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第一篇：相關(guān)內(nèi)容

農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力

一、問題的提起

隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化步伐的加快，大量農(nóng)民涌向城市，由于各種原因，他們選擇在城市長期居住而打算賣掉農(nóng)村的房屋;而部分城鎮(zhèn)居民則由于向往農(nóng)村田園式的生活或其他原因而打算在農(nóng)村買房。在這種供需的雙重刺激下，農(nóng)村房屋在農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民之間的交易日益增多。但是，我國法律目前對(duì)于農(nóng)村房屋的規(guī)范尚比較雜亂，尤其是涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力的規(guī)范政出多門，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中對(duì)于這一法律問題理解各異，判決千差萬別。盡管部分高院以會(huì)議紀(jì)要的形式作出了相應(yīng)的規(guī)定，均認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定合同有效，但實(shí)踐中執(zhí)行效果不理想。

我國城市郊區(qū)的農(nóng)民集體在戶籍制度上通常分為農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口。就前者而言，該集體土地為集體所有當(dāng)屬無疑，而就后者而言，該集體土地根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》(以下簡稱條例)第二條第五項(xiàng)即轉(zhuǎn)化為國家所有?；谏鲜鐾恋厮袡?quán)制度，對(duì)于農(nóng)村私房買賣糾紛，有主張合同內(nèi)容Υ反法律強(qiáng)制規(guī)定而無效者(以下簡稱合同無效說)，有主張合同有效權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移者(以下簡稱合同有效說)，有主張合同房屋買賣部分有效而宅基地使用權(quán)買賣部分無效者(以下簡稱部分有效說)。上述三種主張的持有者，主要是以合同債權(quán)為基礎(chǔ)，采我國合同法債權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式，從合同文字表面判斷債權(quán)是否成立出發(fā)來推斷農(nóng)村私房所有權(quán)是否移轉(zhuǎn)給買受人。這種靜止地思考問題的方法，其缺陷在于在現(xiàn)行農(nóng)村農(nóng)民集體所有土地特定主體的條件下，缺乏探詢當(dāng)事人真實(shí)意思表示以及與集體土地所有權(quán)變動(dòng)過程相結(jié)合，在動(dòng)態(tài)中確定權(quán)利變動(dòng)、歸屬的思考，因而在邏輯上難以自圓其說。

二、關(guān)于農(nóng)民宅基地上房屋買賣有關(guān)的法律法規(guī)及評(píng)析

目前，我國關(guān)于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，主要依據(jù)的法條有：

1、《中華人民共和國土地管理法》第二條：中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

從上面法條可知集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，所以集體土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在障礙的。對(duì)于使用權(quán)是不是同意轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓給誰因是由土地所有權(quán)人決定，也就是說因由村集體決定，所以對(duì)于村民免費(fèi)獲得的宅基地使用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)涉及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的，必須附條件是肯定的，如經(jīng)村集體同意，或免費(fèi)改收費(fèi)補(bǔ)交，至于購入房屋者不應(yīng)有身份的限定。

2、《中華人民共和國土地管理法》第六十二條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。從六十二條可以看出這是對(duì)宅基地使用權(quán)的一種規(guī)定，且是針對(duì)農(nóng)村宅基地申請(qǐng)及建房的規(guī)定，而此條中對(duì)于農(nóng)村村民出賣、出租住房有禁止性規(guī)定，只是說農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)，這是對(duì)一戶只能申請(qǐng)一次宅基地的限制。從此條可以看出農(nóng)村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實(shí)是目前農(nóng)村申請(qǐng)宅基地時(shí)對(duì)于你是否有宅基地會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)于目前一戶擁有多處宅基地現(xiàn)實(shí)中已普遍存在，大多是申請(qǐng)建房后又繼承房屋和購入房屋的，如規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，那使農(nóng)民在繼承權(quán)房屋遺產(chǎn)上存在矛盾。

3、《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

從上可知，這條是針對(duì)建設(shè)用地來說，除了第二款規(guī)定外，農(nóng)民集體所有的土地如果是為了非農(nóng)業(yè)建設(shè)，就不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，此款筆者認(rèn)為不能否認(rèn)農(nóng)村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經(jīng)批準(zhǔn)的，所有權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓房屋法律應(yīng)是允許的。

4、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十二條 宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。 第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。

該兩條規(guī)定了宅基地使用權(quán)的內(nèi)容及取得、行使、轉(zhuǎn)讓等規(guī)定。與宅基地轉(zhuǎn)讓有關(guān)的有益提示是，宅基地的轉(zhuǎn)讓可依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，即可按部門規(guī)章，而部門規(guī)章有很多禁止性規(guī)定。

