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第一篇：房地產(chǎn)調(diào)研報告

近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策驅(qū)動，全國房地產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。就我縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上改善了我縣城鄉(xiāng)廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉(xiāng)建設(shè)和社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，對改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而，從我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規(guī)范和土地價格偏高等問題?？h房管局對此高度重視，于近期組織人員對1998―2003年全縣房地產(chǎn)市場作了深入、細(xì)致、全面的調(diào)研，針對該行業(yè)發(fā)展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導(dǎo)該行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?，F(xiàn)就1998―2003年我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題及未來發(fā)展趨勢分析如下：

一、1998―2003年我縣房地產(chǎn)市場運行情況

（一）國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活不斷改善。1998―2003年，我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農(nóng)民可支配收入由3318元增至4702元。

（二）房地產(chǎn)發(fā)展勢頭良好，已逐漸成為重要產(chǎn)業(yè)。1998年以來，我縣房地產(chǎn)開發(fā)實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。2003年完成房地產(chǎn)投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產(chǎn)投資增長和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一支生力軍。

（三）土地供應(yīng)情況（表格附后）。1999―2001年，我縣房地產(chǎn)市場從無到有，處于發(fā)展期，土地供應(yīng)量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達(dá)到最高，項目數(shù)有26個，供應(yīng)量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應(yīng)量為8.2554公頃，占當(dāng)年供應(yīng)總量的44.4%。2002年由于政府宏觀干預(yù)，我縣房地產(chǎn)市場進(jìn)入低谷期，土地供應(yīng)量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復(fù)蘇，供應(yīng)量有所增加，達(dá)10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調(diào)控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業(yè)、市場、旅游等用地供應(yīng)不多，這與我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)及速度有關(guān)。近6年來，我縣用于住宅用地供應(yīng)量為37.35448公頃，而用于商業(yè)土地供應(yīng)總量僅為7.3289公頃，市場、旅游等其它經(jīng)營性用地供應(yīng)量僅為2.3821公頃，可見在經(jīng)營性用地供應(yīng)中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)情況。從我縣統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，1998―2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資額波動較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5。73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5。3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。

（五）房地產(chǎn)市場購銷兩旺，房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上升。1998年以來，房地產(chǎn)銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據(jù)我縣相關(guān)統(tǒng)計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達(dá)83%。

（六）購房動機(jī)發(fā)生變化，由自住轉(zhuǎn)為投資。我縣有一定數(shù)量居民購房動機(jī)發(fā)生變化，由原來自住轉(zhuǎn)向以營利為目的。據(jù)2002年房展會統(tǒng)計，我縣居民購買外地房產(chǎn)，70%以上是商鋪。

（七）行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，打造品牌房開企業(yè)。截止2003年底，全縣房開企業(yè)發(fā)展到43家，比去年增加了8％。規(guī)模較大的5個企業(yè)投資額占全縣商品房投資額的24％，一批規(guī)模大、競爭力強(qiáng)、品牌知名度高的房開企業(yè)脫穎而出。

（八）房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展良好，為房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展提供強(qiáng)大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項房地產(chǎn)貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003年末，房地產(chǎn)貸款比去年同期增長1.38％。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)是近幾年來發(fā)展最快的信貸品種，個人住房貸款發(fā)展迅速。據(jù)人民銀行平陽縣支行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調(diào)控干預(yù)，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產(chǎn)信貸給房地產(chǎn)市場提供了一個良好的信貸環(huán)境，也給我縣房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展提供了一個強(qiáng)有力的保障。

（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發(fā)展，現(xiàn)已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出臺《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產(chǎn)權(quán)調(diào)換逐步發(fā)展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，體現(xiàn)了公開、公正、公平性。同時，2004年又規(guī)范了農(nóng)村村改拆遷管理工作，出臺了《平陽縣農(nóng)村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮(zhèn)解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認(rèn)可。

（十）存量房產(chǎn)交易活躍，健全住房供應(yīng)體系。自1997年房改房上市政策出臺后，存量房產(chǎn)交易活躍。2003年存量房成交量達(dá)47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經(jīng)濟(jì)適用房，健全住房供應(yīng)體系。不同層次住房供應(yīng)方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉(xiāng)居民住房條件，我縣城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到35。9平方米，農(nóng)民人均建筑面積達(dá)到35。1平方米，居全市前列。

