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第一篇：市場(chǎng)調(diào)查的分析報(bào)告

前言

2006年艾瑞咨詢集團(tuán)發(fā)布了《2005年中國(guó)數(shù)字雜志研究報(bào)告》，從中國(guó)數(shù)字雜志的發(fā)展過(guò)程、雜志分類(lèi)、市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析、數(shù)字雜志用戶規(guī)模、市場(chǎng)規(guī)模、廣告收入等方面對(duì)電子雜志市場(chǎng)進(jìn)行了較全面的分析。

而從2005年至今該市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了很多變化。本文基于2006年艾瑞咨詢集團(tuán)有關(guān)電子雜志報(bào)告的線索，搜集和分析自2005年以來(lái)中國(guó)期刊網(wǎng)上討論電子雜志的文獻(xiàn)，并對(duì)有代表性的電子雜志和其發(fā)行平臺(tái)進(jìn)行了調(diào)查。目的在于理清我國(guó)電子雜志市場(chǎng)的發(fā)展脈絡(luò)，分析其存在的問(wèn)題，探討我國(guó)電子雜志的發(fā)展空間。

對(duì)電子雜志的界定

電子雜志(E-magazine)又稱(chēng)網(wǎng)絡(luò)雜志、互動(dòng)雜志。目前已經(jīng)進(jìn)入第三代，以flash為主要載體。除了文字和圖片外，它還有視頻、動(dòng)漫等多媒體元素對(duì)內(nèi)容和廣告進(jìn)行表達(dá)，此外，還有超鏈接、及時(shí)互動(dòng)等網(wǎng)絡(luò)元素。電子雜志延展性強(qiáng)，未來(lái)可移植到PDA、MP4、PSP及TV(數(shù)字電視、機(jī)頂盒)等多種個(gè)人終端進(jìn)行閱讀。

當(dāng)前電子雜志的閱讀模式主要有三種：一是直接通過(guò)網(wǎng)絡(luò)瀏覽器在線閱讀：二是將電子雜志定期通過(guò)P2P平臺(tái)發(fā)送，需要用戶下*一個(gè)客戶端軟件，即閱讀器，再通過(guò)閱讀器從電子雜志出版商提供的雜志庫(kù)中選擇感興趣的雜志下*到本地閱讀;三是EXE格式可執(zhí)行文件的獨(dú)立下*，用戶直接從網(wǎng)站下*該文件后打開(kāi)閱讀，而無(wú)須使用閱讀器。(艾瑞咨詢集團(tuán)。2006-10)

我國(guó)電子雜志的市場(chǎng)分割

目前，國(guó)內(nèi)電子雜志市場(chǎng)可以分為兩部分：一是電子雜志內(nèi)容市場(chǎng)，一是電子雜志發(fā)行市場(chǎng)。

內(nèi)容市場(chǎng)可以細(xì)分為明星電子雜志、所屬傳統(tǒng)媒體的電子雜志和網(wǎng)站背景下的原創(chuàng)電子雜志。

明星電子雜志的代表包括楊瀾的《瀾》，目標(biāo)鎖定在20歲至35歲的年輕女性;陳魯豫的《豫約》，意圖打造類(lèi)似“魯豫個(gè)人日記”式的刊物，是一本優(yōu)雅輕松的時(shí)尚讀物;徐靜蕾的《開(kāi)啦》，讀者定位偏重徐靜蕾自己的年齡階段。最重磅的專(zhuān)欄作者是痞子文學(xué)創(chuàng)始人王朔和“80后”話題作家韓寒。

所屬傳統(tǒng)媒體的電子雜志包括紙媒雜志的電子版，代表雜志為《瑞麗》、《時(shí)尚》等，它是依托紙質(zhì)同名雜志，發(fā)展該紙質(zhì)雜志的電子版形式：而傳統(tǒng)媒體創(chuàng)辦的純網(wǎng)絡(luò)雜志如《WOW!ZINE，物志》則沒(méi)有紙質(zhì)同名雜志為依托，為純網(wǎng)絡(luò)雜志。

網(wǎng)站背景下的原創(chuàng)電子雜志包括草根雜志，以綜合門(mén)戶網(wǎng)站為平臺(tái)，憑借博客、視頻、相冊(cè)等豐富內(nèi)容，讓每位網(wǎng)友成為主編：電子發(fā)行平臺(tái)或綜合門(mén)戶網(wǎng)站下的原創(chuàng)雜志，代表雜志有POCO旗下的《POCOzine》、《印象》、《味覺(jué)》，新浪旗下的《車(chē)行天下》、《數(shù)碼夢(mèng)想》、《女人》、《新浪房產(chǎn)》，利用本網(wǎng)站豐富的資訊資源和社區(qū)人氣，雇用專(zhuān)業(yè)的采編隊(duì)伍創(chuàng)作雜志。

