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第一篇：度假村項(xiàng)目建議書

一、概 況

1.1旅游概況

涼州是“絲綢之路”重鎮(zhèn)，素有“五涼古都”之稱，現(xiàn)以中國旅游標(biāo)志——銅奔馬而聞名海內(nèi)外。涼州地處河西走廊東端，黃土高原、青藏高原和內(nèi)蒙古高原三大地理景觀的交匯過渡地帶，東接古浪石峽，西臨肅南草原，南靠祁連山脈，北抵騰格里沙漠，地域遼闊，地形復(fù)雜。由于其獨(dú)特的干旱氣候，保存了豐富的歷史文物資源和自然資源，有旅游景點(diǎn)160多處，館藏文物4萬多件，如：漢簡、銅奔馬、涼造新泉、西夏碑、古鐘樓、海藏寺、白塔寺遺址、天梯山石窟等名勝已成為絲綢之路旅游的重要景點(diǎn)。涼州地形地貌獨(dú)特，山川氣候宜人。海拔界于1020~4878米之間，由于高低差距較大，形成沙漠、綠洲、淺山、高峰四大自然景觀區(qū)，為發(fā)展沙漠滑翔、探險(xiǎn)、淺山狩獵、休閑、高山攀援、雪峰尋奇創(chuàng)造了得天獨(dú)厚的條件。昌隆湖地處涼州城西25公里處的豐樂鎮(zhèn)昌隆村南端，湖區(qū)總面積約280畝。湖區(qū)上端為湖泊濕地，中游建有小型水庫，庫區(qū)面積藥180畝，下游為湖澤魚池和果園林地。湖谷前臨平川綠野，后擁山岡丘陵，湖區(qū)內(nèi)景點(diǎn)豐富，周圍有多處文化遺址，具有得天獨(dú)厚的地域優(yōu)勢。2002年4月豐樂鎮(zhèn)黨委、政府利用昌隆湖特殊的區(qū)域優(yōu)勢，規(guī)劃新建“昌隆湖度假村”，新建漁塘面積16675平方米，栽植垂柳、果槐、白楊、沙棗、榆樹等各類風(fēng)景樹21000多株，同時(shí)整修了道路，初步形成休閑、娛樂、餐飲、垂釣為一體的度假勝地。

1.2項(xiàng)目的必要性

1.2.1昌隆湖開發(fā)建設(shè)是豐樂經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需要。

今日豐樂，在改革開放政策的指引下，全鎮(zhèn)各項(xiàng)事業(yè)都取得了長足的發(fā)展。2002年全鎮(zhèn)社會(huì)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)12215.9萬元，農(nóng)民人均純收入達(dá)2630元。草食畜牧、商貿(mào)運(yùn)輸、農(nóng)副產(chǎn)品加工等產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，2002年完成鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值11888.9萬元。隨著旅游業(yè)的興起，旅游產(chǎn)業(yè)被列入豐樂鎮(zhèn)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)受到鎮(zhèn)黨委、鎮(zhèn)政府高度重視。積極招商引資，大力發(fā)展旅游業(yè)，已成為豐樂鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可缺少的一部分。

1.2.2是充分開發(fā)利用旅游資源，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的需要。

昌隆湖附近平川荒灘、山崗丘陵具有豐富的自然資源和深厚的文化底蘊(yùn)，多少年來一直被棄置，資源得不到開發(fā)利用，無草、無樹、生態(tài)失衡，生態(tài)環(huán)境得不到保護(hù)和治理。該項(xiàng)目的建設(shè)，使昌隆村的旅游資源得到充分開發(fā)利用，既改善了生態(tài)環(huán)境，又開發(fā)了一個(gè)新的旅游景區(qū)。

1.2.3是豐樂鎮(zhèn)改革開放和改善投資環(huán)境的需要

改革開放20多年來，豐樂鎮(zhèn)的各項(xiàng)事業(yè)得到了長足發(fā)展，農(nóng)民的物質(zhì)生活水平有了很大提高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，特別是近幾年，鎮(zhèn)黨委、政府積極招商引資，大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，建成以國道312線為依托，以豐樂堡街為中心，南北輻射0.7公里，東西輻射3公里的新集鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)。到豐樂鎮(zhèn)投資建設(shè)的客商和建設(shè)項(xiàng)目逐年增加，開放的豐樂鎮(zhèn)急需一處可供人們觀光旅游、休閑度假、洽談生意的旅游勝地。

1.2.4是豐樂鎮(zhèn)農(nóng)民脫貧致富奔小康的需要。

旅游業(yè)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，綜合帶動(dòng)性強(qiáng)，輻射牽引力大的產(chǎn)業(yè)。昌隆湖的開發(fā)建設(shè)將帶動(dòng)昌隆村的交通、餐飲以及相關(guān)服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。近年來，隨著農(nóng)業(yè)機(jī)械化程度的不斷提高，農(nóng)村出現(xiàn)了剩余勞動(dòng)力，昌隆湖的開發(fā)、建設(shè)是豐樂鎮(zhèn)及周邊農(nóng)村剩余勞動(dòng)力就業(yè)致富的需要。

