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第一篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

1．西安房地產(chǎn)市場總體情況.

２００６年西安市房地產(chǎn)市場在２００５年快速增長的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢，市場形勢良好，商品房市場表現(xiàn)活躍，投資量、施工面積、竣工面積、銷售面積等指標快速增長，市場成交活躍，空置量持續(xù)減少。這一方面是因為20xx年是國家現(xiàn)代化建設(shè)第三步戰(zhàn)略目標的起步之年，也是實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和十五計劃的開局之年，隨著國家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，使西安的房地產(chǎn)市場進入了一個強勢上升期，尤其是商服房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對西部大開發(fā)的信心和支持；20xx年來伴隨著國家金融政策的調(diào)控，開發(fā)商資金構(gòu)成情況也處于進一步調(diào)整過程。從資金來源上看：20xx年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)中開發(fā)商自有資金及預(yù)售資金比例進一步擴大。自有資金占總投資的40.78%，較２００４年該比例增加了4.36%，實際投資額較上年增長18.98%；借貸資金較上年該比例下降了6.43%。 隨著國家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，西安的房地產(chǎn)市場進入了一個強勢上升期，尤其是商品房銷售的高速增長，說明了西安市房地產(chǎn)市場逐步走向良性循環(huán)的軌跡；另一方面由于國家繼續(xù)重點扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境，進一步激活房地產(chǎn)市場，今年準備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說明了西安的房地產(chǎn)市場將告別成長期，邁進成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的'投資行為趨于市場化，消費者的購房行為更加理性，政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟性。 未來西安的市場走勢將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)成熟期的?D些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長速

2、西安宏觀經(jīng)濟大勢向好

20xx年以來，西安國民經(jīng)濟繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長速度，上半年經(jīng)濟增長率達11．6，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值343億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值18．6億元，比去年同期增長3．4％，第二產(chǎn)業(yè)增加值149．5億元，同比增長15．5％，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值174．9億元，比去年同期增長9．3％。到6月底，全市完成固定資產(chǎn)投資60．74億元，同比增長30．31％。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增長8．3％，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額734．52億元，比年初增長8．69％。

3、房地產(chǎn)市場開發(fā)供應(yīng)情況

20xx年上半年，西安市商品房完成投資10．20億萬元，比去年同期增長20．73％。分物業(yè)來看，各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為：公寓別墅類為0．69％，商服房類為18．30％，普通住宅類為61.64％，辦公樓類為19.37％；比去年同期公寓別墅類下降86．04％，商服房、普通住宅、辦公樓類分別增長117．67％、1．06％和5.4倍。

20xx年上半年西安市商品房施工面積94．04萬平方米，比去年同期增長44．84％；商品房竣工面積73．37萬平方米，比去年同期增長68．40％；商品房新開工面積20．45萬平方米，比去年同期增長25．54％。

從物業(yè)來看，公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類施工面積占商品房總施工面積的比例分別為：5．83％、9．73％、70.64％、13．81％，比去年同期分別增長31．05％、71．99％、42．10％、49．57％；

新開工面積公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類占商品房新開工總面積的比例分別為：0．99％、24．73％、59．46％、14．82％，比去年同期分別增長一94．17％、195．12％、39．81％、26．58％。

從資金來源看，上半年自有資金32244萬元，占總投資額的31．61％；借貸資金48O19萬元，占總投資額的47．07％；預(yù)售資金21743萬元，占總投資額的21．32％。從所占比例與去年相比來看，自有資金所占比例上升明顯，預(yù)售資金也增長較快，借貸資金所占比例呈下降趨勢.

4、市場銷售

上半年，西安市商品房成交活躍，市場銷售繼續(xù)保持去年以來的高速增長態(tài)勢，銷售面積和銷售額比去年同期均有較大幅度的增長。1-6月商品房累計銷售面積達90．37萬平方米，比去年同期增長了52．98％。其中售給個人的79．60萬平方米，占商品房銷售總面積的88．08％，個人購房繼續(xù)呈上升趨勢，占商品房銷售的比例越來越高。上半年商品房銷售額30．28億元，比去年同期增長82．94％。

20xx年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會，為銷售旺季“推波助瀾”。9月份的商品房成交量并沒有令人失望，總共成交了670713平方米，是今年各月份銷售的最好成績，較上期上升了10.04%,較去年同期增長78.53%。普通住宅依舊獨領(lǐng)風(fēng)騷，占到總銷售量的88.7%，較8月份所占份額上升了7.5%；商品用房較上期呈下降態(tài)勢，商品用房占到總銷售量的7.8%，較上期下跌7.7%；寫字樓占成交面積的2.9%，較上期上浮0.9%；別墅有小量交易，占總成交量的0.2%。

從市場銷售情況來看，西安商品房銷售從20xx年以來的持續(xù)快速增長，加之其它相關(guān)指標也相應(yīng)地呈現(xiàn)較好的增長趨勢，說明了隨著住房制度改革和貨幣分房政策的實施，住房的有效需求增多，一些潛在需求也浮出水面。如果西安住宅二級市場全面開放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二級市場能得到了較好的聯(lián)動，將會為西安樓市創(chuàng)造越來越多的需求空間，商品房銷售的快速增長也相應(yīng)地仍將會持續(xù)下去。

