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第一篇:房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告
樓宇經(jīng)濟(jì)是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市化的快速推進(jìn)而出現(xiàn)的一種新興都市特色經(jīng)濟(jì)。溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為主城區(qū)的區(qū)域,目前正加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型努力構(gòu)建以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系。主動(dòng)順應(yīng)城市化要求,大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì),土地和資源要素瓶頸制約,是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的應(yīng)有之義。為此充分掌握和了解這一特色經(jīng)濟(jì)形態(tài),更好地促進(jìn)其發(fā)展,近期,區(qū)委政研室就此開展了專題調(diào)研,摸查了全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀,并走訪學(xué)習(xí)了成華、錦江、武侯等區(qū)的經(jīng)驗(yàn),思考了一些具體的對策建議,現(xiàn)將情況報(bào)告如下。
一、樓宇經(jīng)濟(jì)的主要特點(diǎn)及對溫江的積極作用
樓宇經(jīng)濟(jì)是以樓宇為載體,吸引一些機(jī)構(gòu)公司入駐進(jìn)行辦公、研發(fā)和商務(wù)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)形式,是隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)??傮w來看,樓宇經(jīng)濟(jì)有以下幾個(gè)特點(diǎn):一是樓宇經(jīng)濟(jì)是都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。它的生存發(fā)展與城市的規(guī)模、地位和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力有明顯的正向關(guān)系,城市規(guī)模越大,經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展越快,集聚力和輻射力越強(qiáng),越能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)要素的聚集。二是樓宇經(jīng)濟(jì)一般具有較高的投入產(chǎn)出回報(bào)。一般一棟高級(jí)商務(wù)樓里眾多公司所產(chǎn)生的效益,往往勝過一占地面積很大的工業(yè)企業(yè)。三是樓宇經(jīng)濟(jì)必須以一批基礎(chǔ)和配套較為完善、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和智能化程度較高的樓宇為載體,而且這些樓宇應(yīng)相對集中,最好是有一些CBD區(qū)。四樓宇經(jīng)濟(jì)所吸引入駐的多是一些企業(yè)本部、研發(fā)中心和銷售中心,所從事的多為管理、研發(fā)和商務(wù)活動(dòng),無論對服務(wù)業(yè)的升級(jí)還是高端人才的聚集,都有十分明顯的推動(dòng)作用。
基于這些原因,國內(nèi)外很多城市都曾先后把樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為成區(qū)域發(fā)展的一個(gè)重要途徑和抓手。如國際上的有美國紐約的曼哈頓、法國巴黎的拉德方斯、日本東京的新宿、中國香港特別行政區(qū)中環(huán)銅鑼灣等;國內(nèi)比較突出的青島、上海、廣州、天津等城市;市內(nèi)的青羊、武侯、錦江、雙流、都江堰等區(qū)(市)縣。都這方面進(jìn)行過很多的探索和實(shí)踐,積累了很多成功的經(jīng)驗(yàn),可以供溫江的發(fā)展進(jìn)行借鑒。
就溫江當(dāng)前的.現(xiàn)實(shí)而言,主動(dòng)順應(yīng)快速城市化的趨勢,大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì),對推動(dòng)溫江的發(fā)展跨越至少有以下幾個(gè)方面的積極作用。一是能極大地促進(jìn)資源節(jié)約,緩解我們用地、用電、用氣等緊張的矛盾。二是能有力地促進(jìn)我區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和提檔升級(jí),使溫江服務(wù)業(yè)得到快速發(fā)展,并且是主要是高端的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。三是能聚集和帶來大量的人流、物流、資金流和信息流,刺激和帶動(dòng)周邊諸如金融、餐飲、購物等更多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,培育和形成溫江經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。四是能通過一大批高品質(zhì)樓宇及其配套設(shè)施的建設(shè),使溫江的城市服務(wù)功能更加完善,城市形象得到明顯提升。
二、溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及主要差距
研究溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展,必須首先對全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀有一個(gè)仔細(xì)的了解。為此,我們通過借鑒其它地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)和標(biāo)準(zhǔn),對全區(qū)建筑面積在3000平方米以上的商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣場、賓館酒店)、企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)、營利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇、城市綜合體等四種類型樓宇,分已建成、在建、計(jì)劃開工三種情況進(jìn)行了相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)分析。
統(tǒng)計(jì)顯示:目前,全區(qū)已建成的各類商務(wù)樓宇共計(jì)56座,建筑面積約72.1萬平方米。其中,商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣場、賓館酒店)48座,建筑面積57.8萬平方米,占80.2%,在全區(qū)已建成的商務(wù)樓宇資源中占主導(dǎo)地位;企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)3座,建筑面積7.6萬平方米,占10.5%;營利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇2座,建筑面積5.4萬平方米,占7.5%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇3座,建筑面積1.3萬平方米,占1.8%。
第二篇:房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告
近年來,房地產(chǎn)市場不斷升溫,旺盛的市場需求,巨額的利潤,吸引眾多投資者的目光。房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展,帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,提高了人民生活水平,同時(shí)也引發(fā)了一些問題,影響到社會(huì)穩(wěn)定和人民群眾的切身利益。針對這些問題,國務(wù)院出臺(tái)了一系列政策,加大了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度。筆者從工商行政管理部門的視角,對房地產(chǎn)市場存在的問題進(jìn)行調(diào)查分析,并提出應(yīng)對措施。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的主要問題
