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第一篇：損失評估申請書

損失評估委托申請書

申請人：金陵飯店物業(yè)管理有限公司常熟分公司 法定代表人： 地址：

請求事項：在我公司與董超房屋租賃糾紛一案中，董超所承租的常熟東南開發(fā)區(qū)湖山路333號同濟科技廣場精英公寓1904房內(nèi)裝修及設(shè)備等物品損失具體金額不明確，故特請求法院安排專業(yè)價格評估機構(gòu)予以評估。

此致

常熟市人民法院

申請人：

年

月

日

第二篇：豬場拆遷損失評估概況

豬場拆遷損失評估概況 (2011-11-26 16:05:58) 轉(zhuǎn)載▼ 標簽：

雜談

豬場生物總資產(chǎn)及搬遷損失評估概況

種豬場現(xiàn)總存欄豬只 4486頭，其中種公豬60頭，商品后備公豬139 頭，種母豬751頭（其中經(jīng)產(chǎn)母豬 715頭，原種后備母豬 36 頭），商品后備母豬514頭（其中純種母豬206頭，二元母豬308頭），哺乳仔豬 1296 頭，保育豬 1631 頭，育肥豬 95 頭。生物總資產(chǎn) 1326.02 萬元，直接經(jīng)濟損失241.3萬元，搬遷費用 17.17 萬元。

一、存欄豬只估值：

1、公豬估值：公豬共計199頭，其中成年公豬60頭（原種15頭，祖代20頭，父母代25頭），商品后備公豬139頭?？傊?66.42萬元。

⑴成年公豬估值：原種公豬引入價格20000元/頭，祖代公豬引入價格12000元/頭，父母代公豬引入價格8000元/頭。隔離飼養(yǎng)至配種需4個月培育期，期間增加飼料費：120天×2.5kg/天/頭×4.2元/kg=1260元/頭；疫苗費130元/頭（藍耳苗2頭份×16.5元/頭份=33元；偽狂犬苗4頭份×3.5元/頭份=14元；豬瘟高效苗8頭份×1元/頭份=8元；細小疫苗8ml×1.75元/ml=14元；乙腦4頭份×1.8元/頭份=7.2元；副嗜血苗2頭份×7元/頭份=14元；萎鼻苗2頭份×18元/頭份=36元；口蹄疫苗8ml×0.56元/ml=4.5元）；消毒驅(qū)蟲藥物保健費73元/頭（藥物保健7天需1噸料：枝原凈200g 290元+阿莫西林500g 180元+紐費羅2kg/T 280元+阿梅諾1Kg 180元=930元，添加兩次共1860元；驅(qū)蟲胖可球2.2kg/T×180元/kg=396元，添加兩次共792元；消毒藥每次1瓶36元，每月消毒12次，4個月共1728元；）；人工費160元/頭（1個飼養(yǎng)員每月1000元，1個技術(shù)員1400元，4個月共9600元）；房屋折舊378元/頭（房屋總資產(chǎn)1018萬，按10年折舊，每年101.8萬，每月84833元，本月總存欄4486頭，平均18.9元/頭，種公豬占地面積是其它豬只的5倍，18.9元/頭×5=94.5元/頭，4個月共378元/頭），水電費16元（1.8萬元/月÷4486頭×4月=16元/頭），銀行利息37元/頭（4.2萬元/月÷4486頭×4月=37元/頭），管理費：150元/頭（招待費、銷售費、耗材、行政費、管理人員費用等約16.8萬元/月÷4486頭×4月=150元/頭），飼養(yǎng)至成年每頭公豬增加培育成本2204元。引入公豬利用率為90%。

15頭原種價值：15頭÷90%×22204元/頭=370066元； 20頭祖代價值：20頭÷90%×14204元/頭=315644元； 25頭父母代價值：25頭÷90%×10204元/頭=283444元。 總值：370066元+315644元+283444元=969154元。

