千文網(wǎng)小編為你整理了多篇相關(guān)的《重慶房地產(chǎn)調(diào)查報告》，但愿對你工作學習有幫助，當然你在千文網(wǎng)還可以找到更多《重慶房地產(chǎn)調(diào)查報告》。

第一篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

xx年貴陽房地產(chǎn)相關(guān)政策：1、購房入戶。凡在貴陽市購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，根據(jù)本人意愿可持房屋所有權(quán)證或備案的購房合同在購房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證，享受本市戶籍人口就業(yè)、入學和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制。

2、加大公積金對購買普通住房的支持力度，并采取以下措施： 擴大公積金貸款投放資金規(guī)模，在原20億元貸款資金計劃的基礎(chǔ)上增加8至10億元資金用于發(fā)放住房貸款。降低公積金貸款購買普通住房的首付比例，職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購買首套自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付比例為20%。 提高住房公積金最高貸款額度。對個人和單位均按12%繳存比例正常足額繳存住房公積金、信用等級良好、具備較強還款能力的職工，購

買自住房的最高貸款額度調(diào)整為50萬元。積極支持人才住房消費。經(jīng)人力資源和社會保障部門認定的引進人才，可在一次性補繳12個月住房公積金后申請住房公積金貸款。3、減免契稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。4、給予優(yōu)惠利率。凡棚戶區(qū)、城中村改造以及二環(huán)四路城市帶項目中涉及房屋征收的房屋產(chǎn)權(quán)人購房，金融機構(gòu)在風險收益平衡的基礎(chǔ)上給予基準利率下浮優(yōu)惠;5、購房免汽車搖號。凡購買商業(yè)、辦公用房金額每滿500萬元，并在貴陽市開辦企業(yè)(公司)或經(jīng)營，有合法營業(yè)執(zhí)照的，可不參加搖直接申請一個小汽車專段號牌。

由以上細則可得出，貴陽市作為我國三線城市，城市化建設(shè)正在加緊建設(shè)中，因此剛性需求及由于城市化建設(shè)，棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造所帶來的改善性需求比較大，所以政府出臺的限購等調(diào)控措施比較靈活，主要是在控制投機投資的購房需求，對確實需要購房的民眾以及價格合理的房地產(chǎn)項目不會造成很大的影響。同時相關(guān)優(yōu)惠政策正帶動整個貴陽市房產(chǎn)市場，如井噴式的發(fā)展。

貴陽典型樓盤分析

提及貴陽的樓盤，不得不用“三個大字”來概括，第一總面積大;第二總投資成本大;第三銷售量大(包括人多、房子多);

1、其中最典型樓盤要歸屬于貴陽花果園項目，被譽為“中國第一大盤”，該項目總占地面積6000余畝，總建筑面積1830萬O，其中1230萬O住宅，200萬O商業(yè)，200萬O辦公，200萬O公建，分為彭家灣地塊和五里沖地塊。該項目建成后將容納30萬人口，據(jù)了解，改項目屬于民生工程，目前貴州省最大的舊城棚戶區(qū)改造項目，拆遷戶數(shù)21000多戶，拆遷面積400萬O，受到國家的領(lǐng)導人，政府單位大力支持，由于地理位Z優(yōu)越、開發(fā)成本低，房價明顯低于市場價格，總銷售量占整個貴陽市50%的份額。并且受到地方優(yōu)惠政策影響，銷售明顯高于貴陽其他項目，可以說是壟斷了半個貴陽市房地產(chǎn)市場。經(jīng)走訪調(diào)查，目前該樓盤剩余不足5000套住宅、銷售均價4200元/O，平均每天銷售300套左右，如此龐大的銷售率，在整個中國比較罕見，分析因素：1、市場剛性需求量大，2、受政策和政府主導支持項目，

