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第一篇：商業(yè)策劃書

第一章 總體策劃思路

一、策劃的總體思路

1. 全面把握：首先是建立在對(duì)當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯(cuò)誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。

2. 項(xiàng)目對(duì)接：強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及個(gè)性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究，并對(duì)項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行判斷與整合，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對(duì)接。

3. 創(chuàng)新超越：每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項(xiàng)目自身創(chuàng)造出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。

二、 項(xiàng)目背景

1.用地概述

l 地塊位于蘇州市朝陽區(qū)長(zhǎng)安西路南側(cè)，西臨華美商城，東接蘇州市郵電局，南近蘇州商廈，北與蘇州飯店一路之隔，屬城市核心商圈內(nèi)的絕版地塊。地塊周邊休閑、購物、娛樂、醫(yī)院等生活設(shè)施配套齊全，交通便捷。

l 該地塊整體呈"品"字狀，沿長(zhǎng)安路東西面寬132.4米，南端東西面寬67.74米;南北最大進(jìn)深112.78米，最小進(jìn)深61.99米,地塊占地11692.59O(合17.53畝)。

2.項(xiàng)目規(guī)劃

商業(yè)形式：獨(dú)立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局，約20491.85Ol

住宅形式：小戶型酒店式公寓布局，約9609.32Ol

辦公形式：可自由間隔式寫字樓布局，約22791.36Ol

停車形式：地上81個(gè)，地下326，合407個(gè)車位(地下兩層停車布局，約13691.36O)。l

建筑密度：42%l

綠地率：25%l

容積率：4.5l

3.規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)

《蘇州世景國際方案設(shè)計(jì)說明》(略)

4.用地紅線圖

(略)

三、項(xiàng)目資源分析、項(xiàng)目目標(biāo)的界定

---效益和品牌

1. 項(xiàng)目銷售按目標(biāo)計(jì)劃順利完成

第一階段銷售必須成功，以順利渡過項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)期，實(shí)現(xiàn)資金流的良性運(yùn)作，確保后續(xù)開發(fā)資金。l

總銷售額、回款額、銷售進(jìn)度、利潤(rùn)目標(biāo)的合理實(shí)現(xiàn)。l

2. 項(xiàng)目對(duì)企業(yè)品牌及后續(xù)項(xiàng)目的拉動(dòng)和貢獻(xiàn)。

借助項(xiàng)目運(yùn)作的成功，蘇州世景置業(yè)發(fā)展有限公司確立在蘇州房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。l

綜合提升世景置業(yè)發(fā)展有限公司的品牌知名度、美譽(yù)度和擴(kuò)張力。l

四、核心目標(biāo)--樹立品牌

原理：達(dá)到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界

品牌時(shí)代需要有品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時(shí)代的語言與消費(fèi)者對(duì)話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是"房地產(chǎn)品牌語言與品牌運(yùn)營規(guī)則"。

品牌時(shí)代的消費(fèi)者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是需要房地產(chǎn)的品牌服務(wù)，品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會(huì)塑造房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會(huì)運(yùn)用"房地產(chǎn)品牌運(yùn)營"的規(guī)則生產(chǎn)適銷對(duì)路的房地產(chǎn)品牌。

品牌經(jīng)營與消費(fèi)者處于動(dòng)態(tài)的平衡，消費(fèi)者不斷將自身的體驗(yàn)反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對(duì)房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整，使品牌體驗(yàn)不斷更新，品牌價(jià)值不斷提升。

所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價(jià)值、消費(fèi)者客戶價(jià)值、項(xiàng)目所處的區(qū)域價(jià)值三種價(jià)值的同步提升。通過對(duì)樓盤潛在價(jià)值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強(qiáng)大的品牌勢(shì)能：

消費(fèi)者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。

最終達(dá)到財(cái)富涌流、社會(huì)進(jìn)步的全新局面。

五、項(xiàng)目開發(fā)總建議

1. 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。

2. 通過前期銷售與招商的同步進(jìn)行，引進(jìn)眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)格局。

3. 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營管理概念，對(duì)項(xiàng)目精心包裝。

4. 通過超常規(guī)宣傳，通過項(xiàng)目營銷進(jìn)行造勢(shì)炒作，讓該項(xiàng)目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。

