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第一篇：作文策劃書(shū)模板

通過(guò)對(duì)潤(rùn)業(yè)苑項(xiàng)目的初步分析，我們感到這將是一個(gè)可塑性非常強(qiáng)的項(xiàng)目，通過(guò)專業(yè)的營(yíng)銷和策劃操作，它不但可體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和形象，更應(yīng)在小高層市場(chǎng)上獨(dú)樹(shù)一幟。

我司經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)市場(chǎng)所反映出來(lái)的背景，結(jié)合自身所積累的經(jīng)驗(yàn)，提出切合市場(chǎng)銷售的建議供貴司參考。

如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時(shí)將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營(yíng)銷策劃報(bào)告，以饗貴司慧眼。

眾成偉業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷管理有限公司

目錄

一、市場(chǎng)背景

二、項(xiàng)目分析

三、項(xiàng)目定位

四、客源定位

五、產(chǎn)品建議

六、推案策略

七、廣告策略

八、銷售執(zhí)行

九、公司簡(jiǎn)介

十、合作模式

一、市場(chǎng)背景

濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中，我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素的特征，簡(jiǎn)析如下：

(一）九九年之前，被動(dòng)銷售的暴利階段：

客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，客戶購(gòu)買存在一定盲目性。

開(kāi)發(fā)商特征：政府對(duì)開(kāi)發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性，主觀開(kāi)發(fā)，追求暴利，無(wú)品牌意識(shí)，對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。

項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一（多層為主），缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征（集中在千佛山周邊）。

銷售特征：無(wú)整體營(yíng)銷思路，盲目追求高利，定價(jià)偏高，且無(wú)有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹(shù)立。

（二)XX年以后，振蕩中走向規(guī)范的過(guò)渡階段

客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。

開(kāi)發(fā)商特征：迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)尋求新的開(kāi)發(fā)理念，對(duì)營(yíng)銷策劃理念逐漸接受，同時(shí)專業(yè)銷售人才帶來(lái)的先進(jìn)理念也影響了開(kāi)發(fā)商的思想，開(kāi)始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開(kāi)發(fā)企業(yè)著眼于濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濟(jì)南市場(chǎng)。同時(shí)由于政府對(duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價(jià)開(kāi)始上升，而促使開(kāi)發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤(rùn)趨于合理，此時(shí)一部分資金實(shí)力弱、管理不完善、開(kāi)發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。

銷售特色：價(jià)格趨于合理，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì)，營(yíng)銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。

在上述市場(chǎng)背景下，客戶、市場(chǎng)及開(kāi)發(fā)商幾個(gè)方面都發(fā)生了較大變化：

1、客戶需求的變化

能承受價(jià)格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。

對(duì)于能承受2500-4000元/m2價(jià)格的客戶，在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤的個(gè)性、內(nèi)涵及升值潛力，對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。

能承受4000元/m2以上的客戶，相對(duì)前兩種客戶來(lái)說(shuō)已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時(shí)，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。

第二篇：作文策劃書(shū)模板

一、廣告創(chuàng)作背景

由德國(guó)大眾、一汽大眾和上海大眾三家聯(lián)手推出的大眾汽車品牌形象廣告宣傳片。打造中國(guó)版“中國(guó)路，大眾心”品牌。主張?jiān)撈窃?jīng)榮獲多項(xiàng)大獎(jiǎng)的好萊塢導(dǎo)演DanMintz。這部廣告宣傳片拍攝規(guī)模浩大，就其拍攝地點(diǎn)來(lái)說(shuō)，就有美國(guó)洛杉磯、中國(guó)新疆、海南、青島和上海等地。二百六十三名演員也來(lái)自不同地域：中國(guó)、美國(guó)、馬來(lái)西亞、新加坡等國(guó)家。

二、廣告的內(nèi)容

一共五十八個(gè)場(chǎng)景、二百六十三名演員、十三輛汽車，拍攝而成的一個(gè)廣告形象宣傳片。

忠――高爾夫四代

志――帕薩特B5

懇――捷達(dá)

態(tài)――夏朗

惠――桑塔納3000

想――POLO三廂

――紅色高爾

慧――黑色輝騰

悠――POLO兩廂

感――寶 來(lái)

恣――途銳

惹――新甲克蟲(chóng)敞篷

邸錄卓順

三、廣告分析

主旨――愛(ài)愛(ài)的內(nèi)涵實(shí)則是心利用大眾心來(lái)表現(xiàn)

元素――中國(guó)的漢字、書(shū)法、情感、時(shí)尚

目的――宣傳大眾公司在中國(guó)的形象維持和鞏固大眾企業(yè)在中國(guó)消費(fèi)者心目中的地位

消費(fèi)群體――年輕人、中老年人

技術(shù)因素――視覺(jué)效果

四、歌曲

略

五、廣告介紹

20xx年8月9日，中央一套首映推出大眾汽車全新品牌文化廣告形象宣傳片。這個(gè)由德國(guó)大眾、一汽大眾和上海大眾三家聯(lián)手推出的大眾汽車品牌形象廣告宣傳片，以大眾新的全球品牌主張“For the love of automobiles”（源于汽車的愛(ài)）為主旨，打造中國(guó)版“中國(guó)路，大眾心”品牌主張，深深表達(dá)了大眾汽車既是一個(gè)國(guó)際性的領(lǐng)導(dǎo)品牌，又是與中國(guó)消費(fèi)者心貼心的汽車品牌。

