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第一篇：項(xiàng)目策劃書(shū)

一、工程概況

xx國(guó)際中心項(xiàng)目位于xx市xx區(qū)xx路以南、xx路以西、xx路以東、xx路以北，總建筑面積為262476平方米，其中地上建筑面積141976平方米（一幢29層144米高度的門(mén)型辦公樓建筑面積為110779平方米及一組3~4層的商業(yè)建筑面積為31197平方米），地下四層建筑面積為120500平方米（地下一二層為商業(yè)功能及時(shí)設(shè)備用房，地下三四層為車(chē)庫(kù)用途。

傳統(tǒng)的施工方式是按照?qǐng)D紙直接在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行施工，在施工的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后就拆除重新施工，一直到符合要求為止，這樣一來(lái)就造成了人工、材料的浪費(fèi)，甚至?xí)绊懙焦て诘难雍?。xx國(guó)際中心項(xiàng)目機(jī)電部分由xx市安裝工程有限公司總承包，面對(duì)傳統(tǒng)施工存在的費(fèi)工、費(fèi)料、費(fèi)時(shí)的問(wèn)題，xx市安裝工程有限公司與xx工程顧問(wèn)有限公司合作，創(chuàng)新性地引用了BIM技術(shù)，希望進(jìn)一步提高項(xiàng)目的管控水平，加強(qiáng)項(xiàng)目的全過(guò)程精細(xì)化施工。

二、xx項(xiàng)目BIM工作流程

BIM建筑信息模型，被譽(yù)為21世紀(jì)建筑業(yè)生產(chǎn)力革命性技術(shù)，通過(guò)數(shù)字信息仿真模擬建筑物所具有的真實(shí)信息（信息包括三維幾何形狀信息，以及大量的非幾何形狀信息，如建筑構(gòu)件的材料、重量、價(jià)格和進(jìn)度等等）集成了建筑工程項(xiàng)目各種相關(guān)信息的工程數(shù)據(jù)模型，是對(duì)該工程項(xiàng)目相關(guān)信息的詳盡表達(dá)，使設(shè)計(jì)人員和工程技術(shù)人員能夠?qū)Ω鞣N建筑信息做出正確的應(yīng)對(duì)，并為協(xié)同工作提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

三、冷凍機(jī)房利用xxBIM技術(shù)進(jìn)行施工方案優(yōu)化

機(jī)電安裝項(xiàng)目中，數(shù)設(shè)備間最為復(fù)雜，施工難度也。本項(xiàng)目中，冷凍機(jī)房是項(xiàng)目施工難點(diǎn)，也是體現(xiàn)工程質(zhì)量好壞、體現(xiàn)安裝公司施工水平的關(guān)鍵部位，因此也備受施工方和業(yè)主的關(guān)心。

xx項(xiàng)目冷凍機(jī)房建筑面積1000平方米，位于B4層，層高7米，貫通B3層。面積大，系統(tǒng)多且繁雜，管道多且空間狹小，給安裝造成很大困擾。傳統(tǒng)工作方式下，施工單位對(duì)工程質(zhì)量的把握完全取決于項(xiàng)目經(jīng)理及老法師的經(jīng)驗(yàn)，但在復(fù)雜的冷凍機(jī)房，再資深的經(jīng)驗(yàn)也會(huì)出錯(cuò)，就經(jīng)常出現(xiàn)返工的情況，給項(xiàng)目帶來(lái)巨大的成本與工期損失。金虹橋項(xiàng)目通過(guò)xxBIM技術(shù)的應(yīng)用，給冷凍機(jī)房的安裝工作帶來(lái)極大的便利。

1）建立模型

為了確保冷凍機(jī)房的順利施工，施工單位聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院對(duì)圖紙進(jìn)行了深化。xxBIM實(shí)施團(tuán)隊(duì)在深化圖的基礎(chǔ)紙進(jìn)行BIM模型的建立。土建模型依據(jù)實(shí)際測(cè)量的標(biāo)高建模，并將機(jī)電各個(gè)專(zhuān)業(yè)的模型與土建模型整合到一起，這樣方便查看機(jī)電工程的具體位置。1000m2冷凍機(jī)房，結(jié)構(gòu)建模1人，用時(shí)30分鐘，機(jī)電安裝模型包含消防、電氣、暖通、給排水專(zhuān)業(yè)等4個(gè)專(zhuān)業(yè)，1人，用時(shí)6、5小時(shí)。

