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第一篇：高校商業(yè)街市場調(diào)查報告
高校商業(yè)街市場調(diào)查報告
———以天津理工大學(xué)轉(zhuǎn)門為例
班級
摘 要: 高校商業(yè)街已成為高校建設(shè)中一個很重要的組成部分, 而高校商業(yè)街是一個以學(xué)生作為消費者的市場, 除具有一般市場 的特點外, 也具有其自身的特點。根據(jù)對天津理工大學(xué)實地考察和對商家、學(xué)生、學(xué)校的問卷調(diào)查的結(jié)果, 分析了商業(yè) 街現(xiàn)狀并建立其經(jīng)濟學(xué)模型, 對此進行評價, 以此得出商業(yè)街發(fā)展中的問題, 并就此提出解決方案。 關(guān)鍵詞: 高校、 ;商業(yè)街、
一、研究背景 隨著全國高校的大規(guī)模擴招, 各高校學(xué)生數(shù)量大幅度 增長, 一個很典型的消費群體備受關(guān)注———大學(xué)生消費群 體。這個消費群體有著人數(shù)眾多, 消費需求巨大等特點。而 高校商業(yè)街作為這個群體進行消費活動最直接、最密切的 場所, 其經(jīng)營模式和生存狀況正越來越受到人們的關(guān)注和 重視。與此同時, 一些不和諧的聲音卻在全國的一些高校 中時有發(fā)生。商業(yè)街商品定價過高, 服務(wù)態(tài)度不盡人意等 問題一直存在。如何正確地處理商家、學(xué)生和學(xué)校三者的 關(guān)系, 使整個商業(yè)街市場和諧健康的運行和發(fā)展, 是大家 都很關(guān)心的問題。因此, 充分調(diào)查和研究校園內(nèi)商業(yè)街的 運營現(xiàn)狀, 并從中得出這些現(xiàn)狀的原因, 已經(jīng)十分必要而 迫切。在這種大背景下, 我們針對天津理工大學(xué)各商家進行了問卷調(diào)查, 并且進行了實地訪問, 了解了理工大學(xué)內(nèi)部商業(yè)現(xiàn)狀。同時對校園內(nèi)各年級學(xué)生 進行了有關(guān)校園商業(yè)街問題的問卷調(diào)查, 了解學(xué)生在“轉(zhuǎn)門”商圈的消費現(xiàn)狀和對目前商業(yè)街存在的問題的看法和 建議。在調(diào)查數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上總結(jié)出目前天津理工大學(xué)“轉(zhuǎn)門”運營模式的現(xiàn)狀以及目前校園商業(yè)街的市場 特征, 指出目前商業(yè)街存在的優(yōu)勢與不足, 并提出改進的 意見和方案。
二、假設(shè)前提 高校商業(yè)街不同于一般意義上的市場, 在具有一般市 場的特點的同時, 還具有其獨特性———高校商業(yè)街處于高 校的大環(huán)境下, 不僅遵循市場的一般規(guī)律, 而且也受到學(xué) 校各方面的影響。我們試圖從經(jīng)濟學(xué)、管理學(xué)和市場營銷 學(xué)的角度對其進行初步的研究。考慮到這些特點, 我們提 出如下假設(shè)前提: 把高校商業(yè)街市場作為一個相對獨立、相對封閉的微 觀市場來研究。 所謂市場, 從一般意義上講, 就是指商品交易關(guān)系的 總和, 主要包括買方和賣方之間的關(guān)系, 同時也包括由買
賣關(guān)系引發(fā)出來的賣方與賣方之間的關(guān)系以及買方與買 方之間的關(guān)系, 它由人口、購買力和購買欲望三要素構(gòu)成 的。高校商業(yè)街從其基礎(chǔ)設(shè)施、人員構(gòu)成、組織結(jié)構(gòu)上來 看, 都具備一個市場所應(yīng)有的買方賣方、商品交易活動、經(jīng) 濟關(guān)系的特點, 同時滿足了市場的三要素構(gòu)成, 所以高校 商業(yè)街可以看作一個嚴(yán)格意義上的市場。在這個市場上, 所包含的主體是商家、學(xué)生和學(xué)校, 它們之間存在著相互 關(guān)系。 由于只對高校商業(yè)街的內(nèi)部情況進行研究, 因而將高 校商業(yè)街作為一個相對獨立、相對封閉的微觀環(huán)境來進行 研究是合理的。
三、高校商業(yè)街市場的經(jīng)濟學(xué)分析
1、商業(yè)街市場現(xiàn)狀 我們選取天津理工大學(xué)轉(zhuǎn)門作為研究樣本, 對其進 行了調(diào)查。對部分家商店進行問卷調(diào)查, 發(fā)出40份問 卷, 回收 24 份, 有效問卷 24 份。調(diào)查問卷主要涉及了營業(yè) 面積、競爭對手主要來源、經(jīng)營優(yōu)勢、競爭壓力來源、消費 者組成、消費時間、對學(xué)校管理的意見等內(nèi)容。向?qū)W生隨機 發(fā)放問卷 60 份, 回收 48 份, 有效問卷 46 份。調(diào)查問卷主 要涉及月生活費、月商業(yè)街消費、滿意度、消費頻率等內(nèi)容。從回收有效調(diào)查 問卷中, 分析了這些資料, 初步得到了商業(yè)街的市場狀況, 表現(xiàn)為以下幾個方面: (1)商家規(guī)模小。校園商家經(jīng)營規(guī)模小, 其中營60%業(yè)主無固定攤位，32%有20平米以下固定攤位，可以看出, 商業(yè)街絕大多數(shù)商家的面積小于 20 平方米, 經(jīng)營規(guī)模小。 (2)管理寬松，衛(wèi)生可靠度低。（3）消費潛力巨大，臨近南門，生活區(qū)，商業(yè)街中每日客流量在 50 人以上的商家數(shù)占 88%。
四、
數(shù)據(jù)顯示,74%的學(xué)生月生活費 在 400～800 元, 同時,70%的學(xué)生在商業(yè)街的月平均消費金 額在 100 以下, 即對大多數(shù)學(xué)生來說, 商業(yè)街消費額在他 們每月總消費額中所占的比例不到 1/4。另外, 還有 53%的 學(xué)生主要購物方式選擇的是校外購買, 而他們所購買的商 品大
多數(shù)是可以在商業(yè)街獲得的。
消費者滿意度低調(diào)查數(shù)據(jù)顯示, 學(xué)生對商業(yè)街 的總體滿意度較好,50%都選擇了比較滿意。但是, 選擇非 常滿意的學(xué)生數(shù)量為零、非常不滿意的達(dá)到了 5%。從總體 上看, 商業(yè)街還需要更多做出更多努力來提高學(xué)生滿意 度。
A 學(xué)生對于商業(yè)街的各個指標(biāo)的評定大部分集中在 “一般” , 可以理解為, 學(xué)生對商業(yè)街現(xiàn)狀表現(xiàn)出一種較冷 漠態(tài)度。在所有指標(biāo)中, “不滿意”比例最大的是“價格” , 說 明價格的不合理最容易導(dǎo)致學(xué)生的不滿。
B學(xué)生對價格的不滿體現(xiàn)在學(xué)校商品價格偏高、同類 商家同種商品存在價格差距等方面。同時對于各項指標(biāo)表 示非常滿意的學(xué)生數(shù)量都很少, 也符合學(xué)生對商業(yè)街的總 體滿意度情況。 表 1 消費者各項滿意度
(1)商家內(nèi)部競爭對手少、競爭不夠充分。(2)學(xué)校對商業(yè)街的管理現(xiàn)狀。對學(xué)校管理部門的調(diào) 查問卷顯示, 學(xué)校對商業(yè)街的管理主要是結(jié)合學(xué)校的現(xiàn)狀 和規(guī)劃進行常規(guī)管理, 主要管理內(nèi)容制定商業(yè)街政策、服 務(wù)監(jiān)管、接收學(xué)生投訴、食品衛(wèi)生監(jiān)管、商品真假監(jiān)管、治 安管理等。其管理存在一定的不均衡, 對從事的行業(yè)、商家 數(shù)量等管理比治安、衛(wèi)生等更加嚴(yán)格。當(dāng)然也存在一些空 缺, 比如價格的信息公開, 這也是一些問題產(chǎn)生的原因之一(1)高校商業(yè)街市場滿足寡頭壟斷 從上面的現(xiàn)狀, 可以概括出北區(qū)商業(yè)街市場的幾個特 點: 第一, 商家數(shù)量少, 新的商家加入進入該商業(yè)街有困 難; 第二, 商品同質(zhì)化程度高; 第三, 商家之間相互依存; 第 四, 商家行為具有不確定性。 在經(jīng)濟學(xué)中, 市場可分為四類: 完全競爭、完全壟斷、 壟斷競爭和寡頭壟斷。寡頭壟斷是同時包含壟斷因素和競 爭因素而更接近于完全壟斷的一種市場結(jié)構(gòu)。
