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第一篇：農(nóng)村房屋買賣合同

賣方： (以下簡稱甲方)，身份證號：

買方： (以下簡稱乙方)，身份證號：

甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買私有住房，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 甲方自愿將其房屋出售給乙方，該房屋具體狀況如下：

甲方自愿將坐落在**市**鎮(zhèn)**村**號(自建住宅)的房屋，東至**南至**西至***北至***建筑面積為***平方米(含地上附著物)，出售給乙方。

第二條 甲、乙雙方議定的上述房屋成交價(jià)格為人民幣(大寫)共**萬**仟**佰A(小寫***元)，乙方在**年**月**日前，一次付給甲方。

第三條 特別約定：

1、甲方保證在房子交付時(shí)，甲方在該房屋上不設(shè)有他項(xiàng)權(quán)，如抵押權(quán)等。

2、甲方保證上述房屋產(chǎn)權(quán)清楚，若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

3、因乙方所購房屋為農(nóng)村集體土地上建筑。該房屋買賣過程中所發(fā)生的交易或過戶需要本村村民委員會同意或有關(guān)部門審批的手續(xù)問題，甲方應(yīng)當(dāng)積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發(fā)相應(yīng)糾紛的，由甲方負(fù)責(zé)處理。

4、如乙方所購房屋以后可以辦理房產(chǎn)證時(shí)，甲方應(yīng)予以積極配合，但相關(guān)費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān)。

第四條 該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。

第五條 如國家征地，土地賠償歸乙方所有，住房面積賠償歸乙方所有。

第六條 本合同簽訂之后，房價(jià)漲落，買賣雙方不得反悔。

第七條 今后如乙方就此商品房出賣時(shí)，需要甲方簽字時(shí)，甲方無條件給予配合。

第八條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力。

第九條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。

第十條 本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

甲方(簽章)：___乙方(簽章)：__

中證人(簽字)：

聯(lián)系電話：_________

_____年_____月_____日

第二篇：房屋買賣合同法律規(guī)定

房屋買賣合同法律規(guī)定

篇一:有關(guān)商品房買賣合同法律法規(guī)

有關(guān)商品房買賣合同法律法規(guī)

詳解最高*法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋[28條"

(以下簡稱[解釋")將從今年6月1日起開始實(shí)施。該解釋是根據(jù)*法院在審理案(轉(zhuǎn)自:hnboxu 博旭范文網(wǎng):房屋買賣合同法律規(guī)定)例中，對經(jīng)常出現(xiàn)爭議的問題進(jìn)行的法律界定，這不但對*法院在審理案件中有實(shí)際指導(dǎo)意義，而且對開發(fā)商和購房者而言，也有了[參考"。 ?尊重當(dāng)事人的[意思自治"

該[解釋"尊重當(dāng)事人的自愿約定，全面體現(xiàn)了尊重當(dāng)事人[意思自治"的原則。如第六條關(guān)于辦理合同備案的效力的規(guī)定，第十一條關(guān)于房屋交付時(shí)間的規(guī)定，第十四條關(guān)于房屋面積[縮水"[漲水"的規(guī)定，第十五條關(guān)于合同解除權(quán)期限的規(guī)定，第*條關(guān)于辦理房屋權(quán)屬*期限的規(guī)定，以及第二十和二十一條關(guān)于購房者和開發(fā)商與包銷人法律關(guān)系的規(guī)定，均體現(xiàn)了[有約定從約定、沒約定從法定"的[意思自治原則。"

建議:購房者和開發(fā)商在簽訂時(shí)，應(yīng)將對

合同條款的解釋權(quán)掌握在自己手中，將雙方協(xié)商、約定的事項(xiàng)在合同中予以明確。

?想說[合同無效"不容易規(guī)定，合同被認(rèn)定為無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，

應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

可見，合同被認(rèn)定無效后的處理，將對房地產(chǎn)市場以及交易關(guān)系的穩(wěn)定產(chǎn)生一定的影響。為此，該[解釋"規(guī)定，*法院在審理案件中，只要沒有違犯第五十二條關(guān)于認(rèn)定合同無效的規(guī)定，并符合該司法解釋的相關(guān)規(guī)定的，法院不支持[主張無效"的請求。

有關(guān)規(guī)定，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)取得，沒有取得預(yù)售許可*的，屬于不符合商品房銷售條件和要求，所簽訂的合同，應(yīng)認(rèn)定無效。

而該[解釋"明確規(guī)定，[商品房買賣合同"只要[在起訴前取得商品房預(yù)售許可*的，可以認(rèn)定有效。"這樣的規(guī)定，可以穩(wěn)定交易，并可以有效減少因認(rèn)定合同無效造成的各方損失，在一定意義上保護(hù)了開發(fā)商的利益。

點(diǎn)評:其實(shí)，無論是尊重當(dāng)事人[意思自治"，還是對合同不能輕易確認(rèn)無效的規(guī)定，這些解釋都是[以人為本"的原則進(jìn)一步深化。

?特定的銷售廣告和宣傳資料可視為合同條款在房屋銷售中，廣告和宣傳資料對開發(fā)商包裝[樓盤"，對購房者選房起著非常重要的作用。特別是在預(yù)售階段，由于大部分房屋屬于在建工程，根本無法從工地上看到房屋的全面情況。因

此，設(shè)計(jì)精美、充滿浪漫和想象的廣告圖片就給人以美好的憧憬，很多購房者也就[一廂情愿"地認(rèn)為廣告中內(nèi)容與實(shí)際交付的房屋完全一致，但是，直到交付房屋時(shí)，才發(fā)現(xiàn)[誤差"如此之大。而這時(shí)開發(fā)商往往以借口廣告宣傳而已，不愿承擔(dān)任何責(zé)任，因此引起的糾紛數(shù)不勝數(shù)。

第十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。該規(guī)定對廣告內(nèi)容事項(xiàng)能否成為合同條款提供了法律依據(jù)。

[解釋"第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響說明和允諾，無論是否載入商品房買賣合同，均可視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。可見，該解釋對于銷售廣告和宣傳資料可否直接成為合同內(nèi)容提供了明確依據(jù)，實(shí)際上是對開發(fā)商交易提出了誠信的要求和法律上的約束。

點(diǎn)評:銷售廣告和宣傳資料切不可[漫無邊際"，開發(fā)商要[誠信"，購房者要[當(dāng)心"。

?慎簽在商品房交易中，為了保*買賣雙方能夠簽訂買賣合同，一般先由購房者交付一定的[定金"，并簽訂，作為簽署正式合同前雙方權(quán)利義務(wù)承擔(dān)的書面憑*。對于購房者來說，在簽訂并交付一定[定金"后，可以有一段時(shí)間進(jìn)行考察并考慮決定是否購買該房屋，如果決定不

簽訂正式合同，或者是放棄購買中明確約定的房屋，購房者僅依據(jù)約定承擔(dān)損失相對較小的違約責(zé)任。從一定程度上穩(wěn)定了交易，避免了日后更大糾紛的出現(xiàn)。

畢竟不是合同，它包括的內(nèi)容比較簡單。例如，有的約定的僅僅是:1、購房者認(rèn)購的房號、面積、單價(jià)、總價(jià);2、交付定金的數(shù)額，同時(shí)還約定，乙方(購房者)須在簽署本后×日內(nèi)與*方(開發(fā)商)簽署。如乙方在約定期限內(nèi)不簽訂該合同，*方有權(quán)扣除乙方所交定金，并有權(quán)另行處置該房屋。

