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第一篇：商業(yè)計(jì)劃書優(yōu)秀范文
如何策劃一份優(yōu)秀的商業(yè)計(jì)劃書
策劃一份優(yōu)秀的商業(yè)計(jì)劃書，是敲開投資者大門非常關(guān)鍵的一步，因?yàn)橥顿Y者每天都要接收數(shù)量可觀的商業(yè)計(jì)劃書，其中只有約十分之一會(huì)令投資者略感興趣，投資者會(huì)對(duì)你的項(xiàng)目感興趣嗎，他會(huì)約見你嗎?
在投資領(lǐng)域，尤其是創(chuàng)業(yè)投資，策劃就是投資策劃人員通過對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)分析，對(duì)投資活動(dòng)的整體戰(zhàn)略和策略進(jìn)行運(yùn)籌規(guī)劃，從而對(duì)提出投資決策、實(shí)施投資決策、檢驗(yàn)投資決策的全過程作預(yù)先的考慮和設(shè)想。因此，離開策劃，這種創(chuàng)業(yè)投資的商業(yè)計(jì)劃書就缺失了大半市場(chǎng)。除去策劃，就項(xiàng)目或者計(jì)劃書本身而言，它必須有足夠的實(shí)力以便充分運(yùn)用自有資本，巧妙利用社會(huì)資本，創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力要強(qiáng)，不僅要有獨(dú)創(chuàng)性，更要具有可持續(xù)性。特別是在實(shí)施后，能夠?yàn)橥顿Y人和客戶帶來可衡量的價(jià)值。
商業(yè)計(jì)劃書的“3+4策劃原則”
擁有商業(yè)計(jì)劃書的企業(yè)平均比沒有商業(yè)計(jì)劃書的企業(yè)融資成功率高出100%”。這是Arthur Andersen 公司在20xx年所作的一個(gè)調(diào)查結(jié)論，根據(jù)該調(diào)查，僅僅30%被調(diào)查的企業(yè)有書面商業(yè)計(jì)劃書，這是國(guó)外的情況。在中國(guó)，有書面商業(yè)計(jì)劃書企業(yè)的比例更少，更不要說計(jì)劃書的質(zhì)量了，因此融資成功的機(jī)率更小。的確，創(chuàng)造財(cái)富的整個(gè)概念不是一種思想，而是比賽本身。它純粹是優(yōu)勝劣汰的規(guī)則，最明顯的規(guī)則是“別做贏不了的事情”，但是這里的“別做”就是過于策劃。
創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目策劃的運(yùn)作時(shí)間主要是在項(xiàng)目周期的第一階段，并隨著項(xiàng)目的進(jìn)展不斷延伸。貫穿投資的整個(gè)過程。而策劃本身實(shí)際上是一個(gè)項(xiàng)目的前期智慧投資――即決策人力資本投資。將創(chuàng)業(yè)投資策劃引入商業(yè)計(jì)劃書，將使商業(yè)計(jì)劃書發(fā)生新的質(zhì)的飛躍，使商業(yè)計(jì)劃書本身不僅具有客觀評(píng)價(jià)的功能，而且又是智力投資的產(chǎn)物，從而增強(qiáng)了商業(yè)計(jì)劃書的可行性、可靠性、可操作性;使商業(yè)計(jì)劃書真正成為項(xiàng)目成立和進(jìn)行投資決策的依據(jù);成為設(shè)計(jì)的依據(jù);成為項(xiàng)目實(shí)施的依據(jù);成為風(fēng)險(xiǎn)投資決策是否投資的依據(jù)。
“商業(yè)計(jì)劃書”在十年前對(duì)于中國(guó)的企業(yè)家和創(chuàng)業(yè)者無疑是一個(gè)陌生的名詞。在中國(guó)風(fēng)險(xiǎn)投資成長(zhǎng)的今天，商業(yè)計(jì)劃書在創(chuàng)業(yè)投資中的作用也越來越被人們重視。特別是在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，幾張紙寫就的商業(yè)計(jì)劃書就能引來一筆風(fēng)險(xiǎn)投資，曾經(jīng)使多少創(chuàng)業(yè)者羨慕不已。當(dāng)今這個(gè)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，越來越理性的風(fēng)險(xiǎn)投資在選擇創(chuàng)業(yè)企業(yè)時(shí)，更加會(huì)從商業(yè)計(jì)劃書中發(fā)現(xiàn)投資的價(jià)值。
對(duì)于希望在人生的年輕階段希望大獲全勝的創(chuàng)業(yè)者來講，策劃一份有分量的商業(yè)計(jì)劃書，首先要做到以下“3”個(gè)避免：
1.避免忽略商業(yè)計(jì)劃書的重要作用
把大量精力和時(shí)間放在找關(guān)系尋資金上。即使碰到了感興趣的風(fēng)險(xiǎn)投資人，也往往因準(zhǔn)備不足而錯(cuò)失良機(jī)。這樣的案例經(jīng)常出現(xiàn)，我們的咨詢隊(duì)伍在短短半年內(nèi)碰到6個(gè)例子，小老板們太關(guān)注資金了，反而把獲得資金的有效途徑―商業(yè)計(jì)劃書忽略一旁。
2.避免商業(yè)計(jì)劃書簡(jiǎn)單化與過度策劃
有些創(chuàng)業(yè)者和創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)在撰寫商業(yè)計(jì)劃書時(shí)有的把商業(yè)計(jì)劃書視同與一般的工作計(jì)劃和項(xiàng)目建議書。而有的創(chuàng)業(yè)者則過分追求商業(yè)計(jì)劃書的策劃，使策劃成分太多，太虛，為今后投資方的考察流下斑斑劣跡，經(jīng)不起融資合作方的推敲，就此失去大好機(jī)會(huì)。
3.商業(yè)計(jì)劃書的對(duì)象過于狹隘：只迎合投資合作者本
在大多數(shù)企業(yè)明白了商業(yè)計(jì)劃書的重要性之后，其中一個(gè)很大的誤區(qū)就是認(rèn)為只要策劃方案能抓住投資合作者本人就可以了，大可不必考慮其他人的想法、看法和做法，只要那一個(gè)人點(diǎn)頭就能拿到融資“許可證”。其實(shí)，商業(yè)計(jì)劃書是創(chuàng)業(yè)企業(yè)尋找投資方的敲門磚，既是策劃給投資方老板也是策劃給創(chuàng)業(yè)企業(yè)自己的和投資方高層甚至普通職工的，因此策劃的對(duì)象不僅僅是投資者本人，更是策劃給一個(gè)團(tuán)隊(duì)，一個(gè)集體，一定要注意策劃成分中的語(yǔ)言和觀點(diǎn)迎合所有人，而不是哪一個(gè)人。
一份好的商業(yè)計(jì)劃書是創(chuàng)業(yè)者自己在尋求到投資者的支持后，能夠基本順利實(shí)施的項(xiàng)目操作計(jì)劃。如果只是寫給投資人自己看，那一定經(jīng)不起推敲，缺乏堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。
或許大家知道，創(chuàng)業(yè)投資策劃的主要內(nèi)容――企業(yè)投資的謀略和戰(zhàn)略策劃;投資經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)策劃;投資項(xiàng)目的市場(chǎng)策劃;市場(chǎng)投資戰(zhàn)略和策略的策劃;投資項(xiàng)目的時(shí)機(jī)策劃;投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)障礙策劃;投資項(xiàng)目公關(guān)策劃;投資項(xiàng)目的利益機(jī)制策劃。
創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目應(yīng)該選擇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不是很激烈，而其核心產(chǎn)品又不容易被替代，其產(chǎn)品的生命周期足以支持其產(chǎn)生收入和利潤(rùn)，能給投資人帶來可觀的回報(bào)。創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目對(duì)投資人的投資回報(bào)率是所有風(fēng)險(xiǎn)投資人最為關(guān)注的，在計(jì)劃中確定一個(gè)準(zhǔn)確的較為具體的投資回報(bào)可能比較困難，但可以通過回報(bào)的形式。
誠(chéng)然如上文所述，不難看出商業(yè)計(jì)劃書應(yīng)該由以下幾個(gè)主要要素構(gòu)成：產(chǎn)品或服務(wù)的個(gè)性化和利潤(rùn)化在商業(yè)計(jì)劃書中，通過策劃，企業(yè)應(yīng)詳細(xì)提供產(chǎn)品或服務(wù)的細(xì)節(jié)，它具體為：
1.當(dāng)前公司產(chǎn)品市場(chǎng)狀況正處于何種階段，是空白、新開發(fā)，還是成熟期?