3、價格低于市場價，綜合性價比高。 2、其二典型樓盤：由中天城投集團全力打造的“中天未來方舟”項目位于貴陽新區(qū)，是西南地域唯一集溫泉養(yǎng)生、游樂度假、商務(wù)休閑和高尚人居等功能為一體的國際生態(tài)綜合型高端地產(chǎn)項目，未來建成后將成為貴陽城市副中心。該項目建設(shè)用地5600畝，建成后常住人口約17萬人，包括旅游板塊、高端人居板塊、生態(tài)景觀板板，有大型主題公園、五星級溫泉度假酒店、綜合型療養(yǎng)醫(yī)院、大劇場、室內(nèi)滑雪場、海洋館等。區(qū)內(nèi)包括貴州省建筑高度地標建筑群、近50萬平方米旅游綜合商業(yè)，70萬平方米大型生態(tài)辦公集群，白金五星級酒店群落。除此之外，“未來方舟”還將作為全國的生態(tài)與科技試點項目，

使用同層排水、風力發(fā)電、中水回用、呼吸式幕墻、能源監(jiān)測管理系統(tǒng)、戶式垃圾處理等先進高端技術(shù)。該項目與花果園項目形成強烈對比，如果說花果園項目屬于需求性項目，那么該項目就屬于改善性項目，據(jù)了解，該項目總銷售量占貴陽房地產(chǎn)市場的17%，最高月銷售總量1500套，平均日銷售總量為100套左右，由此可見如此高端的產(chǎn)品也是未來市場的發(fā)展需要。分析因素：1、市場剛需，人們居住品質(zhì)的不斷提高，2、完善的配套、高端的技術(shù)加完美的規(guī)劃設(shè)計。 綜合分析：貴陽樓市“以價換量”特征顯著，最典型樓盤花果園項目，今年除了在售的超過10個100萬平方米的大盤將推出大量新房源外，多個響當當?shù)膶嵙Φ拈_發(fā)商、多個幾百萬方甚至超千萬方的大盤齊聚貴陽，一場貴陽樓市前所未有、全國樓市也不多見的“大盤之戰(zhàn)”即將拉開序幕。在超大盤和資金壓下，一些樓盤并沒有一味走“以價換量”路線，而是通過提升產(chǎn)品品質(zhì)，走與超大盤不一樣的差異化產(chǎn)品路線，滿足改善性購房群體的居住需求。中鐵逸都國際、俊發(fā)城在逆市中實現(xiàn)了價位不低的花園洋房熱銷，成為走差異化市場道路的成功案例，充分說明品質(zhì)優(yōu)越的住宅產(chǎn)品始終是樓市的稀缺品。那么如此之多超100萬平方米的大盤為何齊集貴陽?分析因素：1、國家對當?shù)胤康禺a(chǎn)的支持起主導作用，加之當?shù)胤康禺a(chǎn)政策相對寬松，尤其是減免契稅等優(yōu)惠政策。2、國家的領(lǐng)導人親臨市查，要求大批改造棚戶區(qū)和舊城改造，造成剛需加緊。3、貴陽是新星中的發(fā)展城市，外來人口和當?shù)厝丝诰幼⌒枨罅吭诓粩嗌仙?/p>

3、其它樓盤分析

(1)天譽城：由貴州譽浚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，該公司隸屬廣州天譽Z業(yè)控股有限公司下屬子公司，是一家外來上市公司。項目位于貴陽省的政府北門上行800米，緊鄰國家級順海公園，項目總規(guī)劃面積15.6萬O，總建面58萬O，33層、38層超高層，總規(guī)劃戶數(shù)4754戶，容積率：3.5.項目配套設(shè)施一所幼兒園、一所小學，超市，餐飲，休閑會所，藥房，干洗店，體育設(shè)備等公共設(shè)施齊全，小區(qū)門口還有公交車中專站，交通便利，車位配比1：1。同時三期也將擁有獨立的沿街商業(yè)街，增加配套的同時，也將住宅退后，與交通干道隔絕開，其完善的配套也創(chuàng)造一種全新的主城公園生活。目前該項目一期、二期已經(jīng)入住，三期已封頂正在認籌，銷售均價：5000元/O，認籌優(yōu)惠1000低10000元。車位只租不賣，租金200每/月，車位管理費用50元/月。

分析：該項目優(yōu)勢：位Z優(yōu)越，交通便捷，小區(qū)配套完善，靠近公園濕地，居住外圍壞境優(yōu)美，價位適宜。項目劣勢：容積率高，四面環(huán)山，樓盤整體空間局促。

