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第一篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

“十一五”期間，我國(guó)房地產(chǎn)投資累計(jì)達(dá)16萬億元，比“十五”增長(zhǎng)10.7萬億元?！笆晃濉睍r(shí)期是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展波瀾壯闊的五年，房地產(chǎn)投資和房產(chǎn)供銷均呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，有效拉動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，大大改善了居民家庭的居住條件。從總體發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快、增速回落，住宅投資占房地產(chǎn)投資比重上升?！笆晃濉逼陂g，住宅投資占房地產(chǎn)投資比重上升。住宅投資累計(jì)達(dá)11.4萬億元，比“十五”增加了7.8萬億元。“十一五”年均住宅投資為22747億元。房?jī)r(jià)波動(dòng)起伏，整體快速上漲，以及調(diào)控力度不斷加大，住房保障大力推進(jìn)也是“十一五”期間我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)。*城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米，而且住房的品質(zhì)、*能不斷提高?！笆晃濉边€解決了一批低收入和中等偏下收入家庭的住房困難問題。*房地產(chǎn)業(yè)取得的成績(jī)是顯著的。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與城市布局的調(diào)整、國(guó)家對(duì)發(fā)展服務(wù)業(yè)的支持和居民消費(fèi)升級(jí)的需求，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的占比也會(huì)相應(yīng)擴(kuò)大份額!

市場(chǎng)容量

2013年1-3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資13133億元，同比名義增長(zhǎng)20.2%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)19.9%)，增速比1-2月份回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資9013億元，增長(zhǎng)21.1%，增速回落2.3個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.6%。東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資7766億元，同比增長(zhǎng)17.8%，增速比1-2月份回落3.1個(gè)百分點(diǎn);中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資2521億元，增長(zhǎng)21.8%，增速回落2.8個(gè)百分點(diǎn);西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資2845億元，增長(zhǎng)25.6%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。

*的房地產(chǎn)市場(chǎng)是當(dāng)今世界上最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。改革開放以來，特別是1998年進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，*的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。僅2006年至2010年五年間，我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)竣工面積總量為31.59億平方米，年均竣工6.32億平方米;其中住宅竣工面積總量為25.77億平方米，年均竣工5.15億平方米;房地產(chǎn)銷售總量為39.69億平方米，年均銷售7.94億平方米，其中住宅銷售總量為35.77億平方米，年均銷售7.15億平方米(我國(guó)近幾年來房地產(chǎn)的銷售面積都大于竣工面積，這與我國(guó)實(shí)行的預(yù)售制度有關(guān))。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)投資、改善居民居住條件城鎮(zhèn)面貌、帶動(dòng)建筑建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)揮了重要的作用!

市場(chǎng)格局

*未來相當(dāng)一段時(shí)期房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應(yīng)求的局面已經(jīng)過去，而且供大于求的局面將逐步顯現(xiàn)。城市化所創(chuàng)造的住宅“剛需”將完全無法挽救房地產(chǎn)走向的頹勢(shì)。未來10年，所謂“剛需”也就是每年城鎮(zhèn)首次置業(yè)的新房需求年均大約是2.7億-3.2億平米，假設(shè)剛需在全部新房成交中占比35%，則可以推算出全國(guó)每年的商品住宅銷售面積至多是7.8億-9.2億平米。這樣的銷售量即便與2011年的銷量相比，降幅也達(dá)5%-20%?？梢?，未來*的房地產(chǎn)僅靠所謂“剛需”根本無法推動(dòng)全國(guó)住宅銷量的持續(xù)快速增長(zhǎng)。當(dāng)前，全國(guó)住宅庫(kù)存積壓已達(dá)3億平米，2012-2014年住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的供過于求態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)到2017年，*住宅市場(chǎng)才能重新恢復(fù)供求平衡，但最后不久*房地產(chǎn)很快將走向2020年后的需求下滑年代。從中長(zhǎng)期判斷，*房地產(chǎn)市場(chǎng)已由熱鬧浮躁的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向清淡冷靜的買方市場(chǎng)，黃金增長(zhǎng)年代恐將一去不復(fù)返。

前景與趨勢(shì)

在國(guó)家“穩(wěn)中有進(jìn)”宏觀經(jīng)濟(jì)政策相關(guān)貨幣政策等影響下，加上企業(yè)“以價(jià)換量”的策略，自住*需求不斷

保持釋放，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2012年6月開始出現(xiàn)了回暖的跡象，之后市場(chǎng)不斷向好發(fā)展。土地購(gòu)置面積、房屋新開工面積在絕對(duì)值負(fù)增長(zhǎng)的情況下降幅收窄，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋的施工面積、竣工面積增幅趨緩但仍保持一定增長(zhǎng)，商品房銷售面積銷售額穩(wěn)定上升。2013年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景和市場(chǎng)環(huán)境會(huì)好于2012年，總體仍會(huì)平穩(wěn)發(fā)展。從改革周期的維度來判斷，未來五年特別是未來兩年應(yīng)該會(huì)著意顯示出寬松、開明、努力和有為;從增長(zhǎng)周期的維度來判斷，則*經(jīng)濟(jì)在2012年已經(jīng)軟著陸成功，且已呈復(fù)蘇之上升態(tài)勢(shì)，未來十年*經(jīng)濟(jì)有望進(jìn)入新型“穩(wěn)態(tài)增長(zhǎng)”，進(jìn)而邁向新的大國(guó)崛起臺(tái)階，一舉超越美國(guó)成為世界最大經(jīng)濟(jì)體;如果從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的維度來判斷，則一個(gè)全新的季節(jié)也已經(jīng)來臨，無論增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)、市場(chǎng)格局、政策趨勢(shì)以及產(chǎn)業(yè)組織等都將發(fā)生重要變化!

