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第一篇：房屋買賣合同解除確認(rèn)糾紛案
房屋買賣合同解除確認(rèn)糾紛案
[2007-12-15 ] 分類:[研究中心案例] 作者:[Leo ] 發(fā)布機構(gòu):[ 上海仲裁法研究中心 ] 關(guān)鍵字:[ 解除；確認(rèn) ]
案由：房屋買賣合同解除確認(rèn)糾紛案
第 一 申請人（第一被反請求人）：朱某
第 二 申請人（第二被反請求人）：羅某
被申請人（反請求人）：陳某
一、申請人請求與被申請人答辯：
申請人稱：申請人與被申請人通過房屋中介公司于2005年3月19日簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份。約定被申請人將座落在上海市××區(qū)××路33弄7號1006室的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給申請人。合同還約定，雙方應(yīng)該自合同簽訂之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)交易中心申請辦理過戶手續(xù)，甲方必須積極協(xié)助，由于甲方故意拖延或者不及時提供相關(guān)材料的，乙方按照合同第十條追究甲方的違約責(zé)任。
實際上，申請人在合同簽訂之前的3月16日就向被申請人支付了定金人民幣100,000元（相當(dāng)于預(yù)付款），又在該合同簽訂的當(dāng)天按約向被申請人支付了購房款人民幣320,000元。但被申請人卻怠于履行合同義務(wù)，拖延到2005年5月27日才辦理注銷原有的房屋抵押手續(xù)，導(dǎo)致雙方無法在合同規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)交易中心申請辦理過戶手續(xù)。因此，被申請人構(gòu)成嚴(yán)重的違約。
由于被申請人故意拖延的違約行為導(dǎo)致交易無法進(jìn)行，申請人于2005年6月3日委托律師發(fā)函通知被申請人解除房屋買賣合同，要求被申請人在接到律師函3日內(nèi)退還申請人已支付的房款人民幣423,000元，并支付賠償金人民幣282,000元及違約金人民幣634.50元。另外，由于被申請人的違約行為導(dǎo)致交易無法進(jìn)行而給申請人帶來的其他損失總計人民幣28,231元，包括交易中介費人民幣5,000元和律師費人民幣12,000元。
在此期間，申請人多次通過電話與信函聯(lián)系被申請人試圖協(xié)商解決，但被申請人沒有足夠的誠意，致使協(xié)商無法繼續(xù)進(jìn)行。申請人提出的仲裁請求：
1、確認(rèn)申請人解除《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的行為有效；被申請人向申請人返還購房款人民幣423,000元，支付相應(yīng)的利息損失（從申請人2005年6月3日通知被申請人解除合同起算至被申請人返還購房款之日）；
2、被申請人支付違約金人民幣634.50元；
3、被申請人支付賠償金人民幣282,000元；
4、被申請人支付申請人的其他損失人民幣28,231元；
5、本案仲裁費由被申請人承擔(dān)。
被申請人辯稱：被申請人積極履行合同，不存在違約行為。雙方在訂立房屋買賣合同的當(dāng)時，可以辦理轉(zhuǎn)按揭。2005年4月1日銀行不允許轉(zhuǎn)按揭后，雙方對合同相關(guān)條款進(jìn)行變更。嗣后，被申請人積極履行相應(yīng)的抵押注銷義務(wù)，4月中旬向銀行申請預(yù)約提前償還抵押貸款。因銀行提前還款有一個過程，適逢勞動節(jié)法定假日，被申請人于5月20日還清貸款，5月27日注銷抵押。
二、申請人認(rèn)為被申請人怠于履行合同義務(wù)，未按約定及時辦理注銷房屋抵押是沒有事實依據(jù)的。因注銷房產(chǎn)抵押需要一定過程和日期，不能由被申請人單方控制。
三、被申請人于5月27日注銷抵押是在合同約定的合理期限內(nèi)。被申請人在申請人的付款期內(nèi)注銷抵押，就應(yīng)是合理期限，符合合同相關(guān)約定。
四、抵押注銷早在2005年5月27日完成，只要申請人履行相關(guān)的付款義務(wù)，合同就可繼續(xù)履行。
五、合同約定雙方應(yīng)自簽訂合同之日起30日內(nèi)申請辦理過戶手續(xù)。但辦理過戶是雙方的共同行為。申請人沒有證據(jù)證明其通知過被申請人去申辦過戶手續(xù)，也沒有證據(jù)證明被申請人故意拖延提供相關(guān)材料。相反，被申請人卻于5月21日和6月5日發(fā)函要求申請人同去辦理過戶手續(xù)，而申請人故意拖延。
六、辦理過戶手續(xù)，需要申請人付清房款或貸款手續(xù)履行完畢，但申請人卻未完成相關(guān)貸款手續(xù)，致使過戶手續(xù)無法辦理。
被申請人并提出反請求稱：雙方在房地產(chǎn)買賣合同附件三付款協(xié)議作了修改。一是申請人于
2005年4月10日前可延后50日支付人民幣987,000元，時間以放貸為準(zhǔn)。如貸款不足，在交易前現(xiàn)金補足。嗣后，被申請人積極履行相關(guān)的義務(wù)，3月29日繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅及相關(guān)市區(qū)教育費附加收入，河道工程修建維護(hù)管理費等，共計人民幣29,970元。4月中旬，銀行申請預(yù)約就該房屋提前償還抵押貸款。因銀行提前還款有一個過程，于5月20日還清貸款，5月27日注銷抵押。被申請人曾于2005年5月21日、6月5日兩次發(fā)函要求申請人前來辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但申請人無故拖延，并且未按合同的付款協(xié)議規(guī)定期限付款，這明顯是因為現(xiàn)今房價下跌，申請人惡意違約。據(jù)此被申請人提出反請求申請，請求裁決： 解除雙方簽訂的房屋買賣合同；
2、申請人支付被申請人賠償金人民幣282,000元和違約金人民幣1,480元；
3、申請人賠償被申請人房屋買賣中介費損失人民幣10,000元。
4、本案仲裁費和反請求仲裁費由申請人承擔(dān)。