（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉(zhuǎn)為解決機(jī)關(guān)干部、工礦企（事）業(yè)單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先后下達(dá)我縣安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房）建設(shè)規(guī)模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應(yīng)體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據(jù)市、縣政府有關(guān)工作部署，擬將出臺廉租住房實施辦法。現(xiàn)根據(jù)該辦的初步調(diào)查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣準(zhǔn)備在昆陽鎮(zhèn)試行）。

二、1998―2003年我縣房地產(chǎn)市場基本特點分析

1、繁榮經(jīng)濟(jì)強(qiáng)硬支撐。近年來，我縣經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，2003年全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉(xiāng)居民儲蓄已達(dá)46.96億元，與1998年相比增長191%。

2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達(dá)50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。

3、國家宏觀政策大力推動。一是消費減負(fù)，降低入市門檻。自1997年以來房產(chǎn)交易契稅、規(guī)費一再下調(diào)。由1997年之前成交額的6%下調(diào)至1.5%，2001年6月國家清理取消了47項建設(shè)性收費，2002年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，；二是推出個人住房貸款，增強(qiáng)居民購房力。自1998年推出房貸政策以來，我縣各類金融機(jī)構(gòu)和住房資金管理中心累計發(fā)放個人住房貸款余額11.7億元。

4、居民的消費結(jié)構(gòu)升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數(shù)，即“食”在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機(jī)。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優(yōu)美的居住環(huán)境成為大眾追求的目標(biāo)，這給我縣房地產(chǎn)市場注入了強(qiáng)大的活力。

5、城市化進(jìn)程加速發(fā)展。近年來，我縣積極推進(jìn)城市化進(jìn)程，加速了城鎮(zhèn)人口聚集。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2003年我縣城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務(wù)工人員，這無疑給我縣住宅產(chǎn)生巨大需求。

三、1998―2003年我縣房地產(chǎn)市場運行中存在的主要問題和深層次原因分析

總體32313133353236313431303231363533e59b9ee7ad9431333231396337上說，我縣房地產(chǎn)市場化程度較高，房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應(yīng)與居民需求的矛盾較突出，經(jīng)濟(jì)適用房和低價商品房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調(diào)控手段和行政管理措施跟不上房地產(chǎn)市場形勢發(fā)展，部分房開企業(yè)的自我約束機(jī)制不夠完善，導(dǎo)致房開企業(yè)違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、違規(guī)銷售、延期交房、面積縮水、房屋質(zhì)量差等問題；三是房地產(chǎn)投資增長速度緩慢。我縣近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不快，導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。2003年全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就有43家，而完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，并沒有出現(xiàn)較大增幅，可以說房地產(chǎn)業(yè)對該縣GDP的拉動并不明顯，也沒有產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)；四是土地價格偏高，以及少數(shù)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地供應(yīng)缺乏計劃，土地供應(yīng)量過大，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商大量圈地，商品房用地供應(yīng)缺乏詳細(xì)規(guī)劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關(guān)率增大。據(jù)統(tǒng)計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關(guān)率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬平方米，2003年則上升為5。4121萬平方米。2003年，我縣商品房均價由2001年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經(jīng)濟(jì)水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導(dǎo)致眾多房源被少數(shù)有錢人購買，提高了空置率和空關(guān)率，而真正需要購房的工薪階層，因經(jīng)濟(jì)問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關(guān)率卻加大的矛盾；六是房開企業(yè)整體水平不高?，F(xiàn)有房開企業(yè)43家，其中僅有5家是2級資質(zhì)的企業(yè)，其余都是3、4級企業(yè)，因而群體素質(zhì)較低；七是房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小。我縣房地產(chǎn)市場上有120家房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，規(guī)模較大的為數(shù)不多；八是土地市場運作不甚規(guī)范。在開發(fā)地塊取得的方式上，存在協(xié)議、拍賣出讓兩種形式，由于兩種形式并存，造成房地產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)險不均、開發(fā)成本差異等；九是開發(fā)的小區(qū)品位不高。我縣房地產(chǎn)開發(fā)至今，住宅精品少，小區(qū)品位都較低，上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)寥寥無幾。

