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第一篇：房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

關(guān)注民生，讓百姓實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽(yáng)、神木、府谷等7個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)肯為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等8個(gè)相關(guān)部門(mén)及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。為了切實(shí)搞好這次視察活動(dòng)，視察前組織部分委員及相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)同志召開(kāi)座談會(huì)，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見(jiàn)。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)專題座談會(huì)，認(rèn)真聽(tīng)取他們的意見(jiàn)建議?，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下：

一、基本情況

奎年來(lái)，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)盔一步得到完善。

20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬(wàn)O，完成銷售面積136.8萬(wàn)O，空置面積74.0萬(wàn)O，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬(wàn)O，銷售27.2萬(wàn)O。

20xx年榆林市區(qū)商品房均價(jià)1646元/O，20xx年漲至2300元/O，20xx年更是漲至高層4000元/O、多層3000元/O，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/O、多層3000-3200元/O。盡管20xx年下半年以來(lái)成交量下降明顯，但房?jī)r(jià)仍未下降且略有上升，這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來(lái)，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房?jī)r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。

經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。20xx年--20xx年全市累計(jì)完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬(wàn)O，其中20xx年完成22萬(wàn)O;20xx年完成18.1萬(wàn)O,同比下降17.7%;20xx年完成45萬(wàn)O，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬(wàn)O，小高層均價(jià)2300元/O，多層均價(jià)約1800元/O，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。

廉租房建設(shè)起步較晚。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等7個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積7.7萬(wàn)O(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽(yáng)區(qū)等5個(gè)縣區(qū)已開(kāi)工4.25萬(wàn)O、850套。

二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析

1、房?jī)r(jià)起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營(yíng)思路、開(kāi)發(fā)模式、營(yíng)銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房?jī)r(jià)起伏較大(見(jiàn)圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來(lái)，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬(wàn)O，空置率約為63%，交易量大幅下降，開(kāi)發(fā)量明顯下滑。

20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬(wàn)O，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開(kāi)發(fā)量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長(zhǎng)了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購(gòu)房需求在今年上半年集中釋放;二是救*政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購(gòu)房積極性。同時(shí)，相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。

同時(shí)，銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長(zhǎng)29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國(guó)、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)肯快回暖。

2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場(chǎng)，綏、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步發(fā)展階段。同時(shí)，房?jī)r(jià)也存在較大差異。如作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬(wàn)O，房?jī)r(jià)高峰時(shí)一些地理位置優(yōu)越的房?jī)r(jià)達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購(gòu)房減少，消費(fèi)者趨于理性。20xx年以來(lái)，受諸多因素的影響，特別是房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目，助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從20xx年第三季度以來(lái)，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購(gòu)房客戶明顯減少，一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購(gòu)房。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

4、土地價(jià)格大幅上升，土地開(kāi)發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從20xx年起實(shí)施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價(jià)格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步抬高，開(kāi)發(fā)成本大幅上升(見(jiàn)表4)：

20xx年以前，榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為57.43萬(wàn)元，而20xx―20xx每畝均價(jià)為207.4萬(wàn)元，20xx年畝均價(jià)94.1萬(wàn)元，基本與20xx年以前持平，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查，20xx年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng)，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲(chǔ)備土地。20xx年金融危機(jī)以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購(gòu)地，他們對(duì)這場(chǎng)筐融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購(gòu)買熱情不高，對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂(lè)觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)用上漲，土地開(kāi)發(fā)成本大幅提高。

榆林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)用，從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì)，從高速增長(zhǎng)到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，土地購(gòu)置費(fèi)用快速增長(zhǎng)，增速達(dá)到1.7倍;之后受市場(chǎng)影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購(gòu)置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來(lái)的平均銷售價(jià)格(現(xiàn)價(jià))，從20xx年的20xx元/O上升到20xx年的2394元/O，上漲了344元/O，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來(lái)看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開(kāi)發(fā)商造成一定的壓力?？傮w來(lái)講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí)，20xx年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。

因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來(lái)的土地儲(chǔ)備和“招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)”制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取聚格，從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房?jī)r(jià)。土地開(kāi)發(fā)投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過(guò)程。從20xx年―20xx年，每平方米土地開(kāi)發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產(chǎn)資金來(lái)源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年榆林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的`本年度資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款占到17%，到20xx年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。20xx年國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來(lái)源分別占到27%、25%

企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來(lái)源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時(shí)度勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開(kāi)始，榆林的房地產(chǎn)受國(guó)家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來(lái)，對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。

三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%，高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。1998年到20xx年，扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率，1998年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。

2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：

3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。20xx年以來(lái)房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見(jiàn)底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見(jiàn)表7)：

4、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。20xx年―20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，凈增加1976萬(wàn)元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍。20xx年房地產(chǎn)稅收7116萬(wàn)元，較上年同期減少2742萬(wàn)元。20xx年1―10月份，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫(kù)9877萬(wàn)元，較去年同期6024萬(wàn)元增長(zhǎng)的63.96%。20xx年1―10月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬(wàn)元，較去年5349萬(wàn)元同比增長(zhǎng)16.96%。

此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。

從表8可以看出，20xx年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對(duì)全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，20xx年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實(shí)際上，與同期相比，凈增加了198萬(wàn)元，仍處于上升趨勢(shì)。進(jìn)入20xx年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬(wàn)元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬(wàn)元，所占份額下降了1.35個(gè)百分點(diǎn)，下滑幅度較大。20xx年1―10月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)16.96%，占稅收總收入的1.21%。

四、對(duì)規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)Α⒄吲涮仔詮?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場(chǎng)改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)的迅猛發(fā)展，對(duì)于推動(dòng)榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。

為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作：

1、政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。

一是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止房?jī)r(jià)的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過(guò)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來(lái)平衡房?jī)r(jià)，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過(guò)程中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時(shí)機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房?jī)r(jià)作用;又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要尊重市場(chǎng)規(guī)律，不宜過(guò)分?jǐn)U大保障范圍，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響，破壞市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。同時(shí)要對(duì)低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導(dǎo)房?jī)r(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內(nèi)。

二是定時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠道，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對(duì)榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)盔行深入調(diào)查研究，通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析，科學(xué)掌握購(gòu)房需求信息，對(duì)購(gòu)房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期發(fā)布，防止盲目建設(shè)，減少社會(huì)資源的浪費(fèi)，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺(tái)。