政府法定的行政壟斷, 即政府通過法律法規(guī)賦予行業(yè)中的 某個企業(yè)以壟斷權(quán)力, 同時對其進行一定的管制, 以改善 效率。這種市場形態(tài)主要出現(xiàn)在一些具有自然壟斷屬性的 行業(yè)當(dāng)中, 比如供水、管道煤氣等。在我們研究的商業(yè)街市 場中, 學(xué)校通過政策限制商家的經(jīng)營范圍和同類商品的商 家數(shù)量, 同時對其進行一定的管制, 從這個層面上來看, 商 業(yè)街市場滿足寡頭壟斷市場存在的一個條件。 現(xiàn)在從寡頭壟斷的特點上來分析高校商業(yè)街市場。寡 頭壟斷的市場既包含壟斷因素, 也包含競爭因素。但相對 而言, 它更接近于壟斷的市場結(jié)構(gòu), 因為少數(shù)幾個企業(yè)在 市場中占有很大的份額, 使這些企業(yè)具有相當(dāng)強的壟斷勢 力。在商業(yè)街市場的現(xiàn)狀分析中, 數(shù)據(jù)也顯示, 校園商業(yè)街 中的每個行業(yè)都只被幾家商家占據(jù), 這進一步說明, 商業(yè) 街市場滿足寡頭壟斷的市場結(jié)構(gòu)。 由于寡頭壟斷企業(yè)之間存在很強的相互依存性, 使其 在經(jīng)營上有著與其它類型的企業(yè)不同的重要特點, 即寡頭 壟斷者的某項決策會產(chǎn)生什么結(jié)果取決于其對手的反應(yīng)。 因此, 寡頭壟斷者的競爭結(jié)果具有很大的不確定性。這一 點在現(xiàn)狀分析中也已經(jīng)體現(xiàn)出來。 最后, 有必要指出一點, 商業(yè)街寡頭壟斷是特殊條件 下形成的寡頭壟斷, 與嚴(yán)格意義上的寡頭壟斷之間存在著 一定的差異。下面就來比較這種差異性。 第一, 對于高校商業(yè)街, 不能簡單的看成一個行業(yè)來 研究, 因為其中包括多種商品種類, 也就是存在多個行業(yè), 在分析寡頭壟斷時, 必須將商品分類, 再進行逐個討論, 也 就是說, 在這個市場中, 同時存在著多個寡頭壟斷的模式。 這是后面進行經(jīng)濟學(xué)分析的基礎(chǔ)。 第二, 在寡頭壟斷市場下, 寡頭廠商可以通過各種方 式達(dá)成共謀或協(xié)作。而在高校商業(yè)街市場中, 由于受到學(xué) 校政策、店鋪地理位置的影響, 商家行為的影響力減弱, 而 共謀或協(xié)作也可能通過學(xué)校這一主體間接實現(xiàn)。 第三, 寡頭壟斷的市場存在明顯的進入障礙。其中最 重要也是最基本的因素是這些行業(yè)存在較明顯的規(guī)模經(jīng) 濟性。而在商業(yè)街這種市場下, 規(guī)模經(jīng)濟不明顯, 而更多的 是政策帶來的進入障礙。
2、對商業(yè)街寡頭壟斷的評價商業(yè)街寡頭壟斷的形成有其合理性, 也有不足之處: (1)商業(yè)街寡頭壟斷有其合理性 市場的產(chǎn)生具有其客觀條件, 寡頭壟斷作為市場的一 種形式, 必定具有其存在的價值。商業(yè)街市場以寡
頭壟斷 的形式存在, 依賴于其特殊的背景及特點, 校園商業(yè)街是 校園整體的一部分, 其發(fā)展必須受到校園整體規(guī)劃的影 響, 也必須被學(xué)校所管理和限制, 因此, 校園商業(yè)街市場的 寡頭壟斷現(xiàn)象是也存在其合理性: 首先, 校園商業(yè)街的規(guī)模有限, 它必須依賴于校園的 整體規(guī)劃, 其地理位置、面積大小、市場大小、商品種類等 都不能完全以一般的市場方式進行運作, 學(xué)校的管理和限 制是不可避免的, 這也是造成其寡頭壟斷的一個重要原 因。 其次, 調(diào)查顯示, 學(xué)校的商家分布比較合理, 滲透到消 費者需求的方方面面, 基本能夠滿足消費者的日常需求,
如果學(xué)校對商業(yè)街不進行任何管制和限制, 勢必導(dǎo)致某些 行業(yè)的過度擁擠現(xiàn)象發(fā)生, 這無疑是對店鋪這一稀缺資源 的不合理利用, 也無法達(dá)到資源的優(yōu)化配置。 (2)商業(yè)街寡頭壟斷的不足 由于寡頭壟斷, 導(dǎo)致了商品的價格普遍高于均衡價 格、商家的服務(wù)態(tài)度不盡人意等問題的存在。從現(xiàn)狀分析 中也可以看出這一點, 消費者滿意度低、商家服務(wù)態(tài)度差 等都已成為商業(yè)街不得不面對的問題, 改善其狀況迫在眉 睫。如何解決這些問題成為商業(yè)街研究的一個重要方面。 考慮到商業(yè)街市場的模式更多的是因為政策原因而 形成, 這一模式目前無法改變, 而且還將繼續(xù)存在很長一 段時間。對商業(yè)街進行改善不是改變寡頭壟斷這一模式, 而是優(yōu)化商業(yè)街機制, 盡可能減少寡頭壟斷產(chǎn)生的不利影 響, 構(gòu)建一個商家、學(xué)生、學(xué)校三方和諧有序、健康發(fā)展的 市場。
四、改善高校商業(yè)街的方案研究
1、高校商業(yè)街市場上商品的經(jīng)濟學(xué)分類 必須注意, 在商業(yè)街這一市場上存在多種商品, 不同 的商品也具有其各自的特點。因此, 在改善商業(yè)街的研究 中, 難以提出一個全面的研究手段來同時闡釋它們的共同 特點。筆者找到了一個方法來避免這個問題, 考慮到學(xué)生 更關(guān)注商品的價格這一因素, 因此將商業(yè)街市場上的商品 按需求的價格彈性分類后, 針對分類后的商品進行不同的 研究并提出不同的解決方案。 需求的價格彈性通常被簡稱為需求彈性, 它是指一種 商品的需求量對其價格變動的反應(yīng)程度 。根據(jù)這一定義, 容易得出影響需求的價格彈性的因素[7]:
(1)消費者對商品的需求程度。一般而言, 消費者對生 活必需品的需求強度大且比較穩(wěn)定, 受價格變化的影響較 小, 因而需求彈性小; 反之。 (2)商品的替代品數(shù)目和可替代程度。一般說來, 一種 商品的替代品越多, 可替代程度越高, 其需求彈性就越大; 反之。 (3)商品用途的廣泛性。一般而言, 一種商品的用途越 多, 其需求彈性就越大; 反之。 從以上因素來看, 商業(yè)街的商品是可以按需求彈性進 行分類的, 筆者在這里籠統(tǒng)地將其分成需求彈性較小和需 求彈性較大兩類。 在商業(yè)街上, 其商品種類包括日常生活用品、飲食休 閑類商品、文體商品、數(shù)碼產(chǎn)品、服飾等。其中日常生活用 品、飲食類商品等需求強度大, 替代商品少, 用途單一, 需 求彈性也相對較小。而數(shù)碼產(chǎn)品、休閑娛樂、服飾、文體用 品等需求強度小, 替代商品較多, 用途廣泛, 需求彈性相對 較大。按這種方式分類后, 有以下幾個好處: 需求彈性較小的商品, 受價格變化影響較小, 研究改 進方案時, 其重心就不必放在價格因素上, 因為在一定范 圍內(nèi), 不管價格如何改變學(xué)生都會消費。因此討論的問題 就可以簡化為如何提高消費者的滿意度, 即如何使消費者 從“不滿意”到“滿意”。在這種情況下, 這個市場上的供需 曲線是無法改變, 筆者更多的采用管理學(xué)和市場營銷學(xué)中 的相關(guān)原理來改善現(xiàn)狀。
需求彈性較大的商品, 受價格變化影響較大, 研究改 進方案時, 其重心應(yīng)放在價格因素上, 因為學(xué)生可以選擇 是否消費、多消費還是少消費, 所要解決的問題就是如何 使消費者從“不消費”到“消費” , 從“少消費”到“多消費”。 在這種情況下, 我們的方案重點是如何刺激需求, 改變市 場供需, 同時減小價格因素對消費者購買決策的影響。
2、根據(jù)不同類商品提出高校商業(yè)街的改善方案 (1)讓消費者從“不滿意”到“滿意” 如日常生活用品、飲食類商品等, 此類商品的需求量 隨價格變動的反應(yīng)程度小, 即在一定的定價范圍以內(nèi), 商 家即使抬高價格, 在一定范圍內(nèi), 學(xué)生仍然會選擇在校園 商業(yè)街內(nèi)進行購買。 筆者提出
