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第一篇：房地產(chǎn)的調(diào)研報告
一、房地產(chǎn)可行性研究的目的
房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項極其復(fù)雜的工程，它涉及立項、方案設(shè)計、施工、銷售等一系列復(fù)雜的程序?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目決策前必要的手段，可行性研究通過深入的調(diào)查研究最終形成可行性研究報告，作為交投集團、成渝公司內(nèi)部立項審批以及最終投資方案的主要依據(jù)。
通過可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產(chǎn)項目決策的正確性，提高項目的經(jīng)濟效益。其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學(xué)化、程序化，從而提高決策的可靠性，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施和控制提供參考。
二、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析
1.在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度等條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合規(guī)劃設(shè)計概念。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。
2.容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。
3.土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的'影響和考慮。如圖例，對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。
4.周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、"風(fēng)水"因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。
5.周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關(guān))、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。
6.周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。
7.市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。
第二篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告
隨著城市化進程的不斷加快，x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴大就業(yè)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況：
20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米；專業(yè)市場6個，面積37.3萬平方米。批準(zhǔn)預(yù)售面積80萬平方米，其中商業(yè)26萬平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。
20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產(chǎn)市場整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場整體波動不大，房地產(chǎn)市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰，這說明該縣房地產(chǎn)市場的需求空間仍然較大。
二、存在問題：
1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線，費用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟負擔(dān)，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見較大。
2、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發(fā)管理過程中，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費心理。
3、開發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大，導(dǎo)致開發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進速度，更影響樓盤的正常銷售。
4、近年來，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受20xx年整體經(jīng)濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。
三、下步打算：
1、有序的開展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場供需，預(yù)計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。
3、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談，會上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達7.06億的開發(fā)貸款協(xié)議，但開發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項目的穩(wěn)步推進。
4、在確保四房建設(shè)有序推進的同時，一是出臺新的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴(yán)格把握拆遷安置的準(zhǔn)入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。
5、加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務(wù)意識，建立一站式審批制，高起點規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴大二手房市場，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開展，以此助推商品房市場的發(fā)展。
8、加大對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優(yōu)惠政策，堅持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來帶動泗洪縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。
第三篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告
一.調(diào)查背景及目的
近些年來，出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)的價格不斷攀升。國家zf對此事高度重視，20xx年以來針對房地產(chǎn)過熱、房價過高現(xiàn)象，出臺了一系的宏觀調(diào)控政策，希望有效的抑制房價的上漲，特別是近期新國八條的出臺進一步顯示了國家在調(diào)控房價上的堅定決心，以此我們此次針對鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進行問卷調(diào)查，便是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理這門課理論知識的學(xué)習(xí)，為了加強對學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用，從而對該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。
二.調(diào)查方法
通過采取問卷調(diào)查的方法，對鄭州市居民進行隨機調(diào)查問答，調(diào)查對象年齡在20-60歲之間，共發(fā)放調(diào)查問卷40份，獲取調(diào)查結(jié)果后采用Excel表對數(shù)據(jù)進行錄入和處理，并經(jīng)過嚴(yán)格的復(fù)核，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產(chǎn)市場方面的情況。
三.調(diào)查結(jié)果
1.居住條件分析
我們可以看出，在消費者的居住條件中，出租房和商品房所占比例較大，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經(jīng)濟適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經(jīng)濟適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進一步加強。
2.家庭收入分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，鄭州市消費者家庭月總收入主要集中到20xx-4000元范圍內(nèi)，占到被調(diào)查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23.53%;排到第三位的是20xx元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系，因此在進行房地產(chǎn)開發(fā)定價時務(wù)必要考慮消費者實際家庭收入水平。
3.住房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在消費者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米，開發(fā)商在設(shè)計住宅面積時，應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。
4.居民信息獲得途徑
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志、房展會、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開發(fā)商在進行宣傳時可以著重利用報紙和戶外廣告，并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量，使該房產(chǎn)在消費者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到大力推廣。
5.居民購房計劃分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者計劃在3-5年內(nèi)購房的占40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出，大多數(shù)消費者的購買能力和購買積極性不高，開發(fā)商應(yīng)提高消費者的購買積極性。
6.居民購房目的分析
以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者的購房目的84%為自住;10%為出租;6 %為升值轉(zhuǎn)賣。由此我們可以得出，大多數(shù)消費者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。
7.居民能承受房價分析 .