四、保持我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展對策

1、要加快房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的編制。房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃將調(diào)解長期以來因為行政區(qū)面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產(chǎn)用地拓展與老城區(qū)功能改造相結(jié)合，同時強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境。通過總體規(guī)劃的編制與實施，真正實現(xiàn)“自然一空間一人文系統(tǒng)”的整體格局和發(fā)展模式。要在大量調(diào)研的基礎(chǔ)上，制定好近、遠(yuǎn)期房地產(chǎn)開發(fā)計劃，正確處理好“度”和“量”的關(guān)系，以有效防止該縣房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”產(chǎn)生。在制定計劃時要兼顧“兩頭”，適時調(diào)控開發(fā)結(jié)構(gòu)，今后住宅要統(tǒng)籌考慮社會各階層住房需求，特別要關(guān)注“平民住房”，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。

2、要加強(qiáng)對房地產(chǎn)發(fā)展研究，提高宏觀調(diào)控能力。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的分析和研究，逐步建立房地產(chǎn)市場的預(yù)警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強(qiáng)宏觀調(diào)控能力，并正確引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資和消費，建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警機(jī)制。

3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據(jù)房地產(chǎn)市場需求，保持土地合理的'供應(yīng)量和供應(yīng)比例，加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，限制高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，以防止出現(xiàn)積壓；二是要增強(qiáng)房地產(chǎn)市場透明度，給房開商創(chuàng)造平等競爭環(huán)境。同時，要科學(xué)、合理制定招、投標(biāo)辦法，防止地價以“天標(biāo)”中標(biāo)；三是要加快建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進(jìn)行必要的信息的收集和反饋，以引導(dǎo)房開企業(yè)做好市場的細(xì)分和定位，避免盲目性，并有利于政府及時進(jìn)行宏觀調(diào)控。

4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應(yīng)總量，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進(jìn)程加快，建設(shè)和房地產(chǎn)用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發(fā)展空間，提高土地供應(yīng)能力。加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，利用好閑置土地，改革現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)交易制度，促使城鄉(xiāng)內(nèi)部大量的存量和低度利用土地進(jìn)入市場。要求土地出讓責(zé)任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系，滿足不同層次住宅需求。

5、要改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場管理。一是要加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售管理，規(guī)范商品房銷售環(huán)節(jié)，解除購房者后顧之憂；二是要加強(qiáng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介行為；三是要簡化房產(chǎn)交易手續(xù)，提高辦證速度。

6、要努力提高住宅整體質(zhì)量與提高房開企業(yè)整體素質(zhì)。大力提倡和引導(dǎo)房開企業(yè)創(chuàng)建精品名牌住宅產(chǎn)品，提高住宅建設(shè)品位，嚴(yán)格控制低檔次、小規(guī)模開發(fā)建設(shè)。要以廉租住房項目建設(shè)為龍頭，推動我縣住宅建設(shè)向新的更高層次發(fā)展。要不斷優(yōu)化居住小區(qū)環(huán)境，優(yōu)化套型設(shè)計，充分合理利用空間，注重資源的充分節(jié)約和綜合利用，建造生態(tài)住宅，使我縣住宅建設(shè)朝著產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。要采取扶優(yōu)限劣措施，嚴(yán)格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質(zhì)的房開企業(yè)，通過規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序及時清理出局。同時，制定一些優(yōu)惠政策，向房地產(chǎn)行業(yè)中相對實力強(qiáng)、信譽好的企業(yè)傾斜，使企業(yè)做大做強(qiáng)，以適應(yīng)入世后的新形勢。

7、要加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，改革建設(shè)和供應(yīng)的方式。改革重點要體現(xiàn)在6方面：一是要全面推行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項目招標(biāo)工作，改革房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)體制；二是要明確界定經(jīng)濟(jì)適用房購買標(biāo)準(zhǔn)，改革供應(yīng)管理方式；三是要根據(jù)低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用房價格監(jiān)管系統(tǒng)研究，改革成本控制體系；六是要嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房單戶建筑面積，優(yōu)化戶型空間，改革建設(shè)戶型標(biāo)準(zhǔn)。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區(qū)建設(shè)。

