn)品，即紅盒玻瓶和白盒白瓷瓶，二者價(jià)位相當(dāng)，在30元左右價(jià)位走量最大，沒有其它品牌競爭。古井酒在開封已經(jīng)持續(xù)銷售了七八年時(shí)間，20xx年下滑比較明顯，據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)銷商介紹，主要原因是：消費(fèi)者喜新厭舊想換品味;渠道利潤很低，經(jīng)銷商動(dòng)力不足等。目前古井淡雅在開封的銷售形勢(shì)依然很好。

姚花春：20xx年初開始做市場，力度比較大。上促銷、做門頭、搞活動(dòng)，攻勢(shì)頗為兇猛。在酒店的促銷假力度很大，同時(shí)進(jìn)店多、促銷員多、活動(dòng)多。但口感、酒質(zhì)并無特別之處，簡裝酒在流通沒有形成走量，十幾元的產(chǎn)品在酒店能走動(dòng)，20元以上價(jià)位走量就比較困難了。

河套老窖：產(chǎn)品主要在10-20元價(jià)位上能夠走量，16元每瓶的三年陳釀銷售看好。市場投入力度還可以，只是打假跟不上，受假酒沖擊比較明顯。 宋河：對(duì)開封的投入力度一直比較大，但一直沒有做起來。目前中低價(jià)位還能走量鹿邑大曲有一部分市場。

中高端酒市

50元到100元的價(jià)位上，習(xí)水和老白汾之間競爭比較激烈。

習(xí)水：進(jìn)入開封已有幾年時(shí)間，買斷酒店比較多，開瓶費(fèi)給的比較高。近一兩年來70-90元的市場受老白汾沖擊很厲害。據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)銷商介紹，當(dāng)年口子窖都沒能把習(xí)酒打下去，但習(xí)酒卻被老白汾無聲無息的給做下去了。

老白汾：老白汾的特點(diǎn)是品種多、渠道多，銷售氛圍好，產(chǎn)品上量快，但利潤一般。老白汾上量的手法是操作機(jī)關(guān)用酒等特殊渠道。現(xiàn)在面臨的問題是假酒很多，渠道有些亂。在100元以上價(jià)位十五年很有市場，同時(shí)在70-90元的價(jià)位上量很快，形成了銷售份額。但有經(jīng)銷商認(rèn)為汾酒持續(xù)時(shí)間不會(huì)太長，其各個(gè)經(jīng)銷商都有自己的品牌，誰也不愿先投入，也沒人主動(dòng)打假，進(jìn)行市場維護(hù)。

渠道簡介

開封的夏季夜場大排擋比較活躍，十幾元的中低檔酒走量很大。A、B類酒店百元左右的消費(fèi)以老白汾為主。酒店自帶率很高，達(dá)到80-90%。進(jìn)店費(fèi)用比較大，還得上促銷員，不然還是不好拉動(dòng)。餐飲終端弱化，結(jié)帳比原來要好些，銷售能上量的酒店進(jìn)店費(fèi)用依然很高，A類店買店費(fèi)在十幾萬元，B類店有的要求全年銷售額10%的返點(diǎn)，撤出酒店已經(jīng)成為一種現(xiàn)象。在商超中的白酒促銷活動(dòng)比較多，但走量一般，進(jìn)店費(fèi)也比較高，但商超是被廠商越來越重視的渠道。批市功能已經(jīng)弱化，銷售量比較大的是社區(qū)內(nèi)的便利店。煙酒店、名酒行還是目前最主要的流通渠道，產(chǎn)品走量可觀。 渠道 特點(diǎn) 進(jìn)場費(fèi)用 大排檔 酒店 夏季活躍，十幾元的中檔酒走量很大 自帶率很高，達(dá)到80-90%， 進(jìn)店費(fèi)用比較大，還得上促銷員。 促銷活動(dòng)比較多，但走量一般， 卻被廠家愈來愈重視。 A類店買店費(fèi)在十幾萬元， B類店有的要求全年銷售額10%的返點(diǎn)。

進(jìn)店費(fèi)比較高 商超市場特點(diǎn)及入市參考

總的看來，開封的白酒消費(fèi)有些保守和滯后，目前處于新老產(chǎn)品交替中。 開封消費(fèi)者受促銷的影響很大，如果一些成本低的小牌子產(chǎn)品進(jìn)行大投入的話，名酒的優(yōu)勢(shì)就比較小，市場做起來就比較困難。地方雜牌酒做單一市場的力度和優(yōu)勢(shì)，是大廠家都不能比的。成本低、上促銷、上品嘗、開發(fā)布會(huì)，一番活動(dòng)下來，讓名酒經(jīng)銷商的壓力倍增。做名酒靠品牌，要靠廠家投入，但廠家是著眼于全國市場的，經(jīng)銷商的市場操作空間比較小。目前很多開封的名酒經(jīng)銷商都感到市場愈加難做。

基于這樣的市場特性，筆者建議可以做些場外小規(guī)模的`促銷，既投資不大，卻能收獲頗豐。因其周期短，操作起來方便靈活，可控性強(qiáng)，目前這種活動(dòng)愈來愈被重視。

賣場外小規(guī)模常規(guī)促銷是指跳出賣場的貨架，借用賣場的人氣，提前攔截目標(biāo)顧客，有針對(duì)性地開展一系列有效的、一對(duì)一的宣傳推廣活動(dòng)。賣場外常規(guī)促銷已經(jīng)成為很多企業(yè)運(yùn)作終端的有效武器。

可是，賣場外旗幡招展，人流如織，各個(gè)品牌的促銷臺(tái)一字排開，駐足的顧客東張西望，眼花繚亂。誰的場外促銷能吸引她的目光，打開她的荷包? 讓我們一起來參考一些場外小規(guī)模促銷的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

小規(guī)模常規(guī)促銷操作要點(diǎn)。

1.始終要把產(chǎn)品放在第一位。

2.場外促銷是做給目標(biāo)顧客看的。

3.要有一整套常規(guī)的促銷道具和宣傳品、促銷品。

4.需要培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、特別能戰(zhàn)斗的促銷隊(duì)伍。

5.形成企業(yè)自己的可以復(fù)制的促銷模式。

6.預(yù)備好幾種常規(guī)促銷的形式和相關(guān)的工具。

7.火爆熱烈的氣氛是第一促銷力。

8.注重現(xiàn)場的促銷形象。

9.小規(guī)模常規(guī)促銷要有一定的數(shù)量和持續(xù)性。

10.促銷形式要有創(chuàng)新。

11.在氣勢(shì)上要絕對(duì)壓倒同場競技的廠家。

12.配合整體的市場推廣效果更佳。