該片耗資千萬(wàn)，制作精良，其目的是宣傳大眾公司在中國(guó)的形象，維持和鞏固大眾企業(yè)在中國(guó)消費(fèi)者心目中的地位。當(dāng)然該廣告形象宣傳片被宣傳單位即大眾企業(yè)賦予了豐富的意義，也就是該片被廣告宣傳者進(jìn)行了精心的“編碼”。這個(gè)有關(guān)大眾公司的廣告形象宣傳片播出后，受到社會(huì)好評(píng)。這個(gè)廣告宣傳片能受到社會(huì)好評(píng)無(wú)疑是傳播致效的表現(xiàn)，這也正是大眾公司宣傳的目的。

六、廣告內(nèi)涵“

忠志懇態(tài)惠想聰慧悠感恣惹愛(ài)”這十三個(gè)字來(lái)自大眾汽車主題廣告，這十三個(gè)字代表著的是我們努力想做到的品質(zhì)和精神。

忠，即是忠誠(chéng)。我想把忠誠(chéng)分開(kāi)來(lái)理解，忠就是說(shuō)要對(duì)所愛(ài)的人忠實(shí)；誠(chéng)即代表著為人要誠(chéng)實(shí)守道。

志，代表志向和意志。要有所作為的決心稱之為志向；為了達(dá)到既定目的而自覺(jué)努力則稱之為意志。

懇，是說(shuō)誠(chéng)懇，意即待人要真誠(chéng)，用心去對(duì)待你愛(ài)的每一個(gè)人。態(tài)，這里的態(tài)，是指對(duì)事的態(tài)度，也就是心態(tài)。漫漫人生路走下來(lái)，把握心態(tài)很重要。

惠，指恩惠，是給人予以好處。我認(rèn)為并不是我們常理解的施舍，而是對(duì)別人的一種慷慨，無(wú)論是物質(zhì)，還是精神方面的。

想，在我看來(lái)，這里的想，我喜歡解釋成做人要有想法，要有理想。前者是說(shuō)要有自己的思想，做事情要考慮到所有的結(jié)果；后者則說(shuō)為人要有個(gè)貼切的理想，并不是要求你非要達(dá)到天高云淡的境界，只是要有自己為之奮斗的理念。

聰，集大智慧者言之為聰。大智慧，并不是說(shuō)智商有多高，我想在這里最貼近的意思應(yīng)該是感性和理性的結(jié)合。

慧，就是智慧。做人要有才智。并不一定要求你做到，是要你做到足夠好。

悠，閑適，閑散。是一種天高云淡的感覺(jué)，悠然間掌握事業(yè)和人生，始終把心態(tài)放的很平穩(wěn)。

感，帶著很多含義：感覺(jué)，是對(duì)事物的初步認(rèn)識(shí)，即要有敏銳的直覺(jué)；感謝，是要對(duì)幫助過(guò)你的人心存謝意；最重要的是感動(dòng)，即要真誠(chéng)的對(duì)待別人。

恣，放縱，無(wú)拘束。面對(duì)真心朋友，要敞開(kāi)心懷，玩就要玩的痛快淋漓，談心就要談的真情實(shí)意。

惹，招惹，招惹他人的喜愛(ài)，受到他人的歡迎。

愛(ài)，對(duì)喜歡的人要用心去愛(ài)，有多少心，用多少心，即要為所愛(ài)的人付出真意，雖然你不是世界上的人，但是你要做到你是對(duì)他（她）的人。

在德國(guó)，大眾汽車的品牌口號(hào)是“For the love of automobiles”，中文直譯的話就是“源于對(duì)汽車的愛(ài)”。DMG（筆者注：大眾汽車在中國(guó)的總品牌廣告代理公司）通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)中、西方不僅在汽車消費(fèi)上有著心理差異，對(duì)愛(ài)的理解亦存有文化差異。中國(guó)幾千年的文化積淀，使含蓄的國(guó)人習(xí)慣將所有情感蘊(yùn)藏于心，正所謂“萬(wàn)般情感發(fā)于心，達(dá)于心”，愛(ài)之內(nèi)涵，實(shí)則是心。ix于是，“心”這一核心概念，立刻為之后的策略指明了一條寬廣清晰的品牌之路。

心，在廣度和深度上有很大的延展性，愛(ài)心、恒心、信心、雄心、中心……“大眾心”旨在表達(dá)大眾汽車追求完美，不斷創(chuàng)新和持之以恒的德國(guó)造車精神，以及大眾汽車對(duì)廣大用戶的關(guān)懷。而路，與車密不可分，聯(lián)系人與人，心與心的紐帶?！爸袊?guó)路”，既是大眾汽車對(duì)中國(guó)消費(fèi)者為大眾鋪設(shè)的發(fā)展的道路，也是大眾汽車及其合資企業(yè)與中國(guó)汽車工業(yè)共同走過(guò)的光輝之路。基于這樣的內(nèi)在考慮，才有了這個(gè)意義豐富的大眾形象宣傳片。