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第一篇：集體土地買賣合同

【基本案情】

朱大系甲組村民，在20xx年2月因辦加工廠需要土地建廠房，于是，他與相鄰的乙組村民徐某協(xié)商：以每畝地8，000元的價(jià)格，購買徐某承包乙組的1.3畝集體所有的土地使用權(quán)，雙方訂立了《征地協(xié)議》一式三份，并共同請了一位證人在協(xié)議書上以見證人的身份簽了字。這樣，朱大未經(jīng)任何行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)就建了廠房，且該廠一直經(jīng)營至20xx年2月。20xx年3月，房地產(chǎn)開發(fā)商常某找到朱大，同意以每畝人民幣15萬元的價(jià)格購買上列土地開發(fā)商品房對外銷售。朱大與常某于20xx年3月15日共同簽訂了《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一式三份，雙方約定：朱大將上列土地轉(zhuǎn)讓給常某開發(fā)建商品房銷售，常某以每畝15萬的價(jià)格付給朱大；雙方簽字后協(xié)議即生效。

徐某的妻子武某在得知自家的承包地過去是8000元一畝賣給朱大，現(xiàn)在朱大以每畝15萬的價(jià)格賣給常某時(shí)，對朱大從自家的承包地中獲得了巨大利益而感到心中不平。20xx年4月，武某以原告的身份向人民法院起訴朱大，提出訴訟要求：1、依法確認(rèn)《征地協(xié)議》無效；2、返還上列土地的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)；3、朱大承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)。

法院受理后，被告進(jìn)行答辯。被告認(rèn)為：1、在20xx年2月雙方簽訂了《征地協(xié)議》書，雙方是自愿的，是公平交易；2、在當(dāng)年買賣土地的價(jià)格也很公道，且徐某已經(jīng)收取了我方的錢款；3、雙方的土地買賣行為，時(shí)間已經(jīng)過去了10年，超過了法定的訴訟時(shí)間規(guī)定，法院應(yīng)當(dāng)不予受理。

法院依法組成合議庭，公開進(jìn)行審理。并依法做出了判決：確認(rèn)原、被告土地買賣合同《征地協(xié)議》無效。

同時(shí)，法院依法定職權(quán)向雙方所在地的縣人民政府土地行政監(jiān)察機(jī)關(guān)提出了司法建議：由行政機(jī)關(guān)對雙方的私自買賣土地行為進(jìn)行處罰。

【法律分析】

在上述買賣土地的違法案件中，所涉及的法律法規(guī)有：

1、 《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款明確規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。由此可見，朱大與徐某、朱大與常某之間的土地買賣交易，雖然有他們雙方簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》和《征地協(xié)議》，但是比照上述法律條文，顯然是違法的。因此，他們之間的土地買賣行為不但不受法律保護(hù)，還要受到法律的處罰。

2、《中華人民共和國土地管理法》第七十三條規(guī)定：“買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建設(shè)物和其他設(shè)施，可以并處罰款；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！北景钢?法院據(jù)此提出由行政機(jī)關(guān)對雙方的私自買賣土地行為進(jìn)行處罰。

3、《合同法》第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益的；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”因此，朱大與徐某、朱大與常某之間的征地協(xié)議無效。

4、《民法通則》第58條中規(guī)定“無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力”。

【案例啟示】

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，農(nóng)村土地也隨之升溫，由此引發(fā)的非法買賣或轉(zhuǎn)讓土地的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。多數(shù)農(nóng)民群眾認(rèn)為是在買賣、處置自己的土地，與別人無關(guān)。要消除這種錯(cuò)誤的思想認(rèn)識誤區(qū)，維護(hù)法律法規(guī)尊嚴(yán)，相關(guān)部門應(yīng)加大對農(nóng)村《土地管理法》等法律法規(guī)的宣傳；同時(shí)提醒廣大農(nóng)民朋友：非法買賣農(nóng)村集體土地非但得不到法律的保護(hù)，還要承擔(dān)法律責(zé)任，因此不要聽信他人承諾或懷有僥幸心理買賣或轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體土地。

第二篇：保險(xiǎn)合同糾紛審理中的若干疑難問題研討

保險(xiǎn)合同糾紛審理中的若干疑難問題研討

一、關(guān)于商業(yè)險(xiǎn)中無責(zé)不賠條款的效力問題

2007年7月20日24時(shí)03分，駕駛?cè)死顤|風(fēng)駕駛車號為豫PH5170/PH551重型普通半掛車，沿滬昆高速公路由西向東方向行駛，當(dāng)車輛行駛至滬昆高速公路（江西）79KM＋800M（南城、上饒縣境內(nèi)）時(shí)，因操作不當(dāng)，撞上左側(cè)快車道上正常行駛的由駕駛?cè)巳~振華駕駛的贛E98879號轎車后沖過中央隔離帶，撞上由駕駛?cè)藦垊P駕駛的由東往西方向（北線）行駛的贛F86692/F2307掛號半掛車左前部，造成豫PH5170/PH551掛號半掛車上駕駛?cè)死顤|風(fēng)、乘車人劉亞琦當(dāng)場死亡，贛E98879號轎車上駕駛?cè)巳~振華、乘車人李巧珍及贛F86692/F2307掛號半掛車駕駛?cè)藦垊P受傷，三輛車及高速公路路產(chǎn)受損的重大交通事故。2007年8月15日經(jīng)江西省公安廳交通警察總隊(duì)直屬支隊(duì)第七大隊(duì)作交通事故認(rèn)定：“駕駛?cè)死顤|風(fēng)負(fù)此次事故的全部責(zé)任，駕駛?cè)巳~振華、張凱和乘車人李巧珍、劉亞琦不負(fù)此次事故的責(zé)任。張凱受傷后即被送往醫(yī)院搶救，先后在江西鳳凰醫(yī)院、浙江省富陽市中醫(yī)院住院接受治療，共花去醫(yī)療費(fèi)54167元。2008年2月28日經(jīng)江西上饒司法鑒定中心司法鑒定：張凱傷殘等級為一處傷殘9級，兩處傷殘10級，為此花去鑒定費(fèi)600元。2007年10月10日經(jīng)江西省價(jià)格認(rèn)證中心作鑒定：贛F86692—F2037掛號半掛車損失價(jià)值為147116元，花去鑒定費(fèi)5300元。2009年5月15日經(jīng)浙江省富陽市環(huán)山鄉(xiāng)調(diào)所委主持調(diào)解，原告與張凱就賠償達(dá)成協(xié)議，由原告一次性支付張凱賠償款計(jì)幣9萬元。另查明，2007年7月30日原告為贛F86692牽引車在被告處投保了保險(xiǎn)金額為23萬元的車損險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額為5萬元的車上人員責(zé)任險(xiǎn)（司機(jī)）等險(xiǎn)種；為贛F2307掛車在被告處擔(dān)保了保險(xiǎn)金額為8萬元的車損險(xiǎn)等險(xiǎn)種，保險(xiǎn)期限自2007年7月4日至