1.3項(xiàng)目的可行性

1.3.1開發(fā)建設(shè)昌隆湖，得到了豐樂鎮(zhèn)黨委、鎮(zhèn)政府的高度重視。

豐樂鎮(zhèn)黨委、政府十分重視旅游業(yè)的發(fā)展，多次組織有關(guān)人員對(duì)該鎮(zhèn)可開發(fā)的旅游資源進(jìn)行調(diào)查論證，認(rèn)為該鎮(zhèn)昌隆湖景區(qū)文化底蘊(yùn)深厚，自然條件獨(dú)特，開發(fā)旅游具有得天獨(dú)厚的地域優(yōu)勢和廣闊的發(fā)展前景。擬開發(fā)新建“豐樂鎮(zhèn)昌隆湖度假村”，并進(jìn)行了短期規(guī)劃，力爭在三年內(nèi)生態(tài)植被得以改善，五年內(nèi)把荒山、荒灘建成湖光山色、休閑、垂釣、娛樂、避暑的渡假勝地。

1.3.2.昌隆湖湖區(qū)上端為湖泊濕地，泉眼分布廣，水量大，清澈透明，且水礦物質(zhì)含量豐富，是飲用、洗浴的上乘產(chǎn)品，中游建有小型水庫，是乘舟游覽、潛水游泳的理想之地。下游的魚池是休閑垂釣的好去處。

1.3.3蘭新鐵路、312國道橫穿昌隆湖所在的豐樂鎮(zhèn)，為到昌隆湖觀光旅游、休閑度假的游客提供了快捷、便利的交通服務(wù)。

1.3.4基礎(chǔ)條件較好。現(xiàn)有的規(guī)模魚池、昌隆湖、果園、電力設(shè)施，為度假村的開發(fā)建設(shè)奠定了基礎(chǔ)；移動(dòng)公司、聯(lián)通公司均在豐樂鎮(zhèn)修建的信息傳輸塔，保障了昌隆湖景區(qū)通訊暢通。

1.3.5該項(xiàng)目遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)、工廠，無任何污染，空氣清新，氣溫適宜，是休閑娛樂的理想之地。

第二章 客源市場分析

2.1昌隆湖客源預(yù)測

“環(huán)城游憩帶（即rebam）”理論是當(dāng)前研究客源市場的重要方法，它指發(fā)生于大城市郊區(qū)、主要為城市居民光顧的游憩設(shè)施、場所和公共空間，特定情況下還包括位于城郊的外來旅游者經(jīng)常光顧的各級(jí)旅游目的地，一起形成的環(huán)大都市游憩活動(dòng)頻發(fā)地帶。國內(nèi)rebam研究表明城市居民旅游和休閑出游市場，隨距離增加而衰減：80%的出游市場集中在距城市500公里以內(nèi)的范圍；在旅游中心城市出發(fā)的非本居民的目的地選擇范圍，主要集中在距城市250公里半徑圈內(nèi)。涼州區(qū)周邊城市眾多，主要有民勤、古浪、天祝、白銀、蘭州、西寧、金昌、張掖等。這些城市總?cè)丝诮?00萬，其中白銀、蘭州、西寧、金昌、張掖等地307.38萬人，人均gdp高（約9000元/人·年），出游觀光回歸自然的動(dòng)機(jī)強(qiáng)烈，其它社會(huì)條件也較優(yōu)越，因此它們將是涼州區(qū)主要的潛在客源市場，這些城市人口可能到?jīng)鲋萋糜蔚囊?guī)模，總出游率若按城市總?cè)丝?0%計(jì)算，可為涼州提供大約30萬人次的游客規(guī)模。

涼州區(qū)處于新歐亞大陸橋的必經(jīng)之地，陜西、新疆、山西、河南、四川、等省區(qū)距涼州較遠(yuǎn)，但交通便捷，也可成為涼州的潛在客源市場。

由以上分析可知，涼州處于蘭州、白銀、西寧、金昌、張掖等地的rebam范圍中，涼州旅游區(qū)處于周邊城市區(qū)域“游憩地環(huán)帶”的重疊區(qū)，可發(fā)展成為周邊城市區(qū)域居民共同的游憩地，這使涼州發(fā)展周邊城市旅游市場有著得天獨(dú)厚的條件。

2.2客源市場分析

2.2.1近年來，涼州區(qū)旅游行業(yè)接待人次和營業(yè)收入穩(wěn)步遞增，旅游客源結(jié)構(gòu)以國內(nèi)旅客為主，旅游方式為散客與團(tuán)隊(duì)并重，逗留天數(shù)為0.5—1天，旅游動(dòng)機(jī)以休閑娛樂、朝圣、度假、考察等為主，以2002年為例，2002年接待國內(nèi)外旅游者56萬人次，如果其中有4%的旅游者前來昌隆湖旅游，每年可接待約2.24萬人次。

2.2.2從旅游時(shí)間和市場選擇趨勢而言，雙休日為周邊地區(qū)居民提供了一至二日游的機(jī)會(huì)。以2002年“五一”黃金周期間涼州區(qū)接待旅游人次為例分析,接待旅游者5.01萬人次，其中省內(nèi)游客居多，由此可看出區(qū)域內(nèi)、省內(nèi)短途旅游已逐步成為游客重點(diǎn)選擇的目標(biāo)，受到社會(huì)的普遍肯定。說明隨著“五一”、“十一”等中長假“黃金旅游周”的規(guī)范化和區(qū)域化發(fā)展，涼州的重點(diǎn)客源市場的發(fā)展也逐步擴(kuò)大。若潛在客源市場的30萬人次有7%選擇昌隆湖龍泉度假村，每年將有2.1萬人次前來觀光旅游。