以下幾點方法來改善運營狀況: A.此類商家不應(yīng)該將改善運營狀況的努力集中在價格 競爭上, 而更應(yīng)注重提升商家的外部形象和內(nèi)部素質(zhì), 從 改善服務(wù)態(tài)度, 營造優(yōu)良的服務(wù)環(huán)境, 樹立商家信譽等著 手。在這一點上, 通過人員推銷策略、廣告策略、公共關(guān)系 策略[8]等方法來提高自身的外部形象, 如海報或網(wǎng)絡(luò)宣傳 的廣告策略、贊助學(xué)生社團的公共關(guān)系策略。至于內(nèi)部, 提 高員工職業(yè)素質(zhì)、采取激勵方式改善服務(wù)態(tài)度, 如培訓(xùn)、服 務(wù)與工資掛鉤。 B.針對學(xué)生選擇商家這一點, 應(yīng)努力增加顧客和留住 顧客。在這一點上, 可以通過人員推銷策略、提高顧客讓渡 價值[9]、強化顧客的習(xí)慣消費心理、利用感情因素拉進顧 客與商家的距離等方式增加和留住顧客。感情因素在顧客 購買中也起重要作用, 商家可通過很多方法拉進顧客, 增 進顧客與商家間的感情, 已降低其他影響購買因素對顧客 購買選擇的影響, 來最大可能地留住現(xiàn)有顧客。 (2)讓消費者從“不消費”到“消費”和“少消費”到“多 消費” 如數(shù)碼產(chǎn)品、服飾等, 此類商品的需求量隨價格變動 的反應(yīng)程度大, 即在一定的定價范圍以內(nèi), 商家抬高或者 降低價格, 對學(xué)生做出是否在校園商業(yè)街內(nèi)進行購買活動 的決策影響很大。 筆者提出以下幾點方法來改善運營狀況: 此類商家應(yīng)將競爭的重點放在學(xué)生較為敏感的價格 上, 采用促銷與促銷組合[9]的市場營銷策略。如選擇在學(xué)生 消費活動相對集中的下午和晚上在進行各類促銷活動。 就商品的可替代性, 商家應(yīng)首先在這類商品上做好市 場細(xì)分和市場定位, 只有成功的定位才能為后來的決策提 供依據(jù)。如, 飾品類可細(xì)分為女生飾品、男生飾品、禮品等。 積極努力打造自身店鋪特色, 運用品牌策略, 并針對 學(xué)生群體追求個性化的特點, 銷售個性化商品, 進行品牌 化戰(zhàn)略經(jīng)營。如商家根據(jù)學(xué)生提供的意見, 增加學(xué)生需要 的商品種類, 滿足學(xué)生對不同形式和外觀商品的需求。
3、高校商業(yè)街的整體改進方案 在提出各類商品的改進方案后, 我們再來提出商業(yè)街 的整體改進方案。這里我們把校園商業(yè)街看作一個整體, 從學(xué)生、商家、學(xué)校三個主體出發(fā)來考慮, 目的是為了讓學(xué) 生得到更好的服務(wù), 讓商家更好的運作和發(fā)展, 讓學(xué)校更 有效地管理, 我們有以下解決方案:
第一, 建立學(xué)生、商家、學(xué)校三者之間的信息交流反饋 體系, 加大三者間的溝通與交流(如圖 6)。具體操作可由代 表學(xué)生的組織、代表商家的商會和學(xué)校資產(chǎn)公司的專門部 門具體實行。
第二, 在調(diào)查訪問中了解到, 因為信息的不對稱性, 使 學(xué)生經(jīng)常無法在學(xué)校購買到他們所需要的商品, 而往往這 種商品可以在校園商業(yè)街某一商家即可購得?；谶@一現(xiàn) 象, 我們提出在學(xué)校公共媒體(如校園網(wǎng))建立一個可以讓 商家公布其商品種類和價格等信息的平臺, 如建立一條網(wǎng) 絡(luò)商業(yè)街, 使商家從單純的實體店向?qū)嶓w店與網(wǎng)店相結(jié)合 的新型商店過渡, 充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)在信息交流反饋上的優(yōu) 勢。 第三, 引入評比機制, 可由上面提及的代表學(xué)生的組 織來組織全校學(xué)生按照一定的標(biāo)準(zhǔn)對校園商業(yè)街的各個 商家進行評比, 選出最滿意商店和最不滿意商店, 由學(xué)校 資產(chǎn)管理公司和代表學(xué)生的組織在全校公布, 促使商家提 高服務(wù)質(zhì)量, 降低產(chǎn)品價格, 豐富產(chǎn)品種類。 第四, 針對學(xué)生對商業(yè)街整體服務(wù)滿意程度不高的現(xiàn) 狀, 可以看出商店員工業(yè)務(wù)素質(zhì)有待提高, 因此有必要進 行相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn), 提高商業(yè)街員工的職業(yè)素養(yǎng), 提高店員 服務(wù)質(zhì)量, 使消費者更滿意。同時由于商業(yè)街地處理工大學(xué), 也可以就近充分利用學(xué)校的教師資源來完成。 第五, 加強學(xué)校對商業(yè)街的管理, 如治安管理、衛(wèi)生清 理等, 營造和諧的校園消費環(huán)境。 第六, 進行“大學(xué)生創(chuàng)業(yè)創(chuàng)意店”試點, 我們在調(diào)查中 發(fā)現(xiàn), 目前學(xué)校中存在兩三家商鋪因為經(jīng)營不善, 處于停 業(yè)或者關(guān)閉狀態(tài)。這無疑是對店鋪這一校園商業(yè)街稀有資 源的浪費。而同時在調(diào)查中我們也發(fā)現(xiàn), 在學(xué)校商業(yè)街所 有的店鋪中符合個性化, 特色化特點的店鋪幾乎沒有, 而 個性化消費, 特色化消費正是學(xué)生消費群體所崇尚的。因 此筆者認(rèn)為學(xué)?？梢詫﹂e置的店鋪進行試點, 將其以較低 的店租提供給學(xué)生, 并在政策上進行扶持, 如提供培訓(xùn), 創(chuàng) 業(yè)貸款等, 充分利用學(xué)校的專業(yè)優(yōu)勢, 如生工、食品、設(shè)計、 紡織等一批特色專業(yè), 鼓勵學(xué)生開辦諸如個性服設(shè)、興趣 烘培
等個性店面。在豐富學(xué)生課余生活同時, 增長社會經(jīng) 驗, 活躍校園氣氛, 彰顯學(xué)校特色, 為解決學(xué)生就業(yè)創(chuàng)業(yè)問 題開拓一條新的思路。
資本和優(yōu)勢, 讓自身品牌強大起來。 準(zhǔn)確定位, 實施差異化戰(zhàn)略 差異化戰(zhàn)略所體現(xiàn)的是產(chǎn)品或服務(wù)的不完全替代性, 也就是本企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)在某方面是競爭對手不可替 代的。現(xiàn)階段, 化妝品行業(yè)的產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重, 如何做 好市場營銷這個文章, 已成為企業(yè)取勝的重中之重。要在 激烈的市場競爭中獲得優(yōu)勢, 就要在產(chǎn)品、銷售渠道、促 銷、宣傳、品牌等方面實施差異化戰(zhàn)略。實施差異化戰(zhàn)略的 前提是知己知彼, 準(zhǔn)確定位, 抓住競爭對手的薄弱環(huán)節(jié), 以 己之長攻彼之短, 從而在顧客心中塑造產(chǎn)品的特定形象, 使消費者了解產(chǎn)品的特質(zhì), 進而與競品區(qū)別開來, 形成他 人難以復(fù)制的競爭優(yōu)勢。
第二篇：商業(yè)街調(diào)查報告模版
商業(yè)街調(diào)研報告
內(nèi)容摘要：以景觀意境為線索，遵循“以人為本”的原則，運用軸線布局，采用點，線，面成景的方式，參照所處位置及不同功能分割空間，營造一個多功能的，舒適的，令人愉悅的具浪漫氣息的娛樂購物，文化休閑的街道環(huán)境。
關(guān)鍵詞：空間商業(yè)街徜徉愉悅對稱入口街道休閑 1 商業(yè)街現(xiàn)狀
本商業(yè)街位于南陽市繁華區(qū)，主要滿足市民及附近小區(qū)業(yè)主日常娛樂購物，文化休閑等活動。，南陽市鴻德步行街位于人民南路東側(cè)，是人流聚集的一個主要場所。采用南北方向排列，建筑立面采用了塔樓，騎樓，雨罩的元素使空間產(chǎn)生新的劃分，室內(nèi)空間既設(shè)置了集中商業(yè)，又有零散店鋪，是西方現(xiàn)代mall與中國傳統(tǒng)商鋪的有機組合。 這個聚集要解決的問題：
解決商業(yè)街的繁華氣氛與商住小區(qū)、學(xué)校的寧靜氣氛之間的沖突問題。 解決商業(yè)街車行交通空間與步行交通空間的隔離的問題。
解決商業(yè)街的平直單調(diào)，感覺很長，很枯燥的問題。
解決商業(yè)街的歷史人文記憶的缺乏。
總體構(gòu)思：
以景觀意境為線索，遵循“以人為本”的原則，運用南北軸線布局，采用點，線，面成景的方式，參照所處位置及不同功能分割空間，營造一個多功能的，舒適的，令人愉悅的具有浪漫氣息的娛樂購物，文化休閑的街道環(huán)境。
構(gòu)思的基礎(chǔ)：
據(jù)心里進化論的觀點，人類對大自然所作出的最表層，直接的，第一的反映是情感上的，不是認(rèn)知上的，在情感反映的基礎(chǔ)上，才有了思維與記憶、意識與行為。就像電影就是在創(chuàng)造一種場景感受，現(xiàn)代神經(jīng)心理學(xué)也證明這一觀點。