第二篇：房地產(chǎn)調(diào)研報告

自20xx年年初以來，面對宏觀經(jīng)濟下行的壓力，國家和地方各級政府相繼出臺了一系列支持房地產(chǎn)業(yè)"穩(wěn)需求、去庫存、控風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型"的房地產(chǎn)新政策。20xx年11月10日，習(xí)在主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議時對房地產(chǎn)業(yè)提出了明確的指導(dǎo)意見，"要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展"。隨后，中央經(jīng)濟工作會議將房地產(chǎn)去庫存確定為20xx年我國五大經(jīng)濟任務(wù)之一，在國務(wù)院常務(wù)會議上也明確提出，"以加快戶籍制度改革帶動住房等消費"。至此，因地施策，分類調(diào)控，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展成為地方各級政府的一項新任務(wù)。

近日，市委黨?？聘啥嗟谖逭{(diào)研組分別到市房管、規(guī)劃、國土等多個職能部門進行走訪，了解了我市房地產(chǎn)庫存整體情況和積壓的主要原因，與萬達、碧桂園、飛揚、葡萄園、漢通等多家房地產(chǎn)企業(yè)的高管進行座談，聽取了他們對我市房地產(chǎn)化解庫存的意見。通過全組成員共同商榷，形成一致意見，撰寫此調(diào)研報告。

一、我市中心城區(qū)房地產(chǎn)庫存情況

截至20xx年12月31日，中心城區(qū)累計庫存商品房389.63萬平方米，同比增長16.13%，去化周期29個月，其中商品住房商品住房達到263.4萬平方米，同比增長31.8%，去庫存化周期23個月，比20xx年末下降1個月，非住宅庫存126.23萬平方米，去化周期63個月。

1、從中心城區(qū)商品房類型結(jié)構(gòu)看，住宅263.4萬平方米，占待銷商品房總數(shù)的67.6%，工業(yè)廠房7.36萬平方米、占1.89%，商業(yè)101.87萬平方米、占26.15%，辦公6.48萬平方米、占1.66%，其他10.51萬平方米，占2.7%。

2、從中心城區(qū)商品住房面積看，單套建筑面積90平方米以下的普通商品住宅7061套、49.05萬平方米，分別占總數(shù)的28.16%、18.61%;90―120平方米普通商品住宅11765套、124.59萬平方米，分別占總數(shù)的46.91%、47.27%;120―144平方米普通商品住宅4739套、61.83萬平方米，分別占總數(shù)的18.9%、23.29%;144平方米以上的非普通商品住宅1513套、28.54萬平方米，分別占總數(shù)的6.03%、10.83%。

3、從中心城區(qū)商品房銷售情況看，20xx年，中心城區(qū)共銷售商品房16124套、156.07萬平方米，同比分別增長16.85%、19.42%，其中住宅12139套、133.38萬平方米，同比分別增長18.38%、20.59%。其中單套建筑面積90平方米以下的普通商品住宅2118套、16.52萬平方米，分別占總數(shù)的17.45%、12.39%;90--144平方米普通商品住宅9600套、109.18萬平方米，分別占總數(shù)的79.08%、81.86%;144平方米以上的非普通商品住宅421套、7.68萬平方米，分別占總數(shù)的3.47%、5.76%。

截止今年3月底，中心城區(qū)庫存商品房367.74萬O，比去年年底減少21.89萬平方米，去化周期26個月，較去年年底減少3個月;其中商品住房242.65萬O，去化周期19月，較去年年底減少4個月。

從上述數(shù)據(jù)可以看出，20xx年我市中心城區(qū)商品房庫存量和銷售量均出現(xiàn)增長，增長幅度基本相同，截止今年3月底，雖然庫存量有所減少，但庫存量偏大的局面仍未改變。

對比相似情況的十堰市，我市房地產(chǎn)去庫存壓力也大體相同。據(jù)房產(chǎn)在線統(tǒng)計，截止到20xx年6月30日，十堰城區(qū)累計可售住宅套數(shù)為41062套，同比增長14%，累計可售住宅面積為4538983.72平米，同比增長13.9%。其中張灣區(qū)累計可售現(xiàn)房3943套，面積約411485.26平米，茅箭區(qū)累計可售現(xiàn)房11536套，可售面積1323384.19平米，白浪區(qū)可售現(xiàn)房843套，可售面積約93613.05平米，各區(qū)域都有大量的可售現(xiàn)房。而根據(jù)十堰目前現(xiàn)狀，每年能夠消化掉的房源大約在15000套左右。就此看來，僅截止于6月30日止的房源庫存就需要三年的時間來消化。