電子雜志的發(fā)行平臺(tái)已經(jīng)形成三足鼎立的態(tài)勢(shì)，三大代表各具特色。POCO做社區(qū)、做原創(chuàng)。利用社區(qū)和個(gè)人空間內(nèi)容支持原創(chuàng)雜志;XPLUS利用電子報(bào)紙加電子雜志發(fā)行;ZCOM做渠道。并利用電子雜志的形式為企業(yè)量身打造“企業(yè)雜志”的特色廣告。

當(dāng)前我國(guó)電子雜志的盈利模式

根據(jù)艾瑞網(wǎng)《中國(guó)數(shù)字雜志研究報(bào)告2005年簡(jiǎn)版》分析，目前為止，廣告收入是電子雜志業(yè)務(wù)的主要收入來(lái)源。到2010年中國(guó)數(shù)字雜志廣告市場(chǎng)規(guī)模將擴(kuò)大至11億元。相較之美國(guó)已經(jīng)非常成熟的收費(fèi)電子雜志市場(chǎng)，中國(guó)網(wǎng)民習(xí)慣免費(fèi)閱讀電子雜志。2005年艾瑞市場(chǎng)咨詢調(diào)查結(jié)果顯示，免費(fèi)是吸引數(shù)字雜志用戶的最主要因素，77%的用戶表示免費(fèi)是他們選擇數(shù)字雜志平臺(tái)的主要考慮因素。內(nèi)容收費(fèi)一直是中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)難以逾越的鴻溝，一家剛剛成立半年之久的網(wǎng)站Zbox宣布推出收費(fèi)網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)雜志。在正式開(kāi)通互動(dòng)雜志收費(fèi)頻道10天之內(nèi)，收費(fèi)內(nèi)容下*量卻不到1000本，其他免費(fèi)試用的雜志下*量竟接近5萬(wàn)。

2007年，Zbox又發(fā)聲明，退出電子雜志排行打造數(shù)字內(nèi)容淘寶。影視巨星趙薇的唱片同名網(wǎng)絡(luò)雜志《天使旅行箱》在Zbox收費(fèi)發(fā)行，短短半月時(shí)間，銷(xiāo)售量已接近4萬(wàn)本，歌迷和網(wǎng)友反響熱烈。繼明星出書(shū)、明星辦雜志之后，趙薇給明星出版又開(kāi)辟了一條新的通路(艾瑞咨詢集團(tuán)，2007-12-13)。而2006年趙薇因?yàn)樗牧硪槐倦娮与s志《薇亮》的收費(fèi)問(wèn)題惹過(guò)爭(zhēng)議。最終停刊?？梢?jiàn)，對(duì)電子雜志的收費(fèi)有樂(lè)觀的跡象。作為電子商務(wù)內(nèi)容的一個(gè)新補(bǔ)充，數(shù)字出版這一典型的長(zhǎng)尾市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)在某個(gè)時(shí)刻爆發(fā)。

當(dāng)前我國(guó)電子雜志存在的問(wèn)題

內(nèi)容同質(zhì)化嚴(yán)重。電子雜志呈現(xiàn)年輕化和娛樂(lè)化趨勢(shì)，以女性讀者居多，內(nèi)容上同質(zhì)化嚴(yán)重，利用多媒體等形式化大于內(nèi)容。目前電子雜志表現(xiàn)形式分為兩類(lèi)：一是多媒體電子雜志(以flash表現(xiàn)，加入圖像、音頻、視頻和動(dòng)態(tài)效果。用EXE格式打包的電子雜志)：二是傳統(tǒng)互動(dòng)電子雜志(原版紙質(zhì)雜志用PDF格式表現(xiàn)和閱讀)。從調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，多媒體表現(xiàn)的電子雜志備受網(wǎng)民青睞，但是硬件和下*速度是影響受眾對(duì)電子雜志不愛(ài)的原因之一。而傳統(tǒng)的PDF制式，雖然視覺(jué)沖擊力沒(méi)有多媒體強(qiáng)烈。但制作成本低。下*速度也快，比較適合傳達(dá)資訊類(lèi)的信息。因此，不要一味崇拜多媒體的表達(dá)方式，要根據(jù)市場(chǎng)來(lái)選擇制作電子雜志的媒介元素。

