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第一篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

“十一五”期間，我國(guó)房地產(chǎn)投資累計(jì)達(dá)16萬(wàn)億元，比“十五”增長(zhǎng)10.7萬(wàn)億元?！笆晃濉睍r(shí)期是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展波瀾壯闊的五年，房地產(chǎn)投資和房產(chǎn)供銷均呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，有效拉動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，大大改善了居民家庭的居住條件。從總體發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快、增速回落，住宅投資占房地產(chǎn)投資比重上升。“十一五”期間，住宅投資占房地產(chǎn)投資比重上升。住宅投資累計(jì)達(dá)11.4萬(wàn)億元，比“十五”增加了7.8萬(wàn)億元?！笆晃濉蹦昃≌顿Y為22747億元。房?jī)r(jià)波動(dòng)起伏，整體快速上漲，以及調(diào)控力度不斷加大，住房保障大力推進(jìn)也是“十一五”期間我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)。*城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米，而且住房的品質(zhì)、*能不斷提高。“十一五”還解決了一批低收入和中等偏下收入家庭的住房困難問題。*房地產(chǎn)業(yè)取得的成績(jī)是顯著的。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與城市布局的調(diào)整、國(guó)家對(duì)發(fā)展服務(wù)業(yè)的支持和居民消費(fèi)升級(jí)的需求，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的占比也會(huì)相應(yīng)擴(kuò)大份額!

市場(chǎng)容量

2013年1-3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資13133億元，同比名義增長(zhǎng)20.2%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)19.9%)，增速比1-2月份回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資9013億元，增長(zhǎng)21.1%，增速回落2.3個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.6%。東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資7766億元，同比增長(zhǎng)17.8%，增速比1-2月份回落3.1個(gè)百分點(diǎn);中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資2521億元，增長(zhǎng)21.8%，增速回落2.8個(gè)百分點(diǎn);西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資2845億元，增長(zhǎng)25.6%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。

*的房地產(chǎn)市場(chǎng)是當(dāng)今世界上最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。改革開放以來(lái)，特別是1998年進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，*的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。僅2006年至2010年五年間，我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)竣工面積總量為31.59億平方米，年均竣工6.32億平方米;其中住宅竣工面積總量為25.77億平方米，年均竣工5.15億平方米;房地產(chǎn)銷售總量為39.69億平方米，年均銷售7.94億平方米，其中住宅銷售總量為35.77億平方米，年均銷售7.15億平方米(我國(guó)近幾年來(lái)房地產(chǎn)的銷售面積都大于竣工面積，這與我國(guó)實(shí)行的預(yù)售制度有關(guān))。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)投資、改善居民居住條件城鎮(zhèn)面貌、帶動(dòng)建筑建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)揮了重要的作用!

市場(chǎng)格局

*未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)期房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應(yīng)求的局面已經(jīng)過去，而且供大于求的局面將逐步顯現(xiàn)。城市化所創(chuàng)造的住宅“剛需”將完全無(wú)法挽救房地產(chǎn)走向的頹勢(shì)。未來(lái)10年，所謂“剛需”也就是每年城鎮(zhèn)首次置業(yè)的新房需求年均大約是2.7億-3.2億平米，假設(shè)剛需在全部新房成交中占比35%，則可以推算出全國(guó)每年的商品住宅銷售面積至多是7.8億-9.2億平米。這樣的銷售量即便與2011年的銷量相比，降幅也達(dá)5%-20%?？梢?，未來(lái)*的房地產(chǎn)僅靠所謂“剛需”根本無(wú)法推動(dòng)全國(guó)住宅銷量的持續(xù)快速增長(zhǎng)。當(dāng)前，全國(guó)住宅庫(kù)存積壓已達(dá)3億平米，2012-2014年住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的供過于求態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)到2017年，*住宅市場(chǎng)才能重新恢復(fù)供求平衡，但最后不久*房地產(chǎn)很快將走向2020年后的需求下滑年代。從中長(zhǎng)期判斷，*房地產(chǎn)市場(chǎng)已由熱鬧浮躁的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向清淡冷靜的買方市場(chǎng)，黃金增長(zhǎng)年代恐將一去不復(fù)返。

前景與趨勢(shì)

在國(guó)家“穩(wěn)中有進(jìn)”宏觀經(jīng)濟(jì)政策相關(guān)貨幣政策等影響下，加上企業(yè)“以價(jià)換量”的策略，自住*需求不斷