(一)無證無照和超范圍經(jīng)營問題突出。一些具備開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在利益的驅(qū)使下,通過收取管理費(fèi)等方式,或?qū)⒈酒髽I(yè)的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照出租給他人使用,或以本企業(yè)名義設(shè)立項(xiàng)目經(jīng)理部,為一些不具備資質(zhì)條件的企業(yè)和個(gè)人進(jìn)入房地產(chǎn)市場提供"保護(hù)傘",致使房地產(chǎn)市場開發(fā)主體混亂,無證無照經(jīng)營現(xiàn)象較為突出。
(二)招投標(biāo)運(yùn)作不夠規(guī)范透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位,存在違規(guī)操作的問題,致使部分業(yè)內(nèi)企業(yè)知情不多、參與面不寬。同時(shí),在土地拍賣時(shí),招投標(biāo)部門對參與競標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)條件、主體資格等審查不夠嚴(yán)格,未充分征求工商部門的意見。
(三)虛假違法廣告現(xiàn)象較為嚴(yán)重。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了吸引人氣,發(fā)布含有明顯低于市場價(jià)的`房價(jià)信息等內(nèi)容的虛假廣告,如有消費(fèi)者咨詢,則稱該房已售,并借機(jī)推銷其他商品房。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過虛構(gòu)商品房銷售進(jìn)展的信息,在社會(huì)上造成商品房供求緊張的氛圍,引誘消費(fèi)者購房。有的違反《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的規(guī)定,發(fā)布含有"投資、就業(yè)、升學(xué)"等禁止性內(nèi)容,誤導(dǎo)消費(fèi)者。
(四)合同違法行為時(shí)有發(fā)生。多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房銷售合同示范文本,不按規(guī)定將自制的合同文本送相關(guān)部門備案。自行設(shè)計(jì)的合同文本對商品房的質(zhì)量、配套設(shè)施、公攤面積、公共設(shè)施管理、房屋權(quán)證辦理等規(guī)定不夠明確,特別是對雙方的權(quán)利義務(wù)及糾紛的解決方式規(guī)定模棱兩可,或者設(shè)定"霸王條款",規(guī)避和免除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任,在糾紛發(fā)生后,消費(fèi)者的權(quán)益得不到保障。
(五)侵害消費(fèi)者合法權(quán)益呈上升趨勢。目前,在商品房銷售中存在面積"縮水"、公共設(shè)施達(dá)不到預(yù)先承諾、不按約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等侵害消費(fèi)者權(quán)益的問題。某開發(fā)商在業(yè)主入住后3年多的時(shí)間內(nèi),拒不履行辦理產(chǎn)權(quán)證的承諾,引發(fā)42戶業(yè)主集體投訴。
二、加強(qiáng)建筑房地產(chǎn)市場監(jiān)管的措施
對于上述存在的問題,其原因是多方面的:房地產(chǎn)市場管理涉及多個(gè)部門,政出多門,各自為陣,相互協(xié)同的工作機(jī)制尚未建立;有關(guān)法律法規(guī)不夠完善,對項(xiàng)目經(jīng)理部的管理、設(shè)置及主體定位等缺乏具體的規(guī)定,導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置的項(xiàng)目經(jīng)理部過多過濫;出租、出借營業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營等往往通過內(nèi)部協(xié)議等隱蔽的方式進(jìn)行,加之工商部門手段有限,調(diào)查取證困難,后續(xù)監(jiān)管難以實(shí)施。
作為履行市場監(jiān)管的職能部門,工商部門要充分發(fā)揮自身職能作用,積極主動(dòng)介入房地產(chǎn)市場監(jiān)管,當(dāng)好監(jiān)管房地產(chǎn)市場的主力軍。筆者認(rèn)為,要解決好房地產(chǎn)市場存在的問題,應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手。
(一)以拍賣監(jiān)管為切入點(diǎn),全面介入房地產(chǎn)市場監(jiān)管
土地使用權(quán)的取得,是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的起點(diǎn)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定,國有土地出讓采取招標(biāo)拍賣進(jìn)行?!杜馁u法》和《拍賣監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定,工商行政管理機(jī)關(guān)依法對拍賣活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督。我們應(yīng)認(rèn)真履行監(jiān)督職責(zé),建立健全拍賣備案登記制度,加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地競拍活動(dòng)的監(jiān)管,全面掌握轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的狀況。嚴(yán)格審查競拍人主體資格證明、資質(zhì)條件、資金來源等備案材料,對主體資格不合法、無相應(yīng)資質(zhì)條件或假借他人資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照參與競拍的,不予登記備案,并及時(shí)通知建設(shè)、國土資源等部門,取消其競拍資格,將違法開發(fā)行為拒之于門外。
(二)以經(jīng)濟(jì)戶口管理為基礎(chǔ),規(guī)范房地產(chǎn)市場主體行為
一是嚴(yán)格主體資格審查。建立轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺(tái)帳,逐一錄入企業(yè)的登記注冊情況、資質(zhì)證書期限、資質(zhì)等級(jí)等。并全面清查房地產(chǎn)在建開發(fā)項(xiàng)目,對照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺(tái)帳,對從事房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工的企業(yè)和個(gè)人的市場主體資格進(jìn)行審查。重點(diǎn)查處無照經(jīng)營、掛靠經(jīng)營、企業(yè)出租出借營業(yè)執(zhí)照、超范圍經(jīng)營等違法行為。對一些重點(diǎn)嫌疑開發(fā)項(xiàng)目,要通過加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)的檢查,對企業(yè)在建開發(fā)項(xiàng)目的投資情況和財(cái)務(wù)收支進(jìn)行嚴(yán)格審查,及時(shí)查處掛靠經(jīng)營以及以收取管理費(fèi)等形式出租、承租營業(yè)執(zhí)照的無照經(jīng)營行為。針對以內(nèi)部協(xié)議承租、借用資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照以及掛靠經(jīng)營調(diào)查取證難的問題,應(yīng)從開發(fā)項(xiàng)目的資產(chǎn)管理入手,由開發(fā)企業(yè)出具在建項(xiàng)目投資情況,注明投資方、投資額等,經(jīng)公證處公證后,報(bào)工商部門備案。對拒不辦理備案手續(xù)的,列為重點(diǎn)對象,嚴(yán)格審查。
二是加強(qiáng)注冊資本監(jiān)管。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等管理的規(guī)定,一級(jí)資質(zhì)企業(yè),其注冊資本最低限額為5000萬元,二級(jí)資質(zhì)企業(yè)為20__萬元,三級(jí)資質(zhì)為800萬元,四級(jí)資質(zhì)為100萬元。通過企業(yè)年檢,對照其資質(zhì)等級(jí),檢查其出資情況,嚴(yán)厲查處"兩虛一逃"違法行為,并通報(bào)建設(shè)部門吊銷資質(zhì)證或降低資質(zhì)等級(jí),對情節(jié)嚴(yán)重的,吊銷營業(yè)執(zhí)照,構(gòu)成犯罪的,移交司法機(jī)構(gòu)處理。
三是加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)理部的管理。對在建項(xiàng)目的項(xiàng)目部,實(shí)行限期備案登記制度,要求開發(fā)企業(yè)提供營業(yè)執(zhí)照、中標(biāo)通知書、規(guī)劃許可證、土地使用許可證、建設(shè)部門頒發(fā)的資質(zhì)證書以及房地產(chǎn)開發(fā)合同等嚴(yán)格進(jìn)行審核,重點(diǎn)審核雙方當(dāng)事人的主體資格是否合法、相關(guān)許可證是否真實(shí)有效、合同內(nèi)容是否合法。對符合條件的,予以備案后,方可從事項(xiàng)目開發(fā)。