二、我市房地產(chǎn)庫存量偏大的主要原因

1、土地供應(yīng)量過大。受本地財政依賴土地收入和前幾年房地產(chǎn)火熱的影響，20xx年以來，荊門和國內(nèi)、省內(nèi)很多三、四線城市一樣，出現(xiàn)了土地供應(yīng)節(jié)奏過快的局面，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至20xx年年底，我市中心城區(qū)通過招拍掛方式出讓但還沒有動工的房地產(chǎn)開發(fā)用地超過4000畝，而據(jù)分析，每年市場需求量大約不會超過1000畝，也就是說，現(xiàn)行已經(jīng)出讓的土地的消化期將超過4年，土地存量仍處于高位。

2、市場需求相對不足。房地產(chǎn)市場需求大致分為自住性需求、改善型需求、投資投機性需求和被動型需求。從自住型需求來看，新型城鎮(zhèn)化是增加商品房銷售的重要動力，不僅需要土地、戶籍等制度的配套配套，還需要確立產(chǎn)業(yè)支撐。然而荊門實際情況是，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級換代還存在一定的難度，城市的凝聚力、輻射力相對不足，加上人口紅利的逐漸消失，進城人口每年增幅不大，新增購房需求并不充足。從改善型需求來看，90年代初期購買房改房的各級黨政機關(guān)和企事業(yè)單位的干部職工成為市場的主體，但由于近3年來開工建設(shè)了3298套、29.68萬O的企業(yè)職工集資建房和20xx套、38.432萬O的天鵝小區(qū)團購房，分流了相當(dāng)部分的有效需求。從投資投機性需求來看，盡管省、市出臺了刺激樓市的若干意見，但對樓市起決定作用的宏觀經(jīng)濟環(huán)境沒有得到根本性改變，再加上房產(chǎn)稅、住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記等潛在因素影響以及住房價格的持續(xù)走低，我市投資性需求受到抑制。從被動型需求來看，我市"三化"同步建設(shè)和棚戶區(qū)改造步伐雖然大大加快，但被征收人基本選擇原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換，在市場上主動購房的需求不足。綜上所述，土地供應(yīng)過大與市場需求不足的疊加是造成商品房庫存量過大的主要原因。

3、市場信心不足。受國際金融危機感和全國房市調(diào)整大環(huán)境的影響，消費者信心不足，認為商品房還有一定的降價空間，持幣觀望氣氛濃厚。

三、我市已采取的去庫存措施

針對我市商品房庫存量大、消化周期長的實際，20xx年以來，我市在控制新增總量的同時，把去庫存作為惠民生、穩(wěn)市場、促發(fā)展的重要舉措來抓，出臺了一系列措施消化庫存商品房，取得一定的成效。

1、政策引導(dǎo)去庫存。從20xx年9月至今，我市出臺了《關(guān)于促進全市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的實施意見》(荊政辦發(fā)[20xx]50號)、《關(guān)于創(chuàng)新保障性住房供應(yīng)方式的指導(dǎo)意見》(荊政辦發(fā)[20xx]38號)、《關(guān)于進一步放寬住房公積金個人貸款和提取政策的通知》、《關(guān)于調(diào)整住房公積金個人貸款和提取政策的通知》等文件，從支持合理住房消費、完善住房保障體系、加大金融支持力度、完善土地供應(yīng)機制、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境、加強房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管等方面激活樓市，政策主要亮點體現(xiàn)在"二個創(chuàng)新(創(chuàng)新保障性住房房源籌措方式、創(chuàng)新棚戶區(qū)改造安置方式)"、"三個調(diào)整(調(diào)整普通商品住房繳納契稅的基數(shù)、調(diào)整個人普通住房再次上市交易的計算時間、調(diào)整商品房預(yù)售許可條件)"和"五個放寬(放寬貸款條件、放寬唯一住房條件、放寬普通住房標準、放寬購房落戶條件、放寬住房公積金貸款和提取政策、放寬商品房價格和戶型調(diào)整限制)"。該系列文件的出臺，大大提振了市場信心，促進了市場的活躍。特別是《關(guān)于創(chuàng)新保障性住房供應(yīng)方式的指導(dǎo)意見》明確提出，逐步減少或停止政府直接投資集中新建保障性住房，采取政府采購的方式，按照"價格合理、面積合適、質(zhì)量合格"的原則從市場上收購存量商品房作為保障性住房和安置房房源，鼓勵開發(fā)企業(yè)將符合條件的商品住房轉(zhuǎn)軌為保障房,鼓勵有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、民間資本收儲存量商品住房進入租賃市場等多種形式，多渠道的消化庫存商品住房，打通了保障性住房與商品住房之間通道。如20xx年10月，我市按照荊政辦發(fā)[20xx]38號文件精神，啟動收購溫州大廈小戶型庫存商品住房作為公租房，共收購9套，635平方米，目前已經(jīng)撥付收購資金217萬元，開發(fā)企業(yè)將于今年8月交付使用。