從法律效力上說，一旦在里約定了定金，對于買賣雙方均具有法律約束力。所以，實(shí)踐中，往往由于雙方對房屋交付時(shí)間、房屋裝飾材料和裝修標(biāo)準(zhǔn)等合同條款內(nèi)容不能完全達(dá)成一致，這樣往往被開發(fā)商認(rèn)為是購房者[不能和約定的時(shí)間里簽訂合同"而首先違約，開發(fā)商也就以此為借口不再返還購房者定金;而購房者認(rèn)為開發(fā)商的合同條款和簽訂時(shí)的口頭許諾不一致，簽不成合同是開發(fā)商[出爾反爾"造成的，開發(fā)商應(yīng)該雙倍返還定金。這樣，雙方的糾紛就不可避免。

[解釋"第四條規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

根據(jù)對該[解釋"的理解，如出現(xiàn)上述情況，雙方不能就合同內(nèi)容協(xié)商一致，或因購房者不能完全接受開發(fā)商的條件，造成雙方不能簽訂合同，依據(jù)該規(guī)定，[應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理"，那么，購房者的定金就很可能被[扣繳"了。

所以，購房者在簽訂時(shí)，要注意以下問題:1、簽訂之同時(shí)，一定要開發(fā)商提供正式的合同文本，對合同中的內(nèi)容進(jìn)行提前了解，對雙方理解不同的條款和購房者最關(guān)心的內(nèi)容予以溝通協(xié)商，并將協(xié)商一致的理解在中確認(rèn)。2、為避免因[定金"的約定使雙方產(chǎn)生糾紛，建議在簽訂時(shí)，盡可能將[訂金"代替[定金"。這樣，一旦因?qū)贤睦斫獬霈F(xiàn)分歧或是糾紛時(shí)，[訂金"可以全部返還。

當(dāng)然，作為開發(fā)商來講，簽訂，是保*房屋正常并順利銷售的主要條件，任何開發(fā)商也決不希望購房者惡意利用[訂金"這種相對沒有法律懲罰*的方式簽訂，所以，建議買賣雙方在交易中，均保持誠實(shí)信用的態(tài)度，也是非常重要的。

點(diǎn)評:法律對雙方都是公平的，買賣雙方均有權(quán)運(yùn)用法律最大限度地維護(hù)自己的利益，降低自己的風(fēng)險(xiǎn)。

?解決面積[縮水、漲水"問題法定化作為部委規(guī)

篇二:房屋買賣合同效力的強(qiáng)制*規(guī)定

房屋買賣合同效力的強(qiáng)制*規(guī)定

合同法解釋(二)第14條將合同法第52條第5項(xiàng)規(guī)定的"強(qiáng)制*規(guī)定"限縮為效力*強(qiáng)制*規(guī)定，但并未明確如何區(qū)分效力*強(qiáng)制*規(guī)定和管理*強(qiáng)制*規(guī)定。我國、以及等法律法規(guī)中存在大量涉及房屋買賣合同效力的強(qiáng)制*規(guī)定，有必要在分類梳理的基礎(chǔ)上對這些強(qiáng)制*規(guī)定與合同效力的關(guān)系予以廓清。

一、準(zhǔn)入資質(zhì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行嚴(yán)格的資質(zhì)準(zhǔn)入。第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、*技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)登記，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)*書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，所簽訂的商品房買賣合同效力如何認(rèn)定，

就商品房開發(fā)環(huán)節(jié)而言，最高法院(法釋[2012]8號)(以下簡稱法釋[2012]8號解釋)第15條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。合

作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但起訴前一方取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。最高法院在(2010)民一終字第45號判決書中亦認(rèn)定，雖然簽訂該合同時(shí)，雙方均無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，且涉案土地亦為國有劃撥土地，但隨后雙方又與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的福永公司簽訂了三方合作開發(fā)合同，并陸續(xù)繳納了土地出讓金，還將涉案土地變*為商住用地，同時(shí)也取得了*相關(guān)部門審批頒發(fā)的、等行政批文，因此，福星公司與富山寶公司雙方在合作開發(fā)房地產(chǎn)方面先期存在的資質(zhì)缺陷等問題得以彌補(bǔ)，據(jù)此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間系合作開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系，二者之間簽訂的應(yīng)為有效合同，對雙方當(dāng)事人具有約束力。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、確保商品房質(zhì)量，在商品房銷售階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欠缺開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，除非起訴前取得相應(yīng)資質(zhì)，否則商品房買賣合同應(yīng)被認(rèn)定為無效。

二、強(qiáng)制許可

房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個環(huán)節(jié)都存在大量強(qiáng)制許可，欠缺強(qiáng)制許可的房地產(chǎn)項(xiàng)目在*質(zhì)上屬于違法建筑，國家對違法建筑持否定*評價(jià)。

1、國有土地使用權(quán)*

根據(jù)第38條和第39條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定

已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)*書，否則不得轉(zhuǎn)讓。那么，國有土地使用權(quán)*是不是房屋買賣合同有效的必要條件，對此，法釋[2012]8號解釋第9條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)*書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)*書或者有批準(zhǔn)權(quán)的**同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。因此，除非轉(zhuǎn)讓方在起訴前取得土地使用權(quán)*書，否則房屋買賣合

同無效。

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可*和建設(shè)工程規(guī)劃許可*

第38條第2款規(guī)定，以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣**城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可*。第40條第1款同時(shí)規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)向城市、縣**城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市**確定的鎮(zhèn)**申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可*。根據(jù)上述兩條規(guī)定，建設(shè)工程必須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可*和建設(shè)工程規(guī)劃許可*。第45條同樣規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可*。就建設(shè)用地規(guī)劃許可*而言，第39條規(guī)定，規(guī)劃條件未納入國有土地使用權(quán)出讓合同的，該國有土地使用權(quán)出讓合同無效。最高法院

在(1997)民終字第102號民事判決中亦認(rèn)定，雙方在訂立時(shí)，尚未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可*和建設(shè)工程規(guī)劃許可*，因此合同無效。同樣，欠缺此二*的房屋買賣合同應(yīng)被認(rèn)定為無效，但允許在起訴前補(bǔ)辦。

3、商品房預(yù)售許可*

第45條第4款規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向縣級以上**房屋管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可*。欠缺預(yù)售許可*是否影響商品房買賣合同的效力，最高法院(法釋

[2003]7號)第2條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可*，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可*的，可以認(rèn)定有效。

三、土地用途管制

劃撥土地之上房屋轉(zhuǎn)讓受到嚴(yán)格限制。第40條第1款規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照*規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的**審批。有批準(zhǔn)權(quán)的**準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

法釋[2012]8號解釋第11條規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的**批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的**批準(zhǔn)辦理土地

使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。鑒于我國對對劃撥土地進(jìn)行嚴(yán)格的用途管制，未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的*批準(zhǔn)的劃撥土地上房屋的買賣合同應(yīng)屬無效(允許事后補(bǔ)辦)，至于是否需要辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)、繳納土地使用權(quán)出讓金，屬于*行政管理職權(quán)范圍，不應(yīng)因此影響民事合同效力(參見:延安三利建筑工程有限公司與*外運(yùn)延安支公司轉(zhuǎn)讓合同糾紛再審案 )，第40條第2款同樣規(guī)定了有批準(zhǔn)權(quán)的*決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)(但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理)。