(三)以執(zhí)法辦案為手段,強(qiáng)化重點(diǎn)違法行為的查處
一是加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告的管理。重點(diǎn)查處未取得國有土地使用權(quán)、未取得商品預(yù)售或銷售許可證、工程質(zhì)量驗(yàn)收不合格以及違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定而擅自發(fā)布廣告的行為;查處商品房預(yù)售、銷售廣告中未載明開發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售企業(yè)名稱、預(yù)售或銷售許可證書號(hào)的行為;規(guī)范廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目、面積、價(jià)格、位置、周邊環(huán)境、房貸等內(nèi)容,嚴(yán)厲查處虛假廣告和其他違法廣告。
二是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷售代理經(jīng)紀(jì)公司、從事買房賣房換房的經(jīng)紀(jì)企業(yè)和個(gè)體工商戶,重點(diǎn)查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在代理商品房買賣過程中賺取差價(jià)的違法行為;利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用的行為。
三是加強(qiáng)房地產(chǎn)展銷活動(dòng)的管理。對未經(jīng)登記,擅自舉辦房地產(chǎn)展銷會(huì)的,嚴(yán)格依法查處。
(四)以長效監(jiān)管為目標(biāo),探索創(chuàng)新房地產(chǎn)市場監(jiān)管機(jī)制
一是建立房地產(chǎn)市場信用監(jiān)管制。對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)在建的房地產(chǎn)開發(fā)工地進(jìn)行全面清理,并登記造冊,錄入企業(yè)從事建筑、開發(fā)情況、登記注冊情況、資質(zhì)條件、合同備案、廣告登記、消費(fèi)投訴和違法處罰情況,建立健全房地產(chǎn)企業(yè)"經(jīng)濟(jì)戶口"。同時(shí),建立"黑名單"和"黃牌警告"制度,定期對信用良好和不良企業(yè)進(jìn)行公示,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)誠實(shí)信用,守法經(jīng)營。
二是建立合同備案制。督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)使用工商、建設(shè)部門制定的《商品房買賣合同》示范文本;修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本,必須報(bào)工商部門審核、備案。
三是健全12315監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。通過12315消費(fèi)者申訴網(wǎng)絡(luò),及時(shí)受理消費(fèi)者投訴、調(diào)解購房糾紛、發(fā)現(xiàn)違法線索、查處違法案件,進(jìn)一步提高市場監(jiān)管效率,確保消費(fèi)者的合法權(quán)益得到維護(hù)。
四是強(qiáng)化社會(huì)輿論監(jiān)督。對違法經(jīng)營性質(zhì)惡劣、社會(huì)影響后果嚴(yán)重的建筑房地產(chǎn)企業(yè),在依法予以查處的同時(shí),要通過新聞媒體、紅盾信息網(wǎng)站及時(shí)予以曝光,充分發(fā)揮社會(huì)的監(jiān)督作用,提高其違法經(jīng)營的成本,增強(qiáng)對違法經(jīng)營者的震懾作用。
五是加強(qiáng)部門協(xié)作機(jī)制。建筑房地產(chǎn)市場的監(jiān)管,涉及建設(shè)、規(guī)劃、房管、國土資源等多個(gè)部門。工商部門要主動(dòng)加強(qiáng)與上述部門的協(xié)作與聯(lián)系,互通信息,及時(shí)了解城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地出讓、劃撥和規(guī)劃開發(fā)項(xiàng)目情況,明確房地產(chǎn)市場監(jiān)管重點(diǎn)。同時(shí),要建立部門聯(lián)席會(huì)議制度,對重點(diǎn)違法行為,組織聯(lián)合執(zhí)法整治行動(dòng),增強(qiáng)工作合力。
第三篇:房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告
當(dāng)前,國家正值全面建設(shè)小康社會(huì)新的歷史時(shí)期,各行各業(yè)都在迅猛發(fā)展,房地產(chǎn)作為社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè),必將有著廣闊的發(fā)展前景。對處于西部貧困地區(qū)的小縣城而言,如何搶抓機(jī)遇,立足自身特點(diǎn),加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展,筆者結(jié)合十余年從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)驗(yàn),以宣恩縣城為例,提出以下一些思考。
一、以住宅建設(shè)為主體,大力開發(fā)城市小區(qū)、新區(qū),不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程
住宅業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的主體,這是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的初衷所決定的。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快,城市功能多元化和城市布局區(qū)域化的特點(diǎn)更加顯現(xiàn),住宅業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)的主體地位將有所改變。但現(xiàn)階段對于西部貧困地區(qū)縣城而言,城市的規(guī)范性建設(shè)才剛剛起步,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然要以住宅業(yè)為主體,并且這種主體地位將持續(xù)很長一段時(shí)間。按照宣恩縣城的發(fā)展規(guī)劃,新一輪的住宅業(yè)建設(shè)要緊緊抓住城市擴(kuò)展的有利時(shí)機(jī),著力搞好興隆小區(qū)和五把車小區(qū)建設(shè)。在小區(qū)開發(fā)中,要堅(jiān)持“一主體兩突出”,即以建住房為主體,突出山城特色,突出文化內(nèi)涵,切不可盲目標(biāo)新立異,更不可以商務(wù)為主體,而要立足縣情,以滿足人們的居住生活為首要目標(biāo),建設(shè)多層次、不同檔次的普通商品住房。預(yù)計(jì)未來年宣恩縣城常住人口將凈增萬人,按平均每戶人計(jì)算,需新增萬套房子,其面積相當(dāng)于現(xiàn)有成套住房面積的倍。由此可見,在西部地區(qū)縣級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展中,在相當(dāng)長一段時(shí)期以內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)必須以住宅業(yè)為主體,這是由客觀現(xiàn)實(shí)所決定的。
二、以危舊房屋改造為重點(diǎn),全面實(shí)施舊城改造工程,不斷優(yōu)化城市結(jié)構(gòu),提升城市功能
西部地區(qū)縣城的房子大多建于上世紀(jì)八、九十年代,形式單一,結(jié)構(gòu)簡單,功能低下,基本上呈火柴盒式緊密排列,且道路狹窄,環(huán)境欠優(yōu)。現(xiàn)在,隨著城市發(fā)展建設(shè)步伐加快,人們生活水平日益提高,舊房已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)新的住房消費(fèi)需求。因此,全面實(shí)施舊城改造工程是當(dāng)務(wù)之急。宣恩縣委、縣政府已確定以招商引資為突破口,在××年大力推進(jìn)舊城改造。在舊城改造中,要充分考慮現(xiàn)有居民的意愿和居住習(xí)慣,講究新建房的布局,突出特色,完善功能,美化環(huán)境,提升檔次,讓新建房既有現(xiàn)代氣息,又具傳統(tǒng)內(nèi)涵,寓含文化底蘊(yùn)。用拆房還房、以房補(bǔ)房的辦法,直接解決拆遷矛盾,讓更多的城區(qū)居民享受到舊城改造給他們帶來的直接利益。同時(shí)要建設(shè)好休閑廣場,因?yàn)樗且粋€(gè)城市文明的窗口。最大程度地發(fā)揮廣場的整體功能,以廣場的建設(shè)來進(jìn)一步推動(dòng)舊城改造,從而不斷優(yōu)化城市結(jié)構(gòu),提升城市功能。