2.產(chǎn)品的差異化賣點(diǎn)在那里?
(1)產(chǎn)品的排名及品牌知名度及美譽(yù)度。
(2)產(chǎn)品是否低成本運(yùn)作。
在商業(yè)計(jì)劃書里，盡量用數(shù)字化和通俗易懂的言語(yǔ)措辭來明晰地描述企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的屬性，讓投資人和團(tuán)隊(duì)對(duì)產(chǎn)品或者服務(wù)項(xiàng)目有足夠的興趣和信心。同樣注意策劃手段的運(yùn)用，千萬不能過頭，要適可而止。
值得注意的是商業(yè)計(jì)劃書應(yīng)詳盡地向投資人分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況，這里包括：競(jìng)爭(zhēng)公司實(shí)力、產(chǎn)品情況以及潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況和市場(chǎng)變化分析。通過上述描述要向投資者展示自己的企業(yè)的差異化、創(chuàng)新點(diǎn)。通過擺事實(shí)、做策劃向人們證明，自己目前雖然才剛起步，但將來終將成為行業(yè)“領(lǐng)頭羊”。
創(chuàng)業(yè)企業(yè)應(yīng)在商業(yè)計(jì)劃書中，向風(fēng)險(xiǎn)投資者提供企業(yè)對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的分析和購(gòu)買群體的詳細(xì)描述。同時(shí)應(yīng)當(dāng)有一個(gè)營(yíng)銷計(jì)劃，它包括區(qū)域、方式、渠道、預(yù)估目標(biāo)、份額以及銷售政策的制定;銷售渠道、方式、行銷環(huán)節(jié)和售后服務(wù);企業(yè)主要的業(yè)務(wù)關(guān)系狀況等?！?”個(gè)方面：
策劃力+執(zhí)行力
目前投資者已從過去看重創(chuàng)意、重策劃而轉(zhuǎn)移到看重企業(yè)的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，因?yàn)橐粋€(gè)好的策劃和項(xiàng)目要想成功必須有一個(gè)強(qiáng)有力的管理隊(duì)伍去有力執(zhí)行，隊(duì)伍中的執(zhí)行力應(yīng)該集管理、技術(shù)、市場(chǎng)、財(cái)務(wù)等各方面的精英。團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力尤為重要，因?yàn)閯?chuàng)業(yè)本身是一個(gè)團(tuán)隊(duì)奮斗的過程。
策劃優(yōu)秀的計(jì)劃摘要
策劃一份優(yōu)秀的計(jì)劃摘要將使投資者有興趣了解更多的內(nèi)容和信息。它應(yīng)該成為吸引投資者出資的敲門磚，因?yàn)樗鼤?huì)給投資人留下深刻和長(zhǎng)久的影響。摘要應(yīng)是商業(yè)計(jì)劃書中最精干和項(xiàng)目實(shí)施中最相關(guān)的部分。它包括：企業(yè)的宗旨和基本情況，企業(yè)的各方面能力，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀況，營(yíng)銷和財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，項(xiàng)目實(shí)施后的大致的投資回報(bào)前景以及公司的管理團(tuán)隊(duì)。策劃投資說明與風(fēng)險(xiǎn)分析
在商業(yè)計(jì)劃書中應(yīng)充分說明項(xiàng)目所需資金數(shù)額以及資金來源渠道，它應(yīng)包括：吸納投資后的股權(quán)結(jié)構(gòu)、股權(quán)成本、投資者介入公司管理的程度說明、投資回報(bào)與退出機(jī)制。在投資風(fēng)險(xiǎn)分析中應(yīng)包括：資源風(fēng)險(xiǎn);生產(chǎn)和市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn);研發(fā)風(fēng)險(xiǎn);成本風(fēng)險(xiǎn);政策風(fēng)險(xiǎn);財(cái)務(wù)和管理風(fēng)險(xiǎn)。
策劃經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)與財(cái)務(wù)分析
創(chuàng)業(yè)企業(yè)應(yīng)詳盡描述投資后3-5年企業(yè)的銷售數(shù)量、銷售額、毛利率、成長(zhǎng)率、投資報(bào)酬率預(yù)估及計(jì)算依據(jù)。
財(cái)務(wù)規(guī)劃和分析應(yīng)是商業(yè)計(jì)劃書中最花費(fèi)精力的部分，它包括：財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)(銷售收入、成本費(fèi)用、薪金水平、固定資產(chǎn)、明細(xì)表)以及資產(chǎn)負(fù)債表和利潤(rùn)及分配明細(xì)表、現(xiàn)金流量表。財(cái)務(wù)指標(biāo)分析(反映財(cái)務(wù)盈利能力的指標(biāo)、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回報(bào)期、財(cái)務(wù)凈
現(xiàn)值、投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率以及不確定性分析、盈虧平衡分析、敏感性分析等。
綜上所述，3個(gè)避免加上4個(gè)方面構(gòu)成“3+4策劃原則”，商業(yè)計(jì)劃書各個(gè)方面都會(huì)對(duì)吸引投資人的投資造成影響，因此策劃一個(gè)好的商業(yè)計(jì)劃書在籌資中可以起到事半功倍的效果?，F(xiàn)在一部分創(chuàng)業(yè)企業(yè)都是自己組織，而一些精明的創(chuàng)業(yè)企業(yè)則選擇了顧問公司等專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。這些專業(yè)機(jī)構(gòu)不僅利用專業(yè)能力撰寫出一個(gè)好的商業(yè)計(jì)劃書，同時(shí)還會(huì)提供投資人與投資機(jī)會(huì)。因?yàn)橹灰獙I(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)策劃專家們才更加領(lǐng)域策劃的魅力所在!