5. 通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制"總價(jià)"，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項(xiàng)目積聚大量的潛在客戶群。

6. 充分利用項(xiàng)目三部分所形成的“生態(tài)鏈”形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

六、項(xiàng)目的SWOT分析

1. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

地理位置優(yōu)越，商圈人氣興旺l

世景國際位于蘇州市中心地帶，屬于長(zhǎng)安路頂級(jí)商業(yè)中心向商旅娛樂中心過渡的核心地帶，距秋葉原、徐家匯、寶皇不超過500米，蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館也是近在咫尺，交通便利?？梢哉f是是目前蘇州市城區(qū)內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)用地。

商業(yè)配套完善，商業(yè)活動(dòng)便捷l

由長(zhǎng)安路相連的南京路與中心路地段是蘇州市朝陽區(qū)最為成熟的商業(yè)活動(dòng)區(qū)，其中匯聚的商業(yè)、酒店、娛樂等均在整個(gè)蘇州市具絕對(duì)代表性。隨著近年來來國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，大規(guī)模新型商業(yè)項(xiàng)目的投入使用，令該地段的商業(yè)配套越發(fā)成熟，各類商業(yè)、商務(wù)活動(dòng)業(yè)已成為蘇州最為頻繁的地區(qū)。

屬于三位一體的商業(yè)項(xiàng)目模式，開發(fā)潛力巨大l

項(xiàng)目集商場(chǎng)、投資型公寓、寫字樓于一體，可形成商業(yè)經(jīng)營、旅游居住與商務(wù)活動(dòng)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

2. 項(xiàng)目劣勢(shì)

周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較多，從某種程度上分流消費(fèi)群體。l

l 雖然街區(qū)具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是臨近項(xiàng)目如華美商城、北方商廈目前經(jīng)營狀況不容樂觀，容易造成客戶的對(duì)比心理，為后期銷售招商增加壓力。

l 目前蘇州高檔寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較大，如黃金大廈、國貿(mào)大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項(xiàng)目。且朝陽地區(qū)的高檔寫字樓租賃情況不理想，中小型寫字樓因租金優(yōu)勢(shì)較被市場(chǎng)認(rèn)可。

l 目前市場(chǎng)上寫字樓投資回報(bào)率較低，缺乏投資者關(guān)注，而中、小型公司因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力有限，多以租賃為主，購買意向不強(qiáng)。

3. 機(jī)會(huì)點(diǎn)

經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好因素l

長(zhǎng)安路地位的提升，與其說是近年來各開發(fā)商著力打造的結(jié)果，還不如說是蘇州市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展、核心商業(yè)圈多元化發(fā)展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路為軸，東西以長(zhǎng)安路為軸的格局。而中心路與長(zhǎng)安路也因地處城市軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。

地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)l

目前蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)已日漸成熟，該項(xiàng)目的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)贏得較大的發(fā)展趨勢(shì)。因此，以超前的決策意識(shí)，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給----需求”，便可以搶占“先機(jī)”。

項(xiàng)目連動(dòng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化l

本項(xiàng)目對(duì)面是蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館等蘇州頂級(jí)商務(wù)娛樂場(chǎng)所，而左邊不超過500米又是蘇州市幾大著名商場(chǎng)的聚集地，因此如何結(jié)合項(xiàng)目自身開發(fā)特點(diǎn)，能完善和補(bǔ)充市場(chǎng)缺陷就能發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，降低運(yùn)作成本，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目物業(yè)潛在價(jià)值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。

中心城市的建設(shè)匯聚了人氣l

隨著政府發(fā)展“發(fā)展中心城市”力度加大，朝陽區(qū)對(duì)“五區(qū)三縣”的影響力和知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)帶來人氣的上升，而本項(xiàng)目開發(fā)周期估計(jì)完全可以“借勢(shì)造勢(shì)“，為增加項(xiàng)目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。

4. 風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)因素l

可對(duì)形成直接影響的超大型項(xiàng)目在本項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)都將面市時(shí)，例如即將開售的珠玉島大廈和被譽(yù)為“蘇州地王”的黃金國際項(xiàng)目已于12月18日舉行奠基儀式。這些項(xiàng)目均體量巨大、且都是集商業(yè)、酒店、寫字樓及住宅于一體。同期上市必將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。

