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第一篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

面對報業(yè)廣告下滑的危機(jī)，報業(yè)廣告需要尋找一些新的經(jīng)營模式和廣告增長方式。

報社廣告部門的角色一般是被動的，聯(lián)系客戶、刊登廣告，策劃實施活動，吸引廣告投放。在廣告客戶與讀者之間充當(dāng)著一個牽線者的角色，甚至可以說是旁觀者。至于他們是否能“成交”則一般不在考慮范圍，有時候即使考慮到了也很難落實到位。

但在當(dāng)前這種要充分?jǐn)U大消費的經(jīng)濟(jì)形勢下，這種廣告模式無助于充分挖掘報業(yè)廣告潛力。《華西都市報》副總經(jīng)理郭登禮認(rèn)為，廣告部門不應(yīng)僅僅是拉廣告、登廣告，策劃活動那么簡單，在當(dāng)前這種經(jīng)濟(jì)形勢下，廣告部門的功能除了牽線，更要為行業(yè)生產(chǎn)消費者，推動行業(yè)的消費。

他認(rèn)為，即使現(xiàn)在信息多元化，海量信息撲面而來，但由于消費者無法甄別，商品信息與消費者需求之間仍然存在著不對稱的關(guān)系。如汽車、房產(chǎn)等大宗商品，許多消費者往往了解不夠，把握不住而常常蒙受損失；從另一方面來看，信息不對稱也導(dǎo)致消費者對大宗消費產(chǎn)生畏懼心理，進(jìn)而影響消費行為。

因此，面對太多雜亂無章的信息，報紙?？欢ㄒ獮槭鼙娮鱿?、過濾、選擇、梳理工作。做讀者的“信息管家”。使每個版面都有明確定位，將客觀事實和專業(yè)信息轉(zhuǎn)譯為目標(biāo)受眾能聽懂并喜聞樂見的信息。

另外，對于汽車?？?，舉辦車展活動是營造消費氣氛，培養(yǎng)讀者的較好方式。只要車展事先詳細(xì)調(diào)研，合理安排時機(jī)，營造的現(xiàn)場氣氛火熱，消費者的購車欲望就被激發(fā)出來。

點評：其實，現(xiàn)在廣告部門策劃的活動都大同小異，不外乎車展、樓展、讀者俱樂部、團(tuán)購侃價；關(guān)鍵點在于是否在策劃中有促進(jìn)行業(yè)消費的意識，并把這種意識落實到策劃的每一個細(xì)節(jié)中，在拉動消費的過程中，將實現(xiàn)三贏的局面。正如郭登禮所說，要和消費者、行業(yè)共同成長。

報業(yè)廣告的一般模式是刊登廣告，然后從廣告客戶手中獲得廣告費用，這種贏利渠道比較單一。在廣告商縮減廣告費用的情況下，報業(yè)廣告有必要拓展贏利的獲得渠道?！冻啥忌虉蟆窂V告部主任黃成軍認(rèn)為不僅要從廣告客戶手中獲得廣告費用，還應(yīng)該直接到消費者中尋找廣告增量。據(jù)他介紹，《成都商報》舉辦“旅游直通車”活動，組織游客乘坐專列到旅游景點參觀玩耍，直接從消費者手中獲得收入，把終端消費者和商家聯(lián)系起來，還能從商家獲得廣告收入。

點評：在這樣的活動中，報社就充當(dāng)著旅行社的角色。初一看，這種活動與這幾年來報業(yè)所倡導(dǎo)的多元化經(jīng)營沒有多少區(qū)別。多元化經(jīng)營也是“直接從消費者中獲得收益”。事實上，許多報社的多元化經(jīng)營剛開始雖然搞得紅紅火火，但后來由于業(yè)務(wù)不熟悉及各種各樣的問題，很多都黯然收場。旅行社、房地產(chǎn)、出租車公司、甚至還有服裝廠，大部分的經(jīng)營都沒有給報社帶來多大的利潤，反倒是讓報社平添了許多麻煩。

關(guān)鍵在于沒找準(zhǔn)與報社經(jīng)營的契合點。上面提到的這種到消費者中直接尋找廣告收益的活動對于報業(yè)經(jīng)營活動的借鑒意義在于不僅能直接從消費者中獲得收益，還能從商家獲得廣告投放。也就是它找準(zhǔn)了跨業(yè)經(jīng)營與報社經(jīng)營的契合點。這一點無論對報業(yè)廣告經(jīng)營，還是報業(yè)多元化經(jīng)營都有借鑒作用。

所謂健康的廣告結(jié)構(gòu)是指一家報社的廣告收入應(yīng)來源于多種行業(yè)，而且應(yīng)該比較平均，這樣，當(dāng)某種行業(yè)遭遇困境或者由于某種其他原因而導(dǎo)致廣告突然減少時，報社利潤不至受到太大影響。據(jù)郭登禮介紹，《華西都市報》的廣告結(jié)構(gòu)相對健康，各行業(yè)的廣告分布比較平均。房地產(chǎn)20%、汽車15%、奢侈品、醫(yī)療、it通訊、旅游、教育、快速消費品各占10%，因此，每年的發(fā)展都比較穩(wěn)健，在今年報業(yè)廣告遭遇困境的`情況下，仍然實現(xiàn)了兩位數(shù)的增長，純利潤達(dá)到1.1億。

點評：構(gòu)建健康的廣告結(jié)構(gòu)的話題應(yīng)該屬于老生常談了，特別是在當(dāng)由于社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化導(dǎo)致某一行業(yè)廣告突然減少時，就會有很多廣告人提起健康的廣告結(jié)構(gòu)這個話題，比如以前醫(yī)療廣告由于有關(guān)部門治理而不得不減少時。