成功的商業(yè)計(jì)劃書策劃要得力
一句話，最符合特定投資者需求的商業(yè)計(jì)劃書就是好的計(jì)劃書，因此策劃符合“投資者關(guān)心什么樣的項(xiàng)目”要求的就是唯一標(biāo)準(zhǔn)。具體來講：
外延策劃
裝訂美觀大方，字體合適，圖案清晰，不要錯(cuò)誤錯(cuò)字連篇，那將極大影響投資者對(duì)你項(xiàng)目的評(píng)價(jià)，畢竟，投資者到目前為止，還只能通過這篇商業(yè)計(jì)劃書來了解你的項(xiàng)目和你的為人。
內(nèi)涵策劃
一般來講，商業(yè)計(jì)劃書的內(nèi)容格式都有一定之規(guī)，大同小異，但幾個(gè)重點(diǎn)方面還是要多加斟酌：
――產(chǎn)品獨(dú)特之處，特別是該項(xiàng)目的進(jìn)入壁壘。
――市場(chǎng)分析，一定要給投資者清晰的目標(biāo)顧客概念，潛力分析要有理有據(jù)。
――贏利模式，一句話，客戶為何必須購(gòu)買你的產(chǎn)品，收入怎么到達(dá)你的公司，增長(zhǎng)潛力有多大。
――近期和中期資金使用計(jì)劃。
――公司戰(zhàn)略與產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略，這也是投資者關(guān)心的焦點(diǎn)問題。
――營(yíng)銷模式有效嗎?
一份商業(yè)計(jì)劃書是否能打動(dòng)投資者的關(guān)鍵問題：策劃。商業(yè)計(jì)劃書的優(yōu)劣高低通過策劃分出來了。
評(píng)判商業(yè)計(jì)劃書的成與敗的理由如下：
專業(yè)服務(wù)
核心成員來自相關(guān)投資咨詢企業(yè)，具有多年投融資實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn);團(tuán)隊(duì)的知識(shí)結(jié)構(gòu)涉及金融、法律、證券、財(cái)務(wù)、投資、營(yíng)銷等全方位的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。全面的知識(shí)結(jié)構(gòu)和豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)確保提供的服務(wù)和解決方案行之有效。
價(jià)格優(yōu)勢(shì)
根據(jù)項(xiàng)目的融資額度，實(shí)行梯形定價(jià)方法，科學(xué)應(yīng)合理。
在服務(wù)費(fèi)用的制定上力求物超所值，在充分調(diào)查了同行業(yè)價(jià)位的基礎(chǔ)之上，制定了行業(yè)內(nèi)較低的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
退款保證
如果因商業(yè)計(jì)劃書的策劃質(zhì)量問題作為唯一因素導(dǎo)致您融資失敗，將全額退還商業(yè)計(jì)劃書編撰費(fèi)用。
參照歐美國(guó)家融投資行業(yè)，銀行等其它金融機(jī)構(gòu)規(guī)范為客戶編制融投資項(xiàng)目《商業(yè)計(jì)劃書》及其它商業(yè)文書。所撰寫的《商業(yè)計(jì)劃書》及其它商業(yè)文書符合國(guó)際慣例或政府審批要求。
一段時(shí)間以來，在我國(guó)投資行業(yè)中，隨著項(xiàng)目投資過程的實(shí)踐和借鑒國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商業(yè)計(jì)劃書的撰寫格式也形成了一定的標(biāo)準(zhǔn)。
但是，近年來，隨著中國(guó)投資行業(yè)向國(guó)際資本市場(chǎng)的開放及中國(guó)近幾年投資行業(yè)的高速發(fā)展，很多項(xiàng)目的各異性也越來越明顯，這便使商業(yè)計(jì)劃書的編寫格式有了一定的變化，不再僅僅是按照一般傳統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)來編制就算合格了，而是要根據(jù)不同的項(xiàng)目和不同的企業(yè)特點(diǎn)，來重新設(shè)計(jì)商業(yè)計(jì)劃書的撰寫步驟及章節(jié)側(cè)重點(diǎn)的重薄區(qū)分。
此外，不同的投資方，尤其一些來自不同國(guó)家的投資者對(duì)商業(yè)計(jì)劃書的閱讀習(xí)慣也不盡相同，這便增加了商業(yè)計(jì)劃書的撰寫難度。
這時(shí)，策劃就顯得尤為重要了。
現(xiàn)在很多企業(yè)在套用一些公司和文字材料上的模板，毫無策劃技術(shù)可言。其實(shí)，他們走進(jìn)了一個(gè)誤區(qū);要知道不同的項(xiàng)目有不同的計(jì)劃書內(nèi)容和側(cè)重點(diǎn)，而套用出來的計(jì)劃書會(huì)存在很多的相似之處;待計(jì)劃書送致投資人手中的時(shí)候，專業(yè)的投資人能在很短的時(shí)間內(nèi)便發(fā)現(xiàn)計(jì)劃書是套用制成的，可見求資企業(yè)并沒有用心去制定商業(yè)計(jì)劃，這在投資人心中求資企業(yè)的誠(chéng)信度就迅速降低了，甚至，投資人會(huì)考慮到利益風(fēng)險(xiǎn)，而終止對(duì)計(jì)劃書的繼續(xù)閱讀，常常使一個(gè)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目流產(chǎn)在最初了。
所以，尋求資金支持的企業(yè)不要盲目、更不要走捷徑去編制商業(yè)計(jì)劃書，先將融資路徑設(shè)計(jì)好，然后調(diào)研、整理各方面的基礎(chǔ)資料，接下來才可以考慮策劃高質(zhì)量專業(yè)的計(jì)劃書，這才能使得事半功倍。
第二篇：創(chuàng)業(yè)商業(yè)策劃書格式模板范文
一、項(xiàng)目介紹
本店是一個(gè)資金投入低、消費(fèi)人群廣、回收成本快而且門面非常好找的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，一般除了保留3個(gè)月左右的店租、人工和日常開銷外，奶茶店經(jīng)營(yíng)管理不用太多周轉(zhuǎn)資金，非常適合小本自主創(chuàng)業(yè)。我們店名為“xx語(yǔ)”，易記順口，可以讓人很快記住。我們的目標(biāo)是以一般奶茶店不具有獨(dú)有的特色吸引顧客而獲取大的利潤(rùn)，用一年的時(shí)間打響“xx語(yǔ)”名聲，建立品牌效應(yīng)并積累資金后，通過調(diào)查試點(diǎn)后，把運(yùn)營(yíng)擴(kuò)張到其他市場(chǎng)，獲得更大的利益。通過在經(jīng)營(yíng)的過程中不斷改革，逐步完善，形成口碑，擴(kuò)大市場(chǎng)占有額，形成連鎖“xx語(yǔ)”奶茶店。
二、行業(yè)分析
奶茶、咖啡屬于大眾消費(fèi)，消費(fèi)者甚多，主要以青少年學(xué)生為主，不管是現(xiàn)在的市場(chǎng)需求還是未來的市場(chǎng)需求都極大，不過奶茶店行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，我們必須做出特色才能不被淘汰，才能在行業(yè)中脫穎而出。目前奶茶店口味大多雷同，所以我們要想做的出色，必須創(chuàng)新，例如增加新的口味、使用奇特有趣的杯具，讓顧客耳目一新。同時(shí)要注重奶茶店的衛(wèi)生，讓顧客一走進(jìn)奶茶店就有一種干凈清新的感覺。
對(duì)于產(chǎn)品的定價(jià)，我們會(huì)根據(jù)不同的口味定出不同的價(jià)格，一般在3.5元左右，和市場(chǎng)平均價(jià)格相同。我們采取產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以產(chǎn)品的質(zhì)量和特色搶占市場(chǎng)份額。
由于類似的店眾多，進(jìn)入該行業(yè)比較困難，而且大多顧客有慣性消費(fèi)心理，取得行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)比較困難。所以我們會(huì)在開業(yè)前期以高質(zhì)量低價(jià)格來取得進(jìn)入市場(chǎng)的通行證，并且會(huì)有促銷和特殊活動(dòng)，具體的會(huì)在產(chǎn)品和服務(wù)中介紹。
三、產(chǎn)品/服務(wù)介紹
本店主要經(jīng)營(yíng)各種咖啡、奶茶，另外，為了滿足顧客的消費(fèi)需求，同時(shí)經(jīng)營(yíng)雙皮奶、刨冰、奶昔，各種果汁及飲料和各種小吃，如各種口味的瓜子和烤翅等。為吸引顧客，本店會(huì)通過不斷地嘗試來研發(fā)新類奶茶，新類奶茶會(huì)成為本周的推薦飲品，在推出的前兩天會(huì)特價(jià)銷售，如果反響好的話會(huì)成為本店特色產(chǎn)品。
為了不被因模仿而被超越，我們會(huì)不斷地推出新產(chǎn)品、節(jié)日產(chǎn)品和周年產(chǎn)品。如情人節(jié)：推出情侶奶茶，光棍節(jié)：推出單身奶茶。不斷地因特色而吸引顧客，使顧客對(duì)本店印象深刻，并逐漸地形成口碑，成為企業(yè)的無形的品牌資產(chǎn)。