三、以培育房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為支撐,著力整合房地產(chǎn)業(yè)市場要素,全面促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物,是城鎮(zhèn)化建設(shè)的'主力軍,它能廣泛地吸納社會(huì)資金,整合市場要素,推進(jìn)住房商品化進(jìn)程,促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前西部地區(qū)縣城房地產(chǎn)業(yè)大多剛剛起步,開發(fā)還很不夠,面臨的突出問題就是有市無場,市場發(fā)育不健全,市場運(yùn)作不規(guī)范,從而導(dǎo)致城鎮(zhèn)化建設(shè)緩慢。要解決這個(gè)問題,當(dāng)務(wù)之急是積極培育房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),因?yàn)槠髽I(yè)是市場主體,只有充分發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體作用,優(yōu)化資源,不斷整合房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)、資金、人才、管理等市場要素,才能加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。要給西部地區(qū)縣城房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以政策方面的傾斜:
一是降低準(zhǔn)入“門檻”,以四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例,其注冊資本金應(yīng)降低到萬元;
二是加大政策支持力度,要對新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),從土地供應(yīng)、項(xiàng)目審批、市場準(zhǔn)入、開發(fā)貸款、稅費(fèi)減免等方面給予政策優(yōu)惠等;
三是建立規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場,嚴(yán)禁任何單位以集資、合作建房名義,變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。
四、以拉動(dòng)消費(fèi)、擴(kuò)大需求為目標(biāo),逐步完善住房公積金制度和信貸支持政策,切實(shí)提高居民生活水平
據(jù)調(diào)查,西部貧困地區(qū)縣城還有以上居民的居住條件較差,屬非成套及簡易住房。形成這種狀況的原因是多方面的,但居民的購買力不夠是直接主因。因此,在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過程中,要充分考慮這一階層的利益,盡可能提高他們的購買力。要提高居民的購買力,除了加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展以外,一個(gè)行之有效的辦法就是建立完善住房公積金制度和發(fā)展住房信貸,讓他們通過這一形式獲得購房資金,實(shí)現(xiàn)購房愿望,以此拉動(dòng)住房消費(fèi),擴(kuò)大社會(huì)需求,不斷提高居民生活水平。
在住房公積金制度方面重點(diǎn)抓好:
一是建章立制,規(guī)范管理,目前就公積金制度而言,僅國務(wù)院頒布《住房公積金管理?xiàng)l例》是不夠的,還要頒布實(shí)施細(xì)則及相關(guān)的管理制度;
二是理順機(jī)構(gòu),統(tǒng)一號(hào)令,要嚴(yán)格按照國務(wù)院的有關(guān)精神,以市(地州盟)設(shè)立住房公積金管理中心,縣(市)設(shè)立分中心,實(shí)行垂直“一條邊”管理,統(tǒng)一核算,整合實(shí)力,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
三是強(qiáng)化歸集、發(fā)展個(gè)貸,提高住房公積金繳存比例,單位及職工個(gè)人各為以上,擴(kuò)大覆蓋面,住房公積金制度要推廣到鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
建立和完善政策性住房貸款和商業(yè)性住房相結(jié)合的住房信貸體制:
一是要發(fā)展政策性住房貸款,大力發(fā)展住房公積金個(gè)人貸款業(yè)務(wù),降低職工購房成本;
二是要積極發(fā)展商業(yè)性住房貸款。各商業(yè)銀行要加大對西部縣城房地產(chǎn)信貸支持的力度,要根據(jù)當(dāng)?shù)刈》堪l(fā)展規(guī)劃,合理核定個(gè)人住房貸款規(guī)模,規(guī)范擔(dān)保行為,簡化辦事程序,方便個(gè)人貸款,增強(qiáng)購房能力。
第四篇:房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告
自去年下半年以來,國家相繼出臺(tái)了取消“限購”、降息降準(zhǔn)、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)等新政,為了解和掌握新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀,國家統(tǒng)計(jì)局巴中調(diào)查隊(duì)采取實(shí)地走訪房產(chǎn)、國土等相關(guān)部門,與問卷調(diào)查社會(huì)群眾相結(jié)合的方式,開展了新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研,現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下,以期為黨委、政府及相關(guān)部門提供決策參考依據(jù)。
一、近期巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
(一)新建商品房售價(jià)企穩(wěn),銷量同比呈下降趨勢
一是售價(jià)企穩(wěn),同、環(huán)比基本持平。根據(jù)巴中市房地產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù):今年以來,受“降息降準(zhǔn)”等新政因素影響,1-2月巴中市區(qū)新建商品房市場均價(jià)為4079.5元/O,較20xx年1季度的3988元/O上漲了91.5元/O,同比上漲2.3%,較20xx年11-12月的4124元/O下滑了44.5元/O,環(huán)比下降1.1%。
二是銷量同比明顯下降、環(huán)比增幅收窄。在《條例》頒布實(shí)施的影響下,1-2月市區(qū)新建商品房銷售套數(shù)與面積分別為3093套、325451O,較20xx年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時(shí)今年1-2月的環(huán)比增幅較去年1-2月的環(huán)比漲幅降低了15.6%。一家二級(jí)資質(zhì)開發(fā)商反映:“去年僅1-2月銷量就達(dá)500余套,而今年截止3月中旬才銷售了不到300套,表明今年新建商品房銷售情況整體不容樂觀。究其原因主要有兩個(gè)方面:一是20xx年國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈下行態(tài)勢,作為巴中購房主力軍的外出務(wù)工人員,帶回?zé)徨X大幅減少,致使購買能力減弱;二是一系列新政出臺(tái)后,促使剛需型購房群體駐足觀望,改善、投資型購房群體放緩或大幅減少購買”。
(二)二手房交易總體下行,租賃市場有所降溫
今年來,巴中市主城區(qū)二手房交易市場發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加,銷量、單價(jià)雙下行,租賃市場價(jià)格小幅下降的總體趨勢。
一是受《條例》影響,房源同、環(huán)比均有所增加。通過對5家房地產(chǎn)中介實(shí)地走訪了解,今年一月以來,受《條例》頒布實(shí)施的影響,二手房房源呈現(xiàn)了三個(gè)新特點(diǎn):首先,房源同、環(huán)比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現(xiàn)增長趨勢,同、環(huán)比上漲幅度分別達(dá)10%、18%。其次,業(yè)主主動(dòng)投放的房源比例提升約兩成。據(jù)各中介反映,20xx年以前,業(yè)主主動(dòng)投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3:7,而在《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅不久將開征的背景下,今年的房源構(gòu)成比例變成了近5:5。第三個(gè)新特點(diǎn)是主動(dòng)投放房源的以有多套房屋業(yè)主居多。一家中介今年1-2月共接受主動(dòng)登記的二手房房源28套,其中12套房源業(yè)主擁有2-3套以上住宅,其中一名業(yè)主一次性投放房源3套,《條例》影響可見一斑。