三是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)129個(gè)，其中具有二級(jí)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)12個(gè)，三級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)31個(gè)，四級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)73個(gè)，暫定資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)13個(gè)，有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚(yú)龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點(diǎn)支持一些誠(chéng)信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場(chǎng)認(rèn)可度高、經(jīng)營(yíng)效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng)，培養(yǎng)造就幾個(gè)全省、全國(guó)的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時(shí)對(duì)那些經(jīng)營(yíng)管理差、技術(shù)水平低、有名無(wú)實(shí)且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢(shì)，另辟生存發(fā)展空間。

四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地、違法建筑行為。“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國(guó)家未出臺(tái)“小產(chǎn)權(quán)房”處理有關(guān)政策之前，對(duì)已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案，對(duì)正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅(jiān)決予以糾正和取締，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)秩序。

2、加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國(guó)土資源部今年上半年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國(guó)有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個(gè)案例中，銷售房?jī)r(jià)最高的為45000元/O，最低為1130元/O，地價(jià)占房?jī)r(jià)最低例為5.3%，最高為58.6%。620個(gè)案例地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為23.2%，356個(gè)項(xiàng)目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中占有重要比例。因此，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房?jī)r(jià)不合理上漲。

一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，提高土地統(tǒng)征、儲(chǔ)備和管理的能力，搞活土地二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤(pán)活已出讓土地，促使存量土地加快開(kāi)發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無(wú)償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。

二是規(guī)范土地市場(chǎng)，加大對(duì)劃撥用地的監(jiān)管力度。對(duì)因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對(duì)原劃撥進(jìn)行開(kāi)發(fā)的，必須按原土地用途開(kāi)發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地的，必須由政府收購(gòu)儲(chǔ)備，進(jìn)行招拍掛出讓;對(duì)以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的，必須嚴(yán)肅查除，堅(jiān)決制止此類問(wèn)題的發(fā)生。

三是在土地交易過(guò)程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計(jì)劃。根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)供地，從而穩(wěn)定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門(mén)檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過(guò)熱。六是信息要透明、公開(kāi)。政府要及時(shí)公開(kāi)土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲(chǔ)備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)情況等信息。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對(duì)評(píng)估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會(huì)的心理預(yù)期，通過(guò)金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開(kāi)發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。首先開(kāi)發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對(duì)滯后性，使其暫時(shí)無(wú)法與同類發(fā)達(dá)城市的開(kāi)發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬(wàn)多美元，超過(guò)北京、上海，創(chuàng)造了中國(guó)的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動(dòng)外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)也功不可沒(méi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多，遠(yuǎn)高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來(lái)要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開(kāi)發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動(dòng)榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須順應(yīng)未來(lái)發(fā)展的總趨勢(shì)，走整體性、規(guī)?；l(fā)展之路。

其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開(kāi)發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競(jìng)爭(zhēng)力和營(yíng)銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費(fèi)者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)，決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長(zhǎng)遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開(kāi)發(fā)商。所以，要想獲得消費(fèi)者的青睞，必須重視品牌在營(yíng)銷中的重要性。隨著市民對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，對(duì)地段、交通、規(guī)模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識(shí)，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費(fèi)者為中心”轉(zhuǎn)變，進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個(gè)階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。

4、公開(kāi)稅費(fèi)項(xiàng)目，規(guī)范稅費(fèi)征管行為。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金、稅費(fèi)三項(xiàng)合計(jì)流向政府的收入占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費(fèi)共50余項(xiàng):

其中一些項(xiàng)目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權(quán)力部門(mén)提供了權(quán)力尋租的機(jī)會(huì)，增大了腐的可能性，同時(shí)也減少了財(cái)政收入，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對(duì)所有稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行一次清理整頓，對(duì)國(guó)家、省上明令規(guī)定繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目予以保留;對(duì)一些地方性或與國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，減免一些收費(fèi)項(xiàng)目，以減輕開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動(dòng)力。

5、加強(qiáng)城市配套建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè)，對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對(duì)追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費(fèi)者對(duì)于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來(lái)越高。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對(duì)住房配套問(wèn)題給序了相當(dāng)大的關(guān)注，買房的同時(shí)更加注重了對(duì)生活品質(zhì)的追求。榆林開(kāi)發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點(diǎn)之一，近年來(lái)發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場(chǎng)、金融等配套設(shè)施未能及時(shí)跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對(duì)榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購(gòu)房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開(kāi)放和榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。

6、進(jìn)一步放活二手房交易市場(chǎng)。目前，我市的二手房交易市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，規(guī)章制度、人員配備、交易場(chǎng)所等還不健全，交易量小，且很不規(guī)范，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開(kāi)二手房交易市場(chǎng)的活躍和繁榮。因此，要加強(qiáng)二手房交易市場(chǎng)的建立、工作機(jī)構(gòu)的設(shè)立和人員的配備，建立健全完善的規(guī)章制度。同時(shí)要減免部分稅費(fèi)，以吸引廣大居民加入到這一市場(chǎng)上來(lái)，不斷完善和繁榮這一市場(chǎng)，以推動(dòng)榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

總之，我們要通過(guò)不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)?、政策目?biāo)準(zhǔn)、政策力度大、政策配套完善、政策落實(shí)到位。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)?；?、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn)。

第二篇：房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

一、引言

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展得如火如荼。而據(jù)我們觀察發(fā)

現(xiàn)，天津作為大城市，其房地產(chǎn)業(yè)早已漸趨成熟。相對(duì)地，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)也應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是人們對(duì)物業(yè)的管理活動(dòng)，泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃、銷售及租售后的管理和服務(wù)，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的早期介入和前期管理以及房屋及設(shè)備、公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修，住宅小區(qū)的治安、環(huán)衛(wèi)、交通、分送信報(bào)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等內(nèi)容，范圍相當(dāng)廣泛。有的物業(yè)管理還兼營(yíng)小區(qū)內(nèi)的商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)、家政服務(wù)、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等服務(wù)項(xiàng)目，寓管理于服務(wù)之中。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，隨著生產(chǎn)生活節(jié)奏的加快，人們對(duì)物質(zhì)文明和精神文明內(nèi)涵

