千文網(wǎng)小編為你整理了多篇相關(guān)的《農(nóng)村房屋土地買賣合同》，但愿對你工作學(xué)習(xí)有幫助，當(dāng)然你在千文網(wǎng)還可以找到更多《農(nóng)村房屋土地買賣合同》。

第一篇：農(nóng)村房屋土地買賣合同

農(nóng)村房屋土地買賣合同

轉(zhuǎn)讓方：(以下簡稱甲方)

受讓方：(以下簡稱乙方)

甲乙雙方就宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，經(jīng)自愿、平等、友好協(xié)商，達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議如下：

一、宅基地坐落、面積

甲方將拆遷所得的坐落于瀏河鎮(zhèn)紫薇園三期內(nèi)的宅基地轉(zhuǎn)讓給乙方，具體位置編號和面積由乙方(以甲方的名義)競買或摸號后確定。

上述宅基地的使用權(quán)歸乙方享有。

二、轉(zhuǎn)讓金額

該宗地的轉(zhuǎn)讓價格為人民幣25萬元。

三、付款方式及期限

乙方在甲方原房屋拆除后3日內(nèi)向甲方支付人民幣2萬元，余款在取得土地使用權(quán)證并交付給乙方后3日內(nèi)付清。

四、房產(chǎn)歸屬

1.在該宅基地上的房屋由乙方自行出資建造，房產(chǎn)歸乙方所有。

2.建房手續(xù)由甲方配合辦理，所涉費用由乙方承擔(dān)。

3.房屋建成后，在法律政策許可的前提下，甲方應(yīng)無條件配合乙方將土地證和房產(chǎn)證辦理到乙方名下，所涉的相關(guān)費用均由乙方承擔(dān)。

五、違約責(zé)任

本協(xié)議簽訂后，任何一方均不得反悔。

如甲方反悔應(yīng)當(dāng)向乙方全額退還宅基地轉(zhuǎn)讓款25萬元，并償付違約金25萬元，如造成乙方損失的，還應(yīng)賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和房地產(chǎn)增值部分);如乙方反悔，則已付的`土地轉(zhuǎn)讓款作為違約金償付給甲方。

六、未盡事宜

未盡事宜雙方另行協(xié)商。

七、協(xié)議生效條件

本協(xié)議經(jīng)雙方簽字后生效。

八、協(xié)議份數(shù)

本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份。

甲方： 乙方：

年月日

農(nóng)村住宅用地買賣合同2017-01-10 22:59 | #2樓

甲方：王××，家住 ×× 號

身份證號碼：

電話號碼：

乙方：謝××，家住 ×× 號

身份證號碼：

電話號碼：

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《合同法》和其他法律、法規(guī)，甲乙雙方本著平等、自愿、有償、誠實信用的原則，訂立本合同：

一、甲方（出讓人，下同）同意將本合同約定的住宅用地轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方（受讓人，下同）自愿以有償方式取得該住宅用地。

二、甲方出讓給乙方的土地位于官渡鎮(zhèn)觀音塘村王家老屋 ×× ，出讓地總面積為××平方米，土地四至及界址點座標(biāo)見附件

東至 西至

北至 南至

甲方出讓給乙方的住宅用地包括房屋、菜土、竹林等。

三、本合同項下出讓土地的用途為住宅用地，用于建房，甲方應(yīng)協(xié)助乙方與本隊人簽名證明房屋買賣事實，并協(xié)助乙方辦理過戶手續(xù)。

四、本合同項下的土地使用權(quán)出讓是永久性轉(zhuǎn)讓。

五、本合同項下住宅用地使用權(quán)出讓總價款為 ×× 萬元整。

六、本合同雙方簽字后 × 日內(nèi)，乙方須向甲方繳付人民幣 ×元作為履行合同的定金，定金抵作土地使用權(quán)出讓價款。

七、乙方有權(quán)按照法律規(guī)定在受讓土地上進(jìn)行舊房拆遷、新房建造，并擁有土地上所有建筑物的產(chǎn)權(quán)。原舊房材料拆遷后由乙方處理。

八、如遇國家、集體征收，應(yīng)當(dāng)依照法定程序報批，與該宗土地有關(guān)的所有補償費歸乙方所有。

九、雙方均應(yīng)按照誠信原則，任何一方因自身原因?qū)е卤竞贤荒苈男械?，除?yīng)按照本合同和法律規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)賠償對方實際發(fā)生的所有經(jīng)濟損失。

十、本合同自雙方簽訂之日起生效。

十一、本合同一式 × 份，甲、乙雙方各執(zhí)壹 份，監(jiān)證方壹份，具有同等法律效力。

十二、本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件，與本合同具有同等法律效力。

甲方（簽字蓋?。?乙 方（簽字蓋印）：

監(jiān)證方（簽字蓋?。?/p>

證人簽字：

二О一二年 × 月 ×日

附件：出讓地界址圖（注：邊長長度單位為米） 比例尺1：

農(nóng)村房屋土地買賣合同2017-01-10 18:20 | #3樓

賣方：（甲方），姓名： 身份證號：_____________

買房：（乙方），姓名： 身份證號：_____________

甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買私有住房，

達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：1、 甲方所售房屋位于 房屋占地面積約為 平方米，院子占地面積約為 平方米，房屋為正房四間、東西偏方各一間。房屋平面圖見本合同附件；

第二條 房屋價格及其他費用： 甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣 萬 千元整（￥ ）；

第三條 付款方式： 簽訂合同之日一次性付清；

第四條 特別約定：

1、因乙方所購房屋為農(nóng)村集體土地上建筑。該房屋買賣過程中所發(fā)生的交易或過戶需要本村村民委員會同意或有關(guān)部門審批的手續(xù)問題，甲方應(yīng)當(dāng)積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發(fā)相應(yīng)糾紛的，由甲方負(fù)責(zé)處理。

2、如乙方所購房屋以后過戶辦理房產(chǎn)證和土地使用證時，甲方應(yīng)予以積極配合，但相關(guān)費用由乙方自行負(fù)擔(dān)。

第五條 今后如房屋重建，甲方應(yīng)承認(rèn)乙方的住房面積。如國家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負(fù)責(zé)積極配合；