盈利模式不清晰。根據(jù)《中國(guó)傳媒產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告(2007-2008)》稱(chēng)，當(dāng)前電子雜志盈利模式尚未明朗，仍處于燒錢(qián)階段(艾瑞咨詢集團(tuán)，2008-04-07)。由于國(guó)內(nèi)電子雜志發(fā)行收入很低或者沒(méi)有，目前廣告收入成了電子雜志行業(yè)的主要收入來(lái)源。但事實(shí)上電子雜志的網(wǎng)絡(luò)廣告形式目前還不為大多數(shù)廣告主認(rèn)同，電子雜志的廣告收入很難保證電子雜志平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商實(shí)現(xiàn)規(guī)模盈利。另外，除去廣告和發(fā)行等傳統(tǒng)盈利方式之外，其他的盈利模式還很缺乏，必須探尋新的盈利模式。

推廣力度不夠。對(duì)于電子雜志的推廣僅僅在網(wǎng)絡(luò)上做廣告是不夠的。一定要做跨媒體的宣傳。大多數(shù)中國(guó)的電子雜志并沒(méi)有在傳統(tǒng)媒體上做廣告宣傳自己，大多數(shù)的中國(guó)人對(duì)它們還是陌生的。根據(jù)艾瑞市場(chǎng)咨詢調(diào)查結(jié)果顯示，聽(tīng)說(shuō)過(guò)數(shù)字雜志但從沒(méi)看過(guò)的網(wǎng)民所占網(wǎng)民比例最大，有34.1%。其次是沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)數(shù)字雜志的網(wǎng)民，占28.7%。只有23.7%的網(wǎng)民表示一直都看數(shù)字雜志。還有13.5%的網(wǎng)民看過(guò)數(shù)字雜志但現(xiàn)在不再看了。

監(jiān)控體系要加強(qiáng)。電子雜志在發(fā)布上的進(jìn)入門(mén)檻很低，內(nèi)容參差不齊，多有不健康內(nèi)容出現(xiàn)。一些時(shí)尚類(lèi)休閑雜志雖有部分健康的時(shí)尚內(nèi)容，但還是打包了大量的涉黃文章。2008年3月，新聞出版總署署長(zhǎng)柳斌杰透露正在修訂的《互聯(lián)網(wǎng)出版管理?xiàng)l例》，將加強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)出版物的管理，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)出版雜志或者書(shū)籍等出版物將借

鑒傳統(tǒng)H{版物的管理模式采用登記準(zhǔn)入制度。電子雜志應(yīng)承擔(dān)應(yīng)有的社會(huì)責(zé)任，沒(méi)有出版資格的企業(yè)、團(tuán)體或者個(gè)人如果在互聯(lián)網(wǎng)上出版發(fā)行電子雜志、電子書(shū)等需向總署申請(qǐng)相關(guān)的登記準(zhǔn)入資格。這說(shuō)明，電子雜志出版的門(mén)檻將會(huì)提高。(艾瑞咨詢集團(tuán)，2008-03-23)

拓展我國(guó)電子雜志的發(fā)展空間

首先，我國(guó)電子雜志的發(fā)展要明確兩個(gè)區(qū)分：第一，區(qū)分電子雜志和電子雜志發(fā)行平臺(tái)。我國(guó)目前對(duì)于電子雜志發(fā)展的研究往往混淆電子雜志和雜志發(fā)行平臺(tái)兩個(gè)概念，在模糊兩者界限的基礎(chǔ)上探討發(fā)展問(wèn)題是毫無(wú)意義的。第二，區(qū)分網(wǎng)站媒體雜志和傳統(tǒng)媒體網(wǎng)絡(luò)雜志。兩種媒介自身的優(yōu)勢(shì)和資源是不同的，因此對(duì)于電子雜志的發(fā)展定位應(yīng)該有自己的特色。