(2)中大國際廣場：項目處于貴陽云巖區(qū)大營坡鹿沖關(guān)路，金陽新區(qū)與老城區(qū)交匯處，由貴州本地企業(yè)貴州中大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項目總占地35461平米，總建面37萬方，容積率7.0，車位配比：1:1.5。集購物、娛樂、休閑生活中心，新型居住、生活、商業(yè)平臺，擁有20xx多戶高品質(zhì)住宅，近70000平方米商業(yè)體量。項目配套建設(shè)10000O的市民休閑廣場，目前該項目已

經(jīng)建成，并成功引進沃爾瑪超市，屬于現(xiàn)房銷售。住宅銷售均價：5800元/O，地下沃爾瑪周邊商業(yè)銷售價格：2萬/O至3萬/O，車位只租不賣，租金300-400元/月，車位管理費：80元/月。 分析：該項目優(yōu)勢：屬于城中心樓盤，位Z優(yōu)越，商業(yè)完善，商業(yè)價值巨大。劣勢：容積率高，綠化率低，臨近高速公路，居住壞境質(zhì)量差。銷售策略上，該樓盤住宅部分分批銷售，每月僅開放幾套房源，銷售完畢再放出批次房源，并且選引進商業(yè)部分，待商業(yè)成熟完善后，帶動住宅銷售。

第二篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告

一、委估項目

xxx公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價項目

二、委托方

名稱：xxx公司

地址：xxx

三、估價方

名稱：xxx房地產(chǎn)評估咨詢有限公司

地址：xxx

證書號：xxx資質(zhì)等級：xxx

法定代表人：xxx

四、估價對象概況

估價對象位于xxx，其合法產(chǎn)權(quán)人為xxx公司，建筑面積共9687.69平方米。

其中主樓一幢，1―5層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于20xx年，于20xx年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權(quán)證號碼為xxx。

副樓一幢，1―3層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于20xx年，外觀九成新，房屋所有權(quán)證號碼為xxx。

五、估價目的

為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房產(chǎn)抵押價值。

六、估價時點

20xx年8月15日

七、價值定義

采用公開市場價值標準

八、估價原則

本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學原則的前提下，還應(yīng)依據(jù)如下原則：

1、合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提。

2、最高最佳使用原則，以估價對象最高最佳使用為前提。

3、替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

4、估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價時點的客觀合理價格。

九、估價依據(jù)

1、委托方提供的資料

（1）委托書；

（2）委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（3）房屋所有權(quán)證復(fù)印件。

2、國家標準GB/T50291―1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

3、國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。

4、估價機構(gòu)和估價人員掌握和收集的有關(guān)資料。

十、估價方法

估價對象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少，無法適用市場比較法；同時由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進行評估。

十一、估價結(jié)果

估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學的方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細致的測算，確定該估價對象在評估基準日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整（￥2265.34萬元）。

十二、變現(xiàn)能力分析

變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押物轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

估價對象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價值大，變現(xiàn)所需時間長，在估價時點拍賣或者變賣時，最可能實現(xiàn)的價格范圍為：估價結(jié)果±10%，變現(xiàn)時涉及以下稅費：

①中介服務(wù)費：5%――6%

②契稅：4%

③營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加：5.5%

④所得稅：20%

⑤過戶手續(xù)費：2%左右

⑥印花稅：0.5‰

⑦其它費用

十三、估價人員

xxx中國注冊房地產(chǎn)估價師

注冊號：xxx

xxx中國注冊房地產(chǎn)估價師

注冊號：xxx

十四、估價作業(yè)時間

20xx年8月12日―xxx

十五、估價報告有效期限

本估價報告有效期為自報告出具之日起壹年，即從20xx年8月18日至20xx年8月17日止。

第三篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告

一、問題

《資產(chǎn)評估法》施行以后，有關(guān)評估行政管理部門對評估機構(gòu)實行機構(gòu)備案管理，不再實行機構(gòu)資質(zhì)許可管理。那么，未進行房地產(chǎn)估價機構(gòu)備案的資產(chǎn)評估機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的，其出具房地產(chǎn)估價報告是否有效?應(yīng)由哪個部門認定其效力問題?

