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第一篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

[篇一:房地產(chǎn)市場調(diào)查報告范文]

關(guān)注民生，讓百姓實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，是黨委、*的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照2009年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計等8個相關(guān)

部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負責(zé)同志召開座談會，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表*的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議?，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報告如下:

一、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進一步得到完善。

2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面積210、6萬㎡，完成銷售面積136、8萬㎡，空置面積74、0萬㎡，空置率為35、2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49、1萬㎡，銷售27、2萬㎡。

2006年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡，2007年漲至2300元/㎡，2008年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，2009年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反*，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛*需求促成成交量大幅反*，房價平穩(wěn)上揚。

經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。2006年——2008年全市累計完成經(jīng)濟適用房85、1萬㎡，其中2006年完成22萬㎡；2007年完成18、1萬㎡，同比下降17、7%；2008年完成45萬㎡，同比增加了148、6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額。

廉租房建設(shè)起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7、7萬㎡(1540套)，總投資1、17億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4、25萬㎡、850套。

二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預(yù)期，加之*宏觀經(jīng)濟利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47、5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。2008年全市房地產(chǎn)上市交易面積67、6萬㎡，交易額17、9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63、1%。7縣區(qū)2009年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反*，7縣區(qū)分別比上季度增長了54、8%、56、3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力:一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟形勢，國家*了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極*。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進而引燃了2009年三季度樓市的大爆發(fā)。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構(gòu)各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29、35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于2009年全年的181、75%，增幅分別高于全國、全省4、93個和1、35個百分點。6月末，全市金融機構(gòu)個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個人中長期消費貸款新增4、15億元。金融機構(gòu)為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產(chǎn)市場較快回暖。

2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡*。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣2006年-2008年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達到5400元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費者趨于理*。2006年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從2008年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、*等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理*，房地產(chǎn)市場更是一種剛*需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

4、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從2001年起實施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營*用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價格隨著榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4):

2005年以前，榆林城區(qū)土地價格畝均價為57、43萬元，而2006—2008每畝均價為207、4萬元，2009年畝均價94、1萬元，基本與2005年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據(jù)調(diào)查，2009年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。2008年金融危機以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續(xù)時間 、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從2006到2008年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1、7倍；之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得2007年至2008年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現(xiàn)價)，從2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對開發(fā)商造成一定的壓力。總體來講當(dāng)前支撐房價上漲有三大因素:一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時，2008年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人*水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從2006年—2008年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。2006年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到2008年上升到33%；企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良*發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。2009年國內(nèi)貸款達到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

面對金融危機的嚴(yán)重影響，市委、市*審時度勢，沉著應(yīng)對，制定了有針對*的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實施*干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼*和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機的*影中走了出來，對榆林經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。

三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到2008年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到2008年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2、5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長的間接貢獻率，1998年到2008年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻。對經(jīng)濟增長貢獻40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大:

3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長的貢獻。2006年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8、41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未見底、經(jīng)濟未完全復(fù)蘇的情況下，擴大內(nèi)需成為*經(jīng)濟增長的主要推動力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7):

4、房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻。2006年—2007年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。2008年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。2009年1—10月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63、96%。2009年1—10月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16、96%。

此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。

從表8可以看出，2006年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2、87%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻較大，2007年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2、53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進入2008年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1、18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1、35個百分點，下滑幅度較大。2009年1—10月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長16、96%，占稅收總收入的1、21%。

四、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點建議

促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征:政策方向?qū)Α⒄吲涮?強、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動榆林經(jīng)濟快速發(fā)展，促進區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。

為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強以下幾個方面的工作:

1、*要加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟的消極作用非常明顯。所以強化*在房地產(chǎn)業(yè)中的*職責(zé)，對于促進房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。

一是要穩(wěn)定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用*宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)，與*群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設(shè)經(jīng)濟適用住房等保障*住房來平衡房價，在經(jīng)濟適用住房的建設(shè)過程中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時機，確保經(jīng)濟適用住房建設(shè)真正起到抑制房價作用；又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量；既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律，不宜過分?jǐn)U大保障范圍，對房地產(chǎn)市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律。同時要對低收入人群進行深入調(diào)研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導(dǎo)房價漲幅在一個合理可控的范圍內(nèi)。

二是定時發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實的房地產(chǎn)統(tǒng)計信息渠道，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市*科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對榆林的房地產(chǎn)市場進行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計分析，科學(xué)掌握購房需求信息，對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價格等相關(guān)統(tǒng)計信息進行定期發(fā)布，防止盲目建設(shè)，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺。