同時(shí)，從目前蘇州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，各類型競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化開始，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測(cè)算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時(shí)，本項(xiàng)目還是具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)性。

自身因素l

與本項(xiàng)目一墻之隔的華美商城及長(zhǎng)安路的其他大型商場(chǎng)已經(jīng)有強(qiáng)烈的對(duì)比，假如本項(xiàng)目沒能在項(xiàng)目定位、經(jīng)營特點(diǎn)及硬件設(shè)施上有所超越的話，銷售的風(fēng)險(xiǎn)性和困難度是顯而易見的。

5. 綜合分析

從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的"投入產(chǎn)業(yè)比"，追求產(chǎn)品供給----需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。從目前各熱銷的房地產(chǎn)項(xiàng)目以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在：

一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪?zhàn)饨鸬闹匾蛩?，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩(wěn)定消費(fèi)群體的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素;

二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營理念，蘇州當(dāng)前的商業(yè)模式開始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化，綜合性的"商業(yè)步行街"、"一站式購物"的大賣場(chǎng)等新的經(jīng)營管理模式所帶來的影響是不言而喻的;同時(shí)隨著市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)式酒店、投資型公寓及中高檔寫字樓等房地產(chǎn)項(xiàng)目的出現(xiàn)，投資物業(yè)的多樣性也開始逐步形成。因此，同屬具備投資型的商業(yè)形態(tài)，本項(xiàng)目要立于市場(chǎng)不敗之地的關(guān)鍵就是如何開發(fā)出適合區(qū)域今后發(fā)展的商業(yè)模式和引入先進(jìn)的經(jīng)營理念。

三是產(chǎn)品和配套，商業(yè)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和周邊資源狀況，包括產(chǎn)品本身、產(chǎn)品形象、產(chǎn)品位置對(duì)消費(fèi)及投資者的有效引導(dǎo)，還有商業(yè)項(xiàng)目的功能定位、軟硬件配套設(shè)施、人流走向等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。

七.市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)

本項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)將包括對(duì)商業(yè)、酒店、公寓、辦公、休閑娛樂等多元的需求構(gòu)成，市場(chǎng)機(jī)會(huì)有以下幾部分構(gòu)成：

1.常規(guī)市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)

l “傳統(tǒng)都市區(qū)域”自然形成的不動(dòng)產(chǎn)需求(自用和投資)，商業(yè)、商務(wù)及休閑需求。項(xiàng)目位于蘇州的市中心，處于蘇州市頂級(jí)商業(yè)地段向頂級(jí)商務(wù)地段過渡的邊緣地帶，商業(yè)、商務(wù)及休閑的需求能夠得到最大化的體現(xiàn)。

市區(qū)內(nèi)類比高水準(zhǔn)的綜合性多功能商業(yè)項(xiàng)目有效供應(yīng)不足形成的差異性顯示需求。l

2.新生代市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)

政治、經(jīng)濟(jì)、文化、藝術(shù)和社會(huì)環(huán)境變化帶來的需求。l

城市建設(shè)和發(fā)展，交通的全面改善，其他城市區(qū)域價(jià)值和格局變化帶來對(duì)本區(qū)域的新需求。l

新生代滋生的生存、休閑、投資空間的現(xiàn)實(shí)需求。l

3. 創(chuàng)造市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)

l 新投資方式創(chuàng)造的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。目前蘇州市民的投資意識(shí)很濃，就這一點(diǎn)來說我們注意差異化投資，就項(xiàng)目本身可以從前期的招商工作開始，進(jìn)行統(tǒng)一招商統(tǒng)一規(guī)劃，使得本項(xiàng)目在投資理念方面有較大的提升。

l 新經(jīng)營方式創(chuàng)造的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。目前不少商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。這就給我們?cè)趧?chuàng)造市場(chǎng)的新型不動(dòng)產(chǎn)品種提供了機(jī)會(huì)與空間。

l 新營銷策略創(chuàng)造的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。當(dāng)?shù)氐臓I銷策略主要以房屋預(yù)售登記認(rèn)購為主，到開盤后集中簽約。而我們?cè)诰唧w運(yùn)作中可以將一些新的操盤手法融入其中。