二是交易量回落明顯,單價(jià)小幅下降。據(jù)5家中介企業(yè)反映,今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑,平均降幅至少在10-15%,其中一家中介去年月均銷售30套,而今年月均不到20套,降幅達(dá)到了33%以上。同時(shí)企業(yè)反映單價(jià)下降幅度達(dá)4-10%左右,如去年江北120O的普裝二手房交易均價(jià)在48-52萬之間,而今年交易價(jià)格降到了44-48萬之間。
三是租賃市場有所降溫,租金環(huán)比下降明顯。由于去年以來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、物價(jià)低位運(yùn)行,同時(shí)隨著巴城拆遷還房工作有序推進(jìn),巴中市區(qū)二手房租賃市場有所降溫。今年春節(jié)后,二手房年租金均價(jià)環(huán)比下降8-12%,如地處江南老城黃金地帶的南灣國際小區(qū),100O的二手房年租金由20xx年的2-2.2萬降到了今年的1.8-2萬,江北的100平方米二手房租金由2.4萬左右降到了2.2萬左右。
二、《條例》反響明顯,心態(tài)影響市場
通過對100名社會(huì)群眾(包括城鄉(xiāng)居民,機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員,國有、民營企業(yè)員工,個(gè)體工商戶,離退休人員)進(jìn)行入戶面訪、問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn),《條例》試點(diǎn)實(shí)施以來,群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高、對內(nèi)容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動(dòng)產(chǎn)處置等待觀望等特點(diǎn)。
一是新政社會(huì)關(guān)注度高。3月1日,《條例》正式落地四川瀘州,標(biāo)志著《條例》正式實(shí)施。此次問卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示:有86%的人知道《條例》已經(jīng)開始試點(diǎn)實(shí)施;對不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》試點(diǎn)實(shí)施關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn),僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注,有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注,有35%的受調(diào)查者表示比較關(guān)注。表明社會(huì)各界對《條例》實(shí)施關(guān)注度很高。
二是具體內(nèi)容知之甚少。《條例》已試點(diǎn)實(shí)施近一月,社會(huì)公眾對《條例》的.詳細(xì)內(nèi)容、登記范圍、實(shí)施步驟等知曉幾何,通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),除16%的受訪者表示了解,有33%的人對此不了解,有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因,部分受訪者表示:一方面是由于不動(dòng)產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點(diǎn)實(shí)施,個(gè)人直接利益尚未受影響;另一方面是因?yàn)闆]有出臺(tái)配套政策,群眾處于觀望狀態(tài);再者是因?yàn)椤稐l例》試點(diǎn)實(shí)施時(shí)間短,宣傳解讀信息量少,信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強(qiáng)化。
三是觀望心態(tài)比較普遍。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn),受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購置不動(dòng)產(chǎn),剛需購房者仍然是主力,改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加;64名擁有多處不動(dòng)產(chǎn)的受訪對象在回答“是否準(zhǔn)備在近期處置不動(dòng)產(chǎn)”問題時(shí),僅有6人選擇“近期急于出手”,所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場行情變化再作決定,所占比例達(dá)到了56%,表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差。受訪者在回答“《條例》實(shí)施作用”時(shí),大家都知曉“簡政放權(quán)、保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)”、“利好剛需購房、有效調(diào)控房價(jià)”、“提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾”等核心作用以及“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)”等其他衍生作用,但存在著主次不明的現(xiàn)象:選擇“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實(shí)基礎(chǔ)”兩項(xiàng)的分別達(dá)到了68%、55%,在作用重要程度中分別排第一和第三位,由此可見,群眾在認(rèn)知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況,有待進(jìn)一步正確解讀引導(dǎo)。
五是擔(dān)憂新政泄露隱私。對“《條例》實(shí)施后最大擔(dān)憂”的問題,有60%的受訪者選擇了“怕個(gè)人信息等隱私被泄露”,表明受訪者對《條例》中的“登記信息共享與保護(hù)”存在不理解、有疑慮,希望在這方面進(jìn)一步完善查詢、調(diào)閱機(jī)制,確保個(gè)人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪者選擇了“多處房產(chǎn)會(huì)被征過高的稅?!北砻鞴妼浾搨鲗?dǎo)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅開征的隱憂、更表明了公眾期待政府及時(shí)公布相關(guān)政策實(shí)施時(shí)間表,利于群眾妥善處置相關(guān)事宜。同時(shí)有44%的受訪者對不動(dòng)產(chǎn)登記程序是否簡化便民產(chǎn)生擔(dān)憂,亦表明希望《條例》實(shí)施具體方案應(yīng)盡快出臺(tái)落實(shí)。
三、新政影響初現(xiàn),程度尚需觀察
(一)企業(yè)多措并舉適應(yīng)新政
為了適應(yīng)《條例》實(shí)施、“降息降準(zhǔn)”等新政實(shí)施,巴中市區(qū)多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商、二手房中介積極采取舉措,應(yīng)對新政實(shí)施帶來的影響。
一是開發(fā)企業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)、積極應(yīng)對。首先,走訪的5家房開企業(yè)中有4家采取了調(diào)整營銷策略、優(yōu)化促銷方案、積極宣傳政策等舉措對在售樓盤進(jìn)行銷售策略整合,力促穩(wěn)價(jià)保量。其次,對已納入開發(fā)計(jì)劃的項(xiàng)目進(jìn)行整體發(fā)展評估,擇優(yōu)選擇開發(fā),放緩整體開發(fā)腳步;同時(shí)針對巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場實(shí)際情況,結(jié)合新政影響,減少購地計(jì)劃,有的放矢地購買土地,確保企業(yè)發(fā)展穩(wěn)中求進(jìn)。
二是二手中介多措并舉、促成交易。面對二手房交易市場供大于求的局面,部分企業(yè)首先取消看房傭金、降低提成費(fèi)率,力促降低買賣雙方交易成本;其次強(qiáng)化服務(wù)保障,提升貸款辦理、房產(chǎn)過戶、納稅報(bào)備等工作效率,切實(shí)提升服務(wù)水平,降低買賣雙方時(shí)間成本;同時(shí)采取切實(shí)可行舉措,積極做好買賣雙方溝通說明工作,認(rèn)真履行居間職責(zé),努力提升交易成功率。