第二篇：旅游項(xiàng)目策劃書精選

一、項(xiàng)目背景

五寶庵山地理位置優(yōu)越，與嶧山相對(duì)，距鄒城20公里，曲阜40公里，鎮(zhèn)駐地距京福高速出口2公里。五寶庵山風(fēng)采迷人，山上植被眾多，空氣清新，森林覆蓋率達(dá)95%以上，具有江北“天然植物園”美稱。區(qū)域內(nèi)自然風(fēng)光秀美，山上奇石林立，峰巒起伏，樹木參天，物種豐富,植物種類400余種，自然和人文景點(diǎn)多達(dá)60多處，與周圍的莫亭水庫、青龍壩、萬畝杏園、桃園等人文景觀和自然景觀相映成趣。

二、項(xiàng)目地點(diǎn)

五寶庵山位于鄒城市東20公里處，香城鎮(zhèn)政府駐地北8公里，與嶧山遙相對(duì)立，屬連青山山系。最高峰海拔445米，面積22平方公里。山下有鄒城市第二大水庫--莫亭水庫(水面90多萬平方米)，五寶庵山周圍物產(chǎn)豐富、環(huán)境優(yōu)美。

三、市場分析

五寶庵山生態(tài)旅游資源特色符合現(xiàn)代人生活追求趨勢。據(jù)預(yù)測，項(xiàng)目建成后每年將有10萬多游客來此觀光旅游，五寶庵山的生態(tài)旅游資源必將產(chǎn)生可觀的經(jīng)濟(jì)效益。

四、項(xiàng)目內(nèi)容

五寶庵山以原始生態(tài)林和明清時(shí)期的人文景觀為原貌，項(xiàng)目建設(shè)以創(chuàng)造生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，建成具有休閑、旅游、度假為特色的生態(tài)風(fēng)景區(qū)為宗旨，以超前規(guī)劃、高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，逐步建成具有獨(dú)特魅力的生態(tài)旅游度假區(qū)。

(一)、天然氧吧區(qū)五寶庵林場。自然風(fēng)光秀美，峰巒起伏，洞穴相連，清泉長流，古木參天，物種豐富,植物種類350多種，森林覆蓋率達(dá)95%以上，號(hào)稱“天然植物園”，由于空氣清新，又稱“天下第一氧吧”。

(二)、水上休閑區(qū)莫亭水庫，建水上娛樂項(xiàng)目，供游人之娛樂休閑莫亭水庫占地面積達(dá)1400畝，佇立五寶庵山之巔，莫亭水庫萬千氣象盡收眼底，天水一色，碧水鱗浪中，如一幅動(dòng)靜相宜，空曠遼闊的山水圖畫，令人遐思萬千。若乘游艇于水中，看碧水藍(lán)天，賞四周之青山，猶如世外桃源，心曠神怡。

(三)、萬畝杏園觀光采摘區(qū)陽春三月，劉莊流域的孫溝里，5000畝密植園里，盛開的杏花象燃燒的火焰，映紅了天空，映紅了山崗，映紅了整個(gè)田野。由“紅杏枝頭春意鬧”，到“開到荼薇花事了”，由暮春到初夏，陸陸續(xù)續(xù)，為春明花事，可以忙碌兩個(gè)來月。夏季，萬畝杏園里采摘豐收的果實(shí)，更是美不勝收。

第三篇：度假村商業(yè)策劃書模板

一、 前言。

白鷺島國際生態(tài)旅游度假區(qū)位于安徽省來安縣西北部的復(fù)興林場境內(nèi)，區(qū)內(nèi)規(guī)劃總面積4.2萬畝，核心開發(fā)1.7萬畝、其中水面2000畝。白鷺島生態(tài)旅游區(qū)采取科學(xué)創(chuàng)新的設(shè)計(jì)理念，建成后將分成白鷺島森林公園、白鷺保護(hù)區(qū)、湖泊觀光區(qū)、國際度假村和佛教文化五大塊。

國際度假村中別墅度假區(qū)以現(xiàn)代簡潔建筑風(fēng)格，沿水而居，清靜幽雅，首期推出40幢，約3萬平方米，提供一個(gè)休閑，度假的第二居所。具備餐飲、會(huì)議、理療、娛樂等功能。度假村除白鷺山莊、碧水山莊、御龍山莊外，還有觀景閣、綜合會(huì)所、御龍島、情人島、天然浴場、溫泉公園、游艇俱樂部、高爾夫俱樂部、馬術(shù)俱樂部、商業(yè)街（美食廣場）、電信、銀行、醫(yī)護(hù)等配套設(shè)施。

白鷺島度假村內(nèi)的溫泉公園占地150畝，主要分為如意廣場、大唐風(fēng)韻、日式風(fēng)情三大區(qū)域，以中國古典園林及日式枯山秀水兩種風(fēng)格為主，相互交融，并點(diǎn)綴東南亞巴厘島風(fēng)情，充滿古典浪漫的文化內(nèi)涵。溫泉公園目前共設(shè)有50多個(gè)風(fēng)格各異、大小功能不一的溫泉池，包括中藥養(yǎng)生、養(yǎng)顏六湯、死海漂浮、死海泥療、沙療、韓式汗蒸、親親魚療、石板浴、芬蘭浴、游泳休閑、水療SPA等池區(qū)。連片松林中的露天溫泉，一次性可容納3000多人泡溫泉；50多個(gè)池子錯(cuò)落分布于松林中，森林覆蓋率達(dá)93.29%，完美的再現(xiàn)了松林洗浴的文化

