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第一篇：營銷策劃書

第一部分 市場解析

第一，上半年絕大多數(shù)地方，特別是東部的一些主要城市的樓市回暖比預(yù)料的快，主要表現(xiàn)在：一，商品房銷售面積同比增長較快;二，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月上升。三，多個(gè)城市土地的溢價(jià)水平較高。 第二，住房保障措施力度加大，保障型安居工程取得積極進(jìn)展。 第三，多數(shù)地方的房價(jià)有所上漲。有的城市房價(jià)上漲幅度較大。

第四，地區(qū)差異性和業(yè)態(tài)差異性明顯。東部一些城市的房產(chǎn)銷售量占到全國的一半以上，中西部相對(duì)要少一點(diǎn)。不同的業(yè)態(tài)之間，住宅的銷售比較好，而辦公樓和商業(yè)性用房，特別是辦公樓的銷售情況，全國都不太理想。

從我國的實(shí)際情況看，在過去20余年的改革、發(fā)展過程中，城鎮(zhèn)居民的平均住房水平已經(jīng)有了極大的改善。從總體上說，住房困難的階段應(yīng)當(dāng)已經(jīng)過去了。

“一江、兩城、九大組團(tuán)”是哈爾濱城市發(fā)展的規(guī)劃。其中九大組團(tuán)各區(qū)域中當(dāng)以哈西新區(qū)發(fā)展勢(shì)態(tài)迅猛，這對(duì)于其他區(qū)域的發(fā)展沖擊力非常之大，擁有“寒地水鄉(xiāng)”之稱的群力新區(qū)，在當(dāng)下的發(fā)展格局中如何銳意創(chuàng)新，脫穎而出?

第二部分 項(xiàng)目分析

百年儷景位于群里新區(qū)核心地段，緊鄰群力新區(qū)內(nèi)部幾大重要規(guī)劃區(qū)域，其中包括CBD中央商務(wù)區(qū)、

新三中、醫(yī)大第一附屬醫(yī)院等資源，同時(shí)比鄰群力新區(qū)內(nèi)最重要的南北走向的一條道路——齒輪路(麗江路)，齒輪路將成為連接哈爾濱市兩大規(guī)劃新區(qū)——群力新區(qū)和哈西新區(qū)以及在建的哈爾濱市最大型的鐵路客運(yùn)站——哈爾濱西客站的一條最為重要的通道。

百年儷景項(xiàng)目總占地面積6.6萬平方米，總建筑面積19萬平方米，體量適中。項(xiàng)目采用簡歐風(fēng)格，有多層商業(yè)，小高層和觀景高層組成。

百年儷景戶型種類包括兩室一廳，兩室兩廳，三室兩廳，四室兩廳等各種戶型，使用面積從50-150平方米一應(yīng)俱全。戶型設(shè)計(jì)均采用純南北向通透大開間，小進(jìn)深，明廳明室，室內(nèi)觀景陽臺(tái)設(shè)計(jì)，部分戶型實(shí)現(xiàn)明衛(wèi)。擁有智能化的安全管理系統(tǒng)，人性化的生活環(huán)境。 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)

位于群力新區(qū)核心地段，離哈西站只有5分鐘車程，距離老城區(qū)商業(yè)中心，和哈爾濱太平國際機(jī)場業(yè)僅有20分鐘左右車程 劣勢(shì)

項(xiàng)目所在區(qū)域尚處于開發(fā)初期，目前各種配套設(shè)施并不齊全。同時(shí)本地居民對(duì)老城區(qū)還有一定的依賴度，因此目前本項(xiàng)目所在區(qū)域人氣尚顯不足。

機(jī)會(huì)優(yōu)越的地理位置，在為居住者提供了方便快捷的出行條件的同時(shí)，也為未來的樓盤的巨大升值空間打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 威脅

哈爾濱房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，其他纏上不斷推出新項(xiàng)目，新政策來吸引顧客，