第二篇：房地產(chǎn)調(diào)查工作報(bào)告

房地產(chǎn)調(diào)查工作報(bào)告10篇精選

調(diào)查報(bào)告是一種說明性的文體，兼有通訊和評(píng)論的某些特點(diǎn)，但又與二者有著明顯的區(qū)別。那么房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告中需要包含哪些內(nèi)容呢？以下是小編整理的房地產(chǎn)調(diào)查工作報(bào)告10篇精選，歡迎大家借鑒與參考！

房地產(chǎn)調(diào)查工作報(bào)告【篇1】

瀘州市是四川南部一個(gè)中等規(guī)模的城市，一個(gè)時(shí)期以來，瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，可以了解西部同類型城市房地產(chǎn)業(yè)的基本特點(diǎn)。

一、瀘州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

(一)城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善，但仍有較大需求

據(jù)統(tǒng)計(jì)，20__年，全市城鎮(zhèn)人均居住面積10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37.4%增加到了1999年的65%。但總的說來，居民住房狀況與全國(guó)、全省相比還有巨大差距。1999年，全年仍有危房面積3.5萬平方米，城鎮(zhèn)居民缺房戶6722戶，城市現(xiàn)有平房住宅173.36萬平方米。據(jù)有關(guān)資料顯示，全市城鎮(zhèn)人均居住面積與全國(guó)相比低一倍左右，與全省相比低l.4平方米?，F(xiàn)有城鎮(zhèn)居民現(xiàn)實(shí)和潛在需求巨大。

(二)住房制度改革全面推進(jìn)，住房社會(huì)化、商品化的條件基本成熟

截止20__年6月，全市公有住房272萬平方米，按房改政策已出售217.8萬平方米。批準(zhǔn)房改房上市2.48萬平方米。住房租售價(jià)格比進(jìn)一步協(xié)調(diào)，20__年租金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了雙職工家庭收入的10.81%，新房達(dá)到了14.4%，均達(dá)到了國(guó)家和省政府提出的10-15%的要求。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)投資快速平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品住宅價(jià)格平穩(wěn)上升

20__年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5.32億元，為1992年的10.23倍，平均增長(zhǎng)率44.23%，施工面積為167.7萬平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7%。92年至20__年，累計(jì)竣工面積為330.6萬平方米(含拆遷安置用房)，累計(jì)銷售237.81萬平方米，產(chǎn)銷保持平衡。至20__年7月，空置房為3.66萬平方米，且多為樓層、環(huán)境、位置不佳的住房。

92年以來，全市商品住宅價(jià)格基本保持平衡上升趨勢(shì)，沒有出現(xiàn)大幅波動(dòng)。目前普通商品住宅價(jià)格為800-1500元/平方米，近十年間增幅為300-800元/平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100-300元/平方米。

(四)土地供應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范，招商引資工作獲得進(jìn)展

以往，房地產(chǎn)開發(fā)用地多為開發(fā)商自行分散征用，或相互間轉(zhuǎn)讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級(jí)市場(chǎng)的決定，加大了對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控力度。為適應(yīng)實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的需要，加強(qiáng)了房地產(chǎn)招商引資工作，已敲定數(shù)宗大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并相繼實(shí)施，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化增添了外來因素。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問題

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)向不夠明確，商品房開發(fā)成本偏高

如過去對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)際上未壟斷，土地與規(guī)劃銜接差，招投標(biāo)機(jī)制不健全。在小區(qū)建設(shè)、有形市場(chǎng)建設(shè)等方面缺乏明確的規(guī)劃，到目前為止尚未建成一個(gè)10萬平方米以上的小區(qū)，單個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模也較小。這個(gè)問題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺(tái)了有關(guān)政策，加大了調(diào)控引導(dǎo)力度，逐步形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大環(huán)境。

瀘州市商品房售價(jià)與相鄰地區(qū)相比并不高，主要是售價(jià)與成本之間的相對(duì)利潤(rùn)空間小。主要原因一是政府、行業(yè)部門應(yīng)投入的水、電、氣、綠化、公共設(shè)施等配套打入成本;二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高;三是土地市場(chǎng)的管理不夠嚴(yán)格，開發(fā)商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本。

(二)房地產(chǎn)融資規(guī)模小，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高

一是金融貸款資源利用差。據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù)，全市金融機(jī)構(gòu)的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占比例為32.45%。因無置業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進(jìn)外地投資少，我市目前引進(jìn)的十余個(gè)外地投資項(xiàng)目，已投入資金不足3億元。

主要是數(shù)量多、規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)差，尚未形成集約化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)。全市開發(fā)企業(yè)86家，市區(qū)72家，平均注冊(cè)資金僅有700余萬元，無一家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)信譽(yù)不高，企業(yè)發(fā)展缺乏活力。

(三)房改相關(guān)環(huán)節(jié)不配套

一是房改房上市須原產(chǎn)權(quán)單位蓋章和房改部門審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級(jí)市場(chǎng)活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設(shè)，住房公積金管理、使用與房改政策脫節(jié)，職工對(duì)自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時(shí)用于購(gòu)置新房、維修補(bǔ)貼，加上住房補(bǔ)貼未到位，一定程度上削弱了個(gè)人買房支付能力。

三、未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)

市人口預(yù)計(jì)達(dá)到480萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口將達(dá)到120萬人，比目前增加50萬人左右，絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住。未來10年中，對(duì)住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市民收入水平的提高，實(shí)際購(gòu)買力將不斷增強(qiáng)，住宅的有效需求量將增加。20__年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元，人均住房消費(fèi)為709元，人均居住面積為10平方米。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量，是可以實(shí)現(xiàn)的。

不同消費(fèi)群體對(duì)不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量。根據(jù)有關(guān)調(diào)查分析，高收入者對(duì)高檔住宅的需求，中值收入者對(duì)中檔住宅的需求，以及低收入者對(duì)普通經(jīng)濟(jì)適用房的需求，三者之間的比例關(guān)系大體分別為20%，40%和40%。

四、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)策措施

一要加大政策動(dòng)力，制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境，提升房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，把它作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)來培育。二要刺激、搞活住房需求，增強(qiáng)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)健康、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展。三要選準(zhǔn)方向，根據(jù)城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略，集中力量重點(diǎn)突破。

房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)，因此，必須遵循有關(guān)原則。一是住房消費(fèi)的社會(huì)化、商品化。二是土地供應(yīng)的規(guī)范化三是住宅建設(shè)小區(qū)化。四是市場(chǎng)建設(shè)體系化，結(jié)合瀘州建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心城市的戰(zhàn)略，對(duì)市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)應(yīng)做到統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，圍繞產(chǎn)業(yè)特征進(jìn)行配置。

具體應(yīng)制定和實(shí)施以下政策：采取積極的金融信貸政策，刺激住房消費(fèi);新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃，做到使房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施有重點(diǎn)、有規(guī)劃;引導(dǎo)企業(yè)重組，實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)。逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、能力弱的狀況;打破限制、徹底放開房改房上市。對(duì)已辦理完房產(chǎn)證、土地證的住房，除國(guó)家規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的外，都可上市交易;發(fā)展和規(guī)范中介機(jī)構(gòu)，搞活流通;加強(qiáng)物業(yè)管理。