⑵商品后備公豬估值：市場價格5000元/頭，存欄139頭，總值695000元。

2、母豬估值：母豬共計1265 頭，其中種母豬751頭（核心群經(jīng)產(chǎn)原種母豬225頭，經(jīng)產(chǎn)純種母豬490頭，原種后備母豬36頭），商品后備母豬514頭（其中純種母豬206頭，二元母豬308頭）。總值 901.73 萬元。 ⑴ 核心群原種母豬估值（225頭）：原種母豬引入價格10000元/頭，隔離飼養(yǎng)至配種需三個月的培育期，期間增加飼料費：90天×2.5kg/天/頭×3.6元/kg=810元/頭，疫苗費130元/頭，消毒驅(qū)蟲藥物保健費73元/頭，人工費32元/頭（1個飼養(yǎng)員每月1000元，1個技術(shù)員1400元，3個月共7200元），房屋折舊57元/頭（18.9元/頭/月×3月），水電費12元（1.8萬元/月÷4486頭×3月=12元/頭），銀行利息28元/頭（4.2萬元/月÷4486頭×3月=28元/頭），管理費112元/頭（16.8萬元/月÷4486頭×3月=112元/頭），飼養(yǎng)至成年每頭母豬增加培育成本為1254元。懷孕母豬還需增加成本2747元/頭（生物折舊：10000元/頭÷8胎=1250元/胎，飼料121天：121天×2.7kg/天×3.6元/kg=1176元，人工費43元/頭，房屋折舊76元/頭（18.9元/頭/月×4月），水電費16元，銀行利息37元/頭，管理費：149元/頭）。引入母豬利用率為90%。

①空懷原種母豬 8頭，價值：8頭÷90%×11254元/頭=100036元

②懷孕原種母豬 217頭，價值：217頭÷90%×14001元/頭=3375797元 （2）經(jīng)產(chǎn)純種母豬估值（490頭）：純種母豬引入價格3800元/頭，隔離飼養(yǎng)至成年每頭母豬增加培育成本為1254元。懷孕母豬還需增加成本1972元/頭（生物折舊：3800元/頭÷8胎=475元/胎，飼料1176元，人工費43元/頭，房屋折舊76元/頭，水電費16元，銀行利息37元/頭，管理費：149元/頭）。引入母豬利用率為90%。

①空懷純種母豬 20 頭，價值：20頭÷90%×5054元/頭=112311元

②懷孕純種母豬 470 頭，價值：470頭÷90%×7026元/頭=3669133元。 （3）原種后備母豬估值（36頭）：

原種后備母豬引入價格10000元/頭，飼養(yǎng)兩個月：60天×2.5kg/天/頭×3.6元/kg=540元/頭，疫苗費130元/頭，消毒驅(qū)蟲藥物保健費73元/頭，人工費22元/頭，房屋折舊38元/頭，水電費8元/頭，銀行利息19元/頭，管理費：80元/頭，飼養(yǎng)至今增加培育成本910元/頭。 價值：36頭×10910元/頭=392760元。 （4）商品后備母豬估值（514頭）：

A、商品純種母豬價值：206頭×3800元/頭=782800元

B、商品二元母豬價值：中豬105頭×1700元/頭=178500元 大豬203頭×2000元/頭=406000元

3、哺乳仔豬估值（1296頭）：總值 86.56萬元

A商品乳仔豬：市場價格360元/頭，存欄389 頭，價值 140040 元。 B種用乳仔豬：市場價格800元/頭，存欄 907頭，價值 725600 元

4、保育豬估值（1631頭）：總值 160.51 萬元

A商品保育豬：市場價格480元/頭，存欄489頭，價值234720元。 B種用保育豬：市場價格1200元/頭，存欄 1142 頭，價值1370400元

5、育肥豬估值：總值 10.8萬元

肥豬共計 95 頭，其中小豬 25 頭，中豬 30 頭，大豬 40 頭。 ⑴、小豬估值：市場價格600元/頭，存欄 25 頭，價值 15000 元 ⑵、中豬估值：市場價格1100元/頭，存欄 30 頭，價值 33000 元 ⑶、大豬估值：市場價格1500元/頭，存欄 40 頭，價值 60000 元。

二、豬只強應(yīng)激（如驅(qū)趕、裝卸車）所造成的損失情況：總共：241.3萬元。

1、掉膘損失：總存欄 4486 頭×50元/頭= 224300 元

豬只在驅(qū)趕、裝卸、運輸?shù)葟姂?yīng)激影響下，會出現(xiàn)厭食或不食，生長停止、掉膘嚴重，影響后期生長，一般會持續(xù)7-10天左右，造成飼養(yǎng)的無價值消耗和負增重損耗50元/頭。