另外可以通過把調(diào)味技術(shù)結(jié)合調(diào)酒工藝要求來操作，這是一種質(zhì)的飛躍，也是一種藝術(shù)享受。奶茶的主要成份有：奶粉、茶葉、糖、水（及冰）、香料（珍珠奶茶還包括珍珠）。不同的水做的奶茶味道相差很遠(yuǎn)，你用的是自來水？還是礦泉水？還是山泉水？海水？過濾水？這是完全不同的，山泉水雖然貴，但口感好，產(chǎn)品好才能有回頭客。
冰也是，制冰的程序也會(huì)嚴(yán)重影響每杯奶茶的品質(zhì)。所以，為了企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，作業(yè)人員有真正的學(xué)會(huì)奶茶技術(shù)?；疽茫?/p>
1、學(xué)會(huì)品味奶茶。
2、原料成份配方。
3、調(diào)味份量與時(shí)間。
4、設(shè)備的應(yīng)用與調(diào)味火候。
5、調(diào)味手法。
6、奶茶的保存。
7、奶茶的包裝要求。
8、奶茶的變化，包括樣變與質(zhì)變，比如：拉花。
四、店面選址
奶茶是一種快速消費(fèi)的休閑飲品，完全是一種可有可無的東西，因此，如果如果選址不好，那就沒有人會(huì)“不遠(yuǎn)萬里”的跑去專門喝你一杯奶茶，繁華地段是最佳選擇。
這是毋需考慮的事情，但繁華地段的高成本卻是不得不考慮的。所以要按自己的投資能力和競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)行找選址，要看到現(xiàn)時(shí)的鋪位情況，也要對(duì)以后發(fā)展情況作估算。要對(duì)鋪位消費(fèi)水平進(jìn)行評(píng)估，低消費(fèi)的＇地方不宜大投資；同樣的，高消費(fèi)的地方不宜低投資。
還要考慮旁邊或是周邊有無同行，價(jià)格質(zhì)量怎樣，如果找的鋪現(xiàn)在沒有競(jìng)爭(zhēng)，以后有無可能出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)者等等。特別對(duì)于我們這種資金短少投資者，在贏虧平衡測(cè)算里會(huì)根據(jù)數(shù)據(jù)“對(duì)面的鋪?zhàn)獠灰^平均最低營(yíng)業(yè)額的15%”來確定店址。學(xué)校周邊是很不錯(cuò)的位置，學(xué)生多，消費(fèi)也會(huì)多。另外，補(bǔ)充一點(diǎn)，買奶茶的顧客中，女性居多，所以如果是女孩子，尤其是年輕的女孩子多的地方，毫無疑問是好地方。
五、裝修與設(shè)備購(gòu)買
裝修是按照投資額度及消費(fèi)水平和產(chǎn)品搭配情況來進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)并裝修的。裝修的風(fēng)格要做到大概符合消費(fèi)能力，又顯得舒服、衛(wèi)生、簡(jiǎn)潔、大方。特別地，針對(duì)年輕人的觀念，要設(shè)計(jì)較有特點(diǎn)，讓年輕人喜歡。
特別注意吧臺(tái)的流水設(shè)計(jì)，要根據(jù)產(chǎn)品需求和設(shè)備配備情況進(jìn)行程序設(shè)計(jì)，操作流暢的同時(shí)盡可能考慮產(chǎn)品的更進(jìn)和設(shè)備的添加所需空間。這里面也包含水電的布局和水力電力要求。
第三篇：商業(yè)策劃書
社會(huì)背景：當(dāng)今的社會(huì)上存在著非常激烈的競(jìng)爭(zhēng)與壓力，大學(xué)生畢業(yè)后就業(yè)困難已成了國(guó)家急需解決的嚴(yán)重問題。我國(guó)每年畢業(yè)的大學(xué)生有幾百萬人數(shù)，來自各行各業(yè)各方面的人才不計(jì)其數(shù)，而每年失業(yè)的大學(xué)生又更加多，一年一年積累下來，我國(guó)如今畢業(yè)后失業(yè)的大學(xué)生竟然高達(dá)千萬之多，在這樣競(jìng)爭(zhēng)激烈的社會(huì)環(huán)境中，如何提升自我能力，如何創(chuàng)造新的工作，如何創(chuàng)新等一系列問題已經(jīng)成為了當(dāng)務(wù)之急而且必須要解決的了。
現(xiàn)在的市場(chǎng)上勞動(dòng)力主要為青年人，而剛畢業(yè)的大學(xué)生由于沒有工作經(jīng)驗(yàn)或者只會(huì)紙上談兵而沒有實(shí)際技巧等被很多企業(yè)或者公司或者一些低級(jí)工作場(chǎng)所雇傭?yàn)榱畠r(jià)勞動(dòng)力。我們大學(xué)生寒窗苦讀十二載，又經(jīng)過大學(xué)四年的深造之后難道只能在社會(huì)上如此作為么？
這與我們的學(xué)識(shí)與我們的努力成了多大的反差？然而事實(shí)也的確如此，大學(xué)生工作經(jīng)驗(yàn)的不足，社會(huì)經(jīng)驗(yàn)的缺失，最重要的是能力上的缺乏，使大學(xué)生“畢業(yè)成失業(yè)”的這樣一種社會(huì)風(fēng)氣已經(jīng)形成。對(duì)于國(guó)家的宏觀調(diào)控創(chuàng)造市場(chǎng)需求，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決我國(guó)眾多大學(xué)生失業(yè)的問題。面對(duì)這樣的社會(huì)環(huán)境，面對(duì)這樣的社會(huì)背景，當(dāng)今的大學(xué)生該如何抉擇，是繼續(xù)寒窗苦讀，還是早日鍛煉自己的能力，為自己的未來做好鋪墊？
現(xiàn)實(shí)條件：大學(xué)里每天都在發(fā)生新的變化，發(fā)生新的改革。我們不甘心大學(xué)四年就那樣啃幾十本理論上的書籍只是，我們也不甘心自己空有一身的本領(lǐng)卻無處施展。然而現(xiàn)在，我們施展自己的才華的時(shí)候到了。你有多少夢(mèng)想沒有實(shí)現(xiàn)，你有多少的思想沒有得到重視，你有多少的能力沒有得到體現(xiàn)，這些都過去了?；蛘哒f你想鍛煉自己的能力，你想在一個(gè)充滿著新生氣息的環(huán)境中找到自己的影子，那么，請(qǐng)加入我們，這是一個(gè)讓自己得到發(fā)展的地方，是一個(gè)可以追尋夢(mèng)想的地方，這里只有懷揣著夢(mèng)想的人，只有不被現(xiàn)實(shí)打敗，不向命運(yùn)屈服的人才敢做的事。這個(gè)世界上沒有現(xiàn)成的食物，只有自己不斷的尋找，不斷的發(fā)現(xiàn)，不斷的探索，才會(huì)嗅到新鮮的香味！
在中國(guó)的大學(xué)校園，其開放程度實(shí)質(zhì)上是很低的。學(xué)生們有很多話不能說，不敢說，或者說根本沒有一種制度去讓學(xué)生們大膽的表達(dá)出自己的意見。雖然在法律上這是允許的，可是在這個(gè)大學(xué)的小型社會(huì)中，說話或者做事方式仍然受到很多的限制。
這種社會(huì)風(fēng)氣的抑制思想的行為，其實(shí)是在無形的將大學(xué)生社會(huì)化，沒有自己的主見與思想，一味的聽從與順成，造就的是一批怎樣的青年？就像一只被圈養(yǎng)的老虎，亦或是被枷鎖鎖住的鷹，他們本是王者，卻被如此的人為的抑制，最終是成為無能的動(dòng)物。在這樣的社會(huì)背景下，我們有必要，也必須要尋找一種方式，來發(fā)泄自己，或者說，表達(dá)自己的思想！
項(xiàng)目概括：針對(duì)上述的背景條件，我們選擇在衣服上面表達(dá)自己的思想。衣服作為生活必需品，在上面印刷上我們的宣言或者我們的表達(dá)語(yǔ)言，一方面可以展現(xiàn)特色，另一方面更是把自己對(duì)于某個(gè)領(lǐng)域的意見思想表示出來，再加上人與人之間的溝通交流以及社會(huì)輿論，我們的思想得以擴(kuò)大，影響力也會(huì)加深，這樣的效果會(huì)更加的出色。
然后隨著營(yíng)銷范圍的擴(kuò)大，在全國(guó)高校中推行，創(chuàng)造出一種統(tǒng)一的營(yíng)銷體系。前期的營(yíng)銷工作主要是將我們的工作以及我們工作的意義宣傳出去，讓更多的人了解這個(gè)項(xiàng)目并且吸引更多的投資者。在這之前我們需要聯(lián)系好各方面的機(jī)構(gòu)還有分配好各自的工作，使這個(gè)項(xiàng)目得以運(yùn)轉(zhuǎn)并且形成正式的公司體質(zhì)。接著我們的營(yíng)銷是采用直銷的方式，在同學(xué)們之間進(jìn)行推銷，然后逐漸擴(kuò)大范圍。
第四篇：商業(yè)策劃書
第一部分、摘要（整個(gè)計(jì)劃的概括）
一、公司簡(jiǎn)單描述。
二、公司的宗旨和目標(biāo)。（市場(chǎng)目標(biāo)和財(cái)務(wù)目標(biāo)）
三、公司目前股權(quán)結(jié)構(gòu)。
四、已投入的資金及用途。
五、公司目前主要產(chǎn)品或服務(wù)介紹。
六、市場(chǎng)概況和營(yíng)銷策略。
七、主要業(yè)務(wù)部門及業(yè)績(jī)簡(jiǎn)介。
八、核心經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。
九、公司優(yōu)勢(shì)說明。