其次，涉及具體某個(gè)電子雜志內(nèi)容商或發(fā)行商的發(fā)展戰(zhàn)略，本文以為應(yīng)該從四個(gè)方面來(lái)探討。

平臺(tái)發(fā)行商DD差異化渠道功能結(jié)合多元化渠道?；仡櫨W(wǎng)絡(luò)雜志平臺(tái)的發(fā)展歷程。多家平臺(tái)的發(fā)展方向已經(jīng)出現(xiàn)明顯的多極化趨勢(shì)，Xplus轉(zhuǎn)向數(shù)字報(bào)紙、Zcom轉(zhuǎn)向Flashget、POCO的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)變?yōu)樯鐓^(qū)。Zbox全面轉(zhuǎn)型為數(shù)字內(nèi)容的出版交易平臺(tái)。除了依托網(wǎng)絡(luò)媒體的發(fā)行，其他媒體的拓展也很有意義。2007年6月，讀者除了通過(guò)在Zcom電子雜志發(fā)行平臺(tái)下*閱讀《男人裝》電子雜志版以外，還可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)東芝SD卡獲得免費(fèi)預(yù)裝的最新雜志。此次合作Zcom將獲得東芝SD記憶卡每年上千萬(wàn)份的發(fā)行量支持，使電子雜志的用戶黏度進(jìn)一步提升(艾瑞咨詢集團(tuán)，2007-05-16)。除了靈活的線下發(fā)行方式外，利用手機(jī)等個(gè)人終端進(jìn)行離線閱讀也成為一種可能。2006年開(kāi)始就有研究者提出通過(guò)手機(jī)終端補(bǔ)充電子雜志的盈利模式，而今，3G在國(guó)內(nèi)的獲準(zhǔn)使用，必將使手機(jī)媒體市場(chǎng)向前邁一大步。

內(nèi)容出版商DD多元化雜志內(nèi)容。雖然廣告收入是包括發(fā)行商和出版商的主要盈利來(lái)源，但是作為出版商，還是應(yīng)該努力挖掘付費(fèi)雜志市場(chǎng)。這其中包括兩塊市場(chǎng)：一塊是企業(yè)市場(chǎng)，一塊是普通讀者市場(chǎng)。

企業(yè)市場(chǎng)。作為上游的內(nèi)容出版商，企業(yè)電子雜志是他們可以挖掘的雜志內(nèi)容。作為一家很早就進(jìn)入電子雜志制作市場(chǎng)的企業(yè)，陽(yáng)光導(dǎo)航從一開(kāi)始就瞄準(zhǔn)企業(yè)市場(chǎng)，生意模式很簡(jiǎn)單：由企業(yè)提供其公司宣傳素材，陽(yáng)光導(dǎo)航公司以多媒體的數(shù)字技術(shù)手段將企業(yè)的產(chǎn)品和品牌形象呈現(xiàn)出來(lái)。汽車(chē)、房地產(chǎn)、消費(fèi)電子、家具、旅游景區(qū)等需要多媒體表現(xiàn)的領(lǐng)域，是陽(yáng)光導(dǎo)航的目標(biāo)客戶群。這種B2B的生意模式，可以區(qū)別于目前尚未有明確盈利模式又魚(yú)目混珠的電子雜志公司。

普通讀者市場(chǎng)。多媒體表現(xiàn)形式不是獲得讀者關(guān)注度的救命稻草，內(nèi)容才是讀者買(mǎi)單的關(guān)鍵。雖然休閑娛樂(lè)是讀者閱讀雜志的主要傳統(tǒng)需求，但是同質(zhì)化的紅海拼殺對(duì)于想進(jìn)入同一市場(chǎng)的后來(lái)者而言是不明智的，不利于市場(chǎng)的爭(zhēng)奪和品牌的建立。同時(shí)。做同質(zhì)化的內(nèi)容對(duì)于廣告商而言也是不被看好的。所以，不要只考慮做諸如娛樂(lè)時(shí)尚或者是女性類(lèi)的雜志內(nèi)容。

打造電子雜志網(wǎng)上社區(qū)。網(wǎng)絡(luò)媒體正處于Web2，O時(shí)期，對(duì)于SNS模式的運(yùn)用非常普遍。因此，綜合類(lèi)的電子雜志商都提出打造社區(qū)的口號(hào)。以對(duì)電子雜志的閱讀為人口，聚集各種論壇和志同道合的人，提供個(gè)人博客空間和個(gè)人雜志的制作空間，刺激用戶的參與度。但是增加用戶參與度的困惑在于很多社區(qū)雖然增加了人氣。但是并未帶來(lái)雜志平臺(tái)盈利空間的增大。在這一點(diǎn)上，QQ網(wǎng)站和POCO網(wǎng)站有不錯(cuò)的方向。前者對(duì)于虛擬社區(qū)的開(kāi)發(fā)和虛擬貨幣的聯(lián)動(dòng)起到了很好的增值效果，后者幾本原創(chuàng)雜志的內(nèi)容均源于對(duì)應(yīng)的草根社區(qū)內(nèi)容。而對(duì)于社區(qū)當(dāng)中草根制作的雜志，如果是有穩(wěn)定不錯(cuò)的點(diǎn)擊率或者是下*量的，也可以開(kāi)辟草根雜志專(zhuān)欄，發(fā)揮數(shù)字出版的長(zhǎng)尾效應(yīng)。另外，電子雜志和空間的互動(dòng)，聚集到的人氣還可以延伸到線下與企業(yè)公關(guān)活動(dòng)的開(kāi)展。