8、要提高預(yù)防金融風(fēng)險意識，強(qiáng)化信貸管理。一是要控制總量，合理調(diào)整結(jié)構(gòu)，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機(jī)需求和過度超前消費；二是要嚴(yán)格信貸管理，依法、依規(guī)貸款，切實強(qiáng)化貸后管理；三是要在積極提供土地收購儲備機(jī)構(gòu)信用貸款的同時，強(qiáng)化貸款監(jiān)控，實行封閉運行；四是要加強(qiáng)對個人住房貸款管理，一方面要繼續(xù)支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。

9、要規(guī)范發(fā)展物管。要結(jié)合文明創(chuàng)建活動和綜治工作，積極采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律等手段，在全縣城鎮(zhèn)范圍內(nèi)，全面推行物管。房管部門作為行業(yè)主管部門，要結(jié)合實際，積極開展試點工作、并注意總結(jié)經(jīng)驗，為推進(jìn)物管產(chǎn)業(yè)化奠定堅實基礎(chǔ)。

10、要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)控力度。據(jù)了解，目前昆陽鎮(zhèn)房開用地較大，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)?shù)刈》啃枨罅?，這將影響整個地區(qū)房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展。要加強(qiáng)對該鎮(zhèn)房開的監(jiān)管力度。規(guī)定享受獨立審批土地權(quán)限3年到期后不能繼續(xù)延期，建立健全統(tǒng)一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當(dāng)增加供應(yīng)、緩解供需矛盾，又要防止土地供應(yīng)過度投放，形成市場風(fēng)險。

五、未來3年我縣房地產(chǎn)市場的初步判斷、預(yù)測及發(fā)展趨勢分析

綜合我縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，當(dāng)前我縣房地產(chǎn)業(yè)形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產(chǎn)價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程的必然結(jié)果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機(jī)驅(qū)動下“虛漲”。這是“平陽現(xiàn)象”區(qū)別于“海南現(xiàn)象”的本質(zhì)之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析，我縣房地產(chǎn)市場還是有較大發(fā)展空間。主要表現(xiàn)在：

1、城市化進(jìn)程發(fā)展需要給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展巨大空間?！皹?gòu)筑‘一都三縣’，建設(shè)新平陽”，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化是近幾年我縣發(fā)展的重要戰(zhàn)略?！白≡谄疥枴⒂卧谄疥?、學(xué)在平陽、創(chuàng)業(yè)在平陽”是城市發(fā)展目標(biāo)定位，這將有效拉動我縣潛在房地產(chǎn)需求。疏散老城，建設(shè)新區(qū)，城市建設(shè)和人口布局逐步向縣城外圍地區(qū)疏散，加速城市化進(jìn)程，構(gòu)筑“大平陽”發(fā)展戰(zhàn)略。我縣行政區(qū)域擴(kuò)大，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來機(jī)遇，給房地產(chǎn)市場提供更多發(fā)展空間。根據(jù)聯(lián)合國相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計資料表明，人均GDP在800―8000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時，房地產(chǎn)業(yè)才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過1250美元。另外在90年代，發(fā)達(dá)國家人均住房建筑面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經(jīng)驗表明，在人均住房建筑面積達(dá)到30平方米之前，房地產(chǎn)市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應(yīng)的大縣，具有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、我縣重大配套工程建設(shè)及住宅建設(shè)供需和結(jié)構(gòu)的矛盾給我縣房地產(chǎn)提供發(fā)展?jié)撛趧恿?。我縣區(qū)域舊城保護(hù)和改造經(jīng)過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區(qū)域范圍內(nèi)仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮(zhèn)解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴(kuò)面計算，需解決拆遷購置住房建筑面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮(zhèn)火車站的后年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮(zhèn)和蒼南縣龍港連為一體，對整片區(qū)域也起到很大推動作用。雖然，2004年前我縣房地產(chǎn)開發(fā)項目用地已累計供應(yīng)面積28.7134公頃，土地供應(yīng)面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4―0.5萬人，這里雖有經(jīng)濟(jì)適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區(qū)建設(shè)，我縣房地產(chǎn)業(yè)住宅投資空間仍未達(dá)到飽和。

3、我縣規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長，給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展真實需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據(jù)我縣有關(guān)規(guī)劃資料，規(guī)劃近期2005年戶籍人口為85。88萬人，遠(yuǎn)期2010年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷涌入，以及失地農(nóng)民轉(zhuǎn)為非農(nóng)人口、引進(jìn)人才等因素，該縣以后幾年人口增長情況，城鎮(zhèn)總?cè)丝谝悦磕?000―5000人速度增長，其中非農(nóng)人口增量為每年3000―4000人，暫住人口為每年200―300人。