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，呼喚健康的廣告結(jié)構(gòu)更顯得特別有意義，報業(yè)廣告所倚靠的支柱D房地產(chǎn)和汽車行業(yè)都面臨困境，特別是房地產(chǎn)行業(yè)。如果報社還是完全倚靠房地產(chǎn)廣告支撐，那么則不得不面臨業(yè)績下滑的風(fēng)險，比如XX年時的北青傳媒，由于在房地產(chǎn)行業(yè)急劇動蕩時業(yè)績大幅下降而導(dǎo)致“報業(yè)拐點”的爭論。

一位廣告部主任所說的話頗具代表意義，他說：“對于報業(yè)來說，當(dāng)今任何一個行業(yè)都不如房地產(chǎn)行業(yè)對報業(yè)廣告貢獻(xiàn)大，也沒有任何一個行業(yè)可以替代房地產(chǎn)廣告在報業(yè)廣告中的地位與作用。面對房地產(chǎn)廣告大幅下滑的風(fēng)險，我們只有努力將這種下滑保持在可控范圍，而不至于對報社總體利潤造成大的損失。”看來，健康的廣告結(jié)構(gòu)確實是報業(yè)不得不正視的話題。

點評：說到媒介融合，現(xiàn)在很多人關(guān)注的是媒介采編的融合，事實上，媒介的經(jīng)營融合或許更有意義并更容易實現(xiàn)，因為各媒介都有融合的基礎(chǔ)和需求。相比之下，采編的融合所需要解決的利益矛盾要復(fù)雜得多。

媒介的經(jīng)營融合應(yīng)該是報業(yè)廣告下一步的發(fā)展方向和新的亮點。成都另一家報紙已有類似嘗試，據(jù)《華西都市報》廣告部主任黃薇介紹，《華西都市報》的分類廣告獨家代理公司建立了一個城市網(wǎng)，所有分類廣告在報紙和網(wǎng)絡(luò)上同步刊登，網(wǎng)絡(luò)分類廣告的易檢索，報紙分類廣告的可信度，兩者互相補(bǔ)充，互相促進(jìn)，提高了分類廣告的關(guān)注度和效果。

點評：近年來，隨著形勢的發(fā)展，對廣告經(jīng)營管理的改革呼聲很高，比如現(xiàn)在比較流行的廣告代理制，每年代理商與報社簽訂目標(biāo)合同，完成了既定目標(biāo)后，所得大部分歸代理商，完不成目標(biāo)，則由代理商負(fù)責(zé)補(bǔ)足。這樣并不利于形成廣告代理商與報社的聯(lián)動。

但另一方面，廣告經(jīng)營管理模式的改革并不能一蹴而就，需要從細(xì)部做起，一點一點地改，使之更適應(yīng)市場形勢的發(fā)展和社會結(jié)構(gòu)的變化。“精細(xì)化分權(quán)”的改革是邁出的一個步驟，期待對廣告經(jīng)營模式的改革能在實踐的檢驗中進(jìn)一步地拓展和完善。

第二篇：住房市場調(diào)查報告

城市化是人類經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展到一定階段的現(xiàn)象，是現(xiàn)代文明社會的重要標(biāo)志，是通向現(xiàn)代化的必經(jīng)道路。為落實國家、省、市的住房建設(shè)政策，促進(jìn)汕尾市經(jīng)濟(jì)社會全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，理順住房供應(yīng)關(guān)系，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，努力解決困難市民的住房問題，加強(qiáng)對近期城市住房，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)的指導(dǎo)和統(tǒng)籌，本人結(jié)合汕尾市實際狀況通過網(wǎng)絡(luò)、走訪進(jìn)行了調(diào)查。

一、 基本情況

汕尾市區(qū)現(xiàn)有戶籍人口10.7萬戶、47.96萬人。至2006年底，汕尾市區(qū)居住用地面積847.94平頃，城區(qū)人均居住用地面積30.54O,住房屋建筑面積909.98萬m2；市區(qū)人均住房面積約20.6 m2；直管公房面積5521 m2，全部出租；戶建筑面積45 m2以下或人均10 m2以下的住房困難戶230戶。依據(jù)汕尾市城市總體，到20XX年汕尾市區(qū)總?cè)丝诳刂圃?0―45萬人，其中2008年－20XX年要解決的住房城鎮(zhèn)人口為45萬人，需新增住房面積400萬O。根據(jù)不同收入家庭結(jié)構(gòu)分析和較低收入人群住房保障要求，需建政策性住房280萬O，其他商品房120萬O。目前，我市城鎮(zhèn)住房保障制度的建立工作還屬于剛起步的狀態(tài)，住房保障問題將會隨著人民住房需求進(jìn)程的加快而日益突出。

二、汕尾市區(qū)人民住房需求所存在的主要問題

（一）在現(xiàn)在的商品房屋建設(shè)過程中，土地價格在成本中所占的比重不斷攀升，房地產(chǎn)商購買土地的價格不斷提高，房價也正不斷上升。雙特困家庭住房需求只能面向廉租房；低收入和中等收入家庭可以購買或租賃低價位商品住房，本市或市外中等以上收入家庭則可以滿足其他商品住房的住房需求。

（二）隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,人口的增加，人民的住房需求越來越大，目前城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到二十三點七平方米,農(nóng)村人均住房面積達(dá)到二十七點二平方米,達(dá)到世界中高收入水平。與此可以看出，住房供求矛盾突出，中小型、中低價位普通住房供不應(yīng)求，與中低收入家庭住房消費需求不相適應(yīng)。

