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第一篇：農(nóng)村宅基地及房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案例分析

農(nóng)村宅基地及房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案例分析

【案情簡(jiǎn)介】：

2002年12月30日，陸某將波羅村378號(hào)占地面積為106平方米的兩層房屋以140660.00元（壹拾肆萬(wàn)零陸佰陸拾 元整）價(jià)格轉(zhuǎn)讓給樂(lè)某，雙方簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議。陸某住云南省昆明市盤(pán)龍區(qū)穿金路波羅村976號(hào)，樂(lè)某住福建省南平市延平區(qū)夏道鎮(zhèn)文田村。

樂(lè)某買(mǎi)回房屋后，拆除兩層舊房屋，重新建蓋了5層樓，2009年，昆明的城中村改造即將拆遷波羅村，樂(lè)某的五層樓將得到200多萬(wàn)的拆遷補(bǔ)償，正值樂(lè)某高興 之時(shí)，陸某將樂(lè)某起訴到昆明市盤(pán)龍區(qū)人民法院，請(qǐng)求依法確認(rèn)原被告之間所簽的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效并返還昆明市盤(pán)龍區(qū)穿金路波羅村378號(hào)房屋且要 求訴訟費(fèi)用由被告全部承擔(dān)。

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】：

1、 雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議是否有效？

2、 農(nóng)村土地宅基地使用權(quán)及房屋是否可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑱?quán)屬歸誰(shuí)？

3、 如果房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議轉(zhuǎn)讓無(wú)效，會(huì)產(chǎn)生什么樣的法律后果？

4、 買(mǎi)方房屋造價(jià)是否需要評(píng)估？

【法院判決】：待定，本案于2010年1月25日在盤(pán)龍法院開(kāi)庭。

【適用法律】：

1、《物權(quán)法》

第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

第一百五十五條 已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記。

2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

3、《云南省土地管理?xiàng)l例》

第三十三條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，用地面積按照以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，人均占地不得超過(guò)２０平方米，一戶最多不得超過(guò)１００平方米；

（二）城市規(guī)劃區(qū)外，人均占地不得超過(guò)３０平方米，一戶最多不得超過(guò)１５０平方米。

人均耕地較少地區(qū)的農(nóng)村村民宅基地面積，在上述標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)從嚴(yán)控

制；山區(qū)、半山區(qū)、邊疆少數(shù)民族地區(qū)的農(nóng)村村民宅基地標(biāo)準(zhǔn)，可以適當(dāng)放寬。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，由州、市人民政府、地區(qū)行政公署根據(jù)實(shí)際情況制定，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。

農(nóng)村村民遷居拆除房屋后騰出的宅基地，必須限期退還集體，不得私自轉(zhuǎn)讓。

經(jīng)批準(zhǔn)使用的宅基地，必須按批準(zhǔn)的位置和面積建蓋，超過(guò)二年未建成使用的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，無(wú)償收回土地使用權(quán)。

4、《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定，“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。

5、《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》

第六條規(guī)定：“農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，應(yīng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，并在本集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公布。公布期滿無(wú)異議的，報(bào)經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）審核后，報(bào)縣（市）審批。經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組應(yīng)及時(shí)將審批結(jié)果張榜公布?！?第 十三條規(guī)定：“各地要進(jìn)一步健全和完善動(dòng)態(tài)巡查制度，切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地的日常監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止各類(lèi)土地違法行為。要重點(diǎn)加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部地 區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！?/p>

6、福建省實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地管理法》辦法

第四十一條 村民每戶建住宅用地面積限額為八十平方米至一

百二十平方米，但三口以下的每戶不得超過(guò)八十平方米，六口以上的每戶不得超過(guò)一百二十平方米。利用荒坡地、村內(nèi)空閑地建房或者對(duì)原舊住宅進(jìn)行翻建的，可以適當(dāng)增加面積，但增加的面積每戶不得超過(guò)三十平方米。

市、縣人民政府可以在前款規(guī)定的面積幅度范圍內(nèi)，依據(jù)本轄區(qū)人均土地面積、土地類(lèi)型等級(jí)、人口密度、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃等情況，制定具體標(biāo)準(zhǔn)。

村民建住宅應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、節(jié)約用地。未編制村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃的，不得審批村民住宅用地。