2）確定施工方案初稿

xx安裝的技術(shù)施工人員通過(guò)xxBIM技術(shù)，不斷虛擬優(yōu)化冷凍機(jī)房管道施工方案，初步確定施工方案。施工方案初稿交給施工技術(shù)總工查看后，總工馬上從三維模型中發(fā)現(xiàn)了一些問(wèn)題：消防管緊貼梁底敷設(shè)，在最上層，風(fēng)管在消防管下；而且冷凍水管和冷卻水管，強(qiáng)弱電橋架與水管并排布置。冷凍水管管徑較大，管徑750mm，而將冷凍水管放在最下層就給支架的安裝造成了難度。總工認(rèn)為有必要重新設(shè)計(jì)施工方案。

第一輪修改：

按照傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)方案的修改，技術(shù)總工都是利用圖紙與深化設(shè)計(jì)人員交流，由于大家理解不一致，溝通較困難，經(jīng)常出現(xiàn)設(shè)計(jì)組成員沒(méi)有理解要求的情況。如今有了BIM模型，技術(shù)總工直接利用三維模型向深化設(shè)計(jì)人員表達(dá)了修改要求，提高了協(xié)同效率。按技術(shù)總工的要求，深化設(shè)計(jì)人員重新調(diào)整了方案，將冷凍和冷卻水管調(diào)整到第二層，在消防管道下敷設(shè)，風(fēng)管調(diào)整至最下方敷設(shè)，方便安裝吊架。

根據(jù)新的方案，xxBIM實(shí)施團(tuán)隊(duì)的技術(shù)人員在原有的BIM模型只花1小時(shí)就完成修改調(diào)整工作。技術(shù)總工在審核BIM模型的演示后，覺(jué)得施工難度大大降低，但容易造成材料浪費(fèi)，有必要對(duì)施工方案再進(jìn)行調(diào)整。

第二輪修改：

按照技術(shù)總工的要求，本著節(jié)約材料、施工方便、排布美觀(guān)等原則，深化設(shè)計(jì)人員對(duì)圖紙進(jìn)行進(jìn)一步的修改，隨后魯班BIM實(shí)施團(tuán)隊(duì)的技術(shù)人員利用3個(gè)小時(shí)的時(shí)間，在原有BIM模型中完成了修改調(diào)整工作。技術(shù)人員將最終的模型演示給總工看后，終于達(dá)到總工要求。

通過(guò)運(yùn)用xxBIM技術(shù)，將圖紙轉(zhuǎn)變成三維圖形，在模型中對(duì)冷凍機(jī)房的施工方案提前確定。根據(jù)圖紙的調(diào)整，快速調(diào)整BIM模型，在虛擬中將方案確定到滿(mǎn)意為止，從而代替了傳統(tǒng)的施工程序，達(dá)到省工、省料、省時(shí)的目的。

3）碰撞檢查

確定后BIM模型，通過(guò)xx云碰撞檢查系統(tǒng)（BIMWorks），共檢查出12需要調(diào)整的碰撞點(diǎn)。

4）協(xié)調(diào)溝通

針對(duì)云碰撞系統(tǒng)檢查出的碰撞點(diǎn)，施工員及設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通，在符合設(shè)計(jì)和施工雙重要求的前提下，將碰撞點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，以充分滿(mǎn)足施工的要求，最終確定方案。

5）業(yè)主展示

xxBIM實(shí)施的技術(shù)人員將冷凍機(jī)房確定后的施工方案通過(guò)xxBIM瀏覽器，在向業(yè)主演示冷凍機(jī)房的施工模型，充分發(fā)揮了BIM的三維可視化特點(diǎn)，使業(yè)主有一種身臨其境的感覺(jué)，很快地認(rèn)同了最終的施工方案。

6）三維技術(shù)交底

xx項(xiàng)目技術(shù)總工，將業(yè)主方認(rèn)可的施工方案，運(yùn)用BIM的三維可視化的特點(diǎn)，向機(jī)電各個(gè)專(zhuān)業(yè)的施工班組長(zhǎng)進(jìn)行交底，讓他們?cè)谌S狀態(tài)下查看各自專(zhuān)業(yè)內(nèi)管線(xiàn)的排布和標(biāo)高位置，施工人員在施工前對(duì)各自施工內(nèi)容有了深刻印象。