十、目前公司為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的增資需求：原因、數(shù)量、方式、用途、償還。
十一、融資方案。（資金籌措及投資方式）
十二、財(cái)務(wù)分析。
1、財(cái)務(wù)歷史數(shù)據(jù)。（前3年-5年銷售匯總、利潤(rùn)、成長(zhǎng)）
2、財(cái)務(wù)預(yù)計(jì)。（后3年-5年）
3、資產(chǎn)負(fù)債情況。
第二部分、綜述
第一章、公司介紹
一、公司的宗旨。（公司使命的表述）
二、公司簡(jiǎn)介資料。
三、各部門職能和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
四、公司管理。
1、董事會(huì)。
2、經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。
3、外部支持。（外聘人士/會(huì)計(jì)師事務(wù)所/律師事務(wù)所/顧問公司/技術(shù)支持/行業(yè)協(xié)會(huì)等）
第二章、技術(shù)與產(chǎn)品
一、技術(shù)描述及技術(shù)持有。
二、產(chǎn)品狀況。
1、主要產(chǎn)品目錄。（分類、名稱、規(guī)格、型號(hào)、價(jià)格等）
2、產(chǎn)品特性。
3、正在開發(fā)/待開發(fā)產(chǎn)品簡(jiǎn)介。
4、研發(fā)計(jì)劃及時(shí)間表。
5、知識(shí)產(chǎn)權(quán)策略。
6、無形資產(chǎn)。（商標(biāo)/知識(shí)產(chǎn)權(quán)/專利等）
三、產(chǎn)品生產(chǎn)。
1、資源及原材料供應(yīng)。
2、現(xiàn)有生產(chǎn)條件和生產(chǎn)能力。
3、擴(kuò)建設(shè)施、要求及成本，擴(kuò)建后生產(chǎn)能力。
4、原有主要設(shè)備及添置設(shè)備。
5、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)檢和生產(chǎn)成本控制。
6、包裝與儲(chǔ)運(yùn)。
第三章、市場(chǎng)分析
一、市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與劃分。
二、目標(biāo)市場(chǎng)的設(shè)定。
三、產(chǎn)品消費(fèi)群體、消費(fèi)方式、消費(fèi)習(xí)慣及影響市場(chǎng)的主要因素分析。
四、目前公司產(chǎn)品市場(chǎng)狀況，產(chǎn)品所處市場(chǎng)發(fā)展階段（空白/新開發(fā)/高成長(zhǎng)/成熟/飽和），產(chǎn)品排名及品牌狀況。
五、市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)和市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
六、行業(yè)政策。
第四章、競(jìng)爭(zhēng)分析
一、無行業(yè)壟斷。
二、從市場(chǎng)細(xì)分看競(jìng)爭(zhēng)者市場(chǎng)份額。
三、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況：公司實(shí)力、產(chǎn)品情況。（種類、價(jià)位、特點(diǎn)、包裝、營(yíng)銷、市場(chǎng)占有率等）
四、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況和市場(chǎng)變化分析。
五、公司產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
第五章、市場(chǎng)營(yíng)銷
一、概述營(yíng)銷計(jì)劃。（區(qū)域、方式、渠道、預(yù)估目標(biāo)、份額）
二、銷售政策的制定。（以往/現(xiàn)行/計(jì)劃）
三、銷售渠道、方式、行銷環(huán)節(jié)和售后服務(wù)。
四、主要業(yè)務(wù)關(guān)系狀況（代理商/經(jīng)銷商/直銷商/零售商/加盟者等），各級(jí)資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及政策。（銷售量/回款期限/付款方式/應(yīng)收賬款/貨運(yùn)方式/折扣政策等）
五、銷售隊(duì)伍情況及銷售福利分配政策。
六、促銷和市場(chǎng)滲透。（方式及安排、預(yù)算）
1、主要促銷方式。
2、廣告/公關(guān)策略媒體評(píng)估。
七、產(chǎn)品價(jià)格方案。
1、定價(jià)依據(jù)和價(jià)格結(jié)構(gòu)。
2、影響價(jià)格變化的因素和對(duì)策。
八、銷售資料統(tǒng)計(jì)和銷售紀(jì)錄方式，銷售周期的計(jì)算。
九、市場(chǎng)開發(fā)規(guī)劃，銷售目標(biāo)（近期、中期），銷售預(yù)估（3-5年）銷售額、占有率及計(jì)算依據(jù)。
第六章、投資說明
一、資金需求說明。（用量/期限）
二、資金使用計(jì)劃及進(jìn)度。
三、投資形式。（貸款/利率/利率支付條件/轉(zhuǎn)股-普通股、優(yōu)先股、任股權(quán)/對(duì)應(yīng)價(jià)格等）
四、資本結(jié)構(gòu)。
五、回報(bào)/償還計(jì)劃。
六、資本原負(fù)債結(jié)構(gòu)說明。（每筆債務(wù)的時(shí)間/條件/抵押/利息等）
七、投資抵押。（是否有抵押/抵押品價(jià)值及定價(jià)依據(jù)/定價(jià)憑證）
八、投資擔(dān)保。（是否有抵押/擔(dān)保者財(cái)務(wù)報(bào)告）
九、吸納投資后股權(quán)結(jié)構(gòu)。
十、股權(quán)成本。
十一、投資者介入公司管理之程度說明。
十二、報(bào)告。（定期向投資者提供的報(bào)告和資金支出預(yù)算）
十三、雜費(fèi)支付。（是否支付中介人手續(xù)費(fèi)）
第七章、投資報(bào)酬與退出
一、股票上市。
二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
三、股權(quán)回購(gòu)。
四、股利。
第八章、風(fēng)險(xiǎn)分析
一、資源（原材料/供應(yīng)商）風(fēng)險(xiǎn)。
二、市場(chǎng)不確定性風(fēng)險(xiǎn)。
三、研發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
四、生產(chǎn)不確定性風(fēng)險(xiǎn)。
五、成本控制風(fēng)險(xiǎn)。
六、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。
七、政策風(fēng)險(xiǎn)。
八、財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。（應(yīng)收賬款/壞賬）
九、管理風(fēng)險(xiǎn)。（含人事/人員流動(dòng)/關(guān)鍵雇員依賴）
十、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
第九章、管理
一、公司組織結(jié)構(gòu)。
二、管理制度及勞動(dòng)合同。
三、人事計(jì)劃。（配備/招聘/培訓(xùn)/考核）
四、薪資、福利方案。
五、股權(quán)分配和認(rèn)股計(jì)劃。
第十章、經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)。
增資后3-5年公司銷售數(shù)量、銷售額、毛利率、成長(zhǎng)率、投資報(bào)酬率預(yù)估及計(jì)算依據(jù)。
第十一章、財(cái)務(wù)分析
一、財(cái)務(wù)分析說明。
二、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)。
1、銷售收入明細(xì)表。
2、成本費(fèi)用明細(xì)表。
3、薪金水平明細(xì)表。
4、固定資產(chǎn)明細(xì)表。
5、資產(chǎn)負(fù)債表。
6、利潤(rùn)及分配明細(xì)表。
7、現(xiàn)金流量表。
8、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。
（1）反映財(cái)務(wù)盈利能力的指標(biāo)。
A、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。（FIRR）
B、投資回收期。（PT）
C、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。（FNPV）
D、投資利潤(rùn)率。
E、投資利稅率。
F、資本金利潤(rùn)率。
G、不確定性分析：盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析。
（2）反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。
A、資產(chǎn)負(fù)債率。
B、流動(dòng)比率。