第六條 本合同簽訂之后，房價漲落，買賣雙方不得反悔；

第七條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具同等法律效力；

第八條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效；

第九條 本合同一式三份，甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)二份；

甲 方（簽?。篲_________ 住 址：_____ 聯(lián) 系 電 話： _____

乙 方（簽?。篲_________ 聯(lián) 系 電 話： _____ 證明人： 電話：

簽訂日期：___年___月___日

第二篇：房屋買賣法律規(guī)定

房屋買賣法律規(guī)定

篇一:二手房買賣的相關(guān)法律法規(guī)

二手房買賣的相關(guān)法律法規(guī)

二手房買賣是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。大同*房產(chǎn)律師表示，二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。

下面，法律直通車小編在此將為您介紹相關(guān)二手房買賣的相關(guān)法律法規(guī)。

1、(1993年12月13日中華*共和國*令第136號發(fā)布，2008年11月5日*第34次常務(wù)會議修訂通過):營業(yè)稅是指國家對工商營利事業(yè)按營業(yè)額征收的稅種，屬于流轉(zhuǎn)稅類。在中華*共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照繳納營業(yè)稅。

2、第一條:在中華*共和國境內(nèi)提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。

3、及其實施條例規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照[財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得"項目繳納個人所得稅。

4、根據(jù)(國稅發(fā)[2006]108號)的規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、*等有效憑*，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑*，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)對其實行核定征稅。對納稅人轉(zhuǎn)讓普通住房及自建住房、經(jīng)濟適用房、已購公有住房和城鎮(zhèn)拆遷安置住房的，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個人所得稅額;對納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住

房的，以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個人所得稅額。

對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保*金形式繳納，再視其重新購房的金

額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保*金;對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

5、根據(jù)(財稅[2008]137號)的規(guī)定，自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收印花稅和土地增值稅。

如果你在二手房房屋交易時遇到難題或?qū)Ξ?dāng)下樓市現(xiàn)象有何不解，想了解更多房屋出租委托代理合同的法律問題，你可以找相關(guān)律師，進(jìn)行咨詢相關(guān)房產(chǎn)繼承在線咨詢，或者您也可以上法律直通車，這里有*律師提供免費咨詢。

篇二:關(guān)于農(nóng)村房屋買賣相關(guān)法律規(guī)定

一、農(nóng)村房屋買賣的效力

現(xiàn)行關(guān)于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專門關(guān)于農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)和規(guī)章一個也沒有。涉及農(nóng)村房屋買賣的法律*文件只有最高*法院的一個批復(fù)。在這個批復(fù)里，最高*法院的觀點是:如果農(nóng)村房屋的買賣雙方已經(jīng)賣際交付了房和全部價款，買賣關(guān)系有效。*法院應(yīng)予保護(hù)。

二、農(nóng)村房屋買賣的對象

從規(guī)定的[中華*共和國公民在法律面前一律平等"的原則來看，城市居民、農(nóng)村村民，本村人、外地人，都是中華*共和國的公民，享有法律賦予的同等的權(quán)利，履行法律設(shè)定的同等的義務(wù)和承擔(dān)同等的法律責(zé)任，和等法律不會因為買賣雙方是城市居民、農(nóng)村村民、本村人、外地人而區(qū)別對待。依據(jù)和，任何合法的公民對農(nóng)村房屋的買賣行為是合法的、有效的。

也就是說:不管買方是城市居民，還是農(nóng)村村民;是本村人，還是說外地人，買賣關(guān)系都是有效的。

三、農(nóng)村房屋買賣的處分權(quán)

農(nóng)村房屋買賣，無處分權(quán)的人處分他人房屋而訂立的房屋買賣合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無效，只有房屋的所有人才能處分該財產(chǎn)，他人無權(quán)干涉。

四、農(nóng)村房屋的權(quán)利*書

目前，在全國范圍內(nèi)，農(nóng)村房屋還沒有像城市房屋那樣實行所有權(quán)登記制度，因而，農(nóng)村房屋的所有權(quán)人沒有城市房屋所有

權(quán)人持有的房屋產(chǎn)權(quán)*。

農(nóng)村房屋的所有權(quán)人能夠用來*自已對房屋享有所有權(quán)的*書一般是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市**土地管理部門頒發(fā)的宅基地使用*書。這個*書只能*被該*書記錄的人享有宅基地的使用權(quán)。從另一個角度看，也不存在將房屋建立在其他人享有使用權(quán)的宅基地之土的可能*，所以，這個*書同時也能*被該*書記錄的人享有宅基地之上的房屋所有權(quán)。

有些打算購買農(nóng)村房屋的城市居民十分關(guān)心自已買了農(nóng)村房屋后能否取得產(chǎn)權(quán)*，認(rèn)為不能取得產(chǎn)權(quán)*購買農(nóng)村房屋就是不合法的。

農(nóng)村房屋是沒有產(chǎn)權(quán)*的。即使購買城市房屋，沒有產(chǎn)權(quán)*也不表示就不享有對房屋的所有權(quán)。依據(jù)和，有買賣合同、付款手續(xù)和房屋交接手續(xù)就足以*買方對所購房屋的所有權(quán)，所以，購買人能否取得產(chǎn)權(quán)*或宅基地使用*書并不重要。

五、購買農(nóng)村房屋的注意事項

如果你打算購買農(nóng)村房屋，必須要注意兩點:

1、不要涂改宅基地使用*書，也不要相信村民委員會在涂改后的宅基地使用*書上加蓋公章后涂改就成為有效的。宅基地使用*書，不是*你對所購農(nóng)村房屋享有所有權(quán)所必需的。

宅基地使用*書是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市**土地管理部門頒發(fā)的，只有當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市**土地管理部門對宅基地使用*書的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用*書是違法的，而且，有可能構(gòu)成犯罪。

當(dāng)然，最好能讓當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市**土地管

理部門在原宅基地使用*書上改成你的名字或者給你頒發(fā)新的宅基地使用*書，如果不能，不必強求。因為從登記制度的設(shè)定目的來看，登記的作用在于公示，即世人周知該權(quán)利的存在。登記是房屋所有權(quán)的變動宣示，而非房屋買賣合同，不是房屋買賣合同所形成的法津關(guān)系必須要件，沒有辦理過戶登記并不影響房屋買賣合同的效力。