2、貨幣化安置去庫存。20xx年我市加大了棚戶區(qū)改造和拆違控違的力度，我們緊緊抓住這一機遇，制定出臺了《荊門市中心城區(qū)棚戶區(qū)改造貨幣化安置暫行辦法》(荊房征委[20xx]1號)和《市人民政府辦公室關(guān)于規(guī)范中心城區(qū)拆違補償政策的意見》(荊政辦發(fā)[20xx]44號)，在棚戶區(qū)改造和控違拆違中,采取被征收人自主安置、政府采購房源安置、政府搭橋被征收人團購商品房安置等方式，大力推進貨幣化安置。東寶區(qū)?；蹨喜疬`是荊門市20xx年度"一號工程"，該片區(qū)共有違建樓11棟，房屋405套，總建筑面積3.774萬平方米，涉及住戶307戶。在擬定拆違補償方案中，市政府明確規(guī)定違建戶全部通過購買庫存商品房進行貨幣化安置，目前通過政府搭橋，采取競爭性談判、政府公開征集等方式，在洋豐西山林語、洋豐嘉園、天鵝山莊三個小區(qū)中征集646套房源供違建戶選擇，307戶全部在上述三個小區(qū)中全部安置到位。去年市中心城區(qū)棚改貨幣化安置總共1821戶，棚改貨幣化安置比例達到51.89%，高出省定棚改貨幣化安置比例40%的目標近12個百分點，按戶均110平方米計算，僅棚改貨幣化安置這一項，就消化了中心城區(qū)近20萬平方米的商品住房庫存。

3、市場引導(dǎo)去庫存。去庫存的真正主體在企業(yè)。我們在完善房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系的基礎(chǔ)上，按照"日統(tǒng)計，月監(jiān)測，季分析"的時間節(jié)點，每季度召開一次房地產(chǎn)市場形勢分析會，定期公布房地產(chǎn)市場的運行情況，特別是分類通報新增土地購置數(shù)量、房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工項目與面積、銷售面積、銷售均價、庫存商品房結(jié)構(gòu)等情況，一方面引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)通過營銷模式電商化、建立線上社區(qū)服務(wù)平臺、構(gòu)建"醫(yī)養(yǎng)結(jié)合"新型模式，加快庫存商品房的銷售。另一方面針對庫存商品房主要集中在商品住房、商業(yè)用房的特點，積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)探索商業(yè)綜合體、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)等新領(lǐng)域，促進商品房開發(fā)類型多元化。20xx年，我市中心城區(qū)共批準預(yù)售商品房195.62萬平方米，其中非住宅面積達54.77萬平方米，占總量的28%，同比上升近10個百分點。全部非住宅地產(chǎn)中，屬工業(yè)地產(chǎn)的一馬光彩、鄂中再生資源、兩岸三地華中創(chuàng)業(yè)中心等項目占了總量的19.4%，從參加座談企業(yè)高管發(fā)言中我們了解到，他們采納分析資料后，及時對未施工項目在戶型設(shè)計、住宅與商業(yè)用房比例作出調(diào)整，有的甚至在可預(yù)見銷售不暢情況下，主動降低了容積率。還出現(xiàn)了如東方國際廣場的寫字樓及福壽居的養(yǎng)老醫(yī)療類地產(chǎn)，企業(yè)項目種類呈現(xiàn)多元化趨勢。

三、對我市房地產(chǎn)去庫存的建議和對策

房地產(chǎn)業(yè)作為一個具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展中起著舉足輕重的作用，而去房地產(chǎn)庫存化，對于保持房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，對于促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、防范社會風(fēng)險、維護社會和諧穩(wěn)定意義重大。根據(jù)我市房地產(chǎn)市場實際情況、目前面臨的經(jīng)濟新常態(tài)以及發(fā)展新機遇，建議當(dāng)前和今后一段時期主要抓好以下幾方面工作：

1、繼續(xù)落實房地產(chǎn)新政，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)之一，平穩(wěn)增長才是走可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展之路，房地產(chǎn)市場過熱或過冷都會影響整個行業(yè)的健康發(fā)展。全市上下要進一步認清形勢，轉(zhuǎn)變觀念，審時度勢，充分認識做好房地產(chǎn)工作的復(fù)雜性、艱巨性和重要性。要進一步落實房地產(chǎn)新政，切實履行政府部門管理職責(zé)，綜合運用規(guī)劃、稅收、金融、土地等手段，以提高政策的執(zhí)行效果，強化監(jiān)管職能，提高信息披露透明度，保持房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