C、流動(dòng)比率。
D、固定資產(chǎn)投資借款償還期。
第三部分、附錄
一、附件
1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照影印本。
2、董事會(huì)名單及簡(jiǎn)歷。
3、主要經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)名單及簡(jiǎn)歷。
4、專業(yè)術(shù)語(yǔ)說明。
5、專利證書/生產(chǎn)許可證/鑒定證書等。
6、注冊(cè)商標(biāo)。
7、企業(yè)形象設(shè)計(jì)/宣傳資料。（標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)、說明書、出版物、包裝說明等）
8、簡(jiǎn)報(bào)及報(bào)道。
9、場(chǎng)地租用證明。
10、工藝流程圖。
11、產(chǎn)品市場(chǎng)成長(zhǎng)預(yù)測(cè)圖。
二、附表
1、主要產(chǎn)品目錄。
2、主要客戶名單。
3、主要供貨商及經(jīng)銷商名單。
4、主要設(shè)備清單。
5、主場(chǎng)調(diào)查表。
6、預(yù)估分析表。
7、各種財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)預(yù)估表。
第五篇：商業(yè)策劃書
前言
xx廣場(chǎng)商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。
因此，我們必須采取有效手段，炒熱xx一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動(dòng)xx二期的店鋪出售。鑒于營(yíng)造一期商街氣氛迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對(duì)xx一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。
一、背景分析
xx一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”，在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，xx一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
（一）商街設(shè)計(jì)“先天不足”
1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼xx街xx路交匯處，西鄰五星級(jí)大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”“簡(jiǎn)易花壇”，而沒有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒耄聦?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人盲人通道等。3內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。xx街通往內(nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，xx一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。4xx街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過長(zhǎng)，阻擋店門，不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈，于是放棄了購(gòu)買動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
（二）商街策劃“后天失調(diào)”
1、xx廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。xx廣場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“xx街”（很好），后來又定位于“xxx”很好，只是推廣很費(fèi)力），如今準(zhǔn)備冠以“xx廣場(chǎng)步行街”（老土，沒有鮮明個(gè)性目標(biāo)顧客也不清晰）。由于沒有精確精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。
2、xx廣場(chǎng)是一處很好的“市民廣場(chǎng)”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如象xxx路xxx廣場(chǎng)xxx步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌休閑椅售報(bào)亭公用電話亭垃圾筒商品廣告牌露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒有配套，xx廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。3打造商街，服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)xx廣場(chǎng)商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來“操盤”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”。xx廣場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營(yíng)和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(hào)（圓形）68號(hào)（尖頂）兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
二、商街定位
xx廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：xx廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街
2、概念：xx廣場(chǎng)――――xx街觀光旅游的門戶，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的xxx。3廣告語(yǔ)：xx廣場(chǎng)／時(shí)尚麗人街――――與xx相約，與xx同行4商業(yè)門類：購(gòu)物休閑餐飲美容娛樂5商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌服裝服飾化妝品珠寶眼鏡手表休閑食品工藝品等。6顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀光者。7經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。
三、招商策劃
xx廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：
（一）發(fā)布招商公告
我們計(jì)劃于4月中旬在《xx晚報(bào)》xx電視臺(tái)發(fā)布招商公告，突出介紹xx廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。
（二）舉辦招商信息發(fā)布會(huì)
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的xx飯店舉行，出席的商戶為xx及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷商，以及xx國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐xx廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝珠寶化妝品商戶。參會(huì)商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：
1、xx廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃市場(chǎng)定位獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望；
2、xxxxx街可供商戶購(gòu)買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)租金物管的優(yōu)惠政策。
（三）整合店鋪資源
xx一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格（或稱返租報(bào)價(jià)）？舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，須由xx房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向租金價(jià)格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開展招商活動(dòng)和引入商戶洽談租金。