，、如果你打算在購買農(nóng)村房屋以后進(jìn)行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面積范圍內(nèi)翻建，不能擴建到附近耕地面積范圍。如果擴建需要占用耕地、田地面積，則需經(jīng)過相關(guān)部門審批，如果未經(jīng)審批就增加建筑占地面積，則增加的部分就是非法建筑。

六、關(guān)于農(nóng)村房屋賣給城市居民

農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。依據(jù)如下:

1、合同法將合同無效的標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。 最高*法院在對做出的司法解釋里表達(dá)的觀點是:只有違反法律和行政法規(guī)的強制*規(guī)定的合同才是無效的。(注:法律，是全國*代表大會或其常務(wù)委員會制定的規(guī)范*文件;行政法規(guī)，是*制定的規(guī)范*文件。)

但至今沒有任何一條法律或行政法規(guī)禁止農(nóng)村房屋的買賣。也從來沒有哪一條法律或行政法規(guī)對農(nóng)村房屋買賣做出了禁止*規(guī)定。即使有地方法規(guī)或地方*的規(guī)章，在認(rèn)定買賣行為是否有效上，法院也不會適用地方法規(guī)或地方*的規(guī)章而認(rèn)定買賣行為無效。

2、土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量(保*農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來就是建設(shè)用地，其主體變更不會導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減

少，故該條不適用于宅基地，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)也違反立法本意。

，、從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來看，限制農(nóng)民買賣房屋并非是對農(nóng)民利益的維護(hù)，而是對農(nóng)民權(quán)利的侵犯。

眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國保護(hù)農(nóng)民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對象的自由，限制農(nóng)民向城

市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。

，、原則上賦予了農(nóng)民處分自己房屋的權(quán)利。

我國新通過的也體現(xiàn)了相同的精神，該法第32條規(guī)定:[通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。該條賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主*，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理解*地處分自己的財產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。

七、農(nóng)村房屋買賣合同效力探討

我國土地所有權(quán)的主體分為國家和集體兩種。宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其

他附著物。作為使用權(quán)人無權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)應(yīng)屬于宅基地使用權(quán)人。

因為宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對

集體經(jīng)濟組織的經(jīng)濟利益并不存在侵犯的問題，且允許農(nóng)村房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮最大的效用。

草案第十五章規(guī)定了宅基地使用權(quán)，從草案規(guī)定可看出，草案允許農(nóng)村房屋出售。該草案第272條:建造在宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。第273條:建造在宅基地上的住房所有權(quán)抵押的，在實現(xiàn)該抵押權(quán)時，宅基地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。由此可見，草案對房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)系采用地隨房走。

國家對耕地保護(hù)是采取嚴(yán)格的政策，而宅基地與耕地*質(zhì)不同，經(jīng)過合法報批，宅基地上己建造了建筑物或附著物，一般不會再恢復(fù)到耕地*質(zhì)，允許農(nóng)村村民出售房屋與國家對耕地的保護(hù)政策并無抵觸。因此，對宅基地上住房的出售應(yīng)當(dāng)采用放開的政策。

正如農(nóng)民在自有土地上種的糧食，如果不能進(jìn)入市場自由買賣，那就失去了耕種的意義。

篇三:有關(guān)商品房買賣合同法律法規(guī)

有關(guān)商品房買賣合同法律法規(guī)

詳解最高*法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋[28條"

(以下簡稱[解釋")將從今年6月1日起開始實施。該解釋是根據(jù)*法院在審理案例中，對經(jīng)常出現(xiàn)爭議的問題進(jìn)行的法律界定，這不但對*法院在審理案件中有實際指導(dǎo)

意義，而且對開發(fā)商和購房者而言，也有了[參考"。 ?尊重當(dāng)事人的[意思自治"

該[解釋"尊重當(dāng)事人的自愿約定，全面體現(xiàn)了尊重當(dāng)事人[意思自治"的原則。如第六條關(guān)于辦理合同備案的效力的規(guī)定，第十一條關(guān)于房屋交付時間的規(guī)定，第十四條關(guān)于房屋面積[縮水"[漲水"的規(guī)定，第十五條關(guān)于合同解除權(quán)期限的規(guī)定，第*條關(guān)于辦理房屋權(quán)屬*期限的規(guī)定，以及第二十和二十一條關(guān)于購房者和開發(fā)商與包銷人法律關(guān)系的規(guī)定，均體現(xiàn)了[有約定從約定、沒約定從法定"的[意思自治原則。"

建議:購房者和開發(fā)商在簽訂時，應(yīng)將對合同條款的解釋權(quán)掌握在自己手中，將雙方協(xié)商、約定的事項在合同中予以明確。

?想說[合同無效"不容易規(guī)定，合同被認(rèn)定為無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，

應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

可見，合同被認(rèn)定無效后的處理，將對房地產(chǎn)市場以及交易關(guān)系的穩(wěn)定產(chǎn)生一定的影響。為此，該[解釋"規(guī)定，*法院在審理案件中，只要沒有違犯第五十二條關(guān)于認(rèn)定合同無效的規(guī)定，并符合該司法解釋的相關(guān)規(guī)定的，法院不支持[主張無效"的請求。

有關(guān)規(guī)定，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)取得，沒有取得預(yù)售許可*的，屬于不符合商品房銷售條件和要求，所簽訂的合同，應(yīng)認(rèn)定無效。

而該[解釋"明確規(guī)定，[商品房買賣合同"只要[在起訴前取得商品房預(yù)售許可*的，可以認(rèn)定有效。"這樣的規(guī)定，可以穩(wěn)定交易，并可以有效減少因認(rèn)定合同無效造成的各方損失，在一定意義上保護(hù)了開發(fā)商的利益。

點評:其實，無論是尊重當(dāng)事人[意思自治"，還是對合同不能輕易確認(rèn)無效的規(guī)定，這些解釋都是[以人為本"的原則進(jìn)一步深化。

?特定的銷售廣告和宣傳資料可視為合同條款在房屋銷售中，廣告和宣傳資料對開發(fā)商包裝[樓盤"，對購房者選房起著非常重要的作用。特別是在預(yù)售階段，由于大部分房屋屬于在建工程，根本無法從工地上看到房屋的全面情況。因

