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房屋買賣法律規(guī)定

篇一:二手房買賣的相關(guān)法律法規(guī)

二手房買賣的相關(guān)法律法規(guī)

二手房買賣是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。大同*房產(chǎn)律師表示，二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。

下面，法律直通車小編在此將為您介紹相關(guān)二手房買賣的相關(guān)法律法規(guī)。

1、(1993年12月13日中華*共和國*令第136號發(fā)布，2008年11月5日*第34次常務(wù)會議修訂通過):營業(yè)稅是指國家對工商營利事業(yè)按營業(yè)額征收的稅種，屬于流轉(zhuǎn)稅類。在中華*共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照繳納營業(yè)稅。

2、第一條:在中華*共和國境內(nèi)提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。

3、及其實(shí)施條例規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照[財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得"項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。

4、根據(jù)(國稅發(fā)[2006]108號)的規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、*等有效憑*，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑*，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)對其實(shí)行核定征稅。對納稅人轉(zhuǎn)讓普通住房及自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購公有住房和城鎮(zhèn)拆遷安置住房的，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額;對納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住

房的，以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。

對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保*金形式繳納，再視其重新購房的金

額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保*金;對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。

5、根據(jù)(財(cái)稅[2008]137號)的規(guī)定，自2008年11月1日起，對個(gè)人銷售住房暫免征收印花稅和土地增值稅。

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篇二:關(guān)于農(nóng)村房屋買賣相關(guān)法律規(guī)定

一、農(nóng)村房屋買賣的效力

現(xiàn)行關(guān)于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專門關(guān)于農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)和規(guī)章一個(gè)也沒有。涉及農(nóng)村房屋買賣的法律*文件只有最高*法院的一個(gè)批復(fù)。在這個(gè)批復(fù)里，最高*法院的觀點(diǎn)是:如果農(nóng)村房屋的買賣雙方已經(jīng)賣際交付了房和全部價(jià)款，買賣關(guān)系有效。*法院應(yīng)予保護(hù)。

二、農(nóng)村房屋買賣的對象

從規(guī)定的[中華*共和國公民在法律面前一律平等"的原則來看，城市居民、農(nóng)村村民，本村人、外地人，都是中華*共和國的公民，享有法律賦予的同等的權(quán)利，履行法律設(shè)定的同等的義務(wù)和承擔(dān)同等的法律責(zé)任，和等法律不會因?yàn)橘I賣雙方是城市居民、農(nóng)村村民、本村人、外地人而區(qū)別對待。依據(jù)和，任何合法的公民對農(nóng)村房屋的買賣行為是合法的、有效的。

也就是說:不管買方是城市居民，還是農(nóng)村村民;是本村人，還是說外地人，買賣關(guān)系都是有效的。

三、農(nóng)村房屋買賣的處分權(quán)

農(nóng)村房屋買賣，無處分權(quán)的人處分他人房屋而訂立的房屋買賣合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無效，只有房屋的所有人才能處分該財(cái)產(chǎn)，他人無權(quán)干涉。

四、農(nóng)村房屋的權(quán)利*書

目前，在全國范圍內(nèi)，農(nóng)村房屋還沒有像城市房屋那樣實(shí)行所有權(quán)登記制度，因而，農(nóng)村房屋的所有權(quán)人沒有城市房屋所有

權(quán)人持有的房屋產(chǎn)權(quán)*。

農(nóng)村房屋的所有權(quán)人能夠用來*自已對房屋享有所有權(quán)的*書一般是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市**土地管理部門頒發(fā)的宅基地使用*書。這個(gè)*書只能*被該*書記錄的人享有宅基地的使用權(quán)。從另一個(gè)角度看，也不存在將房屋建立在其他人享有使用權(quán)的宅基地之土的可能*，所以，這個(gè)*書同時(shí)也能*被該*書記錄的人享有宅基地之上的房屋所有權(quán)。

有些打算購買農(nóng)村房屋的城市居民十分關(guān)心自已買了農(nóng)村房屋后能否取得產(chǎn)權(quán)*，認(rèn)為不能取得產(chǎn)權(quán)*購買農(nóng)村房屋就是不合法的。