結(jié)束語(yǔ)

通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和前景的分析我得出結(jié)論：瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(zhǎng)期。瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅袌?chǎng)前景廣闊，采取適當(dāng)?shù)恼叽胧?，抓住?dāng)前時(shí)機(jī)，對(duì)加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的。

房地產(chǎn)調(diào)查工作報(bào)告【篇2】

關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照__年榆林市總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽(yáng)、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會(huì)，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會(huì)，認(rèn)真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：

一、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。

__年至__年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中__年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

__年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/㎡，__年漲至2300元/㎡，__年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，__年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管__年下半年以來成交量下降明顯，但房?jī)r(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。__年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。

經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。__年--__年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬㎡，其中__年完成22萬㎡;__年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;__年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡，小高層均價(jià)2300元/㎡，多層均價(jià)約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。

廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽(yáng)區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析

1、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是__年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開發(fā)模式、營(yíng)銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房?jī)r(jià)起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，__年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。__年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到__年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)__年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長(zhǎng)了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購(gòu)房需求在今年上半年集中釋放;二是市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購(gòu)房積極性。同時(shí)，相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了__年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長(zhǎng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于__年全年的181.75%，增幅分別高于全國(guó)、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。

2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場(chǎng)，綏、米、子等南部

6縣區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房?jī)r(jià)也存在較大差異。如作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之一的神木縣__年-__年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房?jī)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jī)r(jià)達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購(gòu)房減少，消費(fèi)者趨于理性。__年以來，受諸多因素的影響，特別是房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從__年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購(gòu)房客戶明顯減少，一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購(gòu)房。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

4、土地價(jià)格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從__年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：

__年以前，榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬元，而__—__每畝均價(jià)為207.4萬元，__年畝均價(jià)94.1萬元，基本與__年以前持平，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查，__年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲(chǔ)備土地。__年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購(gòu)地，他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購(gòu)買熱情不高，對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)用，從__到__年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì)，從高速增長(zhǎng)到大幅回落。__年至__年，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，土地購(gòu)置費(fèi)用快速增長(zhǎng)，增速達(dá)到1.7倍;之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得__年至__年土地購(gòu)置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來的平均銷售價(jià)格(現(xiàn)價(jià))，從__年的2050元/㎡上升到__年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開發(fā)商造成一定的壓力。

總體來講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，__年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲(chǔ)備和“招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價(jià)格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房?jī)r(jià)。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過程。從__年—__年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。__年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國(guó)內(nèi)貸款占到17%，到__年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到__年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。__年國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，、市政府審時(shí)度勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國(guó)家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到__年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%，高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。1998年到__年，扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率，1998年到__年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。

2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：

3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的`貢獻(xiàn)。__年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇。

房地產(chǎn)調(diào)查工作報(bào)告【篇3】

“只要去做，你就能得到?！焙芏喾康禺a(chǎn)項(xiàng)目都遵循了這條熟悉的好萊塢式格言。但在磚石和砂漿的現(xiàn)實(shí)世界里，所有經(jīng)濟(jì)上獲得成功的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都與其市場(chǎng)潛力密不可分。

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可為房地產(chǎn)各項(xiàng)活動(dòng)提供決策和實(shí)施的依據(jù)，不科學(xué)的市場(chǎng)分析將導(dǎo)致不切實(shí)際的市場(chǎng)預(yù)期及錯(cuò)誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)。本文從實(shí)用的角度，探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內(nèi)容體系，歸納總結(jié)出服務(wù)于房地產(chǎn)投資決策、項(xiàng)目融資、房地產(chǎn)征券投資、房地產(chǎn)開發(fā)過程、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀管理等活動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析缺乏有效性的原因進(jìn)行分析，并提出了提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告有效性的途徑。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次與內(nèi)容

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)上的不同要求，可分為以下三個(gè)層次的分析，每一后續(xù)的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎(chǔ)之上，它們之間有邏輯聯(lián)系。

區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：

是市場(chǎng)研究區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟(jì)，對(duì)總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專業(yè)市場(chǎng)總供需情況的綜合分析。它側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析、市場(chǎng)概況分析等內(nèi)容。

專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：

是對(duì)市場(chǎng)研究區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)(住宅、商業(yè)或工業(yè)物業(yè))或?qū)I(yè)子市場(chǎng)的供需分析，是在前一層次分析的基礎(chǔ)上，對(duì)特定子市場(chǎng)的供需情況進(jìn)行單獨(dú)的估計(jì)和預(yù)測(cè)。它側(cè)重于專業(yè)市場(chǎng)供求分析內(nèi)容。

項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：

是在前兩個(gè)層次的基礎(chǔ)上，對(duì)特定地點(diǎn)特定項(xiàng)目作競(jìng)爭(zhēng)能力分析，預(yù)測(cè)一定價(jià)格和特征下的銷售率及市場(chǎng)占有率情況，對(duì)項(xiàng)目的租金及售價(jià)、吸納量及吸納量計(jì)劃進(jìn)行預(yù)測(cè)。它側(cè)重于項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析等內(nèi)容。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容較為復(fù)雜與多樣，將它歸納為六項(xiàng)主要內(nèi)容。各類房地產(chǎn)市場(chǎng)分析由于要求的側(cè)重點(diǎn)不一樣。所包含的內(nèi)容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項(xiàng)。

地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析：

是研究地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，它包含￠ù地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢(shì)分析;￠?地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可采用計(jì)劃部門等機(jī)構(gòu)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況的研究結(jié)果，而不必對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況作完全分析。但需要根據(jù)分析時(shí)的實(shí)情作調(diào)整，以反映最新信息，當(dāng)然，如沒能找到公共機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)信息，也需作一些獨(dú)立預(yù)測(cè)。

區(qū)位分析：

是某地點(diǎn)的最佳用途分析，它是進(jìn)行投資決策時(shí)的主要分析內(nèi)容。它要對(duì)項(xiàng)目地塊所在的區(qū)位與類似的區(qū)位進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì);在有兩個(gè)或兩個(gè)以上的可選用途時(shí)，就要對(duì)每一種可能的用途進(jìn)行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場(chǎng)分析的全部?jī)?nèi)容。

市場(chǎng)概況分析：

它包含￠ù對(duì)地區(qū)房地產(chǎn)各類市場(chǎng)總的未來趨勢(shì)分析;￠ú把項(xiàng)目及其所在的專業(yè)市場(chǎng)放在整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經(jīng)濟(jì)、法律是否支持該項(xiàng)目?！?找出影響計(jì)劃項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問題，明確下一步分析的方向和側(cè)重點(diǎn)。