充滿濃郁蒙古風(fēng)情的蒙古部落，是滁州舜耕生態(tài)農(nóng)業(yè)園一期項(xiàng)目之一，毗鄰白鷺島生態(tài)旅游區(qū)森林公園，建筑總面積約100畝，可容納五百余人的會(huì)議和聯(lián)歡接待。這里可以品嘗到最為地道的蒙古美食。不僅有烤全羊、手抓羊肉、秘制羊排、富貴羊頭、一品羊雜湯等特色紅食，還有奶酒、奶茶、炒米等特色。

二、市場營銷環(huán)境分析

（一）游行業(yè)的現(xiàn)狀及前景分析

1、我國旅游行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

我國旅游資源豐富，但旅游業(yè)起步較晚，改革開放以來，我國旅游業(yè)迅猛發(fā)展，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從“事業(yè)型”到“產(chǎn)業(yè)型”的重大轉(zhuǎn)變，成為我國國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)展最快、發(fā)展水平較高的一個(gè)重要新興產(chǎn)業(yè)。旅游企業(yè)已經(jīng)具備相當(dāng)規(guī)模，發(fā)展后勁較足，在世界旅游業(yè)中的地位也日益增強(qiáng)，旅游業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)。

2、旅游業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)

旅游行業(yè)與一個(gè)地區(qū)固有的歷史文化、地理環(huán)境的關(guān)聯(lián)度較強(qiáng)。一個(gè)地區(qū)的歷史遺跡、人文遺跡、山川河泊的多少及優(yōu)美因素決定了其對(duì)旅游者的吸引程度。

旅游業(yè)的.發(fā)達(dá)程度與地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、對(duì)外開放程度、 政策的傾斜度息息相關(guān)。地區(qū)的經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，居民收入水平越高，消費(fèi)水平也越高，旅游這種高層需求就越盛。

不同旅游點(diǎn)的冷熱興旺程度取決于其綜合接待水平。有些地方雖然有很吸引游客的景區(qū)，但綜合接待能力較差也很難招徠客人并引起興趣。

旅游業(yè)有依托性、綜合性、互聯(lián)性、靈敏性強(qiáng)等特點(diǎn)。

依托性， 即它依托于某幾個(gè)固定景點(diǎn)；綜合性，指旅游業(yè)一般都是不局限于狹義的為旅游者提供觀光服務(wù)，它還配套地提供酒店、旅館、交通客運(yùn)、商場購物、咨詢、娛樂等服務(wù)；互聯(lián)性指它與其它行業(yè)及同行業(yè)間相互聯(lián)動(dòng)，如交通、貿(mào)易等行業(yè)；靈敏性指旅游行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、政治政策、甚至季節(jié)、氣候等變化都非常敏感。

旅游業(yè)創(chuàng)造的就業(yè)機(jī)會(huì)有乘數(shù)效應(yīng)，它帶動(dòng)的國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是其它行業(yè)所無法比擬的。在創(chuàng)造和保障就業(yè)機(jī)會(huì)方面，旅游業(yè)與其它行業(yè)的關(guān)系是相輔相成的，特別是零售業(yè)和制造業(yè)的發(fā)展更加依賴旅游業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

旅游業(yè)企業(yè)之間較少排擠性競爭，相反，它們之間有相互牽帶性。例如：焦作云臺(tái)山的游客數(shù)與徐州的游客數(shù)有很強(qiáng)的正相關(guān)性。因?yàn)樵婆_(tái)山的游客較多是從徐州來的，高峰時(shí)云臺(tái)山景區(qū)看的是徐州人，聽的是徐州話，徐州團(tuán)隊(duì)的導(dǎo)游旗到處飄揚(yáng)，周末團(tuán)隊(duì)達(dá)100多個(gè)，旅游專列一季就開了7列，目前來講在全中國也史無前例，絕無僅有。

3、目前我國旅游業(yè)存在問題

現(xiàn)在我國旅游業(yè)的總體水平較低，這種低下主要表現(xiàn)在：旅游創(chuàng)匯額較低，比泰國、新加坡高不了多少，旅游業(yè)在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重不及4%，而許多國家已達(dá)到10％左右；旅游資源的開發(fā)利用率不高，不到可供開發(fā)資源的1／10。 那么，我國旅游行業(yè)存在哪些不足呢？大致上看，主要有以下這幾個(gè)方面：

旅游景點(diǎn)重復(fù)建設(shè)，創(chuàng)意平庸，重景觀的雕琢，輕游客的參與。我國有不少名勝古跡，但在提高文化品位上還做得不夠，往往是外國游客參觀后不知所云，國人觀后也難得回頭。此外，人造景觀不斷“發(fā)燒”，主題重復(fù)，對(duì)游客難形成吸引力。國外的旅游景點(diǎn)重游客的身心參與，集休閑、體育、餐飲、娛樂于一體。他們崇尚自然，希望在“陽光、大海、沙灘”中忘情陶醉，而我國的旅游景點(diǎn)城市化傾向嚴(yán)重，建筑物與風(fēng)景名勝缺乏和諧，景觀質(zhì)量大受破壞。

旅游服務(wù)缺乏規(guī)范。旅行社泛濫競爭壓價(jià)，野導(dǎo)游和旅游黑車坑害游客，有的旅游景點(diǎn)收費(fèi)離譜，旅游點(diǎn)住宿不佳等問題已成為目前游客投訴的熱點(diǎn)，管理的滯后無疑對(duì)旅游業(yè)的發(fā)展造成相當(dāng)?shù)恼系K。