三是加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個，其中具有二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個，三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個，四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個，有項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力；另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，*要重點支持一些誠信守法好、經(jīng)濟實力強、技術(shù)水平高、市場認可度高、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補、強強聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強，培養(yǎng)造就幾個全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時對那些經(jīng)營管理差、技術(shù)水平低、有名無實且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場或進行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。

四是要進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地、違法建筑行為?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國家未*“小產(chǎn)權(quán)房”處理有關(guān)政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。

2、加強土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對房價過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國有代表*的620個房地產(chǎn)開發(fā)項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5、3%，最高為58、6%。620個案例地價占房價比例平均為23、2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大*宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照*有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā)；如果要改變用途為經(jīng)營*用地的，必須由*收購儲備，進行招拍掛出讓；對以其他方式變相進行經(jīng)營*開發(fā)的，必須嚴(yán)肅查除，堅決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實行嚴(yán)格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據(jù)市場需求及時供地，從而穩(wěn)定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。*要及時公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、*儲備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預(yù)期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開發(fā)理念要不斷提高，進一步增強房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對滯后*，使其暫時無法與同類發(fā)達城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元，超過*、上海，創(chuàng)造了*的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強勢增長也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多，遠高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18、7%的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進的開發(fā)城市理念進入榆林，帶動榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來發(fā)展的總趨勢，走整體*、規(guī)模化發(fā)展之路。其中，*必須強化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理*化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責(zé)的開發(fā)商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要*。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念:一方面在深入了解消費者需求的基礎(chǔ)上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費者為中心”轉(zhuǎn)變，進行細致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。

4、公開稅費項目，規(guī)范稅費征管行為。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向*的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的59、42%。據(jù)不完全統(tǒng)計，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費共50余項:其中一些項目的收取比例**較大，這就給某些*權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機會，增大了*的可能*，同時也減少了財政收入，加重了企業(yè)負擔(dān)，損害了*形象。因此，*要組成清查組，對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規(guī)定繳納的稅費項目予以保留；對一些地方*或與國家法律、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發(fā)商負擔(dān)，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動力。

5、加強城市配套建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè)，對于推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費者對于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表*的公務(wù)員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān)注，買房的同時更加注重了對生活品質(zhì)的追求。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場、金融等配套設(shè)施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極*。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極而深遠的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動力和源泉。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。

6、進一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處于初級階段，規(guī)章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規(guī)范，這對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場的建立、工作機構(gòu)的設(shè)立和人員的配備，建立健全完善的規(guī)章制度。同時要減免部分稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)?、政策目?biāo)準(zhǔn)、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。要進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)模化、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻。

[篇二:房地產(chǎn)市場的調(diào)查報告]

一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析

近年來，在縣委、縣*“奮力跨越爭進位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6、3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升；樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。xx年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。

總體看，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力*；同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資*購房的比例。xx年，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。

預(yù)計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)*增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6、5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。

xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2、05億元，比上年增長19、8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達到5、17%，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4、5個百分點；對gdp增長的貢獻率達到8、7%，拉動全縣gdp增長1、2個百分點。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方*開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。xx年，房地產(chǎn)銷售收入1、3億元，按拉動消費系數(shù)1、4計算，拉動其他消費額1、82億元，兩項累計達到3、12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。

(二)房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的主要問題

1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。

2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為*和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化；二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后bàn zhèng”的要求，以促進稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費。

3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號文要求，一個縣只能有一個發(fā)證機關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由*印*廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。

4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設(shè)計要求。

5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊；也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。

二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議

1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行*定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障*質(zhì)的政策*商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟適用住房。xx年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是*義不容辭的責(zé)任。另*[xx]37號文件已經(jīng)要求，自xx年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進舊城區(qū)改造，力爭在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建*開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益相統(tǒng)一的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。堅持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣*成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣*分管領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局、縣建設(shè)局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮(zhèn)*等單位負責(zé)人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費用可據(jù)實從該土地使用權(quán)出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”:即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議，

3、嚴(yán)格控制機關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣**下發(fā)的沭政發(fā)[1999]43號文中規(guī)定:“從1999年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣*的住宅小區(qū)購買。”魯政發(fā)[xx]22號文件中再一次規(guī)定:“從意見下發(fā)之日起(xx、3、22)，各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件。”最近建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號再次強調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴(yán)禁黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。

4、加強農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護正常的房地產(chǎn)市場秩序。

5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化，實施精品帶動戰(zhàn)略，提高信譽，建立品牌，擴大市場；三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠*生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。

6、各部門加強協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟、造福于民的好事，但在實際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟利益問題，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問題難以及時妥善解決。根據(jù)*和山東省的規(guī)定，計劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。

7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，群眾進一個門，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產(chǎn)小超市”，既方便了*群眾，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。