此，設(shè)計精美、充滿浪漫和想象的廣告圖片就給人以美好的憧憬，很多購房者也就[一廂情愿"地認(rèn)為廣告中內(nèi)容與實際交付的房屋完全一致，但是，直到交付房屋時，才發(fā)現(xiàn)[誤差"如此之大。而這時開發(fā)商往往以借口廣告宣傳而已，不愿承擔(dān)任何責(zé)任，因此引起的糾紛數(shù)不勝數(shù)。

第十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。該規(guī)定對廣告內(nèi)容事

項能否成為合同條款提供了法律依據(jù)。

[解釋"第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響說明和允諾，無論是否載入商品房買賣合同，均可視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?？梢?，該解釋對于銷售廣告和宣傳資料可否直接成為合同內(nèi)容提供了明確依據(jù)，實際上是對開發(fā)商交易提出了誠信的要求和法律上的約束。

點評:銷售廣告和宣傳資料切不可[漫無邊際"，開發(fā)商要[誠信"，購房者要[當(dāng)心"。

?慎簽在商品房交易中，為了保*買賣雙方能夠簽訂買賣合同，一般先由購房者交付一定的[定金"，并簽訂，作為簽署正式合同前雙方權(quán)利義務(wù)承擔(dān)的書面憑*。對于購房者來說，在簽訂并交付一定[定金"后，可以有一段時間進(jìn)行考察并考慮決定是否購買該房屋，如果決定不

簽訂正式合同，或者是放棄購買中明確約定的房屋，購房者僅依據(jù)約定承擔(dān)損失相對較小的違約責(zé)任。從一定程度上穩(wěn)定了交易，避免了日后更大糾紛的出現(xiàn)。

畢竟不是合同，它包括的內(nèi)容比較簡單。例如，有的約定的僅僅是:1、購房者認(rèn)購的房號、面積、單價、總價;2、交付定金的數(shù)額，同時還約定，乙方(購房者)須在簽署本后×日內(nèi)與*方(開發(fā)商)簽署

同>。如乙方在約定期限內(nèi)不簽訂該合同，*方有權(quán)扣除乙方所交定金，并有權(quán)另行處置該房屋。

從法律效力上說，一旦在里約定了定金，對于買賣雙方均具有法律約束力。所以，實踐中，往往由于雙方對房屋交付時間、房屋裝飾材料和裝修標(biāo)準(zhǔn)等合同條款內(nèi)容不能完全達(dá)成一致，這樣往往被開發(fā)商認(rèn)為是購房者[不能和約定的時間里簽訂合同"而首先違約，開發(fā)商也就以此為借口不再返還購房者定金;而購房者認(rèn)為開發(fā)商的合同條款和簽訂時的口頭許諾不一致，簽不成合同是開發(fā)商[出爾反爾"造成的，開發(fā)商應(yīng)該雙倍返還定金。這樣，雙方的糾紛就不可避免。

[解釋"第四條規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

根據(jù)對該[解釋"的理解，如出現(xiàn)上述情況，雙方不能就合同內(nèi)容協(xié)商一致，或因購房者不能完全接受開發(fā)商的條件，造成雙方不能簽訂合同，依據(jù)該規(guī)定，[應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理"，那么，購房者的定金就很可能被[扣繳"了。

所以，購房者在簽訂時，要注意以下問題:1、簽訂之同時，一定要開發(fā)商提供正式的合同文本，對合同中的內(nèi)容進(jìn)行提前了解，對雙方理解不同的條款和購房者最關(guān)

心的內(nèi)容予以溝通協(xié)商，并將協(xié)商一致的理解在中確認(rèn)。2、為避免因[定金"的約定使雙方產(chǎn)生糾紛，建議在簽訂時，盡可能將[訂金"代替[定金"。這樣，一旦因?qū)贤睦斫獬霈F(xiàn)分歧或是糾紛時，[訂金"可以全部返還。

當(dāng)然，作為開發(fā)商來講，簽訂，是保*房屋正常并順利銷售的主要條件，任何開發(fā)商也決不希望購房者惡意利用[訂金"這種相對沒有法律懲罰*的方式簽訂，所以，建議買賣雙方在交易中，均保持誠實信用的態(tài)度，也是非常重要的。

點評:法律對雙方都是公平的，買賣雙方均有權(quán)運用法律最大限度地維護(hù)自己的利益，降低自己的風(fēng)險。

?解決面積[縮水、漲水"問題法定化作為部委規(guī)

第三篇：農(nóng)村房屋買賣合同的效力及其權(quán)屬認(rèn)定

【提要】本篇《農(nóng)村房屋買賣合同的效力及權(quán)屬認(rèn)定》由應(yīng)屆畢業(yè)生小編特別為需要合同范文的朋友收集整理的，僅供參考。內(nèi)容如下：

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，特別是市場經(jīng)濟體制發(fā)展及城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村房屋買賣現(xiàn)象已相當(dāng)普遍，且愈演愈烈。無論是經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)還是經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)村房屋買賣都已大量存在，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部是農(nóng)村房屋買賣的主要區(qū)域。這就不可避免地產(chǎn)生了大量的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛。從審判實踐來看，主要涉及農(nóng)村房屋買賣合同的效力和所有權(quán)的認(rèn)定兩個問題。

一、農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題

目前我國法律未明確規(guī)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題。但是，農(nóng)村房屋的買賣必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。宅基地是農(nóng)民的重要財產(chǎn)權(quán)利，我國法律、法規(guī)嚴(yán)禁宅基地進(jìn)入市場進(jìn)行交易?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。

第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。*辦公廳早在1999年就在《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》作出了“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅”的規(guī)定。由于宅基地關(guān)系到農(nóng)民的基本居住條件，所以上述法律明確規(guī)定獲得農(nóng)村宅基地要受農(nóng)業(yè)人口身份上的限制，只有具有農(nóng)村戶口的人才能在本集體所有土地范圍內(nèi)申請宅基地。

因此，對于城市居民購買農(nóng)村房屋和具有農(nóng)民身份但雙方非同一集體經(jīng)濟組織成員的情形，房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無效為原則。對于雙方均是同一集體經(jīng)濟組織成員的情形，因這類購房者具有在該地申請宅基地的集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合《合同法》關(guān)于合同效力的要件，原則上應(yīng)認(rèn)定為有效合同。