室外空間設(shè)計以傳統(tǒng)古鎮(zhèn)的模式來構(gòu)筑整個商業(yè)街， 從歷史發(fā)展中形成小鎮(zhèn)商業(yè)街和傳統(tǒng)因素及其相互關(guān)系作了深入分析，如人流和街道的關(guān)系，河與街與住宅的關(guān)系，總結(jié)出一個空間的模式，運用到我們的商業(yè)街中來。將一個古鎮(zhèn)的街空間融合到我們的商業(yè)街中來，使其不僅有現(xiàn)代商業(yè)街的時代氣息，又蘊含原始的在幾十年、甚至幾百年間長出的空間，這些空間承載著政治、經(jīng)濟、文化以及人的生活方式的信息。 我認(rèn)為街是隨著人們交換產(chǎn)生與貿(mào)易的發(fā)展而逐漸生長的，它是由人們的生活需要而產(chǎn)生的一種商業(yè)形態(tài)，我們通過將街切割、打碎、重組再造的，運用我們以景觀意境為出發(fā)點，尋找適宜的尺度，通過空間變化的重組，營造一條生長出來的街，通過各種元素，鋪地、雕塑、噴泉、植物來解決商業(yè)街的標(biāo)識性。
我認(rèn)為街是人們行走，徜徉、休息、交流的開放空間，我們避免西單大街改造的那樣的誤區(qū)（人可以自由徜徉的街巷被大大拓寬成便利車行的大街，人群從街上被擠到過街天橋，或人們已被車流逼迫到某個區(qū)域，已不可自由徜徉，人的愉悅心情也就消大半，一條街道變成了一條車的河流，所以我們區(qū)分空間，使人與車的矛盾得到最大解決，）我們方式是通過高差解決人車分流。 2． 交通分析
運動與通路：
設(shè)計中充分考慮人的運動心理，把緊張的運動與放松的運動有機的結(jié)合起來，沿河散步道給人們提供一個可以曲折，延長的運動線路，放松休閑的觀賞景觀。
采用坡道設(shè)計，提供帶輪的步行交通，使設(shè)計更加人性化。確定適當(dāng)距離的關(guān)鍵不僅是實際的自然距離，更重要的是感覺距離，通過景觀節(jié)點的設(shè)置，景觀設(shè)施來豐富人們的視覺
感受，單調(diào)平直呆板的街道雖然很短，人的心理感受距離卻很長。 人車分流：
通過豎向的變化，使行車道路與人行處于不同高差，人在商業(yè)街的購物會感覺安全，真正營造一個休閑，自由徜徉的街道環(huán)境。 3． 空間分析
商業(yè)街的主要特點是因商業(yè)店鋪的集中而形成了室外購物、休閑、餐飲等功能空間，基于商業(yè)街的店鋪特色，決定了其設(shè)計的核心就是讓空間有用而舒適。根據(jù)調(diào)查，一般商業(yè)街的尺度，都控制在8－12m左右，而這又是針對兩側(cè)都是店鋪的商業(yè)街，鴻德商業(yè)街是單側(cè)式的，在商業(yè)建筑前約20m寬的范圍內(nèi)，要滿足停車，行車，還有步行的功能，所以商業(yè)街前面的步行街尺度定為5m寬，又考慮到車行對人流的影響，利用豎向高差的變化將其劃分成兩個不同的空間。在根據(jù)建筑的軸線在相關(guān)節(jié)點上設(shè)置種植壇形成景觀序列，根據(jù)建筑的收放控制臺階的收放。 4． 景觀節(jié)點
以景觀意境為線索，按其所處位置的不同及功能的不同，大小設(shè)置三大景觀區(qū)，它們既相互聯(lián)系又具統(tǒng)一性，通過軸線的控制來實現(xiàn)。三大景觀區(qū)為:入口廣場與商業(yè)街區(qū)，南陽府衙，小吃城,分別滿足人們的購物娛樂，休閑的功能，動靜分區(qū)的過渡功能，人們交流休息思考冥想的靜態(tài)活動功能。
5． 停留區(qū)域與心理學(xué)邊界效應(yīng)理論
邊界效應(yīng)理論指出：森林，海灘，樹叢，林中空地，建筑廣場的邊緣，建筑的凹處，柱下等使人們喜愛停留的區(qū)域。我們在商業(yè)街設(shè)置休息的座椅，給人們提供駐足，停留，停下來與人交談，停留一段時間的動作誘因。
愛德華?霍爾在《隱匿的尺度》中指出處于邊緣或背靠建筑物的立面有助于個人，團體與他人保持距離，是人們安全心理的需求所致。我們要緊兩創(chuàng)造多層的邊緣。
人的活動是從內(nèi)部和朝向公共空間的的中心的邊界發(fā)展起來的，彎曲的街道使步行變得更加有趣，且再見少風(fēng)力干擾方面是由益處的。
變換的接到空間，街區(qū)的穿插使步行網(wǎng)絡(luò)的心理距離變短了。
人在步行時都愛抄近道，人們走捷徑的愿望是非常強烈的。哥本哈根的一處廣場記錄，每一個人都沿最短的線路穿過廣場。
開場空間中的步行線路，橫穿空間中心是不舒服的，眼空間的邊緣既可以體驗到大空間的尺度，又能欣賞道街道或空間邊界的細(xì)枝末節(jié)，令人賞心悅目。
臺階是打斷步行節(jié)奏的破壞元素，我們采用平緩的坡道替代。
商業(yè)街入口廣場
避免目的地路程的一覽無余，更要避免可見目的地而不得不繞行?？梢娔康牡臅r要遵從簡捷的原則。我們規(guī)劃的直角使用功能是不方便的。
鴻德商業(yè)街入口廣場西側(cè)是一條交通主干道人民南路，東側(cè)是商用住宅、學(xué)校，這是人流聚集的一個主要場所，這個聚集包括購物，娛樂休閑和享受生活！
商業(yè)街的理想氣氛應(yīng)該是使人覺得親切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悅的消費心情，而不是單純的行走空間，人們在其中流連的過程本身也是一種體驗和休閑！
入口廣場除了應(yīng)該烘托建筑的特色與氣勢，更應(yīng)該是一個適合人們停留的、開放的，水與綠地交融的公共休憩場所。篇二：建筑學(xué)_商業(yè)街調(diào)研報告 購物中心調(diào)研報告
調(diào)研目的：通過搜集、查閱資料，以及實地調(diào)研，了解購物中心的設(shè)計要點如外
部空間布置、造型特點以及防火規(guī)范等等。
調(diào)研時間：2013年9月
調(diào)研地點：濱州市黃河五路銀座商城 資料整理：
購物中心，作為城市化進程的產(chǎn)物，就好象名片一樣，是城市人生活中必不可少的部分，是一個城市繁榮程度的體現(xiàn)。
【解釋】
購物中心是指一群建筑，是組合在一起的商業(yè)設(shè)施，按商圈確定其位置、規(guī)模，將多種店鋪作為一個整體來計劃、開發(fā)和經(jīng)營，并且擁有一定規(guī)模的停車場。
【購物中心的簡述】
根據(jù)購物中心的建筑、設(shè)施和形態(tài)的不同，國際購物中心協(xié)會又將購物中心細(xì)分為“摩爾”(mall，停車場與店鋪間有一定的距離，通常在整體建筑的地下或外圍，而店鋪間有專門的步行街連接，如區(qū)域型、超區(qū)域型購物中心)和帶狀中心(店鋪前各有停車場，店鋪間通常沒有專門的步道連接，如鄰里型、社區(qū)型等)。由此可見，從嚴(yán)格意義上講，購物中心不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種有計劃地實施的全新的商業(yè)聚集形式，有著較高的組織化程度，是業(yè)態(tài)不同的商店群和功能各異的文化、娛樂、金融、服務(wù)、會展等設(shè)施以一種全新的方式有計劃地聚集在一起。它通常以零售業(yè)為主體。與自發(fā)形成的商業(yè)街相比，購物中心在其開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營管理中，均是作為一個單體來操作：一般是物業(yè)公司建樓、出租場地，專業(yè)商業(yè)管理公司實行統(tǒng)一招租、管理、促銷，承租戶分散經(jīng)營。 所以嚴(yán)格意義上來講銀座商城屬于一個購物中心。
【購物中心的分類】 1．美國分類方式及標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)美國市場的實際情況，將購物中心分為鄰里型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型、主題型、時裝精品型、大型量販型、工廠直銷型等八種。 2．國家標(biāo)準(zhǔn)對購物中心的分類 根據(jù)中國市場的實際情況，將購物中心分為社區(qū)型、市區(qū)型、城郊型三類。 3． 按照開發(fā)商背景及經(jīng)營管理模式分類 分為物業(yè)型購物中心、百貨公司型購物中心、連鎖型購物中心三類。
4．按照購物中心規(guī)模分類
1．巨型/超級購物中心——24萬㎡以上 2．大型購物中心——12--24萬㎡ 3．中型購物中心——6--12萬㎡ 4．小型購物中型——2--6萬㎡
【購物中心的基本特征】
購物中心的五大特征：
（1）購物中心規(guī)劃、開發(fā)設(shè)立、經(jīng)營都在統(tǒng)一的組織體系下運作；
（2）適應(yīng)統(tǒng)一管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割，不可出售；