為了使xx一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。
對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租退租的商戶，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
（四）有關(guān)租金政策
xx一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明xx一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過程，不能無視市場(chǎng)承受能力開“天價(jià)”。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購(gòu)房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，xx一期店鋪比較合適的租金是：
如該類店鋪以600～700元／m2／年租金計(jì)算，年收益為6.6～7．7萬元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對(duì)商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。）
（五）商戶入駐優(yōu)惠措施
為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶入駐經(jīng)營(yíng)樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：
第一，商戶入駐商街經(jīng)營(yíng)一年以內(nèi)，我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱廣告位（由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶負(fù)責(zé)），供其做商品或品牌宣傳；
第二，凡商戶舉辦品牌宣傳商品促銷活動(dòng)，一年內(nèi)允許在北廣場(chǎng)上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng)，鼓勵(lì)舉辦有較大影響力的廣場(chǎng)“時(shí)尚秀”活動(dòng)；
第三，凡商戶入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收取；
第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營(yíng)成本，我們將協(xié)調(diào)工商稅務(wù)部門，給予xx廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。
四、商業(yè)氛圍營(yíng)造
（1）商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置（詳見xx廣告公司設(shè)計(jì)效果圖）
（2）設(shè)計(jì)制作廣場(chǎng)內(nèi)街雕塑作品（參見xxx步行街雕塑照片），以增添xx廣場(chǎng)的文化底韻，吸引游人前來休閑。
（3）廣場(chǎng)內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱歐式休閑椅公用電話亭報(bào)刊出售亭飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場(chǎng)上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀花壇，增加視覺看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。
（4）邀請(qǐng)政府部門社會(huì)團(tuán)體前來舉辦廣場(chǎng)主題活動(dòng)，借力炒熱廣場(chǎng)活躍氣氛吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動(dòng)頻繁，聯(lián)系總工會(huì)文聯(lián)群藝館新華書店等單位舉辦廣場(chǎng)活動(dòng)，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳xx廣場(chǎng)。
（5）與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦《xx風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場(chǎng)展示活動(dòng)，用文化手段提升xx廣場(chǎng)的時(shí)尚品位。
（6）5月份起，爭(zhēng)取舉辦幾次《xx之夏》廣場(chǎng)音樂欣賞會(huì)，用高雅藝術(shù)推高xx廣場(chǎng)在市民心目中的地位，提升廣場(chǎng)的“聚流”效應(yīng)。
五、商街硬件改造建議
1、xx北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。
2、xx一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化商業(yè)化改造。
3、臨xx街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無阻礙進(jìn)店。
4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
5、xx一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。
上述方案，經(jīng)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
第六篇：商業(yè)策劃書
(一)公司簡(jiǎn)介
公司名稱：
主要產(chǎn)品：奶茶
業(yè)務(wù)范圍：銷售奶茶，果汁，飲料等
經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)：
(二)戰(zhàn)略目標(biāo)
戰(zhàn)略目標(biāo)：
公司戰(zhàn)略目標(biāo)：建立自己的校園奶茶品牌，收回初期投資，積累無形資產(chǎn)，。盡管在許昌學(xué)院奶茶店很多，
但是我們會(huì)提高我們奶茶店的知名度，使校園市場(chǎng)占有率最大化。
核心競(jìng)爭(zhēng)力分析：
我們推出的奶茶飲品除了結(jié)合了香飄飄，優(yōu)樂美，相約等奶茶的各種優(yōu)點(diǎn)，不僅注重于產(chǎn)品的質(zhì)量，口感，包裝，我們的產(chǎn)品更加注重對(duì)身體的調(diào)養(yǎng)，真正做到健康，好喝的茶飲料。這是我們的優(yōu)勢(shì)，也是我們戰(zhàn)勝其他品牌，戰(zhàn)勝周圍其他店面，成為“奶茶之王”的一個(gè)重要法寶。我們的包裝有我們自己設(shè)計(jì)，包裝獨(dú)特，這也是我們的特色之一。
(三)消費(fèi)者分析
消費(fèi)者特征與習(xí)慣
1.消費(fèi)者特征 在校學(xué)生是主力軍，且調(diào)查顯示，女性最常喝奶茶的比例高于男性，這與女性消費(fèi)者看重奶茶飲品的健康、時(shí)尚特性不無關(guān)系，因?yàn)槟滩鑼?duì)皮膚有滋潤(rùn)美白功效，其中的椰果是粗纖維食品，既可以填飽肚子，又絕對(duì)不含脂肪，所以美容瘦身是女性多于男性選擇奶茶的主要原因之一。
2.消費(fèi)者需求 既然是奶茶店，就一定要在保證店面的清潔與舒適，光這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還要把店布置的富有特色，不落俗套，所以店面布置很重要，讓消費(fèi)者在外面就有種想進(jìn)來逛逛的欲望。當(dāng)然這只是表面的包裝，奶茶的質(zhì)量跟包裝才是顧客最看中的，所以制作奶茶的每一道制造工序都會(huì)經(jīng)過安檢局的嚴(yán)格檢驗(yàn)，絕不會(huì)出現(xiàn)摻假，缺斤少兩的現(xiàn)象。 可以開展一些有特色的促銷活動(dòng)：比如，買兩杯可贈(zèng)送一對(duì)勺子;買三杯以上獲贈(zèng)可愛的飾品;小店要有自己的特色，比如有卡通形象。
(四)經(jīng)營(yíng)理念
以創(chuàng)新靈活的經(jīng)營(yíng)模式來吸引廣大消費(fèi)群體
以無可挑剔的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來滿足廣大消費(fèi)群體
以安全舒適的環(huán)境來方便廣大消費(fèi)群體
以創(chuàng)新獨(dú)特的企業(yè)文化來回報(bào)廣大消費(fèi)群體
奶茶店的企業(yè)文化：
全心全意的服務(wù)于廣大的學(xué)生消費(fèi)群體，讓他們?cè)诎踩孢m的環(huán)境中體驗(yàn)輕松與美味。讓奶茶的涼爽驅(qū)走你夏日的酷暑!讓奶茶的溫暖驅(qū)走冬日的嚴(yán)寒!