由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕大多數(shù)人還是中等收入水平，能接受的房價還是在5000元/平米一下，而現(xiàn)實房價由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無法接受。
8.居民購房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者對房屋面積的要求大多數(shù)為80-100m3，占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3為0。由此我們可以看出，大多數(shù)消費者對房屋面積的要求為80-100m3，開發(fā)商在設(shè)計房屋時應(yīng)適當(dāng)增大該類房屋的數(shù)量。
9.居民購房付款方式分析
選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。
10.居民對購房配套設(shè)施的要求分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者購房時最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源、超市及菜場，各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場，各占到66%;排到第三位的是休閑場所，占51%;然后依次是商業(yè)步行街，占23%;餐飲場所和停車場占8%。由此我們可以得出，學(xué)校教育資源、超市及菜場是消費者最注重的生活配套設(shè)施，開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇。
11.居民對建筑風(fēng)格要求的分析
從調(diào)查分析看，選擇歐式風(fēng)格的購房者的比例占33.33%，選擇現(xiàn)代簡潔式風(fēng)格的購房者的比例占25%，選擇中西結(jié)合購房者的比例占22.22%，選擇中式風(fēng)格的購房者的比例將近占20%。
12.居民對未來兩年鄭州房價的分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，對于未來兩年鄭州市的房價來說，認為有上漲可能性的占到多數(shù)，為37%，認為變化不大的占到了31%，不好說的占到20%，認為可能會下跌的占到了11%。 13.開發(fā)商與購房者矛盾分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，開發(fā)商與購房者的主要矛盾是開發(fā)商定價過高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開發(fā)商的誠信問題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出，開發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房價，并且還要提高房屋質(zhì)量和開發(fā)商的誠信。
四、問題和建議
就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當(dāng)前主要存在的問題;對于未來有購房計劃的居民來說，大多數(shù)人只會為家人居住而購房，很少的人會擁有多余的資金來進行房地產(chǎn)的投資，而且所能接受的房價在5000/平米以下的居多，大家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可;針對鄭州市未來幾年的房價水平，多數(shù)認為會有上漲空間，但仍有部分人反映，如果房價繼續(xù)上漲，居民無法支付房款，房價或許有下降的可能。從長遠來看，如果越來越多的人買不起房子，甚至租不起房子。
加快經(jīng)濟建設(shè)，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房價問題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀調(diào)控手段，加大調(diào)控力度，穩(wěn)定房價;政府要制定相關(guān)法律法規(guī)，約束開發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，
增加保障房和經(jīng)濟適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。
第四篇：房地產(chǎn)的調(diào)研報告
一、調(diào)查目的
寒假期間，為了增長見識，更好的了解本專業(yè)今后要面臨的工作方向，為了之后的學(xué)習(xí)更有著重性。本次我向一名員房地產(chǎn)公司員工進行了關(guān)于方房地產(chǎn)市場情況面的詢問調(diào)查學(xué)習(xí)，學(xué)到了許多書本以外的知識，收獲很多。下面是我對進行房地產(chǎn)市場情況的一點簡單探討
二、調(diào)查時間：
2011年2月12日
調(diào)查地點：房地產(chǎn)公司
調(diào)查過程：詢問房地產(chǎn)經(jīng)理
三、調(diào)查方法：
觀察分析法，資料分析法
內(nèi)容：了解當(dāng)今及未來房地產(chǎn)市場情況，互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的介入情況，地產(chǎn)服務(wù)市場是否存在。
四、調(diào)查的結(jié)論：
1、房地產(chǎn)網(wǎng)站繁多，功能，資訊內(nèi)容相近
2、現(xiàn)有房地產(chǎn)網(wǎng)站多立足本地，只起到互聯(lián)網(wǎng)廣告的作用，未能發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)無地域的優(yōu)勢，這可能是由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)所決定的，由于HTML表現(xiàn)手法有限，極大地制約了房地產(chǎn)網(wǎng)站的跨地域發(fā)展。
3、房地產(chǎn)網(wǎng)站表現(xiàn)形式。
A、HTML超文本文件格式。運用圖片，文字和超級連接表現(xiàn)樓盤，這是現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)頁主要表現(xiàn)形式。
B、360度環(huán)景技術(shù)。能表現(xiàn)東南西北四方位景物，可拉近觀察，表現(xiàn)事物真實，可做少量互動，如超級連接，但只能在一固定地點做360度旋轉(zhuǎn)觀察。這一技術(shù)已出現(xiàn)，但還沒普及，應(yīng)用此技術(shù)網(wǎng)站極少。
C、VRML虛擬現(xiàn)實技術(shù)。應(yīng)用電腦三維技術(shù)，能表現(xiàn)物體空間結(jié)構(gòu)，瀏覽者可任意游走，有置身其中的感覺，但畫質(zhì)與現(xiàn)實有差異。至今沒出現(xiàn)這類商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站。
4、未來一手房地產(chǎn)市場將定位在高檔商品房上，消費者需要更大量有關(guān)商品房的信息。隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標(biāo)的實現(xiàn)，人們對房屋的需求將上一檔次，房地產(chǎn)市場需求將轉(zhuǎn)為對大面積，別墅型等高檔商品房的需求。由于消費者追求的是高品質(zhì)的商品房，而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的.費用，因此需要關(guān)于該商品房更全面的了解，而不單局限于對其位置，大小等信息的了解。廣州樓盤的向外擴散，導(dǎo)致得到這些信息，將耗費不少時間與精力。
5、地產(chǎn)商銷售手段需要創(chuàng)新。隨著買方市場的確立和消費者消費心理的成熟，大量廣告的投入不是他們的出路。因為高額的廣告費用必然提高商品房銷售成本，從而削弱樓盤價格上的競爭力。消費者心理總是從非理性到理性，他們注重的將是商品房的實用性和舒適性，單搞概念盤將難以取得好的銷售成績。因此房地產(chǎn)需要銷售模式的創(chuàng)新，需要低成本，高效，實用的銷售手段。
