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隨著一系列調(diào)控政策的逐漸深入，在限購、限價的大背景下，越來越多的人正在面臨購房難題，買還是不買？過渡性購房還是一步到位？在購房資質(zhì)考驗、換房成本增加，以及未來政策走向撲朔迷離的背景下，有人在等待，有人在觀望，有人在猶豫，受調(diào)控政策影響，購房者的心態(tài)發(fā)生了較大變化。為何置業(yè)？青睞怎樣的戶型產(chǎn)品？受政策的影響有多大？帶著這種種疑問，我們借助中國長沙第31屆房地產(chǎn)交易展示會召開的機會，通過問卷調(diào)查的方式，探究購房者的這些心理變化。本次調(diào)查共發(fā)放問卷2000份，回收率為93%，有效率為88%。

一、潛在置業(yè)需求狀況

（一）居住現(xiàn)狀

從圖1的居住現(xiàn)狀可知，自購住房合計占62.05%，相比去年上升19.70%，去年以來樓市持續(xù)升溫，房屋成交達到歷史最高值，不少需求者購置了住房。其中自購商品房占34.38%，上升7.78%，自購房改房和自購經(jīng)適房占27.68%，上升11.93%，保障房和商品房齊頭并進，長沙房地產(chǎn)市場將迎來“保障房+商品房”的雙軌制發(fā)展模式。租房比例為27.53%，與去年相當(dāng)，這也是最迫切的住房需求群體?？偟膩碚f，市場的潛在需求還是比較旺盛，還有相當(dāng)一部分群體有基本的居住需求和改善型需求，當(dāng)然，也有部分投資、投機性需求。

（二）置業(yè)動機

1、置業(yè)計劃

從圖2可知，被調(diào)查者中有50.15%的人群今年有購房的計劃，較去年下降了4.10個百分點，同時處于觀望狀態(tài)的比例有所上升。在去年的調(diào)查中，受訪人群的購房意愿較前一年也有所下降，但最終市場的銷售形勢非常樂觀，由于房價越調(diào)越高，對調(diào)控開始失去信心，因擔(dān)心房價的繼續(xù)上漲紛紛選擇出手。今年樓市調(diào)控繼續(xù)發(fā)力，長沙樓市初顯降溫跡象，盡管房價沒有明顯松動，但成交萎縮，觀望情緒重新積聚。

2、置業(yè)目的

從圖3可知，市場的潛在需求主要是自住性需求和改善性需求，分別占45.17%、39.08%，剛性需求依舊旺盛。投資性需求占13.52%，較去年增加5.98%，系列新政仍難抑制投資性購房需求，房產(chǎn)投資回報率的期望值較高仍是眾多投資客不愿從樓市撤離的主要原因，隨著住宅被限購、被限貸，部分投資客將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，投資者并沒有因此離場。

（三）潛在置業(yè)行為

1、房源選擇

從圖4可知，絕大多數(shù)（82.71%）被調(diào)查者偏好購買商品房，選擇購買二手房的僅占17.29%，兩者之比為4.78：1。受傳統(tǒng)觀念的影響，二手房沒有新房受歡迎，但因其價位相對偏低、周邊配套設(shè)施齊全、即買即住等優(yōu)勢，逐漸成為眾多市民的選擇。

2、置業(yè)區(qū)域

從圖5可知，南城區(qū)域仍然是購房者的首選，占比40.83%，隨著長株潭兩型社會試點的獲批，近年長株潭融城的進程日漸加快，可以預(yù)見的是，南城正在成長為長株潭城市群的城區(qū)中心，勢頭迅猛。河西樓市也隨著先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)一路高歌，相對適中的價位成為新一輪的樓市熱點，選擇河西置業(yè)者占到31.74%，從河?xùn)|到河西的遷徙局面已經(jīng)形成?？梢钥闯?，城區(qū)中心不是購房者的首選目標(biāo)，好地段、次中心、交通、價格等因素成為影響購房者的關(guān)鍵所在。

3、住房面積與戶型偏好

從圖6、圖7可知，傾向中小戶型的潛在置業(yè)者仍然占多數(shù)，住房面積偏好主要集中在90-120O面積段，占比46.17%，其次是60-90O面積段，占比27.76%。戶型偏好主要還是三居室、二居室，分別占比50.46%、34.36%。從住房面積和戶型偏好的交叉統(tǒng)計結(jié)果可知，偏好90-120O的三居室最多，占34.05%，其次是60-90O的二居室，占21.93%。今年延續(xù)了近幾年的偏好趨勢，這種偏好正好反映了當(dāng)前市場還是以自住性需求和改善性需求為主，市場的實際需求與國六條要求的90O以下戶型供應(yīng)量應(yīng)占總供應(yīng)量的70%以上仍然存在較大的矛盾。