4. 延伸價(jià)值

l "新都市主義"規(guī)劃觀念的延伸價(jià)值?？疾煨露际兄髁x的城市建設(shè)理念，我們可以看到，新都市主義所有主張的背后，都蘊(yùn)含著一個(gè)極其重要的思想，即人文關(guān)懷。無論是混合街區(qū)功能的考慮，還是對(duì)交通系統(tǒng)的組織，抑或其它城市建設(shè)主張，都強(qiáng)調(diào)要滿足人的需求，尊重人性發(fā)展。新都市主義者重新反思人類與自然的關(guān)系，主張城市建設(shè)應(yīng)充分研究自然環(huán)境，城市規(guī)劃因形就勢(shì)，建筑設(shè)計(jì)適應(yīng)氣候要求，從而使城市與自然形成和諧共存的局面。對(duì)于本項(xiàng)目而言，應(yīng)相當(dāng)重視"新都市主義"的規(guī)劃觀念及延伸價(jià)值。

l "藝術(shù)化"建筑設(shè)計(jì)的延伸價(jià)值。建筑不等于藝術(shù)，因?yàn)榻ㄖO(shè)計(jì)首先考慮的是不同項(xiàng)目的具體要求，建筑必須有功能性，它牽涉到結(jié)構(gòu)、力學(xué)、工程學(xué)等，建筑不僅僅是表現(xiàn)。建筑藝術(shù)價(jià)值觀的演變分為五個(gè)階段：(1)實(shí)用建筑學(xué)階段，追求適用、堅(jiān)固、美觀的建筑;(2)藝術(shù)建筑學(xué)階段，視建筑為"凝固的音樂";(3)機(jī)器建筑學(xué)階段，把建筑看作"住人的機(jī)器";(4)空間建筑學(xué)階段，認(rèn)識(shí)到"空間是建筑的主角";(5)環(huán)境建筑學(xué)階段，認(rèn)為建筑是環(huán)境的科學(xué)和藝術(shù)。在本項(xiàng)目中，我們著重要體現(xiàn)的是空間建筑學(xué)與環(huán)境建筑學(xué)相結(jié)合的本質(zhì)。

l "主題性"環(huán)境設(shè)計(jì)的延伸價(jià)值。主題文化是項(xiàng)目的靈魂。項(xiàng)目的主題文化定位是創(chuàng)造項(xiàng)目個(gè)性，體現(xiàn)物業(yè)差異性，從而引領(lǐng)潮流，引導(dǎo)新的生活方式的坐標(biāo)，也是項(xiàng)目建筑風(fēng)格，環(huán)境風(fēng)格設(shè)計(jì)的依據(jù)。

l "后價(jià)值開發(fā)"的延伸價(jià)值。這里指的后價(jià)值開發(fā)體現(xiàn)出品牌經(jīng)營的持續(xù)性與持久性能夠?yàn)閷淼钠放苿?chuàng)造與品牌經(jīng)營打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

5. 機(jī)會(huì)價(jià)值

土地競(jìng)拍的社會(huì)知名度。l

類比競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的優(yōu)劣取舍。詳見《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》l

社會(huì)專業(yè)服務(wù)體系組合和利用。l

金融服務(wù)。包括個(gè)人金融服務(wù)、物業(yè)托管、個(gè)人理財(cái)?shù)鹊?。l

物業(yè)經(jīng)營和管理。l

營銷策劃。l

第二篇：商業(yè)策劃書

一、序言

改革開放x年以來，中國的消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展，消費(fèi)市場(chǎng)不斷升級(jí)，消費(fèi)已成為推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。中國老百姓不僅僅用自己的雙手創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)的繁榮，亦享受著經(jīng)濟(jì)的成果：收入水平、生活水平、消費(fèi)水平提高。

在這經(jīng)濟(jì)不斷提高的時(shí)刻，我想抓住市場(chǎng)，進(jìn)行投資是明智的選擇。所以想嘗試開一家品牌服飾店，經(jīng)過合理的篩選，最后把眼睛定格在“xxx”女性這一品牌上。

xxx公司簡(jiǎn)介：xxx品牌總公司――xx市xx服裝有限公司于xx年成立，歷經(jīng)十二年的發(fā)展，現(xiàn)已成為擁有占地面積約20000平方米工業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代化的專業(yè)xx服飾司。