（1）新增城鎮(zhèn)人口住房需求

根據(jù)城鎮(zhèn)人口預(yù)測，按照統(tǒng)一公式可以計算出新增城鎮(zhèn)人口住房需求總量：

P1=W1?N+W2?R?F?N

式中：P1：新增人口住房需求總量

W1：新增人口中非農(nóng)人口增量

N：新增人口人均建筑面積（按人均30平方米取值）

W2：新增人口中暫住人口增量

R：暫住人口中經(jīng)商、辦廠及咨詢服務(wù)等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）

F：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：

2004年新增人口住房需求總量：

P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬平方米）

2005年新增人口住房需求總量：

P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）

2006年新增人口住房需求總量：

P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）

（2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求

由于目前我縣居住在老城區(qū)的房屋都是落地房，根據(jù)2003年我縣統(tǒng)計年鑒里數(shù)據(jù)顯示本年我縣城鎮(zhèn)人均住房使用面積為35。9平方米，居住水平應(yīng)該屬于中等水平。但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及收入的增加，人們對改善居住條件的愿望也隨之強(qiáng)烈，必然購買新房換舊房，參照國際經(jīng)驗，如以非農(nóng)業(yè)人口4萬戶為基數(shù)，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。

（3）投資對商品房的需求

由于房地產(chǎn)具有保值、增值功能，一定數(shù)量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當(dāng)數(shù)量的社會閑置資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經(jīng)商的人回鄉(xiāng)投資房地產(chǎn)等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，占新增城鎮(zhèn)人口住房需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右?？傊?，從目前土地供應(yīng)狀況與未來市場需求分析，今后房地產(chǎn)市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。

第二篇：市場調(diào)查報告模板

1.您是幾年級? *

A、一年級( )

B、二年級( )

C、三年級( )

D、四年級( )

2.您的皮膚屬于什么類型的? *

A、油性( )

B、中性( )

C、干性( )

D、不清楚( )

3.您現(xiàn)在用的什么牌子的化妝品? * [多選題]

G、韓伊( )

B、自然堂( )

E、菲詩小鋪( )

A、佰草集( )

H、丹姿( )

K、百雀羚( )

J、資生堂( )

F、相宜本草( )

I、韓后( )

C、珀萊雅( )

L、歐詩漫( )

D、泊美( )

M、韓束( )

N、其它請寫下來

4.您是通過什么途徑了解這些化妝品的.? * [多選題]

A、電視廣告( )

B、網(wǎng)絡(luò)廣告( )

C、商場廣告( )

D、雜志( )

E、朋友介紹( )

F、推銷員推銷( )

G、其它( )

5.您一般買洗面奶的價位是多少? *

A、10-30 ( )

B、30-50( )

C、50-80( )

D、80以上( )

6.您一般買爽膚水的價位在多少? *

A、20-50( )

B、50-80( )

C、80-100( )

D、100以上( )

7.您一般買乳液的價位在多少? *

A、20-50( )

B、50-80( )

C、80-100( )

D、100以上( )

8.您一般買的面膜貼價位在多少錢一貼? *

A、3-5( )

B、5-10( )

C、10-20( )

D、20以上( )

9.您平時是根據(jù)什么購買化妝品? *

A、品牌( )

B、品質(zhì)( )

C、價格( )

10.您平時一般在哪購買化妝品? * [請選擇1-2項]

A、大型商場( )

B、超市( )

C、專賣店( )

D、聚美、樂蜂( )

E、淘寶旗艦店( )

F、其它( )

11.您認(rèn)為現(xiàn)在市場上的化妝品存在什么缺陷? *

A、品目繁多，不宜選購 ( )

B、價格偏高，多花在品牌上( )

C、功效不夠，廣告虛假( )

D、售后服務(wù)不夠( )

12.化妝品促銷你喜歡的方式? *

A、現(xiàn)場打折( )

B、送實物禮品( )

C、現(xiàn)金返還( )

D、送貴賓卡、抵價券( )

13.您一般都會用什么產(chǎn)品? * [多選題]

A、面奶( )

B、爽膚水( )

C、柔膚水( )

D、乳液( )

E、霜( )

F、精華( )

G、眼霜( )

H、BB霜( )

I、其它( )

14.您對化妝品行業(yè)有什么建議?