2、發(fā)病造成添加藥物損失：總存欄 4486 頭×20元/頭= 89720 元

豬只在驅(qū)趕、裝卸、運輸?shù)葟姂?yīng)激影響下，抵抗力急劇下降，豬只容易發(fā)病，需進行藥物保健和治療，每頭豬分攤藥物費用20元。

3、死亡損失：豬群在驅(qū)趕、裝卸、運輸、高溫天氣等強應(yīng)激的影響下，會造成各類豬只的死亡。

①產(chǎn)房乳豬死亡率達20%,直接經(jīng)濟損失：

商品乳仔豬存欄 389 頭×20%×360元/頭= 28008 元 種用乳仔豬存欄 907 頭×20%×800元/頭= 145120 元 ②保育豬死亡率達15%,直接經(jīng)濟損失： 商品保育豬存欄 489 頭×15%×480元/頭= 35208 元； 種用保育豬存欄 1142 頭×15%×1200元/頭= 205560元。 ③小豬死亡率達10%,直接經(jīng)濟損失：

小豬存欄 25 頭×10%×600元/頭= 1500 元 ④中豬死亡率達8%,直接經(jīng)濟損失：

中豬存欄 30 頭×8%×1100元/頭= 2640 元。 ⑤大豬死亡率達5%,直接經(jīng)濟損失：

大豬存欄 40 頭×5%×1500元/頭= 3000 元。 ⑥種母豬死亡率達3%，直接經(jīng)濟損失： A．核心群原種母豬: 空懷原種母豬：8頭×3%≈1頭×11254元/頭=11254元 懷孕原種母豬：217頭×3%≈7頭×14001元/頭=98007元

其懷孕豬仔死亡數(shù)：217頭×3%≈7頭×10.5頭/窩×1000 元/頭=73500元 B．經(jīng)產(chǎn)純種母豬：

空懷純種母豬：20頭×3%≈1頭×5054元/頭=5054元 懷孕純種母豬：470頭×3%≈14×7026元/頭=98364元

其懷孕豬仔死亡數(shù)：470頭×3%×10.5頭/窩×600 元/頭=88830元 C．原種后備母豬：36頭×3%×10910元/頭=10910元。 ⑦商品后備母豬死亡率達5%，直接經(jīng)濟損失：

A、商品純種母豬價值：206頭×5%≈11頭×3800元/頭=41800元。 B、商品二元母豬價值：

中豬105頭×5%≈6頭×1700元/頭=10200元 大豬203頭×5%≈10頭×2000元/頭=20000元

⑧種公豬死亡率達5%(其中成年公豬死亡1%,后備死亡4%) 成年公豬：60頭×1%≈1頭×22204元/頭=22204元 后備公豬：139頭×4%≈6頭×5000元/頭=30000元

4、懷孕母豬運輸造成流產(chǎn)達10%：

原種母豬流產(chǎn)損失：217頭×10%≈22頭×10.5頭/窩×1000 元/頭=231000元 純種母豬流產(chǎn)損失：470頭×10%≈47頭×10.5頭/窩×600 元/頭=296100元

5、懷孕母豬運輸造成胎兒死亡率達10% 原種母豬損失：217頭×10%≈22頭×10.5頭/窩×1000 元/頭=231000元 純種母豬損失：470頭×10%≈47頭×10.5頭/窩×600 元/頭=296100元

6、種公豬在強烈應(yīng)激下造成死精、無精的淘汰比例達5%，造成損失： 原種公豬：15頭×5%≈1頭×22204元/頭=22204元 祖代公豬: 20頭×5%×14204元/頭=14204元

父母代公豬：25頭×5%≈2頭×10204元/頭=20408元

7、種公豬在驅(qū)趕、運輸過程中造成肢蹄損傷，無法進行配種淘汰比例 達5%: 原種公豬：15頭×5%≈1頭×22204元/頭=22204元 祖代公豬:20頭×5%×14204元/頭=14204元

純種公豬：25頭×5%≈2頭×10204元/頭=20408元

三、豬只在拆遷過程中的運輸費用（含趕豬費、裝卸費、運輸費等）：17.17萬元 1．種公豬：1頭1車，150元/車，共199頭×150元/頭=29850元

2．經(jīng)產(chǎn)種母豬：1頭1車，150元/車，共715頭×150元/頭=107250元 3．后備母豬：20元/頭，共514頭×20元/頭=10280元

4．乳豬：5元/頭，共 1296 頭×5元/頭= 6480 元 5.保育豬：10元/頭，共 1631 頭×10元/頭= 16310 元 6.小豬：10元/頭，共 25 頭×10元/頭= 250 元 6．中豬：15元/頭，共 30 頭×15元/頭= 450 元 7．大豬：20元/頭，共 40 頭×20元/頭= 800 元