公司總部扎根xx，經(jīng)營范圍向全國輻射，以品牌經(jīng)營的經(jīng)經(jīng)營宗旨。公司擁有專業(yè)的市場(chǎng)營銷團(tuán)隊(duì)；同時(shí)也匯聚了來自全國各地才華橫溢的服裝設(shè)計(jì)精英和經(jīng)驗(yàn)豐富的技術(shù)人員。在產(chǎn)品品質(zhì)管理上，公司擁有嚴(yán)格的品質(zhì)控管體系，以確保產(chǎn)品的達(dá)標(biāo)合格率。

目前，xx品牌在全國擁有自營和特許加盟的專買店1000多家，遍及全國27個(gè)省、市、自治區(qū)，旗艦店數(shù)量更是如雨后春筍般開業(yè)營運(yùn)。品牌整體已形成完整的特許營銷網(wǎng)絡(luò)、信息交流網(wǎng)絡(luò)和物流網(wǎng)絡(luò)。

二、門店概要

（一）門店摘要

開店時(shí)間：20xx年x月x號(hào)

開店地址：xx市xx區(qū)xx街

經(jīng)營項(xiàng)目：xx品牌服裝

（二）門店業(yè)務(wù)描述

產(chǎn)品定位：以推廣和倡導(dǎo)“xx文化”為核心，以追求、舒適、突出自我個(gè)性，懂得品位生活的都市年輕女性為主要消費(fèi)群體，全方位地開發(fā)適合18―30歲的都市女性喜歡的xx服裝。

產(chǎn)品形象：＂xx＂品牌攜帶著＂打造中國xx裝第一品牌，全力倡導(dǎo)和推動(dòng)淑派文化，讓中國女性更優(yōu)雅、更動(dòng)人、更淑女＂的愿景目標(biāo)，向18―30歲的都市女性、時(shí)尚白領(lǐng)提供健康、優(yōu)雅、時(shí)尚而有品味的日常穿著服裝，在其優(yōu)雅、淑女的品牌表象下，涌動(dòng)著積極而強(qiáng)烈的對(duì)生活布滿熱愛、對(duì)未來布滿信心的品牌文化。

三、市場(chǎng)分析

（一）目標(biāo)顧客分析

據(jù)我國第三次人口普查統(tǒng)計(jì)，女性占我國人口的48、7%，其中在消費(fèi)活動(dòng)中，有較大影響力的中青年女性，即20―50歲這一年齡段的女性，約占人口總數(shù)的21%。

據(jù)調(diào)查分析，18―30歲青年女性是開放型消費(fèi)群，對(duì)自己的身材很自信，追求時(shí)尚，表現(xiàn)個(gè)人魅力。而此年齡女性經(jīng)濟(jì)收入不高，但是，他們懂得生活，注重品質(zhì)。在這充滿年輕與活力的人群中，xx致力于滿足消費(fèi)者的需求。xx這一充滿魅力的xx品牌，讓女性不需要太多的點(diǎn)綴和修飾，便足以向生活、向工作、向愛情傳遞她們自信的微笑，xx致力于滿足消費(fèi)者的需求。

（二）預(yù)測(cè)市場(chǎng)情況

目前，xx區(qū)市場(chǎng)還不夠成熟，還是年輕狀態(tài)。但是，前景很可觀。最被看好的市場(chǎng)就是xx大學(xué)城，出出進(jìn)進(jìn)的學(xué)生就達(dá)幾萬人，正是我們所定的目標(biāo)顧客。

四、SWOT分析

1、優(yōu)勢(shì)

（1）品牌優(yōu)勢(shì)：20xx年，當(dāng)紅影視明星xxx雙雙成xx品牌的形象代言人。從此，和明星、淑女與淑女裝成為天作之合，同時(shí)也把xx品牌推向了影響廣泛的國際時(shí)尚舞臺(tái)。

（2）加盟優(yōu)勢(shì)

①品牌形象鮮明：xx擁有獨(dú)一無二、全國統(tǒng)一的形象專賣店，浪漫優(yōu)雅、溫馨和諧的賣場(chǎng)氣氛及淑女形象閃亮在眾多的店鋪中，讓人過目難忘。