2008年7月3日止。

從保險(xiǎn)條款及保險(xiǎn)單來看，責(zé)任免除條款及特別約定條款均沒有被告所稱“交通事故中對無責(zé)任的被保險(xiǎn)人不予賠償”的約定，被告財(cái)保金溪支公司也未提供證據(jù)證明其所稱的該“交通事故中對無責(zé)任的被保險(xiǎn)人不予賠償”情形已告知原告?！稜I業(yè)用汽車損失保險(xiǎn)條款》第二十五條、《車上人員責(zé)任保險(xiǎn)條款》第二十一條規(guī)定：被保險(xiǎn)機(jī)動車方負(fù)主要責(zé)任的，事故責(zé)任比例為70%；被保險(xiǎn)機(jī)動車方負(fù)同等責(zé)任的，事故責(zé)任比例為50%；被保險(xiǎn)機(jī)動車方負(fù)次要責(zé)任，事故責(zé)任比例為30%。從該條款所列事項(xiàng)不包括無責(zé)任和負(fù)全部責(zé)任的情形。如果按被告的說法無責(zé)不賠，無疑將此情形列入到了免賠之列，等于責(zé)任免除之外的責(zé)任免除，這與合同的整體構(gòu)架相悖。如果無責(zé)不賠，那么可能對投保人形成誤導(dǎo)即鼓勵(lì)違章駕駛，與保險(xiǎn)制度價(jià)值相悖。其次從保險(xiǎn)的功能來看，如果投保人無責(zé)時(shí)所受損失自負(fù)的話，勢必會造成應(yīng)負(fù)全部責(zé)任的一方與無責(zé)的一方雙方串通，協(xié)商同等責(zé)任，主次責(zé)任或者相反，以滿足保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)條款而得到不應(yīng)有的利益；同時(shí)會造成交通事故的頻發(fā)。被告“無責(zé)不賠”的行為違背了保險(xiǎn)活動應(yīng)遵循的最大誠信原則。本案中，被告提供的保險(xiǎn)合同的條款屬格式合同，在訂立保險(xiǎn)時(shí)，除責(zé)任免除條款外，其他條款不應(yīng)再有責(zé)任免除的條款，如果存在此條款，被告應(yīng)向原告明確說明。保險(xiǎn)法第三十條規(guī)定：“對于保險(xiǎn)合同的條款，保險(xiǎn)人與投保人、被保險(xiǎn)人或受益人有爭議時(shí)，人民法院或仲裁機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作有利于被保險(xiǎn)人和受益人的解釋”。本案中被告從保險(xiǎn)條款的兜底條款及責(zé)任賠付標(biāo)準(zhǔn)推定包含“無責(zé)不賠”的解釋也無依據(jù)。根據(jù)保險(xiǎn)法第十八條規(guī)定：“保險(xiǎn)合同中規(guī)定有關(guān)于保險(xiǎn)人責(zé)任免除條款的，保險(xiǎn)人在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)應(yīng)當(dāng)向投保人明確說明，未明確說明的，該條款不產(chǎn)生效力?！奔幢ｋU(xiǎn)人與投保

人簽訂保險(xiǎn)合同之前或者簽訂保險(xiǎn)合同之時(shí)，對于保險(xiǎn)合同所約定的免責(zé)條款，除了在保險(xiǎn)合同的投保單、保險(xiǎn)單、保險(xiǎn)條款等上面載明相關(guān)的免責(zé)條款和提醒條款外，還必須在訂立保險(xiǎn)合同之前或訂立保險(xiǎn)合同之時(shí)對有關(guān)免責(zé)條款的概念、內(nèi)容及其法律后果等以書面或者口頭形式向投保人或其代理人作出解釋，以使投保人明了該條款的真實(shí)含義和法律后果。此外，我國合同法第四十條規(guī)定：“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效?！北ｋU(xiǎn)人作為提供格式條款的一方，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)。因此，保險(xiǎn)人是否做了明確說明就成了問題的關(guān)鍵。那么，如何認(rèn)定保險(xiǎn)人是否已經(jīng)盡到了“明確說明”的義務(wù)？最高人民法院的一個(gè)批復(fù)中提到：“明確說明”是指保險(xiǎn)人對于免責(zé)條款，除了在保險(xiǎn)單上提示投保人注意外，還應(yīng)當(dāng)對有關(guān)免責(zé)條款的概念、內(nèi)容及其法律后果等，以書面或者口頭形式向投保人作出解釋，以使投保人明了該條款的真實(shí)含義和法律后果。保險(xiǎn)合同糾紛中，因保險(xiǎn)人未履行明確說明義務(wù)而敗訴的比較多。對保險(xiǎn)人是否需要另行提交證據(jù)證明已履行說明義務(wù)有兩種不同的觀點(diǎn)，由此產(chǎn)生保險(xiǎn)人責(zé)任免除條款效力確定的兩種意見。一種意見認(rèn)為，投保人既然與保險(xiǎn)人簽訂了具有責(zé)任免除條款保險(xiǎn)合同，說明保險(xiǎn)人已經(jīng)向投保人明確說明了保險(xiǎn)合同中規(guī)定有關(guān)保險(xiǎn)人責(zé)任免除條款，保險(xiǎn)人無須另行舉證，免責(zé)條款生效；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，保險(xiǎn)合同是格式合同，向投保人說明合同中的保險(xiǎn)人責(zé)任免除條款是保險(xiǎn)人的先合同義務(wù)。保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)舉證證明履行了該義務(wù)，否則保險(xiǎn)人免除責(zé)任條款不產(chǎn)生效力。這樣才符合保險(xiǎn)法對該條作特別規(guī)定的立法精神。