廣告投放的多元化。根據(jù)《電子雜志廣告效果探析》研究顯示，在主畫(huà)面一致，受眾接觸率一致的情況下，電子雜志富媒體廣告在消費(fèi)者的記憶和廣告態(tài)度比門(mén)戶網(wǎng)站富媒體廣告效果要好。隨著電子雜志市場(chǎng)的發(fā)展，廣告商對(duì)于電子雜志市場(chǎng)開(kāi)始關(guān)注。但要最大化廣告主對(duì)于電子雜志商的資金投入，必須完善廣告投放的策略。

電子雜志在技術(shù)上支持添加監(jiān)測(cè)代碼，科學(xué)監(jiān)控用戶對(duì)廣告信息的閱讀行為，為廣告主提供有說(shuō)服力的數(shù)據(jù)。要加強(qiáng)廣告的精準(zhǔn)投放。譬如Xplus上面匯聚了數(shù)百種雜志，可以為廣告主提供更多的傳輸渠道選擇。Xplus還創(chuàng)造性地提出了一種基于用戶行為分析的名為“即時(shí)插頁(yè)”的廣告精準(zhǔn)投放方式，也就是在電子雜志里預(yù)留了廣告位，根據(jù)消費(fèi)者偏好，有針對(duì)性地投遞廣告。

多媒體的表現(xiàn)形式也利于廣告產(chǎn)品的動(dòng)態(tài)展示，更有如《POCOzine》一樣，利用植入性廣告方式，把廣告產(chǎn)品融合進(jìn)雜志原創(chuàng)內(nèi)容當(dāng)中。作為故事展示的元素之一，單擊產(chǎn)品即刻進(jìn)入公司產(chǎn)品的主頁(yè)。

第二篇：市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告

XX市是四川南部一個(gè)中等規(guī)模的城市，一個(gè)時(shí)期以來(lái)，XX市的房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，可以了解西部同類(lèi)型城市房地產(chǎn)業(yè)的基本特點(diǎn)。

一、瀘州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

(一)城鎮(zhèn)居民住房條件有巨大改善，但仍有較大需求

(二)住房制度改革全面推進(jìn)，住房社會(huì)化、商品化的條件基本成熟

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品住宅價(jià)格平穩(wěn)上升

92年以來(lái)，全市商品住宅價(jià)格基本保持平衡上升趨勢(shì)，沒(méi)有出現(xiàn)大幅波動(dòng)。目前普通商品住宅價(jià)格為800-1500元/平方米，近十年間增幅為300-800元/平方米，與全省其它同類(lèi)型城市相比平均低100-300元/平方米。

(四)土地供應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范，招商引資工作獲得進(jìn)展

以往，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地多為開(kāi)發(fā)商自行分散征用，或相互間轉(zhuǎn)讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級(jí)市場(chǎng)的決定，加大了對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控力度。為適應(yīng)實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的需要，加強(qiáng)了房地產(chǎn)招商引資工作，已敲定數(shù)宗大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并相繼實(shí)施，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化增添了外來(lái)因素。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)向不夠明確，商品房開(kāi)發(fā)成本偏高

如過(guò)去對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)際上未壟斷，土地與規(guī)劃銜接差，招投標(biāo)機(jī)制不健全。在小區(qū)建設(shè)、有形市場(chǎng)建設(shè)等方面缺乏明確的規(guī)劃，到目前為止尚未建成一個(gè)10萬(wàn)平方米以上的小區(qū)，單個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模也較小。這個(gè)問(wèn)題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺(tái)了有關(guān)政策，加大了調(diào)控引導(dǎo)力度，逐步形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大環(huán)境。

