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第一篇：房屋買賣合同解除權(quán)糾紛案例
合同解除條件未成就，賣方無(wú)權(quán)解除房屋買賣合同
作者：北京市正海律師事務(wù)所濤
房屋買賣合同解除權(quán)糾紛案例
【案情介紹】
2009年4月，姜卓與張升簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定姜卓購(gòu)買張升位于北京市朝陽(yáng)區(qū)遠(yuǎn)洋天地小區(qū)兩居室房屋一套。房屋總價(jià)款人民幣108萬(wàn)元。
同日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，主要內(nèi)容如下：姜卓以商業(yè)貸款方式購(gòu)買此房，于簽署本協(xié)議當(dāng)日給付張升定金2萬(wàn)元，于房屋評(píng)估報(bào)告下發(fā)后3個(gè)工作日內(nèi)支付購(gòu)房首付款人民幣33萬(wàn)元，其余購(gòu)房款73萬(wàn)元，由姜卓所申請(qǐng)的貸款機(jī)構(gòu)支付。貸款期限不晚于2009年5月31日，即姜卓支應(yīng)于2009年5月31日前，支付全部購(gòu)房款。張升在2009年5月31日前將房屋交付姜卓。
協(xié)議簽訂后，姜卓依約于2009年4月22日向張升支付了購(gòu)房定金2萬(wàn)元；于2009年5月11日向張升支付了購(gòu)房首付款32萬(wàn)元，同日，張升將房屋交付姜卓，姜卓對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。
此后，貸款銀行以姜卓無(wú)北京市常住戶口為由，不予辦理商業(yè)貸款。姜卓為了履行剩余74萬(wàn)元付款義務(wù)，決定另行籌措資金改由現(xiàn)金形式支付，并于2009年6月25日電話通知張升，張升表示同意。
2009年7月13日，姜卓通知張升辦理收款、過(guò)戶事宜。但
張升卻以姜卓延期付款已經(jīng)違約在先為由，提出解除合同。2009
年8月28日，張升向姜卓發(fā)出《房屋買賣合同解除通知書》，以
姜卓延期付款為由再次提出解除合同。
鑒于雙方堅(jiān)持己見，不能協(xié)商解決爭(zhēng)議，姜卓委托北京市正
海律師事務(wù)所韓濤律師，依據(jù)房屋買賣合同中的仲裁條款將案件
提交
【仲裁庭意見】
仲裁庭經(jīng)過(guò)審理，認(rèn)為：
1、姜卓因自身原因未能辦理貸款，未能按照合同約定于2009
年5月31日前支付全部購(gòu)房款，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
但是張升據(jù)此要求解除合同的請(qǐng)求無(wú)合同與法律依據(jù)。
2、張升請(qǐng)求單方解除房屋買賣合同，不符合《合同法》第
九十四條第三項(xiàng)有關(guān)合同解除的條件，不予支持。
【裁決結(jié)果】
1、雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行房屋買賣合同。姜卓于仲裁裁決書送
達(dá)之日起五日內(nèi)，向張升支付購(gòu)房款74萬(wàn)元，張升拒不接受的，
姜卓應(yīng)立即辦理提存公證。張升配合姜卓辦理房屋過(guò)戶登記手
續(xù)。
2、姜卓向張升支付違約金4800元。
3、駁回雙方的其他仲裁請(qǐng)求與反請(qǐng)求。
【法律分析】
一、《合同法》對(duì)于合同解除的規(guī)定
本案雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)為賣方行使法定單方解除權(quán)的條件是否
成就。在此，我們簡(jiǎn)要回顧一下合同法對(duì)于合同解除的相關(guān)規(guī)定：
所謂“合同解除”，是在合同有效成立之后，因當(dāng)事人一方
的意思表示，或者雙方的協(xié)議，使基于合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系
歸于消滅的行為。
《合同法》對(duì)于合同解除規(guī)定了約定解除與法定解除兩類：
（一）約定解除，它包括兩種情況：
1、合同約定了合同解除條款。如合同約定，違約方以支付
一定數(shù)額的違約金作為合同解除的條件。
2、在合同簽訂后，經(jīng)雙方協(xié)商解除合同。
（二）法定單方解除權(quán)，即合同法第九十四條規(guī)定的幾種情
況：
1、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
2、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的