專業(yè)市場(chǎng)供求分析：

它包含￠ù根據(jù)潛在需求的來源地及競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地，確定市場(chǎng)研究區(qū)域;￠ú細(xì)分市場(chǎng)，進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分及消費(fèi)者細(xì)分。找出某一消費(fèi)群體所對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品子市場(chǎng);￠?分析各子市場(chǎng)的供需關(guān)系，求出各子市場(chǎng)的供需缺口;￠ü將供需缺口最大的子市場(chǎng)確定為目標(biāo)子市場(chǎng)，具體求出目標(biāo)子市場(chǎng)供求缺口量(即未滿足的需求量)。

項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析：

它包含：￠ù分析目標(biāo)物業(yè)的法律、經(jīng)濟(jì)、地點(diǎn)、及地點(diǎn)的可達(dá)性等特征;￠ú根據(jù)目標(biāo)物業(yè)的特征選擇、調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)物業(yè);￠?進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)評(píng)價(jià)，確定目標(biāo)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，預(yù)測(cè)一定價(jià)格和特征下項(xiàng)目的銷售率及市場(chǎng)占有率(市場(chǎng)份額)。這里面還包含要得出三個(gè)分析的側(cè)重點(diǎn)，即營(yíng)銷建議、售價(jià)和租金預(yù)測(cè)、預(yù)測(cè)吸納量及吸納量計(jì)劃。當(dāng)然，每個(gè)市場(chǎng)分析不一定都包含所有的側(cè)重點(diǎn)。其中營(yíng)銷建議是研究銷售較好的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及戶型，進(jìn)行目標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品功能定位，并找出目標(biāo)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提出強(qiáng)化其優(yōu)勢(shì)、弱化劣勢(shì)的措施，并指出它的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來源。售價(jià)和租金預(yù)測(cè)是通過對(duì)比分析，總結(jié)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目歷史上的出售率、出租率及租金、售價(jià)情況來預(yù)測(cè)。吸納量計(jì)劃是指研究地區(qū)、價(jià)格和市場(chǎng)份額間的關(guān)系，將項(xiàng)目所在子市場(chǎng)中未滿足的需求。按照市場(chǎng)占有率進(jìn)行分配。預(yù)測(cè)項(xiàng)目的吸納量及吸納量計(jì)劃。

敏感性分析：

測(cè)定關(guān)鍵參數(shù)的敬感性。確定分析結(jié)果適用的范圍，反映市場(chǎng)分析面對(duì)的不確定定性。即測(cè)定關(guān)鍵參數(shù)變動(dòng)范圍，對(duì)分析中的關(guān)鍵假設(shè)，測(cè)定它閃在確保項(xiàng)目滿足投資目標(biāo)要求的情況下，允許變動(dòng)的范圍。

二、不同使用目的下房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的特點(diǎn)

在實(shí)際應(yīng)用中，某一使用者或部門可能會(huì)遇到所有物業(yè)類型的市場(chǎng)分析問題。如投資決策部門、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)證券公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府農(nóng)場(chǎng)宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的需要，對(duì)市場(chǎng)分析報(bào)告的側(cè)重點(diǎn)和深度也有差別。

1、投資決策中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的目標(biāo)是開發(fā)或投資滿足目標(biāo)收益要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目，決策中最重要的問題是投資地點(diǎn)的選擇和投資機(jī)會(huì)的把握，它要做的是項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。其中，置業(yè)投資決策要確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)能力，分析市場(chǎng)前景及項(xiàng)目租金預(yù)測(cè)。開發(fā)投資決策要決定市場(chǎng)需求和尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)，選擇正確的位置、合適的開發(fā)時(shí)間，以保證項(xiàng)目汗發(fā)完成后有良好的市場(chǎng)需求。

2、項(xiàng)目融資中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

房地嚴(yán)項(xiàng)目融資中要時(shí)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，以預(yù)測(cè)項(xiàng)目的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要來源。在融資過程中，開發(fā)商需要房地產(chǎn)市場(chǎng)分析作為項(xiàng)目可行性分析的一個(gè)重要都分提供申請(qǐng)貸款的理由。金融機(jī)構(gòu)借助房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的結(jié)果來評(píng)估項(xiàng)目的投資潛力，確保貸款和投資有一個(gè)好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，確保項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)能國(guó)，作為貸款項(xiàng)目選擇的重要依據(jù)。

3、房地產(chǎn)證券化中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

在房地產(chǎn)證券化過程中，房地產(chǎn)形場(chǎng)分析的目的、是幫助評(píng)估師合理確定抵押物的價(jià)值，幫助證券商進(jìn)行市場(chǎng)定性、確定抵押物組合、為房地產(chǎn)證券定價(jià)等，為投資者提供抵押對(duì)象的完備信息，反映抵押對(duì)象的質(zhì)量及市場(chǎng)預(yù)期回報(bào)。作為投資者選擇證券類則的依據(jù);為政府擔(dān)保方及評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)的市場(chǎng)前景分析，價(jià)為分析證券實(shí)際價(jià)值的參考，并為進(jìn)行證券結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù)?？傊?，為證券化服務(wù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析目的較復(fù)雜，它根本的側(cè)重點(diǎn)在于關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)前景及項(xiàng)目物業(yè)的收益或回報(bào)率。

4、房地產(chǎn)開發(fā)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，開發(fā)商要根據(jù)市場(chǎng)的需要確定方向，設(shè)計(jì)或修訂投資策略，指導(dǎo)選定位置，進(jìn)行產(chǎn)品計(jì)劃、設(shè)計(jì)、品質(zhì)、定價(jià)、調(diào)整，獲取規(guī)劃許可和政府支持，獲取金融機(jī)構(gòu)貸款的支持，制定合理的營(yíng)銷策略促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)成功。如為其提供項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)可按納的售價(jià)和租金水平;根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行亮點(diǎn)的挖掘，據(jù)此制定營(yíng)銷策略;另外，市場(chǎng)分析還提高了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)狀況的把握程度，增強(qiáng)了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，實(shí)時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略。

