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第一篇：房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形

房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形，房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力

此文章幫助了797人 | 作者：南寧合同糾紛律師 | 來(lái)源：法邦網(wǎng)

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欄目關(guān)注：買(mǎi)賣(mài)房屋不協(xié)助過(guò)戶糾紛延期交貨如何承擔(dān)違約責(zé)任合同欺詐可以要求商家賠

在我國(guó)，夫妻共有房屋出售時(shí)，往往都是夫或妻一人在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字，人們也習(xí)以為常，長(zhǎng)期以來(lái)并沒(méi)有人因此對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力提出異議，但近年來(lái)卻有人認(rèn)為這里面存在“漏洞”，向法院提出了買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的請(qǐng)求。然而，他們的這一請(qǐng)求卻遭到了法院的“狙擊”。8月12日，隨著南通中級(jí)法院終審判決書(shū)的送達(dá)，被告全某、邵某夫婦要求認(rèn)定邵某與原告章某所簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的愿望再次落空。

案情介紹：

原告章某，系海安某中介信息服務(wù)部女業(yè)主。被告邵某與丈夫全某于1986年登記結(jié)婚。2002年4月22日，邵某對(duì)海安縣城某小區(qū)的一處房屋（即本案訟爭(zhēng)房屋）進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明房屋所有權(quán)人為邵某，產(chǎn)別為私有房產(chǎn)，面積為149.57平方米，共有人欄目未填寫(xiě)。2003年4月，邵某取得上述房屋的國(guó)有土地使用證，證上標(biāo)明土地使用者為邵某。

2003年，邵某在海安縣城另一小區(qū)又購(gòu)得住房一套，經(jīng)裝潢后于當(dāng)年搬入該房居住。此后，邵某遂委托其兄邵某某幫助出售前述訟爭(zhēng)房屋。

2004年2月24日，邵兄以自己的名義與原告章某簽訂了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同一份，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為90800元；章某付清房款后轉(zhuǎn)讓方交付全部房產(chǎn)、車(chē)棚的鑰匙及附隨物品；轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)協(xié)助提供辦理房產(chǎn)過(guò)戶所需的一切手續(xù)，費(fèi)用由章某承擔(dān)。合同簽訂后，經(jīng)章某要求，被告邵某在章某所持有的一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上的委托方后簽上了自己的名字和身份證號(hào)碼。

同年3月起，原告章某分四次付清了全部房款290800元，均由邵兄代收后轉(zhuǎn)交給被告邵某。同年9月3日，章某給付完最后一筆房款后，于當(dāng)日入住該房。合同履行過(guò)程中，邵某分別將訟爭(zhēng)房屋的土地使用證、房屋所有權(quán)證交給了原告章某。

其后，原告章某要求被告邵某協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，但被告邵某始終未協(xié)助。今年5月8日，章某一紙?jiān)V狀將邵某告上法庭。海安法院受理后，經(jīng)被告邵某申請(qǐng)，法院依法追加其丈夫全某為被告，一并參與訴訟。

法院判決：

庭審中，原告章某訴稱，我與被告邵某簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后，依約給付了全部房款，邵某也已將上述房屋及該房的房產(chǎn)證、土地使用證交給我，但其拒絕依照合同履行協(xié)助過(guò)戶義務(wù)，現(xiàn)請(qǐng)求法院判令被告邵某協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。

被告邵某辯稱，我與丈夫全某關(guān)系素來(lái)不睦，且全某常年在外搞工程，因而我擔(dān)心將來(lái)一旦感情破裂離婚時(shí)，經(jīng)濟(jì)上會(huì)吃虧，故我是在瞞著全某的情況下，委托我兄出售上述夫妻共有房屋的；現(xiàn)我丈夫全某已知道此事，明確表示不同意出售，為了顧全夫妻關(guān)系，我不同意將房屋過(guò)戶給原告章某。另?yè)?jù)有關(guān)法律規(guī)定，我丈夫既未在轉(zhuǎn)讓合同上簽名，又未事后追認(rèn)，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，現(xiàn)請(qǐng)求法院駁回原告章某的訴訟請(qǐng)求。

被告全某辯稱，訟爭(zhēng)房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，邵某在未得到我同意情況下單方轉(zhuǎn)讓，根據(jù)法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。兩被告聲稱夫妻關(guān)系不正常，但未能提供可信的證據(jù)。 海安法院審理后認(rèn)為，被告邵某另行購(gòu)房入住后，原有住房閑置，其口頭委托其兄代為出售原房合符常情，亦不違反法律規(guī)定。原告章某在與邵某簽訂合同后，要求委托人邵某明示委托，邵某亦親自前往簽名，并加注自已的身份證號(hào)碼，故該委托關(guān)系合法、有效，其產(chǎn)生的后果應(yīng)由委托人邵某承擔(dān)。