5、 1982年1月7日《國務(wù)院批轉(zhuǎn)<第二次全國農(nóng)村房屋建設(shè)工作會(huì)議紀(jì)要>的通知》明確規(guī)定：“……社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請(qǐng)審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權(quán)仍歸集體，嚴(yán)禁買賣、出租和Υ法轉(zhuǎn)讓?！惫P者認(rèn)為這條規(guī)定是針對(duì)宅基地所有權(quán)嚴(yán)禁買賣、出租和依法轉(zhuǎn)讓。

6、 1999年5月6日發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》(以下簡稱通知)的第二條規(guī)定：加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);對(duì)符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。

此條也是針對(duì)禁止集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。對(duì)于已批宅基地農(nóng)民建房后賣房而引起的宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)并沒有禁止。(第二款) 農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。此條應(yīng)是明確規(guī)定居民不能向農(nóng)民購買農(nóng)村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農(nóng)村戶口不能購買的規(guī)定相類似，而以上的規(guī)定據(jù)合同法規(guī)定規(guī)定不能用來否定農(nóng)村房屋買賣合同無效。

三、關(guān)于司法實(shí)踐中關(guān)于農(nóng)民宅基地上房屋買賣合同效力的三種觀點(diǎn) 。

(一)“合同無效說”的主要觀點(diǎn)

“合同無效說”認(rèn)為在簽訂買賣合同時(shí)農(nóng)村集體組織成員尚δ轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，農(nóng)村私房之下的土地依然為農(nóng)民集體所有。依照最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱意見)第7部分第六十四條、《土地管理法》第六十三條 、《擔(dān)保法》第三十七條以及《通知》，農(nóng)村集體組織成員的宅基地禁止出賣給該集體以外的主體。由于農(nóng)村私房買賣合同處分了宅基地使用權(quán)，因此合同違反了法律的強(qiáng)制規(guī)定，損害了集體的利益，應(yīng)當(dāng)歸于無效。

對(duì)于合同無效的法律后果，該說進(jìn)一步主張，在合同確認(rèn)無效后，出賣人與買受人應(yīng)當(dāng)各自返還原物。根據(jù)我國擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，房屋等地上建筑物與土地使用權(quán)是不可分割的，買受人如返還宅基地使用權(quán)勢(shì)必將房屋一并返還。該說認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第五十五條出賣人與買受人承擔(dān)均等的過錯(cuò)責(zé)任，但出賣人僅返還原購房款在因征收行為享受的巨額補(bǔ)償金面前顯失公平，因此出賣人應(yīng)依據(jù)合同公平原則向買受人承擔(dān)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償責(zé)任，將因政府拆遷應(yīng)得補(bǔ)償金之50%補(bǔ)償給買受人。該說用“各打五十大板”的方法實(shí)現(xiàn)了當(dāng)事雙方的利益平衡，具有一定的社會(huì)可接受性。在司法實(shí)踐中，相當(dāng)一部分人長期以來認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣是受限制的，這樣的案例很多。

(二)“合同有效說”的主要觀點(diǎn)

“合同有效說”的理由是：對(duì)合同的效力認(rèn)定應(yīng)適用合同法的規(guī)定，只要該類合同是雙方真實(shí)意思的表示，不違反法律和行政法規(guī)，不存在合同法第四十四條、第五十二條規(guī)定的無效情形，就對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。法院就應(yīng)認(rèn)定合同有效，以維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全。

(1)合同法將合同無效的標(biāo)準(zhǔn)限制在Υ反法律、行政法規(guī)。而判決認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)是國務(wù)院辦公廳在1999年頒布《通知》，該通知的發(fā)文機(jī)關(guān)是國務(wù)院辦公廳，而非國務(wù)院，故此文件不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。

(2)土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來就是建設(shè)用地，其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)也違反立法本意。

(3)從法律平等保護(hù)所有權(quán)的基本精神來看，限制農(nóng)民買賣房屋并非是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù)，而是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國保護(hù)農(nóng)民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對(duì)象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。同時(shí)，限制農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓與《憲法》規(guī)定的法律面前人人平等及《物權(quán)法》中對(duì)各種性質(zhì)所有權(quán)平等保護(hù)的規(guī)定相違背。

(4)我國新通過的《農(nóng)村承包經(jīng)營法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第三十二條規(guī)定，"通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。"該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利。 該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主性，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財(cái)產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。