5、市場(chǎng)宏觀管理中的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理要把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化規(guī)律，以合理制定有關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策;把握房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)情況及政策、法律環(huán)境，及房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況，了解整個(gè)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)，以指導(dǎo)土地規(guī)劃及利用，合理控制土地開發(fā)與土地供給的數(shù)量與結(jié)構(gòu);了解房地產(chǎn)專業(yè)物業(yè)供需情況，為房地產(chǎn)合理結(jié)構(gòu)控制提供依據(jù);房地產(chǎn)宏觀管理部門還要確定什么樣的項(xiàng)目類型能獲得公眾的贊同，了解計(jì)劃開發(fā)項(xiàng)目周圍公眾的態(tài)度，以確保新的開發(fā)適合社區(qū)的需要，滿足公眾的需要。

研究以上各類活動(dòng)的特點(diǎn)，得出各類房地產(chǎn)活動(dòng)所需市場(chǎng)分析的層次及內(nèi)容側(cè)重點(diǎn)如表所示。

三、提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的途徑

1、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)分析有效性的原因

通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的系統(tǒng)研究，本文認(rèn)為影響市場(chǎng)分析有效性的原因有：第一，分析師對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析要點(diǎn)的把握程度。只有根據(jù)分析目的把握住市場(chǎng)分析的關(guān)鍵所在，才能使分析切中要點(diǎn)，達(dá)到一定深度，不因分析內(nèi)容過多而遮掩了主體的分析;第二，分析過程中邏輯關(guān)系是否合理。第三，市場(chǎng)分析所選用的分析方法是否恰當(dāng);第四，市場(chǎng)分析的數(shù)據(jù)是否充分、可靠。在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，如有以上原因的一個(gè)或幾個(gè)情況發(fā)生，都會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)分析結(jié)論的不合理和缺乏有效性。

2、提高房地戶市場(chǎng)分析有效性的途徑

總體上來說，要提高房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告的有效性或可信度，首先就要明確各類房地產(chǎn)活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的要求，明確市場(chǎng)分析的工作重點(diǎn)，有針對(duì)性地分析。同時(shí)，要求在分析過程中，采用合適的市場(chǎng)分析方法，論證有力、結(jié)論明確。具體的要求是：系統(tǒng)完整、邏輯清晰合理;報(bào)告中采用的數(shù)據(jù)有針對(duì)性，有兩個(gè)以上數(shù)據(jù)來源的比較;需求參數(shù)確定合理，對(duì)關(guān)鍵需求參數(shù)的變動(dòng)趨勢(shì)有獨(dú)到的研究分析，而不是簡(jiǎn)單采用了不變的參數(shù)來求算;預(yù)測(cè)需求時(shí)測(cè)定了細(xì)分市場(chǎng)的分段需求;分析中要分析子市場(chǎng)分段中有競(jìng)爭(zhēng)的供給，而不是籠統(tǒng)地分析已建和在建項(xiàng)目的供給;市場(chǎng)占有率、吸納量計(jì)劃的確定過程合理且有邏輯性;市場(chǎng)分析結(jié)論明確，結(jié)論適用的范圍界定清楚，能充分反映市場(chǎng)分析結(jié)論所面對(duì)的不確定性。

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，是房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查者最主要的一種統(tǒng)計(jì)分析方法，這也是考察房地產(chǎn)市場(chǎng)的最根本的依據(jù)，是房產(chǎn)走向的導(dǎo)航標(biāo)!

房地產(chǎn)調(diào)查工作報(bào)告【篇4】

20__年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)在20__年快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)形勢(shì)良好，商品房市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，投資量、施工面積、竣工面積、銷售面積等指標(biāo)快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)成交活躍，空置量持續(xù)減少，

這一方面是因?yàn)?0__年是國(guó)家現(xiàn)代化建設(shè)第三步戰(zhàn)略目標(biāo)的起步之年，也是實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和十五計(jì)劃的開局之年，隨著國(guó)家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，使西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)勢(shì)上升期，尤其是商服房銷售的高速增長(zhǎng)，說明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對(duì)西部大開發(fā)的信心和支持;20__年來伴隨著國(guó)家金融政策的.調(diào)控，開發(fā)商資金構(gòu)成情況也處于進(jìn)一步調(diào)整過程。從資金來源上看：20__年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)中開發(fā)商自有資金及預(yù)售資金比例進(jìn)一步擴(kuò)大。自有資金占總投資的40.78%，較20__年該比例增加了4.36%，實(shí)際投資額較上年增長(zhǎng)18.98%;借貸資金較上年該比例下降了6.43%。 隨著國(guó)家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)勢(shì)上升期，尤其是商品房銷售的高速增長(zhǎng)，說明了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向良性循環(huán)的軌跡;另一方面由于國(guó)家繼續(xù)重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年準(zhǔn)備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場(chǎng)管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說明了西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別成長(zhǎng)期，邁進(jìn)成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場(chǎng)化，消費(fèi)者的購(gòu)房行為更加理性，政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟(jì)性。 未來西安的市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)成熟期的?D些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長(zhǎng)速

西安宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)向好

20__年以來，西安國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度，上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)11.6，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值343億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值18.6億元，比去年同期增長(zhǎng)3.4%，第二產(chǎn)業(yè)增加值149.5億元，同比增長(zhǎng)15.5%，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值174.9億元，比去年同期增長(zhǎng)9.3%，

到6月底，全市完成固定資產(chǎn)投資60.74億元，同比增長(zhǎng)30.31%。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增長(zhǎng)8.3%，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額734.52億元，比年初增長(zhǎng)8.69%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)供應(yīng)情況

20__年上半年，西安市商品房完成投資10.20億萬元，比去年同期增長(zhǎng)20.73%。分物業(yè)來看，各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為：公寓別墅類為0.69%，商服房類為18.30%，普通住宅類為61.64%，辦公樓類為19.37%;比去年同期公寓別墅類下降86.04%，商服房、普通住宅、辦公樓類分別增長(zhǎng)117.67%、1.06%和5.4倍。

20__年上半年西安市商品房施工面積94.04萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)44.84%;商品房竣工面積73.37萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)68.40%;商品房新開工面積20.45萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)25.54%。

從物業(yè)來看，公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類施工面積占商品房總施工面積的比例分別為：5.83%、9.73%、70.64%、13.81%，比去年同期分別增長(zhǎng)31.05%、71.99%、42.10%、49.57%;

新開工面積公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類占商品房新開工總面積的比例分別為：0.99%、24.73%、59.46%、14.82%，比去年同期分別增長(zhǎng)一94.17%、195.12%、39.81%、26.58%。

從資金來源看，上半年自有資金32244萬元，占總投資額的31.61%;借貸資金48O19萬元，占總投資額的47.07%;預(yù)售資金21743萬元，占總投資額的21.32%。從所占比例與去年相比來看，自有資金所占比例上升明顯，預(yù)售資金也增長(zhǎng)較快，借貸資金所占比例呈下降趨勢(shì).