針對被申請人（即反請求人）的上述反請求，申請人辯稱：
1、根據(jù)2005年3月19日雙方簽訂的房屋買賣合同第六條，被申請人應(yīng)當(dāng)在簽訂合同的30日內(nèi)，申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。30日乃是約束本案申請人的期限，而非約束委托中介公司去申請辦理過戶手續(xù)的期限，不能認(rèn)為只要被申請人在30日內(nèi)委托中介公司辦理就算履行了義務(wù)。辦理過戶手續(xù)就是交接房地產(chǎn)權(quán)利，辦理該手續(xù)的主動權(quán)在于賣方，買方是被動的受益方。故在訂立合同30日內(nèi)被申請人不去申請辦理過戶手續(xù)，是被申請人嚴(yán)重違約。
2、根據(jù)上海市房地資源局有關(guān)規(guī)定，凡設(shè)定抵押的房屋，賣方應(yīng)當(dāng)先還清貸款，并辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記后，才能與買方共同申請轉(zhuǎn)移登記，辦理小產(chǎn)證，否則房地產(chǎn)交易中心不受理轉(zhuǎn)移登記以及買方新設(shè)定的借款的抵押權(quán)登記。由于被申請人沒有及時還清原抵押貸款，就不能及時辦理注銷抵押登記手續(xù)，雙方就無法申請辦理過戶手續(xù)，完成交易，被申請人根本違約。
3、房屋買賣合同個別條款的修改只是變更了申請人的付款期限，沒有變更申請人按約及時辦理房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的合同義務(wù)，該項條款所作修改與被申請人的義務(wù)沒有關(guān)聯(lián)。
4、由于被申請人違約在先，申請人依照法律的合同規(guī)定有權(quán)利解除合同。
5、申請人積極善意履行合同義務(wù)，不存在違約行為，無須承擔(dān)違約責(zé)任。申請人未支付剩余房款是因被申請人嚴(yán)重違約所致。申請人與銀行所簽訂的抵押借款合同規(guī)定了合同生效條件是向房地產(chǎn)交易中心辦理房屋抵押登記。由于被申請人未還清原來的抵押貸款，沒有及時對原先設(shè)定的抵押權(quán)辦理注銷登記，使得交易過戶手續(xù)無法實施，從而使申請人無法辦理新的抵押登記，導(dǎo)致申請人簽訂的抵押借款合同無法及時生效放貸。被申請人通知申請人6月2日至6月5日去辦理過戶手續(xù)，已超過約定期限40多天。故申請人根據(jù)法律規(guī)定和合同約定在6月3日發(fā)函，單方面解除了合同。
二、仲裁庭認(rèn)定的事實及其依據(jù)
仲裁庭經(jīng)審理查明：申請人與被申請人于2005年3月19日簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份。約定，被申請人將座落在上海市××區(qū)××路33弄7號1006室、建筑面積為89.92平方米的房屋售與申請人，轉(zhuǎn)讓價款為人民幣1,410,000元。合同第六條約定，甲（指被申請人）、乙（指申請人）雙方確認(rèn)，自本合同簽訂之日起的30日內(nèi)，委托誠信房地產(chǎn)（指誠信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司）向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。上述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移日期以××區(qū)房地產(chǎn)交易中心受理該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶申請之日為準(zhǔn)，但房地產(chǎn)交易中心依法作出不予過戶決定的除外。第九條約定， 乙方未按本合同付款協(xié)議約定期限付款的，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按乙方逾期未付款的萬分之五計算，違約金自本合同應(yīng)付款期限之第二日起算到實際付款之日止。逾期超過三日后乙方仍未付款的，除乙方應(yīng)向甲方支付三日的違約金外，甲、乙雙方同意還應(yīng)按下列第二項處理。第二項約定，甲方有權(quán)單方解除合同。甲方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知乙方，乙方承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總價款的20％。甲方可從乙方已付款中扣除相當(dāng)于違約金和賠償金部分的價款，余款返還給乙方，已付款不足違約金和賠償金部分的，乙方應(yīng)在接到書面通知之日起3日內(nèi)向甲方支付。第十條約定，甲方未按本合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付（包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移）給乙方，
應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已付款的萬分之五計算，違約金自本合同第四條和第六條約定的應(yīng)當(dāng)交付之日起至實際交付之日止。逾期超過三日后甲方仍未交付的，除甲方應(yīng)向乙方支付三日的違約金外，甲、乙雙方還應(yīng)按下列第二項處理。第二項約定，乙方有權(quán)單方解除合同。乙方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金為總價款的20％。甲方應(yīng)在接到書面通知之日起三日內(nèi)退還乙方已支付的房價款，并支付違約金和賠償金。合同附件三約定付款協(xié)議：本合同簽訂后乙方于2005年3月16日支付全部房價款計人民幣100,000元，作為定金，待支付尾款時抵作房價款。乙方于2005年3月19日前支付人民幣323,000元。乙方于2005年4月10日前可延后20日支付人民幣987,000元，時間以銀行轉(zhuǎn)貸為準(zhǔn)。如貸款不足在交易前現(xiàn)金補足（被申請人提交的合同復(fù)印件中，該條款以后由雙方修改為“乙方于2005年4月10前可延后50日支付人民幣987,000元。時間以銀行放貸為準(zhǔn)?！?/p>