第二篇：房地產(chǎn)的調(diào)研報告

隨著我縣經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費成為民眾首選。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質(zhì)性的啟動，目前，商品住房建設(shè)進入高潮，縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區(qū)。20xx年,我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,占到全縣財政收入1/5，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為促進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康快速發(fā)展，筆者對對全縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、存在的問題等情況進行了調(diào)研些認識與思考。

一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀

(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽，北接安(安仁)耒(耒陽)，全8，土地總面積為1979.4平方公里，占湖南省土地總面積的，全縣人萬，是郴州市人口第二大縣，縣城區(qū)面積約14平方公里城市化率36.75%。根據(jù)20xx年統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我縣城區(qū)常住人口約城籍約3萬戶，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬平方米。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展情前，級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)有10家，具有四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1家。近品房年平均開發(fā)量達17.8萬平方米。其中：20xx年開發(fā)量米，成投資0.56億元;20xx年開發(fā)量達14.7萬平方米，完成投資19.69萬平方米，完成投資2.21億元;20xx年開發(fā)量35.9萬米資4.37億元。20xx年1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資3.43億元，房工25.08萬平方米，房屋新開工面積9.87萬平方米,全縣商品房銷售萬平方米。

(三)商銷售及價格情況：20xx年，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價米;20xx年，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價1269元/方米;20xx年，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價1316元/平方;20xx年，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價1380元/平方米;20xx年，1-6月縣城區(qū)普通住房均價為1458元/平方米，電梯房均價為2350元/平方米，商業(yè)用房均價為4495元/平方米。

需求方面分析：

一是進城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進及農(nóng)村富余勞動力的轉(zhuǎn)移，不少農(nóng)民進城先租房，做點小本生意，積累一定資金后，購買小面積居室或二手房，以穩(wěn)定和改善生活;外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購房，這是欠發(fā)達地區(qū)大部分外出打工人員的中遠期目標(biāo)。

二是居民改善居住條件的升級性需求。

三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高。

四是消費觀念與時俱進，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變，住房升級需求強烈。

五是儲蓄存款利率走低，國債發(fā)行量小，股票投資風(fēng)險大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè)。

2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價在1100-1400元/平方米，高層建筑成本價在1700-1900元/平方米左右。造成房價成本上漲的主要原因：一是土地價格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格整體走高。近年來，政府加強土地總量控制，實行統(tǒng)一公開拍賣，土地交易價格節(jié)節(jié)攀升。二是稅費增加推動成本上升。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費多達10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價格及人工費等也在上漲，也增加了商品房建筑成本。鋼鐵、水泥等建筑材料價格不斷上升，直接增加了商品房的建筑成本，是導(dǎo)致房價上漲的一個原因。四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項目都是成片開發(fā)，品質(zhì)不斷提高，環(huán)境改善了，售后服務(wù)、物業(yè)管理也跟進了，都相應(yīng)增加了商品房開發(fā)成本，從而拉動住房價格的上漲。

二、我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題

(一)市場不景氣。受國際金融危機和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙影響，居民消費預(yù)期下降，消費信心不足，觀望情緒濃厚，對高層建筑的更換、供水供電等不可預(yù)測因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮，加之到縣外量增多，導(dǎo)致我縣銷售進度放緩，銷售面積減少，部分樓盤高銷售狀況低迷。

(二)總體規(guī)劃滯后。在開發(fā)建設(shè)過程中，著象。占地混亂，沒有統(tǒng)一劃分區(qū)域，不少所謂的住宅小區(qū)建模小，檔、環(huán)境差。用地的規(guī)劃布局不合理，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜層次感(三)樓盤戶型比例不盡合理。目房產(chǎn)場上的住房主要以90平米-140平米的'戶型為主，而小戶型的住房為數(shù)，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因為大戶型的房屋結(jié)構(gòu)開成本較戶型來說要低，開發(fā)利潤空間大，開發(fā)商不愿意建造小戶型住。

(四)資金鏈緊張。典的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，建設(shè)周期長。而我縣房地產(chǎn)大都是小企業(yè)，自有資金少，以期房預(yù)售為主，主要依靠滾動發(fā)房地旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴大投資呈良性發(fā)展趨勢售淡季，特別是受08年金融危機的影響和市場不景氣，商品房銷面售額速明顯放緩，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的(五)房地開發(fā)企業(yè)實力不強。我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在11家，以前大的項目都是外地企業(yè)來投資的，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的?？偟膩碚f，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實力不強，開發(fā)產(chǎn)品品位不高。