交通不便只能走馬觀花。由于趕時(shí)間，游客到了目的地后，只能驚鴻一瞥，疲憊不堪的游客常常怨聲載道。

上述問題暴露出旅游業(yè)的管理體制和法制建設(shè)已跟不上旅游資源開發(fā)和旅游業(yè)要求發(fā)展的步伐，尤其是旅游資源開發(fā)的理論研究政策措施嚴(yán)重滯后，致使資源開發(fā)缺乏科學(xué)的論證。當(dāng)然，這些問題的存在也從反面說明了我國旅游業(yè)開發(fā)的潛力和空間還很大。

4、旅游業(yè)的市場前景

我國旅游業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，市場廣闊，前景無限。我國的旅游資源十分豐富，不僅具有悠久的歷史文化，而且擁有一流水平的山水旅游資源和民俗風(fēng)情資源。在國際旅游方面，目前境外旅游者到我國來的出游率還非常低，我國離旅游大國的地位還存在一定的差距。在國內(nèi)旅游市場方面，基礎(chǔ)龐大，發(fā)展迅速，大有潛力可挖。從人均年出游率來看，我國只有1～2次，而發(fā)達(dá)國家卻在6至7次左右， 我國居民旅游的意識(shí)剛剛興起，據(jù)有關(guān)資料顯示，目前城鎮(zhèn)居民人均年旅游消費(fèi)906元，為平均年收入的8％，農(nóng)民的旅游消費(fèi)還不足3%。與世界平均水平15％─20%相比發(fā)展?jié)摿艽?。在旅游業(yè)產(chǎn)值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重方面，西方發(fā)達(dá)國家一般在10％以上，而我國只有3.7%，基本上處于起步階段。隨著人民生活水平的不斷提高，對(duì)旅游這種精神物質(zhì)相結(jié)合的較高層次消費(fèi)迅猛發(fā)展，而且旅游市場具有多層次的特征，也為旅游業(yè)的發(fā)展提供了條件。據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，未來來華旅游入境人數(shù)將大大上升，我國將成為世界第一旅游大國，國際、國內(nèi)旅游外匯收入將直線上升。由此看來，旅游業(yè)的市場前景空前看好。

（二）、白鷺島國際生態(tài)旅游度假區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀

白鷺島國際旅游度假村位于安徽滁州來安縣,旅游區(qū)面積4、2萬畝規(guī)劃面積1、7萬畝，核心開發(fā)面積1、1萬畝。建筑面積約20萬平方米。按功能劃分為：國際度假、森林旅游、白鷺保護(hù)、湖泊游樂、佛教文化五大區(qū)域

白鷺島生態(tài)旅游區(qū)依山傍水，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，融湖光山色，青山綠水，人文建筑為一體，具有：“天然、清幽、秀麗、靜美、純樸”等特色。集茂林、湖光、古寺、靈島等美景于一體三：度假村白鷺山莊是白鷺島國際生態(tài)旅游度假村的組成部分。建設(shè)用地120畝，規(guī)劃建筑面積達(dá)3萬平方米，以連排別墅和獨(dú)立別墅二部分構(gòu)成產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，每戶建筑面積40―60平方米不等。

溫泉公園目前共設(shè)有50多個(gè)風(fēng)格各異、大小功能不一的溫泉池，包括中藥養(yǎng)生、養(yǎng)顏六湯、死海漂浮、死海泥療、沙療、韓式汗蒸、親親魚療、石板浴、芬蘭浴、游泳休閑、水療SPA等池區(qū)。

經(jīng)過多年的運(yùn)營，其接待經(jīng)驗(yàn)和接待水平大大提高，但由于運(yùn)營多年其設(shè)施設(shè)備有待于更新和提升，以增加景區(qū)的吸引力。

白鷺島國際生態(tài)旅游度假區(qū)目前尚屬養(yǎng)在深閨未人識(shí)階段，雖然客人參觀游覽后反映良好，但知名度低，宣傳力度小直接影響了景區(qū)的形象提升和招徠客人的力度。