在訂立上述合同前，申請人于2005年3月16日向被申請人支付了定金100,000元，在訂立合同的當(dāng)天，即3月19日，支付了首期房款人民幣323,000元，兩者合計人民幣423,000元。依照合同中付款協(xié)議的規(guī)定，申請人應(yīng)當(dāng)在2005年5月30日支付余款人民幣987,000元，但未支付。
依據(jù)合同第六條的規(guī)定，被申請人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日2005年3月19日起的30日內(nèi)，即4月18日之前，與申請人委托房屋經(jīng)紀(jì)公司向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，但被申請人未實施。
2005年5月21日，被申請人致函申請人，邀約申請人于6月2日至5日期間前往××區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。申請人收悉后，于6月3日致函被申請人稱，正是被申請人沒有按照約定及時辦理注銷房屋抵押，導(dǎo)致雙方無法在合同規(guī)定的期限內(nèi)申請辦理過戶手續(xù)，現(xiàn)決定正式解除雙方簽訂的房屋買賣合同，并要求被申請人退還房款人民幣423,000元，并支付賠償金人民幣282,000元和違約金人民幣2,115元。
被申請人在收到申請人上述信函后，緊接著于6月5日致函申請人稱，如果申請人在6月10日仍不與被申請人同去辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，被申請人將依照合同規(guī)定追究其違約責(zé)任。在未獲申請人回應(yīng)后，被申請人與7月5日函告申請人稱，被申請人已于5月27日還清貸款、注銷抵押，而申請人拖延辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，又未按照付款協(xié)議的期限付款，故被申請人要求解除房屋買賣合同，并要求申請人支付賠償金人民幣282,000元和違約金人民幣1,480元。雙方遂發(fā)生爭議。
三、仲裁庭裁決及其理由
庭審結(jié)束后，仲裁庭對本案進(jìn)行了評議，意見如下：
一、對房地產(chǎn)買賣合同附件三（付款協(xié)議）的確認(rèn)
申請人與被申請人作為證據(jù)材料出示的房地產(chǎn)買賣合同，其中附件三（付款協(xié)議）關(guān)于第二期付款期限各不相同。前者出示的未經(jīng)改動，后者出示的經(jīng)過雙方同意予以改動并由雙方在改動處簽章。庭審質(zhì)證時，雙方當(dāng)事人確認(rèn)以被申請人提交的合同文本復(fù)印件為準(zhǔn)。但該付款協(xié)議作改動的日期，被申請人說是2005年4月18日，申請人說是4月7日，而有關(guān)證人說是5月份，卻無其他材料佐證，故仲裁庭對其改動的日期難以認(rèn)定。仲裁庭認(rèn)為，付款協(xié)議中有關(guān)申請人第二期房款支付日期的延后，并不牽涉被申請人對申請辦理房屋轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)的期限必然延后，因為雙方對合同第六條并未改動，也未對簽訂合同的日期予以變更，故被申請人仍應(yīng)按照合同的規(guī)定辦理。
二、當(dāng)事人雙方的合同責(zé)任問題
仲裁庭注意到，申請人已認(rèn)真依約將定金和首期房款付迄，但依照變更了的第二期房款的付款日期，申請人應(yīng)當(dāng)在2005年5月30日將余款人民幣987,000元付清，被申請人在5月21日已通知申請人于6月2日至5日共同申請房屋過戶手續(xù)，隨后又告知申請人稱被申請人的
銀行貸款已還清，房屋抵押權(quán)登記注銷，而申請人迄今未將第二期房款付清，對此申請人負(fù)有違約責(zé)任。另方面，被申請人通過籌劃，終于具有可在2005年6月初辦理房屋過戶手續(xù)的條件，但與合同的約定期限遲延了40余日，對此也負(fù)有違約責(zé)任。由于雙方當(dāng)事人都違反合同，而一方的違約與對方的違約彼此有著牽連，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，申請人與被申請人依據(jù)房地產(chǎn)買賣合同要求對方支付違約金和賠償金不符合法律規(guī)定。
三、關(guān)于雙方當(dāng)事人均要求解除合同的問題
鑒于當(dāng)事人各自在仲裁請求和仲裁反請求中均要求解除房屋買賣合同，均無繼續(xù)履行合同的意愿。仲裁庭決定同意雙方解除合同的要求，被申請人應(yīng)將申請人已支付的購房定金和首期房款悉數(shù)返還申請人。
四、仲裁費的承擔(dān)
根據(jù)雙方當(dāng)事人履行合同義務(wù)的情況，以及仲裁庭對仲裁請求事項和反請求事項的支持程度，本案仲裁費和反請求仲裁費，由申請人和被申請人各半承擔(dān)。
基于上述事實與理由，仲裁庭依據(jù)《上海仲裁委員會仲裁規(guī)則》第十七條第
一、
四、七款，《中華人民共和國合同法》第六十條、第七十七條第一款、第九十四條第
（三）款和第
（四）款的規(guī)定，作出如下裁決。
一、申請人朱某、羅某與被申請人陳某于2005年3月19日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》予以解除；
二、被申請人陳某應(yīng)當(dāng)返還申請人朱某、羅某已支付定金人民幣100,000元和首期購房款人民幣323,000元；
三、申請人朱某、羅某的其他請求事項與被申請人陳某的其他反請求事項不予支持；
四、仲裁費人民幣 30,566 元（已由申請人預(yù)繳），由申請人承擔(dān)人民幣15,283元，被申請人承擔(dān)人民幣15,283 元；仲裁反請求費人民幣30,427 元（已由被申請人預(yù)繳），由被申請人承擔(dān)人民幣15,213.5元，申請人承擔(dān)人民幣15,213.5 元。
第二篇：解除房屋買賣合同通知書范文
致：
XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：
(法定代表人)先生：
您好!