兩被告以訟爭(zhēng)房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，且未得到夫妻共同同意為由，要求認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)無(wú)效的辯稱，從法律上和事實(shí)上都難以確認(rèn)。從事實(shí)角度分析，訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)證上并未注明共有人，該房是共有房屋還是個(gè)人房屋本身存在爭(zhēng)議。即便把訟爭(zhēng)房屋看成夫妻共同財(cái)產(chǎn)，也應(yīng)視為是被告邵某夫妻平等協(xié)商的結(jié)果。因?yàn)楸景笍暮贤炗?，到原告章某分四次付清房款，再到邵某將房屋及相關(guān)權(quán)利證書(shū)交給章某，及章某實(shí)際入住，時(shí)間間隔并不太短，在無(wú)可靠證據(jù)證明兩被告夫妻關(guān)系不睦的情況下，被告邵某辯稱全某不知情不符合常理。另?yè)?jù)被告全某稱，其得知其妻出售訟爭(zhēng)房屋后也曾試圖解決此事，但其在此事未解決的情況下又外出工作而置之不理，更違常理。從法律角度分析，按城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，夫妻一方未經(jīng)對(duì)方書(shū)面同意而出售房屋的行為無(wú)效。但此后我國(guó)已修訂了婚姻法，最高人民法院也對(duì)如何適用婚姻法作了相關(guān)的司法解釋，新婚姻法及相關(guān)司法解釋并未再規(guī)定“書(shū)面同意”要件，故在夫妻處理共同所有的財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)本著新法優(yōu)于舊法的原則，適用新法和新司法解釋的規(guī)定。綜合事實(shí)和法律分析，本案中原告章某有理由相信房屋買(mǎi)賣(mài)合同為夫妻雙方共同意思表示，兩被告不得以一方不同意或不知道為由對(duì)抗善意的原告章某，故章某與邵某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立且合法有效。

合同簽訂后，雙方當(dāng)事人均應(yīng)依法按約全面履行自己的義務(wù)。現(xiàn)原告章某付清了房款，履行了自己全部義務(wù)；被告邵某也交付了房屋及相關(guān)權(quán)利證書(shū)，履行了主要義務(wù)，但仍應(yīng)按約協(xié)助原告章某將房屋過(guò)戶，故原告章某的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。遂依照《中華人民共和國(guó)合同法》及最高院有關(guān)婚姻法的司法解釋的規(guī)定，判決被告邵某夫婦于判決生效后一個(gè)月內(nèi)協(xié)助原告章某辦理訟爭(zhēng)房屋的過(guò)戶手續(xù)，有關(guān)費(fèi)用由原告章某負(fù)擔(dān)。

一審判決后，兩被告不服，提出上訴。南通中院審理后認(rèn)為，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，上訴人的上訴理由不能成立，遂依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

律師解析：

本案主要涉及法律之間相互沖突或發(fā)生理解歧義時(shí)，如何結(jié)合中國(guó)國(guó)情準(zhǔn)確適用法律問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的不得轉(zhuǎn)讓”。《中華人民共和國(guó)婚姻法》第17條第2款規(guī)定：“夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋

（一）》第17條規(guī)定：“婚姻法第十七條關(guān)于‘夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)’的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：

（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。

（二）夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人?！?

從上述法律及司法解釋規(guī)定中不難看出，房地產(chǎn)法要求的“書(shū)面同意”要件，在婚姻法及相關(guān)司法解釋中已未再作強(qiáng)制性要求，這就導(dǎo)致了法律之間的相互沖突。事實(shí)上，房地產(chǎn)法規(guī)定于1994年，有些規(guī)定與后來(lái)制定的《中華人民共和國(guó)合同法》的“鼓勵(lì)交易”原則相沖突，已不適應(yīng)時(shí)代的要求。同時(shí)，新法優(yōu)于舊法是法律適用中的一個(gè)基本原則，故本案中應(yīng)優(yōu)先適用婚姻法及司法解釋，夫妻一方處理重大共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。

第二篇：種無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同

房屋買(mǎi)賣(mài)，是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給房屋買(mǎi)受人，而買(mǎi)受人為此支付相應(yīng)價(jià)款的行為。買(mǎi)賣(mài)房屋必須簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。實(shí)踐中房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí)有發(fā)生，房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、原承租戶的利益等諸多問(wèn)題，但都離不開(kāi)買(mǎi)賣(mài)合同的有效性問(wèn)題。那么，究竟哪些房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同呢？歸納起來(lái)，主要有以下七種：

一、房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣(mài)方將房產(chǎn)和土地分別轉(zhuǎn)讓于不同的當(dāng)事人，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