第三篇：市場調(diào)研報告模板

一、目標(biāo)市場調(diào)查

安踏品牌不僅是標(biāo)志，而是比標(biāo)志更具意義和聯(lián)想。安，安心創(chuàng)業(yè)。踏，踏實做人。安踏品牌是用一種客觀的、直接的文字，陳述著它持久不變的品牌根源。安踏品牌的精神已超越國家和文化的界限，將“超越自我的體育精神”融入到每個人的生活。安心創(chuàng)業(yè)，踏實做人。正是“安踏”名字的來源。安踏的目標(biāo)市場定位是生活在二三線城市的普通年輕人，高中生，大學(xué)生，在職場底層努力打拼，渴望出頭的職場新人。他們需要找一個自我表現(xiàn)和炫耀張揚的渠道來釋放自己，這個渠道就是運動，有永不服輸?shù)木?，追求個性，時尚張揚，看重品牌的年輕人。

二、包裝產(chǎn)品調(diào)查

“安踏”由生產(chǎn)單一運動鞋過渡到生產(chǎn)體育用品，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)擴(kuò)展到運動鞋、運動服裝、帽襪、箱包等；同時重新打造“安踏”的店鋪模式―――體育用品專賣店。這是“安踏”發(fā)展的一個新階段。

安踏在同類市場中處于中等地位，安踏追尋的是中國運動品牌一線品牌的發(fā)展趨勢，但是他的廣告投放上面主要是針對國內(nèi)籃球聯(lián)賽來做品牌推廣覆蓋，給中國人更加國有化，但是像李寧，匹克就有點國際接軌的意思看，所以從品牌效應(yīng)上面來說畢竟品牌歷史有限，只能隨波逐流沒有資本做引領(lǐng)者，市場定位中檔國有品牌，品牌對中低端的大眾消費群有一定的品牌效應(yīng)。

三、生產(chǎn)企業(yè)狀況調(diào)查

1994年，在福建泉州市晉江的一家制鞋作坊門口第一次掛上了安踏的標(biāo)志，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，安踏已發(fā)展成為中國最大的以營銷為導(dǎo)向的綜合性體育用品企業(yè)之一，安踏企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人丁志忠因為其對于中國體育的特殊貢獻(xiàn)，被評為第17屆“中國十大杰出青年”。

安踏（中國）有限公司創(chuàng)建于1991年，旗下有香港安大國際投資有限公司、安踏（福建）鞋業(yè)有限公司、北京安踏東方體育用品有限公司等。十多年來，安踏公司秉承“安心創(chuàng)業(yè)、踏實做人、創(chuàng)百年品牌”的經(jīng)營理念，經(jīng)過不懈努力，已發(fā)展成為國內(nèi)最大的集生產(chǎn)制造與營銷導(dǎo)向于一體的綜合性體育用品企業(yè)。

一個占地面積達(dá)100余畝、具備10條現(xiàn)代化生產(chǎn)線的'花園式工業(yè)園坐落在美麗的僑鄉(xiāng)晉江市。這10條全部實行電腦化管理的生產(chǎn)線，從年1月開始全面投入使用以來，使安踏高端產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)、配送得到了突飛猛進(jìn)的提高。

安踏形象代言人從1999年的奧運冠軍孔令輝，到NBA著名球星斯科拉、世界女排冠軍的中國隊隊長馮坤，世界乒乓球冠軍王皓，CBA的潛力球員王博，強(qiáng)大的體育明星陣容塑造并提升了安踏的專業(yè)品牌形象。

（一）環(huán)境分析

1、宏觀環(huán)境分析

（1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境：經(jīng)過二十多年的發(fā)展，到年，我國的體育用品企業(yè)已經(jīng)超過400萬家，具有一定規(guī)模的體育用品企業(yè)約為25000家。已成為世界上最大的體育用品制造國家，是全球能夠獨立生產(chǎn)體育用品種類最多的國家。年1―11月，中國體育用品制造行業(yè)規(guī)模以上企業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入64.606，176.00千元，比上年同期增長了6.29%；實現(xiàn)利潤總額1.975，326.00千元，比上年同期增長了56.90%。