②統(tǒng)一裝修設(shè)計(jì)：總公司免費(fèi)為加盟店提供平面圖設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)效果圖設(shè)計(jì)、廣告宣傳畫設(shè)計(jì)。

③統(tǒng)一貨品陳列：總公司統(tǒng)一設(shè)計(jì)并提供四季新貨上的櫥窗及賣場(chǎng)陳列模式。

④廣告物料贈(zèng)送：總公司按專賣店實(shí)用營業(yè)面積向符合條件的店贈(zèng)送與一年四季相應(yīng)的廣告物料。

⑤廣告宣傳支持：總公司將在合適的媒體做一定的宣傳廣告，按不同的時(shí)期邀請(qǐng)知名藝人作為品牌的代言人，以提高品牌知名度，有力地發(fā)展市場(chǎng)。

2、劣勢(shì)

在和同質(zhì)其它產(chǎn)品對(duì)比下，品牌宣傳沒到位。比如：xxx等。而且?guī)讉€(gè)牌子的衣服色調(diào)走派路線差不多，款式都比較青春，風(fēng)格都是淑女型，競(jìng)爭(zhēng)有點(diǎn)激烈。

3、機(jī)會(huì)

“關(guān)關(guān)雎鳩，在河之洲，窈窕淑女，君子好逑……”

這一綿延中國幾千年的“淑女”文化，為中國的女性們印上了“優(yōu)雅、恬靜、內(nèi)斂”的文化印記。淑女形象也由此而在中國女性心中凝結(jié)成一種情節(jié)，一種向往……

4、威脅

對(duì)于許多青年顧客來說，現(xiàn)在都會(huì)“哈韓”，她們會(huì)跟隨著改變消費(fèi)觀。xx服裝之所以受到眾多人的喜歡，追根究底還是有自己獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格。年輕的女孩以自身獨(dú)特的眼光來挑選服裝，往往會(huì)對(duì)設(shè)計(jì)精美、有個(gè)性、更隨潮流等服飾產(chǎn)生共鳴。

五、市場(chǎng)營銷計(jì)劃

（一）產(chǎn)品

1、產(chǎn)品種類：襯衫，外套佯裝，風(fēng)衣，針織衫，毛衫，連衣裙，單褲，牛仔，棉衣，羽絨，配飾。

2、產(chǎn)品風(fēng)格

設(shè)計(jì)創(chuàng)意：源自歐、韓時(shí)尚風(fēng)潮。

整體風(fēng)格：以突出東方女性浪漫溫婉、純真甜美、率直真我的淑女形象為主。

設(shè)計(jì)理念：貫穿時(shí)尚、休閑、簡(jiǎn)約的流行元素，強(qiáng)調(diào)服裝的舒適性、可穿性和搭配性，以此展現(xiàn)東方女性自信優(yōu)雅的獨(dú)特力。

生活品位：倡導(dǎo)健康、自然、舒適、優(yōu)雅的生活態(tài)度。

（二）價(jià)格

價(jià)格定位：春季產(chǎn)品價(jià)位在59―398元之間；

夏季產(chǎn)品價(jià)位在49―258元之間；

秋季產(chǎn)品價(jià)位在69―288元之間；

冬季產(chǎn)品價(jià)位在69―798元之間。

（三）推廣

1、開業(yè)當(dāng)天，會(huì)請(qǐng)一些表演團(tuán)。

2、開業(yè)后的半個(gè)月，會(huì)搞一些活動(dòng)，以此吸引人氣。

3、定期在一些高校進(jìn)行宣傳、推廣，比如：發(fā)傳單、贊助一些文藝活動(dòng)等。

（四）促銷

1、開業(yè)半個(gè)月內(nèi)會(huì)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行促銷，具體折扣還待考慮。