和外延認(rèn)識(shí)的提高與深化，以及物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)交易的頻繁，從物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，物業(yè)管理的范圍將是越來(lái)越寬，人們所需要的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目業(yè)將越來(lái)越細(xì)化。因此，為了更好地了解認(rèn)識(shí)天津市中低檔住宅物業(yè)管理服務(wù)的真實(shí)狀況，我們選擇了天津最具代表性的住宅區(qū)――小海地區(qū)域的住宅，并對(duì)其物業(yè)管理服務(wù)狀況的調(diào)查。通過(guò)以調(diào)查問(wèn)卷的方式對(duì)小海地物業(yè)管理服務(wù)的基本狀況及居民的滿意度進(jìn)行了測(cè)評(píng)。希望通過(guò)這次調(diào)查可以大體了解天津市中低檔住宅的物業(yè)管理服務(wù)水平、質(zhì)量，從中可為相關(guān)部門(mén)比較客觀的需求情況，也能為天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)的健康發(fā)展提供必要有效的幫助。

二、研究設(shè)計(jì)

（一）研究的理論假設(shè)

“天津小海地房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)狀況”的概念界定：房地產(chǎn)物業(yè)管理的服務(wù)狀況能從幾個(gè)方面調(diào)查，從對(duì)居民的收費(fèi)公布中，了解是否有亂收費(fèi)現(xiàn)象。調(diào)查居民對(duì)小區(qū)物業(yè)管理公司最不滿意的地方，從中了解天津中低檔住宅物業(yè)管理公司所存在的不足現(xiàn)象，從中更深入調(diào)查天津居民對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的要求。

（二）調(diào)查對(duì)象

小海地地區(qū)的居民樓，玉峰花園、龍博花園、桂山里

（三）調(diào)查時(shí)間

4月9日就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項(xiàng)討論會(huì)

4月13日提交調(diào)研問(wèn)卷樣本及調(diào)研細(xì)化方案 4月16日進(jìn)行問(wèn)卷的新一輪修改，并最終確定

4月17日-5月6日走訪小區(qū)，逐個(gè)進(jìn)行訪問(wèn)，問(wèn)卷總數(shù)80份，有效問(wèn)卷70份5月7日-13日進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，市調(diào)報(bào)告完成提交

（四）調(diào)查方法

首先采取調(diào)查問(wèn)卷的方式即“撒網(wǎng)”，在問(wèn)卷中篩選出較為合理的問(wèn)卷，進(jìn)行歸納整理，做成柱狀圖，找出關(guān)注度最高地物業(yè)問(wèn)題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，提出較為合理的解決方案。

（五）調(diào)查內(nèi)容

為了更深入的調(diào)查小海地地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，本小組特從以下幾點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查。

1.調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量：分別從小區(qū)環(huán)境、安保、配套設(shè)施等方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查，從而分析小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和滿意度。

2.調(diào)查小區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)滿意程度：項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、是否出現(xiàn)亂收費(fèi)現(xiàn)象等的方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查，從而分析小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的.收費(fèi)滿意度和更好的規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收取。

（六）資料的收集和分析

資料主要來(lái)源于發(fā)放的問(wèn)卷。本次調(diào)查了三個(gè)小區(qū)，實(shí)際發(fā)放問(wèn)卷80份，回收80份，回收率100%，其中有效問(wèn)卷80份，有效回收率100%，全部問(wèn)卷資料由調(diào)查員檢查核實(shí)后進(jìn)行編碼，然后輸入計(jì)算機(jī)基本情況。

分析方法：在問(wèn)卷中篩選出較為合理的問(wèn)卷，進(jìn)行歸納整理，做成柱狀圖，找出關(guān)注度最高地物業(yè)問(wèn)題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，提出較為合理的解決方案。

三、調(diào)查結(jié)果與分析

（一）問(wèn)卷結(jié)果分析

四、結(jié)論與建議

（一）調(diào)查結(jié)果

無(wú)論從哪個(gè)年齡段的人來(lái)看，衛(wèi)生環(huán)境都是最突出的問(wèn)題，在走訪過(guò)程中，我們也親身體會(huì)到小海地地區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境問(wèn)題確實(shí)很嚴(yán)重，其次安保問(wèn)題與配套設(shè)施問(wèn)題也不容忽視。但我們的調(diào)研主要針對(duì)最突出物業(yè)問(wèn)題的分析與解決，因此，以下分析與建議僅針對(duì)小海地地區(qū)衛(wèi)生環(huán)境問(wèn)題。

（二）衛(wèi)生環(huán)境問(wèn)題原因分析

1．小海地地區(qū)居民中，中老年占很大比例，消費(fèi)能力偏弱，對(duì)物業(yè)服務(wù)要求也不高。 2.多數(shù)小海地地區(qū)居民原為附近工廠的工人，人群整體素質(zhì)相對(duì)偏低，經(jīng)濟(jì)能力不高；除此之外，小海地地處天津河西區(qū)與津南區(qū)交界處，人員流動(dòng)比較大，不利于管理

3.很多住宅屬于河西和津南雙重管理，導(dǎo)致兩方互相推卸責(zé)任，最終無(wú)人管理的結(jié)果。4.與天津市內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)狀況相比較，小海地住宅屬于中低檔住宅，價(jià)格相對(duì)較低，配套設(shè)施相對(duì)不夠完善，物業(yè)水平相對(duì)不夠成熟。 5.缺少居委會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的管理。

（三）建議

1.建立健全業(yè)主大會(huì)制度，要解決物業(yè)管理中存在的難題，應(yīng)該說(shuō)，健全業(yè)主大會(huì)制度是一個(gè)突破口。通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理中心協(xié)調(diào)，并對(duì)其工作進(jìn)行監(jiān)督。

2.進(jìn)行先期清理，街道組織社區(qū)、潔安序物業(yè)對(duì)院內(nèi)的亂搭亂建等進(jìn)行清理。讓居民享受干凈的衛(wèi)生環(huán)境的舒適感，進(jìn)而提高居民對(duì)衛(wèi)生環(huán)境的重視。