禁止批準(zhǔn)個(gè)人在城市和縣城所在地的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建單家獨(dú)院住宅的用地申請(qǐng)。但市、縣人民政府統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設(shè)住宅區(qū)的除外。

第四十二條 農(nóng)村村民申請(qǐng)住宅用地，應(yīng)當(dāng)持戶口簿、家庭成年成員的身份證，向村委會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)村委會(huì)或者村民代表會(huì)議同意后，公布征詢(xún)本村村民的意見(jiàn)，在十五日內(nèi)未提出異議的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)住宅用地：

（一）已有住宅，且宅基地面積已達(dá)到本辦法第四十一條規(guī)定限額的；

（二）出租、出賣(mài)原住房后，再申請(qǐng)宅基地的。

農(nóng)村村民建住宅使用耕地的，應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)

后，方可批準(zhǔn)用地。

縣、鄉(xiāng)人民政府應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、土地整理方案，組織村民委員會(huì)或者村集體經(jīng)濟(jì)組織，依法收回農(nóng)民空閑的宅基地，統(tǒng)一安排使用；對(duì)收回的宅基地，應(yīng)當(dāng)依法辦理集體土地使用權(quán)的注銷(xiāo)登記手續(xù)。

【律師分析及建議】：

農(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織，使用權(quán)歸農(nóng)村居民，即是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員，因此，具有無(wú)償性、福利性和限制轉(zhuǎn)讓性。由此可見(jiàn)宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定身份相關(guān)聯(lián)。農(nóng)村的房屋買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的不僅涉及房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)是農(nóng) 村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。法律明確規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，擁 有兩處以上則是違法的。村民沒(méi)有處理宅基地的權(quán)利，法律禁止對(duì)宅基地進(jìn)行私自買(mǎi)賣(mài)?！蛾P(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁 止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。

根據(jù)國(guó)家政策，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員因購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地或房屋而與其訂立的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效。

無(wú)效的法 律后果是互相返還，但買(mǎi)房畢竟進(jìn)行了重建、新修等，如果讓賣(mài)方返還購(gòu)房款或購(gòu)地款，買(mǎi)方返還房屋或土地對(duì)買(mǎi)房人或買(mǎi)地人明顯不公平，所以一般法院會(huì)委托評(píng) 估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋造價(jià)和現(xiàn)行價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，結(jié)合雙方過(guò)錯(cuò)，給予買(mǎi)方一定的補(bǔ)償，但補(bǔ)償多少，

法官享有自由裁量權(quán)。

昆明面臨大量的城中村改造，在改 造前，有的村民買(mǎi)了宅基地，有的村民買(mǎi)了房屋，有的既賣(mài)房屋又賣(mài)宅基地，有的宅基地未過(guò)戶，有的宅基地已經(jīng)過(guò)戶。不論哪一種情況，以前價(jià)格非常便宜，現(xiàn)在 房?jī)r(jià)、地價(jià)都飛漲，所以對(duì)出賣(mài)的村民來(lái)說(shuō)損失很大，村民可以通過(guò)確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效以維護(hù)自己的合法權(quán)益。也可以與買(mǎi)方協(xié)商，讓買(mǎi)方支付一定的拆遷補(bǔ)償款給 自己，做一些損失補(bǔ)償，在實(shí)踐中，大多數(shù)賣(mài)方也愿意這樣做。

第二篇：上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的原則意見(jiàn)

上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾

紛案件的原則意見(jiàn)

滬高法民—[2004]4號(hào)

農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行。對(duì)于由此引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣(mài)人出售房屋是否經(jīng)過(guò)審批同意、合同是否履行完畢以及買(mǎi)受人的身份等因素，區(qū)分不同情況，妥善處理，具體如下：

第一、對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定為有效。

第二、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

第三、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。

第四、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購(gòu)房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對(duì)合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維護(hù)穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購(gòu)房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住、使用該房屋的權(quán)利。

對(duì)此類(lèi)案件進(jìn)行處理時(shí)，亦區(qū)分不同情況：

第一、按上述第三種情況處理的，雙方當(dāng)事人應(yīng)各自返還房屋及購(gòu)房款。

第二、按上述第四種情況處理的，如果系爭(zhēng)房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購(gòu)房人的購(gòu)房款后，充分考慮購(gòu)房人重新購(gòu)房的合理支出，由購(gòu)房人與出賣(mài)人按比例取得補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。