（3）尊重顧客的選擇權(quán)，使其實現(xiàn)一次購足的目的；
（4）擁有足夠數(shù)量的停車場；
（5）有更新地區(qū)或創(chuàng)造新商圈的貢獻(xiàn)。
通俗地講購物中心具有三個特征：
一是大：占地面積大、綠地大、停車場大、建筑規(guī)模大。
二是多：行業(yè)多、店鋪多、功能多（集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體）。 三是高，購物環(huán)境要求高，檔次高，顧客群購買力高。
【購物中心規(guī)劃設(shè)計】
購物中心包含有著若干商店群和娛樂設(shè)施，它不僅是人們購物的場所，也是休閑娛樂的場所。因此購物中心設(shè)計的復(fù)雜性和綜合性是異常明顯的，必須精心地進行構(gòu)思。
（一）購物中心的位置 購物中心的設(shè)置要考慮商圈內(nèi)居民消費水準(zhǔn)和購買習(xí)慣、交通、貨物供應(yīng)等情況。從選擇地點來看，可選擇城郊、城中和商業(yè)區(qū)。
（二）購物中心的規(guī)模
購物中心規(guī)模的確定要考慮平均消費水準(zhǔn)與結(jié)構(gòu)。一般地說，購物中心規(guī)模越大，功能越綜合，反之則越單調(diào)。 １．城郊購物中心 總面積大約為２２萬平方米以上，擁有６０家以上的商店，一般位于城郊。 ２．地區(qū)性購物中心 總面積大約１２萬平方米以上，擁有２５－４０家商店，一般位于城郊及其邊緣，或小城市之中。 ３．社區(qū)購物中心
總面積約為３－１２萬平方米，擁有１０－２５家商店，一般位于住宅區(qū)或都市中。
（三）購物中心的形狀
購物中心依地理位置和規(guī)模不同，可選擇不同的建筑形狀。 １．條形購物中心 條形購物中心是把商店沿著街道成一直線排開，建筑物面向主要街道，停車場在前。美國幾乎所有的社區(qū)購物中心都是此種形狀。 ２．庭院式購物中心 庭院式購物中心是建筑規(guī)劃成庭院狀，停車場在庭院外圍，一般為四方型。 ３．室內(nèi)街道型購物中心 室內(nèi)街道型購物中心是將商店安排成像在街道上一樣，但實際上是在室內(nèi)，沒有噪聲和汽車往來，通常是在兩端各設(shè)一個大型商店。 ４．街道連接型購物中心街道連接型購物中心，是通過將各個購物街道連接起來，鼓勵人們在整個購物中心購物，而不是僅在靠近停車場的商店購物。面積超過３萬平方主的購物中心常采用這種形狀。 ５．花團錦簇式購物中心花團錦簇式購物中心，是將商店群圍繞著一個大型中心商店進行設(shè)立。
（四）購物中心超級市場的位置
超級市場和大型量販店是購物中心的核心，其位置所在相當(dāng)重要。 １．超級市場應(yīng)在一端 每一個商店都想占據(jù)顧客流量最大的地方，購物中心開發(fā)者必須進行統(tǒng)一安排。一般來說，超級市場應(yīng)設(shè)置在購物中心的一端或周邊地帶，因為超級市場是顧客購物的重點區(qū)域，為方便顧客進出和提貨，設(shè)在一端或周邊地
帶最為有利，但可能影響顧客在購物中心的滯留和購買的時間。 ２．超級市場應(yīng)遠(yuǎn)離百貨商場在購物中心里，如果有超級市場和百貨商場，那么超級市場最好不要靠近百貨商場。據(jù)統(tǒng)計，購物者通?；ǎ撤昼娫诔壥袌鲑徫铮▋扇r在百貨商場里瀏覽。二者相鄰而設(shè)，百貨商場的顧客占據(jù)停車場時間很長，會妨礙超級市場顧客使用停車設(shè)施。
（五）停車設(shè)備
開車到購物中心，是大多數(shù)顧客采用的交通方式。停車設(shè)施是顧客選擇購物中心的重要參考因素，購物中心一般設(shè)有停車場和相對的停車設(shè)施。西文國家城市中心商業(yè)之所以出
現(xiàn)蕭條，就是由于停車?yán)щy，而郊區(qū)購物中心發(fā)展的一個重要原因則是停車便利。 無論大小購物中心都需要有停車設(shè)施，但其規(guī)模不同，停車設(shè)施的內(nèi)容也各異。小型購物中心有停車場和加油站就可以了；中型購物中心除了有停車場和加油站外，通常配有洗車設(shè)備；大型購物中心需要更加完備的停車設(shè)施，應(yīng)包括汽車維修中心。
【購物中心功能設(shè)計】
商業(yè)街建設(shè)目標(biāo)是在完善商業(yè)街功能的基礎(chǔ)上完善城市的功能。由于中國城市化的進程剛剛起步，購物中心功能的設(shè)計應(yīng)該突出如下方面：
〖集散功能〗
集散功能主要是指購物中心所具有的在一定范圍內(nèi)集聚和擴散商品與各類生產(chǎn)要素的能力。特大城市的購物中心，必須在國內(nèi)外經(jīng)濟活動中有效地實現(xiàn)商品和要素的集聚和擴散，成為國內(nèi)外商品、資金、技術(shù)、人才和信息“五流”流動的中心，成為資金循環(huán)的吞吐中心，資金運轉(zhuǎn)的調(diào)度中心，大宗商品交易中心，進出口貨物中轉(zhuǎn)樞紐。
〖生產(chǎn)功能〗
生產(chǎn)功能即商品制造功能。未來，許多購物中心可能不僅是銷售基地，而且是工業(yè)基地，擁有比較完整的工業(yè)生產(chǎn)體系、較大的生產(chǎn)規(guī)模、較高的科技開發(fā)
水平。比如，現(xiàn)在北京中關(guān)村的電子一條街，就有比較強的綜合性工業(yè)實力。隨著高科技市場的不斷開拓，以知識經(jīng)濟為主要特征的購物中心將不斷涌現(xiàn)。但是，作為購物中心的生產(chǎn)功能在內(nèi)涵上要有根本轉(zhuǎn)變。
〖管理功能〗
管理功能是指購物中心通過匯集眾多的大公司和跨國公司的總部，成為區(qū)域生產(chǎn)經(jīng)營決策和企業(yè)戰(zhàn)略策劃中心的功能?？鐕镜募谐潭瘸蔀楹饬抠徫镏行牡燃壍闹匾笜?biāo)。在世界一些特大城市，著名的購物中心由于是黃金地段，一般是跨國公司進駐的理想?yún)^(qū)域。
〖服務(wù)功能〗
服務(wù)功能是指購物中心所具有的為國內(nèi)外的各種經(jīng)濟活動、商品和各類要素自由流動提供全面、高效、便捷服務(wù)的能力。購物中心必然是一個服務(wù)中心，擁有一套高效的服務(wù)系統(tǒng)。特大城市的購物中心既要為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)，也要為全國經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)，要為中國經(jīng)濟與世界經(jīng)濟的接軌服務(wù)，必須強化服務(wù)功能。包括：交通運輸服務(wù)、通訊信息服務(wù)、中介咨詢服務(wù)、會務(wù)展示服務(wù)、娛樂休閑服務(wù)。
【購物中心發(fā)展模式設(shè)計】
〖純銷售模式〗
即出售商場的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，業(yè)內(nèi)人士稱之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪”。它出現(xiàn)在國內(nèi)shopping mall剛剛興起時，曾經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)商們手中屢試不爽的“法寶”。以廣州為例，就有新中國大廈、名匯商業(yè)大廈、康王商業(yè)城、藍(lán)色快線等采用此種模式。 一般而言，商業(yè)地產(chǎn)商在資金實力不足和追求短期利益的背景下，為迅速回籠資金，通常采取這種純銷售的模式，將商鋪拆零、分割成諸多小產(chǎn)權(quán)賣給小業(yè)主，而商場后期管理缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，導(dǎo)致了“先期銷售火爆，后期經(jīng)營慘敗”的現(xiàn)象。由于賣散了業(yè)權(quán)，經(jīng)營權(quán)無法集中，shopping mall成了一盤散沙式的篇三：合肥商業(yè)街的調(diào)查報告1 合肥商業(yè)街的調(diào)查報告
主要內(nèi)容：商業(yè)街的發(fā)展和現(xiàn)狀往往代表著一個城市的發(fā)展進步和停留階段，它的規(guī)劃的程度代表了城市的整體水平。所以，這一個星期對合肥商業(yè)街的調(diào)研，使我們更深入的了解了合肥的現(xiàn)代化發(fā)展，對城市的規(guī)劃也有了一定的認(rèn)識。街區(qū)歷史的發(fā)展可以讓我們引以為鑒，更好的學(xué)習(xí)和發(fā)展我們的城市，它的優(yōu)點我們來傳承，缺點和不足讓以后的我們來改正。 關(guān)鍵詞：商業(yè)街 歷史 優(yōu)點 不足 發(fā)展