2、開業(yè)半個(gè)月內(nèi)會(huì)對(duì)所有在本店消費(fèi)的顧客免費(fèi)發(fā)送會(huì)員卡。

六、開店程序

1、前期了解：參觀xx店鋪并參看xx品牌宣傳資料。

2、意向洽談：與所屬省級(jí)代理見面洽談加盟意向。

3、提交申請(qǐng)：向我公司遞交加盟申請(qǐng)表及店鋪詳細(xì)資料。

4、提交資料：遞交候選店鋪平面圖、照片和商圈圖紙。

5、實(shí)地考察：所屬省級(jí)代理派員店鋪現(xiàn)場(chǎng)考察及批準(zhǔn)。

6、簽定合同：與所屬省級(jí)代理簽訂特許加盟合同。

7、交保證金：向所屬省級(jí)代理交納加盟保證金。

8、裝修設(shè)計(jì)：訂貨及店鋪裝潢設(shè)計(jì)、貨架制作。

9、裝修施工：店鋪裝修現(xiàn)場(chǎng)施工及貨架安裝。

10、員工招聘：?jiǎn)T工招募及所屬省級(jí)代理派員培訓(xùn)。

11、上貨陳列：貨品規(guī)劃及陳列。

12、開門營業(yè)：店鋪正式開業(yè)。

13、信息溝通：相關(guān)事項(xiàng)請(qǐng)與總公司聯(lián)絡(luò)。

七、經(jīng)費(fèi)預(yù)算

固定支出：加盟費(fèi)20，000

門面租金18，000/年

工具及設(shè)備：電腦4，000

其他2，000

鋪面裝修40，000

營業(yè)費(fèi)用10，000

雇員工資20，000/年

登記注冊(cè)費(fèi)1，000

公共事業(yè)費(fèi)1，000

其他費(fèi)用2，000

八、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策

對(duì)于現(xiàn)在的零售行業(yè)來說，一般情況下都不會(huì)出現(xiàn)虧損狀況。

目前，xx區(qū)的大學(xué)生人數(shù)急劇增加，目標(biāo)顧客應(yīng)該不會(huì)缺失。對(duì)于這次投資的威脅就是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較多，他們?cè)谝路钍?、質(zhì)量、價(jià)格等方面，都大同小異。其他方面還有不足，比如：對(duì)xx市場(chǎng)不熟悉、對(duì)服裝領(lǐng)域還不是很了解等。

在此基礎(chǔ)上，會(huì)做出一系列的策略來躲避風(fēng)險(xiǎn)。穩(wěn)定老顧客，發(fā)展新顧客；對(duì)銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)；對(duì)店鋪進(jìn)行推廣；積極做一些促銷活動(dòng)。

第三篇：品牌推廣策劃書

一、現(xiàn)階段女裝品牌市場(chǎng)環(huán)境分析

(一)市場(chǎng)環(huán)境分析

中國的GDP保持增長(zhǎng)為中國服裝市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。我國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入了一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)景氣周期，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好。聯(lián)合國發(fā)布更新版《20xx年世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與展望》指出，20xx年中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將達(dá)9.2%，20xx年為8.8%。而世界銀行發(fā)布《20xx年全球經(jīng)濟(jì)展望》報(bào)告，預(yù)測(cè)中國20xx年的經(jīng)濟(jì)增速為9.5%。各個(gè)行業(yè)都能從增長(zhǎng)中獲得收益。GDP增長(zhǎng)的巨大慣性會(huì)在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)發(fā)揮作用，中國服裝市場(chǎng)顯示出巨大的發(fā)展后勁。中國服裝企業(yè)中有相當(dāng)一部分已經(jīng)步入了國際化經(jīng)營的初始階段，開始注重自有品牌的建設(shè)。20xx年，服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)將繼續(xù)看好。

(二)市場(chǎng)開拓分析

1.城市女性服裝市場(chǎng)發(fā)展廣闊、市場(chǎng)潛能巨大。根據(jù)品牌無憂公司對(duì)北京、上海、廣州、深圳、成都、南京６個(gè)城市的女性調(diào)查顯示：女性行政人員在服裝上的消費(fèi)最高，女性白領(lǐng)次之，這些女性大多在30歲以上。學(xué)生每年也有近千元的服裝消，被訪者在每１０次逛街中有８、９次必進(jìn)服裝商店。()根據(jù)零點(diǎn)調(diào)查公司調(diào)查：中國女性消費(fèi)者花在購買服裝服飾方面的支出占家庭日用消費(fèi)品總支出的比例最高，其次是通訊、旅游、花妝品，書籍等。由此可見，隨著女性消費(fèi)者獨(dú)立經(jīng)濟(jì)能力的日趨提高，追求品質(zhì)著裝已成為新時(shí)代女性消費(fèi)者的著裝新理念，中國女裝市場(chǎng)蘊(yùn)含巨大潛能。