（2）文化環(huán)境：

1、隨著人們生活水平的不斷提高，對健康意識也日益重視，運動氛圍也越發(fā)濃厚，中國近幾年承辦的各種國際體育賽事在國內(nèi)外都引起了許多的關(guān)注。社會對體育用品的需求日益增長，人們對休閑運動服的需要增加。

2、國家對體育文化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加強(qiáng)，為人們提供了更為便利的場所。

3、作為大學(xué)生，學(xué)校開設(shè)了各種體育課程，并且學(xué)生對體育的熱情相對熱忱，促進(jìn)了體育用品如休閑服，運動鞋等發(fā)展。

2、微觀環(huán)境分析

年安踏在國內(nèi)創(chuàng)立了體育用品行業(yè)第一家運動科學(xué)實驗室，并先后推出了雙重減震技術(shù)、服裝領(lǐng)域的吸濕排汗技術(shù)和“三防”功能，新的減震技術(shù)持久減震鞋墊、彈力足弓結(jié)構(gòu)，超輕ＥＶＡ材料等多項專業(yè)技術(shù)。目前，安踏擁有30項專利，去年被受理的專利申請43項，其中發(fā)明專利4項，實用新型專利3項。安踏的科技研發(fā)實力已經(jīng)處于國內(nèi)領(lǐng)先地位。

（二）競爭者分析

x年3月，運動服市場前十位品牌市場綜合占有率合計為74.9%，品牌集中度相對較高。NIKE和adidas繼續(xù)占據(jù)第一和第二的位置，市場綜合占有率均超過20%；第三位KAPPA的市場綜合占有率為9.02%，第四位李寧為8.42%；第五至第十位品牌市場綜合占有率均不到5%，依次是喬丹、耐克360°、三六一度、彪馬、安踏和匡威。

世界運動鞋品牌前十強(qiáng)排名

1、（耐克Nike）――美國

2、（銳步Reebok）――英國

3、（阿迪達(dá)斯Adidas）――德國

4、（彪馬PUMA）――德國

5、（斐樂FILA）――意大利

6、（美津儂Mizuno）――日本

7、（茵寶UMBRO）――英國

8、（卡帕KAPPA）――意大利

9、（迪亞多納DIADORA）――意大利

10、（樂途LOTTO）――意大利

根據(jù)調(diào)查報告顯示，以下9大運動品牌最受大學(xué)生歡迎：

1、耐克（nike）―美國（含匡威）

2、阿迪達(dá)斯（adidas）―德國

3、安踏―――中國

4、李寧―――中國

5、彪馬―――德國

6、背靠背―――意大利

7、茵寶――英國（以被耐克收購）

8、NBnewbalance―――美國

9、迪亞多納―――意大利

（三）安踏SWOT分析

S（優(yōu)勢）

1、自從年安踏第一家專賣店開設(shè)以來，目前全國共有4000多家網(wǎng)點，已經(jīng)形成了以專賣店為主題地專賣體系。在一類市場，特別是南方地區(qū)，已經(jīng)有部分的旗艦店和數(shù)量較多的特A店，不僅較大的提升了品牌形象，還帶來了很好的市場效應(yīng)。二三級市場安踏進(jìn)入較早，網(wǎng)點覆蓋面廣，支撐起了很大部分的銷售額。

2、在國內(nèi)眾多、中高檔品牌店中，安踏比特步、361度仍有較強(qiáng)的優(yōu)勢。安踏已經(jīng)從品牌代言人逐步轉(zhuǎn)向產(chǎn)品代言人，并取得了良好的市場反應(yīng)。