淮河路步行街
合肥是歷史文化名城，合肥的城市規(guī)劃布局也曾是備受矚目，作為大都市的人們逛街區(qū)逛市場是日常生活很重要的一部分，對于商業(yè)街人們更是接觸頗多。于是這次調(diào)研我選擇在合肥的幾大商業(yè)街進行。
說到合肥的商業(yè)街，首當(dāng)其
沖的就是淮河路步行街了。從方位上來講，最為合肥商業(yè)第一街的淮河路商業(yè)步行街位于合肥城市核心地帶，在合肥主要干道之一的長江路上。和很多國內(nèi)外的商業(yè)步行街一樣，其也是與城市歷史核心區(qū)相重合?；春勇凡叫薪直泵媸侵腻羞b津古戰(zhàn)場遺址，街道北面還有聞名的李府和明教寺。這在國內(nèi)外都有著相同的例子，如：倫敦牛津街，英國的首要購物街，是可以追溯到羅馬時代的著名歷史性古街；漢城的明洞大街，擁有明洞圣堂等國家級文物建筑；蘇州觀前街，是在古建筑玄妙觀基礎(chǔ)上發(fā)展起來的著名商業(yè)街；廣州北京路商業(yè)街，是歷史上最繁華的商業(yè)集散地，是廣州城建之始的所在地。由此可以看出，絕大多數(shù)著名商業(yè)步行街的形成往往是在歷史商業(yè)繁華街區(qū)的基礎(chǔ)上發(fā)展而來的。
首到淮河路步行街的感覺對多的就是它的繁華，街道兩側(cè)店鋪林立，有大型購物廣場，
現(xiàn)代化的娛樂休閑場所，更有顯示出合肥歷史古城的歷史 文物，讓人確有游刃于古今之感。這條商業(yè)步行街東起環(huán)城路，西至宿州路，在設(shè)計上本著“以人為本”的原則，著重考慮人的視覺心理、生理感受，富于整個平面與空間變化和層次感。淮河路步行街上有許多雕塑，如體量很小的石雕“弈”，兩個稚童對弈，一羽鴿子安詳?shù)赜^棋；鑄銅雕塑“吉”，給人視覺上以極強的沖擊力。這種讓雕塑藝術(shù)走進人們?nèi)粘Ｉ畹姆绞?，不僅美化了城市也豐富了人們的生活。在這里只能步行，并且長度適中，很適合人們放松心情輕松購物。旁邊的市府廣場在建筑上充分體現(xiàn)了合肥是一座歷史文化古城，同時又是一座新興的科技、園林城這一特色，廣場布局突出“一點三軸”，即以市政府辦公樓為基點，引入體現(xiàn)合肥特色的“文化軸”、“科技軸”、和s型“自然軸”，有機地組合成一個中心廣場?？雌饋砗苁谴髿庖埠墁F(xiàn)代，展示了大都市的感覺，也顯示了其魅力的一面。廣場的候車亭是合肥最大且最先進的一個，它的存在無疑為市府廣場增色不少。但是事物沒有完美的，有利必有弊。淮河路商業(yè)步行街的建筑難顯整體，在布局上顯得雜亂無章，從步行街入口開始，建筑物就高矮不均參差不齊，色彩上也是難以統(tǒng)一。每個建筑物的年代時間一覽無余，商業(yè)街本來是應(yīng)該突出城市的文化底蘊歷史內(nèi)涵，但是看到李府和明教寺以煥然一新的面貌呈現(xiàn)在原址上，在現(xiàn)代化的樓群中就顯得很是突兀，非但沒顯示出歷史的古韻，還減少商業(yè)街的城市感，這是商業(yè)街失敗的地方?？v觀整條商業(yè)街，所有的建筑都很現(xiàn)代，但是卻沒有一個建筑可以讓人深深的記住，感嘆它的別致與震撼，這是商業(yè)街的失誤也是合肥的失誤，因為合肥也是同樣的弊病。
三孝口
三孝口是另一個來 合肥的人必定會去的地方，這里是合肥的起點，是合肥的標(biāo)志，還是合肥人們感情最深的地方。它也是繼淮河路步行街以后的第二商業(yè)街。
三孝口流傳著這么一個故事：相傳在西門街心路下埋有一塊紅糙石，下面壓著大蜀山的鑰匙，若取出這把鑰匙，就能打開大蜀山的山門，取得大蜀山的金銀財寶。但又傳，若此紅糙石一動，合肥城內(nèi)就要遭火災(zāi)，故從未有人敢輕舉妄動。孰料這一傳說被合肥城內(nèi)一貪財?shù)臒o賴獲悉，其乘夜深人靜之時，悄悄將紅糙石掀開，將大蜀山鑰匙盜走。大蜀山的鑰匙被盜走了，火災(zāi)也就招來了。一時間，西門一條街濃煙四起，火勢越燒越旺，眼看大火已燒到那三子之家。為了護衛(wèi)棺柩，三子竟以身伏于棺上，誓與棺柩同存亡。似乎是神靈被三子的虔誠舉動所感動，大火竟跳過其家。
這場大火過后，整個城西門一條街房屋都被大火燒為灰燼，唯獨那三子之家房子完好無損。由此，這個地方后來就被人們稱為“三孝口”了。三孝口地址在今市區(qū)長江路西段。關(guān)于此傳說，《合肥縣志》有段記載：“張梅、祝、松兄弟三人親喪，殯于室，鄰火卒起，棺不及移，三人號慟伏棺上，誓與俱焚，三人皆死，棺獨完好。初，母病瘡甚重，梅吮之得愈。”人們都被這個故事感動，現(xiàn)在仍對其有很深的感情。
通過這個流傳的故事，我們對三孝口 了解更深了一步，不僅僅是它的商業(yè)作用，還有它感人的過去。三孝口是最人性化的商業(yè)區(qū)，相對于淮河路步行街，它沒有其商業(yè)感的那種冷漠，多了幾份人文氣息；不象步行街那么嚴(yán)
肅那么規(guī)整那么正式，多了幾分溫暖幾分溫馨。三孝口的女人街是逛街的女性特別喜愛的地方，因為它麻雀雖小五臟俱全，雖位于一個很窄的小巷里面但是能讓每一個進去的人滿載而歸。在這里面你感受到的是小城里日常生活的瑣碎，有種暖意在里面。但是它也存在很多問題，走進小巷的感覺除了很擁擠之外，也感受到了它的環(huán)境缺陷。完全沒有大都市的亮麗，路面不平坦，路兩側(cè)的店面也陳舊古樸，看上去有些和城市格局不搭調(diào)。三孝口交通也很擁堵，很多市民都親身體驗過。三孝口和金寨路交叉口、蒙城路和安慶路交叉口每天都會擁堵數(shù)十次。在人流量如此大的街區(qū)，這種擁擠的狀況著實讓人們感到壓抑不方便。 但是猶如現(xiàn)在長江中路的改造，三孝口將要被改建，三孝口商業(yè)圈的興建在緊鑼密鼓的籌備中，涉及金寨路、長江中路、六安路、安慶路和蒙城路范圍的三孝口東北地段百余畝范圍將被改造。建成后，市民完全可以自由通過未來的三層空中通道購物，不會出現(xiàn)在行進車流中穿行的情況。三孝口的明天絕對可以和淮河路步行街媲美，成為不僅有感人的過去也有光明的未來的街區(qū)。 三孝口改造，既是為了優(yōu)化合肥市區(qū)道路，也是為了全力打造三孝口商貿(mào)圈，帶動老城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。合肥市把眾多的目光投向了四牌樓區(qū)域，此處的經(jīng)濟、商業(yè)的確值得開發(fā)和改造，但是三孝口的價值同樣不容忽視。如果同時開發(fā)和打造三孝口和四牌樓兩個經(jīng)濟商貿(mào)圈，讓其相互競爭，相互促進，一定會加快發(fā)展速度。
元一時代廣場
元一時代廣場位于合肥市新站區(qū)勝利路與鳳陽路交匯處西南角，占地44畝，建筑面積15萬平方米，是目前安徽省最大的高層綜合建筑群。
作為安徽首席體驗式時代歡樂主題購物公園，元一時代廣場集購物、休閑、娛樂、餐飲、會展、康體、旅游、商務(wù)八大功能于一體。元一時代廣場南面有北京華聯(lián)旗艦店，北京華聯(lián)東北面是國美電器，里面有很多著名的電子商品，集合了眾多的國內(nèi)外數(shù)碼科技。時代廣場中部有東西走向的名店街，里面是很前沿的店鋪商品。當(dāng)人們逛累的時候，在步行街東側(cè)入口的肯德基，可以供我們大餐一頓。另外在元一時代廣場周圍還排列著各種銀行、ktv、美食城等方便人們生活的設(shè)施，更有以迪斯尼樂園為主題的大型歡樂谷游樂場和省內(nèi)首家五星級標(biāo)準(zhǔn)的時代影城。因此，元一時代廣場也成為人們娛樂休閑的必去只地。 元一時代廣場不像淮河路步行街在商業(yè)的基礎(chǔ)上多了些隨意，它是充滿著商業(yè)的嚴(yán)肅性。它見證了合肥商業(yè)化的進程，代表了合肥商業(yè)化的結(jié)果，是合肥不可缺少的商業(yè)中心區(qū)。其周圍的建筑群，都是合肥最前沿，在其中我們可以明顯的感受到大都市的感覺。 通過這次調(diào)研，我看到了合肥城市的變化，儼然一個大都市的感覺。但是在看到它快速而有序的發(fā)展的同時也凸顯出其局部的不合理。沒有其獨一無二的特點，是合肥最不足的地方。希望以后合肥可以將自己的特點傳承出去，創(chuàng)出一個屬于自己的代名詞。篇四：_商業(yè)街調(diào)研報告
商業(yè)街調(diào)研報告 調(diào)研目的：通過搜集、查閱資料，以及實地調(diào)研，了解長安曲江航天商業(yè)街商業(yè)現(xiàn)狀及外
部空間的設(shè)計要點如群體布置、外部空間環(huán)境、城市景觀和組織等。 調(diào)研時間：2011年11月
調(diào)研地點：回坊街、德福巷、騾馬市、不夜城、書院門、西大街、雁塔西路、北長安街。 資料整理：