保持釋放，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2012年6月開始出現(xiàn)了回暖的跡象，之后市場(chǎng)不斷向好發(fā)展。土地購(gòu)置面積、房屋新開工面積在絕對(duì)值負(fù)增長(zhǎng)的情況下降幅收窄，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋的施工面積、竣工面積增幅趨緩但仍保持一定增長(zhǎng)，商品房銷售面積銷售額穩(wěn)定上升。2013年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景和市場(chǎng)環(huán)境會(huì)好于2012年，總體仍會(huì)平穩(wěn)發(fā)展。從改革周期的維度來(lái)判斷，未來(lái)五年特別是未來(lái)兩年應(yīng)該會(huì)著意顯示出寬松、開明、努力和有為;從增長(zhǎng)周期的維度來(lái)判斷，則*經(jīng)濟(jì)在2012年已經(jīng)軟著陸成功，且已呈復(fù)蘇之上升態(tài)勢(shì)，未來(lái)十年*經(jīng)濟(jì)有望進(jìn)入新型“穩(wěn)態(tài)增長(zhǎng)”，進(jìn)而邁向新的大國(guó)崛起臺(tái)階，一舉超越美國(guó)成為世界最大經(jīng)濟(jì)體;如果從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的維度來(lái)判斷，則一個(gè)全新的季節(jié)也已經(jīng)來(lái)臨，無(wú)論增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)、市場(chǎng)格局、政策趨勢(shì)以及產(chǎn)業(yè)組織等都將發(fā)生重要變化!

第二篇：房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

今年以來(lái)，國(guó)家采取了一系列優(yōu)惠政策，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，特別是我市“房地產(chǎn)新政；在影響和帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍，開發(fā)投資逐漸好轉(zhuǎn)，商品房銷售不斷上升，政策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。

一、我市房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀

(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資處于低調(diào)整狀態(tài)。1-11月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資94.9億元，與20xx年同期持平比例下降9.0%，比今年最低點(diǎn)上升近6個(gè)百分點(diǎn)，比第三季度上升1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的10.0%，比第三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。圖1 1-11月1月至11月市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)表

投資額(億元)

發(fā)展投資比例(%)

同比增減比例(%)

房地產(chǎn)開發(fā)投資

94.9

―

―

包括:商品房

78.4

82.6

0.2

辦公樓

1.2

1.3

-0.1

商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所

10.5

11.0

-2.1

其他房屋

4.8

5.1

1.9

(2)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模及現(xiàn)狀；兩升一滴。隨著我市六個(gè)部門推進(jìn)新建設(shè)措施的出臺(tái)和銷售市場(chǎng)的持續(xù)升溫，市場(chǎng)供應(yīng)發(fā)生了積極變化。建筑面積和竣工面積保持了一定的增長(zhǎng)規(guī)模，而新建筑面積逐年減少，但下降幅度逐漸縮小?？⒐っ娣e276.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)43.9%；其中，居住面積241.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.0%；辦公樓5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)143.2%；商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所25.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)111.1%。

新開工面積293萬(wàn)平方米，同比下降22.7%；居住面積224.7萬(wàn)平方米，同比下降30.0%；辦公樓7.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)117.3%；商業(yè)和商業(yè)用房39.7萬(wàn)平方米，同比下降8.6%。

二、新房地產(chǎn)政策對(duì)市場(chǎng)的影響分析

1.新住房政策的累積效應(yīng)得到了進(jìn)一步的揭示。自去年第四季度以來(lái)，我市已發(fā)布有效的“房地產(chǎn)新政；今年以來(lái)，各部門在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各項(xiàng)政策措施，出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易的稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步減輕居民購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)的政策》、《關(guān)于促進(jìn)我

《關(guān)于促進(jìn)城市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》、《促進(jìn)新項(xiàng)目發(fā)展的政策措施》，同時(shí)增加金融支持服務(wù)，降低公積金貸款首付比例，將首付比例從30%調(diào)整為20%，將最高貸款額度從25萬(wàn)元調(diào)整為35萬(wàn)元，將最高貸款期限從20年調(diào)整為30年，縮短二手房貸款和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免稅期限，將全額征收改為差額征收等。這些政策措施的效果有效降低了購(gòu)房者的成本，緩解了開發(fā)商的資金壓力，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者都有好處，增強(qiáng)了信心，獲得了利益。從目前的情況來(lái)看，經(jīng)過幾個(gè)月的運(yùn)作，已經(jīng)產(chǎn)生了積極的'效果，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速?gòu)?fù)蘇起到了積極的作用。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取積極有效的措施應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。去年下半年后，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)投資和商品房銷售持續(xù)下滑的新形勢(shì)，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略和營(yíng)銷策略，采取各種優(yōu)惠促銷措施，極大地激發(fā)了居民的購(gòu)房欲望和消費(fèi)熱情，交易量大幅增加。