農(nóng)村房屋是沒有產(chǎn)權(quán)*的。即使購買城市房屋，沒有產(chǎn)權(quán)*也不表示就不享有對房屋的所有權(quán)。依據(jù)和，有買賣合同、付款手續(xù)和房屋交接手續(xù)就足以*買方對所購房屋的所有權(quán)，所以，購買人能否取得產(chǎn)權(quán)*或宅基地使用*書并不重要。

五、購買農(nóng)村房屋的注意事項(xiàng)

如果你打算購買農(nóng)村房屋，必須要注意兩點(diǎn):

1、不要涂改宅基地使用*書，也不要相信村民委員會在涂改后的宅基地使用*書上加蓋公章后涂改就成為有效的。宅基地使用*書，不是*你對所購農(nóng)村房屋享有所有權(quán)所必需的。

宅基地使用*書是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市**土地管理部門頒發(fā)的，只有當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市**土地管理部門對宅基地使用*書的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用*書是違法的，而且，有可能構(gòu)成犯罪。

當(dāng)然，最好能讓當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市**土地管

理部門在原宅基地使用*書上改成你的名字或者給你頒發(fā)新的宅基地使用*書，如果不能，不必強(qiáng)求。因?yàn)閺牡怯浿贫鹊脑O(shè)定目的來看，登記的作用在于公示，即世人周知該權(quán)利的存在。登記是房屋所有權(quán)的變動宣示，而非房屋買賣合同，不是房屋買賣合同所形成的法津關(guān)系必須要件，沒有辦理過戶登記并不影響房屋買賣合同的效力。

，、如果你打算在購買農(nóng)村房屋以后進(jìn)行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面積范圍內(nèi)翻建，不能擴(kuò)建到附近耕地面積范圍。如果擴(kuò)建需要占用耕地、田地面積，則需經(jīng)過相關(guān)部門審批，如果未經(jīng)審批就增加建筑占地面積，則增加的部分就是非法建筑。

六、關(guān)于農(nóng)村房屋賣給城市居民

農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。依據(jù)如下:

1、合同法將合同無效的標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。 最高*法院在對做出的司法解釋里表達(dá)的觀點(diǎn)是:只有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制*規(guī)定的合同才是無效的。(注:法律，是全國*代表大會或其常務(wù)委員會制定的規(guī)范*文件;行政法規(guī)，是*制定的規(guī)范*文件。)

但至今沒有任何一條法律或行政法規(guī)禁止農(nóng)村房屋的買賣。也從來沒有哪一條法律或行政法規(guī)對農(nóng)村房屋買賣做出了禁止*規(guī)定。即使有地方法規(guī)或地方*的規(guī)章，在認(rèn)定買賣行為是否有效上，法院也不會適用地方法規(guī)或地方*的規(guī)章而認(rèn)定買賣行為無效。

2、土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量(保*農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來就是建設(shè)用地，其主體變更不會導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減

少，故該條不適用于宅基地，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)也違反立法本意。

，、從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來看，限制農(nóng)民買賣房屋并非是對農(nóng)民利益的維護(hù)，而是對農(nóng)民權(quán)利的侵犯。

眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國保護(hù)農(nóng)民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對象的自由，限制農(nóng)民向城

市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。

，、原則上賦予了農(nóng)民處分自己房屋的權(quán)利。

我國新通過的也體現(xiàn)了相同的精神，該法第32條規(guī)定:[通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。該條賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主*，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理解*地處分自己的財(cái)產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。

七、農(nóng)村房屋買賣合同效力探討

我國土地所有權(quán)的主體分為國家和集體兩種。宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其

他附著物。作為使用權(quán)人無權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)應(yīng)屬于宅基地使用權(quán)人。

因?yàn)檎匾坏﹦潛芙o村民使用，集體經(jīng)濟(jì)組織對其所有的土地實(shí)際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民出售房屋時(shí)，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對

集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵犯的問題，且允許農(nóng)村房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮最大的效用。

草案第十五章規(guī)定了宅基地使用權(quán)，從草案規(guī)定可看出，草案允許農(nóng)村房屋出售。該草案第272條:建造在宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。第273條:建造在宅基地上的住房所有權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)時(shí)，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。由此可見，草案對房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)系采用地隨房走。

