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近年來，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，始終保持20%-30%的增幅。03年后，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行調(diào)整，05年之后調(diào)控力度不斷加大，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局產(chǎn)生了深刻影響。在宏觀調(diào)控的情況下，我市剛剛起步的房地產(chǎn)業(yè)面臨著較大考驗(yàn)。為進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，結(jié)合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，現(xiàn)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)分析如下：

一、我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

98年住房體制改革后，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)有了實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)，發(fā)展受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)低迷的影響，行業(yè)發(fā)展較為緩慢，投放市場(chǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，房地產(chǎn)企業(yè)整體水平不高，住宅小區(qū)開發(fā)水平較低，規(guī)模很小。特別是我市長(zhǎng)期存在沿街商住樓過度開發(fā)現(xiàn)象，粗放型的發(fā)展建設(shè)和經(jīng)營(yíng)方式造成零星式、沿街一張皮式開發(fā)，城市缺乏整體規(guī)劃，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施跟不上，市容市貌臟亂差現(xiàn)象長(zhǎng)期得不到改善。

2004年以來，經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)性增長(zhǎng)使我市房地產(chǎn)業(yè)開始逐步走上發(fā)展的快車道。近幾年來，土地市場(chǎng)活躍（06年出讓土地是05年的41倍，07年是05年的10倍），商品房市場(chǎng)投放量迅速增加（近幾年投放市場(chǎng)近90萬M），房地產(chǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展，群眾消費(fèi)熱情高漲，房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和改善市容市貌的重要力量。

1、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。

近三年來，我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量較大。2005年出讓土地11531平方米，2006年出讓土地473161平方米，2007年出讓土地115047平方米，2008年已出讓土地34126平方米（預(yù)計(jì)全年可達(dá)254000平方米）。同時(shí)，土地投放逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；?、整體化出讓轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。

由于我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高，因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。目前活躍在我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)企業(yè)由前幾年的寥寥數(shù)家發(fā)展到現(xiàn)在的二十幾家，極大的促進(jìn)了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

3、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。 近年來，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從2004年開始，市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來越大，今年上半年我市房地產(chǎn)投資已占全市固定資產(chǎn)投資的60%以上，成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況

我市2007-2010年規(guī)劃綱要中提出了到2010年我市總?cè)丝?1萬人，城市規(guī)劃區(qū)面積21KM的發(fā)展目標(biāo)。住房建設(shè)規(guī)劃中提出了2008到2012年住宅面積128萬M的需求目標(biāo)。05至08年按照實(shí)際施工面積，我市到今年末供應(yīng)市場(chǎng)商品房面積接近90萬M（由于缺少相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前商品房空置率還不掌握，具體數(shù)字 2 22

2出來后再做詳細(xì)分析）。由于規(guī)劃與實(shí)際尚有較大差距，加之近兩年來違規(guī)建設(shè)面積較大、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)投放量過于集中，造成階段性供大于求。

根據(jù)上述指標(biāo)，結(jié)合我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭較好，我市實(shí)際需求潛力雖然較大，但尚待充分挖掘。隨著舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚，改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購(gòu)房需求，這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了持續(xù)的動(dòng)力。住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活，得以更充分地釋放，給市場(chǎng)帶來持續(xù)動(dòng)力。

三、當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒有建立市場(chǎng)的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性。

2、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然大量存在，弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費(fèi)群體，給市場(chǎng)帶來較大影響。

3、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不盡合理，住宅品種單一，難以滿足不同的.消費(fèi)需求，刺激消費(fèi)的增長(zhǎng)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

4、市場(chǎng)配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。市場(chǎng)和消費(fèi)者之間缺乏足夠的信息渠道，一定程度上影響了市場(chǎng)銷售。

5、住宅體系不完善，經(jīng)濟(jì)適用房投放少，廉租房建設(shè)剛剛啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過快，整體價(jià)格偏高。

四、幾點(diǎn)建議：

1、加大拆違力度，擴(kuò)大高端市場(chǎng)范圍。

前幾年住房開發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的大多是收入相對(duì)較高的群體，這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對(duì)開發(fā)商而言，銷售風(fēng)險(xiǎn)較小，且利潤(rùn)空間較大。近年來的開發(fā)，加之前一時(shí)期私人違章建房，已消耗了這一群體的大量購(gòu)買力。對(duì)他們而言，住房消費(fèi)是較長(zhǎng)一段時(shí)間后的第

二、三次換房。建議加大拆違力度，嚴(yán)格控制私人違規(guī)建房，將這一部分購(gòu)買力推向市場(chǎng)。

2、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，激活中低市場(chǎng)。

積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)開發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā)，針對(duì)不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購(gòu)買能力，開發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要，另一方面可以充分調(diào)動(dòng)消費(fèi)潛力。

目前，尚未購(gòu)房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。激活這一中低收入消費(fèi)群體，將給我市房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格，開發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m戶型、城區(qū)80-100m戶型)，將激活我市中低住房市場(chǎng)。

3、加強(qiáng)住房政策性保障，引導(dǎo)結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供給體系。 科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房，加強(qiáng)中介服務(wù)，鼓勵(lì)中低收入者按實(shí)際需求購(gòu)買二手房，進(jìn)一步活躍存量房市場(chǎng)，促進(jìn)增量房消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。要加快廉租房建設(shè)，建立保障機(jī)制，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。

4、加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實(shí)現(xiàn)供需平衡。 保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模，基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度，通過規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長(zhǎng)。

規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用，通過對(duì)居住用地的功能、布局調(diào)整，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)；有計(jì)劃地進(jìn)行舊城改造，以穩(wěn)定住房需求；控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī)模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。

土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計(jì)劃，建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的年度土地供應(yīng)計(jì)劃體系。進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備機(jī)制，加強(qiáng)城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場(chǎng)交易地的收購(gòu)儲(chǔ)備，并根據(jù)市場(chǎng)需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場(chǎng)，以增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管力度。

金融方面要控制總量，合理調(diào)整信貨支持，實(shí)行差別政策，抑制投機(jī)需求和過度超前消費(fèi)。

5、盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)向社會(huì)通報(bào)市場(chǎng)供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、漲幅、空置數(shù)量、投資動(dòng)向等情況。職能部門要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資，消費(fèi)者理性購(gòu)房。