7）實(shí)際指導(dǎo)施工

將完成后的三維模型打印出來(lái)，指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工，這樣，實(shí)際施工完全按照三維模型完成。

四、認(rèn)可與評(píng)價(jià)

施工方案的優(yōu)化有助于提升施工質(zhì)量和減少施工返工。傳統(tǒng)工作流程下，技術(shù)總工與深化設(shè)計(jì)成員、施工人員、業(yè)主等進(jìn)行溝通時(shí)都是圖紙，但受限于每個(gè)人的專(zhuān)業(yè)與經(jīng)驗(yàn)的`不同，每個(gè)人的理解經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)偏差。但通過(guò)三維可視化的BIM模型，溝通的效率大大提高，BIM模型代替圖紙成為施工過(guò)程中的交流工具，也大大提升了施工方案優(yōu)化的質(zhì)量與效率。

應(yīng)用BIM技術(shù)，讓上海安裝工程有限公司的技術(shù)、施工人員嘗到了甜頭，因此項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)要求，施工前一定要先建立BIM模型，進(jìn)行碰撞檢查；施工前一定要對(duì)施工班組進(jìn)行三維虛擬交底；而且施工中使用的材料也一定是利用碰撞檢查調(diào)整后的模型中進(jìn)行工程量測(cè)算的數(shù)據(jù)結(jié)果。xx項(xiàng)目中，xxBIM技術(shù)已經(jīng)融入到企業(yè)的施工流程中，成為施工流程中不可或缺的一部分。

文中只例舉了應(yīng)用BIM進(jìn)行施工方案的優(yōu)化，在實(shí)際工程中，xx國(guó)際中心利用BIM技術(shù)有效地實(shí)現(xiàn)成本管控、提升協(xié)同效率；而且xx采用基于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的BIM技術(shù)，使得安裝公司總部與項(xiàng)目部的信息對(duì)稱(chēng)，可以及時(shí)、準(zhǔn)確的下達(dá)指令，減少了溝通的成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目精細(xì)化管理，成就了企業(yè)與項(xiàng)目部的雙贏(yíng)。

第二篇：科研類(lèi)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)

身為一名教師，我總是時(shí)刻告誡自己要不斷提高自身素質(zhì)，注重自身創(chuàng)新精神與實(shí)踐能力、情感、態(tài)度與價(jià)值觀(guān)的發(fā)展,使自己真正成長(zhǎng)為一名合格的人民教師，把自己的全部知識(shí)、才華和愛(ài)心奉獻(xiàn)給學(xué)生、奉獻(xiàn)給教育事業(yè)。為此，我為自己制定了教科研計(jì)劃，來(lái)不斷激勵(lì)自己進(jìn)步。

一、 指導(dǎo)思想：

積極學(xué)習(xí)20xx年版《新課程標(biāo)準(zhǔn)》，真正確立起與新課程相適應(yīng)的體現(xiàn)素質(zhì)教育的'教育理念，以學(xué)生發(fā)展為根本，堅(jiān)定不移地推進(jìn)教學(xué)方式和學(xué)習(xí)方式的轉(zhuǎn)變，讓學(xué)生成為學(xué)習(xí)的主人。

二、努力方向及教科研計(jì)劃：

（一）自身業(yè)務(wù)方面：

1．爭(zhēng)取堅(jiān)持養(yǎng)成及時(shí)反思和勤于積累的習(xí)慣。

2．努力改進(jìn)課堂教學(xué)，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，使他們變“苦學(xué)”為“樂(lè)學(xué)”。

3．認(rèn)真上好每一節(jié)課，把教學(xué)能力的提高落實(shí)在每一天的課堂教學(xué)中。認(rèn)真參加每一次的教研活動(dòng)，認(rèn)真思考并虛心學(xué)習(xí)。

4．認(rèn)真對(duì)待每一個(gè)學(xué)生，認(rèn)真處理每一件事情，認(rèn)真參與每一次班級(jí)活動(dòng)，協(xié)助班主任管理好班集體。