第三部分 百年麗景的營銷推廣策略 一，推廣活動(dòng)的目的：

1吸引顧客 樹立品牌，展現(xiàn)價(jià)值

2以成功的項(xiàng)目操作和品牌樹立，打造開發(fā)商在業(yè)界的良好品牌形象，為開發(fā)商的后期開發(fā)鋪平道路

二， 推廣活動(dòng)的內(nèi)容

(.目標(biāo)顧客：

1. 世紀(jì)聯(lián)華超市顧?quán)l(xiāng)分店、麥德龍超市、群力遠(yuǎn)大購物中心的商戶 2.哈爾濱市政府單位職工. 3.醫(yī)生。公務(wù)員等高收入階層 4.工薪收入階層 (.推廣形式：

1.訴求點(diǎn)：把投資收益放在首位 賺錢，才是硬道理

2.真對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行針對(duì)性宣傳推廣

(1)邀請(qǐng)沿街商戶前來了解群力規(guī)模以及百年麗景以后的發(fā)展方向，吸引客戶深度關(guān)注，并成為業(yè)主。

(2)真對(duì)部分投資這，首先要把項(xiàng)目的加之有點(diǎn)以及以后的發(fā)展前景詳細(xì)描述使投資者建立良好的口碑

(3)對(duì)政府職工 醫(yī)生 教師 公務(wù)員進(jìn)行拜訪，與該單位進(jìn)行團(tuán)購協(xié)商，簽訂團(tuán)購協(xié)議 (推廣渠道 (一)宣傳推廣

通過全新形象推出，引發(fā)消費(fèi)者一窺究竟的欲望

前期海報(bào)派單，在整個(gè)群力新區(qū) 哈爾濱地區(qū)進(jìn)行同意宣傳 戶外廣告，燈箱更新，增加路標(biāo)指示 報(bào)紙廣告定案刊出 電視宣傳 售樓部上皮模型 展板進(jìn)場 短信發(fā)送以及到周邊繁華區(qū)派單 進(jìn)行團(tuán)購洽談

(二)優(yōu)惠策略

1，辦理VIP會(huì)員鉆石卡，購房時(shí)可低放價(jià)。8000元誠意金申請(qǐng)此卡， 成功購買后可抵總房價(jià)一萬元的優(yōu)惠

2，價(jià)格折扣，一次性付全款3%優(yōu)惠;按揭付款1%優(yōu)惠

推廣效果的評(píng)估

1：長期的推廣活動(dòng)，積蓄大量顧客，提高知名度和品牌，實(shí)現(xiàn)群眾的房產(chǎn)商共贏。

2：有利于樓盤整體形象的提升，為開發(fā)商營造良好的口碑。豐富社區(qū)文化，塑造人文社區(qū)形象，為群力其他項(xiàng)目的推廣打下良好群眾基礎(chǔ)。

第二篇：市場營銷策劃書范文

一、封面：方案名稱/方案制作者

全程營銷方案

制作

二、方案目錄

將方案中的主要項(xiàng)目列出.

三、方案內(nèi)容

（一）企劃客體環(huán)境

1、企劃客體宏觀環(huán)境（政治環(huán)境、法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境）.

2、當(dāng)?shù)仄髣澘腕w環(huán)境（社會(huì)文化環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、自然環(huán)境、人口環(huán)境）.

3、上述環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢(shì)所提供的機(jī)會(huì)與威脅.

（二）競爭對(duì)手基本情況

1、競爭對(duì)手概況：過往銷售情況、市場占有率、銷售額、利潤等經(jīng)濟(jì)指標(biāo).

2、銷售理念及文化：公司哲學(xué)、共同價(jià)值觀、經(jīng)營方針、經(jīng)營風(fēng)格、企業(yè)使命、目標(biāo).

3、策劃項(xiàng)目概況.

（三）市場分析

1、市場調(diào)查

2、市場研究：研究題目、研究方法、研究結(jié)果（數(shù)據(jù)、圖表）.

3、市場規(guī)劃.

4、市場特性.

5、競爭對(duì)手排隊(duì)--上位、同位、下位競爭對(duì)手（以市場占有率或銷售額為依據(jù)）.