(二)百姓買跌賣空持續(xù)觀望
一是購房者觀望心態(tài)較重,等待價(jià)格繼續(xù)下行。在新建商品房、二手房單價(jià)出現(xiàn)下降,房源供給大于需求的背景下,不少購房者認(rèn)為《條例》等新政實(shí)施必然會(huì)使更多的房源涌現(xiàn),價(jià)格勢必會(huì)繼續(xù)下行,因此問多買少、持續(xù)觀望、期待價(jià)格繼續(xù)下行的現(xiàn)象較為普遍。
二是大量拋售未出現(xiàn),希望相關(guān)政策盡快出臺(tái)。二手房源雖然較同期相比小幅增長,但由于《條例》實(shí)施現(xiàn)屬于試點(diǎn)階段,且各地實(shí)施細(xì)則及相關(guān)配套制度還未建立健全,致使大幅降價(jià)趨勢未有顯現(xiàn),故巴中市區(qū)未出現(xiàn)拋售潮。同時(shí)多數(shù)多套房產(chǎn)擁有者希望《條例》實(shí)施細(xì)則、房產(chǎn)稅實(shí)施時(shí)間表等盡快出臺(tái),利于社會(huì)群眾做出合理判斷和相應(yīng)舉措。
(三)新一輪政策出臺(tái),博弈心態(tài)將凸顯
3月30日,五部門相繼出臺(tái)降低二套房購買首付及調(diào)整征收營業(yè)稅期限相關(guān)政策,標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)刺激政策將進(jìn)一步?jīng)_擊市場,作為房屋銷售將迎來利好,尤其是二手房銷售在降低首付和2年以上住房免營業(yè)稅雙重利好政策的推動(dòng)下,將會(huì)一定程度上擴(kuò)大交易量;但由于《條例》實(shí)施、房產(chǎn)稅實(shí)施方案未出臺(tái)的影響,作為改善型需求的購買者博弈心態(tài)也將凸顯。
四、相關(guān)意見及建議
通過問卷收集和實(shí)地面訪,現(xiàn)將群眾提出的意見和建議歸納如下:
一是強(qiáng)化政策宣傳,正確引導(dǎo)解讀。進(jìn)一步強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記改革方案和《條例》的宣傳解讀,特別是針對普通群眾,利用電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、微信等采取通俗易懂、群眾喜聞樂見的方式強(qiáng)化宣傳引導(dǎo),確保群眾清楚了解不動(dòng)產(chǎn)改革方案和《條例》實(shí)施細(xì)則,并給予支持配合,為不動(dòng)產(chǎn)登記改革及《條例》實(shí)施穩(wěn)步推進(jìn)夯實(shí)群眾基礎(chǔ)。
二是強(qiáng)化責(zé)任落實(shí),出臺(tái)配套政策。針對不動(dòng)產(chǎn)登記改革和《條例》實(shí)施的具體問題及時(shí)研究出臺(tái)配套政策,如改革后監(jiān)管及個(gè)人信息隱私的問題、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的問題、反腐敗的問題、不動(dòng)產(chǎn)征稅的問題、多部門聯(lián)動(dòng)充分發(fā)揮衍生作用的問題等,進(jìn)一步明確責(zé)任,逐步完善配套政策,努力構(gòu)建符合群眾主體利益需求的體制機(jī)制。
三是強(qiáng)化配套服務(wù),夯實(shí)物權(quán)保障。進(jìn)一步梳理職能,簡化和優(yōu)化辦事程序,提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量,從基本工作職能和各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)事項(xiàng)出發(fā),做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批,讓老百姓少跑冤枉路;同時(shí),重點(diǎn)規(guī)范登記行為,提高登記質(zhì)量,嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為,增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力,保護(hù)群眾合法權(quán)益。
四是強(qiáng)化監(jiān)管職能,優(yōu)化市場環(huán)境。加強(qiáng)對不動(dòng)產(chǎn)登記監(jiān)管工作,建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái),實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享,實(shí)現(xiàn)跨部門、跨領(lǐng)域、跨地域信息實(shí)時(shí)傳遞和對接,消除“信息孤島”;另外,加強(qiáng)市場監(jiān)測和行為監(jiān)管,建立健全完善的社會(huì)信用體系和市場監(jiān)管體系,保障房地產(chǎn)市場健康、有序運(yùn)行。
第五篇:住房市場調(diào)查報(bào)告
住房是人們生存發(fā)展的基本生活資料,同時(shí)也是反映城市居民生活水平的重要指標(biāo)。分析研究城市居民住房狀況數(shù)據(jù),對了解本地區(qū)居民住房狀況,探究消費(fèi)心理,預(yù)測需求走勢,制定相關(guān)政策具有積極意義。2010年7、8月間,我小組對內(nèi)蒙古地區(qū)城市居民住房狀況實(shí)施了一次專項(xiàng)調(diào)查。本次調(diào)查覆蓋呼和浩特、烏海、滿洲里三個(gè)市,按抽樣調(diào)查法和問卷調(diào)查法調(diào)查,由調(diào)查員直接進(jìn)行調(diào)查,共獲得有效樣本90份,現(xiàn)從五個(gè)方面形成報(bào)告。
一、住房基本現(xiàn)狀
調(diào)查中,我們搜集了房屋類型、房屋成套情況、房屋建筑面積等有關(guān)住房居住屬性的數(shù)據(jù),反映出本市居民住房具有以下基本特征:
(一)家庭房屋建筑類型以高層住宅為主。在房屋結(jié)構(gòu)及類型上。居住在高層住宅(7層-15層)中的居民占3.8%,居住在多層住宅(16層以上)中的居民占80.2%,居住在平房中的居民占6.5%。顯然,多層是居民住宅的主要類型。
(二)房屋建筑面積呈“中間大,兩頭小”的分布態(tài)勢。本次調(diào)查對房屋建筑面積進(jìn)行了分組,數(shù)據(jù)表明:建筑面積在50平方以下的房屋占19.7%,51-100平方的房屋占44.0%,110-200平方的房屋占19.8%,200平方及以上的房屋占16.5%??梢?,本區(qū)居民住宅還是以51-100平方的戶型為主,50平方以下的小戶型和200平方以上的大戶型比例較小
(三)在現(xiàn)住宅滿意度這個(gè)問題上。對地理位置滿意或基本滿意的占67%;對周邊環(huán)境滿意或基本滿意的占69%;對配套設(shè)施滿意或基本滿意的占59%。
二、購房需求意向
(一)居民購房計(jì)劃。未來五年內(nèi)有住房需求意向的家庭占被調(diào)查家庭總數(shù)的20.7%,其中xx.27%的人預(yù)計(jì)在一年內(nèi)購房,31.27%的人認(rèn)為自己可能在2-3年內(nèi)購房,預(yù)計(jì)在3-5年內(nèi)購房的比例為55.46%。對于購房后原住房的處置,55.46%的居民選擇自用,用于出租的占14.81%,用于投資的占10.21%,選擇二次購房改善居住條件的占19.53%。
(二)住房套型面積需求。60-120平方米是居民住房需求主流,80平方米以下的需求量占40.1%。居民對住宅建筑面積的需求主要有以下特點(diǎn):對中等和中等偏下建筑面積需求的比例較高,而對建筑面積較小和過大有需求人的比例較小,其中,建筑面積為60-80平方米、80-100平方米的需求比例分別為33.18%和41.42%,二者合計(jì)為74.60%,100-120平方米的占14.17%;而對建筑面積在60平方米以下的小戶型、150平方米以上的大戶型住宅需求比例較小,分別為
6.89%和4.34%。
(三)購房首要考慮因素。購戶者中,以價(jià)格因素決定的占58%;地理位置因素占45%;房屋結(jié)構(gòu)及套型占43%,配套設(shè)施占26%,交通狀況占43%。
(四)購房時(shí)間。一年內(nèi)購房的占26%;三年內(nèi)購房的占44%;五年內(nèi)購房的占29.8%。
(五)購房價(jià)格。認(rèn)為3000元以下/平方米較適宜的占91%。
三、分析及建議
(一)有83%的被調(diào)查者為改善居住條件而購買住房,以投資為目的的僅占2%。說明目前我市居民住房消費(fèi)主要目的仍以自住為主,投資所占比例較低,過度投資房產(chǎn)的現(xiàn)象在一定時(shí)期內(nèi)尚不會(huì)出現(xiàn)。
(二)被調(diào)查者當(dāng)中擬在一年內(nèi)購房的占26%,三年內(nèi)購房的占44%,五年內(nèi)的占30%。隨著住房意識(shí)的增強(qiáng),城鎮(zhèn)居民收入的提高,如果土地、金融政策趨緊,極有可能會(huì)改變目前房地產(chǎn)市場供求基本平衡狀態(tài),而重新形成供不應(yīng)求,從而對行業(yè)的整體健康發(fā)展帶來一定影響。