我與貴公司作為雙方當(dāng)事人xxx年xxx月xx日簽訂了《商品房買賣合同》，該合同第八條“交付期限”約定貴公司(作為房屋出賣人)應(yīng)當(dāng)在2008年9月30日前向我交付合同項下的房屋(XXX號房)，但截至2008年XX月XX日，貴公司仍未向我交付該房屋，貴公司的行為已構(gòu)成違約，本人作為合同一方當(dāng)事人(房屋買受人)現(xiàn)依據(jù)該合同第九條“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”之約定依法行使解除權(quán)，解除與貴公司簽訂的《商品房買賣合同》。合同解除后依合同之約定貴公司應(yīng)向我支付相應(yīng)的違約金并賠償其他損失。同時，我亦保留采取法律措施等途徑維護(hù)自己合法權(quán)益之權(quán)利。
特此告知。
買受人: XXX
_____年___月___日
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第三篇：解除房屋買賣合同通知書范文
xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司:
我與貴公司于年月日簽訂了合同編號為00236號的商品房買賣合同，3月3日交付房屋時我就發(fā)現(xiàn)現(xiàn)澆面有掉包和裂縫，貴公司說能修補，后我向定西市建筑管理總站進(jìn)行投訴，該站進(jìn)行現(xiàn)場查勘后認(rèn)為房屋北側(cè)臥室頂板存在質(zhì)量缺陷事實，板面裂縫是施工不規(guī)范、不徹底造成的，房屋個別部位存在的板底鋼筋保護(hù)層不足現(xiàn)象是施工過程中保證措施不到位，未關(guān)板鋼鋼筋在澆筑混凝土?xí)r按要求墊起所造成的。由于存在上述質(zhì)量問題，我現(xiàn)在依法要求解除房屋買賣合同，由貴公司返還我全部購房款345924.00元和維修基金4804.50元，裝修保證金2000元，垃圾費385元，按銀行同期貸款利息向我支付利息55000元，按照現(xiàn)在市場價給我賠償房屋的(按建筑面積96.09平方米)差價損失57654，并由貴公司賠償我的全部裝修損失160000元，裝修期間的誤工費27000元，延誤入住的租房損失2000元，合同違約金69184.80元，合計723952.30元。
望貴公司接到本通知10日內(nèi)向我給予答復(fù)。
通知人：
年月日
第四篇：“房屋買賣合同糾紛”案由案例
“房屋買賣合同糾紛”案由案例
發(fā)表時間：2012-5-8 文字 〖 大 中 小 〗 閱讀次數(shù)：3702 【 審理法院 】 鹽城市中級人民法院
原告：楊珺 ……
被告：東臺市東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ……
法定代表人：季國棟 ……
原告楊珺因與被告東臺市東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱東盛房地產(chǎn)公司)發(fā)生商品房買賣合同糾紛，向江蘇省東臺市人民法院提起訴訟。
原告楊珺訴稱：2006年3月25日，原告與被告東盛房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，購買被告開發(fā)的東臺市水景灣10號樓A室房屋一套，并于同年5月至9月進(jìn)行了精裝修。在裝修、居住過程中，原告發(fā)現(xiàn)房屋存在墻體裂縫、窗戶滲漏等問題，雖然被告得知后對裂縫及滲漏問題進(jìn)行了多次處理，但仍未能根治修復(fù)，從而給原告造成了損失。隨后，南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司對裂縫滲漏原因及修復(fù)方案進(jìn)行了鑒定，認(rèn)定墻體裂縫主要是因溫度變化時結(jié)構(gòu)材料的不均勻收縮所致，屋面未作保溫層和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致樓層溫度裂縫明顯，而墻體裂縫是窗戶部位產(chǎn)生滲漏的直接原因。故原告要求被告承擔(dān)修復(fù)房屋裂縫及相關(guān)費用的民事責(zé)任，賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。
原告楊珺提交了如下證據(jù)：
1.原告楊珺與被告東盛房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同、房屋產(chǎn)權(quán)證、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書各一份，用以證明原被告之間存在買賣合同關(guān)系，且屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏、地基結(jié)構(gòu)工程和主體結(jié)構(gòu)工程都屬于被告的保修范圍。
2.照片16張、南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司第SF207078—1號鑒定報告一份，用以證明被告東盛房地產(chǎn)公司交付的房屋存在裂縫和滲漏的質(zhì)量缺陷，且系溫度變化時結(jié)構(gòu)材料不均勻收縮所致，屋面未做保溫層和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致頂部樓層溫度裂縫明顯，這種裂縫嚴(yán)重影響了原告楊珺對房屋的使用和觀瞻。鑒定報告還對裂縫提出了整改及修復(fù)方案。
3.東臺市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告、監(jiān)理單位工程質(zhì)量評估報告各一份，用以證明被告東盛房地產(chǎn)公司交付的房屋在工程設(shè)計上存在著建筑節(jié)能方面的質(zhì)量缺陷，在合同中被告沒有載明此情況，在交付時亦未能告知。
4.2007年8月13日和6月12日被告東盛房地產(chǎn)公司作出的關(guān)于東臺水景灣維修的說明和關(guān)于對業(yè)主反映有關(guān)質(zhì)量問題的處理情況說明及其態(tài)度和建議，用以證明被告已進(jìn)行了維修，但未能修復(fù)的事實。
5.2007年12月30日建筑工程預(yù)算書，用以證明按照鑒定結(jié)論提出的整改修復(fù)方案產(chǎn)生的工程預(yù)算。
6.南京千都裝飾工程有限公司東臺分公司稅務(wù)登記證、營業(yè)執(zhí)照、裝飾工程合同書、收條、報修記錄表、情況反映及證人證言各一份，用以證明原告楊珺在房屋裝修期間，因被告東盛房地產(chǎn)公司對A室墻體進(jìn)行二次修復(fù)，導(dǎo)致裝修工期延誤，補償裝修方違約金等共7100元。
7.中國建設(shè)銀行股份有限公司江蘇省分行作出的建蘇寧價[2008]213號《關(guān)于東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復(fù)工程造價的鑒定意見》，用以證明對房屋修復(fù)整改所需的費用。
被告東盛房地產(chǎn)公司辯稱：被告交付給原告楊珺的房屋經(jīng)竣工驗收合格，被告僅在保修期限內(nèi)依據(jù)合同約定和法律規(guī)定承擔(dān)維修責(zé)任。被告的施工圖設(shè)計文件通過了有關(guān)行政部門審查，符合國家強制性標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范的要求。屋面未做保溫屋符合設(shè)計要求和規(guī)定，不是被告的過錯。新建、增建屋面保溫層不屬于被告的法定義務(wù)。原告的主張沒有合同和法律規(guī)定上的依據(jù)，故請求駁回原告的訴訟請求。
被告東盛房地產(chǎn)公司提交了如下證據(jù)：
1.勘察單位質(zhì)量評估報告、設(shè)計單位工程質(zhì)量檢查報告、監(jiān)理單位工程質(zhì)量評估報告、單位工程竣工驗收報告、單位工程交付竣工驗收證明書、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告，用以證明該房屋通過了各方主體，包括政府的工程質(zhì)量監(jiān)督部門的驗收，該工程按圖施工，符合設(shè)計要求，為質(zhì)量合格工程，符合國家強制性標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。