市場(chǎng)銷售

上半年，西安市商品房成交活躍，市場(chǎng)銷售繼續(xù)保持去年以來的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，銷售面積和銷售額比去年同期均有較大幅度的增長(zhǎng)。1-6月商品房累計(jì)銷售面積達(dá)90.37萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)了52.98%。其中售給個(gè)人的79.60萬平方米，占商品房銷售總面積的88.08%，個(gè)人購(gòu)房繼續(xù)呈上升趨勢(shì)，占商品房銷售的比例越來越高。上半年商品房銷售額30.28億元，比去年同期增長(zhǎng)82.94%。

20__年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會(huì)，為銷售旺季推波助瀾。9月份的商品房成交量并沒有令人失望，總共成交了670713平方米，是今年各月份銷售的最好成績(jī)，較上期上升了10.04%,較去年同期增長(zhǎng)78.53%。普通住宅依舊獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，占到總銷售量的88.7%，較8月份所占份額上升了7.5%;商品用房較上期呈下降態(tài)勢(shì)，商品用房占到總銷售量的7.8%，較上期下跌7.7%;寫字樓占成交面積的2.9%，較上期上浮0.9%;別墅有小量交易，占總成交量的0.2%。

從市場(chǎng)銷售情況來看，西安商品房銷售從20__年以來的持續(xù)快速增長(zhǎng)，加之其它相關(guān)指標(biāo)也相應(yīng)地呈現(xiàn)較好的增長(zhǎng)趨勢(shì)，說明了隨著住房制度改革和貨幣分房政策的實(shí)施，住房的有效需求增多，一些潛在需求也浮出水面。如果西安住宅二級(jí)市場(chǎng)全面開放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二級(jí)市場(chǎng)能得到了較好的聯(lián)動(dòng)，將會(huì)為西安樓市創(chuàng)造越來越多的需求空間，商品房銷售的快速增長(zhǎng)也相應(yīng)地仍將會(huì)持續(xù)下去。

房地產(chǎn)調(diào)查工作報(bào)告【篇5】

一、總體概況

1、地理綜述：

濰坊市位于山東半島中部，南依沂山，北瀕渤海,扼山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉，膠濟(jì)鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島、煙臺(tái)，西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營(yíng)，南連臨沂、日照，地理位置優(yōu)越。濰坊市南北長(zhǎng)188 公里，東西寬164公里，總面積15859平方公里，其中市區(qū)面積1472平方公里。市域地勢(shì)南高北低，南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，北部是沿海灘涂。20__年全市出生人口81648人，合法生育率達(dá)97.7%，人口自然增長(zhǎng)率4.00‰，性別比104.3。據(jù)公安部門統(tǒng)計(jì)，全市20__年末總?cè)丝?55.3萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口328.3萬人。經(jīng)濟(jì)實(shí)力居山東省第四位。

2、基礎(chǔ)設(shè)施概況：

濰坊市鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、通信及城市供水、供氣和商貿(mào)設(shè)施建設(shè)已取得重大進(jìn)展。公路通車?yán)锍踢_(dá)到14萬公里。全部開通了程控電話和國(guó)內(nèi)外直撥電話，電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到101萬。市區(qū)供水普及率達(dá)100%，居民生活燃料氣化率達(dá)90.03%。

3、城市經(jīng)濟(jì)綜述

(1)地區(qū)生產(chǎn)總值

濰坊現(xiàn)轄奎文、濰城、坊子、寒亭4區(qū)，青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密6市(縣級(jí))，臨朐、昌樂2縣，共有152 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，濰坊為地級(jí)市，轄4區(qū)2縣代管6市。市中心區(qū)人口68萬。20__年濰坊市生產(chǎn)總值(GDP)完成1720.88億元，按可比價(jià)格比上年增長(zhǎng)16.5%;其中第一產(chǎn)業(yè)增加值211.81億元，增長(zhǎng)0.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值1000.63億元，增長(zhǎng)20.6%，其中工業(yè)增加值916.51億元，增長(zhǎng)21.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值508.44億元，增長(zhǎng)16.1%，一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.03、11.74和4.73個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)到19677元(按現(xiàn)行匯率折算約2520美元)，比上年增長(zhǎng)16.2%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新進(jìn)展，工業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位更趨明顯。一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由上年的13.69：56.86：29.45調(diào)整為12.31：58.15：29.54。

(2)居民收入

1)濰坊市人均GDP及增長(zhǎng)情況

20__年人均GDP達(dá)到17279元(按現(xiàn)行匯率折算為2141美元)，20__年人均GDP達(dá)到19677元(按現(xiàn)行匯率折算為2520美元)，比上年增長(zhǎng)16.2%。

2)濰坊市人均可支配收入情況

城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)明顯。據(jù)抽樣調(diào)查，20__年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11846元，比上年增長(zhǎng)14.8%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出8816.3元，增長(zhǎng)15.1%。

4、城市建設(shè)規(guī)劃

中心城區(qū)總體布局 “一心、一環(huán)、一軸、一廊”

1) “一心”，即月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市核心區(qū);

2) “一環(huán)”，即長(zhǎng)松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán);

3) “一軸”，即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。

4) “一廊”，即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道。

5、未來城市規(guī)劃

(1)城市化與中心城市人口規(guī)模

根據(jù)人口綜合預(yù)測(cè)法，濰坊市中心城市的總?cè)丝跀?shù)20__年將達(dá)到127萬人，20__年將達(dá)到179萬人;人口發(fā)展策略方面，將實(shí)行“合理疏導(dǎo)，向心集聚;企業(yè)集中，擴(kuò)大就業(yè);制度保障，引流穩(wěn)流;安定老齡，提高素質(zhì)”的總體原則。

(2)發(fā)展濰坊城市經(jīng)濟(jì) 提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力

近期(從目前到20__年)全市GDP年均增速達(dá)到13%，到20__年GDP總量達(dá)到2400億元，全市三產(chǎn)比例為10：60：30;中心城市GDP年均增速實(shí)現(xiàn)16%，到20__年GDP總規(guī)模達(dá)到800億元，占全市比重上升到33%，市區(qū)三產(chǎn)比例為9：58：33。

遠(yuǎn)期全市GDP年均增速為9%，到20__年全市GDP達(dá)到5700億元，全市三產(chǎn)比例為7：61：32;中心城市GDP到遠(yuǎn)期年均增速為11%，到20__年中心城市GDP規(guī)模達(dá)到2300億元，占全市比重為40%，市區(qū)三產(chǎn)結(jié)構(gòu)為5：55：40。