國家對耕地保護(hù)是采取嚴(yán)格的政策，而宅基地與耕地*質(zhì)不同，經(jīng)過合法報(bào)批，宅基地上己建造了建筑物或附著物，一般不會再恢復(fù)到耕地*質(zhì)，允許農(nóng)村村民出售房屋與國家對耕地的保護(hù)政策并無抵觸。因此，對宅基地上住房的出售應(yīng)當(dāng)采用放開的政策。

正如農(nóng)民在自有土地上種的糧食，如果不能進(jìn)入市場自由買賣，那就失去了耕種的意義。

篇三:有關(guān)商品房買賣合同法律法規(guī)

有關(guān)商品房買賣合同法律法規(guī)

詳解最高*法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋[28條"

(以下簡稱[解釋")將從今年6月1日起開始實(shí)施。該解釋是根據(jù)*法院在審理案例中，對經(jīng)常出現(xiàn)爭議的問題進(jìn)行的法律界定，這不但對*法院在審理案件中有實(shí)際指導(dǎo)

意義，而且對開發(fā)商和購房者而言，也有了[參考"。 ?尊重當(dāng)事人的[意思自治"

該[解釋"尊重當(dāng)事人的自愿約定，全面體現(xiàn)了尊重當(dāng)事人[意思自治"的原則。如第六條關(guān)于辦理合同備案的效力的規(guī)定，第十一條關(guān)于房屋交付時(shí)間的規(guī)定，第十四條關(guān)于房屋面積[縮水"[漲水"的規(guī)定，第十五條關(guān)于合同解除權(quán)期限的規(guī)定，第*條關(guān)于辦理房屋權(quán)屬*期限的規(guī)定，以及第二十和二十一條關(guān)于購房者和開發(fā)商與包銷人法律關(guān)系的規(guī)定，均體現(xiàn)了[有約定從約定、沒約定從法定"的[意思自治原則。"

建議:購房者和開發(fā)商在簽訂時(shí)，應(yīng)將對合同條款的解釋權(quán)掌握在自己手中，將雙方協(xié)商、約定的事項(xiàng)在合同中予以明確。

?想說[合同無效"不容易規(guī)定，合同被認(rèn)定為無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，

應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

可見，合同被認(rèn)定無效后的處理，將對房地產(chǎn)市場以及交易關(guān)系的穩(wěn)定產(chǎn)生一定的影響。為此，該[解釋"規(guī)定，*法院在審理案件中，只要沒有違犯第五十二條關(guān)于認(rèn)定合同無效的規(guī)定，并符合該司法解釋的相關(guān)規(guī)定的，法院不支持[主張無效"的請求。

有關(guān)規(guī)定，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)取得，沒有取得預(yù)售許可*的，屬于不符合商品房銷售條件和要求，所簽訂的合同，應(yīng)認(rèn)定無效。

而該[解釋"明確規(guī)定，[商品房買賣合同"只要[在起訴前取得商品房預(yù)售許可*的，可以認(rèn)定有效。"這樣的規(guī)定，可以穩(wěn)定交易，并可以有效減少因認(rèn)定合同無效造成的各方損失，在一定意義上保護(hù)了開發(fā)商的利益。

點(diǎn)評:其實(shí)，無論是尊重當(dāng)事人[意思自治"，還是對合同不能輕易確認(rèn)無效的規(guī)定，這些解釋都是[以人為本"的原則進(jìn)一步深化。

?特定的銷售廣告和宣傳資料可視為合同條款在房屋銷售中，廣告和宣傳資料對開發(fā)商包裝[樓盤"，對購房者選房起著非常重要的作用。特別是在預(yù)售階段，由于大部分房屋屬于在建工程，根本無法從工地上看到房屋的全面情況。因

此，設(shè)計(jì)精美、充滿浪漫和想象的廣告圖片就給人以美好的憧憬，很多購房者也就[一廂情愿"地認(rèn)為廣告中內(nèi)容與實(shí)際交付的房屋完全一致，但是，直到交付房屋時(shí)，才發(fā)現(xiàn)[誤差"如此之大。而這時(shí)開發(fā)商往往以借口廣告宣傳而已，不愿承擔(dān)任何責(zé)任，因此引起的糾紛數(shù)不勝數(shù)。