（三）、競爭者分析（略）

三、徐州市場狀況分析：

（一）、目前徐州市民休閑出游情況，如下圖所示：

從圖中可以看出，目前來說徐州市民比較注重外出旅游，出游頻率普遍較高，其中不難看出出游者選擇的旅游地多為周邊300公里左右向區(qū)域。

白鷺島國際生態(tài)旅游度假區(qū)距徐州市區(qū)僅三個(gè)小時(shí)的車程，十分符合徐州市民的出游習(xí)慣。

第四篇：度假村項(xiàng)目建議書

一、概 況 1.1旅游概況 涼州是“絲綢之路”重鎮(zhèn)，素有“五涼古都”之稱，現(xiàn)以中國旅游標(biāo)志——銅奔馬而聞名海內(nèi)外。涼州地處河西走廊東端，黃土高原、青藏高原和內(nèi)蒙古高原三大地理景觀的交匯過渡地帶，東接古浪石峽，西臨肅南草原，南靠祁連山脈，北抵騰格里沙漠，地域遼闊，地形復(fù)雜。由于其獨(dú)特的干旱氣候，保存了豐富的歷史文物資源和自然資源，有旅游景點(diǎn)160多處，館藏文物4萬多件，如：漢簡、銅奔馬、涼造新泉、西夏碑、古鐘樓、海藏寺、白塔寺遺址、天梯山石窟等名勝已成為絲綢之路旅游的重要景點(diǎn)。涼州地形地貌獨(dú)特，山川氣候宜人。海拔界于1020~4878米之間，由于高低差距較大，形成沙漠、綠洲、淺山、高峰四大自然景觀區(qū)，為發(fā)展沙漠滑翔、探險(xiǎn)、淺山狩獵、休閑、高山攀援、雪峰尋奇創(chuàng)造了得天獨(dú)厚的條件。昌隆湖地處涼州城西25公里處的豐樂鎮(zhèn)昌隆村南端，湖區(qū)總面積約280畝。湖區(qū)上端為湖泊濕地，中游建有小型水庫，庫區(qū)面積藥180畝，下游為湖澤魚池和果園林地。湖谷前臨平川綠野，后擁山岡丘陵，湖區(qū)內(nèi)景點(diǎn)豐富，周圍有多處文化遺址，具有得天獨(dú)厚的地域優(yōu)勢。2002年4月豐樂鎮(zhèn)黨委、政府利用昌隆湖特殊的區(qū)域優(yōu)勢，規(guī)劃新建“昌隆湖度假村”，新建漁塘面積16675平方米，栽植垂柳、果槐、白楊、沙棗、榆樹等各類風(fēng)景樹21000多株，同時(shí)整修了道路，初步形成休閑、娛樂、餐飲、垂釣為一體的度假勝地。1.2項(xiàng)目的必要性 1.2.1昌隆湖開發(fā)建設(shè)是豐樂經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需要。今日豐樂，在改革開放政策的指引下，全鎮(zhèn)各項(xiàng)事業(yè)都取得了長足的發(fā)展。2002年全鎮(zhèn)社會(huì)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)12215.9萬元，農(nóng)民人均純收入達(dá)2630元。草食畜牧、商貿(mào)運(yùn)輸、農(nóng)副產(chǎn)品加工等產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，2002年完成鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值11888.9萬元。隨著旅游業(yè)的興起，旅游產(chǎn)業(yè)被列入豐樂鎮(zhèn)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)受到鎮(zhèn)黨委、鎮(zhèn)政府高度重視。積極招商引資，大力發(fā)展旅游業(yè)，已成為豐樂鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可缺少的一部分。1.2.2是充分開發(fā)利用旅游資源，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)的需要。昌隆湖附近平川荒灘、山崗丘陵具有豐富的自然資源和深厚的文化底蘊(yùn)，多少年來一直被棄置，資源得不到開發(fā)利用，無草、無樹、生態(tài)失衡，生態(tài)環(huán)境得不到保護(hù)和治理。該項(xiàng)目的建設(shè)，使昌隆村的旅游資源得到充分開發(fā)利用，既改善了生態(tài)環(huán)境，又開發(fā)了一個(gè)新的旅游景區(qū)。1.2.3是豐樂鎮(zhèn)改革開放和改善投資環(huán)境的需要 改革開放20多年來，豐樂鎮(zhèn)的各項(xiàng)事業(yè)得到了長足發(fā)展，農(nóng)民的物質(zhì)生活水平有了很大提高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，特別是近幾年，鎮(zhèn)黨委、政府積極招商引資，大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，建成以國道312線為依托，以豐樂堡街為中心，南北輻射0.7公里，東西輻射3公里的新集鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)。