2、合理引導(dǎo)，積極鼓勵住房消費

一是積極推動農(nóng)民工市民化。對選擇進城落戶的新市民，其農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)、宅基地上房屋使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、集體資產(chǎn)收益分配權(quán)等權(quán)益繼續(xù)受法律保護。對進城購房不愿辦理戶籍遷移手續(xù)而只辦理居住證的農(nóng)民，依法享有與城市居民同等的社會保障、公共教育、醫(yī)療衛(wèi)生、就業(yè)培訓(xùn)、公共文化、社會救助、計劃生育等方面的權(quán)利，其子女進城接受義務(wù)教育的,享有與城鎮(zhèn)居民子女同等待遇,由所在區(qū)教育部門統(tǒng)籌安排入學(xué)。明確土地"雙掛鉤"中補償給農(nóng)民的資金，可以到城區(qū)購買商品住房。此外，探索建立農(nóng)村宅基地和土地承包經(jīng)營權(quán)自愿有償退出機制，鼓勵、引導(dǎo)新市民按照流轉(zhuǎn)、退出等方式處置農(nóng)村宅基地和農(nóng)村承包土地，增強農(nóng)民的購買力。二是實行購房補貼優(yōu)惠和房票政策?？山梃b外地經(jīng)驗，對在市城區(qū)購買新建商品住房的，由購房人憑網(wǎng)簽合同備案證明和完稅憑證向房管部門申請，由市財政部門給予安家補貼。試行房票制度，對市區(qū)內(nèi)國有、集體土地上房屋被征收的，被征收人可憑"房票"自愿選擇某一房地產(chǎn)項目安置，并可一次性享受18個月的臨時安置補償(助)費。被征收房屋的市民可用"房票"自購商品房，抵扣購房款時由參與"房票"安置的開發(fā)企業(yè)在正常市場售價基礎(chǔ)上給予適當(dāng)優(yōu)惠，且購房成交價格不超過"房票"金額的部分免征契稅。三是充分發(fā)揮住房公積金的支持作用。適當(dāng)放寬優(yōu)質(zhì)樓盤在住房公積金貸款登記備案、貸款發(fā)放等方面的條件,將優(yōu)質(zhì)樓盤個貸放貸條件由原來的項目主體工程封頂調(diào)整為取得商品房預(yù)售許可證之時。將符合條件的新市民、農(nóng)民、個體工商戶納入住房公積金制度的覆蓋范圍，支持繳存住房公積金的新市民、農(nóng)民、個體工商戶利用公積金購租住房，擴大住房消費;建立住房公積金資金使用調(diào)劑機制，在全市范圍內(nèi)實現(xiàn)資金盈缺調(diào)劑，平衡資金頭寸，化解資金流動性風(fēng)險。

3、創(chuàng)新商品房消化渠道，打通"三個通道"

重點就是在全面打通商品住房與保障性住房、棚改房、安置房三個通道。一是購買商品住房作為公租房由試點向符合條件的商品住房項目延伸。從20xx年開始，要整合中央、省、市保障房補貼和廉租住房易地建設(shè)資金,集中分批購買部分庫存商品房房源用于公租房配租。二是貨幣化安置范圍由棚改項目向所有房屋征收項目延伸。對城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因公共利益征收的項目，除集體土地上已經(jīng)開工建設(shè)的安置點外，一律不再新安排宅基地建房，原則上一律實行貨幣化安置。三是貨幣化安置方式由政府購買房源和組織團購安置向被征收人自主安置延伸。重點就是搭建征收項目安置房源庫，打造安置房超市，引導(dǎo)、支持被征收人用貨幣補償款自主購買商品住房，最大限度滿足被征收人個性化多元化住房需求。

4、推進供給側(cè)改革，確保市場有序供應(yīng)

一是合理調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)用地。對已經(jīng)出讓還沒有動工的房地產(chǎn)開發(fā)用地進行全面清理，并根據(jù)市場供求狀況，結(jié)合商品住房存量、未開工住宅用地總量等指標，合理確定住宅用地年度供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏。對住房供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過大的區(qū)域，適當(dāng)減少或暫停住宅用地供應(yīng)，管控好土地供應(yīng)閘門，從源頭上減少新的庫存。對已供未開發(fā)用地，超過約定開工期限，但未達到閑置土地認定條件的項目用地，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，可辦理開、竣工延期，合理調(diào)整開發(fā)時序，放緩上市節(jié)奏，確保商品房有序供應(yīng)。二是優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。對于在建商品住房項目,在不改變用地性質(zhì)和容積率等規(guī)劃條件強制性內(nèi)容的前提下,允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu);對已編制完成規(guī)劃設(shè)計方案審批但尚未動工建設(shè)的地塊，根據(jù)所在區(qū)域人口規(guī)模及周邊配套情況，在不突破片區(qū)控規(guī)總用地、總建筑規(guī)模、容積率，滿足公建配套等條件的前提下，可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請調(diào)整商住比例。對已供未開發(fā)用地,根據(jù)市場狀況,研究制定未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件,用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)、品牌商業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目。