三、目前值得注意的兩個(gè)問題

其次，高房?jī)r(jià)可能會(huì)對(duì)商品房銷售施加新的限制。隨著商品房銷售的快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)復(fù)蘇的跡象趨于明顯，一些開發(fā)企業(yè)和新建筑出現(xiàn)了價(jià)格上漲。據(jù)報(bào)道，在成交量略有改善后，一些房地產(chǎn)從3月份開始漲價(jià)，8月份出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)“坐在地上漲價(jià)”現(xiàn)象。從城市商品房平均成交價(jià)格看，今年1-11月城市商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/O，同比增長(zhǎng)12.3%，其中商品房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/O，同比增長(zhǎng)17.62%。在市區(qū)，有價(jià)格在7000-8000元/O的高檔樓盤，如地景藍(lán)灣、童淵、運(yùn)河一號(hào)大廈、江南一品、公園一號(hào)等，商品房的漲價(jià)幅度大大超過人民收入的增長(zhǎng)，勢(shì)必對(duì)銷售形成新的約束。

四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

1.加快政策調(diào)整，給行業(yè)寬松的發(fā)展空間。目前我市發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購(gòu)房稅、住房貸款等內(nèi)容。該政策具有放寬行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此，政府在引導(dǎo)輿論和制定政策時(shí)，應(yīng)更加堅(jiān)定地運(yùn)用市場(chǎng)導(dǎo)向的標(biāo)準(zhǔn)，為行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展提供寬松穩(wěn)定的環(huán)境，為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。

2.政府應(yīng)規(guī)范土地市場(chǎng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理、科學(xué)地利用現(xiàn)有可開發(fā)土地。從規(guī)劃、土地使用、稅收優(yōu)惠等方面引導(dǎo)和鼓勵(lì)社會(huì)投資，發(fā)展中小戶型(面積120平方米以下)房地產(chǎn)項(xiàng)目，增加廉租房、保障房建設(shè)，滿足廣大公民住房需求。過高的房?jī)r(jià)仍然是有效擴(kuò)大市場(chǎng)交易的直接障礙，也是消費(fèi)者觀望的根本原因。普通消費(fèi)者還是買不起現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，但實(shí)際上現(xiàn)在的房?jī)r(jià)還是蘊(yùn)含著很大的利潤(rùn)。一方面，如果開發(fā)商愿意讓消費(fèi)者受益，兩者之間的需求可以達(dá)到合理的平衡，可以有效消除房地產(chǎn)矛盾的長(zhǎng)期積累；另一方面，開發(fā)商需要對(duì)土地儲(chǔ)備和住房開發(fā)進(jìn)行合理規(guī)劃，防止資金鏈斷裂，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

3.穩(wěn)定就業(yè)，增加居民收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵在于市場(chǎng)成交量，而市場(chǎng)成交量取決于市場(chǎng)消費(fèi)能力。因此，居民的收入和就業(yè)狀況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)至關(guān)重要。

4.創(chuàng)造更好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。政府應(yīng)不斷加大投入，重點(diǎn)改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施，加強(qiáng)教育、衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè)，營(yíng)造良好的人文居住環(huán)境，吸引更多有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)入駐發(fā)展。

第三篇：房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

當(dāng)前，國(guó)家正值全面建設(shè)小康社會(huì)新的歷史時(shí)期，各行各業(yè)都在迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)作為社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，必將有著廣闊的發(fā)展前景。對(duì)處于西部貧困地區(qū)的小縣城而言，如何搶抓機(jī)遇，立足自身特點(diǎn)，加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展，筆者結(jié)合十余年從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)驗(yàn)，以宣恩縣城為例，提出以下一些思考。

一、以住宅建設(shè)為主體，大力開發(fā)城市小區(qū)、新區(qū)，不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程