二、典型訴訟案例

在(20xx)執(zhí)申字第246號裁定中，最高人民法院認為，雖然《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的決定》(國務(wù)院令第412號)已明確規(guī)定房地產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)許可由住房建設(shè)部門負責，但是，財政部確實也已發(fā)布文件規(guī)定資產(chǎn)評估機構(gòu)可以對房地產(chǎn)進行評估。資產(chǎn)評估機構(gòu)究竟能否從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，目前確系模糊問題或存在部門沖突，有待于政府部門再行發(fā)文予以解決，人民法院不宜對資產(chǎn)評估機構(gòu)能否從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)進行審查認定。換言之，人民法院在對執(zhí)行財產(chǎn)進行評估時，應(yīng)當委托專門的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，但是，對于已經(jīng)委托資產(chǎn)評估機構(gòu)作出的房地產(chǎn)評估報告，人民法院不宜認定為無效。

三、效力認定問題

最高院認為，對于已經(jīng)委托資產(chǎn)評估機構(gòu)作出的房地產(chǎn)評估報告，法院不宜認定為無效。那么在實踐中應(yīng)當由哪個評估行政管理部門對此進行效力認定呢?

《資產(chǎn)評估法》第七條規(guī)定，“國務(wù)院有關(guān)評估行政管理部門按照各自職責分工，對評估行業(yè)進行監(jiān)督管理。設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府有關(guān)評估行政管理部門按照各自職責分工，對本行政區(qū)域內(nèi)的評估行業(yè)進行監(jiān)督管理?！蹦壳埃覈Y產(chǎn)評估行業(yè)劃分了資產(chǎn)評估、土地評估、房地產(chǎn)評估、估價，礦業(yè)權(quán)評估、保險公估和舊機動車評估等6種專業(yè)類別，其中資產(chǎn)評估機構(gòu)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)分別由財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部監(jiān)督管理。

根據(jù)《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(財政部令第86號)第二條第二款的規(guī)定，資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，涉及法律、行政法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定由其他評估行政管理部門管理的，按照其他有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。據(jù)此，資產(chǎn)評估機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的，則涉及由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部管理的問題。根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第四十七條的規(guī)定，未取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)從事房地產(chǎn)估價活動或者超越資質(zhì)等級承攬估價業(yè)務(wù)的，出具的估價報告無效，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門給予警告，責令限期改正。

綜上所述，未進行房地產(chǎn)估價機構(gòu)備案的資產(chǎn)評估機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的，其出具房地產(chǎn)估價報告無效，應(yīng)由房地產(chǎn)主管部門責令限期改正。

第四篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

一、xx概況

（一）區(qū)域基本情況

xx縣位于xx市東部，三峽工程庫區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)xx縣，南連湖北省利川市，西界xx市萬州區(qū)，北接開縣、巫溪縣。地理座標介于東經(jīng)108°24′32"D109°14′51"，北緯30°35′6"D31°26′36"之間，南北長99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至xx市區(qū)337公里（距萬州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。xx縣共轄42個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，20xx年末總?cè)丝?29萬人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬人，占91.03%；非農(nóng)業(yè)人口26萬人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。

（二）區(qū)域自然環(huán)境

xx地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點的菱形。xx地表由南北向中間傾斜，最高點為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。xx屬東南中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，季風明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點。年平均氣溫18.4°C，最低氣候-4.0°C,最高氣候41.7°C。年平均日照1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長。

（三）區(qū)域經(jīng)濟條件與社會條件

“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11.9%，20xx年全縣GDP達到53.3億元，比20xx年接近翻一番，人均GDP達到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當于“十五”的3倍，年均增長24%，高出計劃11.4個百分點。財政收入達到2.23億元，年均增長12.99%，比預(yù)期目標高3.99個百分點。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由20xx年42.3:33.7:24.0調(diào)整到20xx年的31.1:33.3:35.6。社會消費品零售總額達到18.2億元，年均增長12.2%，比計劃高0.9個百分點。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。

（四）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件

城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲xx市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。

xx交通四通八達，運輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在xx港停泊運營。全縣通車里程1480公里。渝巫路沿長江北穿過xx境內(nèi)，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路xx段即將通車，xx長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬州五橋機場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復(fù)建11處。

（五）城市定位

xx新縣城定位為xx縣的政治、經(jīng)濟、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：2010年發(fā)展到20萬人，2020年30萬人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團式的布局結(jié)構(gòu)，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團的一城三片的組團式結(jié)構(gòu)形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。xx是一個地處偏遠的移民新城，以xx新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強與xx直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局，接待游客250萬人次，張飛廟成功搬遷，20xx年7月19日正式開館，被評定為國家AAAA級景區(qū)，成功申報龍缸國家級地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了xx的一張名片。