3.廣泛宣傳，認(rèn)真摸排。各社區(qū)、各單位要結(jié)合實(shí)際，利用閉路電視、廣播、黑板報(bào)、宣傳欄、懸掛橫幅靈活多樣地形式廣泛開(kāi)展宣傳活動(dòng)，各小區(qū)社區(qū)至少懸掛宣傳橫幅1條，通過(guò)宣傳使廣大群眾明確整治的標(biāo)準(zhǔn)、重點(diǎn)和要求，以營(yíng)造濃厚地整治氛圍。

4.利用大運(yùn)會(huì)的契機(jī)，“人人動(dòng)手，清潔家園，喜迎大運(yùn)會(huì)”以此調(diào)高居民“家園主人翁”意識(shí)。

5.政府及街道居委會(huì)等要進(jìn)行不定期的衛(wèi)生環(huán)境檢查，強(qiáng)化監(jiān)督，落實(shí)獎(jiǎng)懲。

6.對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)標(biāo)準(zhǔn)化管理和操作是確保工作質(zhì)量長(zhǎng)期穩(wěn)定的基本要求，工作標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理和操作的前提條件。工作標(biāo)準(zhǔn)的制定一定要有可操作性和可考評(píng)性，也就是說(shuō)：既要使操作人員知道自己應(yīng)工作到什么程度，避免其工作疏漏；又要使主管人員按照工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考評(píng)來(lái)控制工作質(zhì)量。

每天做到“四個(gè)一”：一布置安排，一檢查考評(píng)，一總結(jié)講評(píng)，一交流學(xué)習(xí)，就可以保證控制過(guò)程兼顧結(jié)果，并且將管理覆蓋到每一天、每一件事，控制到每一個(gè)環(huán)節(jié)，規(guī)范到每一個(gè)細(xì)節(jié)，精確到每一項(xiàng)操作，從而達(dá)到日日控制，事事控制；在此基礎(chǔ)上，通過(guò)日常的互動(dòng)交流學(xué)習(xí)培訓(xùn)不斷地提高主管人員和操作人員的素質(zhì)，并且通過(guò)持之以恒地反復(fù)抓，抓反復(fù)，抓重點(diǎn)，抓提高，在操作人員、主管人員、業(yè)主（住戶）共同努力下，就一定能夠持續(xù)的改進(jìn)提高住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量，滿足業(yè)主（住戶）的需求和潛在需求。

第三篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

一、總體概況

1、地理綜述：

濰坊市位于山東半島中部，南依沂山，北瀕渤海,扼山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉，膠濟(jì)鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島、煙臺(tái)，西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營(yíng)，南連臨沂、日照，地理位置優(yōu)越。濰坊市南北長(zhǎng)188 公里，東西寬164公里，總面積15859平方公里，其中市區(qū)面積1472平方公里。市域地勢(shì)南高北低，南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，北部是沿海灘涂。20xx年全市出生人口81648人，合法生育率達(dá)97.7%，人口自然增長(zhǎng)率4.00‰，性別比104.3。據(jù)公安部門(mén)統(tǒng)計(jì)，全市20xx年末總?cè)丝?55.3萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口328.3萬(wàn)人。經(jīng)濟(jì)實(shí)力居山東省第四位。

2、基礎(chǔ)設(shè)施概況：

濰坊市鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、通信及城市供水、供氣和商貿(mào)設(shè)施建設(shè)已取得重大進(jìn)展。公路通車?yán)锍踢_(dá)到14萬(wàn)公里。全部開(kāi)通了程控電話和國(guó)內(nèi)外直撥電話，電話交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到101萬(wàn)。市區(qū)供水普及率達(dá)100%，居民生活燃料氣化率達(dá)90.03%。

3、城市經(jīng)濟(jì)綜述

(1)地區(qū)生產(chǎn)總值

濰坊現(xiàn)轄奎文、濰城、坊子、寒亭4區(qū)，青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密6市(縣級(jí))，臨朐、昌樂(lè)2縣，共有152 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，濰坊為地級(jí)市，轄4區(qū)2縣代管6市。市中心區(qū)人口68萬(wàn)。20xx年濰坊市生產(chǎn)總值(GDP)完成1720.88億元，按可比價(jià)格比上年增長(zhǎng)16.5%;其中第一產(chǎn)業(yè)增加值211.81億元，增長(zhǎng)0.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值1000.63億元，增長(zhǎng)20.6%，其中工業(yè)增加值916.51億元，增長(zhǎng)21.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值508.44億元，增長(zhǎng)16.1%，一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.03、11.74和4.73個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)到19677元(按現(xiàn)行匯率折算約2520美元)，比上年增長(zhǎng)16.2%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得新進(jìn)展，工業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位更趨明顯。一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由上年的13.69：56.86：29.45調(diào)整為12.31：58.15：29.54。

(2)居民收入

1)濰坊市人均GDP及增長(zhǎng)情況

20xx年人均GDP達(dá)到17279元(按現(xiàn)行匯率折算為2141美元)，20xx年人均GDP達(dá)到19677元(按現(xiàn)行匯率折算為2520美元)，比上年增長(zhǎng)16.2%。

2)濰坊市人均可支配收入情況

城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)明顯。據(jù)抽樣調(diào)查，20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11846元，比上年增長(zhǎng)14.8%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出8816.3元，增長(zhǎng)15.1%。

4、城市建設(shè)規(guī)劃

中心城區(qū)總體布局 “一心、一環(huán)、一軸、一廊”

1) “一心”，即月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市核心區(qū);

2) “一環(huán)”，即長(zhǎng)松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán);

3) “一軸”，即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。

4) “一廊”，即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道。

5、未來(lái)城市規(guī)劃

(1)城市化與中心城市人口規(guī)模

根據(jù)人口綜合預(yù)測(cè)法，濰坊市中心城市的總?cè)丝跀?shù)20xx年將達(dá)到127萬(wàn)人，20xx年將達(dá)到179萬(wàn)人;人口發(fā)展策略方面，將實(shí)行“合理疏導(dǎo)，向心集聚;企業(yè)集中，擴(kuò)大就業(yè);制度保障，引流穩(wěn)流;安定老齡，提高素質(zhì)”的總體原則。

(2)發(fā)展濰坊城市經(jīng)濟(jì) 提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力