2.關(guān)于發(fā)布《住宅工程質(zhì)量通病控制標(biāo)準(zhǔn)》的通知、《住宅工程質(zhì)量通病控制標(biāo)準(zhǔn)》、《住宅工程常見質(zhì)量通病防治措施手冊》，用以證明墻體砌體裂縫、滲漏屬于工程質(zhì)量通病，2006年4月才將建筑節(jié)能列為強制性標(biāo)準(zhǔn)。
3.20041226號施工圖設(shè)計審查報告、設(shè)計施工圖通用圖紙說明、原告楊珺所在房屋設(shè)計圖紙、建設(shè)工程抗震設(shè)防審查證書，用以證明被告東盛房地產(chǎn)公司交付原告的商品房及其施工圖紙符合國家的強制性規(guī)范，通過了有關(guān)行政部門的審核，屋面保溫層施工不是被告的法定義務(wù)。
4.東臺市規(guī)劃建設(shè)局東建發(fā)[2006]136號文件，用以證明江蘇省建筑節(jié)能強制性標(biāo)準(zhǔn)和強制性規(guī)程在東臺市是2006年6月1日起施行的，原告楊珺所訴的房屋在建筑時沒有節(jié)能要求。
東臺市人民法院一審查明：
2006年3月25日，原告楊珺與被告東盛房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同一份，該合同載明，原告購買被告開發(fā)的坐落于東臺市原新東南路(現(xiàn)海陵南路)水景灣10號樓A室房屋一套，房屋用途為居住，房屋總價款為441430元，《住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件；出賣人自房屋交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任，在房屋保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔(dān)。水景灣10號樓為疊加別墅，除去頂樓閣樓層后有4個結(jié)構(gòu)層，為磚混結(jié)構(gòu)，屋面未設(shè)置保溫層，對此，被告向原告出售房屋時未予告知。該樓的設(shè)計單位為通州市建筑設(shè)計院，施工單位為通州市華建建筑安裝工程公司，監(jiān)理單位為通州市天元建設(shè)監(jiān)理咨詢有限公司。該樓于2005年4月1日開工，2006年1月20日竣工。
2006年6月21日，原告楊珺領(lǐng)取了涉案房屋的房屋所有權(quán)證。在裝修、居住過程中，原告發(fā)現(xiàn)存在墻體多處裂縫、窗戶滲漏等問題，多次報修，被告東盛房地產(chǎn)公司多次派員維修，但均未能根本修復(fù)。
2007年9月3日，原告楊珺將被告東盛房地產(chǎn)公司訴至法院要求其修復(fù)房屋的裂縫。審理中，原告申請對墻體裂縫滲漏的原因及維修方案進(jìn)行鑒定。2007年12月11日，南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司作出SF207078—1號《東臺市水景灣10號樓A室裂縫原因及維修方案鑒定報告》(以下簡稱鑒定報告)，其鑒定結(jié)論為：水景灣10號樓A室產(chǎn)生墻體裂縫的主要原因是溫度變化時結(jié)構(gòu)材料的不均勻收縮所致，屋面未做保溫屋和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致頂部樓層溫度裂縫明顯，上述裂縫對主體結(jié)構(gòu)安全沒有影響，但嚴(yán)重影響觀瞻和使用功能。其整改修復(fù)方案為：1.現(xiàn)有裂縫的修復(fù)方案：對內(nèi)外貫通的裂縫可采用結(jié)構(gòu)膠進(jìn)行灌縫，對墻面粉刷層的裂縫，可鏟除原粉刷層，進(jìn)行重新粉刷。2。防止裂縫繼續(xù)發(fā)展的處理方案：由于水景灣10號樓A室的裂縫基本上都屬于溫度縫，當(dāng)溫差較大時，房屋的裂縫發(fā)展會比較明顯，雖然溫度裂縫不影響主體結(jié)構(gòu)的安全性能，但是會影響建筑的觀瞻和使用，因此，應(yīng)該采取措施，降低溫度變化帶給建筑的損傷，考慮到10號樓A室的屋面未設(shè)置保溫屋，建議拆除原屋面瓦，參照圖集蘇J9801—1／8新做保溫屋面。新保溫屋面各層做法如下：(1)原屋面瓦；(2)25厚1：2.5水泥砂漿摻107膠，內(nèi)調(diào)16號鍍鋅鋼絲網(wǎng)一層；(3)40厚擠塑保溫板；(4)3ram厚高分子卷材SBS一層；(5)20厚1：3水泥砂漿找平層：(6)鋼筋混凝土現(xiàn)澆屋面板。
2007年12月19日，原告楊珺向法院提出撤訴申請，同日法院作出(2007)東民一初字第1895號民事裁定書，裁定準(zhǔn)許原告撤訴，同年12月21日，原告另訴要求被告東盛房地產(chǎn)公司承擔(dān)根治修復(fù)房屋裂縫滲漏及相關(guān)費用的民事責(zé)任，賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。
2008年1月7日，原告楊珺申請對東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復(fù)工程造價進(jìn)行評估。2008年7月9日，中國建設(shè)銀行股份有限公司江蘇省分行作出建蘇寧價[2008]213號《關(guān)于東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復(fù)工程造價的鑒定意見》，結(jié)論為：原告位于東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復(fù)工程造價為35481.36元。
本案一審的爭議焦點是：1.被告東盛房地產(chǎn)公司出售給原告楊珺的房屋是否存在質(zhì)量問題；2.若存在質(zhì)量問題，被告是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；3.若被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種方式的民事責(zé)任。
東臺市人民法院一審認(rèn)為：
第一，被告東盛房地產(chǎn)公司出售給原告楊珺的房屋存在質(zhì)量缺陷。1.根據(jù)《中華人民共和國建筑法》(以下簡稱建筑法)第六十條、第六十二條的規(guī)定，竣工驗收的建筑工程的屋頂、墻面不得有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷，且建筑工程實行質(zhì)量保修制度。該法及國務(wù)院《建筑工程質(zhì)量管理條例》(以下簡稱質(zhì)量管理條例)未對“質(zhì)量缺陷”作出進(jìn)一步的解釋或規(guī)定。建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第三條規(guī)定：“本辦法所稱房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。本辦法所稱質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定?！眳⒄赵摋l規(guī)定，只要房屋建筑工程質(zhì)量不符合法定標(biāo)準(zhǔn)以及合同目的，則可以認(rèn)定存在質(zhì)量缺陷。2.根據(jù)建筑法第五十二條的規(guī)定，建筑工程勘察、設(shè)計、施工的質(zhì)量必須符合國家有關(guān)建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)的要求，具體管理辦法由國務(wù)院規(guī)定。根據(jù)質(zhì)量管理條例第三條、第十六條的規(guī)定，建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建筑工程質(zhì)量負(fù)責(zé)，建設(shè)單位在收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織對建筑工程質(zhì)量負(fù)責(zé)的有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收，由勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署質(zhì)量合格文件后，方可交付使用。