住宅業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的主體，這是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的初衷所決定的。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市功能多元化和城市布局區(qū)域化的特點(diǎn)更加顯現(xiàn)，住宅業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)的主體地位將有所改變。但現(xiàn)階段對(duì)于西部貧困地區(qū)縣城而言，城市的規(guī)范性建設(shè)才剛剛起步，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然要以住宅業(yè)為主體，并且這種主體地位將持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。按照宣恩縣城的發(fā)展規(guī)劃，新一輪的住宅業(yè)建設(shè)要緊緊抓住城市擴(kuò)展的有利時(shí)機(jī)，著力搞好興隆小區(qū)和五把車小區(qū)建設(shè)。在小區(qū)開發(fā)中，要堅(jiān)持“一主體兩突出”，即以建住房為主體，突出山城特色，突出文化內(nèi)涵，切不可盲目標(biāo)新立異，更不可以商務(wù)為主體，而要立足縣情，以滿足人們的居住生活為首要目標(biāo)，建設(shè)多層次、不同檔次的普通商品住房。預(yù)計(jì)未來(lái)年宣恩縣城常住人口將凈增萬(wàn)人，按平均每戶人計(jì)算，需新增萬(wàn)套房子，其面積相當(dāng)于現(xiàn)有成套住房面積的倍。由此可見，在西部地區(qū)縣級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展中，在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期以內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)必須以住宅業(yè)為主體，這是由客觀現(xiàn)實(shí)所決定的。

二、以危舊房屋改造為重點(diǎn)，全面實(shí)施舊城改造工程，不斷優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，提升城市功能

西部地區(qū)縣城的房子大多建于上世紀(jì)八、九十年代，形式單一，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，功能低下，基本上呈火柴盒式緊密排列，且道路狹窄，環(huán)境欠優(yōu)?，F(xiàn)在，隨著城市發(fā)展建設(shè)步伐加快，人們生活水平日益提高，舊房已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)新的住房消費(fèi)需求。因此，全面實(shí)施舊城改造工程是當(dāng)務(wù)之急。宣恩縣委、縣政府已確定以招商引資為突破口，在××年大力推進(jìn)舊城改造。在舊城改造中，要充分考慮現(xiàn)有居民的意愿和居住習(xí)慣，講究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化環(huán)境，提升檔次，讓新建房既有現(xiàn)代氣息，又具傳統(tǒng)內(nèi)涵，寓含文化底蘊(yùn)。用拆房還房、以房補(bǔ)房的辦法，直接解決拆遷矛盾，讓更多的城區(qū)居民享受到舊城改造給他們帶來(lái)的直接利益。同時(shí)要建設(shè)好休閑廣場(chǎng)，因?yàn)樗且粋€(gè)城市文明的窗口。最大程度地發(fā)揮廣場(chǎng)的整體功能，以廣場(chǎng)的建設(shè)來(lái)進(jìn)一步推動(dòng)舊城改造，從而不斷優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)，提升城市功能。

三、以培育房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為支撐，著力整合房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)要素，全面促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是城鎮(zhèn)化建設(shè)的主力軍，它能廣泛地吸納社會(huì)資金，整合市場(chǎng)要素，推進(jìn)住房商品化進(jìn)程，促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前西部地區(qū)縣城房地產(chǎn)業(yè)大多剛剛起步，開發(fā)還很不夠，面臨的突出問題就是有市無(wú)場(chǎng)，市場(chǎng)發(fā)育不健全，市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范，從而導(dǎo)致城鎮(zhèn)化建設(shè)緩慢。要解決這個(gè)問題，當(dāng)務(wù)之急是積極培育房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因?yàn)槠髽I(yè)是市場(chǎng)主體，只有充分發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體作用，優(yōu)化資源，不斷整合房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)、資金、人才、管理等市場(chǎng)要素，才能加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。要給西部地區(qū)縣城房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以政策方面的傾斜：

一是降低準(zhǔn)入“門檻”，以四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，其注冊(cè)資本金應(yīng)降低到萬(wàn)元；

二是加大政策支持力度，要對(duì)新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從土地供應(yīng)、項(xiàng)目審批、市場(chǎng)準(zhǔn)入、開發(fā)貸款、稅費(fèi)減免等方面給予政策優(yōu)惠等；

三是建立規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，嚴(yán)禁任何單位以集資、合作建房名義，變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。