近期(從目前到20xx年)全市GDP年均增速達(dá)到13%，到20xx年GDP總量達(dá)到2400億元，全市三產(chǎn)比例為10：60：30;中心城市GDP年均增速實(shí)現(xiàn)16%，到20xx年GDP總規(guī)模達(dá)到800億元，占全市比重上升到33%，市區(qū)三產(chǎn)比例為9：58：33。

遠(yuǎn)期全市GDP年均增速為9%，到20xx年全市GDP達(dá)到5700億元，全市三產(chǎn)比例為7：61：32;中心城市GDP到遠(yuǎn)期年均增速為11%，到20xx年中心城市GDP規(guī)模達(dá)到2300億元，占全市比重為40%，市區(qū)三產(chǎn)結(jié)構(gòu)為5：55：40。

(3)濰坊城市用地

根據(jù)《濰坊市土地利用總體規(guī)劃(19972010)》，1997年20xx年全市安排的建設(shè)用地總規(guī)模為93.89km2(14.08萬(wàn)畝)，其中建設(shè)用地占用耕地47.6km2(7.14萬(wàn)畝)，說(shuō)明耕地是濰坊市建設(shè)用地重要的供給來(lái)源。其中濰坊市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)城市用地增長(zhǎng)的特征十分明顯，濰坊市中心城區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值與城市用地之間呈現(xiàn)出較強(qiáng)的正線性關(guān)系，此外，城市新增功能對(duì)城市用地需求、人口增加帶來(lái)的城市用地需求也呈此狀況。

規(guī)劃中明確了商業(yè)用地約1156ha,中心城居住用地采用“一帶四團(tuán)”布局，居住用地人均28.1m2,占地面積50.6m2。工業(yè)用地?zé)岵』ㄈ~病5.1m2,占地面積45.2km2。倉(cāng)儲(chǔ)用地人均9.6m2，占地面積17.3km2。

小結(jié)：近兩年來(lái)濰坊市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，年均固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)近1/3，其中房地產(chǎn)建設(shè)投資特別是住宅建設(shè)投資都在以50%以上的速率增長(zhǎng)，說(shuō)明濰坊房地產(chǎn)建設(shè)投資市場(chǎng)發(fā)展健康。濰坊市位于山東交通核心地帶，三面臨陸，北面靠海，終年四季分明，屬于中國(guó)比較適宜人類居住的城市之一。

二、調(diào)查內(nèi)容

1、調(diào)查時(shí)間：

20xx年7月21號(hào)、22號(hào)

2、調(diào)查區(qū)域：

以圍繞濰城區(qū)為主，奎文區(qū)為輔向其城區(qū)樓盤(pán)展開(kāi)調(diào)研。

3、調(diào)查對(duì)象：

面積在50畝以上，建筑面積在10萬(wàn)平以上的樓盤(pán)等

4、調(diào)查目的：

了解濰坊市及擬投項(xiàng)目的周邊房地產(chǎn)投資環(huán)境

三、目前房地產(chǎn)狀況調(diào)查

1、產(chǎn)品形態(tài)

單就從房地產(chǎn)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初級(jí)階段。很多產(chǎn)品還沒(méi)有在市場(chǎng)上出現(xiàn)，就目前市場(chǎng)上的產(chǎn)品形態(tài)和品質(zhì)還不能從根本上解決市場(chǎng)需求，產(chǎn)品升級(jí)還有一個(gè)過(guò)程。從建筑形態(tài)上來(lái)看，簡(jiǎn)單

的復(fù)制，借鑒的東西太多了。有個(gè)性，有標(biāo)志性的建筑還是太少。缺少自己的文化內(nèi)涵和自主創(chuàng)新。通過(guò)7月22號(hào)的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)濰坊市民不喜歡東西山墻的房屋，不喜歡高層。喜歡格局方正和正南正北的房屋。這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的產(chǎn)品守舊，束縛了產(chǎn)品品質(zhì)的提高，單體建筑往往做成板式，整個(gè)市場(chǎng)都是這種產(chǎn)品，沒(méi)有錯(cuò)落感，形成不了好的視覺(jué)效果，也不利于社區(qū)景觀的營(yíng)造。當(dāng)然在實(shí)際操作過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商能自然的換位思考，從使用者的角度考慮產(chǎn)品研發(fā)和交易的便利性，充分尊重使用者的利益對(duì)濰坊房地產(chǎn)行業(yè)的成熟起到了很好的推動(dòng)作用。

通過(guò)簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)，目前市區(qū)在售樓盤(pán)100多個(gè)，幾乎遍地開(kāi)花，但沒(méi)有精品，同質(zhì)化，同樣化相當(dāng)嚴(yán)重，所有樓盤(pán)幾乎都是一樣，其價(jià)格也相差不大，差價(jià)主要顯示在地段差別上。目前市場(chǎng)上缺少兩極產(chǎn)品：1、最差。低檔房，不是說(shuō)品質(zhì)很差，而是價(jià)格要夠低。要讓單位職工和農(nóng)民買得起。2、最好。當(dāng)然是說(shuō)品質(zhì)、配套、房型、房?jī)r(jià)要質(zhì)優(yōu)價(jià)高。地段倒不是主要問(wèn)題。奎文區(qū)有一個(gè)目前濰坊市場(chǎng)上比較高檔的.樓盤(pán)，叫玫瑰園。小高層和高層，建筑面積12萬(wàn)平方米。6層買到4200元每平方米。但是銷量一般，主要是規(guī)模不大，很多配套上不了。主推巴厘島風(fēng)格的景觀設(shè)計(jì)，在濰坊綠化作為樓盤(pán)賣點(diǎn)，不具有沖擊力度。在濰坊整個(gè)城市的綠化都是相當(dāng)不錯(cuò)的，而且綠化比較容易做，綠樹(shù)成蔭，芳草萋萋滿眼都是。

2、市場(chǎng)需求量

任何行業(yè)的發(fā)展，最根本是需求的存在。就目前濰坊住宅需求是剛性的，有很大的量存在。

潛在需求，目前城區(qū)現(xiàn)有居民108萬(wàn)人，到20xx年，由于城市化水平的提高，具有關(guān)部門(mén)分析，濰坊城區(qū)居民將增加到130萬(wàn)人，這期間就有22萬(wàn)人需要解決住房問(wèn)題，按人均30計(jì)算，就需要660萬(wàn)的住宅面積。