該說還從最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱意見)第7部分第六十四條 和(1992)民他字第8號(hào)《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》 (以下簡稱批復(fù))尋找到了法律依據(jù)，認(rèn)為農(nóng)村房屋是可以轉(zhuǎn)讓的。

(三)“部分有效說”的'主要觀點(diǎn)

該說認(rèn)為，根據(jù)《民法通則》第七十一條，出賣人有權(quán)處分(出賣)自己的房屋，買受人取得房屋的所有權(quán)，但由于宅基地使用權(quán)不得向本集體組織以外的成員出讓，因此買受人并δ取得宅基地使用權(quán)。當(dāng)發(fā)生國家征收集體土地時(shí)，可以根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋的評(píng)估價(jià)值對(duì)買受人予以補(bǔ)償，而宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償物依舊歸出賣人及其所在集體所有。

三、對(duì)上述三種觀點(diǎn)的評(píng)價(jià)

1、對(duì)于“合同無效說”的評(píng)價(jià)

“合同無效說”以宅基地使用權(quán)禁止出賣給農(nóng)村集體組織以外的主體為由否認(rèn)了農(nóng)村私房買賣合同的效力，具有一定的道理。但是該說完全忽略了房屋出賣人對(duì)房屋的所有權(quán)以及當(dāng)事人雙方針對(duì)買賣房屋達(dá)成的合意，似乎δ能全面分析土地使用權(quán)變動(dòng)過程中宅基地上房屋買賣合同的性質(zhì)及法律適用。此外，該說有關(guān)此類合同無效的法律后果的觀點(diǎn)與現(xiàn)行合同法中相關(guān)規(guī)定相互ì盾。根據(jù)合同法第三章的規(guī)定，合同無效的后果共有三種方式：一是返還原物，二是賠償損失，三是將雙方約定取得的財(cái)產(chǎn)收歸國有，返還給集體、個(gè)人。第一種方式不難理解，既然合同無效，合同雙方應(yīng)當(dāng)視為δ發(fā)生合同法律關(guān)系，財(cái)產(chǎn)狀況應(yīng)恢復(fù)原狀。第三種方式的適用條件比較嚴(yán)厲，即“當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的”，筆者認(rèn)為，農(nóng)村私房買賣的雙方通謀損害集體利益的惡意是較難認(rèn)定的。雖然這種買賣行為可能在客觀方面損害了集體的利益，但是現(xiàn)實(shí)生活中農(nóng)民集體的自治組織和其他集體成員幾乎不干預(yù)出賣人的行為，因?yàn)榍岸哒J(rèn)為房屋的所有權(quán)是屬于集體成員的，自然含有自由處分的權(quán)利。

余下的第二種方式是“合同無效說”借以平衡買賣雙方利益的重要手段。該說認(rèn)為出賣人和買受人雙方均有過錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，但是“相應(yīng)責(zé)任”的范圍如何確定卻并未說明。筆者認(rèn)為，此時(shí)應(yīng)適用過失相抵的規(guī)則，由出賣人和買受人雙方各自提供證據(jù)證明各自的損失情況，再按照雙方的過失比例互相抵消后確認(rèn)最終的損失賠償額。但是“無效說”就此了下文，轉(zhuǎn)而認(rèn)為出賣人在房屋實(shí)際征收價(jià)值中給予買受人以“補(bǔ)償”。按照有關(guān)研究者的論述，補(bǔ)償責(zé)任在我國民法領(lǐng)域有著以下三種明確的適用條件，即因見義勇為、緊急避險(xiǎn)以及幫工和合伙產(chǎn)生的受益人應(yīng)負(fù)的責(zé)任。如果按照“無效說”的思·，將補(bǔ)償金作為預(yù)期的損失(或可得利益)根據(jù)買賣雙方的過錯(cuò)程度在當(dāng)事人之間予以分割。假定買受人購買農(nóng)村私房目的即獲取征收補(bǔ)償金，出賣人對(duì)于合同無效負(fù)有全部過錯(cuò)，則應(yīng)賠償買受人相當(dāng)于補(bǔ)償金部分的損失;假定出賣人與買受人對(duì)于合同無效具有混合過錯(cuò)，則買受人應(yīng)當(dāng)按比例賠償相當(dāng)于該比例部分賠償金的損失。問題是，如果關(guān)于買受人買房目的的假設(shè)成立，那買受人就顯然具有Υ法的惡意，應(yīng)當(dāng)負(fù)有全部過錯(cuò)。這正是“無效說”在邏輯上的ì盾所在。