我們認(rèn)為，對保險(xiǎn)人違背免責(zé)條款明確說明義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)判令其承擔(dān)締約過失責(zé)任。對免責(zé)條款，《保險(xiǎn)法》不僅規(guī)定保險(xiǎn)

人負(fù)有“明確說明義務(wù)”，而且規(guī)定了保險(xiǎn)人違背該義務(wù)的法律后果，即“該條款不產(chǎn)生效力”。基于利益平衡理念，結(jié)合合同法理和保險(xiǎn)條款的性質(zhì)，在現(xiàn)有法律框架內(nèi)主張，不論是否發(fā)生保險(xiǎn)事故，投保人可以重大誤解為由要求解除保險(xiǎn)合同，保險(xiǎn)人應(yīng)無條件退還保險(xiǎn)費(fèi)并承擔(dān)締約過失責(zé)任，但保險(xiǎn)人不應(yīng)當(dāng)支付保險(xiǎn)金。

二、保險(xiǎn)期內(nèi)車輛轉(zhuǎn)讓，保險(xiǎn)公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任的問題。在保險(xiǎn)期內(nèi)，車輛已轉(zhuǎn)讓（過戶或未過戶）給新車主，保險(xiǎn)合同未變更，發(fā)生事故后，保險(xiǎn)公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任，對此問題看法不一。一種意見認(rèn)為，根據(jù)我國保險(xiǎn)法的規(guī)定，保險(xiǎn)標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)通知保險(xiǎn)人，經(jīng)保險(xiǎn)人同意繼續(xù)承保后，依法變更合同。車輛過戶后，如果沒向保險(xiǎn)公司申請辦理保險(xiǎn)單批改手續(xù)，保險(xiǎn)公司不承擔(dān)賠償責(zé)任；另一種意見認(rèn)為，在保險(xiǎn)合同的有效期內(nèi)，發(fā)生保險(xiǎn)車輛的轉(zhuǎn)讓，雙方已辦理或未辦理機(jī)動車輛買賣過戶手續(xù)，未告知保險(xiǎn)公司該車輛轉(zhuǎn)讓事宜并辦理相關(guān)的保險(xiǎn)變更批改手續(xù)，但并不因此導(dǎo)致保險(xiǎn)合同的無效,保險(xiǎn)公司應(yīng)承擔(dān)全額賠償責(zé)任；還有一種處理結(jié)果認(rèn)為：此種情形保險(xiǎn)公司可部分免責(zé)。對此我們認(rèn)為，雖然《機(jī)動車第三者責(zé)任保險(xiǎn)條款》規(guī)定，被保險(xiǎn)機(jī)動車轉(zhuǎn)讓他人，未向保險(xiǎn)人辦理批改手續(xù)，保險(xiǎn)人可以拒賠。但是該條款是典型的格式條款，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，對于免除己方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。保險(xiǎn)公司以該免責(zé)條款作為拒絕理賠的依據(jù)，有違《合同法》的公平原則。保險(xiǎn)合同未更改并沒有增加保險(xiǎn)車輛的危險(xiǎn)程度從而加重保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)責(zé)任。雖然存在履行保險(xiǎn)合同的缺陷，但并不能構(gòu)成保險(xiǎn)公司免責(zé)的法定事由。保險(xiǎn)車輛在保險(xiǎn)合同的有效期內(nèi)，發(fā)生交通事故造成第三者傷殘的結(jié)果，保險(xiǎn)公司應(yīng)承擔(dān)保險(xiǎn)合同約定的保險(xiǎn)事故

責(zé)任范圍內(nèi)的理賠義務(wù)。

三、投保人、保險(xiǎn)人存在缺乏“最大誠信”的問題。

保險(xiǎn)實(shí)務(wù)中，保險(xiǎn)合同糾紛很大一部分集中在雙方對投保人的“如實(shí)告知”義務(wù)和保險(xiǎn)人的“明確說明”義務(wù)的爭論上。保險(xiǎn)合同是最大誠信合同，“最大誠信”原則貫穿于保險(xiǎn)合同的始終。然而在履行保險(xiǎn)合同過程中，投保人、保險(xiǎn)人最缺乏的就是誠信。 對投保人是否違反如實(shí)告知義務(wù)的認(rèn)定，在審判實(shí)踐中是保險(xiǎn)合同案件的焦點(diǎn)所在。如何認(rèn)定投保人是否履行了如實(shí)告知義務(wù)？投保人或被保險(xiǎn)人在履行告知義務(wù)時(shí)，必須做到正確無誤，一般認(rèn)為，正確無誤只能是大體上和基本上的正確，即只要是投保人告知的情況與事實(shí)的出入之處并未影響或足以影響保險(xiǎn)人確定保險(xiǎn)金條件和保險(xiǎn)費(fèi)率，即認(rèn)為投保人履行了如實(shí)告知義務(wù)。履行如實(shí)告知義務(wù)有以下幾種情況：