（三）我市還屬于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，人民收入水平還比較低下，而樓房價格在近些年來上漲過快的情況下，單純衣靠市場途徑已經(jīng)無法滿足人民日益增長的住房需求。而房價過高，上升過快，這加大了人民群眾通過市場解決住房問題的難度。

（四）建筑方面存在選址、質(zhì)量、配套設(shè)施等欠缺，保障不到位。陳隨意性住房歸根結(jié)底只是為了保障中低收入的家庭居住而建，在其建設(shè)樓房的過程中，應(yīng)充分考慮到人民的住房需求。而中低收入家庭的住房往往處在交通不便的地區(qū)，這一方面是由于保障性住房建設(shè)起步較慢，而中心地區(qū)已經(jīng)被開發(fā)，且價格較高。

三、保障汕尾市區(qū)人民住房需求的對策

堅持政府主導(dǎo)、政策扶持、社會參與、適度保障的原則，按照問需于民、以需定建、分步實施、輪候解決的思路，合理確定住房保障范圍、保障方式和保障標(biāo)準(zhǔn)，探索建立符合汕尾實際的新型住房保障制度。到20XX-20XX年末，全市保障性住房覆蓋面達(dá)到20％左右，力爭使城鎮(zhèn)中等偏下和低收入家庭（包括最低收入的特殊困難家庭）住房困難問題得到基本解決，新就業(yè)職工住房困難問題得到有效緩解，外來務(wù)工人員居住條件得到明顯改善。

（一）保障性住房以公共租賃住房為主體。逐步將全市現(xiàn)有的廉租住房、直管公房和公共租賃住房等保障性住房合并管理、并軌運(yùn)行，統(tǒng)一歸類為公共租賃住房（以下簡稱公租房），只租不售。通過建立以公租房為主要保障方式的新型住房保障制度，解決住房保障對象基本居住需求。除已批準(zhǔn)立項的項目外，暫停新建經(jīng)濟(jì)適用住房，將其供應(yīng)對象納入公租房供應(yīng)范圍。

（二）合理確定供應(yīng)對象。公租房主要面向城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員供應(yīng)。

城鎮(zhèn)低收入家庭年人均收入線標(biāo)準(zhǔn)按照上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的`60％左右確定，由各縣（市、區(qū)）人民政府在每年的第一季度公布；住房困難標(biāo)準(zhǔn)按照家庭人均住房建筑面積低于13平方米計算，各縣（市、區(qū)）的具體細(xì)則可根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，按人均不低于13平方米自行確定。

（三）實行分類保障。符合條件的住房保障對象主要通過申請輪候公租房解決基本居住需求。其中，低收入住房困難家庭優(yōu)先予以保障。

新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員主要通過企事業(yè)單位和其他機(jī)構(gòu)建設(shè)的公租房解決基本居住需求。

（四）合理確定戶型面積和租金標(biāo)準(zhǔn)。

新建的成套公租房，單套建筑面積以40平方米左右為主。鼓勵各地積極發(fā)展建筑面積低于30平方米的小戶型公租房。以集體宿舍形式建設(shè)的公租房，應(yīng)執(zhí)行國家宿舍建筑設(shè)計規(guī)范，人均住房建筑面積不低于5平方米。

公租房租金標(biāo)準(zhǔn)參照市場租金水平確定。

（五）實行租金減免。符合條件的低收入住房困難家庭租賃公租房的，其租金按公租房租金標(biāo)準(zhǔn)20%―50%范圍內(nèi)計收。

（六）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。市政府成立市住房保障制度改革工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)制訂全市住房保障制度改革重大政策措施，研究部署和指導(dǎo)實施住房保障制度改革工作。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局要會同市編辦和市發(fā)展改革局、監(jiān)察局、財政局、國土資源局、金融辦、法制局等部門，加強(qiáng)對全市住房保障制度改革工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和檢查督導(dǎo)。

（七）地方政府雖然有資金籌措的難度，但為保證擴(kuò)大資金來源以及資金供應(yīng)的可能性，政府應(yīng)發(fā)揮市場、發(fā)揮社會各界的作用，由目前的直接投資者和經(jīng)營管理者，逐步以改變?yōu)楸Ｕ闲宰》咳谫Y的引導(dǎo)者、合作者和監(jiān)督者，這能解決民生的政治謀略。且政府應(yīng)發(fā)揮資本市場融通資金的作用，鼓勵養(yǎng)老保險、住房公積金等進(jìn)入保障性住房建設(shè)市場，實現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，與直接投資者和經(jīng)營管理都共同實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)繁榮。

第三篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策驅(qū)動，全國房地產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。就我縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上改善了我縣城鄉(xiāng)廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉(xiāng)建設(shè)和社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，對改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而，從我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運(yùn)作不規(guī)范和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，于近期組織人員對1998―2003年全縣房地產(chǎn)市場作了深入、細(xì)致、全面的調(diào)研，針對該行業(yè)發(fā)展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導(dǎo)該行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?，F(xiàn)就1998―2003年我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題及未來發(fā)展趨勢分析如下：

一、1998―2003年我縣房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況

（一）國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活不斷改善。1998―2003年，我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農(nóng)民可支配收入由3318元增至4702元。

（二）房地產(chǎn)發(fā)展勢頭良好，已逐漸成為重要產(chǎn)業(yè)。1998年以來，我縣房地產(chǎn)開發(fā)實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。2003年完成房地產(chǎn)投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產(chǎn)投資增長和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一支生力軍。