2、對(duì)于“合同有效說”的評(píng)價(jià)

“合同有效說”是否成立的關(guān)鍵在于政府將農(nóng)村集體組織的全部成員轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口即取得農(nóng)民集體土地所有權(quán)這一命題是否成立，如該命題成立則該說取得前后一致的邏輯自足，如不成立則合同是否有效以及標(biāo)的物能否交付即存疑問。

傳統(tǒng)民法理論根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的法律原因，可以將物權(quán)變動(dòng)劃分為依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)和非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。依通說，后者通常具有七種類型：繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收、法院判決、自己出資建筑之建筑物、因公權(quán)力取得、依法律直接規(guī)定。如果將《土地法實(shí)施條例》第二條五項(xiàng)之規(guī)定與以上非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)類型相比較，似與“因公權(quán)力取得”最為接近，然而謝在全先生在其著作中闡述了公權(quán)力取得不動(dòng)產(chǎn)的三種主要情形：接受日本人之不動(dòng)產(chǎn)、行使刑罰權(quán)予以收和依“平均地權(quán)條例”照價(jià)收買。因轉(zhuǎn)變戶口取得土地所有權(quán)與以上情形性質(zhì)相差甚遠(yuǎn)。至于“依法律直接規(guī)定”，按謝先生之論述僅限于法定抵押權(quán)、因混同而消滅之物權(quán)、法定地上權(quán)以及典物所有權(quán)等數(shù)種情形，與因轉(zhuǎn)變戶口取得土地所有權(quán)也有較大不同?？梢哉f，這種取得集體土地所有權(quán)的方式并不能為傳統(tǒng)民法理論所包含。

我國民法學(xué)者陳更生先生將因轉(zhuǎn)變戶口而國家取得土地所有權(quán)的方式稱作“集體土地的概括國有化”，以區(qū)別于國家為公共目的而對(duì)農(nóng)村集體所有制土地進(jìn)行的征收 [。這種“概括國有化”的現(xiàn)象主要發(fā)生在已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)和已經(jīng)自力更生建成具備城市功能、以第二、三產(chǎn)業(yè)為主要生產(chǎn)方式的農(nóng)村集體所有制土地之上。 “集體土地的概括國有化”公法上的特點(diǎn)集中表現(xiàn)為原來的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)戶口、原來的村民委員會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裎瘑T會(huì)、原來的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))轉(zhuǎn)變?yōu)榻值擂k事處，但是原集體及其成員的土地使用權(quán)并無變化，例如原屬于集體的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)可以繼續(xù)使用其建設(shè)用地，原農(nóng)民可以繼續(xù)使用其住宅用地，轉(zhuǎn)為街道辦事處或居民委員會(huì)的鄉(xiāng)政府或村委會(huì)也可以繼續(xù)使用其辦公用地。陳更生先生認(rèn)為，國家僅僅通過民政上的公法管理手段的轉(zhuǎn)變即將集體土地轉(zhuǎn)為國有而?有補(bǔ)償，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)村集體組織作為民法上所有權(quán)主體的財(cái)產(chǎn)利益。同時(shí)，集體土地概括國有化以后，原集體土地的用途一般不變，但是原集體成員需要用地時(shí)卻不得不向國家交納使用費(fèi)。另外，被概括國有化土地的往往是經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的農(nóng)民集體，而被征收并給予補(bǔ)償?shù)耐羌w經(jīng)濟(jì)不那?發(fā)達(dá)的農(nóng)民集體。以上三點(diǎn)足以表明集體土地的概括國有化是一種不公平的制度安排。

“合同有效說”在土地權(quán)利方面對(duì)于法律的解釋是機(jī)械甚至于斷章取義的，背離了法律的本意和宗旨，實(shí)不足取。但遺憾的是，行政機(jī)關(guān)已經(jīng)將這種取得土地所有權(quán)的方式視為理所當(dāng)然，這在我國這種政府主導(dǎo)型的社會(huì)中產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