四、行政管理

根據(jù)第39條第1款第2項(xiàng)規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。該條究竟屬于效力*強(qiáng)制*規(guī)定還是管理*強(qiáng)制*規(guī)定，司法實(shí)踐一直存在爭議。最高法院(法函

[2004]24號)曾指出，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金和完成開發(fā)投資總額的25%以上兩個條件，否則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效。該答復(fù)傾向于將第39條第2項(xiàng)認(rèn)定為效力*強(qiáng)制*規(guī)定。但是，最高法院此后通過一系列案例否定了這一

態(tài)度，確認(rèn)該項(xiàng)規(guī)定為管理*強(qiáng)制*規(guī)定:

1、最高法院(2004)民一終字第46號民事判決書認(rèn)定，第39條關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時(shí)投資應(yīng)達(dá)到開發(fā)投資總額25，的規(guī)定，是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物設(shè)定的于物權(quán)變動時(shí)的限制*條件，轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到25，以上的投資，屬合同標(biāo)的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，第39條中的該項(xiàng)規(guī)定，不是認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的法律強(qiáng)制*規(guī)定。2、最高法院(2013)民提字第165號民事判決書認(rèn)定，雖然第39條第1款第2項(xiàng)規(guī)定，土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上;成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件，但該規(guī)定屬于管理*強(qiáng)制*規(guī)定而非效力*強(qiáng)制*規(guī)定，齊祥公司以違反該項(xiàng)規(guī)定為由主張合同無效的理由不能成立。3、最高法院(2013)民一終字第18號民事判決書認(rèn)定，第39條第2項(xiàng)、第19條為法律、行政法規(guī)中的管理*強(qiáng)制*規(guī)定，均不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。

根據(jù)第45條第1款第3項(xiàng)規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25，以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。該項(xiàng)規(guī)定與第39條第1款第2項(xiàng)類似，都是房地產(chǎn)行政管理部門對不符合開發(fā)投資條件的土地或工程辦理相關(guān)權(quán)屬變動作

出的限制*規(guī)定，并非認(rèn)定房屋買賣合同效力的要件。

五、無權(quán)處分

根據(jù)第38條第4項(xiàng)規(guī)定，未經(jīng)其他共有人書面同意的共有房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。第97條同樣規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。根據(jù)第38條第6項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬*書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。違反第38條第4項(xiàng)和第6項(xiàng)規(guī)定轉(zhuǎn)讓房屋的，*質(zhì)上都屬于無權(quán)處分。

最高法院(法釋[2012]8號)第3條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，*法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模?法院應(yīng)予支持。最高法院(2013)民一終字第81號民事判決書認(rèn)定，即便華聯(lián)商廈不享有處分權(quán)，根據(jù)第3條第1款規(guī)定精神，無權(quán)處分亦非導(dǎo)致合同無效的法定事由。第15條確立了債權(quán)效力和物權(quán)效力相區(qū)分

的規(guī)則，違反第38條第4項(xiàng)和第6項(xiàng)的法律后果是不能辦理房屋的權(quán)屬變更登記，房屋買受人不能請求

繼續(xù)履行合同，但可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

六、優(yōu)先購買權(quán)

第101 條規(guī)定，按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。第230 條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。如果房屋出賣人侵犯共有人或承租人的優(yōu)先購買權(quán)，享有優(yōu)先購買權(quán)的人能否主張出賣人與買受人之間的買賣合同無效，

最高法院第21 條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，*法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，*法院不予支持。侵犯共有人優(yōu)先權(quán)的情形可以比照這一規(guī)則予以處理，即房屋共有人不能請求合同無效，但可以向房屋出賣人主張損害賠償?？梢姡址竷?yōu)先購買權(quán)也不能成為導(dǎo)致合同無效的法定事由。

結(jié)語

最高法院(法發(fā)

[2009]40號)第16條規(guī)定，*法院應(yīng)當(dāng)綜合法律法規(guī)的意旨，權(quán)衡相互沖突的權(quán)益，諸如權(quán)益的種類、交易安全以及其所規(guī)制

的對象等，綜合認(rèn)定強(qiáng)制*規(guī)定的類型。如果強(qiáng)制*規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對地?fù)p害國家利益或者社會公共利益的，*法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。如果強(qiáng)制*規(guī)定規(guī)制的是當(dāng)事人的[市場準(zhǔn)入"資格而非某種類型的合同行為，或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，*法院對于此類合同效力的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)慎重把握，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)立法部門的意見或者請示上級*法院。根據(jù)這一精神，基于對上述強(qiáng)制*進(jìn)行的分類梳理及分析，可以認(rèn)為:涉及準(zhǔn)入資質(zhì)、強(qiáng)制許可和土地用途管制的強(qiáng)制*規(guī)定屬于效力*強(qiáng)制*規(guī)定，違反這些規(guī)定的房屋買賣合同原則上應(yīng)被認(rèn)定為無效，但允許合同當(dāng)事人事后在一定期限內(nèi)對合同效力進(jìn)行補(bǔ)正;涉及行政管理、無權(quán)處分和優(yōu)先購買權(quán)的強(qiáng)制*規(guī)定屬于管理*強(qiáng)制*規(guī)定，違反這些規(guī)定并不影響房屋買賣合同的效力，但在債權(quán)效力與物權(quán)效力相區(qū)分的規(guī)則之下，違反這些規(guī)定可能影響房屋權(quán)屬變動。

篇三:農(nóng)村房屋買賣合同有哪些法律依據(jù)

農(nóng)村房屋買賣合同有哪些法律依據(jù) 來源:匿名 發(fā)表時(shí)間: 2011年04月08日 關(guān)鍵詞: 農(nóng)村房屋買

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1。明確規(guī)定[中華*共和國公民在法律面前一律平等" ，法律面前的平等應(yīng)該是絕對的平等，不應(yīng)該分城鎮(zhèn)居民、農(nóng)村村民、本村人或者外村人，只要是中華*共和國的公民，都應(yīng)該享有法律所賦予的同等權(quán)利，履行法律設(shè)定

的同等義務(wù)和承擔(dān)同等法律責(zé)任，、和等法律不會因?yàn)橘I賣雙方是城鎮(zhèn)居民、農(nóng)村村民、本村人、外村人而有所不同，否則就失去了法律面前人人平等的公民基本權(quán)利的意義。[8]

2。1963年3月20日**第二項(xiàng)規(guī)定:[社員有買賣房屋的權(quán)利，房屋出賣后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸集體所有" 。這一規(guī)定最早賦予了農(nóng)民享有買賣房屋的權(quán)利，并且房屋買賣之后宅基地的使用權(quán)也自然隨之轉(zhuǎn)移給買方。這說明即使在更強(qiáng)調(diào)階級劃分更重于保護(hù)農(nóng)民利益的年代里國家也沒有限制農(nóng)民處分其房屋及宅基地使用權(quán)的意向。

3。最高*法院[1992]民他字第8號批復(fù)認(rèn)為:農(nóng)村房屋買賣按約定交付房款以及管理房屋的買賣有效。該批復(fù)明確界定有效的情況是買房人交付購房款并且占有管理出賣房屋的合同是合法有效的。允許農(nóng)村房屋買賣的意向沒有被歪曲。

4。中并沒有明確的對農(nóng)村房屋買賣行為做出規(guī)范， 但是第一百五十五條規(guī)定:[已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記" 。這一條說明了宅基地使用權(quán)是完全可以轉(zhuǎn)讓的，只是轉(zhuǎn)讓后應(yīng)該到相關(guān)機(jī)關(guān)辦理相應(yīng)的登記手續(xù)罷了。