（三）土地供應(yīng)情況（表格附后）。1999―2001年，我縣房地產(chǎn)市場從無到有，處于發(fā)展期，土地供應(yīng)量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達(dá)到最高，項目數(shù)有26個，供應(yīng)量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應(yīng)量為8.2554公頃，占當(dāng)年供應(yīng)總量的44.4%。2002年由于政府宏觀干預(yù)，我縣房地產(chǎn)市場進(jìn)入低谷期，土地供應(yīng)量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復(fù)蘇，供應(yīng)量有所增加，達(dá)10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調(diào)控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業(yè)、市場、旅游等用地供應(yīng)不多，這與我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)及速度有關(guān)。近6年來，我縣用于住宅用地供應(yīng)量為37.35448公頃，而用于商業(yè)土地供應(yīng)總量僅為7.3289公頃，市場、旅游等其它經(jīng)營性用地供應(yīng)量僅為2.3821公頃，可見在經(jīng)營性用地供應(yīng)中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)情況。從我縣統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，1998―2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資額波動較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5。73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5。3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。

（五）房地產(chǎn)市場購銷兩旺，房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上升。1998年以來，房地產(chǎn)銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據(jù)我縣相關(guān)統(tǒng)計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達(dá)83%。

（六）購房動機(jī)發(fā)生變化，由自住轉(zhuǎn)為投資。我縣有一定數(shù)量居民購房動機(jī)發(fā)生變化，由原來自住轉(zhuǎn)向以營利為目的。據(jù)2002年房展會統(tǒng)計，我縣居民購買外地房產(chǎn)，70%以上是商鋪。

（七）行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，打造品牌房開企業(yè)。截止2003年底，全縣房開企業(yè)發(fā)展到43家，比去年增加了8％。規(guī)模較大的5個企業(yè)投資額占全縣商品房投資額的24％，一批規(guī)模大、競爭力強(qiáng)、品牌知名度高的房開企業(yè)脫穎而出。

（八）房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展良好，為房地產(chǎn)市場的`良性發(fā)展提供強(qiáng)大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項房地產(chǎn)貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003年末，房地產(chǎn)貸款比去年同期增長1.38％。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)是近幾年來發(fā)展最快的信貸品種，個人住房貸款發(fā)展迅速。據(jù)人民銀行平陽縣支行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調(diào)控干預(yù)，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產(chǎn)信貸給房地產(chǎn)市場提供了一個良好的信貸環(huán)境，也給我縣房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展提供了一個強(qiáng)有力的保障。

（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發(fā)展，現(xiàn)已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出臺《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產(chǎn)權(quán)調(diào)換逐步發(fā)展為以貨幣補(bǔ)償安置為主，確保了拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，體現(xiàn)了公開、公正、公平性。同時，2004年又規(guī)范了農(nóng)村村改拆遷管理工作，出臺了《平陽縣農(nóng)村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮(zhèn)解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認(rèn)可。

（十）存量房產(chǎn)交易活躍，健全住房供應(yīng)體系。自1997年房改房上市政策出臺后，存量房產(chǎn)交易活躍。2003年存量房成交量達(dá)47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經(jīng)濟(jì)適用房，健全住房供應(yīng)體系。不同層次住房供應(yīng)方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉(xiāng)居民住房條件，我縣城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到35。9平方米，農(nóng)民人均建筑面積達(dá)到35。1平方米，居全市前列。

（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉(zhuǎn)為解決機(jī)關(guān)干部、工礦企（事）業(yè)單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先后下達(dá)我縣安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房）建設(shè)規(guī)模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應(yīng)體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據(jù)市、縣政府有關(guān)工作部署，擬將出臺廉租住房實施辦法?，F(xiàn)根據(jù)該辦的初步調(diào)查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣準(zhǔn)備在昆陽鎮(zhèn)試行）。

二、1998―2003年我縣房地產(chǎn)市場基本特點分析

1、繁榮經(jīng)濟(jì)強(qiáng)硬支撐。近年來，我縣經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，2003年全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉(xiāng)居民儲蓄已達(dá)46.96億元，與1998年相比增長191%。

2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達(dá)50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。

3、國家宏觀政策大力推動。一是消費減負(fù)，降低入市門檻。自1997年以來房產(chǎn)交易契稅、規(guī)費一再下調(diào)。由1997年之前成交額的6%下調(diào)至1.5%，2001年6月國家清理取消了47項建設(shè)性收費，2002年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，；二是推出個人住房貸款，增強(qiáng)居民購房力。自1998年推出房貸政策以來，我縣各類金融機(jī)構(gòu)和住房資金管理中心累計發(fā)放個人住房貸款余額11.7億元。

4、居民的消費結(jié)構(gòu)升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數(shù)，即“食”在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機(jī)。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優(yōu)美的居住環(huán)境成為大眾追求的目標(biāo)，這給我縣房地產(chǎn)市場注入了強(qiáng)大的活力。

5、城市化進(jìn)程加速發(fā)展。近年來，我縣積極推進(jìn)城市化進(jìn)程，加速了城鎮(zhèn)人口聚集。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2003年我縣城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務(wù)工人員，這無疑給我縣住宅產(chǎn)生巨大需求。