（二）個(gè)人進(jìn)修方面：

１．堅(jiān)持參加小學(xué)繼續(xù)教育學(xué)習(xí)。

堅(jiān)持參加教師繼續(xù)教育學(xué)習(xí)，以主人翁的心態(tài)投入到課程改革的浪潮中。

２．學(xué)習(xí)信息技術(shù)，不斷提升教育教學(xué)水平。

３．提高自身素質(zhì)，不斷學(xué)習(xí)進(jìn)取。

要不斷學(xué)習(xí)科學(xué)文化知識(shí)，具備豐厚的文化底蘊(yùn)，才能夠得

心應(yīng)手的運(yùn)用于教學(xué)活動(dòng)中。因此，要不斷的學(xué)習(xí)，不斷的積累。

４．主動(dòng)認(rèn)真練習(xí)寫(xiě)字。

（三）互相交流方面：

1．做好讀書(shū)筆記。

知識(shí)在于積累，“厚積而薄發(fā)”是人民教師應(yīng)具備的文化素養(yǎng)，做好讀書(shū)筆記就能使知識(shí)不斷積累，思想與時(shí)俱進(jìn)。

2．寫(xiě)好教學(xué)反思，努力使自己業(yè)務(wù)水平再上新臺(tái)階。

反思是自我提高的階梯，好好想想，看哪里做的不對(duì)。這樣會(huì)使我們保持一種積極探究的心態(tài)，也會(huì)讓自己觀(guān)察研究自己的教學(xué)，對(duì)自己和他人的行為與觀(guān)念會(huì)有深層的認(rèn)識(shí)。另外，反思是充分挖掘自己專(zhuān)業(yè)發(fā)展資源的主要方式，因而經(jīng)常做好讀書(shū)筆記、寫(xiě)教學(xué)反思可以使自己業(yè)務(wù)水平再上新臺(tái)階。

3．寫(xiě)好隨筆。

隨時(shí)寫(xiě)下工作中的點(diǎn)滴，通過(guò)總結(jié)寫(xiě)下心得為以后的教育教學(xué)留下寶貴經(jīng)驗(yàn)。

4．積極參加各項(xiàng)教科研活動(dòng)。

第三篇：八項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)

一、學(xué)校名稱(chēng)：福泉市高石鄉(xiāng)翁巴小學(xué)

二、學(xué)校類(lèi)別：完全小學(xué)

三、建設(shè)性質(zhì)：規(guī)劃保留、添置設(shè)備

四、學(xué)?；厩闆r：

福泉市高石鄉(xiāng)翁巴小學(xué)位于高石鄉(xiāng)翁巴村，距高石鄉(xiāng)政府所在在10公里，建于1952年，是一所農(nóng)村完全小學(xué)。學(xué)校服務(wù)半徑3.5公里，轄翁巴村9個(gè)村民組，總?cè)丝?831人。學(xué)?，F(xiàn)有6個(gè)教學(xué)班85名學(xué)生；有專(zhuān)任教師7人。學(xué)校占地面積2500平方米，生均占地面積29平方米；校舍建筑面積760平方米，其中教學(xué)輔助用房598平方米，生活用房84平方米，行政辦公用房78平方米，生均建筑面積達(dá)8.9平方米；運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地650平方米，無(wú)塑膠運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，無(wú)直跑道。學(xué)校現(xiàn)有課桌椅85單人套、教學(xué)儀器設(shè)備3.52萬(wàn)元、音體美器材0.5萬(wàn)元、圖書(shū)1400冊(cè)，學(xué)校購(gòu)置有1萬(wàn)元左右的學(xué)校食堂設(shè)備。

五、學(xué)校發(fā)展規(guī)劃

到20xxx年本校服務(wù)半徑與現(xiàn)在一樣，基本無(wú)變化。至20xxx年，在本校就讀小學(xué)生年齡段為2-7歲。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，本轄區(qū)范圍內(nèi)2-7周歲學(xué)齡人口數(shù)為200人。按常規(guī)外出就讀學(xué)生數(shù)一般在55%左右，屆時(shí)學(xué)校預(yù)計(jì)將有110名學(xué)生在讀。需設(shè)置6個(gè)教學(xué)班，教師編制達(dá)9人（其中專(zhuān)任教師8 人）。