(3)濰坊城市用地

根據(jù)《濰坊市土地利用總體規(guī)劃(19972010)》，1997年20__年全市安排的建設(shè)用地總規(guī)模為93.89km2(14.08萬畝)，其中建設(shè)用地占用耕地47.6km2(7.14萬畝)，說明耕地是濰坊市建設(shè)用地重要的供給來源。其中濰坊市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)城市用地增長(zhǎng)的特征十分明顯，濰坊市中心城區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值與城市用地之間呈現(xiàn)出較強(qiáng)的正線性關(guān)系，此外，城市新增功能對(duì)城市用地需求、人口增加帶來的城市用地需求也呈此狀況。

規(guī)劃中明確了商業(yè)用地約1156ha,中心城居住用地采用“一帶四團(tuán)”布局，居住用地人均28.1m2,占地面積50.6m2。工業(yè)用地?zé)岵』ㄈ~病5.1m2,占地面積45.2km2。倉(cāng)儲(chǔ)用地人均9.6m2，占地面積17.3km2。

小結(jié)：近兩年來濰坊市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，年均固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)近1/3，其中房地產(chǎn)建設(shè)投資特別是住宅建設(shè)投資都在以50%以上的速率增長(zhǎng)，說明濰坊房地產(chǎn)建設(shè)投資市場(chǎng)發(fā)展健康。濰坊市位于山東交通核心地帶，三面臨陸，北面靠海，終年四季分明，屬于中國(guó)比較適宜人類居住的城市之一。

二、調(diào)查內(nèi)容

1、調(diào)查時(shí)間：

20__年7月21號(hào)、22號(hào)

2、調(diào)查區(qū)域：

以圍繞濰城區(qū)為主，奎文區(qū)為輔向其城區(qū)樓盤展開調(diào)研。

3、調(diào)查對(duì)象：

面積在50畝以上，建筑面積在10萬平以上的樓盤等

4、調(diào)查目的：

了解濰坊市及擬投項(xiàng)目的周邊房地產(chǎn)投資環(huán)境

三、目前房地產(chǎn)狀況調(diào)查

1、產(chǎn)品形態(tài)

單就從房地產(chǎn)產(chǎn)品來說，濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初級(jí)階段。很多產(chǎn)品還沒有在市場(chǎng)上出現(xiàn)，就目前市場(chǎng)上的產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)還不能從根本上解決市場(chǎng)需求，產(chǎn)品升級(jí)還有一個(gè)過程。從建筑形態(tài)上來看，簡(jiǎn)單

的復(fù)制，借鑒的東西太多了。有個(gè)性，有標(biāo)志性的建筑還是太少。缺少自己的文化內(nèi)涵和自主創(chuàng)新。通過7月22號(hào)的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)濰坊市民不喜歡東西山墻的房屋，不喜歡高層。喜歡格局方正和正南正北的房屋。這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的產(chǎn)品守舊，束縛了產(chǎn)品品質(zhì)的提高，單體建筑往往做成板式，整個(gè)市場(chǎng)都是這種產(chǎn)品，沒有錯(cuò)落感，形成不了好的視覺效果，也不利于社區(qū)景觀的營(yíng)造。當(dāng)然在實(shí)際操作過程中，開發(fā)商能自然的換位思考，從使用者的角度考慮產(chǎn)品研發(fā)和交易的便利性，充分尊重使用者的利益對(duì)濰坊房地產(chǎn)行業(yè)的成熟起到了很好的推動(dòng)作用。

通過簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)，目前市區(qū)在售樓盤100多個(gè)，幾乎遍地開花，但沒有精品，同質(zhì)化，同樣化相當(dāng)嚴(yán)重，所有樓盤幾乎都是一樣，其價(jià)格也相差不大，差價(jià)主要顯示在地段差別上。目前市場(chǎng)上缺少兩極產(chǎn)品：1、最差。低檔房，不是說品質(zhì)很差，而是價(jià)格要夠低。要讓單位職工和農(nóng)民買得起。2、最好。當(dāng)然是說品質(zhì)、配套、房型、房?jī)r(jià)要質(zhì)優(yōu)價(jià)高。地段倒不是主要問題?？膮^(qū)有一個(gè)目前濰坊市場(chǎng)上比較高檔的樓盤，叫玫瑰園。小高層和高層，建筑面積12萬平方米。6層買到4200元每平方米。但是銷量一般，主要是規(guī)模不大，很多配套上不了。主推巴厘島風(fēng)格的景觀設(shè)計(jì)，在濰坊綠化作為樓盤賣點(diǎn)，不具有沖擊力度。在濰坊整個(gè)城市的綠化都是相當(dāng)不錯(cuò)的，而且綠化比較容易做，綠樹成蔭，芳草萋萋滿眼都是。

2、市場(chǎng)需求量

任何行業(yè)的發(fā)展，最根本是需求的存在。就目前濰坊住宅需求是剛性的，有很大的量存在。

潛在需求，目前城區(qū)現(xiàn)有居民108萬人，到20__年，由于城市化水平的提高，具有關(guān)部門分析，濰坊城區(qū)居民將增加到130萬人，這期間就有22萬人需要解決住房問題，按人均30計(jì)算，就需要660萬的住宅面積。

現(xiàn)有居民改善住房需求，假定只有10%的城市家庭，考慮改善住房條件，其每個(gè)家庭只想增加20平米，那么濰坊10%的城市家庭是30000戶，這個(gè)改善需求是60平米。

隨著城市改造力度的加大濰坊城市房屋拆遷正處于快速發(fā)展階段。未來一段時(shí)間內(nèi)由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)舊城改造危房拆遷，城市房屋拆遷量將仍保持較大規(guī)模，從而形成對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求。

總體來說濰坊市房地產(chǎn)未來幾年的發(fā)展仍將是平穩(wěn)上升的。

3、房地產(chǎn)價(jià)格

20__年奎文、濰城、高新中心區(qū)，住宅的均價(jià)已到3000元/平米。最高的已到3500元/平米。從區(qū)域市場(chǎng)房?jī)r(jià)來看奎文區(qū)是房?jī)r(jià)領(lǐng)跑者，濰城區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)要低一些，但均價(jià)也到2800元/平米。給我的感覺是濰坊的房產(chǎn)是比較實(shí)在的，蓋什么樣的就賣什么樣的，沒有唬頭，缺少錦上添花的東西，就像去農(nóng)民的菜園里買青菜一樣，貨真價(jià)實(shí)當(dāng)然是沒有泡沫和水份，房?jī)r(jià)是合理的。當(dāng)前濰坊市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是健康的。今年及今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)，市區(qū)房?jī)r(jià)依然不會(huì)下降，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的基本態(tài)勢(shì)仍然不會(huì)改變。