三、1998―2003年我縣房地產(chǎn)市場運(yùn)行中存在的主要問題和深層次原因分析

總體上說，我縣房地產(chǎn)市場化程度較高，房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應(yīng)與居民需求的矛盾較突出，經(jīng)濟(jì)適用房和低價商品房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調(diào)控手段和行政管理措施跟不上房地產(chǎn)市場形勢發(fā)展，部分房開企業(yè)的自我約束機(jī)制不夠完善，導(dǎo)致房開企業(yè)違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、違規(guī)銷售、延期交房、面積縮水、房屋質(zhì)量差等問題；三是房地產(chǎn)投資增長速度緩慢。我縣近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不快，導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。2003年全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就有43家，而完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，并沒有出現(xiàn)較大增幅，可以說房地產(chǎn)業(yè)對該縣GDP的拉動并不明顯，也沒有產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)；四是土地價格偏高，以及少數(shù)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地供應(yīng)缺乏計劃，土地供應(yīng)量過大，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商大量圈地，商品房用地供應(yīng)缺乏詳細(xì)規(guī)劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關(guān)率增大。據(jù)統(tǒng)計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關(guān)率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬平方米，2003年則上升為5。4121萬平方米。2003年，我縣商品房均價由2001年的1500元/平方米上揚(yáng)至2200元/平方米。以我縣的經(jīng)濟(jì)水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導(dǎo)致眾多房源被少數(shù)有錢人購買，提高了空置率和空關(guān)率，而真正需要購房的工薪階層，因經(jīng)濟(jì)問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關(guān)率卻加大的矛盾；六是房開企業(yè)整體水平不高。現(xiàn)有房開企業(yè)43家，其中僅有5家是2級資質(zhì)的企業(yè)，其余都是3、4級企業(yè)，因而群體素質(zhì)較低；七是房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小。我縣房地產(chǎn)市場上有120家房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，規(guī)模較大的為數(shù)不多；八是土地市場運(yùn)作不甚規(guī)范。在開發(fā)地塊取得的方式上，存在協(xié)議、拍賣出讓兩種形式，由于兩種形式并存，造成房地產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)險不均、開發(fā)成本差異等；九是開發(fā)的小區(qū)品位不高。我縣房地產(chǎn)開發(fā)至今，住宅精品少，小區(qū)品位都較低，上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)寥寥無幾。

四、保持我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展對策

1、要加快房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的編制。房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃將調(diào)解長期以來因為行政區(qū)面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產(chǎn)用地拓展與老城區(qū)功能改造相結(jié)合，同時強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境。通過總體規(guī)劃的編制與實施，真正實現(xiàn)“自然一空間一人文系統(tǒng)”的整體格局和發(fā)展模式。要在大量調(diào)研的基礎(chǔ)上，制定好近、遠(yuǎn)期房地產(chǎn)開發(fā)計劃，正確處理好“度”和“量”的關(guān)系，以有效防止該縣房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”產(chǎn)生。在制定計劃時要兼顧“兩頭”，適時調(diào)控開發(fā)結(jié)構(gòu)，今后住宅要統(tǒng)籌考慮社會各階層住房需求，特別要關(guān)注“平民住房”，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。

2、要加強(qiáng)對房地產(chǎn)發(fā)展研究，提高宏觀調(diào)控能力。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的分析和研究，逐步建立房地產(chǎn)市場的預(yù)警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強(qiáng)宏觀調(diào)控能力，并正確引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資和消費，建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警機(jī)制。

3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據(jù)房地產(chǎn)市場需求，保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，限制高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，以防止出現(xiàn)積壓；二是要增強(qiáng)房地產(chǎn)市場透明度，給房開商創(chuàng)造平等競爭環(huán)境。同時，要科學(xué)、合理制定招、投標(biāo)辦法，防止地價以“天標(biāo)”中標(biāo)；三是要加快建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進(jìn)行必要的信息的收集和反饋，以引導(dǎo)房開企業(yè)做好市場的細(xì)分和定位，避免盲目性，并有利于政府及時進(jìn)行宏觀調(diào)控。

4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應(yīng)總量，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進(jìn)程加快，建設(shè)和房地產(chǎn)用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發(fā)展空間，提高土地供應(yīng)能力。加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，利用好閑置土地，改革現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)交易制度，促使城鄉(xiāng)內(nèi)部大量的存量和低度利用土地進(jìn)入市場。要求土地出讓責(zé)任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系，滿足不同層次住宅需求。

5、要改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理。

一是要加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售管理，規(guī)范商品房銷售環(huán)節(jié)，解除購房者后顧之憂；

二是要加強(qiáng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介行為；

三是要簡化房產(chǎn)交易手續(xù)，提高辦證速度。

6、要努力提高住宅整體質(zhì)量與提高房開企業(yè)整體素質(zhì)。大力提倡和引導(dǎo)房開企業(yè)創(chuàng)建精品名牌住宅產(chǎn)品，提高住宅建設(shè)品位，嚴(yán)格控制低檔次、小規(guī)模開發(fā)建設(shè)。要以廉租住房項目建設(shè)為龍頭，推動我縣住宅建設(shè)向新的更高層次發(fā)展。要不斷優(yōu)化居住小區(qū)環(huán)境，優(yōu)化套型設(shè)計，充分合理利用空間，注重資源的充分節(jié)約和綜合利用，建造生態(tài)住宅，使我縣住宅建設(shè)朝著產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。要采取扶優(yōu)限劣措施，嚴(yán)格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質(zhì)的房開企業(yè)，通過規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序及時清理出局。同時，制定一些優(yōu)惠政策，向房地產(chǎn)行業(yè)中相對實力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)傾斜，使企業(yè)做大做強(qiáng)，以適應(yīng)入世后的新形勢。

7、要加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，改革建設(shè)和供應(yīng)的方式。改革重點要體現(xiàn)在6方面：

一是要全面推行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項目招標(biāo)工作，改革房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)體制；