6、競爭格局辨認(rèn)--是否形成市場領(lǐng)導(dǎo)者、挑戰(zhàn)者、追隨者、補(bǔ)缺者.

7、主要競爭對(duì)手的市場表現(xiàn)、營銷方案、競爭策略、競爭優(yōu)勢(shì).

8、本項(xiàng)目的營銷機(jī)會(huì).

9、周邊同類項(xiàng)目市場分析（特定區(qū)域行業(yè)市場規(guī)模及其趨勢(shì)、特定區(qū)域行業(yè)市場結(jié)構(gòu)、特定區(qū)域行業(yè)市場環(huán)境形勢(shì)）.

10、周邊同類企劃客體分布圖

11、項(xiàng)目綜合市場分析（該行業(yè)市場占有率、銷售額等行業(yè)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）.

12、項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析（總體上的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)；在市場營銷方面的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì).在市場營銷上做得最好的與做得最不好的方面在市場營銷上最擅長、最成功的方面或領(lǐng)域.）

13、市場機(jī)會(huì)點(diǎn)與障礙點(diǎn)

（四）項(xiàng)目定位

1、項(xiàng)目定位點(diǎn)及理論支持

2、項(xiàng)目訴求及理論支持

（五）市場定位

（六）業(yè)主情況

1、業(yè)主分類/分布.

2、業(yè)主特點(diǎn)（這些業(yè)主是什么樣子的？他們?cè)鯓由?、怎樣接受該服?wù)及相關(guān)服務(wù)？）

3、有多少業(yè)主？

4、業(yè)主消費(fèi)行為/心理（為什么裝修在裝修過程中尋求何特性？裝修過程裝修前的影響因素）.

5、裝修誘因的設(shè)置.

（七）營銷活動(dòng)的開展

1、營銷活動(dòng)的目標(biāo).

2、目標(biāo)市場.

3、面臨問題.

4、競爭策略、競爭優(yōu)勢(shì)、核心能力.

5、營銷定位（區(qū)別性競爭差異點(diǎn)的確定）.

（八）營銷策略

1、企劃策略：

（1）企劃概念；

（2）品牌與包裝規(guī)劃.

2、價(jià)格策略：

（1）定價(jià)思路與價(jià)格確定方法；

（2）價(jià)格政策；

（3）價(jià)格體系的管理.

3、渠道策略：

（1）渠道的選擇；

（2）渠道體系建設(shè)/管理；

（3）渠道支持與合作；

（4）渠道沖突管理.

4、促銷策略：

（1）促銷總體思路；

（2）促銷手段/方法選擇；

（3）促銷概念與主題；

（4）促銷對(duì)象‘

（5）促銷方案/計(jì)劃原件、廣告計(jì)劃、廣告策略、廣告腳本；

（6）促銷活動(dòng)過程；

（7）促銷活動(dòng)效果；

（8）促銷費(fèi)用.

5、企劃活動(dòng)開展策略

（1）活動(dòng)時(shí)機(jī)

（2）應(yīng)對(duì)措施

（3）效果預(yù)測

（九）營銷/銷售管理

1、營銷/銷售計(jì)劃管理.

2、營銷/銷售組織管理：

（1）組織職能、職務(wù)職責(zé)、工作程序；

（2）人員招聘、培訓(xùn)、考核、報(bào)酬；

（3）銷售區(qū)域管理；

（4）營銷/銷售人員的激勵(lì)、督導(dǎo)、領(lǐng)導(dǎo).

3、營銷/銷售活動(dòng)的控制：

（1）財(cái)務(wù)控制；

（2）商品控制；

（3）人員控制；

（4）營銷/業(yè)務(wù)活動(dòng)控制；

（5）營銷/業(yè)務(wù)活動(dòng)控制指標(biāo)、方法以及使用表格.

（十）銷售服務(wù)

1、服務(wù)理念、口號(hào)、方針、目標(biāo).

2、服務(wù)承諾、措施.

3、服務(wù)體系（組織結(jié)構(gòu)、職責(zé)、程序、過程、資源）.

4、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及控制方法.

（十一）總體費(fèi)用預(yù)算

（十二）效果評(píng)估