1、如實(shí)告知義務(wù)是只看結(jié)果不看原因。也就是說不論投保人是出于故意還是過失，只要存在投保人沒有履行如實(shí)告知義務(wù)的事實(shí)，保險(xiǎn)人都有權(quán)解除合同。因此，在投保時(shí)，投保人應(yīng)該盡量全面地向保險(xiǎn)公司提供真實(shí)的信息。但是，如果是投保人不知道或不應(yīng)知道的事實(shí)，即使影響保險(xiǎn)人是否決定承?；蛘咛岣弑ｋU(xiǎn)費(fèi)率，也不必負(fù)告知義務(wù)。

2、在投保時(shí)，只有詢問才有告知義務(wù)。投保人只須就保險(xiǎn)公司詢問的有關(guān)問題如實(shí)回答即可，對于保險(xiǎn)公司沒有詢問的事項(xiàng)，不論其是否重要，也不論保險(xiǎn)公司是否知道該事實(shí)，投保人都不負(fù)告知義務(wù)。

3、被保險(xiǎn)人也負(fù)有如實(shí)告知義務(wù)。在被保險(xiǎn)人與投保人不是同一人的情況下，由于被保險(xiǎn)人更了解保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際情況下，而且被保險(xiǎn)人是以其財(cái)產(chǎn)或人身受保險(xiǎn)合同保障的利害關(guān)系人，被保險(xiǎn)人當(dāng)然也負(fù)有如實(shí)告知義務(wù)。不履行如實(shí)告知義務(wù)的法律后果：根據(jù)我國《保險(xiǎn)法》的規(guī)定，投保人不履行如實(shí)告知義務(wù)，保險(xiǎn)人有權(quán)解除保險(xiǎn)合同，也可以通過加收

保費(fèi)或改變保險(xiǎn)條件等方式使保險(xiǎn)合同繼續(xù)存在。從我國《保險(xiǎn)法》第16條第

3、4款的規(guī)定來看，針對投保人未履行如實(shí)告知義務(wù)的主觀過錯(cuò)程度的不同，其法律后果也有所不同：

1、投保人故意不履行如實(shí)告知義務(wù)時(shí)，保險(xiǎn)人有權(quán)解除保險(xiǎn)合同，對于保險(xiǎn)合同解除前發(fā)生的保險(xiǎn)事故，不承擔(dān)賠償或者給付保險(xiǎn)金的責(zé)任；

2、、投保人出于過失而不履行如實(shí)告知義務(wù)時(shí)，若足以影響保險(xiǎn)人決定是否同意承?；蛘咛岣弑ｋU(xiǎn)費(fèi)率的，則保險(xiǎn)人也有權(quán)解除保險(xiǎn)合同，但須注意的是，除對保險(xiǎn)事故的發(fā)生有嚴(yán)重影響的，保險(xiǎn)人對于保險(xiǎn)合同解除前發(fā)生的保險(xiǎn)事故，不承擔(dān)賠償或者給付保險(xiǎn)金的責(zé)任，可以退還保險(xiǎn)費(fèi)外，解除保險(xiǎn)合同前，保險(xiǎn)人不能免除對此期間發(fā)生的保險(xiǎn)事故的賠償或給付責(zé)任。

江西省金溪縣人民法院民二庭

第三篇：房屋買賣合同法律規(guī)定

房屋買賣合同法律規(guī)定

篇一:有關(guān)商品房買賣合同法律法規(guī)

有關(guān)商品房買賣合同法律法規(guī)

詳解最高*法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋[28條"

(以下簡稱[解釋")將從今年6月1日起開始實(shí)施。該解釋是根據(jù)*法院在審理案(轉(zhuǎn)自:hnboxu 博旭范文網(wǎng):房屋買賣合同法律規(guī)定)例中，對經(jīng)常出現(xiàn)爭議的問題進(jìn)行的法律界定，這不但對*法院在審理案件中有實(shí)際指導(dǎo)意義，而且對開發(fā)商和購房者而言，也有了[參考"。 ?尊重當(dāng)事人的[意思自治"

該[解釋"尊重當(dāng)事人的自愿約定，全面體現(xiàn)了尊重當(dāng)事人[意思自治"的原則。如第六條關(guān)于辦理合同備案的效力的規(guī)定，第十一條關(guān)于房屋交付時(shí)間的規(guī)定，第十四條關(guān)于房屋面積[縮水"[漲水"的規(guī)定，第十五條關(guān)于合同解除權(quán)期限的規(guī)定，第*條關(guān)于辦理房屋權(quán)屬*期限的規(guī)定，以及第二十和二十一條關(guān)于購房者和開發(fā)商與包銷人法律關(guān)系的規(guī)定，均體現(xiàn)了[有約定從約定、沒約定從法定"的[意思自治原則。"

建議:購房者和開發(fā)商在簽訂時(shí)，應(yīng)將對

合同條款的解釋權(quán)掌握在自己手中，將雙方協(xié)商、約定的事項(xiàng)在合同中予以明確。

?想說[合同無效"不容易規(guī)定，合同被認(rèn)定為無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，