5。也體現(xiàn)了相同的立法精神，

該法第三十二條規(guī)定，[通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)"，該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主*，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理*地處分自己的財(cái)產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。

[9]總之，在工業(yè)化與城市化日益深入的今天， 許多農(nóng)民都已經(jīng)與傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民有根本上的區(qū)別，他們也熱衷于投資創(chuàng)業(yè)，而他們的房屋就是一筆很有價(jià)值的不動產(chǎn)，加之我國現(xiàn)在正逐步消除城鄉(xiāng)二元體制，實(shí)現(xiàn)遷徙自由制度等等，允許農(nóng)村房屋自由買賣對于促進(jìn)農(nóng)村融資有積極意義，因此不應(yīng)該限制農(nóng)村房屋買賣。

如何判定農(nóng)村房屋買賣合同是否有效? 來源:匿名 發(fā)表時(shí)間: 2011年04月08日 關(guān)鍵詞: 農(nóng)村房屋買

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1。1999年4月*辦公廳在(中發(fā)(1997)11號文)第二條第二款規(guī)定:[農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地使用*和房產(chǎn)*"。 2007 年12 月*又發(fā)出，通知指出農(nóng)村

住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或[小產(chǎn)權(quán)房"。[2] 2007年確立了此類合同的效力[以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效"的基本原則。理由(1)，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。*辦公廳1999年頒布的規(guī)定:[農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用*和房產(chǎn)*。"國家土地管理局[1990]國土函字第97號

示的答復(fù)>也明確規(guī)定:原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬[以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地"的違法行為之一。理由(2)，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實(shí)際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。理由(3)，目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權(quán)*書變更登記，故買

賣雖完成，但買受人無法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。理由(4)，認(rèn)定買賣合同有效不利于保護(hù)出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。[3]

現(xiàn)實(shí)中，該原則在對于一時(shí)間轟動全國的*市宋莊[畫家村"案件的審判中得到了充分體現(xiàn)。在畫家李玉蘭和賣房農(nóng)民馬海濤買房糾紛一案，經(jīng)過2007年的一審二審，*市二中院依據(jù)[農(nóng)村居民不得出售宅基地給城市居民"的有關(guān)規(guī)定，判定房產(chǎn)買賣無效。李玉蘭敗訴失房，馬海濤則被判返還李玉蘭總計(jì)9。3萬元的賣房款與補(bǔ)償款。而*二中院同時(shí)又以買房畫家[信賴?yán)鎿p失"為主要理由支持?jǐn)≡V方反訴。[4]在另兩起案件中經(jīng)過法庭調(diào)解，村民與兩位藝術(shù)家最終達(dá)成以下協(xié)議:(1)雙方簽訂的買賣協(xié)議無效;(2)被告方可以在房屋中繼續(xù)居住直至房屋拆遷之日止;(3)如遇房屋拆遷，地上物補(bǔ)償款、搬遷費(fèi)用、區(qū)位補(bǔ)償款歸被告所有，土地補(bǔ)償款歸原告所有。

[5]

2。第十二條規(guī)定[依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地登記手續(xù)"和第六條規(guī)定[依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上**土地行政管理部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。房屋沒有辦理過戶

登記，房屋買賣合同無效。這是法律規(guī)定中最直接的關(guān)于房屋買賣無效的法律依據(jù)。1991 年4月，*市某區(qū)某鄉(xiāng)農(nóng)民*與鄰鄉(xiāng)農(nóng)民乙簽訂賣房協(xié)議，雙方支付價(jià)款交付房屋及相關(guān)*件但沒有辦理房屋過戶登記手續(xù)及宅基地權(quán)屬變更登記手續(xù)。1995年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起訴訟，請求法院判令*、乙雙方簽訂的房屋買賣合同無效，理由是該房屋買賣未辦理相關(guān)手續(xù)。該區(qū)法院審理后認(rèn)為，根據(jù)的規(guī)定:[集體所有的土地依照法律規(guī)定屬于農(nóng)村集體所有。"[依法改變土地的所有權(quán)或者使用權(quán)的，必須辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，變更*書。"[農(nóng)村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級**批準(zhǔn)。"*與乙買賣房屋的行為，未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，雙方所簽訂的買賣房屋的協(xié)議書無效。[6]

3。根據(jù)第六十二條之規(guī)定[農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地， 其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)"。 中關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認(rèn)定問題的意見為，[

第三篇：新版農(nóng)村個人房屋買賣合同范本

賣方（以下簡稱甲方）：__________________、____________________。

居民身份證號碼：____________________、______________________。

住址：________________________________________________________。

買方（以下簡稱乙方）：___________________________________________。

居民身份證號碼：________________________________________________。

甲乙雙方均屬_______，__________村（___組）村民，就房屋買賣事項(xiàng)經(jīng)協(xié)商一致，并經(jīng)本村村委會同意達(dá)成以下合同條款：

第一條：房屋的基本情況

甲方夫婦長期定居外省，房屋無人居住，現(xiàn)甲方自愿將位于______村___自然村（__組）的房屋院落（_______________）及附屬物出賣給乙方。并將與所出賣房屋相關(guān)的宅基土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓乙方。該院落建于_________年，房屋為土木結(jié)構(gòu)，建筑面積________平米，房屋用途為住宅。該宅基地使用權(quán)證號_______________。該院落具體位置： 東臨________________ 西鄰_________________ 南鄰________________ 北鄰_________________ 登記長度為________米 寬為_______米 面積__________平米

第二條：價(jià)格

甲乙雙方議定上述房屋及宅基轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為人民幣（大寫）______________。乙方在合同生效日一次性付清。甲方出具收款手續(xù)。

第三條：甲方在合同生效日將房屋院落交付乙方，屆時(shí)該房屋院落無任何擔(dān)保、抵押、無人租住、使用、無欠賬等，未清事項(xiàng)由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

第四條：乙方逾期付款的違約責(zé)任

乙方如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對乙方有權(quán)追究違約利息，逾期超過一個月即視為乙方不履行合同，屆時(shí)甲方有權(quán)追究乙方違約責(zé)任。

第五條：甲方逾期交付房屋院落的違約責(zé)任

除人力不可抗拒等特殊情況外，甲方如未按本合同規(guī)定期限將該房屋院落交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房價(jià)向甲方追究違約利息，逾期一個月則視為甲方不履行合同，乙方有權(quán)追究甲方違約責(zé)任。

第六條：關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)。并已取得全部共有人的一致同意，若因產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)或其他產(chǎn)權(quán)原因?qū)е乱曳綗o法正常使用，甲方愿意賠付乙方全部轉(zhuǎn)讓款及利息、房屋的改造、建造、裝修等費(fèi)用及土地增值部分。

合同生效后甲方有無條件配合乙方辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移義務(wù)。如因政府原因暫無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方需把相關(guān)證件交乙方保存。如遇政府征地、拆遷、回遷等，該院落的一切權(quán)利義務(wù)全部由乙方承擔(dān)接受。

第七條：本合同履行中發(fā)生爭議由甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，甲乙雙方同意由村民委員會仲裁。