新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲xx市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。

根據(jù)xx縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場用地、市政設(shè)施用地、綠地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為7.33%,此類用地雖不可經(jīng)營性出讓，但是可以通過劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂用地可用于經(jīng)營性出讓，本報告中將按照總體規(guī)劃中這三類用地之間的比例關(guān)系估算待儲備地塊中可用于經(jīng)營性出讓的各類型土地面積。

二、房地產(chǎn)開發(fā)情況

（一）房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢

xx新城為移民城，xx新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據(jù)調(diào)查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區(qū)域房地產(chǎn)市場目前已基本趨于飽和。要促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，可以通過在特色上下功夫，開辟高端市場空間。

為此，我們進行了“xx縣住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。

（二）可供房地產(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀

沿移民大道通過地災(zāi)治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地僅剩下200畝左右，20xx年，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開發(fā)公司一舉中標。

1、開發(fā)現(xiàn)狀

麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬平方米,其中商業(yè)面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1200元/平方米，最高價達到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。

福苑樓盤，該樓盤占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬平方米,其中商業(yè)面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為6600元/平方米，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。

外灘廣場，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。20xx-20xx年，一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為4280元/平方米，住宅部分起售價為900元/平方米，最高價達到1200元/平方米；20xx-20xx年，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為5280元/平方米，住宅部分起售價為1050元/平方米，最高價達到1750元/平方米；20xx年，三期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為7280元/平方米，住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發(fā)經(jīng)營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。

濱江國際，該樓盤占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬平方米,其中商業(yè)面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到3000元/平方米。

2、本區(qū)域競爭樓盤分析

針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調(diào)分析。目前，在xx縣房地產(chǎn)市場中具有一定影響力的售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場。

濱江國際以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為90-110平方米（小戶型，小面積），120-145平方米（中戶型，中面積），180-250平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂觀；

外灘廣場現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項目三期原定于3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌?，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年xx的房地產(chǎn)市場火爆，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好。

麗江景苑座落于以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為80-95平方米（小戶型，小面積），100-125平方米（中戶型，中面積），130-180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂觀；

福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂觀；

由于走品牌個性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。

三、土地市場分析

根據(jù)xx縣國土局提供的20xxD20xx年土地出讓交易結(jié)果，與待儲備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。

表1xx土地出讓交易情況年度

價格

20xx

20xx

20xx

20xx

20xx

20xx

20xx

20xx

最高價（萬元/畝）

70．47

15．18

70．72

63．91

22．72

44．13

75．50

最低價（萬元/畝）

2．00

1．64

4．40

6．98

5．68

4．40

35．50

平均價（萬元/畝）

4．50

5．44

23．22

28．94

14．20

24．27

55．50

可以看到，土地市場在經(jīng)歷了02、03年的狂熱之后逐漸回歸理性。預(yù)計xx縣土地市場將在20xx年穩(wěn)定下來，20xx年呈上升勢頭。根據(jù)xx縣近年來土地出讓的實際情況，土地成交價格總體上呈現(xiàn)增長態(tài)勢，雖然20xx年略有下降，20xx年恢復(fù)到正常水平，20xx年開始有大幅增幅。

表2xx縣20xxD20xx年土地出讓情況

年度

價格

20xx

20xx

20xx

20xx

20xx

20xx

20xx

20xx

最高價

7．47

15．18

70．72

63．91

22．72

44．13

75．50

最低價

2．00

1．64

4．40

6．98

5．68

4．40

35．50

平均價

4．50

5．44

23．22

28．94

14．20

24．27

55．50

四、土地儲備的幾點建議

（一）應(yīng)抓緊進行土地儲備工作

xx在高速公路出口至中小江片區(qū)雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區(qū)上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區(qū)位優(yōu)勢好，增值大，變現(xiàn)快，應(yīng)抓緊進行土地儲備工作。

（二）由于土地出讓價格受到宏觀經(jīng)濟、市場情況、相關(guān)政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲備地塊尚未進行詳細規(guī)劃，具體規(guī)劃指標未定，導致實際可出讓的土地面積無法確定，對估算結(jié)果產(chǎn)生一定影響。