此外，“合同有效說”賴以引用的《批復(fù)》和《意見》中“農(nóng)村房屋買賣”和“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋”這二個(gè)假定并?有明確否認(rèn)農(nóng)民集體成員的宅基地或私房僅能在本集體內(nèi)出讓的規(guī)定。首先，《意見》第7部分第一款明確規(guī)定：“人民法院處理公民之間宅基地使用權(quán)的案件，應(yīng)根據(jù)土地歸國家或集體所有，一律不準(zhǔn)出租、轉(zhuǎn)讓和買賣的原則，參照解放以來宅基地的演變和現(xiàn)實(shí)使用情況，照顧群眾生活的實(shí)際需要，依法保護(hù)國家、集體和個(gè)人的權(quán)益?！逼浯?，根據(jù)貴州省高級(jí)人民法院請(qǐng)示的原案情，“農(nóng)村房屋買賣”并非特指農(nóng)民集體成員之間或農(nóng)民集體成員與非集體成員間的買賣，僅指發(fā)生糾紛的地區(qū)性質(zhì)為農(nóng)村，而《意見》第7部分第六十四條中有關(guān)“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋”的表述更不是特指農(nóng)民集體成員之間或農(nóng)民集體成員與非集體成員間的房屋買賣情形。 綜上，“有效說”的觀點(diǎn)不能成立。

3、對(duì)于“部分有效說”的評(píng)價(jià)

房屋所有權(quán)于法應(yīng)當(dāng)包含出賣的處分權(quán)能，宅基地使用權(quán)于法禁止向非集體成員出讓，但是根據(jù)現(xiàn)行法律，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)又是緊密結(jié)合在一起的，例如《擔(dān)保法》第三十六條就規(guī)定“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范Χ內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范Χ內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押?！边@就是通常所ν的“房隨地走”或“地隨房走”。因此，農(nóng)村私房買賣就陷入房可以賣，地卻不能賣的尷尬境界?！安糠钟行дf”試圖對(duì)此予以折中，但是如果離開了土地使用權(quán)，地上建筑物的價(jià)值微乎其微，況且在評(píng)估技術(shù)方面也有較大難度。從這個(gè)角度來講，“部分有效說”與“無效說”的區(qū)別并不是很大。事實(shí)上，該說的核心意思是在房地一體化的原則之下，尋求變通以達(dá)到平衡雙方利益的途徑。如是，將會(huì)出現(xiàn)以下幾種情形：如果地隨房走，宅基地使用權(quán)主體變更為非集體成員，則與集體所有土地只能為本集體成員設(shè)立宅基地使用權(quán)的法律規(guī)定相ì盾。如果房隨地走，則出賣人根本無法交付標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)履行不能的法律后果。如果房地分開，則買受人僅取得房屋所有權(quán)，不啻于空中￥閣。如果房屋下的宅基地使用權(quán)附隨于房屋，而房屋之外的宅基地使用權(quán)為不能履行時(shí)，似可一定程度平衡交易雙方的利益，然而依舊不能擺脫“地隨房走”的盾。

四、總結(jié)：有條件的認(rèn)定民房買賣合同有效，比較符合當(dāng)前形勢(shì)。

筆者認(rèn)為在實(shí)際的操作中，嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租是不完全合理的。地隨房走是我國現(xiàn)行法的一項(xiàng)基本原則，在土地使用權(quán)有效期內(nèi)，禁止單獨(dú)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是合理的，但法律不能禁止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓，對(duì)于建房后如果禁止宅基地使用權(quán)隨房一起轉(zhuǎn)讓，從而禁止房屋的轉(zhuǎn)讓是法律依據(jù)是有欠缺的，把宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)分離，國家或所有人控制對(duì)宅基地的使用權(quán)，但實(shí)際上卻損害了村民對(duì)自己房屋的所有權(quán)的完全行使。地方政府嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權(quán)具有一定的身份性質(zhì)，但筆者認(rèn)為這里的身份主要是取得時(shí)的身份性質(zhì)，這如城市居民取得房改房，經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)需審批，而取得一定時(shí)間后允許上市交易，交易時(shí)有一定的附加條件。