二、農(nóng)村房屋所有權(quán)的認(rèn)定問題

《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。房屋固然屬于不動產(chǎn)，依照物權(quán)法的物權(quán)公示原則及相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)是需要初始登記的，轉(zhuǎn)讓時則需過戶登記。但對于農(nóng)村房屋，其不屬于商品房，自身具有特殊*。針對當(dāng)前農(nóng)村房屋的所有權(quán)大部分沒有登記的現(xiàn)狀，我國亦沒有強制*的規(guī)定要求農(nóng)村房屋所有權(quán)的認(rèn)定必須辦理初始和變更登記。

因此，當(dāng)前農(nóng)村房屋所有權(quán)的取得如果以登記為生效要件，未免脫離實際。登記的首要意義在于物權(quán)變動的公示與公信。在農(nóng)村，由于國家對農(nóng)村宅基地的申請人有著嚴(yán)格的規(guī)定，這樣在客觀上就限制了擁有農(nóng)村房屋的人群大都是本集體經(jīng)濟組織的成員，可以說人人都處在一個“熟人社會”，并且村民之間大多都參與彼此的房屋建設(shè)，相互之間僅通過占有行為就已經(jīng)能起到客觀公示作用。村民委員會的見*和記錄即完成了公示的作用，并不需要更大范圍的公示，即使登記其效果也不一定比村民之間的監(jiān)督更有利。

對于當(dāng)前農(nóng)村房屋買賣的現(xiàn)狀，一方面對于合法有效的農(nóng)村房屋買賣合同，所有權(quán)即使沒有進(jìn)行變更登記，在滿足一定條件時，應(yīng)確認(rèn)買受人取得了房屋所有權(quán)。如：房屋買賣行為經(jīng)過了村民委員會同意，買受人支付了房款并實際占有。

另一方面，有條件的地區(qū)應(yīng)開展集體土地房屋普查登記，建立較為詳細(xì)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料。房屋登記機構(gòu)要積極開展工作，可以聯(lián)合國土、規(guī)劃等部門，依靠鄉(xiāng)鎮(zhèn)及農(nóng)村基層組織對城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地房屋進(jìn)行普查。通過普查登記，建立起較為詳盡完整的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料，為推進(jìn)農(nóng)房登記打好基礎(chǔ)。

第四篇：農(nóng)村房屋買賣合同效力的探討

關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力的探討

近年，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場逐漸活躍，農(nóng)民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售與他人。購買者中有的是本村或外村村民，有的是外來打工者，還有的則是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，在類似的房屋買賣中產(chǎn)生的糾紛也較多。該類案件訴至法院后，涉及的首要問題即是：合同是否有效。一種意見認(rèn)為，如果購房者能取得宅基地使用權(quán)，買賣合同不存在其他違法行為，則應(yīng)認(rèn)定合同有效。另一種意見認(rèn)為，村民對宅基地只享有使用權(quán)，而無處分的權(quán)利，而出售住房的行為，實際上已處分了宅基地使用權(quán)，故合同應(yīng)認(rèn)定無效。

爭議產(chǎn)生的原因在于：《中華人民共和國土地管理法》（下稱《土地法》）規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。盡管該條是針對宅基地申請而規(guī)定的，但從該法及該條的規(guī)定來看，農(nóng)村村民出租、出售宅基地上所建住宅，法律并未予禁止，也未對該出售行為設(shè)置任何限制。但農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，只有集體組織的成員才享有宅基地的使用權(quán)。而通過房屋的轉(zhuǎn)讓，也將與房屋不可分割的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，將宅基地使用權(quán)的主體擴大到非集體組織成員、甚至是城鎮(zhèn)戶口的居民。同樣，根據(jù)《土地法》的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，如果房屋轉(zhuǎn)讓只在集體組織內(nèi)部成員之間進(jìn)行，也有可能使購房者通過房屋的受讓而使自己擁有的宅基地面積超過國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。那么，農(nóng)村的房屋到底能否轉(zhuǎn)讓，這類合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定就非常值得關(guān)注和思考。

對農(nóng)村房屋買賣合同持審慎的態(tài)度，緣于國家對農(nóng)村土地的一貫政策規(guī)定?！锻恋胤ā访鞔_：珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地是我國的基本國策。從八十年代以來，國務(wù)院多次行文，強調(diào)對耕地的保護(hù)。有關(guān)行政規(guī)章、文件對農(nóng)村建房、宅基地的申請也規(guī)定了嚴(yán)格的審批程序。xx年11月1日實施的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》規(guī)定：農(nóng)村村民建房的，應(yīng)先向村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會提出建房申請，經(jīng)村民會議討論通過后，如果是需要使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核、縣級人民政府建設(shè)行政主管部門審查同意，再向縣級人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)后，由縣級人民政府土地管理部門劃撥土地；如果是使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地，也應(yīng)由鄉(xiāng)級人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)。城鎮(zhèn)居民如需使用集體土地建房，還應(yīng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會同意，再按上述兩種情況辦理審批手續(xù)。因此，有人認(rèn)為，既然宅基地申請有嚴(yán)格的規(guī)定，村民轉(zhuǎn)讓房屋也涉及到宅基地使用問題，應(yīng)從嚴(yán)掌握。只有在買受人按有關(guān)規(guī)定申請到所售房屋宅基地使用權(quán)后，才能認(rèn)定購房合同有效。如果這種觀點成立，村民售房的權(quán)利將無從行使。

農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體組織的村民，而購買方存在兩種情況：一是集體組織內(nèi)部成員，二是集體組織以外的成員。集體組織內(nèi)部成員又有三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)。二是已有宅基地，但尚未達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。三是已在集體組織落戶，但尚沒有被分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。對第二種情況的村民，盡管其已有一處宅基地，但如無法定理由，也很難再申請到第二處宅基地。對第三種情況，申請宅基地必須經(jīng)過法律、法規(guī)規(guī)定的程序。因此，即使是售房行為發(fā)生在村民集體組織內(nèi)部成員之間，也將難以進(jìn)行。售房者首先要審查購房者的具體情況，這無疑是不現(xiàn)實的。如果是村民集體組織外部成員申請宅基地建房，條件將更為嚴(yán)格。如果將這些規(guī)定適用于售房行為，購房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。