第十五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。該規(guī)定對廣告內(nèi)容事

項(xiàng)能否成為合同條款提供了法律依據(jù)。

[解釋"第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響說明和允諾，無論是否載入商品房買賣合同，均可視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?？梢?，該解釋對于銷售廣告和宣傳資料可否直接成為合同內(nèi)容提供了明確依據(jù)，實(shí)際上是對開發(fā)商交易提出了誠信的要求和法律上的約束。

點(diǎn)評:銷售廣告和宣傳資料切不可[漫無邊際"，開發(fā)商要[誠信"，購房者要[當(dāng)心"。

?慎簽在商品房交易中，為了保*買賣雙方能夠簽訂買賣合同，一般先由購房者交付一定的[定金"，并簽訂，作為簽署正式合同前雙方權(quán)利義務(wù)承擔(dān)的書面憑*。對于購房者來說，在簽訂并交付一定[定金"后，可以有一段時(shí)間進(jìn)行考察并考慮決定是否購買該房屋，如果決定不

簽訂正式合同，或者是放棄購買中明確約定的房屋，購房者僅依據(jù)約定承擔(dān)損失相對較小的違約責(zé)任。從一定程度上穩(wěn)定了交易，避免了日后更大糾紛的出現(xiàn)。

畢竟不是合同，它包括的內(nèi)容比較簡單。例如，有的約定的僅僅是:1、購房者認(rèn)購的房號、面積、單價(jià)、總價(jià);2、交付定金的數(shù)額，同時(shí)還約定，乙方(購房者)須在簽署本后×日內(nèi)與*方(開發(fā)商)簽署

同>。如乙方在約定期限內(nèi)不簽訂該合同，*方有權(quán)扣除乙方所交定金，并有權(quán)另行處置該房屋。

從法律效力上說，一旦在里約定了定金，對于買賣雙方均具有法律約束力。所以，實(shí)踐中，往往由于雙方對房屋交付時(shí)間、房屋裝飾材料和裝修標(biāo)準(zhǔn)等合同條款內(nèi)容不能完全達(dá)成一致，這樣往往被開發(fā)商認(rèn)為是購房者[不能和約定的時(shí)間里簽訂合同"而首先違約，開發(fā)商也就以此為借口不再返還購房者定金;而購房者認(rèn)為開發(fā)商的合同條款和簽訂時(shí)的口頭許諾不一致，簽不成合同是開發(fā)商[出爾反爾"造成的，開發(fā)商應(yīng)該雙倍返還定金。這樣，雙方的糾紛就不可避免。

[解釋"第四條規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

根據(jù)對該[解釋"的理解，如出現(xiàn)上述情況，雙方不能就合同內(nèi)容協(xié)商一致，或因購房者不能完全接受開發(fā)商的條件，造成雙方不能簽訂合同，依據(jù)該規(guī)定，[應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理"，那么，購房者的定金就很可能被[扣繳"了。

所以，購房者在簽訂時(shí)，要注意以下問題:1、簽訂之同時(shí)，一定要開發(fā)商提供正式的合同文本，對合同中的內(nèi)容進(jìn)行提前了解，對雙方理解不同的條款和購房者最關(guān)

心的內(nèi)容予以溝通協(xié)商，并將協(xié)商一致的理解在中確認(rèn)。2、為避免因[定金"的約定使雙方產(chǎn)生糾紛，建議在簽訂時(shí)，盡可能將[訂金"代替[定金"。這樣，一旦因?qū)贤睦斫獬霈F(xiàn)分歧或是糾紛時(shí)，[訂金"可以全部返還。

當(dāng)然，作為開發(fā)商來講，簽訂，是保*房屋正常并順利銷售的主要條件，任何開發(fā)商也決不希望購房者惡意利用[訂金"這種相對沒有法律懲罰*的方式簽訂，所以，建議買賣雙方在交易中，均保持誠實(shí)信用的態(tài)度，也是非常重要的。

點(diǎn)評:法律對雙方都是公平的，買賣雙方均有權(quán)運(yùn)用法律最大限度地維護(hù)自己的利益，降低自己的風(fēng)險(xiǎn)。

?解決面積[縮水、漲水"問題法定化作為部委規(guī)