XX市商品房售價(jià)與相鄰地區(qū)相比并不高，主要是售價(jià)與成本之間的相對(duì)利潤(rùn)空間小。主要原因一是政府、行業(yè)部門(mén)應(yīng)投入的水、電、氣、綠化、公共設(shè)施等配套打入成本;二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高;三是土地市場(chǎng)的管理不夠嚴(yán)格，開(kāi)發(fā)商和有的單位炒買(mǎi)炒賣(mài)，提高了用地成本。

(二)房地產(chǎn)融資規(guī)模小，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)素質(zhì)不高

一是金融貸款資源利用差。據(jù)銀行提供的數(shù)據(jù)，全市金融機(jī)構(gòu)的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中所占比例為%。因無(wú)置業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進(jìn)外地投資少，我市目前引進(jìn)的十余個(gè)外地投資項(xiàng)目，已投入資金不足3億元。

主要是數(shù)量多、規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)差，尚未形成集約化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)。全市開(kāi)發(fā)企業(yè)86家，市區(qū)72家，平均注冊(cè)資金僅有700余萬(wàn)元，無(wú)一家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中往往不注意自身形象品牌的樹(shù)立，產(chǎn)品品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)信譽(yù)不高，企業(yè)發(fā)展缺乏活力。

(三)房改相關(guān)環(huán)節(jié)不配套

一是房改房上市須原產(chǎn)權(quán)單位蓋章和房改部門(mén)審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級(jí)市場(chǎng)活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設(shè)，住房公積金管理、使用與房改政策脫節(jié)，職工對(duì)自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時(shí)用于購(gòu)置新房、維修補(bǔ)貼，加上住房補(bǔ)貼未到位，一定程度上削弱了個(gè)人買(mǎi)房支付能力。

三、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)

市人口預(yù)計(jì)達(dá)到480萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口將達(dá)到120萬(wàn)人，比目前增加50萬(wàn)人左右，絕大多數(shù)將流向市區(qū)居住。未來(lái)10年中，對(duì)住宅的理論需求量平均在80萬(wàn)平方米以上。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市民收入水平的提高，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力將不斷增強(qiáng)，住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6324元，人均住房消費(fèi)為709元，人均居住面積為10平方米。今后10年市區(qū)平均住宅的有效需求量將大于理論需求量，是可以實(shí)現(xiàn)的。

不同消費(fèi)群體對(duì)不同檔次的住宅產(chǎn)生不同的需求量。根據(jù)有關(guān)調(diào)查分析，高收入者對(duì)高檔住宅的需求，中值收入者對(duì)中檔住宅的需求，以及低收入者對(duì)普通經(jīng)濟(jì)適用房的需求，三者之間的比例關(guān)系大體分別為20%，40%和40%。

四、發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)策措施

一要加大政策動(dòng)力，制定扶持制政策和創(chuàng)造良好的軟環(huán)境，提升房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，把它作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)培育。二要刺激、搞活住房需求，增強(qiáng)發(fā)展的.內(nèi)在動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)健康、有序、協(xié)調(diào)發(fā)展。三要選準(zhǔn)方向，根據(jù)城市功能定位和發(fā)展戰(zhàn)略，集中力量重點(diǎn)突破。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)、生產(chǎn)環(huán)節(jié)，因此，必須遵循有關(guān)原則。一是住房消費(fèi)的社會(huì)化、商品化。二是土地供應(yīng)的規(guī)范化三是住宅建設(shè)小區(qū)化。四是市場(chǎng)建設(shè)體系化，結(jié)合瀘州建設(shè)區(qū)域性商貿(mào)中心城市的戰(zhàn)略，對(duì)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)做到統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局，圍繞產(chǎn)業(yè)特征進(jìn)行配置。

具體應(yīng)制定和實(shí)施以下政策：采取積極的金融信貸政策，刺激住房消費(fèi);新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊區(qū)改建統(tǒng)籌規(guī)劃，做到使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施有重點(diǎn)、有規(guī)劃;引導(dǎo)企業(yè)重組，實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)。逐步改變企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)、能力弱的狀況;打破限制、徹底放開(kāi)房改房上市。對(duì)已辦理完房產(chǎn)證、土地證的住房，除國(guó)家規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓的外，都可上市交易;發(fā)展和規(guī)范中介機(jī)構(gòu)，搞活流通;加強(qiáng)物業(yè)管理。

五、結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和前景的分析我得出結(jié)論：XX市的房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(zhǎng)期。XX市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅袌?chǎng)前景廣闊，采取適當(dāng)?shù)恼叽胧?，抓住?dāng)前時(shí)機(jī)，對(duì)加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是十分必要的。