通過前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國家對宅基地申請是嚴(yán)格控制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋，但關(guān)系到在出售房屋問題上發(fā)生爭議如何認(rèn)定?？创@一問題，究其實質(zhì)是如何認(rèn)定宅基地的權(quán)利性質(zhì)，以及宅基地上的權(quán)利與地上建筑物的權(quán)利關(guān)系。

我國土地所有權(quán)的主體分為國家和集體兩種。宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地使用權(quán)人。此時，房屋的所有權(quán)與土地的.所有權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。

如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的所有權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無從行使最重要的處分的權(quán)能。如果宅基地使用權(quán)人欲走出農(nóng)村、到處面的世界開創(chuàng)一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發(fā)揮物的效用。無疑，這使其權(quán)利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，那么此舉是否有礙集體經(jīng)濟組織對土地享有的所有權(quán)呢？筆者認(rèn)為，并不影響。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經(jīng)濟組織的經(jīng)濟利益并不存在侵犯的問題。且允許農(nóng)村房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮最大的效用。

物權(quán)法草案第十五章規(guī)定了宅基地使用權(quán)，從草案規(guī)定可看出，草案允許農(nóng)村房屋出售。該草案第272條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。第273條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)抵押的，在實現(xiàn)該抵押權(quán)時，宅基地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。由此可見，草案對房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)系采地隨房走。

應(yīng)該說草案的規(guī)定是積極、合理并可行的。我們可以比較一下城市居民的房屋所有權(quán)與農(nóng)村村民的房屋所有權(quán)。城市居民出售擁有所有權(quán)的住房，法律并未設(shè)置特別的規(guī)定。城市的房改房與農(nóng)村的房屋有一定的相似之處，房改房的售價中不含土地收益，因此建設(shè)部規(guī)定已售公房上市應(yīng)當(dāng)向國家或產(chǎn)權(quán)單位補交一部分土地收益。國家對城市房地產(chǎn)二級市場持積極的開放政策。農(nóng)村村民享有的住房所有權(quán)與城市居民的住房在所有權(quán)的權(quán)屬方面并無二致，如果對村民售房采限制性政策，對村民來說是不公平的。為此，筆者建議，國家對村民售房也可考慮參照城市房改房上市的有關(guān)做法，由集體土地所有權(quán)人收取一定的土地收益。

作為村民，其無償使用宅基地是基于其特定的社員身份，通過購房取得他人宅基地使用權(quán)的人如果不具有社員身份，完全可以通過向土地的所有權(quán)人交納一定的費用取得宅基地使用權(quán)。如果是具有社員身份的人，可分為兩種情況：其已有宅基地且達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以購買他人的住房，但必須繳納一定的土地費用。如果是沒有宅基地或達(dá)不到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以經(jīng)過報批后，無須繳納一定的土地費用。如此考慮與國家的土地政策并不矛盾，國家對耕地的保護(hù)是采取嚴(yán)格的政策，而宅基地與耕地性質(zhì)不同，經(jīng)過合法報批，宅基地上已建造了建筑物或附著物，一般不會再恢復(fù)到耕地性質(zhì)，允許農(nóng)村村民出售房屋與國家對耕地的保護(hù)政策并無抵觸。

因此，對宅基地上住房的出售應(yīng)當(dāng)采用放開的政策。關(guān)于宅基地的控制應(yīng)當(dāng)在宅基地的申請上從嚴(yán)把關(guān)?！耙粦糁荒軗碛幸惶幷亍苯ㄗh改為“一戶只能申請一處宅基地”?？傊P者認(rèn)為，村民出售住房的合同，如果沒有其他違法行為，以認(rèn)定有效為宜。

第五篇：關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力的探討

近年，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場逐漸活躍，農(nóng)民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售與他人。購買者中有的是本村或外村村民，有的是外來打工者，還有的則是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，在類似的房屋買賣中產(chǎn)生的糾紛也較多。該類案件訴至法院后，涉及的首要問題即是：合同是否有效。一種意見認(rèn)為，如果購房者能取得宅基地使用權(quán)，買賣合同不存在其他違法行為，則應(yīng)認(rèn)定合同有效。另一種意見認(rèn)為，村民對宅基地只享有使用權(quán)，而無處分的權(quán)利，而出售住房的行為，實際上已處分了宅基地使用權(quán)，故合同應(yīng)認(rèn)定無效。

爭議產(chǎn)生的原因在于：《中華*共和國土地管理法》（下稱《土地法》）規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。盡管該條是針對宅基地申請而規(guī)定的，但從該法及該條的規(guī)定來看，農(nóng)村村民出租、出售宅基地上所建住宅，法律并未予禁止，也未對該出售行為設(shè)置任何限制。但農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，只有集體組織的成員才享有宅基地的使用權(quán)。而通過房屋的轉(zhuǎn)讓，也將與房屋不可分割的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，將宅基地使用權(quán)的主體擴大到非集體組織成員、甚至是城鎮(zhèn)戶口的居民。同樣，根據(jù)《土地法》的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，如果房屋轉(zhuǎn)讓只在集體組織內(nèi)部成員之間進(jìn)行，也有可能使購房者通過房屋的受讓而使自己擁有的宅基地面積超過國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。那么，農(nóng)村的房屋到底能否轉(zhuǎn)讓，這類合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定就非常值得關(guān)注和思考。