(五)住房二級市場不夠活躍。近年來，我縣住房二級市場(二手房交易市場)的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場相對來說還是發(fā)展緩慢，對住房一級市場的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規(guī)范，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后;二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠;三是消費者在購房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標(biāo)，對消費者的吸引力有限。

(七)、建筑風(fēng)格單一。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)層次低，技術(shù)含量低，開發(fā)樣式單一，設(shè)計千篇1律，缺少特色，造成建設(shè)檔次與新的城鎮(zhèn)發(fā)展不協(xié)調(diào)。在經(jīng)濟利益趨動下，不顧規(guī)劃設(shè)計，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴(yán)重，大部分小區(qū)綠地都被小房、車庫擠占，綠地面積根本達不到設(shè)計要求。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，比較落后。

(八)物業(yè)管理滯后。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè)，8個小區(qū)實行物業(yè)管理,普遍存在著管理不到位、發(fā)展滯后的問題。大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來的，處在“誰開發(fā)、誰管理”的階段，房地產(chǎn)開發(fā)商注重開發(fā)、銷售，忽視物業(yè)管理，物業(yè)管理市場化運營沒有啟動，缺乏競爭。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機制沒有建立，關(guān)心小區(qū)、自覺參與的意識和氛圍沒有形成。

(九)非市場化動作依然存在?！拔写ā?、“定向開發(fā)”等變相福利分的現(xiàn)象、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房內(nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地、集體土地進行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)仍然存在，給我縣房地產(chǎn)消費市場造成了一定的的沖擊。

三、加快我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的建議

針對存在的問題，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，把發(fā)展房保障民生和改善民生、推動大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來繞山水宜居的旅游城市的目標(biāo)，加強宏觀指導(dǎo)，完善發(fā)展規(guī)劃保市場供需大體平衡，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障，城市率品位得到進一步提升。

(一)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī)。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)入縣經(jīng)會發(fā)展總體規(guī)劃，作為保障和改善民生、推動經(jīng)濟發(fā)展的支產(chǎn)抓繞經(jīng)濟社會發(fā)展目標(biāo)的總體建設(shè)布局，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實建項目和年度計劃，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進。健全房地產(chǎn)開發(fā)機制外來企業(yè)和資本投資開發(fā)，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻合修編全縣總體規(guī)劃，盡快制定“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃，健全和完住建細規(guī)劃，為打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房條件、全建品位提供有效保障。

(二)控制土地開發(fā)每年年初，向社會公布本年度擬出讓土地計劃、具體的規(guī)劃設(shè)計條做到計地出讓，并接受社會監(jiān)督;出讓土地量，按每年開發(fā)12.5萬米右(1280套)建筑面積來控制，按照容積率1.5計算，共120畝土地開發(fā)項目的規(guī)模應(yīng)在4萬平方米以上，對不足4萬平方米的不控制模式為“組團-小區(qū)”式,實行帶方案招標(biāo)出讓，開發(fā)方式上鼓勵在區(qū)，住宅結(jié)構(gòu)上鼓勵高層住宅建設(shè)，主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實力，確小區(qū)品位的提升。在此基礎(chǔ)上，政府采取有效措施，沿每年基礎(chǔ)設(shè)施的投資方向合理儲備土地，土地的儲備量為建設(shè)用地量的10-15%，用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場。

(三)控制單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[20xx]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴(yán)禁黨政機關(guān)、公用事業(yè)單位利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機關(guān)單位、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”“聯(lián)合建房”等變相福利分房的現(xiàn)象。

(四)注重開發(fā)梯次結(jié)構(gòu)。

一是完善房產(chǎn)開發(fā)布局結(jié)構(gòu)。以保障性住房建設(shè)為重點，加快廉租房、啟動經(jīng)濟適用房建設(shè)和普通商品住房建設(shè)步伐，適時規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū)，完善服務(wù)功能，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準(zhǔn)，努力構(gòu)建相互促進、互為補充的住房供應(yīng)體系，滿足不同層次住房需求。

二是控制住房建設(shè)戶型結(jié)構(gòu)?？刂破胀ㄉ唐贩块_發(fā)套型面積和價格，保持中低價位住房市場適度供應(yīng)量。

三是調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)。制定房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴大投資領(lǐng)域，圍繞城市建設(shè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要，主動投資商場、賓館、酒店等商業(yè)用房開發(fā)，帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

四是引導(dǎo)、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量。

(五)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境。在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)時，本著“誰受益，誰服務(wù)”的原則，供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部必須將水網(wǎng)、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至項目紅線，并預(yù)府要不斷加大投入,著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施,加強教等民生工程建設(shè),創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境,以吸引實力房我縣投資。