第三篇：企業(yè)搬遷損失評估

企業(yè)搬遷損失評估

2011-04-13 15:29:15|

隨著我國經(jīng)濟高速發(fā)展，越來越多的工廠需要搬遷，由此產(chǎn)生企業(yè)搬遷損失的評估項目也不斷增加。與某些業(yè)內(nèi)人士主張將工廠搬遷損失評估人為地劃分為三個階段不同，我們在參與企業(yè)搬遷評估的一個項目中，從評估結(jié)論的適用性。評估資料的可獲得性和評估工作簡易性出發(fā)，將某上市公司搬遷損失評估分為不動產(chǎn)損失，停產(chǎn)損失和搬遷費三個子項。由此產(chǎn)生的評估結(jié)論和評估報告獲得了相關(guān)政府主管部門和公司董事會、大股東。股東大會的認可。我們的體會如下

某大型汽車部件生產(chǎn)企業(yè)原為某軍工集團與一汽合作興辦。根據(jù)城市規(guī)劃從主城區(qū)遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)即將建成的新址。憑著對項目內(nèi)涵的準確把握，我們通過競標獲得了搬遷損失評估的委托。

該企業(yè)的產(chǎn)品涵蓋6大系列200余個品種，市場占有率達20％。公司資產(chǎn)5億元。工業(yè)建筑42.000平方米，機器設(shè)備826臺(套)，存貨按定額管理，包括數(shù)控立體倉庫等生產(chǎn)輔助設(shè)施齊全。廠區(qū)管網(wǎng)密布，綠化美觀。工廠為多品種大批量生產(chǎn)，技術(shù)先進，開發(fā)能力強，管理水平與上市公司相稱。經(jīng)濟效益穩(wěn)定，2007年實現(xiàn)利潤596萬元。隨著我國國民經(jīng)濟高速增長和汽車產(chǎn)量連年上升，預計搬遷后將更有利于企業(yè)發(fā)展。

委托方對本搬遷項目評估的要求是評估結(jié)論和評估報告能得到各方面認可，所獲得的經(jīng)濟補償足以保證完成搬遷任務(wù)，順利地在新址全面投入生產(chǎn)。

通過對項目內(nèi)涵的深刻理解，并為使評估結(jié)論和評估報告便于各相關(guān)方審查核準，我們設(shè)計的評估方案將搬遷損失評估分為三個子項：

一是不動產(chǎn)損失評估。指不能隨遷的財產(chǎn)的拆遷補償價值評估；

二是停產(chǎn)損失評估。指因搬遷而停產(chǎn)給企業(yè)造成的損失價值評估；

三是搬遷費評估。指隨遷財產(chǎn)搬遷的全部合理費用。

我們的分項也獲得了委托方的認可，分項不僅體現(xiàn)了對項目內(nèi)涵的深刻了解，評估結(jié)論和報告也便于各方審查核準。其中，不動產(chǎn)損失是要用于與政府主管部門談判補償，停產(chǎn)損失要為董事會和股東大會審議通過，并向政府主管部門申報；搬遷費需由大股東核準并出資。 1 / 3 在評估過程中，我們本著“科學合理，不重不漏”的原則，加大現(xiàn)場核查工作力度，按時高質(zhì)量地實現(xiàn)了在競標時的承諾。評估報告受到主管部門的肯定，評估結(jié)論也為各方所接受。我們的作法是：

(一)不動產(chǎn)損失評估

搬遷企業(yè)的不動產(chǎn)包括：房屋建筑物、構(gòu)筑物(設(shè)備基礎(chǔ)，道路、圍墻、擋土墻等)、管網(wǎng)(給排水、暖，電、燃氣、通訊、管理信息系統(tǒng)，安全監(jiān)控、消防等)、綠化景觀等不能隨遷的財產(chǎn)。不動產(chǎn)損失評估的價值類型是“拆遷補償價值”。拆遷補償價值是根據(jù)政府主管部門房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定和拆遷補償標準確定的評估對象在評估基準日可能獲得的補償價值。例如當?shù)卣鞔_規(guī)定了樹木的補償標準，只要根據(jù)樹種樹齡就可確定補償價值。對房屋拆遷補償?shù)脑u估。當?shù)卣?guī)定了住宅搬遷評估的平均指導價，非住宅房屋拆遷評估指導價則要求比照住宅拆遷評估指導價適當浮動，但未對有關(guān)因素調(diào)整系數(shù)做出具體規(guī)定，本次評估對象為工業(yè)廠房，與住宅很難比對，加之可供比對的工業(yè)建筑市場交易案例難尋，故在與拆遷方協(xié)商后，決定本次評估采用成本法確定不動產(chǎn)拆遷補償價值。