對農(nóng)村房屋買賣合同持審慎的態(tài)度，緣于國家對農(nóng)村土地的一貫政策規(guī)定?！锻恋胤ā访鞔_：珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地是我國的基本國策。從八十年代以來，*多次行文，強調(diào)對耕地的保護(hù)。有關(guān)行政規(guī)章、文件對農(nóng)村建房、宅基地的申請也規(guī)定了嚴(yán)格的審批程序。xx年11月1日實施的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》規(guī)定：農(nóng)村村民建房的，應(yīng)先向村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會提出建房申請，經(jīng)村民會議討論通過后，如果是需要使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級**審核、縣級**建設(shè)行政主管部門審查同意，再向縣級**土地管理部門申請用地，經(jīng)縣級**批準(zhǔn)后，由縣級**土地管理部門劃撥土地；如果是使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地，也應(yīng)由鄉(xiāng)級**根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)。城鎮(zhèn)居民如需使用集體土地建房，還應(yīng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會同意，再按上述兩種情況辦理審批手續(xù)。因此，有人認(rèn)為，既然宅基地申請有嚴(yán)格的規(guī)定，村民轉(zhuǎn)讓房屋也涉及到宅基地使用問題，應(yīng)從嚴(yán)掌握。只有在買受人按有關(guān)規(guī)定申請到所售房屋宅基地使用權(quán)后，才能認(rèn)定購房合同有效。如果這種觀點成立，村民售房的權(quán)利將無從行使。

農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體組織的村民，而購買方存在兩種情況：一是集體組織內(nèi)部成員，二是集體組織以外的成員。集體組織內(nèi)部成員又有三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)。二是已有宅基地，但尚未達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。三是已在集體組織落戶，但尚沒有被分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。對第二種情況的村民，盡管其已有一處宅基地，但如無法定理由，也很難再申請到第二處宅基地。對第三種情況，申請宅基地必須經(jīng)過法律、法規(guī)規(guī)定的程序。因此，即使是售房行為發(fā)生在村民集體組織內(nèi)部成員之間，也將難以進(jìn)行。售房者首先要審查購房者的具體情況，這無疑是不現(xiàn)實的。如果是村民集體組織外部成員申請宅基地建房，條件將更為嚴(yán)格。如果將這些規(guī)定適用于售房行為，購房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。

通過前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國家對宅基地申請是嚴(yán)格控制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋，但關(guān)系到在出售房屋問題上發(fā)生爭議如何認(rèn)定。看待這一問題，究其實質(zhì)是如何認(rèn)定宅基地的權(quán)利*質(zhì)，以及宅基地上的權(quán)利與地上建筑物的權(quán)利關(guān)系。

我國土地所有權(quán)的主體分為國家和集體兩種。宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地使用權(quán)人。此時，房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。

如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的所有權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無從行使最重要的處分的權(quán)能。如果宅基地使用權(quán)人欲走出農(nóng)村、到處面的世界開創(chuàng)一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發(fā)揮物的效用。無疑，這使其權(quán)利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，那么此舉是否有礙集體經(jīng)濟組織對土地享有的所有權(quán)呢？筆者認(rèn)為，并不影響。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經(jīng)濟組織的經(jīng)濟利益并不存在侵犯的問題。且允許農(nóng)村房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮最大的效用。

物權(quán)法草案第十五章規(guī)定了宅基地使用權(quán)，從草案規(guī)定可看出，草案允許農(nóng)村房屋出售。該草案第272條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。第273條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)抵押的，在實現(xiàn)該抵押權(quán)時，宅基地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。由此可見，草案對房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)系采地隨房走。

應(yīng)該說草案的規(guī)定是積極、合理并可行的。我們可以比較一下城市居民的房屋所有權(quán)與農(nóng)村村民的房屋所有權(quán)。城市居民出售擁有所有權(quán)的住房，法律并未設(shè)置特別的規(guī)定。城市的房改房與農(nóng)村的房屋有一定的相似之處，房改房的售價中不含土地收益，因此建設(shè)部規(guī)定已售公房上市應(yīng)當(dāng)向國家或產(chǎn)權(quán)單位補交一部分土地收益。國家對城市房地產(chǎn)二級市場持積極的開放政策。農(nóng)村村民享有的住房所有權(quán)與城市居民的住房在所有權(quán)的權(quán)屬方面并無二致，如果對村民售房采限制*政策，對村民來說是不公平的。為此，筆者建議，國家對村民售房也可考慮參照城市房改房上市的有關(guān)做法，由集體土地所有權(quán)人收取一定的土地收益。

作為村民，其無償使用宅基地是基于其特定的社員身份，通過購房取得他人宅基地使用權(quán)的人如果不具有社員身份，完全可以通過向土地的所有權(quán)人交納一定的費用取得宅基地使用權(quán)。如果是具有社員身份的人，可分為兩種情況：其已有宅基地且達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以購買他人的住房，但必須繳納一定的土地費用。如果是沒有宅基地或達(dá)不到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以經(jīng)過報批后，無須繳納一定的土地費用。如此考慮與國家的土地政策并不矛盾，國家對耕地的保護(hù)是采取嚴(yán)格的政策，而宅基地與耕地*質(zhì)不同，經(jīng)過合法報批，宅基地上已建造了建筑物或附著物，一般不會再恢復(fù)到耕地*質(zhì)，允許農(nóng)村村民出售房屋與國家對耕地的保護(hù)政策并無抵觸。

因此，對宅基地上住房的出售應(yīng)當(dāng)采用放開的政策。關(guān)于宅基地的控制應(yīng)當(dāng)在宅基地的申請上從嚴(yán)把關(guān)。“一戶只能擁有一處宅基地”建議改為“一戶只能申請一處宅基地”?？傊?，筆者認(rèn)為，村民出售住房的合同，如果沒有其他違法行為，以認(rèn)定有效為宜。

第六篇：對我國農(nóng)村房屋買賣合同效力的探討

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對我國農(nóng)村房屋買賣合同效力的探討

■王明飛

四川省南充市西華師范大學(xué)法學(xué)院法學(xué)*04級2班

［摘要］近年，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場逐漸活躍，有關(guān)農(nóng)村房屋買賣所產(chǎn)生的爭議也日漸增多，但是我國目前涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力的法律規(guī)范少且混亂。本文通過對農(nóng)村房屋買賣合同有效論和無效論的陳述，從合同法、土地管理法、物權(quán)法等法律規(guī)范角度對農(nóng)村房屋買賣合同的效力進(jìn)行對比，并分析論述，認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效。［關(guān)鍵詞］農(nóng)村房屋買賣合同