3、安踏的產(chǎn)品市場定位較符合目前的國內(nèi)發(fā)展水平，適合大多數(shù)的消費者的購

買需求和價格承受能力，避免了和國際品牌的正面沖突。

W（劣勢）

1、目前安踏網(wǎng)點數(shù)量眾多，但仍存在很多的低銷、劣質(zhì)網(wǎng)點，終端問題比較嚴(yán)重。網(wǎng)點開發(fā)前缺乏必要地網(wǎng)點規(guī)劃，終端質(zhì)量良莠不齊且零售商地經(jīng)營管理、品牌操作意識薄弱。一級市場在主要商圈地網(wǎng)點布局還沒到位且相比主要競爭對手（李寧）而言，終端質(zhì)量仍有很大的差距。在東南區(qū)域幾個分公司反映出一個現(xiàn)象，個別經(jīng)銷商地意識比較麻木，經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變不到位，導(dǎo)致對自己的現(xiàn)狀過于自信，樂觀，有可能在其他競爭品牌的強(qiáng)力沖擊下迅速滑坡且經(jīng)銷商較缺長遠(yuǎn)眼光，反映在擁有好地段，面積較大的店面形象卻很不好，影響了安踏在區(qū)域市場的整體形象。分公司及零售商的庫存管理不力：反映在對庫存的管理、控制不當(dāng)，老庫存偏多且處理不及時。在單店出現(xiàn)單色單碼鞋現(xiàn)狀嚴(yán)重，阻礙了零售網(wǎng)點正常的貨品銷售；有些單店產(chǎn)品單調(diào)，店堂產(chǎn)品色款單一，許多店堂通常只有白、藍(lán)兩色產(chǎn)品，致使整個店堂無生機(jī)、單調(diào)，失去消費者對進(jìn)店購物地興趣。

2、公司產(chǎn)品在款式、花色上雖在不斷的變化，但沒有形成自有知識產(chǎn)權(quán)的高科技含量產(chǎn)品，在新材料地應(yīng)用上也較欠缺。產(chǎn)品質(zhì)量問題（特別是低檔產(chǎn)品）明顯增多。產(chǎn)品上市時間不夠及時，不能很好地?fù)屨际袌鱿葯C(jī)；供貨周期太長不利于快速反映市場需求，不僅流失了部分消費者，還造成銷售額地?fù)p失。

O（機(jī)遇）

1、運動服裝在國內(nèi)接受程度越來越高，已成為人民生活種著裝的一部分。而安踏有著較完善的銷售渠道和部分固定消費群體，如能加大服裝類產(chǎn)品的研發(fā)必能占有較高的運動服裝市場份額。

2、目前在一類市場已有相當(dāng)規(guī)模、數(shù)量的旗艦店和A特店，它們的市場帶動效應(yīng)日益明顯，借助現(xiàn)有二級市場已有數(shù)量較多地網(wǎng)點，只要進(jìn)行很好的網(wǎng)點規(guī)劃及終端質(zhì)量地實質(zhì)性提升，就能取得更大的市場份額。進(jìn)而推動三級市場地二次開發(fā)，穩(wěn)固二、三級市場渠道，繼續(xù)鞏固安踏的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢。

T（威脅）

1、競爭對手的強(qiáng)力沖擊

李寧：繼續(xù)加大全國一類市場開旗艦店、特A店力度，對部分二級市場的拓展給予更大的支持政策。

特步、別克、德爾惠等產(chǎn)品的推陳出新，低價位產(chǎn)品充斥市場。網(wǎng)店開發(fā)速度加快且面積擴(kuò)大，形象更新。它們?yōu)榻?jīng)銷商提供了較多的優(yōu)惠政策，有可能影響了安踏經(jīng)銷商的穩(wěn)定性。

2、國內(nèi)幾大專業(yè)體育用品銷售商相繼加大以及市場的投入競爭已近白熱化。

3、在北方市場威脅更加突出：

A、安踏與同類產(chǎn)品的差異性越來越小，有可能造成市場同化，使品牌認(rèn)知度下降。

B、零售商銷售利潤低，產(chǎn)品零售價格下調(diào)空間有限，競爭對手如果進(jìn)行一次大規(guī)模的降價銷售，直接影響到安踏產(chǎn)品的銷售。

C、安踏部分分公司經(jīng)銷商體系嚴(yán)重老化，沒有經(jīng)營骨干，沒有凝聚力，基本喪失了進(jìn)一步占領(lǐng)市場的能力。

（四）銷售戰(zhàn)略

1、專賣促銷，根據(jù)各地的市場情況，選擇合適的促銷手段；

2、媒介及時投入，與節(jié)日等板塊聯(lián)系起來；

3、推出“傳奇―大學(xué)校園行”活動，舉辦有關(guān)的體育活動；

4、贊助有關(guān)的知名節(jié)目。