至20xxx年，力爭(zhēng)按照《農(nóng)村普通中小學(xué)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（建標(biāo)﹝20XX﹞159號(hào) ）、《貴州省義務(wù)教育階段學(xué)?；巨k學(xué)條件標(biāo)準(zhǔn)》（黔教基發(fā)【20xxx】193號(hào)）標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合“十有”和“六化（劃）四園”的要求建設(shè)學(xué)校。按照義務(wù)教育學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)，配齊圖書(shū)、教學(xué)實(shí)驗(yàn)儀器設(shè)備、體音美衛(wèi)等器材，滿(mǎn)足正常的教育教學(xué)需要、有效提高教育教學(xué)質(zhì)量。

按標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，至規(guī)劃年還欠缺下列校舍及設(shè)施設(shè)備： （一）補(bǔ)充教師住房175平方米； （二）運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地及附屬設(shè)施建設(shè)等；（三）補(bǔ)充課桌椅51套；購(gòu)置7.5萬(wàn)元教學(xué)儀器設(shè)備、2.2萬(wàn)元音體美器材、800冊(cè)圖書(shū)，7臺(tái)計(jì)算機(jī)。

六、學(xué)校規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容

根據(jù)規(guī)劃測(cè)算的校舍缺額情況，結(jié)合省教育廳《關(guān)于編制農(nóng)村義務(wù)教育薄弱學(xué)校改造計(jì)劃項(xiàng)目（20xxx-20xxx年）的預(yù)通知》（黔教計(jì)發(fā)【20xxx】10號(hào)要求以及學(xué)校校園布局實(shí)際，具體實(shí)施內(nèi)容為：

1、課桌椅51套0.8萬(wàn)元； 2、教學(xué)儀器設(shè)備7.5萬(wàn)元； 3、音體美器材2.2萬(wàn)元； 4、計(jì)算機(jī)2.5萬(wàn)元； 5、圖書(shū)1.6萬(wàn)元；

完成上述建設(shè)內(nèi)容，共需投入資金14.6萬(wàn)元。

第四篇：項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)模板

1.0 項(xiàng)目概要

1.1 項(xiàng)目公司

1.2 項(xiàng)目簡(jiǎn)介

1.3 客戶(hù)基礎(chǔ)

1.4 市場(chǎng)機(jī)遇

1.5 項(xiàng)目投資價(jià)值

1.6 項(xiàng)目資金及合作

1.7 項(xiàng)目成功關(guān)鍵

1.8 公司使命

1.9 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)

2.0 公司介紹tzlc

2.1 歷史財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況

2.2 歷史銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)

2.2.1 現(xiàn)有客戶(hù)

2.2.2 潛在客戶(hù)

2.3 公司地理位置

2.4 公司發(fā)展戰(zhàn)略

2.5 公司內(nèi)部控制管理

2.6 公司產(chǎn)品質(zhì)量保證

3.0 項(xiàng)目介紹

3.1 項(xiàng)目地理位置

3.2 項(xiàng)目建設(shè)資金需求

3.3 項(xiàng)目投資建設(shè)內(nèi)容

3.4 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與計(jì)劃

4.0 產(chǎn)品與技術(shù)介紹

4.1 產(chǎn)品描述

4.2 生產(chǎn)工藝流程

4.3 產(chǎn)品質(zhì)量

4.4 環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)

4.5 生產(chǎn)原材料

5.0 市場(chǎng)分析tzlc

5.1 地方水務(wù)行業(yè)狀況分析

5.2 區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析

5.2.1 區(qū)域上游產(chǎn)業(yè)分析

5.2.2 區(qū)域下游產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)分析

5.3 目標(biāo)市場(chǎng)分析

5.4 市場(chǎng)容量分析

5.5 市場(chǎng)需求與趨勢(shì)分析

5.5.1 產(chǎn)品的市場(chǎng)需求

5.5.2 產(chǎn)品的趨勢(shì)分析

5.6 銷(xiāo)售渠道分析

5.7 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況與分析

5.7.1 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況

5.7.2 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況分析

5.8 行業(yè)準(zhǔn)入與政策環(huán)境分析

6.0 項(xiàng)目swot分析與風(fēng)險(xiǎn)分析

6.1 strengths優(yōu)勢(shì)分析

6.2 weaknesses劣勢(shì)分析

6.3 opportunities機(jī)會(huì)分析

6.4 threats威脅分析

6.5 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避對(duì)策

6.5.1 人才風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避方法

6.5.2 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避方法

7.0 戰(zhàn)略與實(shí)施tzlc

7.1 公司執(zhí)行戰(zhàn)略

7.2 市場(chǎng)快速反應(yīng)系統(tǒng)