6、二手市場將相對活躍城區(qū)范圍的擴大，是二手交易的主要動因。樓房私有權(quán)的確立和交易手續(xù)的簡化提供了二手交易的必要條件。人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源，房屋置換成為二手交易的主要目的。
7、現(xiàn)今房地產(chǎn)網(wǎng)站信息遠未達到消費者要求，需要技術(shù)創(chuàng)新。如上所說，單文本和圖片將難以滿足消費者對樓盤信息的需求，網(wǎng)站需要新的表現(xiàn)手段展示樓盤。只要互聯(lián)網(wǎng)能提供足夠的信息，網(wǎng)上銷售這一低成本銷售方式將受地產(chǎn)商青睞。
8、房地產(chǎn)推廣是一個高利潤行業(yè)，如果互聯(lián)網(wǎng)是計電視，廣播，報章雜志后的一時代傳媒，那么他在房地產(chǎn)推廣上必有作為?？梢岳锰摂M現(xiàn)實技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，定位在一手樓盤的銷售，利潤來源主要定在地產(chǎn)開發(fā)商，而非消費者。現(xiàn)在很少地產(chǎn)商愿意在互聯(lián)網(wǎng)上做廣告，究其原因，為以下幾點：
（1）認為電視，報章等廣告是主動的，不管消費者是否接受，都難以拒絕，至少要看一眼，才能做出下一步反應(yīng)。而互聯(lián)網(wǎng)廣告確實被動的，消費者愿意才會看。這一想法是但從廣告目的出發(fā)的，而忽略了廣告的效果和效率，這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告費用高昂的重要原因。而事實上，互聯(lián)網(wǎng)廣告是有針對性的，有需要得到這方面資訊的消費者會主動尋找這類網(wǎng)站，而且在網(wǎng)上做廣告是無地域限制，無時間限制的。
（2）認為互聯(lián)網(wǎng)還沒普及。這一點也不應(yīng)成為互聯(lián)網(wǎng)難以做房地產(chǎn)推廣的原因。就現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)考慮，未來的房地產(chǎn)有效消費群將集中在掌握互聯(lián)網(wǎng)這一效率工具的高科技人群中。
（3）認為互聯(lián)網(wǎng)所表達的信息不如全統(tǒng)媒體豐富。的確，用傳統(tǒng)超文本格式（HTML）表現(xiàn)房地產(chǎn)信息，遠遠未能滿足消費者和地產(chǎn)商需求和要求。這也是房地產(chǎn)網(wǎng)站需要技術(shù)創(chuàng)新的原因。地產(chǎn)商廣告投入，目的是讓消費者認知其樓盤，所以，房地產(chǎn)網(wǎng)站的服務(wù)對象必須為房地產(chǎn)準(zhǔn)消費者，而不是地產(chǎn)商，要吸引房地產(chǎn)準(zhǔn)消費者，從而吸引地產(chǎn)商廣告投放。
就調(diào)查所得的資料統(tǒng)計，如果房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告份額可以達到1%，即可至少得到8萬/星期。考慮網(wǎng)站的營運成本遠低于不同廣告公司，應(yīng)用虛擬現(xiàn)實這一互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新技術(shù)建立房地產(chǎn)網(wǎng)站，提供房地產(chǎn)信息服務(wù)市場存在，風(fēng)險很少。
第五篇：房地產(chǎn)調(diào)研報告
當(dāng)前，隨著我國經(jīng)濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。__年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。
我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質(zhì)性的啟動。__年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭，__年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟增長和發(fā)展的重要力量。
為進一步促進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：
一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)市場供給狀況
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起。
由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進入。__年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家。到了__年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家。__年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力。
2、房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。
作為一個新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴大，尤其從__年開始，受城建規(guī)模擴大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。__年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;__年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，__年為3.32%,__猛增至13.25%，__年再創(chuàng)新高達為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應(yīng)該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。
3、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。
“__”末期，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟增長點的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，__年——__年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。
近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異?；鸨?，房地產(chǎn)開發(fā)項目用地投放量逐年上升。__年全縣總投放為16畝;__年總投放為98畝，是上年的6倍;__年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；?、整體化出讓轉(zhuǎn)變。__年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，__年為10.59畝，__年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。
5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。
受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。__年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。
因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。__年比__下降69.06%，__年比__年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高。
6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。
近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。
在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對主導(dǎo)地位。從各類資金的動態(tài)情況看，國內(nèi)貸款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升。__年至__年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。