5、配套相關(guān)政策，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境

一是落實金融支持政策。認真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融政策，制訂有效措施，積極爭取房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度，支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的有市場前景項目的合理融資需求，并提高貸款授信審批效率，及時發(fā)放貸款，促進商品住房的開發(fā)建設(shè)。進一步縮短放貸審批周期，配足個人住房貸款額度，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購買首套普通商品住房和改善性普通住房的信貸需求。每年年終，人行對各銀行業(yè)金融機構(gòu)年度發(fā)放的房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款及個人住房貸款進行統(tǒng)計排名，相關(guān)部門根據(jù)排名情況，于下年度相應(yīng)調(diào)整住房公積金、住宅專項維修資金等與住房相關(guān)聯(lián)的存款支持。二是積極發(fā)展租賃市場。鼓勵自然人、各類機構(gòu)投資者等組建以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化經(jīng)紀機構(gòu)，通過長期租賃或購買庫存商品房，開展規(guī)模化、專業(yè)化的租賃經(jīng)營。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在商品房庫存中長期持有部分房源，直接向市場開展住房租賃規(guī)?；?jīng)營。鼓勵庫存壓力較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，順應(yīng)市場規(guī)律，調(diào)整營銷策略，過先租后售、共有產(chǎn)權(quán)等模式運營商品房。三是優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，不斷規(guī)范市場秩序。簡化審批流程，減少住房開發(fā)審批的中間環(huán)節(jié)，同時適當(dāng)降低房地產(chǎn)相關(guān)稅費，并控制好土地出讓價格。進一步規(guī)范市場秩序。加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，嚴肅查處房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)以及經(jīng)營管理中的各項違法違規(guī)行為，尤其是要加大房地產(chǎn)企業(yè)虛假交易、返本銷售、售后包租等嚴重擾亂樓市正常交易秩序的違法違規(guī)行為的查處力度，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的空間。加快問題樓盤的處置進度，建立部門聯(lián)動機制，盡快妥善解決存在的問題。四是進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測和分析。繼續(xù)完善房地產(chǎn)市場信息披露制度，準確把握和判斷房地產(chǎn)市場走勢，及時發(fā)現(xiàn)和妥善處理市場運行中出現(xiàn)的新情況、新問題。五是充分利用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢，搭建好樓市交易平臺，讓房地產(chǎn)交易更加便利化和透明化，吸引廣大購房需求者和投資商，甚至是外地人來荊門購房興業(yè)。

第三篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

一、xx概況

（一）區(qū)域基本情況

xx縣位于xx市東部，三峽工程庫區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)xx縣，南連湖北省利川市，西界xx市萬州區(qū)，北接開縣、巫溪縣。地理座標介于東經(jīng)108°24′32"D109°14′51"，北緯30°35′6"D31°26′36"之間，南北長99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至xx市區(qū)337公里（距萬州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。xx縣共轄42個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，20xx年末總?cè)丝?29萬人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬人，占91.03%；非農(nóng)業(yè)人口26萬人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。

（二）區(qū)域自然環(huán)境

xx地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點的菱形。xx地表由南北向中間傾斜，最高點為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。xx屬東南中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點。年平均氣溫18.4°C，最低氣候-4.0°C,最高氣候41.7°C。年平均日照1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長。

（三）區(qū)域經(jīng)濟條件與社會條件

“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11.9%，20xx年全縣GDP達到53.3億元，比20xx年接近翻一番，人均GDP達到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當(dāng)于“十五”的3倍，年均增長24%，高出計劃11.4個百分點。財政收入達到2.23億元，年均增長12.99%，比預(yù)期目標高3.99個百分點。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由20xx年42.3:33.7:24.0調(diào)整到20xx年的31.1:33.3:35.6。社會消費品零售總額達到18.2億元，年均增長12.2%，比計劃高0.9個百分點。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。

（四）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件

城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲xx市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。

xx交通四通八達，運輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在xx港停泊運營。全縣通車里程1480公里。渝巫路沿長江北穿過xx境內(nèi)，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路xx段即將通車，xx長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬州五橋機場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復(fù)建11處。

（五）城市定位

xx新縣城定位為xx縣的政治、經(jīng)濟、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：2010年發(fā)展到20萬人，2020年30萬人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團式的布局結(jié)構(gòu)，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團的一城三片的組團式結(jié)構(gòu)形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。xx是一個地處偏遠的移民新城，以xx新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強與xx直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局，接待游客250萬人次，張飛廟成功搬遷，20xx年7月19日正式開館，被評定為國家AAAA級景區(qū)，成功申報龍缸國家級地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了xx的一張名片。

新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲xx市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。

根據(jù)xx縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場用地、市政設(shè)施用地、綠地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為7.33%,此類用地雖不可經(jīng)營性出讓，但是可以通過劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂用地可用于經(jīng)營性出讓，本報告中將按照總體規(guī)劃中這三類用地之間的比例關(guān)系估算待儲備地塊中可用于經(jīng)營性出讓的各類型土地面積。

二、房地產(chǎn)開發(fā)情況

（一）房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢

xx新城為移民城，xx新城的`城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據(jù)調(diào)查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區(qū)域房地產(chǎn)市場目前已基本趨于飽和。要促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，可以通過在特色上下功夫，開辟高端市場空間。

為此，我們進行了“xx縣住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。

（二）可供房地產(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀

沿移民大道通過地災(zāi)治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地僅剩下200畝左右，20xx年，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開發(fā)公司一舉中標。

1、開發(fā)現(xiàn)狀

麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬平方米,其中商業(yè)面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1200元/平方米，最高價達到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。