到豐樂鎮(zhèn)投資建設(shè)的客商和建設(shè)項(xiàng)目逐年增加，開放的豐樂鎮(zhèn)急需一處可供人們觀光旅游、休閑度假、洽談生意的旅游勝地。1.2.4是豐樂鎮(zhèn)農(nóng)民脫貧致富奔小康的需要。旅游業(yè)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，綜合帶動(dòng)性強(qiáng)，輻射牽引力大的產(chǎn)業(yè)。昌隆湖的開發(fā)建設(shè)將帶動(dòng)昌隆村的交通、餐飲以及相關(guān)服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。近年來，隨著農(nóng)業(yè)機(jī)械化程度的不斷提高，農(nóng)村出現(xiàn)了剩余勞動(dòng)力，昌隆湖的開發(fā)、建設(shè)是豐樂鎮(zhèn)及周邊農(nóng)村剩余勞動(dòng)力就業(yè)致富的需要。1.3項(xiàng)目的可行性 1.3.1開發(fā)建設(shè)昌隆湖，得到了豐樂鎮(zhèn)黨委、鎮(zhèn)政府的高度重視。豐樂鎮(zhèn)黨委、政府十分重視旅游業(yè)的發(fā)展，多次組織有關(guān)人員對(duì)該鎮(zhèn)可開發(fā)的旅游資源進(jìn)行調(diào)查論證，認(rèn)為該鎮(zhèn)昌隆湖景區(qū)文化底蘊(yùn)深厚，自然條件獨(dú)特，開發(fā)旅游具有得天獨(dú)厚的地域優(yōu)勢和廣闊的發(fā)展前景。擬開發(fā)新建“豐樂鎮(zhèn)昌隆湖度假村”，并進(jìn)行了短期規(guī)劃，力爭在三年內(nèi)生態(tài)植被得以改善，五年內(nèi)把荒山、荒灘建成湖光山色、休閑、垂釣、娛樂、避暑的渡假勝地。1.3.2.昌隆湖湖區(qū)上端為湖泊濕地，泉眼分布廣，水量大，清澈透明，且水礦物質(zhì)含量豐富，是飲用、洗浴的上乘產(chǎn)品，中游建有小型水庫，是乘舟游覽、潛水游泳的理想之地。下游的魚池是休閑垂釣的好去處。1.3.3蘭新鐵路、312國道橫穿昌隆湖所在的豐樂鎮(zhèn)，為到昌隆湖觀光旅游、休閑度假的游客提供了快捷、便利的交通服務(wù)。1.3.4基礎(chǔ)條件較好?，F(xiàn)有的規(guī)模魚池、昌隆湖、果園、電力設(shè)施，為度假村的開發(fā)建設(shè)奠定了基礎(chǔ)；移動(dòng)公司、聯(lián)通公司均在豐樂鎮(zhèn)修建的信息傳輸塔，保障了昌隆湖景區(qū)通訊暢通。1.3.5該項(xiàng)目遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)、工廠，無任何污染，空氣清新，氣溫適宜，是休閑娛樂的理想之地。第二章 客源市場分析 2.1昌隆湖客源預(yù)測 “環(huán)城游憩帶（即ReBAM）”理論是當(dāng)前研究客源市場的重要方法，它指發(fā)生于大城市郊區(qū)、主要為城市居民光顧的游憩設(shè)施、場所和公共空間，特定情況下還包括位于城郊的外來旅游者經(jīng)常光顧的各級(jí)旅游目的地，一起形成的環(huán)大都市游憩活動(dòng)頻發(fā)地帶。國內(nèi)ReBAM研究表明城市居民旅游和休閑出游市場，隨距離增加而衰減：80%的出游市場集中在距城市500公里以內(nèi)的范圍；在旅游中心城市出發(fā)的非本居民的目的地選擇范圍，主要集中在距城市250公里半徑圈內(nèi)。涼州區(qū)周邊城市眾多，主要有民勤、古浪、天祝、白銀、蘭州、西寧、金昌、張掖等。這些城市總?cè)丝诮?00萬，其中白銀、蘭州、西寧、金昌、張掖等地307.38萬人，人均GDp高（約9000元/人·年），出游觀光回歸自然的動(dòng)機(jī)強(qiáng)烈，其它社會(huì)條件也較優(yōu)越，因此它們將是涼州區(qū)主要的潛在客源市場，這些城市人口可能到?jīng)鲋萋糜蔚囊?guī)模，總出游率若按城市總?cè)丝?0%計(jì)算，可為涼州提供大約30萬人次的游客規(guī)模。涼州區(qū)處于新歐亞大陸橋的必經(jīng)之地，陜西、新疆、山西、河南、四川、等省區(qū)距涼州較遠(yuǎn)，但交通便捷，也可成為涼州的潛在客源市場。由以上分析可知，涼州處于蘭州、白銀、西寧、金昌、張掖等地的ReBAM范圍中，涼州旅游區(qū)處于周邊城市區(qū)域“游憩地環(huán)帶”的重疊區(qū)，可發(fā)展成為周邊城市區(qū)域居民共同的游憩地，這使涼州發(fā)展周邊城市旅游市場有著得天獨(dú)厚的條件。2.2客源市場分析 2.2.1近年來，涼州區(qū)旅～業(yè)接待人次和營業(yè)收入穩(wěn)步遞增，旅游客源結(jié)構(gòu)以國內(nèi)旅客為主，旅游方式為散客與團(tuán)隊(duì)并重，逗留天數(shù)為0.5—1天，旅游動(dòng)機(jī)以休閑娛樂、朝圣、度假、考察等為主，以2002年為例，2002年接待國內(nèi)外旅游者56萬人次，如果其中有4%的旅游者前來昌隆湖旅游，每年可接待約2.24萬人次。