四、以拉動(dòng)消費(fèi)、擴(kuò)大需求為目標(biāo)，逐步完善住房公積金制度和信貸支持政策，切實(shí)提高居民生活水平

據(jù)調(diào)查，西部貧困地區(qū)縣城還有以上居民的居住條件較差，屬非成套及簡(jiǎn)易住房。形成這種狀況的原因是多方面的.，但居民的購(gòu)買力不夠是直接主因。因此，在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過程中，要充分考慮這一階層的利益，盡可能提高他們的購(gòu)買力。要提高居民的購(gòu)買力，除了加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展以外，一個(gè)行之有效的辦法就是建立完善住房公積金制度和發(fā)展住房信貸，讓他們通過這一形式獲得購(gòu)房資金，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望，以此拉動(dòng)住房消費(fèi)，擴(kuò)大社會(huì)需求，不斷提高居民生活水平。

在住房公積金制度方面重點(diǎn)抓好：

一是建章立制，規(guī)范管理，目前就公積金制度而言，僅國(guó)務(wù)院頒布《住房公積金管理?xiàng)l例》是不夠的，還要頒布實(shí)施細(xì)則及相關(guān)的管理制度；

二是理順機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一號(hào)令，要嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院的有關(guān)精神，以市（地州盟）設(shè)立住房公積金管理中心，縣（市）設(shè)立分中心，實(shí)行垂直“一條邊”管理，統(tǒng)一核算，整合實(shí)力，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

三是強(qiáng)化歸集、發(fā)展個(gè)貸，提高住房公積金繳存比例，單位及職工個(gè)人各為以上，擴(kuò)大覆蓋面，住房公積金制度要推廣到鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

建立和完善政策性住房貸款和商業(yè)性住房相結(jié)合的住房信貸體制：

一是要發(fā)展政策性住房貸款，大力發(fā)展住房公積金個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，降低職工購(gòu)房成本；

二是要積極發(fā)展商業(yè)性住房貸款。各商業(yè)銀行要加大對(duì)西部縣城房地產(chǎn)信貸支持的力度，要根據(jù)當(dāng)?shù)刈》堪l(fā)展規(guī)劃，合理核定個(gè)人住房貸款規(guī)模，規(guī)范擔(dān)保行為，簡(jiǎn)化辦事程序，方便個(gè)人貸款，增強(qiáng)購(gòu)房能力。

第四篇：房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

瀘州市是四川南部一個(gè)中等規(guī)模的城市，一個(gè)時(shí)期以來(lái)，瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，可以了解西部同類型城市房地產(chǎn)業(yè)的基本特點(diǎn)。

一、瀘州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

（一）城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善，但仍有較大需求

據(jù)統(tǒng)計(jì)，20xx年，全市城鎮(zhèn)人均居住面積10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37．4％增加到了1999年的65％。但總的說來(lái)，居民住房狀況與全國(guó)、全省相比還有巨大差距。1999年，全年仍有危房面積3.5萬(wàn)平方米，城鎮(zhèn)居民缺房戶6722戶，城市現(xiàn)有平房住宅173.36萬(wàn)平方米。據(jù)有關(guān)資料顯示，全市城鎮(zhèn)人均居住面積與全國(guó)相比低一倍左右，與全省相比低l.4平方米?，F(xiàn)有城鎮(zhèn)居民現(xiàn)實(shí)和潛在需求巨大。

（二）住房制度改革全面推進(jìn)，住房社會(huì)化、商品化的條件基本成熟

截止20xx年6月，全市公有住房272萬(wàn)平方米，按房改政策已出售217.8萬(wàn)平方米。批準(zhǔn)房改房上市2.48萬(wàn)平方米。住房租售價(jià)格比進(jìn)一步協(xié)調(diào)，20xx年租金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了雙職工家庭收入的10.81％，新房達(dá)到了14.4％，均達(dá)到了國(guó)家和省政府提出的10－15％的要求。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)投資快速平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品住宅價(jià)格平穩(wěn)上升

20xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5.32億元，為1992年的10．23倍，平均增長(zhǎng)率44.23％，施工面積為167.7萬(wàn)平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7％。92年至20xx年，累計(jì)竣工面積為330.6萬(wàn)平方米（含拆遷安置用房），累計(jì)銷售237.81萬(wàn)平方米，產(chǎn)銷保持平衡。至20xx年7月，空置房為3.66萬(wàn)平方米，且多為樓層、環(huán)境、位置不佳的住房。