二、未辦理登記過(guò)戶手續(xù)，合同無(wú)效。房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買(mǎi)賣(mài)雙方到房屋所在地的房管部門(mén)登記過(guò)戶為標(biāo)志，否則，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶手續(xù)，即使賣(mài)方已收取了房?jī)r(jià)款，交將房屋交付買(mǎi)方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。

三、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)，出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。

四、侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。房屋所有人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)出租房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

五、單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)私房的，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。

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六、買(mǎi)賣(mài)中存在欺詐行為，顯失公平，合同無(wú)效。買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能生效。買(mǎi)賣(mài)合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故反悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣(mài)人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在生效后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問(wèn)題的，買(mǎi)受人可要求同出賣(mài)人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

七、非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓（包括買(mǎi)賣(mài)）：

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；

2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

3、依法收回土地使用權(quán)的；

4、共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書(shū)面同意的；

5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第三篇：最新房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效判例-附南京鼓樓法院判決書(shū)模版

本案屬于標(biāo)準(zhǔn)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效成功案例

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南 京 市 鼓 樓 區(qū) 人 民 法 院

民 事 判 決 書(shū)

（2009）鼓民一初字第2909號(hào)

原告陳某，女，1954年生，漢族，南京工藝廠退休職工，住本市鼓樓區(qū)。

委托代理人莊榮華，江蘇格非律師事務(wù)所律師。

被告王某，男，1954年生，漢族，南京石礦退休職工，住本市鼓樓區(qū)。

被告曹某，男，1978年生，漢族，南京商貿(mào)有限責(zé)任公司法定代表人，住本市鳳臺(tái)南路。

原告陳某訴被告王某、曹某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告陳某委托代理人莊榮華，被告王某，被告曹某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告陳某訴稱，原告與被告王某系夫妻關(guān)系。2008年夫妻雙方購(gòu)置了位于鼓樓區(qū)房屋，產(chǎn)權(quán)登記在被告王某名下，2009年初被告王某與被告曹某私下協(xié)商，利用該房屋向銀行抵押貸款套取現(xiàn)金，雙方進(jìn)行虛假買(mǎi)賣(mài)，同時(shí)曹某也承諾給予王某經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金約20000元。2009年4月21日，被告王某在未經(jīng)原告同意的情況下，將夫妻共同所有的房屋出賣(mài)給被告曹某，并于同年4月23日辦理了過(guò)戶手續(xù)。二被告的行為嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益，故訴至法院，請(qǐng)求判令：

1、被告王某與被告曹某簽訂的《南京市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》（以下簡(jiǎn)稱買(mǎi)賣(mài)合同）無(wú)效；

2、判令被告曹某將房屋抵押權(quán)滌除后，將房屋恢復(fù)原狀返還給出賣(mài)人，并由二被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)和保全費(fèi)。

被告王某對(duì)于原告主張的事實(shí)、理由及訴訟請(qǐng)求均無(wú)異議。 被告曹某辯稱，兩被告的所有交易都是按照正常程序，沒(méi)有偽造舞弊之處，涉案房屋登記在被告王某一人名下，兩被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為合法有效，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明，原告陳某與被告王某于1982年3月8日結(jié)婚。本案訟爭(zhēng)房屋鳳凰西街系王某于2008年6月29日向案外人購(gòu)買(mǎi)取得使用權(quán)，同年9月26日向南京市鼓樓區(qū)房產(chǎn)管理局辦理了房改房購(gòu)買(mǎi)手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在王某一人名下。由于王某向曹某借款，為償還借款，二被告商議將訴爭(zhēng)房屋過(guò)戶至曹某名下，曹某用該房屋向銀行抵押貸款并使用該筆貸款，王某所借欠款予以抵消。2009年4月21日，王某在未告知陳某的情況下與曹某簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，將訴爭(zhēng)房產(chǎn)出賣(mài)給曹某，房屋售價(jià)500000元。2009年5月，曹某以訟爭(zhēng)房屋作為抵押向交通銀行南京雨花支行貸款300000元，2009年6月3日該筆貸款劃至王某的帳戶。2009年6月4日，王某將存有300000元貸款的存折交于曹某，曹某出具借條。同日，曹某給付王某15000元人民幣，但對(duì)于該款項(xiàng)性質(zhì)雙方有爭(zhēng)議。王某稱15000元系將訟爭(zhēng)房屋借給曹某抵押貸款300000元使用的好處費(fèi)；曹某稱15000元系王某向其所借的借款。同年6月24日期間，曹某分十二次將300000元現(xiàn)金取走并占有使用，此后由曹某按月歸還貸款。審理中，兩被告均認(rèn)可除300000元貸款外，其余200000元房款曹某未實(shí)際支付，訟爭(zhēng)房屋過(guò)戶至被告曹某名下所產(chǎn)生的所有費(fèi)用均由被告曹某實(shí)際支付。2009年6月26日，被告王某與被告曹某達(dá)成書(shū)面協(xié)議，內(nèi)容主要涉及訟爭(zhēng)房屋系王某提供給曹某抵押貸款所用以及相關(guān)的費(fèi)用承擔(dān)問(wèn)題。訟爭(zhēng)房屋現(xiàn)仍由原告陳某、被告王某及二人之女實(shí)際居住使用。