4、住房價格承受能

從圖8可知， 大多數(shù)被調(diào)查者的住房單價承受能力在6500以下，占81.17%，其中一半（50.07%）的人能承受5500-6500這個區(qū)間的房價，31.09%的承受力在5500以下。從統(tǒng)計局公布的收入水平與房屋單價的比較分析看，居民可以承受的房屋單價是其家庭月人均收入的2～3倍。今年1-5月長沙商品住宅的網(wǎng)簽均價為5889元/O，以上調(diào)查數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前長沙房價仍處在大多數(shù)人的承受范圍之內(nèi)。從圖9可知，對住房總價的承受區(qū)間主要集中在35-50萬元，占53.09%，其次有25.64%的人能接受總價為50-75萬元的住房。相比去年，居民的住房價格承受能力又有一定的增強，面對居高不下的房價，不得不提高對房價的接受水平。

5、購房方式

限購限貸令的實施，打亂了部分家庭的購房計劃，在購房心態(tài)和選擇上有所變化，“先小后大”的遞進式居住法則正面臨挑戰(zhàn)，“一步到位”的置業(yè)形態(tài)則備受關(guān)注。27.96%的受訪者購房時選擇一步到位，這部分人相對而言有較強的購買力，二是擔(dān)心經(jīng)濟能力提升后被限制在限購限貸門外，以后想改善住房條件怕得不到滿足。當(dāng)然，還是有72.04%的受訪者接受傳統(tǒng)的“先小后大”的購房方式，根據(jù)自己的經(jīng)濟實力量力而為。隨著調(diào)控政策更加細化和深入，一步到位的購房計劃是否可行，需因人而異，在不影響生活質(zhì)量的前提下選擇最適合最劃算的購房方式。

（四）付款方式及月供能力

1、付款方式

從圖11可知，購房時大部分會選擇銀行按揭貸款，占54.26%，特別是20-30歲的年青人，因原始資金積累不會很多，這種方式大大降低了購房難度，但銀行按揭獲得的折扣較低，累計付款總額因供款年限長利息負擔(dān)多而比一次性付款可多至50%。相比去年，分期付款的比例有所上升，占20.63%，這些購房者大都是手頭上的資金不足以一次性付款，但又不愿意支付大量的利息費用，所以在連續(xù)加息的影響下，這種付款方式開始受到更多的關(guān)注。

2、月供能力

從圖12可知，對于采取按揭方式購房的潛在群體，其月供承受能力基本在1500元以上，3500元以下，主要集中在1500-2500元的范圍，占53.17%，還有25.68%能承受2500-3500元間的月還款。我們一般認為家庭月收入的1/3用于供樓比較合理，最多不超過五成。

（五）影響置業(yè)的外部因素

1、置業(yè)關(guān)注因素

從圖13可知，購房者關(guān)注的前三項因素仍然是地理位置、價格、交通，分別占22.99%、20.92%、16.83%，三項合計較去年減少5.26%，同時周邊配套設(shè)施是否完善也是一個重要的考衡標(biāo)準(zhǔn)，占10.53%。數(shù)據(jù)或許可以說明，購房者選房時較過去更為理智，通過對各種因素綜合對比最終做出選房決策，突破以往只考慮某個或者某幾個因素的行為，更加明白什么樣的房子更適合自己。

2、置業(yè)信息來源

從圖14可知，置業(yè)者獲取置業(yè)信息的來源渠道中，這幾年排在第一位的始終是0731房產(chǎn)網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)媒體，該比例在逐年上升，今年占到48.25%，因其方便快捷、信息全面、傳播速度快等特點已被廣泛認同；其次是《長沙樓市》等專業(yè)刊物，占17.00%，主要在公共場合發(fā)放，目標(biāo)針對性強，近年來其影響力也顯而易見?？梢钥闯觯矫鎴蠹埖挠绊懥p弱的趨勢明顯。

3、政策因

從圖15可知，影響市民購房計劃的主要政策因素是二套房首付提高及限購令，受影響的比例分別為30.60%、24.78%。那些有改善住房或投資需求的二次置業(yè)者受到了較大的影響，第二套房貸款提高首付，無形中提高了消費者的購買成本，限購令也將一部分有置業(yè)需求的對象拒之門外。這些政策會抑制購買需求，短期內(nèi)對平抑房價起到一個階段性的作用，但是對于改善性住房和投資投機性購房沒有區(qū)分。還有22.84%的受訪對象表示購房計劃不受政策影響，這些基本都是首次置業(yè)者，而且沒有受到籍的限制。