(五)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略
營(yíng)銷策略：
(1) 促銷計(jì)劃和廣告策略
①宣銷并進(jìn)，在終端店促進(jìn)是課踩用優(yōu)惠銷售和贈(zèng)送禮品等方式，在保證銷量的同時(shí)，帶動(dòng)品牌的成長(zhǎng)。
②對(duì)于不適合逛街的冬夏季，我們可以推出購(gòu)買5杯以上就送貨上門，很適合宅寢室的學(xué)生。
③為提高奶茶的知名度，進(jìn)行廣告宣傳，邀請(qǐng)消費(fèi)者免費(fèi)試嘗等策略。
(2)價(jià)格策略 我們的奶茶定價(jià)為1.5元一杯~3元不等。根據(jù)不同的口味及配料。 根據(jù)我們的批發(fā)配料等計(jì)算。我們的成本是在0.5一杯。所以我們會(huì)有足夠的利潤(rùn)。這個(gè)價(jià)格也對(duì)學(xué)生一族具有大的吸引力。 營(yíng)銷隊(duì)伍和管理
提高前后臺(tái)的有效協(xié)同的響應(yīng)能力，科學(xué)規(guī)范的管理流程，提高店員的素質(zhì)和職業(yè)習(xí)慣。
公司戰(zhàn)略目標(biāo)：建立自己的校園奶茶品牌，收回初期投資，積累無形資產(chǎn)，。盡管在許昌學(xué)院奶茶店很多，但是我們會(huì)提高我們奶茶店的知名度，使校園市場(chǎng)占有率最大化。
奶茶店的獨(dú)創(chuàng)性：
經(jīng)過對(duì)廣大消費(fèi)群體的調(diào)研，對(duì)奶茶市場(chǎng)的獨(dú)立分析，采取和廣大消費(fèi)群體間相互協(xié)作的方式，已浪漫的氣氛，溫馨的環(huán)境，選擇的多樣，營(yíng)造具有思維和經(jīng)營(yíng)上的創(chuàng)新之處 。
產(chǎn)品分析：
產(chǎn)品投資小，利潤(rùn)大，可以新增新品種奶茶，可以兼 售咖啡果汁等飲料，生產(chǎn)工藝簡(jiǎn)單，利于投資和創(chuàng)業(yè)，我們是以奶茶制作工藝的精湛，制作種類的多樣為基礎(chǔ)提供給顧客最美味的奶茶產(chǎn)品和最滿意的服務(wù)。
(六)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析：
(1)附近主要的競(jìng)爭(zhēng)品牌有七杯茶，麥克風(fēng)。
(2)對(duì)于新開奶茶店會(huì)對(duì)學(xué)生產(chǎn)生些新鮮感。
(3)經(jīng)調(diào)查，雖然學(xué)校也有幾家奶茶店，但都只是傳統(tǒng)意義上的珍珠奶茶，因此要擴(kuò)大市場(chǎng)，我們也將變革創(chuàng)新，做市場(chǎng)的領(lǐng)軍人，多元化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，可以融入果粒等發(fā)展新品種奶茶，從此提升競(jìng)爭(zhēng)力。
(七)營(yíng)銷渠道
通過租用學(xué)校餐廳經(jīng)營(yíng)奶茶店
人員及組織結(jié)構(gòu)
老板一名 收銀員一名 調(diào)配師兩名 采購(gòu)員一名
(八) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
在該奶茶店店的創(chuàng)立階段及經(jīng)營(yíng)過程中，該店可能會(huì)存在下列的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：
①消費(fèi)者對(duì)該店產(chǎn)品認(rèn)知程度低，達(dá)不到該店?duì)I銷目標(biāo)所要求的知名度。
②學(xué)校附近步行街奶茶店數(shù)量較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，使市場(chǎng)增長(zhǎng)率下降。
③據(jù)調(diào)查大多數(shù)學(xué)生喜歡去步行街上的星飲及七杯茶購(gòu)買，因此新的奶茶店不能吸引預(yù)期數(shù)量的顧客，低于營(yíng)銷目標(biāo)要求。
對(duì)策
①針對(duì)達(dá)不到營(yíng)銷目標(biāo)所存在的風(fēng)險(xiǎn)，該店將主要把廣告等促銷活動(dòng)做到位，在學(xué)校大力宣傳達(dá)到理想的宣傳效果，縮短消費(fèi)者對(duì)該店及其產(chǎn)品的認(rèn)知周期。
②發(fā)展特色服務(wù)，形成奶茶店的核心競(jìng)爭(zhēng)力。采取各種營(yíng)銷手段，樹立良好的品牌形象，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，在學(xué)生市場(chǎng)中形成良好的口碑效應(yīng)。
③ 在奶茶的設(shè)計(jì)和店面管理上，著重突出創(chuàng)新的作用，把設(shè)計(jì)創(chuàng)新作為公司的生命之源，力量之源。
④建立和完善市場(chǎng)信息反饋體系，定期在學(xué)校進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)把握市場(chǎng)變動(dòng)的趨勢(shì)，把握好消費(fèi)者傾向。