7.2.1 產(chǎn)品供銷(xiāo)快速反應(yīng)管理系統(tǒng)

7.2.2 生產(chǎn)快速反應(yīng)管理系統(tǒng)

7.3 客戶(hù)關(guān)系管理系統(tǒng)

7.4 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略

7.4.1 市場(chǎng)定位

7.4.2 價(jià)格定位策略

7.4.3 促銷(xiāo)策略

7.4.4 電子網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)策略

7.5 銷(xiāo)售制度與實(shí)施策略

7.5.1 多層面營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)

7.5.2 多層面代理制度的建立

7.5.3 多層面營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)的發(fā)展目標(biāo)

8.0 管理與人員計(jì)劃

8.1 公司組織結(jié)構(gòu)

8.2 管理團(tuán)隊(duì)

8.3 管理團(tuán)隊(duì)組建與完善

8.4 關(guān)鍵人才的股權(quán)激勵(lì)措施

8.5 人員發(fā)展計(jì)劃

9.0 投資估算與財(cái)務(wù)分析

9.1 資金籌措與使用方案

9.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本假設(shè)

9.3 經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)

9.4 本估算說(shuō)明

9.5 損益表估算

9.6 現(xiàn)金流量估算

9.7 資產(chǎn)平衡估算

9.8 盈虧平衡分析

9.9 財(cái)務(wù)系數(shù)分析

11.0 公司無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值分析tzlc

11.1 分析方法的選擇

11.2 收益年限的確定

11.3 基本數(shù)據(jù)

11.4 無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的確定

附件

.1 財(cái)務(wù)報(bào)表

.2 相關(guān)證明文件

第五篇：項(xiàng)目策劃書(shū)

一、市場(chǎng)背景

濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素的特征，簡(jiǎn)析如下：

(一)九九年之前，被動(dòng)銷(xiāo)售的暴利階段：

客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)存在一定盲目性。

開(kāi)發(fā)商特征：政府對(duì)開(kāi)發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀(guān)念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性，主觀(guān)開(kāi)發(fā)，追求暴利，無(wú)品牌意識(shí)，對(duì)專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)極度排斥。

項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊)。

銷(xiāo)售特征：無(wú)整體營(yíng)銷(xiāo)思路，盲目追求高利，定價(jià)偏高，且無(wú)有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹(shù)立。

(二)XX年以后，振蕩中走向規(guī)范的過(guò)渡階段

客源特征：

客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤(pán)選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶(hù)消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。

開(kāi)發(fā)商特征：

迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)尋求新的開(kāi)發(fā)理念，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃理念逐漸接受，同時(shí)專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售人才帶來(lái)的先進(jìn)理念也影響了開(kāi)發(fā)商的思想，開(kāi)始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷(xiāo)的路線(xiàn)靠攏。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開(kāi)發(fā)企業(yè)著眼于濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濟(jì)南市場(chǎng)。同時(shí)由于政府對(duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價(jià)開(kāi)始上升，而促使開(kāi)發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤(rùn)趨于合理，此時(shí)一部分資金實(shí)力弱、管理不完善、開(kāi)發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

項(xiàng)目特色：

產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。

銷(xiāo)售特色：

價(jià)格趨于合理，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì)，營(yíng)銷(xiāo)理念隨專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受，人員日趨專(zhuān)業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。

在上述市場(chǎng)背景下，客戶(hù)、市場(chǎng)及開(kāi)發(fā)商幾個(gè)方面都發(fā)生了較大變化：

1、客戶(hù)需求的變化

能承受價(jià)格在2500元/m2以下樓盤(pán)的客戶(hù)，已由先期的單純追求滿(mǎn)足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。

對(duì)于能承受2500-4000元/m2價(jià)格的客戶(hù)，在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤(pán)的個(gè)性、內(nèi)涵及升值潛力，對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。

能承受4000元/m2以上的客戶(hù)，相對(duì)前兩種客戶(hù)來(lái)說(shuō)已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤(pán)時(shí)，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、樓盤(pán)的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。