2.2.2從旅游時(shí)間和市場選擇趨勢而言，雙休日為周邊地區(qū)居民提供了一至二日游的機(jī)會(huì)。以2002年“五一”黃金周期間涼州區(qū)接待旅游人次為例分析,接待旅游者5.01萬人次，其中省內(nèi)游客居多，由此可看出區(qū)域內(nèi)、省內(nèi)短途旅游已逐步成為游客重點(diǎn)選擇的目標(biāo)，受到社會(huì)的普遍肯定。說明隨著“五一”、“十一”等中長假“黃金旅游周”的規(guī)范化和區(qū)域化發(fā)展，涼州的重點(diǎn)客源市場的發(fā)展也逐步擴(kuò)大。若潛在客源市場的30萬人次有7%選擇昌隆湖龍泉度假村，每年將有2.1萬人次前來觀光旅游。2.2.3昌隆湖度假區(qū)接待游客主要以涼州、金昌及周邊地區(qū)為主，旺季4-10月接待游客近萬人。該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)以后，將為周邊地區(qū)人們提供一個(gè)全新的旅游度假、休閑、娛樂、住宿場所，如按ReBAM潛在客源理論預(yù)測，豐樂周邊城市金川、張掖到昌隆湖游玩的按城市總?cè)丝?%計(jì)算，可為昌隆湖年提供2萬人次的游人規(guī)模。2.4以上分析表明，昌隆湖龍泉度假村如此建成后，游客人數(shù)將會(huì)大幅度增加，年接待游客可達(dá)2萬人次。第三章 建設(shè)內(nèi)容與投資規(guī)模 3.1景區(qū)現(xiàn)狀 昌隆湖地形呈峽谷狀，湖谷前臨平川綠野后擁山崗丘陵，湖區(qū)面積280畝，湖區(qū)上端為湖泊濕地，泉眼分布很廣，水量大，清澈透明、且水礦物質(zhì)含量豐富。中游建有小型水庫，庫區(qū)面積約180畝，庫容約8萬畝。下游為湖澤魚池和果園林地?，F(xiàn)已建成占地面積為16675平方米的魚塘5個(gè)，占地面積為280平方米的娛樂、餐飲、住宿服務(wù)設(shè)施。已栽植各類風(fēng)景樹2.1萬珠。后面的山崗丘陵急需綠化，前面的平川荒灘急需開發(fā)。3.2建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 3.2.1修建占地面積2500平方米（25×100米）的游泳池。3.2.2修建占地面積1000平方米（10×100）工棚式茶座。3.2.3修建占地面積300平方米露天網(wǎng)球場。3.2.4修建占地面積340平方米康體中心。3.2.5修建占地面積300平方米二層磚混結(jié)構(gòu)住宿用別墅。3.2.6修建占地面積500平方米可同時(shí)停放30輛小車、10輛中巴車的停車場。3.2.7修建旱碼頭2個(gè)，購置氣艇3個(gè)。3.2.8修建占地面積30平方米的廁所1個(gè)。3.2.9綠化山崗丘陵，平川荒灘，栽種天然野生植物及各類風(fēng)景樹。購置山上噴灌處理設(shè)施。3.2.10購置相關(guān)設(shè)施設(shè)備。第四章 投資估算和資金來源 4.1投資估算 該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資192.5萬元，詳細(xì)預(yù)算見附表。4.2資金來源 申請國債資金80萬元，銀行貸款50萬元，自籌資金62.5萬元。第五章 項(xiàng)目實(shí)施步驟 該項(xiàng)目建設(shè)期為兩年，～年6月至～年6月。～年6月底完成項(xiàng)目建議書的編制、項(xiàng)目立項(xiàng)、論證、施工圖設(shè)計(jì)、資金籌措等工作?！?月爭取破土動(dòng)工建設(shè)?！?-4月綠化荒山荒灘、栽植各類風(fēng)景樹20余萬株?！?月工程全部完工，交付使用。第六章 項(xiàng)目效益評(píng)估 6.1經(jīng)濟(jì)效益 6.1.1旅游收入 項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)～年當(dāng)年總收入95萬元。其中： 游泳池按6-9月實(shí)際使用天數(shù)120天計(jì)算，每天進(jìn)入100人，游泳費(fèi)2元/人,營業(yè)額為2.4萬元;網(wǎng)球場、乒乓球場、籃球場、臺(tái)球場按5-10月實(shí)際使用天數(shù)180天計(jì)算，每天使用時(shí)間為8小時(shí)，每小時(shí)消費(fèi)5元/人，按每天進(jìn)入400人次·小時(shí)計(jì)算，年?duì)I業(yè)額為36萬元； 餐廳、娛樂室、茶座按4-10月實(shí)際使用天數(shù)210天計(jì)算，每天有50人就餐和娛樂，每人消費(fèi)20元，年?duì)I業(yè)額為21萬元； 住宿按4-10月實(shí)際使用天數(shù)210天計(jì)算，每天有20人留宿，每人消費(fèi)80元，年?duì)I業(yè)額為33.6萬元； 其它營業(yè)性收入每年2萬元。6.1.2成本費(fèi)用，共計(jì)62.05萬元。A、雇員工資，按每人每年0.3萬元計(jì)，每年13×0.3=3.9萬元。B、管理費(fèi)用，按收入5%計(jì)，每年4.75萬元。C、水費(fèi)（包括飲用水、游泳池用水，游泳池排放水可用于綠化），每年10萬元。D、電費(fèi)，每年5萬元。E、年折舊及維修費(fèi)（按頭重腳輕總額192.5萬元計(jì)，折舊勻限25年），每年7.7萬元。F、維修費(fèi)，每年5萬元。G、低值易耗品，每年10萬元。H、其它費(fèi)用，如燃料費(fèi)等每年10萬元。I、營業(yè)稅參考飲食行業(yè)稅率6%計(jì)征，每年5.7萬元。6.1.3營業(yè)利潤年均為32.95萬元。6.1.4投資利潤率為34.68％。6.1.5投資利稅率40.68％。6.1.6盈虧平衡點(diǎn) 盈虧平衡點(diǎn)=固定成本/(營業(yè)額－可變成本－稅金)×100％=32.45/(95－23.9－5.7)×100％=49.62％ 通過盈虧平衡計(jì)算，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)＜49.62％時(shí)，該項(xiàng)目產(chǎn)生效益。6.1.7投資回收期 投資回收期=出現(xiàn)盈余年份—出現(xiàn)盈余當(dāng)年資金償還額/出現(xiàn)盈余當(dāng)年收益總額=6－32.95/95=5.65(年)6.2社會(huì)效益 6.2.1項(xiàng)目建成后，既可擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)，又帶動(dòng)了社會(huì)其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成地方經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展，共同進(jìn)步的良好局面。6.2.2項(xiàng)目建成后，有利于豐樂鎮(zhèn)昌隆村生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和恢復(fù)，改善人與自然的關(guān)系，促進(jìn)人們保護(hù)環(huán)境、保護(hù)資源。第七章 結(jié)論建議 7.1本項(xiàng)目具有較好的開發(fā)價(jià)值和開發(fā)前景。經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益明顯，建議有關(guān)部門及單位，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的協(xié)調(diào)與領(lǐng)導(dǎo)，在資金、政策上給予大力支持，并鼓勵(lì)和動(dòng)員全社會(huì)力量參與項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。力爭使本項(xiàng)目早實(shí)施、早見效。7.2該項(xiàng)目涉及的景點(diǎn)設(shè)施、場地復(fù)雜，且數(shù)量多，建議開發(fā)商科學(xué)規(guī)劃、科學(xué)管理。