二、“星期衫”品牌推廣策略

1）在集團(tuán)總體品牌規(guī)劃的基礎(chǔ)上，由專業(yè)營銷策劃公司負(fù)責(zé)全面的品牌推廣，用負(fù)責(zé)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念全面打造中國第一中檔服裝品牌。

2）設(shè)計(jì)一系列的報(bào)紙廣告，以供隨時(shí)使用（軟性文章和硬性招商廣告）。

3）拍攝并制作一些專題畫冊(cè)，以供推廣活動(dòng)使用。

4）設(shè)計(jì)制作一份精美的經(jīng)銷商加盟手冊(cè)，擴(kuò)大品牌效應(yīng)。

5）策劃、編寫詳細(xì)的店員培訓(xùn)手冊(cè)、產(chǎn)品推廣手冊(cè)，并在實(shí)施過程中嚴(yán)格執(zhí)行。

三、“星期衫”服裝品牌營銷策略

品牌營銷的核心策略，是必須尋找差異，創(chuàng)造差異，并采用差異化策略，為消費(fèi)者提供新的利益點(diǎn)，開辟新的生存和發(fā)展空間，尋找一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手尚未涉足或涉足不深的市場(chǎng)空間，通過努力成為這個(gè)市場(chǎng)中的唯一品牌或領(lǐng)導(dǎo)品牌，并憑借唯一性迅速成長(zhǎng)起來，直到成為權(quán)威，建立穩(wěn)定的消費(fèi)者品牌忠誠度，從而排除異已，瓦解對(duì)手。基于此，我們對(duì)“星期衫”服裝品牌擬定如下營銷策略：

1）產(chǎn)品策略走出同類產(chǎn)品形象多變的誤區(qū)，而以“休閑人生”為主題并調(diào)動(dòng)多種手段將產(chǎn)品概念具體化，每一環(huán)節(jié)均重復(fù)驗(yàn)證，避免在產(chǎn)品發(fā)展過程中不自覺地偏離原來的基本概念。并且產(chǎn)品一旦上市場(chǎng)，便不輕易改變商品的規(guī)格或形式，只在原來的基礎(chǔ)上進(jìn)行不斷的創(chuàng)新。

2）包裝因素走出傳統(tǒng)服裝包裝大而俗的形式，而以時(shí)尚、休閑的風(fēng)格來體現(xiàn)“星期衫”包裝。

3）價(jià)格策略?由于價(jià)格與產(chǎn)品的形象及定位有著不可分割的關(guān)系，我們將著重參考消費(fèi)者對(duì)滿足在物質(zhì)上或感情上的渴求而非實(shí)際需要付出的代價(jià)。

4）銷售渠道策略為了配合消費(fèi)者的購買習(xí)慣，成立“星期衫”連鎖專賣店，并將專賣店的工作列為首位開展；

將代理經(jīng)銷商的運(yùn)作能力作為考核的一個(gè)重要指標(biāo)：

（1）選擇終端網(wǎng)絡(luò)管理深入的終端經(jīng)銷商；

（2）選擇策劃能力強(qiáng)，執(zhí)行能力強(qiáng)，管理到位的經(jīng)銷商；

（3）選擇渠道扁平化，盡量減少中間環(huán)節(jié)。

5、終端銷售策略在終端銷售上，我們主要通過系列的促銷手段，在廣州的消費(fèi)者心目中，建立公司品牌的知名度和好感度，實(shí)現(xiàn)公司的銷售目標(biāo)。并且以此為中心，吸引周邊城市的潛在經(jīng)銷商加盟。

1）引導(dǎo)期：

多個(gè)銷售終端的建立、會(huì)員卡的免費(fèi)派送、開業(yè)活動(dòng)的舉辦

2）生長(zhǎng)期：

結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，實(shí)行聯(lián)合促銷、招商會(huì)

3）補(bǔ)充期：

在各種節(jié)假日實(shí)行SP活動(dòng)。