二是要明確界定經(jīng)濟(jì)適用房購買標(biāo)準(zhǔn)，改革供應(yīng)管理方式；

三是要根據(jù)低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用房價格監(jiān)管系統(tǒng)研究，改革成本控制體系；六是要嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房單戶建筑面積，優(yōu)化戶型空間，改革建設(shè)戶型標(biāo)準(zhǔn)。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區(qū)建設(shè)。

8、要提高預(yù)防金融風(fēng)險意識，強(qiáng)化信貸管理。

一是要控制總量，合理調(diào)整結(jié)構(gòu)，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機(jī)需求和過度超前消費；

二是要嚴(yán)格信貸管理，依法、依規(guī)貸款，切實強(qiáng)化貸后管理；

三是要在積極提供土地收購儲備機(jī)構(gòu)信用貸款的同時，強(qiáng)化貸款監(jiān)控，實行封閉運(yùn)行；

四是要加強(qiáng)對個人住房貸款管理，一方面要繼續(xù)支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。

9、要規(guī)范發(fā)展物管。要結(jié)合文明創(chuàng)建活動和綜治工作，積極采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律等手段，在全縣城鎮(zhèn)范圍內(nèi)，全面推行物管。房管部門作為行業(yè)主管部門，要結(jié)合實際，積極開展試點工作、并注意總結(jié)經(jīng)驗，為推進(jìn)物管產(chǎn)業(yè)化奠定堅實基礎(chǔ)。

10、要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)控力度。據(jù)了解，目前昆陽鎮(zhèn)房開用地較大，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)?shù)刈》啃枨罅浚@將影響整個地區(qū)房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展。要加強(qiáng)對該鎮(zhèn)房開的監(jiān)管力度。規(guī)定享受獨立審批土地權(quán)限3年到期后不能繼續(xù)延期，建立健全統(tǒng)一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當(dāng)增加供應(yīng)、緩解供需矛盾，又要防止土地供應(yīng)過度投放，形成市場風(fēng)險。

五、未來3年我縣房地產(chǎn)市場的初步判斷、預(yù)測及發(fā)展趨勢分析

綜合我縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，當(dāng)前我縣房地產(chǎn)業(yè)形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產(chǎn)價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程的必然結(jié)果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機(jī)驅(qū)動下“虛漲”。這是“平陽現(xiàn)象”區(qū)別于“海南現(xiàn)象”的本質(zhì)之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因?；谝陨媳尘胺治?，我縣房地產(chǎn)市場還是有較大發(fā)展空間。主要表現(xiàn)在：

1、城市化進(jìn)程發(fā)展需要給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展巨大空間?！皹?gòu)筑‘一都三縣’，建設(shè)新平陽”，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化是近幾年我縣發(fā)展的重要戰(zhàn)略?！白≡谄疥枴⒂卧谄疥?、學(xué)在平陽、創(chuàng)業(yè)在平陽”是城市發(fā)展目標(biāo)定位，這將有效拉動我縣潛在房地產(chǎn)需求。疏散老城，建設(shè)新區(qū)，城市建設(shè)和人口布局逐步向縣城外圍地區(qū)疏散，加速城市化進(jìn)程，構(gòu)筑“大平陽”發(fā)展戰(zhàn)略。我縣行政區(qū)域擴(kuò)大，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來機(jī)遇，給房地產(chǎn)市場提供更多發(fā)展空間。根據(jù)聯(lián)合國相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計資料表明，人均GDP在800―8000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時，房地產(chǎn)業(yè)才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過1250美元。另外在90年代，發(fā)達(dá)國家人均住房建筑面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經(jīng)驗表明，在人均住房建筑面積達(dá)到30平方米之前，房地產(chǎn)市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應(yīng)的大縣，具有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、我縣重大配套工程建設(shè)及住宅建設(shè)供需和結(jié)構(gòu)的矛盾給我縣房地產(chǎn)提供發(fā)展?jié)撛趧恿?。我縣區(qū)域舊城保護(hù)和改造經(jīng)過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區(qū)域范圍內(nèi)仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮(zhèn)解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴(kuò)面計算，需解決拆遷購置住房建筑面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮(zhèn)火車站的后年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮(zhèn)和蒼南縣龍港連為一體，對整片區(qū)域也起到很大推動作用。雖然，2004年前我縣房地產(chǎn)開發(fā)項目用地已累計供應(yīng)面積28.7134公頃，土地供應(yīng)面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4―0.5萬人，這里雖有經(jīng)濟(jì)適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區(qū)建設(shè)，我縣房地產(chǎn)業(yè)住宅投資空間仍未達(dá)到飽和。

3、我縣規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長，給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展真實需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據(jù)我縣有關(guān)規(guī)劃資料，規(guī)劃近期2005年戶籍人口為85。88萬人，遠(yuǎn)期2010年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷涌入，以及失地農(nóng)民轉(zhuǎn)為非農(nóng)人口、引進(jìn)人才等因素，該縣以后幾年人口增長情況，城鎮(zhèn)總?cè)丝谝悦磕?000―5000人速度增長，其中非農(nóng)人口增量為每年3000―4000人，暫住人口為每年200―300人。

（1）新增城鎮(zhèn)人口住房需求

根據(jù)城鎮(zhèn)人口預(yù)測，按照統(tǒng)一公式可以計算出新增城鎮(zhèn)人口住房需求總量：

P1=W1?N+W2?R?F?N

式中：P1：新增人口住房需求總量

W1：新增人口中非農(nóng)人口增量

N：新增人口人均建筑面積（按人均30平方米取值）

W2：新增人口中暫住人口增量

R：暫住人口中經(jīng)商、辦廠及咨詢服務(wù)等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）