第八條：本合同由甲乙雙方簽字之日起生效。

第九條：本合同共2頁，一式三份，甲乙雙方各一份，村委會一份，均具有同等效力。

甲方（簽章）：_________、__________ 乙方（簽章）：_____________________

甲方簽證時(shí)間：_______________ 乙方簽證時(shí)間：_______________

見證人：___________________ 見證人：________________________

村委會意見：______________________ （簽章）：_____________________

第四篇：相關(guān)內(nèi)容

農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力

一、問題的提起

隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化步伐的加快，大量農(nóng)民涌向城市，由于各種原因，他們選擇在城市長期居住而打算賣掉農(nóng)村的房屋;而部分城鎮(zhèn)居民則由于向往農(nóng)村田園式的生活或其他原因而打算在農(nóng)村買房。在這種供需的雙重刺激下，農(nóng)村房屋在農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民之間的交易日益增多。但是，我國法律目前對于農(nóng)村房屋的規(guī)范尚比較雜亂，尤其是涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力的規(guī)范政出多門，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中對于這一法律問題理解各異，判決千差萬別。盡管部分高院以會議紀(jì)要的形式作出了相應(yīng)的規(guī)定，均認(rèn)為，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定合同有效，但實(shí)踐中執(zhí)行效果不理想。

我國城市郊區(qū)的農(nóng)民集體在戶籍制度上通常分為農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口。就前者而言，該集體土地為集體所有當(dāng)屬無疑，而就后者而言，該集體土地根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》(以下簡稱條例)第二條第五項(xiàng)即轉(zhuǎn)化為國家所有。基于上述土地所有權(quán)制度，對于農(nóng)村私房買賣糾紛，有主張合同內(nèi)容Υ反法律強(qiáng)制規(guī)定而無效者(以下簡稱合同無效說)，有主張合同有效權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移者(以下簡稱合同有效說)，有主張合同房屋買賣部分有效而宅基地使用權(quán)買賣部分無效者(以下簡稱部分有效說)。上述三種主張的持有者，主要是以合同債權(quán)為基礎(chǔ)，采我國合同法債權(quán)形式主義物權(quán)變動模式，從合同文字表面判斷債權(quán)是否成立出發(fā)來推斷農(nóng)村私房所有權(quán)是否移轉(zhuǎn)給買受人。這種靜止地思考問題的方法，其缺陷在于在現(xiàn)行農(nóng)村農(nóng)民集體所有土地特定主體的條件下，缺乏探詢當(dāng)事人真實(shí)意思表示以及與集體土地所有權(quán)變動過程相結(jié)合，在動態(tài)中確定權(quán)利變動、歸屬的思考，因而在邏輯上難以自圓其說。

二、關(guān)于農(nóng)民宅基地上房屋買賣有關(guān)的法律法規(guī)及評析

目前，我國關(guān)于農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，主要依據(jù)的法條有：

1、《中華人民共和國土地管理法》第二條：中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

從上面法條可知集體土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，所以集體土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓在法律上不存在障礙的。對于使用權(quán)是不是同意轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓給誰因是由土地所有權(quán)人決定，也就是說因由村集體決定，所以對于村民免費(fèi)獲得的宅基地使用權(quán)建房后轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)涉及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)的，必須附條件是肯定的，如經(jīng)村集體同意，或免費(fèi)改收費(fèi)補(bǔ)交，至于購入房屋者不應(yīng)有身份的限定。

2、《中華人民共和國土地管理法》第六十二條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。從六十二條可以看出這是對宅基地使用權(quán)的一種規(guī)定，且是針對農(nóng)村宅基地申請及建房的規(guī)定，而此條中對于農(nóng)村村民出賣、出租住房有禁止性規(guī)定，只是說農(nóng)村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)，這是對一戶只能申請一次宅基地的限制。從此條可以看出農(nóng)村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實(shí)是目前農(nóng)村申請宅基地時(shí)對于你是否有宅基地會進(jìn)行嚴(yán)格審查，對于目前一戶擁有多處宅基地現(xiàn)實(shí)中已普遍存在，大多是申請建房后又繼承房屋和購入房屋的，如規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，那使農(nóng)民在繼承權(quán)房屋遺產(chǎn)上存在矛盾。

3、《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

從上可知，這條是針對建設(shè)用地來說，除了第二款規(guī)定外，農(nóng)民集體所有的土地如果是為了非農(nóng)業(yè)建設(shè)，就不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租，此款筆者認(rèn)為不能否認(rèn)農(nóng)村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經(jīng)批準(zhǔn)的，所有權(quán)人依法轉(zhuǎn)讓房屋法律應(yīng)是允許的。

4、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十二條 宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。 第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。

該兩條規(guī)定了宅基地使用權(quán)的內(nèi)容及取得、行使、轉(zhuǎn)讓等規(guī)定。與宅基地轉(zhuǎn)讓有關(guān)的有益提示是，宅基地的轉(zhuǎn)讓可依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，即可按部門規(guī)章，而部門規(guī)章有很多禁止性規(guī)定。

5、 1982年1月7日《國務(wù)院批轉(zhuǎn)<第二次全國農(nóng)村房屋建設(shè)工作會議紀(jì)要>的通知》明確規(guī)定：“……社員建房和村鎮(zhèn)建設(shè)用地，必須履行申請審批手續(xù)。集體劃轉(zhuǎn)給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權(quán)仍歸集體，嚴(yán)禁買賣、出租和Υ法轉(zhuǎn)讓?！惫P者認(rèn)為這條規(guī)定是針對宅基地所有權(quán)嚴(yán)禁買賣、出租和依法轉(zhuǎn)讓。

6、 1999年5月6日發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》(以下簡稱通知)的第二條規(guī)定：加強(qiáng)對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);對符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。

此條也是針對禁止集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。對于已批宅基地農(nóng)民建房后賣房而引起的宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)并沒有禁止。(第二款) 農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。此條應(yīng)是明確規(guī)定居民不能向農(nóng)民購買農(nóng)村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農(nóng)村戶口不能購買的規(guī)定相類似，而以上的規(guī)定據(jù)合同法規(guī)定規(guī)定不能用來否定農(nóng)村房屋買賣合同無效。

三、關(guān)于司法實(shí)踐中關(guān)于農(nóng)民宅基地上房屋買賣合同效力的三種觀點(diǎn) 。

(一)“合同無效說”的主要觀點(diǎn)

“合同無效說”認(rèn)為在簽訂買賣合同時(shí)農(nóng)村集體組織成員尚δ轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，農(nóng)村私房之下的土地依然為農(nóng)民集體所有。依照最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱意見)第7部分第六十四條、《土地管理法》第六十三條 、《擔(dān)保法》第三十七條以及《通知》，農(nóng)村集體組織成員的宅基地禁止出賣給該集體以外的主體。由于農(nóng)村私房買賣合同處分了宅基地使用權(quán)，因此合同違反了法律的強(qiáng)制規(guī)定，損害了集體的利益，應(yīng)當(dāng)歸于無效。

對于合同無效的法律后果，該說進(jìn)一步主張，在合同確認(rèn)無效后，出賣人與買受人應(yīng)當(dāng)各自返還原物。根據(jù)我國擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，房屋等地上建筑物與土地使用權(quán)是不可分割的，買受人如返還宅基地使用權(quán)勢必將房屋一并返還。該說認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第五十五條出賣人與買受人承擔(dān)均等的過錯責(zé)任，但出賣人僅返還原購房款在因征收行為享受的巨額補(bǔ)償金面前顯失公平，因此出賣人應(yīng)依據(jù)合同公平原則向買受人承擔(dān)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償責(zé)任，將因政府拆遷應(yīng)得補(bǔ)償金之50%補(bǔ)償給買受人。該說用“各打五十大板”的方法實(shí)現(xiàn)了當(dāng)事雙方的利益平衡，具有一定的社會可接受性。在司法實(shí)踐中，相當(dāng)一部分人長期以來認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣是受限制的，這樣的案例很多。