特此報告

第五篇：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

第一部分、阜新市概況

阜新1940年建市，市名源于“物阜民豐，煥然一新”之意。東臨省會，距沈陽直線距離147.5公里；南靠渤海遼東灣，與大連港南北相望；西與錦州港、京津地區(qū)襟衣相連，是環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)的組成部分之一。全市總面積10355平方公里，其中城市規(guī)劃區(qū)面積674.02平方公里，建成區(qū)面積53平方公里。下轄兩縣五區(qū)，即阜新蒙古族自治縣、彰武縣和海州區(qū)、細河區(qū)、太平區(qū)、新邱區(qū)、清河門區(qū)。此外，還有省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。全市總?cè)丝?93萬,其中城市人口78萬。全市有30個少數(shù)民族,共30.5萬人,占總?cè)丝诘?5.8%，其中蒙古族人口22萬，占總?cè)丝诘?1％。

阜新具有悠久的歷史文化。境內(nèi)的查海古人類遺址，距今已有7600年以上的歷史，著名考古學家蘇秉琦先生因此將阜新譽為“玉龍故鄉(xiāng)，文明發(fā)端”。在遼代，阜新是契丹民族的主要活動區(qū)域，近年來發(fā)現(xiàn)了多處遼代契丹貴族的墓葬。位于阜新蒙古族自治縣境內(nèi)的懿州古城，是武當宗師張三豐的出生地。在清朝，阜新是藏傳佛教的東方傳播中心，境內(nèi)的瑞應(yīng)寺現(xiàn)有國務(wù)院冊封的七世活佛，海棠山上至今還保留著267尊藏傳佛教摩崖造像。阜新是一座“因煤而立、因煤而興”的資源型城市，至今已有100多年的煤炭開采歷史。

近幾年阜新的房產(chǎn)市場呈現(xiàn)上升趨勢，而且有穩(wěn)步上漲的勢頭，所以，阜新市近幾年的房子建造業(yè)發(fā)展迅速。

第二部分、阜新市房地產(chǎn)市場特征

一、阜新市房產(chǎn)整體發(fā)展概況

①通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn),目前本市的房產(chǎn)市場具有以下特點：

②房產(chǎn)開發(fā)起步較晚，開發(fā)規(guī)模及價格正處于逐步攀升階段，房產(chǎn)開發(fā)商品化程度偏低；③房地產(chǎn)市場還缺乏規(guī)范的市場化運作的體制及環(huán)境，規(guī)?；氖袌龀醪叫纬桑虎苷w的營銷手段、傳播媒體對項目的包裝力度不夠，但營銷水平并不落后；二級市場表現(xiàn)稍活躍，其價位與商品房市場步調(diào)接近。

二、住宅地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

從整個阜新市房地產(chǎn)市場的發(fā)展看，住宅商品房的開發(fā)處于快速發(fā)展階段,原有商品房供應(yīng)量不多，后續(xù)開發(fā)量正逐步增加；有較高知名度和美譽度、有實力的開發(fā)商較多；隨著競爭激烈程度的加強，發(fā)展商在整體規(guī)劃、建筑設(shè)計、物業(yè)管理上的意識逐漸加強,戶型設(shè)計、環(huán)境綠化等方面有值得借鑒之處。依據(jù)調(diào)查顯示，目前阜新市房產(chǎn)品質(zhì)逐步提升，具有代表性的有：海鑫國際、祥宇一品、金地花園、銀通國際等。下面就這些樓盤進行具體分析，以便掌握阜新市未來的市場發(fā)展情況，為本案的開發(fā)與營銷提供參考資料。

1、代表性樓盤概況

規(guī)模普遍較小,建筑風格單一,以傳統(tǒng)多層建筑為主，小高層為輔；小高層呈現(xiàn)與多層共存的市場現(xiàn)狀，小高層市場有待于在今后的市場中逐漸培育，目前還處于初級階段；產(chǎn)品立面外觀多數(shù)以外墻涂料處理，品質(zhì)感稍顯不足；開發(fā)戶型主要以二房、三房為主，四房占很少一部分，頂層復(fù)式產(chǎn)品稀缺。大多數(shù)建筑面積在80――135平米之間。