應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

可見，合同被認(rèn)定無效后的處理，將對房地產(chǎn)市場以及交易關(guān)系的穩(wěn)定產(chǎn)生一定的影響。為此，該[解釋"規(guī)定，*法院在審理案件中，只要沒有違犯第五十二條關(guān)于認(rèn)定合同無效的規(guī)定，并符合該司法解釋的相關(guān)規(guī)定的，法院不支持[主張無效"的請求。

有關(guān)規(guī)定，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)取得，沒有取得預(yù)售許可*的，屬于不符合商品房銷售條件和要求，所簽訂的合同，應(yīng)認(rèn)定無效。

而該[解釋"明確規(guī)定，[商品房買賣合同"只要[在起訴前取得商品房預(yù)售許可*的，可以認(rèn)定有效。"這樣的規(guī)定，可以穩(wěn)定交易，并可以有效減少因認(rèn)定合同無效造成的各方損失，在一定意義上保護(hù)了開發(fā)商的利益。

點(diǎn)評:其實(shí)，無論是尊重當(dāng)事人[意思自治"，還是對合同不能輕易確認(rèn)無效的規(guī)定，這些解釋都是[以人為本"的原則進(jìn)一步深化。

?特定的銷售廣告和宣傳資料可視為合同條款在房屋銷售中，廣告和宣傳資料對開發(fā)商包裝[樓盤"，對購房者選房起著非常重要的作用。特別是在預(yù)售階段，由于大部分房屋屬于在建工程，根本無法從工地上看到房屋的全面情況。因

此，設(shè)計(jì)精美、充滿浪漫和想象的廣告圖片就給人以美好的憧憬，很多購房者也就[一廂情愿"地認(rèn)為廣告中內(nèi)容與實(shí)際交付的房屋完全一致，但是，直到交付房屋時(shí)，才發(fā)現(xiàn)[誤差"如此之大。而這時(shí)開發(fā)商往往以借口廣告宣傳而已，不愿承擔(dān)任何責(zé)任，因此引起的糾紛數(shù)不勝數(shù)。

第十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。該規(guī)定對廣告內(nèi)容事項(xiàng)能否成為合同條款提供了法律依據(jù)。

[解釋"第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響說明和允諾，無論是否載入商品房買賣合同，均可視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?？梢?，該解釋對于銷售廣告和宣傳資料可否直接成為合同內(nèi)容提供了明確依據(jù)，實(shí)際上是對開發(fā)商交易提出了誠信的要求和法律上的約束。

點(diǎn)評:銷售廣告和宣傳資料切不可[漫無邊際"，開發(fā)商要[誠信"，購房者要[當(dāng)心"。

?慎簽在商品房交易中，為了保*買賣雙方能夠簽訂買賣合同，一般先由購房者交付一定的[定金"，并簽訂，作為簽署正式合同前雙方權(quán)利義務(wù)承擔(dān)的書面憑*。對于購房者來說，在簽訂并交付一定[定金"后，可以有一段時(shí)間進(jìn)行考察并考慮決定是否購買該房屋，如果決定不

簽訂正式合同，或者是放棄購買中明確約定的房屋，購房者僅依據(jù)約定承擔(dān)損失相對較小的違約責(zé)任。從一定程度上穩(wěn)定了交易，避免了日后更大糾紛的出現(xiàn)。

畢竟不是合同，它包括的內(nèi)容比較簡單。例如，有的約定的僅僅是:1、購房者認(rèn)購的房號、面積、單價(jià)、總價(jià);2、交付定金的數(shù)額，同時(shí)還約定，乙方(購房者)須在簽署本后×日內(nèi)與*方(開發(fā)商)簽署。如乙方在約定期限內(nèi)不簽訂該合同，*方有權(quán)扣除乙方所交定金，并有權(quán)另行處置該房屋。

從法律效力上說，一旦在里約定了定金，對于買賣雙方均具有法律約束力。所以，實(shí)踐中，往往由于雙方對房屋交付時(shí)間、房屋裝飾材料和裝修標(biāo)準(zhǔn)等合同條款內(nèi)容不能完全達(dá)成一致，這樣往往被開發(fā)商認(rèn)為是購房者[不能和約定的時(shí)間里簽訂合同"而首先違約，開發(fā)商也就以此為借口不再返還購房者定金;而購房者認(rèn)為開發(fā)商的合同條款和簽訂時(shí)的口頭許諾不一致，簽不成合同是開發(fā)商[出爾反爾"造成的，開發(fā)商應(yīng)該雙倍返還定金。這樣，雙方的糾紛就不可避免。

[解釋"第四條規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

根據(jù)對該[解釋"的理解，如出現(xiàn)上述情況，雙方不能就合同內(nèi)容協(xié)商一致，或因購房者不能完全接受開發(fā)商的條件，造成雙方不能簽訂合同，依據(jù)該規(guī)定，[應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理"，那么，購房者的定金就很可能被[扣繳"了。

所以，購房者在簽訂時(shí)，要注意以下問題:1、簽訂之同時(shí)，一定要開發(fā)商提供正式的合同文本，對合同中的內(nèi)容進(jìn)行提前了解，對雙方理解不同的條款和購房者最關(guān)心的內(nèi)容予以溝通協(xié)商，并將協(xié)商一致的理解在中確認(rèn)。2、為避免因[定金"的約定使雙方產(chǎn)生糾紛，建議在簽訂時(shí)，盡可能將[訂金"代替[定金"。這樣，一旦因?qū)贤睦斫獬霈F(xiàn)分歧或是糾紛時(shí)，[訂金"可以全部返還。

當(dāng)然，作為開發(fā)商來講，簽訂，是保*房屋正常并順利銷售的主要條件，任何開發(fā)商也決不希望購房者惡意利用[訂金"這種相對沒有法律懲罰*的方式簽訂，所以，建議買賣雙方在交易中，均保持誠實(shí)信用的態(tài)度，也是非常重要的。