(三)準(zhǔn)備購買多層占87%,高層的占7%。說明目前居民對高層樓房接受程度較差,這顯然同節(jié)能省地的住宅發(fā)展原則有差距,這就需要政府部門在政策制定上,輿論宣傳上多做工作,引導(dǎo)群眾理性消費(fèi)。
四、評價(jià)
(一)購買目的決定產(chǎn)品需求狀況。從此次調(diào)查可以看出,投資客戶相對較少,而第一居所需求的人比較多。準(zhǔn)備購經(jīng)濟(jì)適用房的高占72%;由此推測,我區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房還有可能進(jìn)一步加大建設(shè)面積,用來滿足市場普遍需求。由于購房用于第一居所的人比較多,在需求方面會(huì)呈現(xiàn)出在經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的基礎(chǔ)上,力求舒適的購房傾向。
(二)購房決策過程中價(jià)格成為敏感因素。調(diào)查中發(fā)現(xiàn),有74%的受訪者認(rèn)為“價(jià)格高”是目前邢臺(tái)市商品房存在的最大問題,所以,在購買過程中,價(jià)格往往成為最主要的關(guān)注因素,起到是否決定購買的作用(58%的人將價(jià)格作為購房第一關(guān)注因素),看來,價(jià)格仍然是目前人們心中甩不掉的“隱痛”。但是,在對房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢進(jìn)行詢問時(shí),又有近六成的人群“認(rèn)為未來兩年內(nèi)蒙古商品房價(jià)格會(huì)小幅上漲”,在本次調(diào)查中還顯現(xiàn)出:消費(fèi)者所能夠承受的購房總價(jià)主要集中在15―25萬元,這說明,消費(fèi)者也在慢慢適應(yīng)市場的變化。一方面對房價(jià)過高提出抱怨和異議,另一方面又在無奈中認(rèn)識(shí)著價(jià)格的上漲,充分體現(xiàn)了消費(fèi)者在置業(yè)過程中交織著的矛盾和復(fù)雜的心理。
(三)中小戶型需求較為旺盛。對于理想的購房面積,調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,集中在80―120平方米之間,對于小戶型的需求,一直是市場的熱點(diǎn),似乎體現(xiàn)了首次置業(yè)者的心聲“想要有個(gè)家,一個(gè)不需要太大的地方……”該區(qū)間戶型的特點(diǎn)較適合金字塔塔基與塔腰部分的客戶,既滿足基本需求,又能夠涵蓋舒適型需求,市場需求面積最大的是80―120平方米,承受最多的價(jià)位為15 ―25萬元,我們可以簡單地推測購房期待的單價(jià)在1500------1800元左右。
五、幾點(diǎn)建議
(一)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),增加住房有效供給。抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,在有購房需求的家庭中,年收入2萬元以下的'中低收入家庭占33.1%。近年來,政府出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策有效地解決了一部分城市低收入群體的住房問題。但目前存在的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)與消費(fèi)者購買力結(jié)構(gòu)相錯(cuò)位的情況,使得一部分中低收入家庭既達(dá)不到購買經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、廉租房的條件,又無力承受大多數(shù)商品房的價(jià)格,成了一個(gè)比較尷尬的群體。因此,應(yīng)該進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系,控制高檔商品房建設(shè),增加“面積不大功能全、價(jià)格不高質(zhì)量高”的普通商品房供應(yīng),滿足中低收入階層的住房需求。
(二)積極改造舊小區(qū),提升住房整體水平。通過本次調(diào)查發(fā)現(xiàn),在有購房需求的家庭中,70.0%是為了改善居住條件而購房,這也就說明多數(shù)人是有住房的,之所以購房是對原住房不滿意,不滿意的原因是住房功能不全、子女上學(xué)不便或是周圍配套設(shè)施不全等等。為此,可以通過優(yōu)化居住環(huán)境、完善配套設(shè)施、合理配置城市資源、完善住房改造機(jī)制等辦法達(dá)到提升住房整體水平的目的,多角度、多渠道地解決住房問題。
(三)加大宣傳力度,引導(dǎo)居民住房合理消費(fèi)、理性消費(fèi)。調(diào)查結(jié)果顯示:有不少居民住房需求存在一定的盲目性。73.0%的人希望購買80平方以上的大戶型住房,這顯然與國家提出的80平方米以下住房應(yīng)占新增住房建設(shè)總量的70%以上的政策相矛盾。因此,我們要加大輿論宣傳力度,積極引導(dǎo)居民樹立正確的住房消費(fèi)觀念和消費(fèi)預(yù)期;要及時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)市場信息,增強(qiáng)信息透明度,降低不合理的住房消費(fèi)預(yù)期;要引導(dǎo)居民根據(jù)自身實(shí)際情況進(jìn)行理性購房,避免貪大求洋、盲目攀比和不切實(shí)際的購房。
第六篇:房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告
為了向公司高層投資決策提供參考數(shù)據(jù),同時(shí)為下一步的項(xiàng)目前期策劃工作準(zhǔn)備基礎(chǔ)資料,投資公司項(xiàng)目投資部牟志剛、袁鷹于20xx年9月17―22日對綿陽市區(qū)目標(biāo)地塊開發(fā)所涉及到的自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、開發(fā)環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境進(jìn)行了初步的前期市場調(diào)查。通過考察現(xiàn)場、拜訪相關(guān)職能部門,獲得了大量的原始材料,并形成了初步的調(diào)查報(bào)告,供領(lǐng)導(dǎo)參閱。
第一部分目標(biāo)地塊環(huán)境分析
第一節(jié) 目標(biāo)地塊(財(cái)貿(mào)校地塊)環(huán)境分析
一、地塊位置及邊界:
地塊位于綿陽市涪城區(qū)濱河南路136號(hào)。北臨寬約12米的濱河南路及河寬約400米的涪江;東臨建設(shè)中的青年廣場,廣場面積約150畝,河面寬約200米的安昌河在此與涪江匯合;距地塊東北面1.2公里,有芙蓉溪與涪江匯合,涪江、安昌河、芙蓉溪在距地塊東北面500米處形成面積約7萬平米的水面;南臨一條規(guī)劃中的道路,其后80米處建有龍壇寺雨污水提升泵站;西臨一條寬12米的市政道路(原財(cái)貿(mào)校區(qū)道路),此路西邊為財(cái)貿(mào)校保留不搬遷的學(xué)生宿舍、員工食堂及部分教師宿舍。
(詳見附圖一)
二、面積指標(biāo):
該地塊面積為47.647畝,其中代征地有4.04畝。地塊東邊邊長130米,南邊邊長130米,西邊邊195米,北邊邊長220米。
三、地塊形狀:
地塊外型類似于一個(gè)不規(guī)則的梯型。東邊因緊臨青年廣場的環(huán)形道路而形成弧型邊界。
四、地表附著物:
整個(gè)地塊地面距周邊的道路高差約3米,即低于±0.00有3米,但此次綿陽發(fā)生洪澇災(zāi)害時(shí),地塊上沒有形成河水倒灌,且只有部分地面積水;地面土質(zhì)較結(jié)實(shí)。東邊距濱河南路7米處有座長100米、寬10米、高五層的教學(xué)樓;西南角處有一座高8層的綜合樓,此樓正在拆遷;地塊正中有一籃球場及兩個(gè)羽毛球場;其余地面均長著一些雜草。
五、 現(xiàn)有街道狀況
目標(biāo)地塊周邊現(xiàn)沒有成型的商業(yè)街道,根據(jù)現(xiàn)場考察來看,此地塊的商鋪開發(fā)只能做濱河南路及青年廣場的地邊,以及原財(cái)貿(mào)校內(nèi)道路。
六、 地塊權(quán)屬及相關(guān)情況
成都中盛實(shí)業(yè)發(fā)展公司在今年八月參加該地塊招標(biāo),通過其特殊的關(guān)系渠道及總規(guī)劃,獲得了該地塊的土地使用權(quán)(見綿國土函[20xx]136號(hào))。中標(biāo)總地價(jià)為¥2900萬元,63.6萬元/畝。其中8月31日前支付了總地款的30%(即¥870萬元),按規(guī)定本月底前需支付總地款的40%(即¥1160萬元),所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76萬元/畝左右。中盛公司迫于資金壓力,急需將該地塊轉(zhuǎn)讓出來。據(jù)現(xiàn)場考察,此地塊現(xiàn)應(yīng)是綿陽市五橋內(nèi)最好的地塊。屬二級(jí)土地,市場地價(jià)應(yīng)為80萬/畝。
第二節(jié) 周邊環(huán)境區(qū)位分析
一、 自然環(huán)境
(一)、自然景觀:
目標(biāo)地塊位于三江匯合處,三面環(huán)水,涪江、安昌河河面較寬、水質(zhì)優(yōu)良;東西面富樂山公園及遠(yuǎn)處跌落有致的群山形成較為壯觀的自然景觀;在建的青年廣場及濱河南路兩旁的樹木將會(huì)形成一片漂亮的綠化景觀,(廣場計(jì)劃今年11月份竣工)。
(二)、環(huán)境污染狀況
由于綿陽市定位為全國唯一的一座“科技城“,市區(qū)所有污染企業(yè)均已拆遷,城市污水處理較好,地塊所處位置自然景觀優(yōu)秀,
所以該地塊環(huán)境污染狀況良好。
二、 人文景觀
1、 緊臨目標(biāo)地塊東側(cè)的青年廣場建成后將為目標(biāo)地塊開發(fā)帶來一個(gè)較好賣點(diǎn)。
2、 在目標(biāo)地塊東邊有一座南山塔,為清代以前建筑;西北方100米處的涪江三橋造形奇特、色彩艷麗,正北方的富樂山塔,在夜間泛光照明下尤其顯得晶瑩剔透,這些人文景觀使目標(biāo)地塊的周邊環(huán)境大為增色。
三、 社會(huì)環(huán)境
(一)、人居環(huán)境
該地塊所處涪城區(qū)是綿陽市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心,企事業(yè)單位眾多,均在地塊方圓700米范圍內(nèi)。政府機(jī)關(guān)有市委、區(qū)委、區(qū)政府、公安、財(cái)政、學(xué)校、郵局、商場、賓館、醫(yī)院等單位。
各機(jī)關(guān)工作人員在這里工作、生活、休閑娛樂,生活設(shè)施配套齊備,具備了居家的方便性、舒適性。
(二)、社會(huì)治安環(huán)境
綿陽市整體社會(huì)治安情況較好,目標(biāo)地塊位于城市中心,又臨近公安局、派出所、軍區(qū)等強(qiáng)力機(jī)關(guān)。地塊所處位置相對僻靜,緊鄰地塊西南側(cè)的“南河花園”時(shí)有小偷入室行竊的'現(xiàn)象,同時(shí)地塊東側(cè)的青年廣場修建中,人員較雜,加之河邊的綠樹成蔭,燈光較暗,存在一定的治安隱患,所以天一黑,河邊道路人員較少,只是一些兜風(fēng)車輛時(shí)有經(jīng)過。
(三)、商務(wù)狀況
由于綿陽市是一個(gè)副省級(jí)城市,商務(wù)較省內(nèi)其它區(qū)市發(fā)達(dá),加之目標(biāo)地塊所處區(qū)域?yàn)樵撌械纳虅?wù)中心,其中商務(wù)中心大樓“新益大廈”距目標(biāo)地塊1公里,區(qū)域內(nèi)的賓館如臨園賓館、新華飯店每天的住房入住率達(dá)80%以上,是當(dāng)?shù)厝胱÷首罡叩馁e館之一,為外來商務(wù)人員、旅游人員臨時(shí)投宿的集中地。
第三節(jié) 社區(qū)生活配套
一、市政配套
1、 道路與交通
目標(biāo)地塊主要組織交通的干道是濱河南路及一環(huán)路南段經(jīng)過“南河花園”的道路,目前經(jīng)過“南河花園”的干道僅修至“南河花園”尚未通到目標(biāo)地塊,隨著青年廣場的竣工,此路也將連通。
目前當(dāng)?shù)厝司囕v數(shù)較多,街上過往的代步車主要是公交車、出租車、三輪車和自行車,公用轎車數(shù)量較多,副局級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的車子均為廣州雅閣。街上道路交闊、交通比較順暢。據(jù)說該市的城市暢通工程居全國第二,(成都市居全國第七)。
經(jīng)過地塊周邊的公交車線路有5條,其中5路公交車的起點(diǎn)站在距目標(biāo)地塊的150米處的濱河南路。
2、 管網(wǎng)設(shè)施
由于目標(biāo)地塊地處原財(cái)貿(mào)校的位置上,故而地塊上水、電、氣、光纖配套系統(tǒng)完善,相對而言,寬帶網(wǎng)建設(shè)相對滯后,周邊小區(qū)居民通常使用電信撥號(hào)方式上網(wǎng)。
目標(biāo)地塊及周邊社區(qū)原有的城市排污管道系統(tǒng)比較健全,地塊南邊80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因設(shè)備初期使用,沒有起到多大作用。但目標(biāo)地塊以后的雨污排放問題不大。根據(jù)我們實(shí)地考察,污水提升泵站滿負(fù)荷工作時(shí)嘈聲不大,不會(huì)對將來的小區(qū)造成影響。
3、 市政單位
目標(biāo)地塊及周邊主要的市政單位有雨污水提升泵站、市委、市政協(xié)、衛(wèi)生局、民政局及涪城區(qū)各職能部門。居民在此生活將較為方便。
4、 文化教育
在目標(biāo)地塊的西邊130米處有南街幼兒園、警鐘街小學(xué),150米處有綿陽一中,該校近三年來初三畢業(yè)考試居全市第一,地塊南側(cè)安昌河對岸1500米處的南山公園旁有全省重點(diǎn)高級(jí)中學(xué)――“南山中學(xué)”;在南街幼兒園周邊有綿陽廣播電視局,綿陽晚報(bào)、日報(bào)社、市教委、涪城區(qū)黨校及新華書店。
5、 體育設(shè)施
緊鄰目標(biāo)地塊東側(cè)有一大型休閑娛樂的“青年廣場”;地塊南側(cè)1200米處有目前綿陽市體育設(shè)施最齊全,檔次最高的“南河體育運(yùn)動(dòng)中心”,今年的“全國農(nóng)運(yùn)會(huì)”及即將舉行的“全國少數(shù)民族運(yùn)動(dòng)會(huì)”都在此舉行。
6、 銀行、郵政、電信系統(tǒng)
由于目標(biāo)地塊與傳統(tǒng)的繁華商業(yè)地帶較近,其周邊的各商業(yè)、銀行網(wǎng)點(diǎn)眾多,附近中行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵局都在其1000米范圍內(nèi)。
二、生活配套設(shè)施
1、 商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)
目標(biāo)地塊距離較政府職能部門較近,但政府職能部門距綿陽市集中的商業(yè)中心尚有300米左右,所以目標(biāo)地塊周邊300米范圍內(nèi)的商業(yè)氛圍就沒有中心地帶濃,不過范圍內(nèi)的日常生活品購買還是較方便,在建設(shè)路有“雙匯連鎖超市”,“南河小區(qū)”內(nèi)市政道路旁有一門診部及其個(gè)體戶經(jīng)營的商業(yè)鋪面。一旦與青年廣場連接的市政道路建成,從地塊到市中心繁華地帶距離將大大縮短(500米以內(nèi))。
2、 休閑娛樂設(shè)施
當(dāng)?shù)匦蓍e娛樂較集中的街道在距目標(biāo)地塊西側(cè)400米的紅星街及南河街上,一環(huán)路南段上也有一些按摩、美容中心,茶坊等。經(jīng)過目標(biāo)地塊的濱河南路西側(cè)上有一少部分茶坊、美容室,但其經(jīng)營狀況不理想。整體看來,這個(gè)區(qū)域內(nèi)休閑娛樂設(shè)施不是很集中。
3、 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施
在目標(biāo)地塊西側(cè)的一環(huán)路南段上有涪城區(qū)中醫(yī)院及市中醫(yī)院機(jī)關(guān)分院,綿陽市中心醫(yī)院距地塊只有600米左右,該醫(yī)院是綿陽市醫(yī)療設(shè)施最先進(jìn),市民最信得過的醫(yī)院。
4、 農(nóng)貿(mào)市場
在距目標(biāo)地塊西側(cè)300米處有一建設(shè)路市場,為較大型的農(nóng)貿(mào)市場。
5、 住宿、餐飲設(shè)施
較地塊最近的賓館、餐館是位于警鐘街的新華飯店、滿香園、蔣記豆花莊及建設(shè)路上的軍區(qū)招待所。但是全市的賓館、餐館主要集中在人民公園及市政府辦公大樓之間。
在這里需要特別注意的是,上述設(shè)施從文字上感覺與目標(biāo)地塊有一定的距離,但實(shí)際生活中,它們卻處在人們?nèi)粘I钪心軌蚪邮艿幕顒?dòng)范圍之內(nèi)。
第四節(jié)目標(biāo)地塊分析
一、 目標(biāo)地塊價(jià)值分析
綜前所述,財(cái)貿(mào)校目標(biāo)地塊應(yīng)是可供選擇的地塊中居住小區(qū)開發(fā)最好地地塊,其優(yōu)勢可以用“鬧中取靜”來形容。無論從其環(huán)境、交通、服務(wù)配套等都較完善,根據(jù)周邊規(guī)劃建設(shè)的不斷完善,住宅開發(fā)的價(jià)值較大。
二、成本分析
在目標(biāo)地塊距地面高差約3米的情況下,建地下車庫,將會(huì)導(dǎo)致建安成本大大增加,同時(shí)目標(biāo)地塊周邊的商氣不足,商業(yè)鋪面的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大,相對能作商鋪的只有濱河南路及廣場面的兩面。這樣也使項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。不過經(jīng)實(shí)際考察后,項(xiàng)目的實(shí)際建安成本沒有我們最初預(yù)算的那樣高,多層建安約500元/M2。
因綿陽的開發(fā)商較多,整個(gè)綿陽市地價(jià)被炒得很高,據(jù)國土局的葉先生講市區(qū)商品地產(chǎn)地價(jià)(凈地)大約為:
備注:
根據(jù)目標(biāo)地塊的周邊情況及當(dāng)?shù)厥忻褓彿康牧?xí)慣,該地塊只適于進(jìn)行多層或小高層住宅開發(fā)。高層電梯公寓很難被市民接受。