商業(yè)街，作為城市化進程的產(chǎn)物，就好象名片一樣，是市容市貌中最繁華最絢麗的景觀，是一個城市最引人注目的寫真。
【解釋】
商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街商鋪與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系，其經(jīng)營情況完全依賴于整個商業(yè)街的經(jīng)營狀況以及人氣，運營良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運營不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪租戶、商鋪經(jīng)營者都面臨損失。
【商業(yè)街的分類】
按照商業(yè)街經(jīng)營的商品是專業(yè)類別，還是不加確定的復(fù)合形式，可將商業(yè)街分為專業(yè)商業(yè)街和復(fù)合商業(yè)街。專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對經(jīng)營的商品不加確定，經(jīng)營者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營，如北京西單商業(yè)街，北京宣武區(qū)的大都市街等。 宏觀上講，不夜城、西大街都屬于商業(yè)街，但事實上，它們都是由多個規(guī)模不同的購物中心、百貨大樓、體育用品商店、娛樂、餐飲等各類商業(yè)房地產(chǎn)組成；微觀上講，常見的商業(yè)街有建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商品為經(jīng)營內(nèi)容的商業(yè)街，起步早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功。目前，也有不少商業(yè)街采取各類商品混業(yè)經(jīng)營的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點特征，這類商業(yè)街取得成功的難度比較大，除非像北京王府井大街，它經(jīng)過長期的發(fā)展，已經(jīng)成為中國人普遍了解、認(rèn)同的商業(yè)概念，其成功才可以實現(xiàn)。
按照商業(yè)街的建筑形式，也可將商業(yè)街分為單層商業(yè)街和多層商業(yè)街。單層商業(yè)街指采取單層建筑結(jié)構(gòu)的商業(yè)街，多層商業(yè)街商鋪自然指建筑形式為多層建筑的商業(yè)街。
另外也可以按商業(yè)街商鋪的形式劃分為完全采取鋪面形式的商業(yè)街，完全采取鋪位形式的商業(yè)街和采取鋪位、鋪面結(jié)合形式的商業(yè)街等。
【商業(yè)街的特點】 〖規(guī)模特點〗
商業(yè)街規(guī)模大小不一，和經(jīng)營的商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營服裝的商業(yè)街和經(jīng)營建材的商業(yè)街其規(guī)模可能會有較大的差別。但商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場需求和所經(jīng)營的商品適合的經(jīng)營規(guī)模。如果一個商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會面臨市場承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營困境。
〖規(guī)劃設(shè)計特點〗
沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長度不能太長，超過600米，消費者就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺。一個商業(yè)街項目到底如何進行規(guī)劃設(shè)計，如何把握規(guī)劃設(shè)計準(zhǔn)則，對于開發(fā)商來講是一個重要的問題。
〖名稱特點〗
專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大要素。專業(yè)商業(yè)街會節(jié)省商鋪經(jīng)營者的市場成本，例如德福巷酒吧一條街，消費者從其名稱就可以得到他們所需要的信息，便于消費決策。
【商業(yè)街形象設(shè)計】
商業(yè)街的建設(shè)是現(xiàn)代城市的形象工程。北京的王府井商業(yè)街、上海的南京路商業(yè)街、天津的和平路商業(yè)街、武漢的江漢路商業(yè)街等等，既是消費者的購物中心，又是作為特大中心城市的標(biāo)志性地段來設(shè)計的。
〖環(huán)境優(yōu)美設(shè)計〗
購物環(huán)境既是吸引消費者主要因素，又是商業(yè)素質(zhì)的組成部分。環(huán)境美包括區(qū)域環(huán)境美、街道環(huán)境美、店堂環(huán)境美等方面，也包括自然生態(tài)美、人造景觀美以及傳統(tǒng)美與現(xiàn)代美等方面。比如，商業(yè)街的雕塑、噴泉、草地、花壇等等。
【商業(yè)街功能設(shè)計】
商業(yè)街建設(shè)目標(biāo)是在完善商業(yè)街功能的基礎(chǔ)上完善城市的功能。由于中國城市化的進程剛剛起步，商業(yè)街功能的設(shè)計應(yīng)該突出如下方面：
〖集散功能〗
集散功能主要是指商業(yè)街所具有的在一定范圍內(nèi)集聚和擴散商品與各類生產(chǎn)要素的能力。特大城市的商業(yè)街，必須在國內(nèi)外經(jīng)濟活動中有效地實現(xiàn)商品和要素的集聚和擴散，成為國內(nèi)外商品、資金、技術(shù)、人才和信息“五流”流動的中心，成為資金循環(huán)的吞吐中心，資金運轉(zhuǎn)的調(diào)度中心，大宗商品交易中心，進出口貨物中轉(zhuǎn)樞紐。其中，北京王府井商業(yè)街、上海南京路商業(yè)街、武漢的漢正街商業(yè)街，都已經(jīng)具備了這個功能。
〖管理功能〗
管理功能是指商業(yè)街通過匯集眾多的大公司和跨國公司的總部，成為區(qū)域生產(chǎn)經(jīng)營決策和企業(yè)戰(zhàn)略策劃中心的功能?？鐕镜募谐潭瘸蔀楹饬可虡I(yè)街等級的重要指標(biāo)。在世界一些特大城市，著名的商業(yè)街由于是黃金地段，一般是跨國公司進駐的理想?yún)^(qū)域。比如上海陸家嘴商業(yè)街就成為一批全國大公司、大企業(yè)集團總部以及跨國公司總部或地區(qū)總部的匯集地，通過企業(yè)的指揮決策系統(tǒng)，發(fā)揮投資決策和產(chǎn)業(yè)配置、生產(chǎn)組織功能。
〖服務(wù)功能〗
服務(wù)功能是指商業(yè)街所具有的為國內(nèi)外的各種經(jīng)濟活動、商品和各類要素自由流動提供全面、高效、便捷服務(wù)的能力。商業(yè)街必然是一個服務(wù)中心，擁有一套高效的服務(wù)系統(tǒng)。特大城市的商業(yè)街既要為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)，也要為全國經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)，要為中國經(jīng)濟與世界經(jīng)濟的接軌服務(wù)，必須強化服務(wù)功能。包括：交通運輸服務(wù)、通訊信息服務(wù)、中介咨詢服務(wù)、會務(wù)展示服務(wù)、娛樂休閑服務(wù)。
〖創(chuàng)新功能〗
創(chuàng)新功能主要指商業(yè)街的制度創(chuàng)新的能力。商業(yè)街是推動城市經(jīng)濟發(fā)展的重要力量，必然聚集了眾多的有創(chuàng)新能力的企業(yè)，不斷推出新的企業(yè)形式、新的經(jīng)營管理體制。同時，城市管理體制也不斷創(chuàng)新，使城市充滿生機和活力，并以創(chuàng)新產(chǎn)生的示范效應(yīng)和帶動作用，促進周圍地區(qū)及全國的經(jīng)濟發(fā)展。創(chuàng)新功能是商業(yè)街發(fā)展的動力，如果喪失這一功能，城市必然會走向衰落。
【商業(yè)街發(fā)展模式設(shè)計】
〖綜合商業(yè)街模式〗