福苑樓盤，該樓盤占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬平方米,其中商業(yè)面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為6600元/平方米，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。

外灘廣場，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。20xx-20xx年，一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為4280元/平方米，住宅部分起售價為900元/平方米，最高價達到1200元/平方米；20xx-20xx年，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為5280元/平方米，住宅部分起售價為1050元/平方米，最高價達到1750元/平方米；20xx年，三期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為7280元/平方米，住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。

濱江國際，該樓盤占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬平方米,其中商業(yè)面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到3000元/平方米。

2、本區(qū)域競爭樓盤分析

針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調(diào)分析。目前，在xx縣房地產(chǎn)市場中具有一定影響力的售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場。

濱江國際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為90-110平方米（小戶型，小面積），120-145平方米（中戶型，中面積），180-250平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂觀；

外灘廣場現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項目三期原定于3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現(xiàn)樓體已近封頂，由于近年xx的房地產(chǎn)市場火爆，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好。

麗江景苑座落于以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為80-95平方米（小戶型，小面積），100-125平方米（中戶型，中面積），130-180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂觀；

福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂觀；

由于走品牌個性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。

三、土地市場分析

根據(jù)xx縣國土局提供的20xxD20xx年土地出讓交易結(jié)果，與待儲備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。

表1xx土地出讓交易情況年度

價格

20xx

20xx

20xx

20xx

20xx

20xx

20xx

20xx

最高價（萬元/畝）

70．47

15．18

70．72

63．91

22．72

44．13

75．50

最低價（萬元/畝）

2．00

1．64

4．40

6．98

5．68

4．40

35．50

平均價（萬元/畝）

4．50

5．44

23．22

28．94

14．20

24．27

55．50

可以看到，土地市場在經(jīng)歷了02、03年的狂熱之后逐漸回歸理性。預(yù)計xx縣土地市場將在20xx年穩(wěn)定下來，20xx年呈上升勢頭。根據(jù)xx縣近年來土地出讓的實際情況，土地成交價格總體上呈現(xiàn)增長態(tài)勢，雖然20xx年略有下降，20xx年恢復(fù)到正常水平，20xx年開始有大幅增幅。

表2xx縣20xxD20xx年土地出讓情況

年度

價格

20xx

20xx

20xx

20xx

20xx

20xx

20xx

20xx

最高價

7．47

15．18

70．72

63．91

22．72

44．13

75．50

最低價

2．00

1．64

4．40

6．98

5．68

4．40

35．50

平均價

4．50

5．44

23．22

28．94

14．20

24．27

55．50

四、土地儲備的幾點建議

（一）應(yīng)抓緊進行土地儲備工作

xx在高速公路出口至中小江片區(qū)雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區(qū)上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區(qū)位優(yōu)勢好，增值大，變現(xiàn)快，應(yīng)抓緊進行土地儲備工作。

（二）由于土地出讓價格受到宏觀經(jīng)濟、市場情況、相關(guān)政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲備地塊尚未進行詳細規(guī)劃，具體規(guī)劃指標未定，導(dǎo)致實際可出讓的土地面積無法確定，對估算結(jié)果產(chǎn)生一定影響。

特此報告

第四篇：房地產(chǎn)調(diào)研報告

一、XX市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

在XX新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。

然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“XX市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從XX市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。

二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響

1、高水平的城市化目標，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。

XX市政府關(guān)于常平（2001~2020）經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82、16億元、165、25億元、428、61億元；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點。

根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、XX市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47、5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向為主要向南，并適當(dāng)向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。

3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點。

常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。

三、房地產(chǎn)市場分析

1、常平各個區(qū)域分析：

1）常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。

2）西北面區(qū)域

西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。

3）常平南面，常黃公路沿線區(qū)域

住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設(shè)計與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計針對港人設(shè)計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊2004年購房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費者需求。

4）常平東門區(qū)域，

常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的`房地產(chǎn)，如東田麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費者的相當(dāng)大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5）麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以XX四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多?，F(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計為基礎(chǔ)，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高。

2、本區(qū)域競爭樓盤分析

針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調(diào)分析。

麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用；

山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項目原定于05年3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌?，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預(yù)測導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認籌客戶量的不足造成；

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設(shè)7、5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經(jīng)過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。

相鄰樓盤分析表僅供參考……

市場結(jié)論：

1、常平房地產(chǎn)市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營，到施工設(shè)計，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。

2、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好。

3、內(nèi)銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重，集中在100―140平方米，三戶二廳為主，相對創(chuàng)新的錯層與躍式較受消費者的青睞。

4、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價格平穩(wěn)，實際成交價集中在2700－4000元/平方米區(qū)間，個別樓盤因其早期設(shè)計不適應(yīng)市場需求而價格下調(diào)，現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。