點(diǎn)評:法律對雙方都是公平的，買賣雙方均有權(quán)運(yùn)用法律最大限度地維護(hù)自己的利益，降低自己的風(fēng)險(xiǎn)。

?解決面積[縮水、漲水"問題法定化作為部委規(guī)

篇二:房屋買賣合同效力的強(qiáng)制*規(guī)定

房屋買賣合同效力的強(qiáng)制*規(guī)定

合同法解釋(二)第14條將合同法第52條第5項(xiàng)規(guī)定的"強(qiáng)制*規(guī)定"限縮為效力*強(qiáng)制*規(guī)定，但并未明確如何區(qū)分效力*強(qiáng)制*規(guī)定和管理*強(qiáng)制*規(guī)定。我國、以及等法律法規(guī)中存在大量涉及房屋買賣合同效力的強(qiáng)制*規(guī)定，有必要在分類梳理的基礎(chǔ)上對這些強(qiáng)制*規(guī)定與合同效力的關(guān)系予以廓清。

一、準(zhǔn)入資質(zhì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行嚴(yán)格的資質(zhì)準(zhǔn)入。第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、*技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)登記，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)*書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，所簽訂的商品房買賣合同效力如何認(rèn)定，

就商品房開發(fā)環(huán)節(jié)而言，最高法院(法釋[2012]8號)(以下簡稱法釋[2012]8號解釋)第15條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。合

作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但起訴前一方取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。最高法院在(2010)民一終字第45號判決書中亦認(rèn)定，雖然簽訂該合同時(shí)，雙方均無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，且涉案土地亦為國有劃撥土地，但隨后雙方又與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的福永公司簽訂了三方合作開發(fā)合同，并陸續(xù)繳納了土地出讓金，還將涉案土地變*為商住用地，同時(shí)也取得了*相關(guān)部門審批頒發(fā)的、等行政批文，因此，福星公司與富山寶公司雙方在合作開發(fā)房地產(chǎn)方面先期存在的資質(zhì)缺陷等問題得以彌補(bǔ)，據(jù)此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間系合作開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系，二者之間簽訂的應(yīng)為有效合同，對雙方當(dāng)事人具有約束力。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、確保商品房質(zhì)量，在商品房銷售階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欠缺開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，除非起訴前取得相應(yīng)資質(zhì)，否則商品房買賣合同應(yīng)被認(rèn)定為無效。

二、強(qiáng)制許可

房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)都存在大量強(qiáng)制許可，欠缺強(qiáng)制許可的房地產(chǎn)項(xiàng)目在*質(zhì)上屬于違法建筑，國家對違法建筑持否定*評價(jià)。

1、國有土地使用權(quán)*

根據(jù)第38條和第39條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定

已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)*書，否則不得轉(zhuǎn)讓。那么，國有土地使用權(quán)*是不是房屋買賣合同有效的必要條件，對此，法釋[2012]8號解釋第9條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)*書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)*書或者有批準(zhǔn)權(quán)的**同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。因此，除非轉(zhuǎn)讓方在起訴前取得土地使用權(quán)*書，否則房屋買賣合

同無效。

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可*和建設(shè)工程規(guī)劃許可*

第38條第2款規(guī)定，以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣**城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可*。第40條第1款同時(shí)規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣**城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市**確定的鎮(zhèn)**申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可*。根據(jù)上述兩條規(guī)定，建設(shè)工程必須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可*和建設(shè)工程規(guī)劃許可*。第45條同樣規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可*。就建設(shè)用地規(guī)劃許可*而言，第39條規(guī)定，規(guī)劃條件未納入國有土地使用權(quán)出讓合同的，該國有土地使用權(quán)出讓合同無效。最高法院

在(1997)民終字第102號民事判決中亦認(rèn)定，雙方在訂立時(shí)，尚未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可*和建設(shè)工程規(guī)劃許可*，因此合同無效。同樣，欠缺此二*的房屋買賣合同應(yīng)被認(rèn)定為無效，但允許在起訴前補(bǔ)辦。

3、商品房預(yù)售許可*

第45條第4款規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向縣級以上**房屋管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可*。欠缺預(yù)售許可*是否影響商品房買賣合同的效力，最高法院(法釋

[2003]7號)第2條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可*，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可*的，可以認(rèn)定有效。

三、土地用途管制

劃撥土地之上房屋轉(zhuǎn)讓受到嚴(yán)格限制。第40條第1款規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照*規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的**審批。有批準(zhǔn)權(quán)的**準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

法釋[2012]8號解釋第11條規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的**批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的**批準(zhǔn)辦理土地

使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。鑒于我國對對劃撥土地進(jìn)行嚴(yán)格的用途管制，未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的*批準(zhǔn)的劃撥土地上房屋的買賣合同應(yīng)屬無效(允許事后補(bǔ)辦)，至于是否需要辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地使用權(quán)出讓金，屬于*行政管理職權(quán)范圍，不應(yīng)因此影響民事合同效力(參見:延安三利建筑工程有限公司與*外運(yùn)延安支公司轉(zhuǎn)讓合同糾紛再審案 )，第40條第2款同樣規(guī)定了有批準(zhǔn)權(quán)的*決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)(但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理)。

四、行政管理

根據(jù)第39條第1款第2項(xiàng)規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。該條究竟屬于效力*強(qiáng)制*規(guī)定還是管理*強(qiáng)制*規(guī)定，司法實(shí)踐一直存在爭議。最高法院(法函

[2004]24號)曾指出，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金和完成開發(fā)投資總額的25%以上兩個(gè)條件，否則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效。該答復(fù)傾向于將第39條第2項(xiàng)認(rèn)定為效力*強(qiáng)制*規(guī)定。但是，最高法院此后通過一系列案例否定了這一