F：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：

2004年新增人口住房需求總量：

P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬平方米）

2005年新增人口住房需求總量：

P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）

2006年新增人口住房需求總量：

P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）

（2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求

由于目前我縣居住在老城區(qū)的房屋都是落地房，根據(jù)2003年我縣統(tǒng)計年鑒里數(shù)據(jù)顯示本年我縣城鎮(zhèn)人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應(yīng)該屬于中等水平。但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及收入的增加，人們對改善居住條件的愿望也隨之強(qiáng)烈，必然購買新房換舊房，參照國際經(jīng)驗，如以非農(nóng)業(yè)人口4萬戶為基數(shù)，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。

（3）投資對商品房的需求

由于房地產(chǎn)具有保值、增值功能，一定數(shù)量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當(dāng)數(shù)量的社會閑置資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經(jīng)商的人回鄉(xiāng)投資房地產(chǎn)等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，占新增城鎮(zhèn)人口住房需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右?？傊瑥哪壳巴恋毓?yīng)狀況與未來市場需求分析，今后房地產(chǎn)市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。

第四篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。

一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

今年1―6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1―6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2―6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2―6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1―6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50。6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。

自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響

由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

1）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

2）房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。

3）房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

4）房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的`“三個為主”樓市調(diào)控原則。

5）房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

6）房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng)。XX年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分，顯露市場真實需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。

緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

三、積極應(yīng)對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展

總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整―鞏固―提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作

建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議。

2、合理引導(dǎo)住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè)，同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。

3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計劃。

4、加強(qiáng)房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作

建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

第五篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

xx年貴陽房地產(chǎn)相關(guān)政策：1、購房入戶。凡在貴陽市購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，根據(jù)本人意愿可持房屋所有權(quán)證或備案的購房合同在購房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證，享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制。

2、加大公積金對購買普通住房的支持力度，并采取以下措施： 擴(kuò)大公積金貸款投放資金規(guī)模，在原20億元貸款資金計劃的基礎(chǔ)上增加8至10億元資金用于發(fā)放住房貸款。降低公積金貸款購買普通住房的首付比例，職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購買首套自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付比例為20%。 提高住房公積金最高貸款額度。對個人和單位均按12%繳存比例正常足額繳存住房公積金、信用等級良好、具備較強(qiáng)還款能力的職工，購

買自住房的最高貸款額度調(diào)整為50萬元。積極支持人才住房消費。經(jīng)人力資源和社會保障部門認(rèn)定的引進(jìn)人才，可在一次性補(bǔ)繳12個月住房公積金后申請住房公積金貸款。3、減免契稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。4、給予優(yōu)惠利率。凡棚戶區(qū)、城中村改造以及二環(huán)四路城市帶項目中涉及房屋征收的房屋產(chǎn)權(quán)人購房，金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險收益平衡的基礎(chǔ)上給予基準(zhǔn)利率下浮優(yōu)惠;5、購房免汽車搖號。凡購買商業(yè)、辦公用房金額每滿500萬元，并在貴陽市開辦企業(yè)(公司)或經(jīng)營，有合法營業(yè)執(zhí)照的，可不參加搖直接申請一個小汽車專段號牌。

由以上細(xì)則可得出，貴陽市作為我國三線城市，城市化建設(shè)正在加緊建設(shè)中，因此剛性需求及由于城市化建設(shè)，棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造所帶來的改善性需求比較大，所以政府出臺的限購等調(diào)控措施比較靈活，主要是在控制投機(jī)投資的購房需求，對確實需要購房的民眾以及價格合理的房地產(chǎn)項目不會造成很大的影響。同時相關(guān)優(yōu)惠政策正帶動整個貴陽市房產(chǎn)市場，如井噴式的發(fā)展。

貴陽典型樓盤分析

提及貴陽的樓盤，不得不用“三個大字”來概括，第一總面積大;第二總投資成本大;第三銷售量大(包括人多、房子多);

1、其中最典型樓盤要歸屬于貴陽花果園項目，被譽(yù)為“中國第一大盤”，該項目總占地面積6000余畝，總建筑面積1830萬O，其中1230萬O住宅，200萬O商業(yè)，200萬O辦公，200萬O公建，分為彭家灣地塊和五里沖地塊。該項目建成后將容納30萬人口，據(jù)了解，改項目屬于民生工程，目前貴州省最大的舊城棚戶區(qū)改造項目，拆遷戶數(shù)21000多戶，拆遷面積400萬O，受到國家的領(lǐng)導(dǎo)人，政府單位大力支持，由于地理位Z優(yōu)越、開發(fā)成本低，房價明顯低于市場價格，總銷售量占整個貴陽市50%的份額。并且受到地方優(yōu)惠政策影響，銷售明顯高于貴陽其他項目，可以說是壟斷了半個貴陽市房地產(chǎn)市場。經(jīng)走訪調(diào)查，目前該樓盤剩余不足5000套住宅、銷售均價4200元/O，平均每天銷售300套左右，如此龐大的銷售率，在整個中國比較罕見，分析因素：1、市場剛性需求量大，2、受政策和政府主導(dǎo)支持項目，