二、房價判斷及預(yù)測

（一）當(dāng)前房價判斷

從圖16可知，調(diào)查結(jié)果與去年差不多，認為長沙當(dāng)前房價偏高的占多數(shù)（63.20%），消費者普遍面臨房價上漲的壓力。今年以來，新國八條、限購令、價格控制等政策連續(xù)出擊，但對房價的抑制作用有限。從今年長沙的房地產(chǎn)市場來看，樓市成交經(jīng)歷過低位徘徊，但房價始終居高不下，未出現(xiàn)明顯松動跡象，市場一直處于膠著狀態(tài)。

（二）下半年房價走勢

從圖17可知，市民對長沙出臺的房價控制目標(biāo)信心不足，對下半年長沙房價有上漲預(yù)期的占多數(shù)，合計57.86%，其中39.02%的被調(diào)查對象認為房價有可能上漲10%以上。相比去年對房價持平或下跌預(yù)期的看好，一路上揚的房價讓消費者的期待落空，對市場的發(fā)展變得不再那么確定和肯定，反而更加消極悲觀，雖然對政策還會有期待但不再堅信政策能夠控制住今年房價的漲勢。

（三）新政對房價的影響

從圖18可知，一系列新政對穩(wěn)定房價的效果還沒有完全顯露出來，51.34%的被調(diào)查者認為新政對控制房價繼續(xù)過快上漲起到了一定的作用，但當(dāng)前房價上漲的速度還是處于較快的狀態(tài)，并沒有明顯降下來，市場處于量跌價升的僵持狀態(tài)，房價需要得到進一步的控制。

三、20XX年長沙房地產(chǎn)市場需求趨勢基本判斷

本次問卷調(diào)查，能夠幫助我們更好的了解市場需求的真實狀態(tài)，了解購房者背后各不相同的置業(yè)目的以及新政下的購房行為表現(xiàn)。在這次問卷調(diào)查中，市場主要呈現(xiàn)出以下幾方面發(fā)展趨勢：

（一）買賣雙方正上演博奕戰(zhàn)。市場的潛在需求依然比較旺盛，50.15%的受訪者表示今年有購房的計劃，同時置業(yè)者的觀望情緒加重，樓市量跌價高，買賣雙方重新進入博奕階段。

（二）樓市投資熱情不減。限購、限貸等一系列抑制投資與投機型購房需求政策的連續(xù)出臺，并沒能打擊樓市投資者的熱情，一時半會還不愿意丟棄房產(chǎn)投資這塊香餑餑。一些還可以購買住宅物業(yè)的市民，投資熱情依然不減，部分資金因為投資住宅受限，也會通過轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)等其他渠道投資房產(chǎn)。

（三）置業(yè)者仍然將傾向于購買90-120O的三居室。今年延續(xù)了近幾年的偏好趨勢，90-120O的三居室和60-90O的二居室依然是市場的寵兒，在自住和改善型需求的主導(dǎo)下，這兩種產(chǎn)品具有較強的市場競爭力。

（四）當(dāng)前房價在購房者能承受的范圍之內(nèi)。大部分置業(yè)者能承受6500元/O以下的住房單價，總價的承受區(qū)間主要集中在35-50萬元，由此可見，長沙當(dāng)前的房價還是在能夠承受的范圍之內(nèi)。

（五）樓市需求力求一步到位。買房先小后大，這一曾經(jīng)被許多人視為人生既定的“購房軌道”，如今隨著多項樓市新政的出臺，似乎面臨著被顛覆之勢。二套房首付五成以上，貸款利率的上調(diào)，契稅的上漲等等帶來換房成本的提高，已經(jīng)影響到購房者心理，置業(yè)“一步到位”漸成為越來越多購房者的選擇。

（六）多次置業(yè)者受政策影響較大。樓市調(diào)控政策最主要的目的是打擊投資投機類購房者，打擊多次置業(yè)者，抑制不合理的購房需求。調(diào)查顯示，限貸、限購政策對多次置業(yè)者的影響較大，對抑制住房消費起到了一定的作用。首次置業(yè)者幾乎不受政策影響，但改善型住房需求亦受限，被政策誤傷。

（七）下半年房價普遍看漲。房地產(chǎn)市場成交量萎縮，房價依舊堅挺，提高首付、限制房貸的調(diào)控做法實際效果比較有限，對下半年房價有上漲預(yù)期的居多。