態(tài)度，確認(rèn)該項(xiàng)規(guī)定為管理*強(qiáng)制*規(guī)定:

1、最高法院(2004)民一終字第46號民事判決書認(rèn)定，第39條關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時(shí)投資應(yīng)達(dá)到開發(fā)投資總額25，的規(guī)定，是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物設(shè)定的于物權(quán)變動時(shí)的限制*條件，轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到25，以上的投資，屬合同標(biāo)的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，第39條中的該項(xiàng)規(guī)定，不是認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的法律強(qiáng)制*規(guī)定。2、最高法院(2013)民提字第165號民事判決書認(rèn)定，雖然第39條第1款第2項(xiàng)規(guī)定，土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上;成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件，但該規(guī)定屬于管理*強(qiáng)制*規(guī)定而非效力*強(qiáng)制*規(guī)定，齊祥公司以違反該項(xiàng)規(guī)定為由主張合同無效的理由不能成立。3、最高法院(2013)民一終字第18號民事判決書認(rèn)定，第39條第2項(xiàng)、第19條為法律、行政法規(guī)中的管理*強(qiáng)制*規(guī)定，均不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。

根據(jù)第45條第1款第3項(xiàng)規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25，以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。該項(xiàng)規(guī)定與第39條第1款第2項(xiàng)類似，都是房地產(chǎn)行政管理部門對不符合開發(fā)投資條件的土地或工程辦理相關(guān)權(quán)屬變動作

出的限制*規(guī)定，并非認(rèn)定房屋買賣合同效力的要件。

五、無權(quán)處分

根據(jù)第38條第4項(xiàng)規(guī)定，未經(jīng)其他共有人書面同意的共有房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。第97條同樣規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。根據(jù)第38條第6項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬*書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。違反第38條第4項(xiàng)和第6項(xiàng)規(guī)定轉(zhuǎn)讓房屋的，*質(zhì)上都屬于無權(quán)處分。

最高法院(法釋[2012]8號)第3條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，*法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模?法院應(yīng)予支持。最高法院(2013)民一終字第81號民事判決書認(rèn)定，即便華聯(lián)商廈不享有處分權(quán)，根據(jù)第3條第1款規(guī)定精神，無權(quán)處分亦非導(dǎo)致合同無效的法定事由。第15條確立了債權(quán)效力和物權(quán)效力相區(qū)分

的規(guī)則，違反第38條第4項(xiàng)和第6項(xiàng)的法律后果是不能辦理房屋的權(quán)屬變更登記，房屋買受人不能請求

繼續(xù)履行合同，但可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

六、優(yōu)先購買權(quán)

第101 條規(guī)定，按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。第230 條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。如果房屋出賣人侵犯共有人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)，享有優(yōu)先購買權(quán)的人能否主張出賣人與買受人之間的買賣合同無效，

最高法院第21 條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，*法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，*法院不予支持。侵犯共有人優(yōu)先權(quán)的情形可以比照這一規(guī)則予以處理，即房屋共有人不能請求合同無效，但可以向房屋出賣人主張損害賠償?？梢?，侵犯優(yōu)先購買權(quán)也不能成為導(dǎo)致合同無效的法定事由。

結(jié)語

最高法院(法發(fā)

[2009]40號)第16條規(guī)定，*法院應(yīng)當(dāng)綜合法律法規(guī)的意旨，權(quán)衡相互沖突的權(quán)益，諸如權(quán)益的種類、交易安全以及其所規(guī)制

的對象等，綜合認(rèn)定強(qiáng)制*規(guī)定的類型。如果強(qiáng)制*規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對地?fù)p害國家利益或者社會公共利益的，*法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。如果強(qiáng)制*規(guī)定規(guī)制的是當(dāng)事人的[市場準(zhǔn)入"資格而非某種類型的合同行為，或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，*法院對于此類合同效力的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)慎重把握，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)立法部門的意見或者請示上級*法院。根據(jù)這一精神，基于對上述強(qiáng)制*進(jìn)行的分類梳理及分析，可以認(rèn)為:涉及準(zhǔn)入資質(zhì)、強(qiáng)制許可和土地用途管制的強(qiáng)制*規(guī)定屬于效力*強(qiáng)制*規(guī)定，違反這些規(guī)定的房屋買賣合同原則上應(yīng)被認(rèn)定為無效，但允許合同當(dāng)事人事后在一定期限內(nèi)對合同效力進(jìn)行補(bǔ)正;涉及行政管理、無權(quán)處分和優(yōu)先購買權(quán)的強(qiáng)制*規(guī)定屬于管理*強(qiáng)制*規(guī)定，違反這些規(guī)定并不影響房屋買賣合同的效力，但在債權(quán)效力與物權(quán)效力相區(qū)分的規(guī)則之下，違反這些規(guī)定可能影響房屋權(quán)屬變動。

篇三:農(nóng)村房屋買賣合同有哪些法律依據(jù)

農(nóng)村房屋買賣合同有哪些法律依據(jù) 來源:匿名 發(fā)表時(shí)間: 2011年04月08日 關(guān)鍵詞: 農(nóng)村房屋買

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1。明確規(guī)定[中華*共和國公民在法律面前一律平等" ，法律面前的平等應(yīng)該是絕對的平等，不應(yīng)該分城鎮(zhèn)居民、農(nóng)村村民、本村人或者外村人，只要是中華*共和國的公民，都應(yīng)該享有法律所賦予的同等權(quán)利，履行法律設(shè)定

的同等義務(wù)和承擔(dān)同等法律責(zé)任，、和等法律不會因?yàn)橘I賣雙方是城鎮(zhèn)居民、農(nóng)村村民、本村人、外村人而有所不同，否則就失去了法律面前人人平等的公民基本權(quán)利的意義。[8]