在當(dāng)事人對房屋建筑工程質(zhì)量提起的訴訟中，建設(shè)單位提供的有關(guān)行政管理部門的批準(zhǔn)文件，以及勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位的質(zhì)量合格文件，只能作為證據(jù)使用，對人民法院認(rèn)定事實不具有當(dāng)然的確定力和拘束力。3.本案中，原告購買的房屋存在裂縫、滲漏等問題，這是一個客觀事實，并且該客觀事實經(jīng)司法鑒定結(jié)論證實系溫度變化時結(jié)構(gòu)材料不均勻收縮所致，屋面設(shè)計瑕疵和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致頂部樓層溫度裂縫明顯。綜合以上三點，足以認(rèn)定本案被告出售給原告的房屋存在質(zhì)量缺陷，被告認(rèn)為房屋的施工設(shè)計文件經(jīng)有關(guān)行政部門審核批準(zhǔn)、房屋竣工后經(jīng)有關(guān)單位驗收合格，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋質(zhì)量合格的理由，不予采納。
第二，被告東盛房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)對本案的房屋質(zhì)量缺陷承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。1.如上所述，我國實行建筑工程質(zhì)量保修制度。根據(jù)質(zhì)量管理條例第四十條的規(guī)定，在正常使用條件下，房屋主體結(jié)構(gòu)工程的保修期限為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限，房間和外墻面的防滲漏工程的保修期限為5年，保修期自竣工驗收合格之日起計算。根據(jù)司法鑒定結(jié)論，本案訟爭房屋的主體結(jié)構(gòu)雖然不存在安全問題，但存在裂縫的質(zhì)量缺陷，且出現(xiàn)了滲漏。原告楊珺在保修期內(nèi)主張權(quán)利，應(yīng)當(dāng)予以支持。2.根據(jù)《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》第二條的規(guī)定，建設(shè)工程不適用該法，因此，原告主張的房屋質(zhì)量缺陷責(zé)任應(yīng)當(dāng)適用建筑法律法規(guī)的規(guī)定以及民事法律的一般性規(guī)定。建筑法第五十八條、第六十條確定了由施工單位對建筑工程施工質(zhì)量負(fù)責(zé)的一般原則。質(zhì)量管理條例第四十一條規(guī)定：“建設(shè)工程在保修范圍內(nèi)和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任?！币陨辖ㄖ煞ㄒ?guī)的規(guī)定，旨在明確建筑工程質(zhì)量的最終責(zé)任承擔(dān)者為施工單位。根據(jù)《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)第一百五十五條的規(guī)定，出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。所以，原告向被告主張權(quán)利有法律規(guī)定上的依據(jù)。3.本案中，被告交付給原告的房屋存在的質(zhì)量缺陷比較隱蔽，經(jīng)鑒定，質(zhì)量缺陷的產(chǎn)生原因在房屋交付時即已存在，只是在交付后才被發(fā)現(xiàn)。在原、被告雙方簽訂的《住宅質(zhì)量保證書》中，也約定了在房屋保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。綜合以上三點，原告有權(quán)主張被告承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
第三，被告東盛房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)對房屋質(zhì)量缺陷承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。根據(jù)合同法第一百一十一條的規(guī)定，對于質(zhì)量不符合約定的，買受人可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同或賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！北景钢?，被告交付給原告楊珺的房屋因出現(xiàn)裂縫滲漏質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住使用，原告選擇要求被告承擔(dān)根治修復(fù)房屋裂縫滲漏的民事責(zé)任，依法應(yīng)予支持，被告應(yīng)當(dāng)按照南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司作出的第SF207078—1號鑒定報告中所明確的整改修復(fù)方案履行修復(fù)義務(wù)。關(guān)于原告要求被告承擔(dān)根治修復(fù)房屋裂縫滲漏的相關(guān)費用的訴訟請求，因該費用尚未實際發(fā)生，不予支持。關(guān)于原告要求被告賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。證據(jù)不足，不予支持。
據(jù)此，江蘇省東臺市人民法院依照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第六十三條，合同法第六十一條、第一百一十一條、第一百五十四條、第一百五十五條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條的規(guī)定，于2008年12月14日判決：
一、被告東盛房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起三個月內(nèi)對屬于原告楊珺所有的坐落于東臺市原新東南路(現(xiàn)海陵南路)水景灣10號樓A室按南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司作出的第SF207078—1號《東臺市水景灣10號樓A室裂縫原因及維修方案鑒定報告》中所明確的整改修復(fù)方案進(jìn)行整改修復(fù)；
二、駁回原告楊珺的其他訴訟請求。
東盛房地產(chǎn)公司不服一審判決，向江蘇省鹽城市中級人民法院提起上訴，主要理由是：一審認(rèn)定事實錯誤。上訴人提供的施工圖紙及竣工驗收文件等，能夠證明本案房屋設(shè)計施工通過了有關(guān)行政部門的強制性標(biāo)準(zhǔn)審查，被上訴人楊珺的屋面未設(shè)計、未設(shè)置保溫層，符合當(dāng)時的建筑標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，故一審法院判決上訴人按鑒定報告方案修復(fù)房屋裂縫滲漏，依據(jù)不足；被上訴人在購買該商品房時，上訴人已經(jīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定提供了相應(yīng)的圖紙及資料，雙方對房屋的結(jié)構(gòu)、層次等在合同中作了明確的約定，房屋竣工交付時，上訴人也依據(jù)相關(guān)規(guī)定提供了驗收證明書及質(zhì)量監(jiān)督報告等文件，被上訴人應(yīng)當(dāng)知道屋面未設(shè)置保溫層的事實，故一審判決認(rèn)定上訴人在售房和交房時未盡告知義務(wù)，無事實依據(jù)。請求二審查明事實，依法改判上訴人僅對室內(nèi)裂縫部分承擔(dān)修復(fù)義務(wù)，并駁回被上訴人的其他訴訟請求。
鹽城市中級人民法院經(jīng)二審，確認(rèn)了一審查明的事實。
注：《中華人民共和國最高人民法院公報》，2010年第11期（總第169期），第38-43頁。
……
第五篇：房屋買賣合同糾紛經(jīng)典案例