現(xiàn)有居民改善住房需求，假定只有10%的城市家庭，考慮改善住房條件，其每個(gè)家庭只想增加20平米，那么濰坊10%的城市家庭是30000戶，這個(gè)改善需求是60平米。

隨著城市改造力度的加大濰坊城市房屋拆遷正處于快速發(fā)展階段。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)舊城改造危房拆遷，城市房屋拆遷量將仍保持較大規(guī)模，從而形成對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求。

總體來(lái)說(shuō)濰坊市房地產(chǎn)未來(lái)幾年的發(fā)展仍將是平穩(wěn)上升的。

3、房地產(chǎn)價(jià)格

20xx年奎文、濰城、高新中心區(qū)，住宅的均價(jià)已到3000元/平米。最高的已到3500元/平米。從區(qū)域市場(chǎng)房?jī)r(jià)來(lái)看奎文區(qū)是房?jī)r(jià)領(lǐng)跑者，濰城區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)要低一些，但均價(jià)也到2800元/平米。給我的感覺(jué)是濰坊的房產(chǎn)是比較實(shí)在的，蓋什么樣的就賣什么樣的，沒(méi)有唬頭，缺少錦上添花的東西，就像去農(nóng)民的菜園里買青菜一樣，貨真價(jià)實(shí)當(dāng)然是沒(méi)有泡沫和水份，房?jī)r(jià)是合理的。當(dāng)前濰坊市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是健康的。今年及今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)，市區(qū)房?jī)r(jià)依然不會(huì)下降，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的基本態(tài)勢(shì)仍然不會(huì)改變。

據(jù)市房管局對(duì)市區(qū)89家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)今年以來(lái)的投資、開(kāi)發(fā)建設(shè)及銷售等情況的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，市區(qū)共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資44.3億元，同比增長(zhǎng)44.6%，增幅比去年同期有所下降。其中，商品住房完成投資34.7億元，同比增長(zhǎng)34.6%;商品房施工面積為345.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.6 %，其中，商品住房施工面積252.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)80.1%;商品房新開(kāi)工面積109.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.95%，其中，新開(kāi)工住房95.95萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.06%;據(jù)統(tǒng)計(jì)，共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積161.73萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)61.7%;完成初始登記面積141.43萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.09%;完成商品房買賣面積59.67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.09%;多層80-100平方米、高層100-120平方米的戶型已經(jīng)成為市場(chǎng)主流;商品房空置三年以上的面積僅為5.1萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)一步健康理性。

預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間內(nèi)，如果國(guó)家從緊的金融政策和貨幣政策沒(méi)有大的變化，隨著市場(chǎng)主體整合效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資增幅會(huì)有回落，但回落的幅度不會(huì)很大。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，上半年，市區(qū)新建商品房銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)2.2%，比去年同期漲幅回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。

價(jià)格的上升，是受內(nèi)因和外因兩種因素綜合作用的體現(xiàn)。內(nèi)因方面，主要是由于成本的增加，必然導(dǎo)致價(jià)格上漲。首先是土地成本的增加，土地招拍掛制度，直接增加了開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得土地的成本。其次是建筑成本的增加，近年來(lái)，鋼材、建材價(jià)格大幅上漲，人工成本較大提高，特別是今年以來(lái)，據(jù)估算，鋼材價(jià)格上漲了約50-60%，混凝土價(jià)格上漲約30%，水泥價(jià)格上漲約50%，人工成本上漲了1-2倍，各種配套費(fèi)用也有了大的提高。同時(shí)，新型建筑材料的運(yùn)用、小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造、配套設(shè)施的完善等等也都會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。外因方面，是住房消費(fèi)的增長(zhǎng)。主要一是由于城鎮(zhèn)居民、流動(dòng)人口增多，商品住房需求量不斷增大;二是城市建設(shè)力度加大，因拆遷而購(gòu)房的居民較多;三是社會(huì)各類群體收入水平的提高，購(gòu)買力增強(qiáng)。

各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，濰坊市房?jī)r(jià)盡管持續(xù)上升，但不會(huì)出現(xiàn)大起大落，房?jī)r(jià)總體上是合理的，不存在虛高或泡沫，今后一段時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)不會(huì)下降，總體穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變，但上升會(huì)放緩。

第四篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1．西安房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況.

２００６年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)在２００５年快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)形勢(shì)良好，商品房市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，投資量、施工面積、竣工面積、銷售面積等指標(biāo)快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)成交活躍，空置量持續(xù)減少。這一方面是因?yàn)?0xx年是國(guó)家現(xiàn)代化建設(shè)第三步戰(zhàn)略目標(biāo)的起步之年，也是實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和十五計(jì)劃的開(kāi)局之年，隨著國(guó)家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，使西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)勢(shì)上升期，尤其是商服房銷售的高速增長(zhǎng)，說(shuō)明了西部大開(kāi)發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對(duì)西部大開(kāi)發(fā)的信心和支持；20xx年來(lái)伴隨著國(guó)家金融政策的調(diào)控，開(kāi)發(fā)商資金構(gòu)成情況也處于進(jìn)一步調(diào)整過(guò)程。從資金來(lái)源上看：20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)中開(kāi)發(fā)商自有資金及預(yù)售資金比例進(jìn)一步擴(kuò)大。自有資金占總投資的40.78%，較２００４年該比例增加了4.36%，實(shí)際投資額較上年增長(zhǎng)18.98%；借貸資金較上年該比例下降了6.43%。 隨著國(guó)家商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)勢(shì)上升期，尤其是商品房銷售的高速增長(zhǎng)，說(shuō)明了西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向良性循環(huán)的軌跡；另一方面由于國(guó)家繼續(xù)重點(diǎn)扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)一步激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年準(zhǔn)備政府積極整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場(chǎng)管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說(shuō)明了西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別成長(zhǎng)期，邁進(jìn)成熟期，走向規(guī)范，使開(kāi)發(fā)商的投資行為趨于市場(chǎng)化，消費(fèi)者的購(gòu)房行為更加理性，政府充當(dāng)?shù)慕巧呓?jīng)濟(jì)性。 未來(lái)西安的市場(chǎng)走勢(shì)將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)成熟期的?D些特征將逐步涌現(xiàn)，不再出現(xiàn)大起大落的局面，并保持一定的增長(zhǎng)速