2。1963年3月20日**第二項(xiàng)規(guī)定:[社員有買賣房屋的權(quán)利，房屋出賣后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸集體所有" 。這一規(guī)定最早賦予了農(nóng)民享有買賣房屋的權(quán)利，并且房屋買賣之后宅基地的使用權(quán)也自然隨之轉(zhuǎn)移給買方。這說明即使在更強(qiáng)調(diào)階級劃分更重于保護(hù)農(nóng)民利益的年代里國家也沒有限制農(nóng)民處分其房屋及宅基地使用權(quán)的意向。

3。最高*法院[1992]民他字第8號批復(fù)認(rèn)為:農(nóng)村房屋買賣按約定交付房款以及管理房屋的買賣有效。該批復(fù)明確界定有效的情況是買房人交付購房款并且占有管理出賣房屋的合同是合法有效的。允許農(nóng)村房屋買賣的意向沒有被歪曲。

4。中并沒有明確的對農(nóng)村房屋買賣行為做出規(guī)范， 但是第一百五十五條規(guī)定:[已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記" 。這一條說明了宅基地使用權(quán)是完全可以轉(zhuǎn)讓的，只是轉(zhuǎn)讓后應(yīng)該到相關(guān)機(jī)關(guān)辦理相應(yīng)的登記手續(xù)罷了。

5。也體現(xiàn)了相同的立法精神，

該法第三十二條規(guī)定，[通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)"，該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主*，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理*地處分自己的財(cái)產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。

[9]總之，在工業(yè)化與城市化日益深入的今天， 許多農(nóng)民都已經(jīng)與傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民有根本上的區(qū)別，他們也熱衷于投資創(chuàng)業(yè)，而他們的房屋就是一筆很有價(jià)值的不動產(chǎn)，加之我國現(xiàn)在正逐步消除城鄉(xiāng)二元體制，實(shí)現(xiàn)遷徙自由制度等等，允許農(nóng)村房屋自由買賣對于促進(jìn)農(nóng)村融資有積極意義，因此不應(yīng)該限制農(nóng)村房屋買賣。

如何判定農(nóng)村房屋買賣合同是否有效? 來源:匿名 發(fā)表時(shí)間: 2011年04月08日 關(guān)鍵詞: 農(nóng)村房屋買

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1。1999年4月*辦公廳在(中發(fā)(1997)11號文)第二條第二款規(guī)定:[農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地使用*和房產(chǎn)*"。 2007 年12 月*又發(fā)出，通知指出農(nóng)村

住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或[小產(chǎn)權(quán)房"。[2] 2007年確立了此類合同的效力[以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效"的基本原則。理由(1)，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。*辦公廳1999年頒布的規(guī)定:[農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用*和房產(chǎn)*。"國家土地管理局[1990]國土函字第97號

示的答復(fù)>也明確規(guī)定:原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬[以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地"的違法行為之一。理由(2)，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。理由(3)，目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)*書變更登記，故買

賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。理由(4)，認(rèn)定買賣合同有效不利于保護(hù)出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。[3]

現(xiàn)實(shí)中，該原則在對于一時(shí)間轟動全國的*市宋莊[畫家村"案件的審判中得到了充分體現(xiàn)。在畫家李玉蘭和賣房農(nóng)民馬海濤買房糾紛一案，經(jīng)過2007年的一審二審，*市二中院依據(jù)[農(nóng)村居民不得出售宅基地給城市居民"的有關(guān)規(guī)定，判定房產(chǎn)買賣無效。李玉蘭敗訴失房，馬海濤則被判返還李玉蘭總計(jì)9。3萬元的賣房款與補(bǔ)償款。而*二中院同時(shí)又以買房畫家[信賴?yán)鎿p失"為主要理由支持?jǐn)≡V方反訴。[4]在另兩起案件中經(jīng)過法庭調(diào)解，村民與兩位藝術(shù)家最終達(dá)成以下協(xié)議:(1)雙方簽訂的買賣協(xié)議無效;(2)被告方可以在房屋中繼續(xù)居住直至房屋拆遷之日止;(3)如遇房屋拆遷，地上物補(bǔ)償款、搬遷費(fèi)用、區(qū)位補(bǔ)償款歸被告所有，土地補(bǔ)償款歸原告所有。

[5]

2。第十二條規(guī)定[依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地登記手續(xù)"和第六條規(guī)定[依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上**土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。房屋沒有辦理過戶

登記，房屋買賣合同無效。這是法律規(guī)定中最直接的關(guān)于房屋買賣無效的法律依據(jù)。1991 年4月，*市某區(qū)某鄉(xiāng)農(nóng)民*與鄰鄉(xiāng)農(nóng)民乙簽訂賣房協(xié)議，雙方支付價(jià)款交付房屋及相關(guān)*件但沒有辦理房屋過戶登記手續(xù)及宅基地權(quán)屬變更登記手續(xù)。1995年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起訴訟，請求法院判令*、乙雙方簽訂的房屋買賣合同無效，理由是該房屋買賣未辦理相關(guān)手續(xù)。該區(qū)法院審理后認(rèn)為，根據(jù)的規(guī)定:[集體所有的土地依照法律規(guī)定屬于農(nóng)村集體所有。"[依法改變土地的所有權(quán)或者使用權(quán)的，必須辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，變更*書。"[農(nóng)村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級**批準(zhǔn)。"*與乙買賣房屋的行為，未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，雙方所簽訂的買賣房屋的協(xié)議書無效。[6]

3。根據(jù)第六十二條之規(guī)定[農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地， 其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)"。 中關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認(rèn)定問題的意見為，[