3、價格低于市場價，綜合性價比高。 2、其二典型樓盤：由中天城投集團(tuán)全力打造的“中天未來方舟”項目位于貴陽新區(qū)，是西南地域唯一集溫泉養(yǎng)生、游樂度假、商務(wù)休閑和高尚人居等功能為一體的國際生態(tài)綜合型高端地產(chǎn)項目，未來建成后將成為貴陽城市副中心。該項目建設(shè)用地5600畝，建成后常住人口約17萬人，包括旅游板塊、高端人居板塊、生態(tài)景觀板板，有大型主題公園、五星級溫泉度假酒店、綜合型療養(yǎng)醫(yī)院、大劇場、室內(nèi)滑雪場、海洋館等。區(qū)內(nèi)包括貴州省建筑高度地標(biāo)建筑群、近50萬平方米旅游綜合商業(yè)，70萬平方米大型生態(tài)辦公集群，白金五星級酒店群落。除此之外，“未來方舟”還將作為全國的生態(tài)與科技試點項目，

使用同層排水、風(fēng)力發(fā)電、中水回用、呼吸式幕墻、能源監(jiān)測管理系統(tǒng)、戶式垃圾處理等先進(jìn)高端技術(shù)。該項目與花果園項目形成強(qiáng)烈對比，如果說花果園項目屬于需求性項目，那么該項目就屬于改善性項目，據(jù)了解，該項目總銷售量占貴陽房地產(chǎn)市場的17%，最高月銷售總量1500套，平均日銷售總量為100套左右，由此可見如此高端的產(chǎn)品也是未來市場的發(fā)展需要。分析因素：1、市場剛需，人們居住品質(zhì)的不斷提高，2、完善的配套、高端的技術(shù)加完美的'規(guī)劃設(shè)計。 綜合分析：貴陽樓市“以價換量”特征顯著，最典型樓盤花果園項目，今年除了在售的超過10個100萬平方米的大盤將推出大量新房源外，多個響當(dāng)當(dāng)?shù)膶嵙Φ拈_發(fā)商、多個幾百萬方甚至超千萬方的大盤齊聚貴陽，一場貴陽樓市前所未有、全國樓市也不多見的“大盤之戰(zhàn)”即將拉開序幕。在超大盤和資金壓下，一些樓盤并沒有一味走“以價換量”路線，而是通過提升產(chǎn)品品質(zhì)，走與超大盤不一樣的差異化產(chǎn)品路線，滿足改善性購房群體的居住需求。中鐵逸都國際、俊發(fā)城在逆市中實現(xiàn)了價位不低的花園洋房熱銷，成為走差異化市場道路的成功案例，充分說明品質(zhì)優(yōu)越的住宅產(chǎn)品始終是樓市的稀缺品。那么如此之多超100萬平方米的大盤為何齊集貴陽?分析因素：1、國家對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的支持起主導(dǎo)作用，加之當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策相對寬松，尤其是減免契稅等優(yōu)惠政策。2、國家的領(lǐng)導(dǎo)人親臨市查，要求大批改造棚戶區(qū)和舊城改造，造成剛需加緊。3、貴陽是新星中的發(fā)展城市，外來人口和當(dāng)?shù)厝丝诰幼⌒枨罅吭诓粩嗌仙?/p>

3、其它樓盤分析

(1)天譽(yù)城：由貴州譽(yù)浚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，該公司隸屬廣州天譽(yù)Z業(yè)控股有限公司下屬子公司，是一家外來上市公司。項目位于貴陽省的政府北門上行800米，緊鄰國家級順海公園，項目總規(guī)劃面積15.6萬O，總建面58萬O，33層、38層超高層，總規(guī)劃戶數(shù)4754戶，容積率：3.5.項目配套設(shè)施一所幼兒園、一所小學(xué)，超市，餐飲，休閑會所，藥房，干洗店，體育設(shè)備等公共設(shè)施齊全，小區(qū)門口還有公交車中專站，交通便利，車位配比1：1。同時三期也將擁有獨立的沿街商業(yè)街，增加配套的同時，也將住宅退后，與交通干道隔絕開，其完善的配套也創(chuàng)造一種全新的主城公園生活。目前該項目一期、二期已經(jīng)入住，三期已封頂正在認(rèn)籌，銷售均價：5000元/O，認(rèn)籌優(yōu)惠1000低10000元。車位只租不賣，租金200每/月，車位管理費用50元/月。

分析：該項目優(yōu)勢：位Z優(yōu)越，交通便捷，小區(qū)配套完善，靠近公園濕地，居住外圍壞境優(yōu)美，價位適宜。項目劣勢：容積率高，四面環(huán)山，樓盤整體空間局促。

(2)中大國際廣場：項目處于貴陽云巖區(qū)大營坡鹿沖關(guān)路，金陽新區(qū)與老城區(qū)交匯處，由貴州本地企業(yè)貴州中大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項目總占地35461平米，總建面37萬方，容積率7.0，車位配比：1:1.5。集購物、娛樂、休閑生活中心，新型居住、生活、商業(yè)平臺，擁有20xx多戶高品質(zhì)住宅，近70000平方米商業(yè)體量。項目配套建設(shè)10000O的市民休閑廣場，目前該項目已

經(jīng)建成，并成功引進(jìn)沃爾瑪超市，屬于現(xiàn)房銷售。住宅銷售均價：5800元/O，地下沃爾瑪周邊商業(yè)銷售價格：2萬/O至3萬/O，車位只租不賣，租金300-400元/月，車位管理費：80元/月。 分析：該項目優(yōu)勢：屬于城中心樓盤，位Z優(yōu)越，商業(yè)完善，商業(yè)價值巨大。劣勢：容積率高，綠化率低，臨近高速公路，居住壞境質(zhì)量差。銷售策略上，該樓盤住宅部分分批銷售，每月僅開放幾套房源，銷售完畢再放出批次房源，并且選引進(jìn)商業(yè)部分，待商業(yè)成熟完善后，帶動住宅銷售。