92年以來(lái)，全市商品住宅價(jià)格基本保持平衡上升趨勢(shì)，沒有出現(xiàn)大幅波動(dòng)。目前普通商品住宅價(jià)格為800－1500元／平方米，近十年間增幅為300－800元／平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100－300元／平方米。

（四）土地供應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范，招商引資工作獲得進(jìn)展

以往，房地產(chǎn)開發(fā)用地多為開發(fā)商自行分散征用，或相互間轉(zhuǎn)讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級(jí)市場(chǎng)的決定，加大了對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控力度。為適應(yīng)實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的需要，加強(qiáng)了房地產(chǎn)招商引資工作，已敲定數(shù)宗大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并相繼實(shí)施，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化增添了外來(lái)因素。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)向不夠明確，商品房開發(fā)成本偏高

如過去對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)際上未壟斷，土地與規(guī)劃銜接差，招投標(biāo)機(jī)制不健全。在小區(qū)建設(shè)、有形市場(chǎng)建設(shè)等方面缺乏明確的規(guī)劃，到目前為止尚未建成一個(gè)10萬(wàn)平方米以上的小區(qū)，單個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模也較小。這個(gè)問題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺(tái)了有關(guān)政策，加大了調(diào)控引導(dǎo)力度，逐步形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大環(huán)境。

瀘州市商品房售價(jià)與相鄰地區(qū)相比并不高，主要是售價(jià)與成本之間的相對(duì)利潤(rùn)空間小。主要原因一是政府、行業(yè)部門應(yīng)投入的水、電、氣、綠化、公共設(shè)施等配套打入成本；二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高；三是土地市場(chǎng)的管理不夠嚴(yán)格，開發(fā)商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本。

（二）房地產(chǎn)融資規(guī)模小，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高

一是金融貸款資源利用差。據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù)，全市金融機(jī)構(gòu)的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源中所占比例為32．45％。因無(wú)置業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進(jìn)外地投資少，我市目前引進(jìn)的十余個(gè)外地投資項(xiàng)目，已投入資金不足3億元。

主要是數(shù)量多、規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)差，尚未形成集約化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)。全市開發(fā)企業(yè)86家，市區(qū)72家，平均注冊(cè)資金僅有700余萬(wàn)元，無(wú)一家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)信譽(yù)不高，企業(yè)發(fā)展缺乏活力。

（三）房改相關(guān)環(huán)節(jié)不配套

一是房改房上市須原產(chǎn)權(quán)單位蓋章和房改部門審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級(jí)市場(chǎng)活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設(shè)，住房公積金管理、使用與房改政策脫節(jié)，職工對(duì)自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時(shí)用于購(gòu)置新房、維修補(bǔ)貼，加上住房補(bǔ)貼未到位，一定程度上削弱了個(gè)人買房支付能力。

三、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)

市人口預(yù)計(jì)達(dá)到480萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口將達(dá)到120萬(wàn)人，比目前增加50萬(wàn)人左右，絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住。未來(lái)10年中，對(duì)住宅的理論需求量平均在80萬(wàn)平方米以上。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市民收入水平的提高，實(shí)際購(gòu)買力將不斷增強(qiáng)，住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元，人均住房消費(fèi)為709元，人均居住面積為10平方米。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量，是可以實(shí)現(xiàn)的。

不同消費(fèi)群體對(duì)不同檔次的'住宅產(chǎn)生不同的需求量。根據(jù)有關(guān)調(diào)查分析，高收入者對(duì)高檔住宅的需求，中值收入者對(duì)中檔住宅的需求，以及低收入者對(duì)普通經(jīng)濟(jì)適用房的需求，三者之間的比例關(guān)系大體分別為20％，40％和40％。

四、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)策措施

一要加大政策動(dòng)力，制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境，提升房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，把它作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)培育。二要刺激、搞活住房需求，增強(qiáng)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)健康、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展。三要選準(zhǔn)方向，根據(jù)城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略，集中力量重點(diǎn)突破。

房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)，因此，必須遵循有關(guān)原則。一是住房消費(fèi)的社會(huì)化、商品化。二是土地供應(yīng)的規(guī)范化三是住宅建設(shè)小區(qū)化。四是市場(chǎng)建設(shè)體系化，結(jié)合瀘州建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心城市的戰(zhàn)略，對(duì)市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)應(yīng)做到統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，圍繞產(chǎn)業(yè)特征進(jìn)行配置。