麗江律師郜云的代理的云南省高級人民法院審理的房屋買賣合同案件經(jīng)典實例
一審法院判決合同無效，二審法院判決合同部有效部分無效，云南省高級人民法院判決合同有效，我的當(dāng)事人非常滿意！（雙方所簽《協(xié)議》的效力問題。本院認(rèn)為雙方所簽《協(xié)議》有效。）
云南省高級人民法院 民 事 判 決 書
(2013)云高民再終字第32號
申請再審人(一審被告、二審被上訴人)：周兵(曾用名周斌)。 被申請人(一審原告、二審上訴人)：傅言城。
委托代理人：郜云，云南滇西北律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。 原審第三人：楊永慶(系周兵之妻)。 原審第三人：周楊(系周兵之子)。 原審第三人：楊滿麗(系周兵之女)。
申請再審人周兵與被申請人傅言城及原審第三人周楊、楊滿麗、楊永慶因房屋買賣合同糾紛一案，不服云南省大理白族自治州中級人民法院(2011)大中民終字第273號民事判決，向本院申請再審。本院于2013年3月7日作出(2012)云高民申字第865號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。申請再審人周兵及其委托代理人趙*、孫**，被申請人傅言城及其委托代理人郜云，原審第三人楊永慶、周楊、楊滿麗均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院再審查明如下法律事實：周兵(曾用名周斌)與妻子楊永慶、兒子周楊、女兒楊滿麗共同擁有位于鶴慶縣云鶴鎮(zhèn)朝陽小區(qū)房產(chǎn)一院(原鶴韻酒樓)，并持有《房屋產(chǎn)權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》。2010年7月26日，傅言城、周兵在周兵之妻楊永慶經(jīng)營的“鶴韻食府”經(jīng)協(xié)商簽訂了《售房協(xié)議》(以下簡稱《協(xié)議》)，該《協(xié)議》的主要內(nèi)容為：甲方為周斌，乙方為傅言城，甲方將原老鶴韻酒樓及后面的整塊地以360萬元價款出售給乙方，乙方預(yù)付定金40萬元，余款由乙方貸款到位后一次付清，此外，雙方約定了房屋交付、過戶、上稅等內(nèi)容;《協(xié)議》第四條約定，本協(xié)議簽字生效，如一方違約，賠償對方違約金100萬元。在協(xié)議上除甲乙雙方簽名外還加蓋了鶴慶縣鶴韻食府的印章。另查明，簽訂本《協(xié)議》時，周兵將涉訴房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書交給傅言誠查看，該房產(chǎn)證的房屋所有權(quán)人為周兵，共有人為楊永慶、楊滿麗、周楊，而楊永慶、楊滿麗當(dāng)時均在食府內(nèi)。在合同簽訂當(dāng)天，傅言城預(yù)付了購房款40萬元。2010年9月16日，傅言城向中國工商銀行股份有限公司大理鶴慶支行貸款300萬元。后，周兵以其家人不同意賣房為由不愿繼續(xù)履行合同。傅言城于2010年12月23日向鶴慶縣人民法院提起訴訟，要求周兵支付違約金100萬元，并返還房屋預(yù)付款40萬元。周兵則辯稱其與傅言城所簽《協(xié)議》無效，傅言城要求支付違約金沒有法律依據(jù)，只同意退還傅言城40萬元預(yù)付款及利息。一審中，法院依法追加了楊永慶、楊滿麗、周楊作為第三人參加訴訟。三名第三人均稱對周兵出售涉訴房產(chǎn)一事不知情，不同意賣房。 一審法院認(rèn)為：傅言城與周兵訴爭的房產(chǎn)系家庭共有財產(chǎn)，在沒有其他共有人授權(quán)的情況下，周兵以個人名義與傅言城簽訂了《售房協(xié)議》，直接侵犯了其他共有人的財產(chǎn)所有權(quán)，根據(jù)城市房地產(chǎn)屬共同共有的，未經(jīng)其他共有人書面同意不得轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定及在共有關(guān)系存續(xù)期間，部份共有人擅自處分共有財產(chǎn)一般應(yīng)認(rèn)定無效的司法解釋，認(rèn)定該《協(xié)議》無效。同時認(rèn)為，周斌的行為并不符合表見代理的主體特征，雙方在簽訂協(xié)議的過程中均有過錯，應(yīng)各自承擔(dān)因簽訂合同給對方造成的損失。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第四項、《中華人民共和國合同法》第五十二條五項、第五十八條之規(guī)定，判決：周兵返還傅言城房屋預(yù)付款40萬元，并從2010年7月26日起至還款之日止按5.31%支付年利息。案件受理費21000元，由周兵承擔(dān)。
一審判決宣判后，傅言城不服提起上訴。請求支持其全部訴訟請求。二審法院判決認(rèn)為，本案應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋(一)》第十七條的規(guī)定：夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。夫或妻非因日常生活要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。據(jù)此，二審認(rèn)為周兵可以代表其妻楊永慶處理涉訴房產(chǎn)，從而認(rèn)定該《協(xié)議》部分有效，部分無效，即涉及夫妻雙方的部分有效，涉及兩個子女的部分無效。雙方約定的100萬元違約金的有效性也只及于周兵夫妻兩人，應(yīng)由周兵夫妻承擔(dān)一半即50萬元的違約金。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款(二)項、《中華人民共和國民法通則》第五條、《最高人民法院關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋(一)》第十七條、《中華人民共和國合同法》第五十六條、第一百零七條、一百零八條之規(guī)定，判決：
一、撤銷鶴慶縣人民法院(2010)鶴民二初字第112號民事判決;
二、被上訴人周兵于本判決生效后15日內(nèi)返還上訴人傅言城房屋預(yù)付款40萬元;
三、被上訴人周兵于本判決生效后15日內(nèi)支付給上訴人傅言城違約金50萬元。一審案件受理費17400元，由傅言城承擔(dān)7400元，由周兵承擔(dān)10000元。二審案件受理費17400元，由傅言城和周兵各承擔(dān)8700元。
二審判決后，周兵不服，向我院申請再審稱，二審適用法律錯誤導(dǎo)致錯判，請求依法改判。
一、本案應(yīng)適用《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，非經(jīng)權(quán)利人同意或者授權(quán)，任何形式的房屋買賣均是無效。
二、二審法院判決書中認(rèn)定雙方之間的協(xié)議部分有效，部分無效已經(jīng)嚴(yán)重違反了民法通則、物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。
三、二審法院判決由其承擔(dān)違約金50萬元沒有事實和法律依據(jù)。
被申請人傅言城再審過程中答辯認(rèn)為，周兵的再審請求不應(yīng)予以支持，并請求判令周兵返還40萬元購房預(yù)付定金并承擔(dān)100萬元的違約金。
一、雙方簽訂的《協(xié)議》合法有效。《協(xié)議》的內(nèi)容是兩個平等主體的真實意思表示，《協(xié)議》上蓋有“鶴韻食府”的印章，被申請人完全有理由相信此《協(xié)議》代表了周兵全家的意愿。
二、周兵一家的違約行為導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)損失300萬元。包括：
1、40萬元已付定金的利息及其投資收益;
2、向銀行貸款300萬元抵押物評估費用、貸款利息;
3、投資期間可得利益損失。
4、訴訟費用及往返的各種開支3萬元。
三、周兵一家應(yīng)當(dāng)按《協(xié)議》向其支付違約金100萬元。 另，再審中被申請人傅言城向本院提交了《指紋鑒定申請書》，認(rèn)為雙方所簽《協(xié)議》上甲方;處有楊永慶的手印，只是該手印與周兵的手印有部分重疊，請求對《協(xié)議》上是否有楊永慶的手印進(jìn)行指紋鑒定。
本案再審爭議的焦點是：
一、周兵與傅言城雙方所簽《協(xié)議》是否有效?