據(jù)市房管局對(duì)市區(qū)89家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今年以來的投資、開發(fā)建設(shè)及銷售等情況的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，市區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44.3億元，同比增長(zhǎng)44.6%，增幅比去年同期有所下降。其中，商品住房完成投資34.7億元，同比增長(zhǎng)34.6%;商品房施工面積為345.5萬平方米，同比增長(zhǎng)82.6 %，其中，商品住房施工面積252.4萬平方米，同比增長(zhǎng)80.1%;商品房新開工面積109.1萬平方米，同比增長(zhǎng)19.95%，其中，新開工住房95.95萬平方米，同比增長(zhǎng)26.06%;據(jù)統(tǒng)計(jì)，共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積161.73萬平方米，同比增長(zhǎng)61.7%;完成初始登記面積141.43萬平方米，同比增長(zhǎng)24.09%;完成商品房買賣面積59.67萬平方米，同比增長(zhǎng)1.09%;多層80-100平方米、高層100-120平方米的戶型已經(jīng)成為市場(chǎng)主流;商品房空置三年以上的面積僅為5.1萬平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)一步健康理性。

預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間內(nèi)，如果國(guó)家從緊的金融政策和貨幣政策沒有大的變化，隨著市場(chǎng)主體整合效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增幅會(huì)有回落，但回落的幅度不會(huì)很大。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，上半年，市區(qū)新建商品房銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)2.2%，比去年同期漲幅回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。

價(jià)格的上升，是受內(nèi)因和外因兩種因素綜合作用的體現(xiàn)。內(nèi)因方面，主要是由于成本的增加，必然導(dǎo)致價(jià)格上漲。首先是土地成本的增加，土地招拍掛制度，直接增加了開發(fā)企業(yè)獲得土地的成本。其次是建筑成本的增加，近年來，鋼材、建材價(jià)格大幅上漲，人工成本較大提高，特別是今年以來，據(jù)估算，鋼材價(jià)格上漲了約50-60%，混凝土價(jià)格上漲約30%，水泥價(jià)格上漲約50%，人工成本上漲了1-2倍，各種配套費(fèi)用也有了大的提高。同時(shí)，新型建筑材料的運(yùn)用、小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造、配套設(shè)施的完善等等也都會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。外因方面，是住房消費(fèi)的增長(zhǎng)。主要一是由于城鎮(zhèn)居民、流動(dòng)人口增多，商品住房需求量不斷增大;二是城市建設(shè)力度加大，因拆遷而購(gòu)房的居民較多;三是社會(huì)各類群體收入水平的提高，購(gòu)買力增強(qiáng)。

各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，濰坊市房?jī)r(jià)盡管持續(xù)上升，但不會(huì)出現(xiàn)大起大落，房?jī)r(jià)總體上是合理的，不存在虛高或泡沫，今后一段時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)不會(huì)下降，總體穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，但上升會(huì)放緩。

房地產(chǎn)調(diào)查工作報(bào)告【篇6】

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場(chǎng)交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對(duì)擴(kuò)大就業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟(jì)作出了明顯的貢獻(xiàn)。

一、基本概況：

20__年新開工面積112.5平方米,其中住宅項(xiàng)目15個(gè),面積75.2萬平方米;專業(yè)市場(chǎng)6個(gè)，面積37.3萬平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬平方米，其中商業(yè)26萬平方米;網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價(jià)2168元/平方米;網(wǎng)上銷售備案普通住房2094套，面積23.86萬平方米，均價(jià)1924元/平方米;網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬平方米，均價(jià)3248元/平方米。

20__年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價(jià)2804元/平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長(zhǎng)，尤其是幾個(gè)相對(duì)較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰，這說明該縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間仍然較大。

二、存在問題：

1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題，為臨時(shí)用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線，費(fèi)用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見較大。

2、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發(fā)管理過程中，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費(fèi)心理。

3、開發(fā)企業(yè)資金短缺。20__年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機(jī)構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機(jī)爆發(fā)，年底，政府出臺(tái)了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個(gè)別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭(zhēng)取了部分貸款，大部分項(xiàng)目資金仍來源于社會(huì)融資。社會(huì)融資成本高，參與融資主體對(duì)目前市場(chǎng)信心不足，融資難度大，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目資金短缺，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項(xiàng)目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項(xiàng)目的推進(jìn)速度，更影響樓盤的正常銷售。

4、近年來，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進(jìn)，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價(jià)格較低，與商品住宅價(jià)格差距較大，大部分拆遷戶購(gòu)買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。

5、受20__年整體經(jīng)濟(jì)形式和一線城市降價(jià)銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費(fèi)群體存在房屋還有降價(jià)可能或政府還會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠的購(gòu)房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場(chǎng)。

三、下步打算：

1、有序的開展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場(chǎng)供需，預(yù)計(jì)20__年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。

2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細(xì)規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問題，杜絕新建樓盤臨時(shí)供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3、加大各銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20__年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談，會(huì)上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達(dá)7.06億的開發(fā)貸款協(xié)議，但開發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑，爭(zhēng)取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項(xiàng)目的穩(wěn)步推進(jìn)。

4、在確保四房建設(shè)有序推進(jìn)的同時(shí)，一是出臺(tái)新的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購(gòu)買價(jià)格，縮小與商品房之間的價(jià)格差距;二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。

5、加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務(wù)意識(shí)，建立一站式審批制，高起點(diǎn)規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費(fèi)。

6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺(tái)的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺(tái)的一些政策措施再作進(jìn)一步完善，出臺(tái)補(bǔ)充優(yōu)惠政策。同時(shí)針對(duì)泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴(kuò)大二手房市場(chǎng)，爭(zhēng)取商業(yè)銀行對(duì)二手房按揭業(yè)務(wù)的開展，以此助推商品房市場(chǎng)的發(fā)展。

8、加大對(duì)群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購(gòu)房欲望，以此來帶動(dòng)泗洪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)調(diào)查工作報(bào)告【篇7】

“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。

近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

中央:

——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定__年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在__年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。__年市《政府工作報(bào)告》確立了“