(二)房地產(chǎn)市場需求狀況
1、房地產(chǎn)市場需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。
近年來，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好，銷售面積逐年增長，預(yù)售面積大幅攀升，市場需求趨旺。
__年__年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從__年開始，預(yù)售面積超過了銷售面積。__年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。在商品房住宅銷售調(diào)查中，90110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。
2、個人消費成為市場需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。
隨著住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。__年，全縣個人購房面積達29672.2m2，占銷售面積的83.9%;__年個人購房面積達80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費的主體，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，__年個人購買住宅面積達70941m2，占個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。
3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。
因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經(jīng)濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計，__年商品住宅平均售價約987元/m2，比上年度上升14.76%，__年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。
4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。
自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，__年共成交184起，面積16396.17m2，__年共成交243起，面積20405.54m2，__年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。
房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。
二、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題。
(一)房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒有建立市場的預(yù)警、預(yù)報機制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險性。
(二)市場化運作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競爭行為嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準(zhǔn)入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進行開發(fā)，加大了投資風(fēng)險。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。
(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費群體，給市場帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。
(六)市場配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。
(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。
三、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
(一)行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價格相對穩(wěn)定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。
隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)模化、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展，這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競爭。國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強調(diào)，要加強房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場競爭中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出。
第六篇：房地產(chǎn)的調(diào)研報告
一、房地產(chǎn)可行性研究的目的
房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項極其復(fù)雜的工程，它涉及立項、方案設(shè)計、施工、銷售等一系列復(fù)雜的程序。可行性研究是房地產(chǎn)項目決策前必要的手段，可行性研究通過深入的調(diào)查研究最終形成可行性研究報告，作為交投集團、成渝公司內(nèi)部立項審批以及最終投資方案的主要依據(jù)。
通過可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產(chǎn)項目決策的`正確性，提高項目的經(jīng)濟效益。其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學(xué)化、程序化，從而提高決策的可靠性，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施和控制提供參考。
二、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析
1.在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度等條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合規(guī)劃設(shè)計概念。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。
2.容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。
3.土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如圖例，對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。
4.周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、"風(fēng)水"因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。
5.周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關(guān))、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。
6.周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。
7.市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。