2、西安宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)向好

20xx年以來(lái)，西安國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度，上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)11．6，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值343億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值18．6億元，比去年同期增長(zhǎng)3．4％，第二產(chǎn)業(yè)增加值149．5億元，同比增長(zhǎng)15．5％，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值174．9億元，比去年同期增長(zhǎng)9．3％。到6月底，全市完成固定資產(chǎn)投資60．74億元，同比增長(zhǎng)30．31％。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增長(zhǎng)8．3％，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額734．52億元，比年初增長(zhǎng)8．69％。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)供應(yīng)情況

20xx年上半年，西安市商品房完成投資10．20億萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng)20．73％。分物業(yè)來(lái)看，各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為：公寓別墅類為0．69％，商服房類為18．30％，普通住宅類為61.64％，辦公樓類為19.37％；比去年同期公寓別墅類下降86．04％，商服房、普通住宅、辦公樓類分別增長(zhǎng)117．67％、1．06％和5.4倍。

20xx年上半年西安市商品房施工面積94．04萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)44．84％；商品房竣工面積73．37萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)68．40％；商品房新開(kāi)工面積20．45萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)25．54％。

從物業(yè)來(lái)看，公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類施工面積占商品房總施工面積的比例分別為：5．83％、9．73％、70.64％、13．81％，比去年同期分別增長(zhǎng)31．05％、71．99％、42．10％、49．57％；

新開(kāi)工面積公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類占商品房新開(kāi)工總面積的比例分別為：0．99％、24．73％、59．46％、14．82％，比去年同期分別增長(zhǎng)一94．17％、195．12％、39．81％、26．58％。

從資金來(lái)源看，上半年自有資金32244萬(wàn)元，占總投資額的31．61％；借貸資金48O19萬(wàn)元，占總投資額的47．07％；預(yù)售資金21743萬(wàn)元，占總投資額的21．32％。從所占比例與去年相比來(lái)看，自有資金所占比例上升明顯，預(yù)售資金也增長(zhǎng)較快，借貸資金所占比例呈下降趨勢(shì).

4、市場(chǎng)銷售

上半年，西安市商品房成交活躍，市場(chǎng)銷售繼續(xù)保持去年以來(lái)的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，銷售面積和銷售額比去年同期均有較大幅度的增長(zhǎng)。1-6月商品房累計(jì)銷售面積達(dá)90．37萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)了52．98％。其中售給個(gè)人的79．60萬(wàn)平方米，占商品房銷售總面積的88．08％，個(gè)人購(gòu)房繼續(xù)呈上升趨勢(shì)，占商品房銷售的比例越來(lái)越高。上半年商品房銷售額30．28億元，比去年同期增長(zhǎng)82．94％。

20xx年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會(huì)，為銷售旺季“推波助瀾”。9月份的商品房成交量并沒(méi)有令人失望，總共成交了670713平方米，是今年各月份銷售的最好成績(jī)，較上期上升了10.04%,較去年同期增長(zhǎng)78.53%。普通住宅依舊獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，占到總銷售量的88.7%，較8月份所占份額上升了7.5%；商品用房較上期呈下降態(tài)勢(shì)，商品用房占到總銷售量的7.8%，較上期下跌7.7%；寫(xiě)字樓占成交面積的2.9%，較上期上浮0.9%；別墅有小量交易，占總成交量的0.2%。

從市場(chǎng)銷售情況來(lái)看，西安商品房銷售從20xx年以來(lái)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，加之其它相關(guān)指標(biāo)也相應(yīng)地呈現(xiàn)較好的增長(zhǎng)趨勢(shì)，說(shuō)明了隨著住房制度改革和貨幣分房政策的實(shí)施，住房的有效需求增多，一些潛在需求也浮出水面。如果西安住宅二級(jí)市場(chǎng)全面開(kāi)放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二級(jí)市場(chǎng)能得到了較好的聯(lián)動(dòng)，將會(huì)為西安樓市創(chuàng)造越來(lái)越多的需求空間，商品房銷售的快速增長(zhǎng)也相應(yīng)地仍將會(huì)持續(xù)下去。

第五篇：房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

當(dāng)前，國(guó)家正值全面建設(shè)小康社會(huì)新的歷史時(shí)期，各行各業(yè)都在迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)作為社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，必將有著廣闊的發(fā)展前景。對(duì)處于西部貧困地區(qū)的小縣城而言，如何搶抓機(jī)遇，立足自身特點(diǎn)，加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展，筆者結(jié)合十余年從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)驗(yàn)，以宣恩縣城為例，提出以下一些思考。

一、以住宅建設(shè)為主體，大力開(kāi)發(fā)城市小區(qū)、新區(qū)，不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程

住宅業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的主體，這是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的初衷所決定的。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市功能多元化和城市布局區(qū)域化的特點(diǎn)更加顯現(xiàn)，住宅業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)的主體地位將有所改變。但現(xiàn)階段對(duì)于西部貧困地區(qū)縣城而言，城市的規(guī)范性建設(shè)才剛剛起步，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然要以住宅業(yè)為主體，并且這種主體地位將持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。按照宣恩縣城的發(fā)展規(guī)劃，新一輪的住宅業(yè)建設(shè)要緊緊抓住城市擴(kuò)展的有利時(shí)機(jī)，著力搞好興隆小區(qū)和五把車小區(qū)建設(shè)。在小區(qū)開(kāi)發(fā)中，要堅(jiān)持“一主體兩突出”，即以建住房為主體，突出山城特色，突出文化內(nèi)涵，切不可盲目標(biāo)新立異，更不可以商務(wù)為主體，而要立足縣情，以滿足人們的居住生活為首要目標(biāo)，建設(shè)多層次、不同檔次的普通商品住房。預(yù)計(jì)未來(lái)年宣恩縣城常住人口將凈增萬(wàn)人，按平均每戶人計(jì)算，需新增萬(wàn)套房子，其面積相當(dāng)于現(xiàn)有成套住房面積的倍。由此可見(jiàn)，在西部地區(qū)縣級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展中，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期以內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)必須以住宅業(yè)為主體，這是由客觀現(xiàn)實(shí)所決定的。