(二)停產(chǎn)損失評估

《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)，停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當給予適當補償。一般以被拆遷房屋補償價值的一定比例計算，也有的地方法規(guī)規(guī)定按被拆遷企業(yè)上年月平均凈利潤的若干倍給予補償。

搬遷會造成停產(chǎn)，停產(chǎn)意味著獲利能力的暫時損失。需要注意的是，機械工廠的搬遷，其短時停產(chǎn)并不意味著停止全部經(jīng)營活動。以本案為例，產(chǎn)成品仍必須按合同兌現(xiàn)，原材料仍按計劃采購，一些生產(chǎn)經(jīng)營活動仍在進行。在此次工廠搬遷損失的評估中，停產(chǎn)損失的評估用搬遷期間企業(yè)凈利潤的損失計算。搬遷期間月度平均凈利潤用企業(yè)前三年年均銷售收入凈利潤率和當年預計實現(xiàn)的月平均銷售收入計算。當年預計實現(xiàn)的月平均銷售收入為：上年實際銷售收入×(1+前三年銷售收入平均增長率)/12。委托方設(shè)定此次的搬遷時限為兩個月。

(三)搬遷費評估

工廠搬遷費評估是對隨遷財產(chǎn)，包括機器設(shè)備，工裝模具，工位器具。存貨，在用低值 2 / 3 易耗品、文件檔案等從拆卸運到新址安裝試車投產(chǎn)全過程合理費用的估測。此次評估中搬遷費不計資金成本。

搬遷費的估價不是嚴格意義上的資產(chǎn)價值評估。注冊資產(chǎn)評估師要針對不同的搬遷財產(chǎn)，經(jīng)過深入調(diào)查研究，科學縝密，經(jīng)濟合理地設(shè)定一個搬遷方案，以此作為搬遷費用計價的基礎(chǔ)。以機器設(shè)備為例，搬遷費一般應(yīng)包括：拆卸費，包裝費，吊裝費，運費，卸車費，安裝調(diào)試費，驗收費，不可預見費，管理費，保險費。

搬遷費評估為計價所設(shè)定的運輸方案，不是搬遷組織措施計劃，更不是裝車計劃。

工廠搬遷損失評估是注冊資產(chǎn)評估師為搬遷企業(yè)獲得補償而提供的價值參考的專業(yè)意見。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)針對搬遷企業(yè)行業(yè)和規(guī)模不同，以及評估報告使用要求的差異，關(guān)注到可能影響搬遷損失的所有層面。以本案為例，包括：

1 鑒于為搬遷損失給付補償?shù)牟块T不同，對應(yīng)的搬遷損失評估報告特別是價值類型必須符合該部門的有關(guān)規(guī)定。例如房屋建筑物損失的評估要采用政府拆遷主管部門規(guī)定的方法進行，價值類型是“拆遷補償價值”。而對于給付經(jīng)濟補償?shù)牟块T不承諾補償?shù)捻椖?，如訂單流失、信譽受損等形成的間接損失，則不列入評估范圍內(nèi)。

2 搬遷企業(yè)占地7.4萬平方米，土地使用權(quán)依長期合同租賃取得。租賃費已一次付清，租金遠低于現(xiàn)行市價。工廠搬遷失去了繼續(xù)使用的權(quán)利，也享受不到租金的優(yōu)惠。從而形成搬遷損失，并納入本次評估范圍。委托方擬在搬遷新址土地使用權(quán)的取得方式和價格協(xié)議中，向有關(guān)部門申報經(jīng)濟補償。

3 在工廠搬遷損失評估中，注冊資產(chǎn)評估師要加強現(xiàn)場清查核實。工業(yè)建筑要逐一核實建筑面積和結(jié)構(gòu)；機器設(shè)備要逐臺設(shè)定運輸方案，關(guān)注拆卸損失和不可預見損失；存貨除數(shù)量外，包括體積、重量，包裝狀態(tài)都要心中有數(shù)；大量的在產(chǎn)品、在用低值易耗品、在用工裝模具刃具和工位器具都要掌握其數(shù)量，體積和重量。所有這些都要作到“不重不漏”。

目前，該上市公司搬遷損失的評估結(jié)果已為各方所接受，相關(guān)經(jīng)濟補償順利推進。工廠按計劃完成搬遷，在新址已正式投入生產(chǎn)，并為當?shù)卣畼淞闃影骞こ獭?/p>

摘自資產(chǎn)評估

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