同樣對(duì)于農(nóng)村村民申請(qǐng)取得宅基地并建房后，對(duì)于房屋的所有應(yīng)采完全權(quán)利的態(tài)度，應(yīng)允許有條件轉(zhuǎn)讓。對(duì)此人們可能會(huì)擔(dān)心一旦允許農(nóng)村房屋可以向任何人轉(zhuǎn)讓，則宅基地就不再與農(nóng)村集體的成員權(quán)聯(lián)系在一起，這不符合宅基地使用權(quán)的固有屬性，是?有必要的，因?yàn)閲乙?guī)定了一戶一次申請(qǐng)的原則，社員的身份屬性主要在申請(qǐng)時(shí)體現(xiàn)出來，申請(qǐng)建房后強(qiáng)調(diào)房屋所有權(quán)完全行使的權(quán)利，只是轉(zhuǎn)讓時(shí)設(shè)定一定的條件，如需經(jīng)村集體同意、征為國有土地、需補(bǔ)交土地費(fèi)用等。我們也應(yīng)該看到，如果不允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，這會(huì)使得農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)難以進(jìn)入市場進(jìn)行交易，使房屋的交換價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)，在一定程度上會(huì)限制農(nóng)民的融資的手段，甚至?xí)璧K農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。尤其是現(xiàn)階段，許多農(nóng)民已經(jīng)進(jìn)城打工，在城里已經(jīng)購置了房產(chǎn)，在農(nóng)村的房屋已經(jīng)閑置，如果不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，將會(huì)造成農(nóng)村房屋的長期空閑，不符合物盡其用的原則。

第二篇：農(nóng)村房屋買賣合同

農(nóng)村房屋買賣合同

出售人：_____________，身份證號(hào)：______________________，住________________________

_____________，身份證號(hào)：_____________________，住________________________

購買人：_____________，身份證號(hào)：_____________________，住________________________

出售人與購買人就位于農(nóng)村的房屋買賣事項(xiàng)，經(jīng)充分、平等協(xié)商一致，自愿達(dá)成本合同。

一、本合同雙方當(dāng)事人均為________市_______街道____________村__________組集體成員。

二、房屋情況：

1、本合同交易的房屋位于_____市_____街道________________________________________

______________________________________________________________________________；

2、房屋結(jié)構(gòu)為大門朝南落地式帶院子；房屋共二層帶閣樓，左右隔墻與他人共用；

房屋總占地面積約為_________，其中房屋占地約為___________，院子占地面積__________，

其他：_________________________________________________________________________

______________________________________________________________________________

3、該交易房屋由出售人全額出資建造，使用的土地為______村_____組集體土地，并征得其他村民和村集體同意，可以長期占有、使用。該房屋在交易前為出售人完整所有、占有、使用，并可以出售轉(zhuǎn)讓該房屋。

三、為保證本合同切實(shí)履行以及房屋的交付使用，出售人保證并承諾如下：出售人自愿根據(jù)本合同條款將本合同項(xiàng)下房屋售予購買人，對(duì)此不反悔；本合同項(xiàng)下房屋質(zhì)量符合居住需要，不存在任何質(zhì)量瑕疵；本合同項(xiàng)下房屋與他人及村集體不存在經(jīng)濟(jì)糾紛，出售人僅將該房屋售予購買人；該房屋售予購買人后，該房屋（包括土地、房屋及附屬設(shè)施）的.所有權(quán)益歸購買人，例如可以獲取的征地補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償?shù)?；出售人愿意積極配合購買人辦理房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)手續(xù)以及愿意積極配合購買人爭取和維護(hù)對(duì)該房屋的權(quán)益。

四、房屋價(jià)格：

1、本合同項(xiàng)下房屋交易價(jià)格為人民幣_(tái)______萬元，為固定不變價(jià)格。該價(jià)格包括了該房屋使用所占土地的費(fèi)用、房屋建造的費(fèi)用、附屬設(shè)施的價(jià)值、合理的增值價(jià)值以及應(yīng)當(dāng)繳付的相關(guān)稅費(fèi)。

2、購買人于本合同簽訂之日起三天內(nèi)一次性將萬元支付給出售人，支付方式為存入出售人以下銀行賬戶：

開戶銀行___________________________

賬戶名稱___________________________（必須為出售人之一）

帳號(hào)_______________________________

3、購買人存入購房款后并通知出售人后，出售人立即給購買人開具收款收據(jù)。

五、購買人根據(jù)第四條支付價(jià)款之日，出售人交付本合同項(xiàng)下房屋以及相關(guān)資料；購買人支付價(jià)款后不能正常占有、使用該房屋的，出售人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

六、其他事項(xiàng)：

1、如果雙方就本合同事項(xiàng)發(fā)生爭議，雙方無法協(xié)商解決時(shí)應(yīng)當(dāng)首先請(qǐng)求本村村委會(huì)、所在街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

2、雙方應(yīng)當(dāng)請(qǐng)至少兩名本村集體成員作為本次交易的見證人，并在本合同上簽字摁手印。

3、本合同正本一式六份，雙方各持三份；副本根據(jù)需要制作相應(yīng)的份數(shù)，見證人每人保存副本一份。自雙方簽字摁手印之日起生效，并持續(xù)有效。