現(xiàn)代商業(yè)街的功能從結(jié)構(gòu)上來說一般是綜合化的。過去以購物為主，現(xiàn)在則注重提供消費者所需要的綜合服務(wù)。比如，上海南京路商業(yè)街、北京王府井商業(yè)街，其綜合性都比較強。王府井商業(yè)街的新東安市場，建筑面積達(dá)到２２萬平方米，集購物、餐飲、娛樂、旅游、寫字樓多種功能于一體。其中地下一層的“生活園地”，突出生活情調(diào)，以食品、家用電器、生活用品為主。北區(qū)的仿古街市、老店、茶社等店面，給人以回歸歷史的感受。中華老字號食品一條街內(nèi)，特色食品薈萃，令人留連忘返。 〖特色商業(yè)街模式〗
適應(yīng)消費者個性化、多樣化與差異化的要求，商業(yè)街最有競爭力的還是“特色”。１９９９年，上海市首次命名衡山路休閑娛樂街、威海路汽車配件街、福州路文化街、雁蕩路休閑街、上海老街等１０條市級商業(yè)特色街，在中國形成比較大的沖擊波。其實，多年來上海的商業(yè)街都在探索自己的經(jīng)營特色，形成了以四街包括南京路 四城為中心的都市商業(yè)新格局。其中名牌商品薈萃的淮海路，最能體現(xiàn)上?，F(xiàn)代商業(yè)文化商品價格相對低廉的四川路，是許多國內(nèi)游客喜歡去的購物天地旅游小商品集中的西藏路，成了中外旅游購物中心，尤以銷售各類特色小商品而著名，等等。
〖“扎堆”商業(yè)街模式〗
“扎堆”的概念是武漢商場提出的?；疽馑际且?guī)模擴張，職能擴大（形成購物中心、價格中心、信息中心、休閑中心、旅游中心），產(chǎn)生向心力、凝聚力、輻射力效應(yīng)，達(dá)到商流、物流、客流、信息流的高度集中。目前，在武漢已經(jīng)有多種形式的“扎堆”商業(yè)街：一是“單體企業(yè)扎堆”，如武漢廣場、世界貿(mào)易中心和武漢商場購物中心，營業(yè)面積接近２０萬平方米二是“群體企業(yè)扎堆”，如在武漢商場旁邊，又有協(xié)和廣場、游子鄉(xiāng)商廈、五洲商城以及大規(guī)模的展覽館改建工程三是“跨區(qū)企業(yè)扎堆”，如民意廣場周邊１０平方公里范圍內(nèi)集中了武商、武廣、利濟商場、上海商城、六渡橋、王府井、佳麗廣場、中心百貨等１０多家大型商場及燈具、家電等小型專業(yè)市場。
〖步行街模式〗 １９９９年９月２０日，南京路步行街開街。在此前后，北京、廣州、武漢都建設(shè)了各具特色的步行街。它的核心是培養(yǎng)了人文環(huán)境，減少了交通干擾，使消費者購物時得到舒適、便利。但是，搞步行街不能“一窩蜂”。巴黎的香榭麗舍大街、奧斯曼大街和美國紐約第五大街，都不是步行街。
〖“銷品茂”模式〗 “銷品茂”取自英文shopping mall，俗稱“帶蓋子的商業(yè)街”，商城中除傳統(tǒng)的商品零售、餐飲外，還將容納電信、郵政、美發(fā)等第三產(chǎn)業(yè)中服務(wù)業(yè)的一切內(nèi)容，是一種集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化等多功能于一體的大型購物中心。從１９９９年起，上海、武漢就開始建設(shè)“銷品茂”這種新業(yè)態(tài)。據(jù)了解，在“銷品茂”的故鄉(xiāng)——美國，也才剛剛創(chuàng)立幾年時間。毫無疑問，“銷品茂”是與世界市場接軌最快速的新興業(yè)態(tài)。
實地調(diào)研分析
香漫回坊街·小吃一條街
特色它長約500米左右，南北走向，青石鋪路，綠樹成蔭，路兩旁一色仿明清建筑。街道兩旁，上百種清真小吃琳瑯滿目，香飄四野。全街內(nèi)或餐飲，或器物，均由回民經(jīng)營，具有濃郁清真特色。
“錢”景融合西安文化、黃土文化、穆斯林文化特色為一體的旅游景點區(qū)，作為首批“西安特色商業(yè)街”之一，其名族特色濃郁，市場定位清晰，是商業(yè)與民族文化結(jié)合的亮點。
迷醉德福巷·酒吧一條街
特色德福巷如同北京的三里屯、上海的新天地一樣，以自己特有的魅力潛移默化地影響著西安的夜生活，去德福巷成為追求時尚品位的西安年輕人休閑、會友的現(xiàn)代生活方式。
“錢”景德福巷咖啡屋的出現(xiàn)，既是市場的需求，同時也讓人們領(lǐng)略到了西安古文化和現(xiàn)代氣息相融和的魅力。德福巷的繁榮與發(fā)展，成為古城日益開放的一個寫照。如今，德福巷與古色古香的書院門古文化街東西為照，遙相呼應(yīng)，成了傳統(tǒng)文化區(qū)中一條最有“洋味”的街道。篇五：商業(yè)街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)研報告 商業(yè)街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)研報告
目 錄
一、引言
商業(yè)究竟是什么？是吃、住、行、游、購、娛嗎，是喝茶、聊天、購物嗎？帶著這個疑問，首先讓我們感受一下國內(nèi)外最出名的四個商業(yè)街的氣氛，用以尋找什么是商業(yè)，什么是我們xx項目將表達(dá)的商業(yè)。
二、案例分析
1、香港蘭桂坊酒吧一條街
1) 名稱：香港蘭桂坊酒吧一條街 2) 簡介：蘭桂坊是香港的一道風(fēng)景線了。平實的街道布置，兩條平行的步行街，外加一小段連接兩條步行街的大道，步行街不長，每條街步行不過七八分鐘路程。街巷短小、狹窄、呈ｌ形并用鵝卵石鋪成，街巷滿布西式餐館和酒吧，街道兩旁的酒吧門面狹小。超過五十家餐廳和各樣的消費埸所，名字和裝飾十分西化，洋溢特有的歐陸風(fēng)味和異國情調(diào)，被譽為香港特有的文化特區(qū)。
第三篇：商業(yè)市場調(diào)查報告
商場暗訪的內(nèi)容
1.現(xiàn)場銷售人員在某種程度上扮演著產(chǎn)品專家的角色。神秘顧客調(diào)查的第一重點是考察現(xiàn)場銷售人員的產(chǎn)品知識。產(chǎn)品知識包括產(chǎn)品技術(shù)參數(shù)、產(chǎn)品基本的性能，更重要的是現(xiàn)場銷售人員應(yīng)該能夠闡明產(chǎn)品性能對于消費者使用的利益點，同時產(chǎn)品主要賣點上與競爭對手相比較的優(yōu)勢也是考察的重點。
2.由于耐用消費品的消費者對于購買產(chǎn)品的時候會擔(dān)心售后服務(wù)比較麻煩，所以商場中銷售人員對企業(yè)背景和售后服務(wù)支持應(yīng)該具有一定的了解。商場中的神秘顧客暗訪對企業(yè)的售中和售后服務(wù)可以起到很好的監(jiān)督作用。
3.現(xiàn)在商場上的耐用消費品行業(yè)競爭越來越激烈，主要表現(xiàn)在價格上是非常嚴(yán)重的，在耐用消費品行業(yè)中各種形式的銷售活動也是層出不窮，所以現(xiàn)場銷售人員應(yīng)該清楚明了的解釋企業(yè)的促銷活動內(nèi)容，同時了解競爭對手的賣場活動。
4.對于銷售人員的態(tài)度、工作服裝是否統(tǒng)一、儀容儀表等也會給商場消費者們留下深刻的印象，也是調(diào)查的內(nèi)容之一。當(dāng)然在神秘顧客暗訪的同時還可以收集相關(guān)的賣場信息，對于企業(yè)掌握零售賣場的情況是非常有幫助的。為了使神秘顧客暗訪調(diào)查真正的達(dá)到檢查監(jiān)督的作用，在設(shè)計項目的時候暗訪工作人員要有計劃的更換，以免被商場銷售的人員識破。另外神秘顧客到達(dá)賣場的時間應(yīng)在高峰時間和低峰時間都有安排，才能全面檢查到現(xiàn)場人員的服務(wù)狀況。
神秘顧客暗訪對商場的作用
一、通過神秘顧客暗訪發(fā)現(xiàn)的問題，具有極強的客觀真實性。
二、通過神秘顧客的暗訪，可以加強商場的監(jiān)督管理機制，改進服務(wù)人員的服務(wù)態(tài)度，加強內(nèi)部管理。通過神秘顧客檢測，在與獎罰制度結(jié)合以后，會給服務(wù)人員帶來無形的壓力，引發(fā)他們主動提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)、服務(wù)技能和服務(wù)態(tài)度，提高顧客滿意度。
三、通過神秘顧客在與服務(wù)人員的接觸過程中，可以聽到員工對企業(yè)和管理者不滿意的聲音，幫助管理者查找管理中的不足，改善員工的工作環(huán)境和條件，拉近員工與企業(yè)管理者之間的距離，增強企業(yè)的凝聚力。
四、通過神秘顧客的暗訪可以從顧客的角度，及時發(fā)現(xiàn)、改正商品和服務(wù)中的不足之處，提高客戶滿意度，留住老顧客，發(fā)展新顧客。由于神秘顧客提供的報告中有部分問題的.現(xiàn)場照片，以及部分現(xiàn)場的實時檢測錄像，這些問題的反映，必然會不可避免的涉及到部分員工的服務(wù)語言、服務(wù)態(tài)度、工作狀況等。