(二)“合同有效說”的主要觀點(diǎn)

“合同有效說”的理由是：對合同的效力認(rèn)定應(yīng)適用合同法的規(guī)定，只要該類合同是雙方真實(shí)意思的表示，不違反法律和行政法規(guī)，不存在合同法第四十四條、第五十二條規(guī)定的無效情形，就對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。法院就應(yīng)認(rèn)定合同有效，以維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全。

(1)合同法將合同無效的標(biāo)準(zhǔn)限制在Υ反法律、行政法規(guī)。而判決認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)是國務(wù)院辦公廳在1999年頒布《通知》，該通知的發(fā)文機(jī)關(guān)是國務(wù)院辦公廳，而非國務(wù)院，故此文件不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。

(2)土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來就是建設(shè)用地，其主體變更不會導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)也違反立法本意。

(3)從法律平等保護(hù)所有權(quán)的基本精神來看，限制農(nóng)民買賣房屋并非是對農(nóng)民利益的維護(hù)，而是對農(nóng)民權(quán)利的侵犯。眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國保護(hù)農(nóng)民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。同時(shí)，限制農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓與《憲法》規(guī)定的法律面前人人平等及《物權(quán)法》中對各種性質(zhì)所有權(quán)平等保護(hù)的規(guī)定相違背。

(4)我國新通過的《農(nóng)村承包經(jīng)營法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第三十二條規(guī)定，"通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。"該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利。 該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主性，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財(cái)產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。

該說還從最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱意見)第7部分第六十四條 和(1992)民他字第8號《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》 (以下簡稱批復(fù))尋找到了法律依據(jù)，認(rèn)為農(nóng)村房屋是可以轉(zhuǎn)讓的。

(三)“部分有效說”的'主要觀點(diǎn)

該說認(rèn)為，根據(jù)《民法通則》第七十一條，出賣人有權(quán)處分(出賣)自己的房屋，買受人取得房屋的所有權(quán)，但由于宅基地使用權(quán)不得向本集體組織以外的成員出讓，因此買受人并δ取得宅基地使用權(quán)。當(dāng)發(fā)生國家征收集體土地時(shí)，可以根據(jù)不動產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對于房屋的評估價(jià)值對買受人予以補(bǔ)償，而宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償物依舊歸出賣人及其所在集體所有。

三、對上述三種觀點(diǎn)的評價(jià)

1、對于“合同無效說”的評價(jià)

“合同無效說”以宅基地使用權(quán)禁止出賣給農(nóng)村集體組織以外的主體為由否認(rèn)了農(nóng)村私房買賣合同的效力，具有一定的道理。但是該說完全忽略了房屋出賣人對房屋的所有權(quán)以及當(dāng)事人雙方針對買賣房屋達(dá)成的合意，似乎δ能全面分析土地使用權(quán)變動過程中宅基地上房屋買賣合同的性質(zhì)及法律適用。此外，該說有關(guān)此類合同無效的法律后果的觀點(diǎn)與現(xiàn)行合同法中相關(guān)規(guī)定相互ì盾。根據(jù)合同法第三章的規(guī)定，合同無效的后果共有三種方式：一是返還原物，二是賠償損失，三是將雙方約定取得的財(cái)產(chǎn)收歸國有，返還給集體、個人。第一種方式不難理解，既然合同無效，合同雙方應(yīng)當(dāng)視為δ發(fā)生合同法律關(guān)系，財(cái)產(chǎn)狀況應(yīng)恢復(fù)原狀。第三種方式的適用條件比較嚴(yán)厲，即“當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的”，筆者認(rèn)為，農(nóng)村私房買賣的雙方通謀損害集體利益的惡意是較難認(rèn)定的。雖然這種買賣行為可能在客觀方面損害了集體的利益，但是現(xiàn)實(shí)生活中農(nóng)民集體的自治組織和其他集體成員幾乎不干預(yù)出賣人的行為，因?yàn)榍岸哒J(rèn)為房屋的所有權(quán)是屬于集體成員的，自然含有自由處分的權(quán)利。

余下的第二種方式是“合同無效說”借以平衡買賣雙方利益的重要手段。該說認(rèn)為出賣人和買受人雙方均有過錯，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，但是“相應(yīng)責(zé)任”的范圍如何確定卻并未說明。筆者認(rèn)為，此時(shí)應(yīng)適用過失相抵的規(guī)則，由出賣人和買受人雙方各自提供證據(jù)證明各自的損失情況，再按照雙方的過失比例互相抵消后確認(rèn)最終的損失賠償額。但是“無效說”就此了下文，轉(zhuǎn)而認(rèn)為出賣人在房屋實(shí)際征收價(jià)值中給予買受人以“補(bǔ)償”。按照有關(guān)研究者的論述，補(bǔ)償責(zé)任在我國民法領(lǐng)域有著以下三種明確的適用條件，即因見義勇為、緊急避險(xiǎn)以及幫工和合伙產(chǎn)生的受益人應(yīng)負(fù)的責(zé)任。如果按照“無效說”的思·，將補(bǔ)償金作為預(yù)期的損失(或可得利益)根據(jù)買賣雙方的過錯程度在當(dāng)事人之間予以分割。假定買受人購買農(nóng)村私房目的即獲取征收補(bǔ)償金，出賣人對于合同無效負(fù)有全部過錯，則應(yīng)賠償買受人相當(dāng)于補(bǔ)償金部分的損失;假定出賣人與買受人對于合同無效具有混合過錯，則買受人應(yīng)當(dāng)按比例賠償相當(dāng)于該比例部分賠償金的損失。問題是，如果關(guān)于買受人買房目的的假設(shè)成立，那買受人就顯然具有Υ法的惡意，應(yīng)當(dāng)負(fù)有全部過錯。這正是“無效說”在邏輯上的ì盾所在。

2、對于“合同有效說”的評價(jià)

“合同有效說”是否成立的關(guān)鍵在于政府將農(nóng)村集體組織的全部成員轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口即取得農(nóng)民集體土地所有權(quán)這一命題是否成立，如該命題成立則該說取得前后一致的邏輯自足，如不成立則合同是否有效以及標(biāo)的物能否交付即存疑問。

傳統(tǒng)民法理論根據(jù)物權(quán)變動的法律原因，可以將物權(quán)變動劃分為依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動和非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動。依通說，后者通常具有七種類型：繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收、法院判決、自己出資建筑之建筑物、因公權(quán)力取得、依法律直接規(guī)定。如果將《土地法實(shí)施條例》第二條五項(xiàng)之規(guī)定與以上非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動類型相比較，似與“因公權(quán)力取得”最為接近，然而謝在全先生在其著作中闡述了公權(quán)力取得不動產(chǎn)的三種主要情形：接受日本人之不動產(chǎn)、行使刑罰權(quán)予以收和依“平均地權(quán)條例”照價(jià)收買。因轉(zhuǎn)變戶口取得土地所有權(quán)與以上情形性質(zhì)相差甚遠(yuǎn)。至于“依法律直接規(guī)定”，按謝先生之論述僅限于法定抵押權(quán)、因混同而消滅之物權(quán)、法定地上權(quán)以及典物所有權(quán)等數(shù)種情形，與因轉(zhuǎn)變戶口取得土地所有權(quán)也有較大不同?？梢哉f，這種取得集體土地所有權(quán)的方式并不能為傳統(tǒng)民法理論所包含。