2、代表樓盤對比

根據(jù)上述目前房地產(chǎn)市場在預(yù)售項目的供給量特征，本次調(diào)研特別針對市場上具有代表性的房產(chǎn)項目展開分析，有針對性的發(fā)掘這些項目與本項目的相通之處、借鑒市場運作的經(jīng)驗，為本項目的規(guī)范化市場運作奠定基礎(chǔ)。

⑴海鑫國際

――項目定位：阜新人上層生活的坐標。

――項目規(guī)模：占地面積14.85萬平方米，由多層和小高層組成，分三期開發(fā)建設(shè)，共開發(fā)建設(shè)47幢樓，一期15幢，20xx年8月30日竣工，現(xiàn)已全部入住，二期工程20xx年8月30日竣工4幢，二期現(xiàn)有16幢即將竣工，三期即將開工。

――建筑特色：簡潔、現(xiàn)代的建筑風格。

――工程進度：09年4月份而起進入市場以來，截至目前接近三年時間，目前工程進度接近完工。

――銷售情況：房屋接近售完，還有部分小戶型以及大戶型待售。

――價位情況：均價2500元左右，10樓參考價位3200元/O，最低、最高價在2300―3500元浮動。

――主力總價：以125O主力三房為例，市場總價為：35萬左右。

――商業(yè)分析：臨街商鋪10000元/O，最小的商鋪面積為33O，總價為33萬，與住宅類主力戶型的主力總價接近。

――項目配套：超市分布周邊，餐飲、娛樂、銀行、醫(yī)院等配套設(shè)施均可以滿足社區(qū)居民的日常消費，配套完善。

⑵金地花園

――項目定位：戶型結(jié)構(gòu)優(yōu)勢明顯，地理位置好。

――項目規(guī)模：建筑面積160000平方米，占地面積119350平方米。

――銷售情況：現(xiàn)已售完，二期建設(shè)完畢，已銷售65%，三期已規(guī)劃完畢，正在建設(shè)之中。

――價位情況：起價：2650元/平方米，最高價：3800元/平方米，均價3200元/平方米。

――主力戶型：二房68平方米-102平方米，三房105平方米-130平方米。

――其他資料：金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行建造和規(guī)劃，容積率為1.34，綠化率為40%，一期總戶數(shù)為1928戶，采取地熱。

――項目配套：周邊有小型菜市場、游泳館、公園，超市以及飯店圍繞小區(qū)分布，2路、2環(huán)、12路、13路都在小區(qū)門口經(jīng)過。

第三部分、區(qū)域市場總體分析

一、該項目所在區(qū)域概況

小區(qū)位于位于人民街以東，東風路以北，工業(yè)街以西的34.8萬平方米的祥宇?一品，在摘地之初就惹來各方的關(guān)注，如今，一期27幢15萬平方米已經(jīng)售罄。阜新首席德式風情建筑呈現(xiàn)在我們面前――磚紅色、灰色、黃色相間，高低錯落，藍色坡屋頂彰顯出藝術(shù)的流暢與美感，簡約、美觀、莊重、大氣，品質(zhì)感優(yōu)越；線條、色調(diào)、建筑，都表現(xiàn)出了簡約、硬朗、莊重的氣質(zhì)，它對人的活動空間非常注重，無論是建筑物的外部，還是建筑物的內(nèi)部，都通過有層次的空間營造來滿足人的需要。

二、地塊分析

阜新祥宇建筑工程有限公司是20xx年7月經(jīng)阜新市工商行政管理局批準成立的房屋建筑工程總承包三級資質(zhì)的建筑公司。公司設(shè)有總經(jīng)理辦公室、工程部、安全質(zhì)量部、物資供應(yīng)部、財務(wù)部、經(jīng)營部、保衛(wèi)處等部門。工程共49棟樓，建筑面積達到30萬平方米。

三、競爭分析

本項目周邊3公里半徑范圍內(nèi)具有代表性的是時代海鑫房產(chǎn)開發(fā)的海鑫國際項目，共有13棟多層、3棟小高層，其中60%以上被公務(wù)員團購，目前該項目現(xiàn)房呈現(xiàn)，與本項目不構(gòu)成直接的競爭局面。