(六)破解產(chǎn)業(yè)資金瓶頸。受20xx年全球性危市場不景氣的影響，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張。政府要當(dāng)行與房地業(yè)之間的“紅娘”，建立良好的組織平臺、運行平臺、管理平成政地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)銀企對接，盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈。

(七)培育龍頭企業(yè)。引導(dǎo)產(chǎn)過重組、兼并、控股等多種方式實行強強聯(lián)手，拓寬發(fā)展思式，樹立品牌意識，打造精品建設(shè)，爭取做成一批有概念規(guī)的房地產(chǎn)項目，同時要引進一批有實力的開發(fā)企業(yè)來我縣投資我房地產(chǎn)市場的發(fā)展，把我縣建設(shè)成全市最為適宜居住的縣

(八)保障低庭住房需求。相關(guān)部門要加大廉租房的建設(shè)資金的籌集力度和啟動共濟適用房建設(shè)，增加有效供給，完善廉租房的租住、退出、后期管公共服務(wù)制度，建立健全以經(jīng)濟適用房和廉租房制度為核心的住房保障體，入困難家庭的住房問題。

(九)積極展住房二級市場和房屋租賃市場。進一步促進住房二級市場和租賃市場發(fā)展，促進住房梯度消費，引導(dǎo)居民的住房消費習(xí)慣，形成合理的住房消費需求，以推動我縣居民住房消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，使住房一、二、三級市場進入一個有效互補的良性循環(huán)。

(十)規(guī)范房地產(chǎn)市場。

一是加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全程監(jiān)管，加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的力度，堅持整頓與規(guī)范相結(jié)合，嚴(yán)格按照國家相關(guān)文件要求，加大執(zhí)法力度，全面完成房地產(chǎn)市場秩序的治理整頓工作，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營審批程序，堅決杜絕或重點查處無資質(zhì)或無效資質(zhì)開發(fā)經(jīng)營行為，為培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好的外部環(huán)境;

二是建立市場預(yù)預(yù)警預(yù)報體系。建立多部門參與的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)系統(tǒng)建，定期收集房地產(chǎn)市場的各項數(shù)據(jù)和信息，認真做好房地產(chǎn)市場統(tǒng)計分析與市場發(fā)展形勢預(yù)測，為政府宏觀調(diào)控，穩(wěn)定住房價格提供強有力的支持，實現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享，實現(xiàn)政府、企業(yè)、公眾的直接溝通和互動。

三是加強住調(diào)查，規(guī)劃期內(nèi)完成全縣住房狀況普查。

第三篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

當(dāng)前，隨著我國經(jīng)濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。XX年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。

我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質(zhì)性的啟動。XX年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭，XX年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟增長和發(fā)展的重要力量。

為進一步促進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：

一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)市場供給狀況

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起。

由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進入。XX年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家。到了XX年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家。XX年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力。

2、房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。

作為一個新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴大，尤其從XX年開始，受城建規(guī)模擴大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。XX年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;XX年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，XX年為3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再創(chuàng)新高達為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應(yīng)該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。

3、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。

“xx”末期，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟增長點的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，XX年---XX年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。

近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異?；鸨康禺a(chǎn)開發(fā)項目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；?、整體化出讓轉(zhuǎn)變。XX年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。

5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。XX年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高。

6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。

近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對主導(dǎo)地位。從各類資金的動態(tài)情況看，國內(nèi)貸 款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。

(二)房地產(chǎn)市場需求狀況

1、房地產(chǎn)市場需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。

近年來，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好，銷售面積逐年增長，預(yù)售面積大幅攀升，市場需求趨旺。XX年-XX年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從XX年開始，預(yù)售面積超過了銷售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

在商品房住宅銷售調(diào)查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。

2、個人消費成為市場需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。

隨著住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。XX年，全縣個人購房面積達29672.2m2，占銷售面積的83.9%;XX年個人購房面積達80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費的主體，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，XX年個人購買住宅面積達70941m2，占個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。

3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。

因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經(jīng)濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計，XX年商品住宅平均售價約987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。

4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。

自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積16396.17m2，XX年共成交243起，面積20405.54m2，XX年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。

房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。

二、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題。

(一)房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒有建立市場的預(yù)警、預(yù)報機制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險性。

(二)市場化運作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競爭行為嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準(zhǔn)入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進行開發(fā)，加大了投資風(fēng)險。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。

(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費群體，給市場帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。

(六)市場配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。

(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

(一)行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價格相對穩(wěn)定。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。

隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)?；?、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展，這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競爭。國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強調(diào)，要加強房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場競爭中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險。

2、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整，低價位商品住宅將成為開發(fā)主流。

隨著人們居住消費觀念的改