我國民法學(xué)者陳更生先生將因轉(zhuǎn)變戶口而國家取得土地所有權(quán)的方式稱作“集體土地的概括國有化”，以區(qū)別于國家為公共目的而對農(nóng)村集體所有制土地進(jìn)行的征收 [。這種“概括國有化”的現(xiàn)象主要發(fā)生在已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)和已經(jīng)自力更生建成具備城市功能、以第二、三產(chǎn)業(yè)為主要生產(chǎn)方式的農(nóng)村集體所有制土地之上。 “集體土地的概括國有化”公法上的特點(diǎn)集中表現(xiàn)為原來的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)戶口、原來的村民委員會轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裎瘑T會、原來的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))轉(zhuǎn)變?yōu)榻值擂k事處，但是原集體及其成員的土地使用權(quán)并無變化，例如原屬于集體的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)可以繼續(xù)使用其建設(shè)用地，原農(nóng)民可以繼續(xù)使用其住宅用地，轉(zhuǎn)為街道辦事處或居民委員會的鄉(xiāng)政府或村委會也可以繼續(xù)使用其辦公用地。陳更生先生認(rèn)為，國家僅僅通過民政上的公法管理手段的轉(zhuǎn)變即將集體土地轉(zhuǎn)為國有而?有補(bǔ)償，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)村集體組織作為民法上所有權(quán)主體的財(cái)產(chǎn)利益。同時(shí)，集體土地概括國有化以后，原集體土地的用途一般不變，但是原集體成員需要用地時(shí)卻不得不向國家交納使用費(fèi)。另外，被概括國有化土地的往往是經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的農(nóng)民集體，而被征收并給予補(bǔ)償?shù)耐羌w經(jīng)濟(jì)不那?發(fā)達(dá)的農(nóng)民集體。以上三點(diǎn)足以表明集體土地的概括國有化是一種不公平的制度安排。

“合同有效說”在土地權(quán)利方面對于法律的解釋是機(jī)械甚至于斷章取義的，背離了法律的本意和宗旨，實(shí)不足取。但遺憾的是，行政機(jī)關(guān)已經(jīng)將這種取得土地所有權(quán)的方式視為理所當(dāng)然，這在我國這種政府主導(dǎo)型的社會中產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

此外，“合同有效說”賴以引用的《批復(fù)》和《意見》中“農(nóng)村房屋買賣”和“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋”這二個假定并?有明確否認(rèn)農(nóng)民集體成員的宅基地或私房僅能在本集體內(nèi)出讓的規(guī)定。首先，《意見》第7部分第一款明確規(guī)定：“人民法院處理公民之間宅基地使用權(quán)的案件，應(yīng)根據(jù)土地歸國家或集體所有，一律不準(zhǔn)出租、轉(zhuǎn)讓和買賣的原則，參照解放以來宅基地的演變和現(xiàn)實(shí)使用情況，照顧群眾生活的實(shí)際需要，依法保護(hù)國家、集體和個人的權(quán)益?！逼浯危鶕?jù)貴州省高級人民法院請示的原案情，“農(nóng)村房屋買賣”并非特指農(nóng)民集體成員之間或農(nóng)民集體成員與非集體成員間的買賣，僅指發(fā)生糾紛的地區(qū)性質(zhì)為農(nóng)村，而《意見》第7部分第六十四條中有關(guān)“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋”的表述更不是特指農(nóng)民集體成員之間或農(nóng)民集體成員與非集體成員間的房屋買賣情形。 綜上，“有效說”的觀點(diǎn)不能成立。

3、對于“部分有效說”的評價(jià)

房屋所有權(quán)于法應(yīng)當(dāng)包含出賣的處分權(quán)能，宅基地使用權(quán)于法禁止向非集體成員出讓，但是根據(jù)現(xiàn)行法律，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)又是緊密結(jié)合在一起的，例如《擔(dān)保法》第三十六條就規(guī)定“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范Χ內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范Χ內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。”這就是通常所ν的“房隨地走”或“地隨房走”。因此，農(nóng)村私房買賣就陷入房可以賣，地卻不能賣的尷尬境界。“部分有效說”試圖對此予以折中，但是如果離開了土地使用權(quán)，地上建筑物的價(jià)值微乎其微，況且在評估技術(shù)方面也有較大難度。從這個角度來講，“部分有效說”與“無效說”的區(qū)別并不是很大。事實(shí)上，該說的核心意思是在房地一體化的原則之下，尋求變通以達(dá)到平衡雙方利益的途徑。如是，將會出現(xiàn)以下幾種情形：如果地隨房走，宅基地使用權(quán)主體變更為非集體成員，則與集體所有土地只能為本集體成員設(shè)立宅基地使用權(quán)的法律規(guī)定相ì盾。如果房隨地走，則出賣人根本無法交付標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)履行不能的法律后果。如果房地分開，則買受人僅取得房屋所有權(quán)，不啻于空中￥閣。如果房屋下的宅基地使用權(quán)附隨于房屋，而房屋之外的宅基地使用權(quán)為不能履行時(shí)，似可一定程度平衡交易雙方的利益，然而依舊不能擺脫“地隨房走”的盾。

四、總結(jié)：有條件的認(rèn)定民房買賣合同有效，比較符合當(dāng)前形勢。

筆者認(rèn)為在實(shí)際的操作中，嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租是不完全合理的。地隨房走是我國現(xiàn)行法的一項(xiàng)基本原則，在土地使用權(quán)有效期內(nèi)，禁止單獨(dú)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是合理的，但法律不能禁止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓，對于建房后如果禁止宅基地使用權(quán)隨房一起轉(zhuǎn)讓，從而禁止房屋的轉(zhuǎn)讓是法律依據(jù)是有欠缺的，把宅基地的使用權(quán)和房屋的所有權(quán)分離，國家或所有人控制對宅基地的使用權(quán)，但實(shí)際上卻損害了村民對自己房屋的所有權(quán)的完全行使。地方政府嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權(quán)具有一定的身份性質(zhì)，但筆者認(rèn)為這里的身份主要是取得時(shí)的身份性質(zhì)，這如城市居民取得房改房，經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)需審批，而取得一定時(shí)間后允許上市交易，交易時(shí)有一定的附加條件。

同樣對于農(nóng)村村民申請取得宅基地并建房后，對于房屋的所有應(yīng)采完全權(quán)利的態(tài)度，應(yīng)允許有條件轉(zhuǎn)讓。對此人們可能會擔(dān)心一旦允許農(nóng)村房屋可以向任何人轉(zhuǎn)讓，則宅基地就不再與農(nóng)村集體的成員權(quán)聯(lián)系在一起，這不符合宅基地使用權(quán)的固有屬性，是?有必要的，因?yàn)閲乙?guī)定了一戶一次申請的原則，社員的身份屬性主要在申請時(shí)體現(xiàn)出來，申請建房后強(qiáng)調(diào)房屋所有權(quán)完全行使的權(quán)利，只是轉(zhuǎn)讓時(shí)設(shè)定一定的條件，如需經(jīng)村集體同意、征為國有土地、需補(bǔ)交土地費(fèi)用等。我們也應(yīng)該看到，如果不允許農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓，這會使得農(nóng)村的不動產(chǎn)難以進(jìn)入市場進(jìn)行交易，使房屋的交換價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)，在一定程度上會限制農(nóng)民的融資的手段，甚至?xí)璧K農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。尤其是現(xiàn)階段，許多農(nóng)民已經(jīng)進(jìn)城打工，在城里已經(jīng)購置了房產(chǎn)，在農(nóng)村的房屋已經(jīng)閑置，如果不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋，將會造成農(nóng)村房屋的長期空閑，不符合物盡其用的原則。