二、以危舊房屋改造為重點(diǎn)，全面實(shí)施舊城改造工程，不斷優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，提升城市功能

西部地區(qū)縣城的房子大多建于上世紀(jì)八、九十年代，形式單一，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，功能低下，基本上呈火柴盒式緊密排列，且道路狹窄，環(huán)境欠優(yōu)。現(xiàn)在，隨著城市發(fā)展建設(shè)步伐加快，人們生活水平日益提高，舊房已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)新的住房消費(fèi)需求。因此，全面實(shí)施舊城改造工程是當(dāng)務(wù)之急。宣恩縣委、縣政府已確定以招商引資為突破口，在××年大力推進(jìn)舊城改造。在舊城改造中，要充分考慮現(xiàn)有居民的意愿和居住習(xí)慣，講究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化環(huán)境，提升檔次，讓新建房既有現(xiàn)代氣息，又具傳統(tǒng)內(nèi)涵，寓含文化底蘊(yùn)。用拆房還房、以房補(bǔ)房的辦法，直接解決拆遷矛盾，讓更多的城區(qū)居民享受到舊城改造給他們帶來(lái)的直接利益。同時(shí)要建設(shè)好休閑廣場(chǎng)，因?yàn)樗且粋€(gè)城市文明的窗口。最大程度地發(fā)揮廣場(chǎng)的整體功能，以廣場(chǎng)的建設(shè)來(lái)進(jìn)一步推動(dòng)舊城改造，從而不斷優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，提升城市功能。

三、以培育房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為支撐，著力整合房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)要素，全面促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是城鎮(zhèn)化建設(shè)的主力軍，它能廣泛地吸納社會(huì)資金，整合市場(chǎng)要素，推進(jìn)住房商品化進(jìn)程，促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前西部地區(qū)縣城房地產(chǎn)業(yè)大多剛剛起步，開(kāi)發(fā)還很不夠，面臨的突出問(wèn)題就是有市無(wú)場(chǎng)，市場(chǎng)發(fā)育不健全，市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范，從而導(dǎo)致城鎮(zhèn)化建設(shè)緩慢。要解決這個(gè)問(wèn)題，當(dāng)務(wù)之急是積極培育房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，因?yàn)槠髽I(yè)是市場(chǎng)主體，只有充分發(fā)揮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主體作用，優(yōu)化資源，不斷整合房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)、資金、人才、管理等市場(chǎng)要素，才能加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。要給西部地區(qū)縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以政策方面的傾斜：

一是降低準(zhǔn)入“門(mén)檻”，以四級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為例，其注冊(cè)資本金應(yīng)降低到萬(wàn)元；

二是加大政策支持力度，要對(duì)新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，從土地供應(yīng)、項(xiàng)目審批、市場(chǎng)準(zhǔn)入、開(kāi)發(fā)貸款、稅費(fèi)減免等方面給予政策優(yōu)惠等；

三是建立規(guī)范化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，嚴(yán)禁任何單位以集資、合作建房名義，變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

四、以拉動(dòng)消費(fèi)、擴(kuò)大需求為目標(biāo)，逐步完善住房公積金制度和信貸支持政策，切實(shí)提高居民生活水平

據(jù)調(diào)查，西部貧困地區(qū)縣城還有以上居民的居住條件較差，屬非成套及簡(jiǎn)易住房。形成這種狀況的原因是多方面的.，但居民的購(gòu)買力不夠是直接主因。因此，在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)程中，要充分考慮這一階層的利益，盡可能提高他們的購(gòu)買力。要提高居民的購(gòu)買力，除了加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展以外，一個(gè)行之有效的辦法就是建立完善住房公積金制度和發(fā)展住房信貸，讓他們通過(guò)這一形式獲得購(gòu)房資金，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望，以此拉動(dòng)住房消費(fèi)，擴(kuò)大社會(huì)需求，不斷提高居民生活水平。

在住房公積金制度方面重點(diǎn)抓好：

一是建章立制，規(guī)范管理，目前就公積金制度而言，僅國(guó)務(wù)院頒布《住房公積金管理?xiàng)l例》是不夠的，還要頒布實(shí)施細(xì)則及相關(guān)的管理制度；

二是理順機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一號(hào)令，要嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院的有關(guān)精神，以市（地州盟）設(shè)立住房公積金管理中心，縣（市）設(shè)立分中心，實(shí)行垂直“一條邊”管理，統(tǒng)一核算，整合實(shí)力，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

三是強(qiáng)化歸集、發(fā)展個(gè)貸，提高住房公積金繳存比例，單位及職工個(gè)人各為以上，擴(kuò)大覆蓋面，住房公積金制度要推廣到鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

建立和完善政策性住房貸款和商業(yè)性住房相結(jié)合的住房信貸體制：

一是要發(fā)展政策性住房貸款，大力發(fā)展住房公積金個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，降低職工購(gòu)房成本；

二是要積極發(fā)展商業(yè)性住房貸款。各商業(yè)銀行要加大對(duì)西部縣城房地產(chǎn)信貸支持的力度，要根據(jù)當(dāng)?shù)刈》堪l(fā)展規(guī)劃，合理核定個(gè)人住房貸款規(guī)模，規(guī)范擔(dān)保行為，簡(jiǎn)化辦事程序，方便個(gè)人貸款，增強(qiáng)購(gòu)房能力。

第六篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

根據(jù)縣政府近期調(diào)研工作的安排，我局對(duì)目前我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況作了詳細(xì)調(diào)研，現(xiàn)將情況匯報(bào)如下：

一、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析

近年來(lái)，在縣委、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開(kāi)發(fā)商品住宅6200套、56萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類型樓盤(pán)銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤(pán)品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。XX年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的品質(zhì)得到了不斷提升，購(gòu)房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開(kāi)發(fā)量的25%左右。

總體看，XX年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于XX年，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來(lái)，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購(gòu)房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購(gòu)買對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購(gòu)房比例)以及投資性購(gòu)房的比例。XX年，從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來(lái)看，我縣城區(qū)購(gòu)房者中，購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%，說(shuō)明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài)。

預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了XX年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，XX年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。