具體應(yīng)制定和實(shí)施以下政策：采取積極的金融信貸政策，刺激住房消費(fèi)；新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃，做到使房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施有重點(diǎn)、有規(guī)劃；引導(dǎo)企業(yè)重組，實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)。逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、能力弱的狀況；打破限制、徹底放開房改房上市。對(duì)已辦理完房產(chǎn)證、土地證的住房，除國(guó)家規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的外，都可上市交易；發(fā)展和規(guī)范中介機(jī)構(gòu)，搞活流通；加強(qiáng)物業(yè)管理。

結(jié)束語(yǔ)

通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和前景的分析我得出結(jié)論：瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(zhǎng)期。瀘州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，市?chǎng)前景廣闊，采取適當(dāng)?shù)恼叽胧?，抓住?dāng)前時(shí)機(jī)，對(duì)加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的。

第五篇：房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

第一節(jié)調(diào)研目的

通過了解九江市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)和潛在的供應(yīng)量、現(xiàn)時(shí)營(yíng)銷狀況及項(xiàng)目周邊的交通狀況、配套設(shè)施、市場(chǎng)消費(fèi)能力等方面的信息，分析掌握項(xiàng)目片區(qū)房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，風(fēng)險(xiǎn)分析等，為開發(fā)商投資決策提供準(zhǔn)確、有效的依據(jù)。

第二節(jié)調(diào)研區(qū)域界定

本項(xiàng)目位于廬山區(qū)前進(jìn)東路以南200米處;調(diào)研區(qū)域包含九江市潯陽(yáng)區(qū)和廬山區(qū)兩個(gè)區(qū)域。住宅調(diào)研主要集中在九龍街片區(qū)、廬峰東路片區(qū)、九江市開發(fā)區(qū)、湖濱小區(qū)以及前進(jìn)路片區(qū)等具有一定規(guī)模的住宅開發(fā)區(qū)，商鋪調(diào)研區(qū)域主要集中在九龍街、潯陽(yáng)路、大中路(步行街)、前進(jìn)路等商業(yè)繁華路段。

第三節(jié)片區(qū)概況

一、片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

九江地處江西省北部、長(zhǎng)江和鄱陽(yáng)湖交匯處，北依避暑勝地、風(fēng)景區(qū)廬山，是集名山(廬山)、名江(長(zhǎng)江)、名湖(鄱陽(yáng)湖)于一體的具有2200多年歷史的文化名城。130多年前，九江就是對(duì)外通商口岸，1992年被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為長(zhǎng)江沿岸開放城市，經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，水陸空交通便利，素有“七省通衢”之譽(yù)。京九鐵路的開通為九江投資環(huán)境的改善，經(jīng)濟(jì)的騰飛注入了新的活力。長(zhǎng)江和京九鐵路兩條大動(dòng)脈在九江市區(qū)交匯，九江成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點(diǎn)。

長(zhǎng)虹大道作為廬山區(qū)和潯陽(yáng)區(qū)的的分界線，不僅在地域上將其分隔，而且在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上，長(zhǎng)虹大道南北兩個(gè)片區(qū)(以北為潯陽(yáng)區(qū)，以南為廬山區(qū))也存在著明顯的差異。潯陽(yáng)區(qū)由于地處原商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)格局、氛圍的傳承發(fā)揚(yáng)，使得潯陽(yáng)區(qū)的商業(yè)非常繁榮，片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高;而廬山區(qū)由于遠(yuǎn)離市中心商業(yè)繁華地段，京九鐵路橫穿該片區(qū)，無(wú)形中對(duì)中心區(qū)商業(yè)輻射形成了一種阻礙，而且由于該片區(qū)原為工業(yè)區(qū)，國(guó)有大中型企業(yè)多集中于此，現(xiàn)今，這些國(guó)有企業(yè)大多處于舉步唯艱或虧損狀態(tài)，因此，廬山區(qū)經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)潯陽(yáng)區(qū)來(lái)說較為落后。

二、片區(qū)配套設(shè)施狀況

隨著九江市區(qū)范圍和商業(yè)輻射范圍的不斷擴(kuò)大，以及周邊區(qū)縣人口的遷入，廬山區(qū)前進(jìn)路段漸呈現(xiàn)繁華景象，各種配套設(shè)施也逐步跟進(jìn)，日趨完善。