為證明二被告未將房屋買(mǎi)賣(mài)情況告知原告，以及惡意串通騙取貸款供被告曹某使用，是虛假的買(mǎi)賣(mài)，原告提供錄音資料、視頻資料并申請(qǐng)證人出庭作證。錄音及視頻資料顯示被告曹某明知“如果現(xiàn)房貸款的話，必須要被告的妻子即原告本人簽字，但由于房子登記在被告王某一人名下，不用原告簽字，房產(chǎn)局可以直接過(guò)戶承認(rèn)交易”。證人陳述了二被告采用隱瞞原告陳某將訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行虛假買(mǎi)賣(mài)的手段套取銀行貸款提供曹某使用的情況。對(duì)于上述證據(jù)被告王某不持異議，但認(rèn)為錄音時(shí)未通知其本人，且存在誘導(dǎo)的情形。

上述事實(shí)，由原告提供的陳某與王某的結(jié)婚證、戶籍登記資料、《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、南京市房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)、《南京市直管公有住房買(mǎi)賣(mài)契約》、《南京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、錄音資料、視頻資料、《南京市房地產(chǎn)抵押合同》、王某的存折及查詢清單、被告出具的借條、兩被告的協(xié)議本院庭審筆錄。證人證言等予以證明。 上述事實(shí)，由原告提供的陳某與王某的結(jié)婚證、戶籍登記資料、《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、南京市房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)、《南京市直管公有住房買(mǎi)賣(mài)契約》、《南京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)資料》、錄音資料、視頻資料、《南京市房地產(chǎn)抵押合同》、王某的存折及查詢清單、被告出具的借條、兩被告的協(xié)議本院庭審筆錄、證人證言等予以證明。

本院認(rèn)為，訟爭(zhēng)房屋系陳某與王某在夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，王某處分公有財(cái)產(chǎn)應(yīng)征得陳某的同意。但本案中，王某將訟爭(zhēng)房屋出賣(mài)給曹某時(shí)并未告知陳某，其出賣(mài)房屋的行為系無(wú)權(quán)處分。通過(guò)錄音資料可知，被告曹某明知被告王某有配偶，且用現(xiàn)房辦理貸款需要配偶簽字確認(rèn)，仍在未告知原告的情況下，與被告王某簽訂存量房買(mǎi)賣(mài)合同，也未支付合同價(jià)款，故作為訟爭(zhēng)房屋受讓人的曹某主觀上并非善意，客觀上未支付購(gòu)房款，不能構(gòu)成善意購(gòu)房人。此外，二被告并無(wú)買(mǎi)賣(mài)訟爭(zhēng)房屋的真實(shí)意思表示，雙方虛假的房屋買(mǎi)賣(mài)行為，侵犯了原告陳某作為共有權(quán)人的權(quán)益，原告主張二被告簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，應(yīng)予支持。

對(duì)于原告主張被告曹某將訟爭(zhēng)房屋抵押權(quán)滌除后，返還出賣(mài)人，恢復(fù)原狀的訴訟請(qǐng)求，本院認(rèn)為，抵押權(quán)的產(chǎn)生系基于被告曹某與案外人交通銀行南京雨花支行之間的借款合同關(guān)系，與本案的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛非同一法律關(guān)系，原告的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求本院不予支持，相關(guān)權(quán)利人可依法另行主張。 綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條、第五十二條第

（二）項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條之規(guī)定，判決如下：

一、 被告王某與被告曹某于2009年4月21日簽訂的關(guān)于本市鼓樓區(qū)房屋的《南京市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。

二、 駁回原告陳某的其他訴訟請(qǐng)求。

本案受理費(fèi)7660元，保全費(fèi)2640元，總計(jì)10300元，由被告王某、被告曹某各負(fù)擔(dān)5150元（原告已預(yù)交，二被告在本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告）。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于江蘇省南京市中級(jí)人民法院。同時(shí)根據(jù)《訴訟費(fèi)用交納辦法》的有關(guān)規(guī)定，向該院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。（開(kāi)戶行：農(nóng)行鼓樓分理處；帳號(hào)：033401059010001276）

審判長(zhǎng) 謝明 代理審判員 王浩 代理審判員 衣碩朋 二00九年十二月十四日

見(jiàn)習(xí)書(shū)記員 張寅