二、雙方的過錯及責(zé)任應(yīng)如何認(rèn)定和承擔(dān)?本院依據(jù)查明的案件事實及相關(guān)法律規(guī)定逐一評判如下：
一、雙方所簽《協(xié)議》的效力問題。本院認(rèn)為雙方所簽《協(xié)議》有效。(一)從工商登記材料反映，涉訴房產(chǎn)“鶴韻酒樓”的經(jīng)營形式為周兵等二人為經(jīng)營者的家庭共同經(jīng)營模式。雙方簽定《協(xié)議》的地點是在周兵之妻楊永慶經(jīng)營的“鶴韻食府”，當(dāng)時除傅言城與周兵二人外，楊永慶及楊滿麗均在食府里。從再審中調(diào)取的“鶴韻食府”的工商登記材料反映，雙方簽訂《協(xié)議》時，“鶴韻食府”也是以楊永慶為經(jīng)營者的家庭經(jīng)營模式，《協(xié)議》上蓋有“鶴韻食府”的印章與傅言城主張的;其認(rèn)為此印章代表了周兵全家的意愿;能夠相互印證。(二)本案涉訴房屋的四名共有人是夫妻、父母子女的特殊身份關(guān)系，四人是生活在一起的家庭成員，周楊及楊滿麗作為兒女，在簽訂協(xié)議時雖都已成年，但還未獨立生活(周楊當(dāng)時在當(dāng)兵，楊滿麗當(dāng)時在讀大學(xué))，其生活還依附其父母。(三)雙方當(dāng)事人簽訂《協(xié)議》并不是簡單的突發(fā)行為，而是經(jīng)過了一段時間的協(xié)商議價的過程?！秴f(xié)議》的內(nèi)容是兩個平等主體的真實意思表示，并不違反相關(guān)法律規(guī)定?；谝陨喜槊鞯氖聦崳瑢Ω笛猿?“確有理由相信周兵代表了全家人的意愿而出售涉訴房產(chǎn)”的主張，本院予以采信?！吨腥A人民共和國合同法》第四十九條規(guī)定行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。本案中，傅言城雖然知道轉(zhuǎn)讓的涉訴房產(chǎn)為共有，但從本案的以上客觀事實分析，傅言城確有理由相信周兵的處分是共有人的共同意思表示。據(jù)此，本院認(rèn)為應(yīng)認(rèn)定周兵與傅言城雙方所簽《協(xié)議》有效。雖出賣人周兵最終不愿履行《協(xié)議》，但不能因此而否認(rèn)買賣協(xié)議的效力。 關(guān)于傅言城提出的《指紋鑒定申請》，本院認(rèn)為鑒定的結(jié)果與本案的事實認(rèn)定沒有直接的因果關(guān)系，不影響本案的實體處理，故不需在再審過程中進(jìn)行鑒定。
二、雙方的過錯及責(zé)任應(yīng)如何認(rèn)定和承擔(dān)?雙方簽訂《協(xié)議》后，周兵及三名第三人收取了傅言城支付的購房預(yù)付款，傅言城依《協(xié)議》約定貸款，貸款到位后周兵最終不同意出售涉訴房產(chǎn)。周兵未按《協(xié)議》約定履行義務(wù)的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。據(jù)此，周兵申請再審認(rèn)為;其與傅言城所簽《協(xié)議》無效，原審法院判決其承擔(dān)違約金50萬元，沒有事實和法律依據(jù);的主張及理由不成立，本院不予支持。原審判決由周兵向傅方城支付50萬元的違約金并無不當(dāng)，50萬元的違約金也足以彌補傅言城的損失，故對原審的實體判決本院予以維持。
綜上，原判適用法律及說理不當(dāng)，再審應(yīng)予糾正，但原審實體判決適當(dāng)，再審予以維持。據(jù)此，本案經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、《中華人民共和國合同法》第四十九條、第一百零七條及最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法審判監(jiān)督程序若干問題的解釋》第三十三條、三十七條之規(guī)定，判決如下：
維持云南省大理白族自治州中級人民法院(2011)大中民終字第273號民事判決。 本判決為終審判決。
若負(fù)有義務(wù)的當(dāng)事人未能按照本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 若負(fù)有義務(wù)的當(dāng)事人不自動履行本判決，享有權(quán)利的當(dāng)事人可在本判決規(guī)定履行期限屆滿后的兩年內(nèi)向云南省鶴慶縣人民法院申請執(zhí)行。
審 判 長 包靖秋 審 判 員 吳立宏 代理審判員 高晶晶 二O一三年七月二十四日
書 記 員 吳雪嬌