第五篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

一、我縣房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

xx年，在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進依法行政和行風(fēng)建設(shè)，認真履行行業(yè)管理職能，以實現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標，以服務(wù)大局、情系民生為著眼點，以實施重點項目帶動戰(zhàn)略為重點，強力攻堅，勇于突破，各項職能工作取得突破性進展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高，為我縣經(jīng)濟和社會發(fā)展作出積極貢獻。近二年，由于受全球金融危機的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個開發(fā)企業(yè)先后建設(shè)了金域藍灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開發(fā)工程，開發(fā)建筑面積10.7萬平方米，全年竣工住房面積12.6萬平方米，人均增長0.3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達28.8平方米。房地產(chǎn)二級市場活躍，全縣公房上市交易43套，面積0.27萬平方米；存量住房上市交易127戶，面積1.3萬平方米，交易額1395萬元，拉動了內(nèi)需，激活了房地產(chǎn)市場，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“增長速度較快、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)更趨合理、價格穩(wěn)中有升、消費逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。

二、存在的問題

近些年，我縣重視法制建設(shè)，不斷加強了行業(yè)管理和規(guī)范服務(wù)工作，特別是大力開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序活動，有效地推進了房地產(chǎn)業(yè)的各項工作，加快了我縣住房建設(shè)步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現(xiàn)一些問題，這些問題主要有：

一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在個別開發(fā)企業(yè)部分開發(fā)項目未取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》就擅自進行商品房預(yù)售；少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售樓盤未按要求公示，缺漏了部分公示內(nèi)容，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司開發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定；茂泰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進度表和價目表》。

二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄；市民居住消費現(xiàn)象更新的問題；管理人員服務(wù)工作不能滿足住房要求的問題；物業(yè)管理資金難以到位的問題等。

三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè)管理中，住房保障體系健全還不夠；“兩房”建設(shè)工作創(chuàng)新力度還不夠。

三、幾點建議

1、放開搞活，培育住房二級市場

在xx年我縣就已全面放開住房二級市場，為了進一步放開搞活住房二級市場，促進存量住房流通，實現(xiàn)與商品房增量市場的聯(lián)動，適應(yīng)居民改善居住條件的需求，拉動居民消費，必需降低準入門坎，取消已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市的審批手續(xù)；必需簡化辦事程序，提高辦事效率，實施交易發(fā)證一體化；必需明確住房交易優(yōu)惠政策，降低稅費；必需培育和規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場；

2、規(guī)范市場，著力監(jiān)管與服務(wù)

在規(guī)范房地產(chǎn)市場管理方面，應(yīng)在“監(jiān)管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開發(fā)企業(yè)準入關(guān)。對申報房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊資本金、工程技術(shù)人員、擬開發(fā)項目情況等方面嚴格把關(guān)。不僅認真審查材料，而且還要現(xiàn)場踏勘。二是加強商品房預(yù)（銷）售的監(jiān)督和管理。嚴格執(zhí)行預(yù)（銷）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度和管理力度。三是認真做好開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。

3、突破難點，建立物業(yè)管理機制

一是加大宣傳，轉(zhuǎn)變觀念。向社會開展廣泛的宣傳教育活動，提高物業(yè)管理的社會整體意識。開展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識的宣傳教育，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費觀念，增強住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺性和積極性。二是協(xié)調(diào)關(guān)系，爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，負責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門的作用，對開展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實施舊住宅區(qū)綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛(wèi)生、搞好交通綠化等；新住宅小區(qū)規(guī)范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理；房屋設(shè)備、設(shè)施維修和更新；環(huán)衛(wèi)、道路、綠化、消防、治安管理和維護等。三是出臺政策，建章立制。爭取政府出臺物業(yè)管理政策，制定管理實施辦法，明確政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)單位、社會有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的'權(quán)利和義務(wù)，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費來源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，規(guī)范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道。

4、完善住房保障體系，全面推進廉租住房建設(shè)

一是建立責(zé)任制體系，切實加強“兩房”建設(shè)管理和監(jiān)管。建立領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，設(shè)立專人負責(zé)，嚴格操作規(guī)程，實行一級對一級負責(zé)，強化抓“兩房”建設(shè)工作責(zé)任意識。二是依法依規(guī)運作，積極穩(wěn)妥推進“兩房”建設(shè)工作。按照縣政府《關(guān)于推進崇仁縣經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)實施意見》的要求，堅持科學(xué)運作，規(guī)范操作規(guī)程，采取電視宣傳、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟適用房和廉租住房公開搖號活動制作電視新聞滾動播放等形式，向社會廣泛開展“兩房”政策、運作情況進行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶調(diào)查、審核確認、建檔管理制度。啟動“三級審核、三榜公示”等工作，嚴格做到對“兩房”合理合規(guī)的使用，并建立“兩房”建設(shè)工作重大事項報告、統(tǒng)計報表、責(zé)任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進一步落實住房保障運行環(huán)境。四是創(chuàng)新思路、加強“兩房”建設(shè)。要用創(chuàng)新思路來解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復(fù)雜問題和打造“兩房”建設(shè)領(lǐng)域。通過工作的不斷創(chuàng)新，進一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學(xué)依據(jù)，不斷提高“兩房”建設(shè)發(fā)展思路，使“兩房”建設(shè)這項‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。