目前，隨著城市化進(jìn)程的加快和拆遷力度的加大，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場逐漸活躍，農(nóng)民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租，或者售于他人。購買者中有的是本村或者外村村民，有的是外來打工者，還有的則是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，在類似的房屋買賣中產(chǎn)生的糾紛越來越多。而我國現(xiàn)行法律對于農(nóng)村房屋買賣的規(guī)范不多且比較雜亂，尤其是涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力的法規(guī)政出多門，導(dǎo)致在司法實踐中對于這一法律問題理解各異，各地各級法院在審理類似案件中，判決結(jié)果也是千差萬別，所以很有必要對農(nóng)村房屋買賣合同的效力加以探討。

一、農(nóng)村房屋買賣合同效力的爭辯

司法實踐中，關(guān)于農(nóng)村房屋買賣糾紛的案件很多，同樣，審判結(jié)果也有很多，甚至出現(xiàn)同案不同判的現(xiàn)象。

(一)認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同無效，理由是:

1．根據(jù)第六十二條[農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

2．根據(jù)第六十三條[農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；-"的規(guī)定，如果農(nóng)民的房屋允許其自由買賣，那么也就是說將其房屋項下的宅基地使用權(quán)也一并出賣了，這不符合六十三條的不能用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的規(guī)定。

3．根據(jù)第十二條[依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地登記手續(xù)"和第六條[--依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上**土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。房屋沒有辦理過戶登記，房屋買賣合同無效。

4．1999年*辦公廳在第二條第二款規(guī)定:[農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地使用*和房產(chǎn)*。"

(二)認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同有效，理由是:

1．明確規(guī)定[中華*共和國公民在法律面前一律平等，"那么城市居民、農(nóng)村村民、本村人或者外地人，都是中華*共和國的公民，應(yīng)該享有法律所賦予的同等的權(quán)利，履行法律設(shè)定的同等的義務(wù)和承擔(dān)同等的法律責(zé)任，和

法通則>等法律不會因為買賣雙方是城市居民、農(nóng)村村民、本村人、外地人而區(qū)別對待。

2．1963年3月20日**第二項規(guī)定:[社員有買賣房屋的權(quán)利。房屋出賣后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸集體所有。"這一規(guī)定，明確了農(nóng)民享有買賣房屋的權(quán)利，并且房屋買賣完之后，宅基地的使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。

3．最高*法院［1992］民他字第8號批復(fù)認(rèn)為:農(nóng)村房屋買賣按約定交付房款以及管理房屋的買賣有效。

4．對農(nóng)村的土地使用權(quán)問題，應(yīng)當(dāng)適用土地管理法和土地管理法實施條例。對無產(chǎn)權(quán)*的農(nóng)村房屋要區(qū)別對待。

二、農(nóng)村房屋買賣合同效力的法律分析隨著社會主義市場經(jīng)濟的建立以及城鄉(xiāng)差距的縮小，農(nóng)村房地產(chǎn)交易日益活躍。學(xué)者間的爭辯相持不下，各地各級法院的判決大相徑庭，如此的[百花齊放"，不僅不利于法制統(tǒng)一，也不利于市場經(jīng)濟的良*循環(huán)。在此對無效論觀點進(jìn)行反駁，并結(jié)合合同法、物權(quán)法的規(guī)定進(jìn)行分析論*:

(一)對農(nóng)村房屋買賣合同無效論的駁斥

1．第六十二條的規(guī)定，從法律條文理解，所謂[一戶一宅"原則是指農(nóng)村村民一戶只能申請一處宅基地，如果將原有宅基地上住宅房屋出賣或者出租后，不能再行申請另處宅基地。村民對自家宅基地上的私有房屋享有完全的所有權(quán)，房屋買賣完全是平等民事主體的私法行為，法律法規(guī)并不予以禁止。

2．第六十三條的規(guī)定，從其立法精神來看，土地為農(nóng)民生存之根本。本條旨在加強土地用途管制，限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，確保農(nóng)民的生存之本，保*農(nóng)民的糧食供應(yīng)。而宅基地本來就是建設(shè)用地，其主體變更并沒有改變宅基地的*質(zhì)，更不會導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故該條適用于宅基地是不妥的。

3．未辦理過戶登記并不影響合同效力。因為房屋過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件，理由是:

①從登記制度的設(shè)定目的來看，登記的作用在于公示，即世人周知該權(quán)利的存在。登記的只能是宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的變動，而非房屋買賣合同本身。

②從登記的法律*質(zhì)來看，過戶登記是生效房屋買賣合同的履行內(nèi)容之一，不可將其與房屋買賣合同的有效要件相混淆。

③從登記的法律后果來看，第十二條規(guī)定:[依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)"但該法并未規(guī)定辦理變更登記手續(xù)后合同才生效。

4．購買人是非農(nóng)人口不影響合同效力土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保*農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來就是建設(shè)用地，其主體變更不會導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)也違反立法本意。

(二)農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定應(yīng)適用合同法的規(guī)定

1．合同法將合同無效的標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。而判決認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)是，該通知的發(fā)文機關(guān)是*辦公廳，而非*，故此文件不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。

2．從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來看，限制農(nóng)民買賣房屋并非是對農(nóng)民利益的維護(hù)，而是對農(nóng)民權(quán)利的侵犯。國家對城市房地產(chǎn)二級市場持積極的開放政策，農(nóng)村村民享有的住房所有權(quán)與城市居民的住房在所有權(quán)的權(quán)屬方面并沒有什么區(qū)別，城市居民都可以出售享有所有權(quán)的住房，那么農(nóng)村村民為什么不可以出售享有所有權(quán)的房屋呢?

(三)物權(quán)法中關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同、宅基地使用權(quán)的規(guī)定

中并沒有明確的規(guī)定來對農(nóng)村房屋買賣行為做出規(guī)范，但是，第一百五十五條規(guī)定:[已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。"

(四)也體現(xiàn)了相同的精神

該法第三十二條規(guī)定，[通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)"該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主*，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理*地處分自己的財產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。

總之，在工業(yè)化與城市化日益深入的今天，許多農(nóng)民都已經(jīng)與傳統(tǒng)意義上面朝黃土背朝天的農(nóng)民有根本上的區(qū)別，他們也熱衷于投資創(chuàng)業(yè)，而他們的房屋就是一筆很有價值的不動產(chǎn)，加之我國現(xiàn)在正逐步消除城鄉(xiāng)二元體制，實現(xiàn)遷徙自由制度等等。

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