第五篇：房屋買賣法律規(guī)定

房屋買賣法律規(guī)定

篇一:二手房買賣的相關(guān)法律法規(guī)

二手房買賣的相關(guān)法律法規(guī)

二手房買賣是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。大同*房產(chǎn)律師表示，二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。

下面，法律直通車小編在此將為您介紹相關(guān)二手房買賣的相關(guān)法律法規(guī)。

1、(1993年12月13日中華*共和國*令第136號發(fā)布，2008年11月5日*第34次常務(wù)會議修訂通過):營業(yè)稅是指國家對工商營利事業(yè)按營業(yè)額征收的稅種，屬于流轉(zhuǎn)稅類。在中華*共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照繳納營業(yè)稅。

2、第一條:在中華*共和國境內(nèi)提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。

3、及其實(shí)施條例規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照[財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得"項(xiàng)目繳納個人所得稅。

4、根據(jù)(國稅發(fā)[2006]108號)的規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、*等有效憑*，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑*，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)對其實(shí)行核定征稅。對納稅人轉(zhuǎn)讓普通住房及自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購公有住房和城鎮(zhèn)拆遷安置住房的，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個人所得稅額;對納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住

房的，以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個人所得稅額。

對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保*金形式繳納，再視其重新購房的金

額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保*金;對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

5、根據(jù)(財(cái)稅[2008]137號)的規(guī)定，自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收印花稅和土地增值稅。

如果你在二手房房屋交易時(shí)遇到難題或?qū)Ξ?dāng)下樓市現(xiàn)象有何不解，想了解更多房屋出租委托代理合同的法律問題，你可以找相關(guān)律師，進(jìn)行咨詢相關(guān)房產(chǎn)繼承在線咨詢，或者您也可以上法律直通車，這里有*律師提供免費(fèi)咨詢。

篇二:關(guān)于農(nóng)村房屋買賣相關(guān)法律規(guī)定

一、農(nóng)村房屋買賣的效力

現(xiàn)行關(guān)于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專門關(guān)于農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)和規(guī)章一個也沒有。涉及農(nóng)村房屋買賣的法律*文件只有最高*法院的一個批復(fù)。在這個批復(fù)里，最高*法院的觀點(diǎn)是:如果農(nóng)村房屋的買賣雙方已經(jīng)賣際交付了房和全部價(jià)款，買賣關(guān)系有效。*法院應(yīng)予保護(hù)。

二、農(nóng)村房屋買賣的對象

從規(guī)定的[中華*共和國公民在法律面前一律平等"的原則來看，城市居民、農(nóng)村村民，本村人、外地人，都是中華*共和國的公民，享有法律賦予的同等的權(quán)利，履行法律設(shè)定的同等的義務(wù)和承擔(dān)同等的法律責(zé)任，和等法律不會因?yàn)橘I賣雙方是城市居民、農(nóng)村村民、本村人、外地人而區(qū)別對待。依據(jù)和，任何合法的公民對農(nóng)村房屋的買賣行為是合法的、有效的。

也就是說:不管買方是城市居民，還是農(nóng)村村民;是本村人，還是說外地人，買賣關(guān)系都是有效的。

三、農(nóng)村房屋買賣的處分權(quán)

農(nóng)村房屋買賣，無處分權(quán)的人處分他人房屋而訂立的房屋買賣合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無效，只有房屋的所有人才能處分該財(cái)產(chǎn)，他人無權(quán)干涉。

四、農(nóng)村房屋的權(quán)利*書

目前，在全國范圍內(nèi)，農(nóng)村房屋還沒有像城市房屋那樣實(shí)行所有權(quán)登記制度，因而，農(nóng)村房屋的所有權(quán)人沒有城市房屋所有

權(quán)人持有的房屋產(chǎn)權(quán)*。

農(nóng)村房屋的所有權(quán)人能夠用來*自已對房屋享有所有權(quán)的*書一般是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市**土地管理部門頒發(fā)的宅基地使用*書。這個*書只能*被該*書記錄的人享有宅基地的使用權(quán)。從另一個角度看，也不存在將房屋建立在其他人享有使用權(quán)的宅基地之土的可能*，所以，這個*書同時(shí)也能*被該*書記錄的人享有宅基地之上的房屋所有權(quán)。

有些打算購買農(nóng)村房屋的城市居民十分關(guān)心自已買了農(nóng)村房屋后能否取得產(chǎn)權(quán)*，認(rèn)為不能取得產(chǎn)權(quán)*購買農(nóng)村房屋就是不合法的。

農(nóng)村房屋是沒有產(chǎn)權(quán)*的。即使購買城市房屋，沒有產(chǎn)權(quán)*也不表示就不享有對房屋的所有權(quán)。依據(jù)和，有買賣合同、付款手續(xù)和房屋交接手續(xù)就足以*買方對所購房屋的所有權(quán)，所以，購買人能否取得產(chǎn)權(quán)*或宅基地使用*書并不重要。

五、購買農(nóng)村房屋的注意事項(xiàng)

如果你打算購買農(nóng)村房屋，必須要注意兩點(diǎn):

1、不要涂改宅基地使用*書，也不要相信村民委員會在涂改后的宅基地使用*書上加蓋公章后涂改就成為有效的。宅基地使用*書，不是*你對所購農(nóng)村房屋享有所有權(quán)所必需的。

宅基地使用*書是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市**土地管理部門頒發(fā)的，只有當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市**土地管理部門對宅基地使用*書的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用*書是違法的，而且，有可能構(gòu)成犯罪。

當(dāng)然，最好能讓當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市**土地管

理部門在原宅基地使用*書上改成你的名字或者給你頒發(fā)新的宅基地使用*書，如果不能，不必強(qiáng)求。因?yàn)閺牡怯浿贫鹊脑O(shè)定目的來看，登記的作用在于公示，即世人周知該權(quán)利的存在。登記是房屋所有權(quán)的變動宣示，而非房屋買賣合同，不是房屋買賣合同所形成的法津關(guān)系必須要件，沒有辦理過戶登記并不影響房屋買賣合同的效力。

，、如果你打算在購買農(nóng)村房屋以后進(jìn)行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面積范圍內(nèi)翻建，不能擴(kuò)建到附近耕地面積范圍。如果擴(kuò)建需要占用耕地、田地面積，則需經(jīng)過相關(guān)部門審批，如果未經(jīng)審批就增加建筑占地面積，則增加的部分就是非法建筑。

六、關(guān)于農(nóng)村房屋賣給城市居民

農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。依據(jù)如下:

1、合同法將合同無效的標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。 最高*法院在對做出的司法解釋里表達(dá)的觀點(diǎn)是:只有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制*規(guī)定的合同才是無效的。(注:法律，是全國*代表大會或其常務(wù)委員會制定的規(guī)范*文件;行政法