行為表明不履行主要債務(wù)；
3、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍
未履行；
4、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)
現(xiàn)合同目的；
5、法律規(guī)定的其他情形。
二、張升行使法定解除權(quán)的條件與程序
就本案而言，張升認(rèn)為姜卓遲延履行付款義務(wù)，但是合
同未約定在此情況下張升擁有合同解除權(quán)；故張升只能依據(jù)
《合同法》第九十四條第一款第
（三）項(xiàng)規(guī)定行使法定單方
解除權(quán)。
該條規(guī)定的單方解除權(quán)必須滿足以下條件：
1、當(dāng)事人一方具有遲延履行合同義務(wù)的行為；
2、當(dāng)事人一方遲延履行的是合同主要義務(wù)；
3、經(jīng)另一方催告；
4、遲延履行的一方在被催告后的合理期限內(nèi)仍未履行。
當(dāng)事人一方遲延履行其主要義務(wù)時(shí)，另一方在催告之后，并
不立即享有解除合同的權(quán)利，而應(yīng)當(dāng)在催告之后，經(jīng)過(guò)一段
合理的期限，以使遲延履行的一方有足夠的時(shí)間去履行其主
要債務(wù)。在滿足上述行使解除權(quán)的條件后，張升還要依據(jù)《合
同法》第96條規(guī)定通知對(duì)方，自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)合同解除。
本案中，鑒于張升在雙方變更付款方式后，并未明確向
姜卓催要欠款抑或給姜卓合理的時(shí)間去履行付款義務(wù)，不符
合《合同法》第九十四條第一款第
（三）項(xiàng)規(guī)定的單方解除
權(quán)的條件，故張升不享有合同解除權(quán)。
三、姜卓收到張升解除合同的通知后，提出異議的期限。
姜卓收到張升發(fā)出的解除合同通知后，如果不在三個(gè)月內(nèi)及
時(shí)提起仲裁申請(qǐng)，有可能導(dǎo)致合同解除的法律后果，喪失勝
訴權(quán)。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同
法》若干問(wèn)題的解釋
（二）》第二十四條規(guī)定，在一方依據(jù)合同或者合同法規(guī)定行使合同解除權(quán)，解除合同通知到達(dá)對(duì)方
當(dāng)事人后，對(duì)方當(dāng)事人行使異議權(quán)的期限有兩種情況：
（一）雙方約定解除合同的異議期限。如果一方當(dāng)事人
在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持。
（二）當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間。在解除合同或者債務(wù)
抵銷通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。
通過(guò)上述簡(jiǎn)要分析，我們不難看出合同法立法目的是維
護(hù)交易的安全與穩(wěn)定，合同解除的條件十分嚴(yán)格，當(dāng)事人不能隨意主張解除合同，否則構(gòu)成違約行為。
第二篇：解除房屋買賣合同通知書范文
致賣方()、中介方(地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司)：
通知人與賣方經(jīng)中介方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間磋商，于20xx年×月×日簽訂《存量房買賣合同》(合同編號(hào)0000××，以下簡(jiǎn)稱《合同》)，現(xiàn)因賣方和中介方在簽訂《合同》時(shí)沒(méi)有如實(shí)告知買方所出售房屋設(shè)有抵押的事實(shí)，導(dǎo)致房屋在解除合同通知書發(fā)出的時(shí)間為止不能順利過(guò)戶，合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)就解除《合同》等相關(guān)事宜特致函如下：年×月×日，通知人與賣方及中介方簽訂《合同》時(shí)，在中介方的當(dāng)面追問(wèn)核實(shí)下，賣方隱瞞了出售房屋設(shè)有抵押的事實(shí)，并和通知人簽訂《合同》，通知人事后才得知該房屋設(shè)有抵押。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》四十九條第一款“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效” 之規(guī)定，賣方在簽訂合同時(shí)隱瞞重大事項(xiàng)、房屋存在抵押無(wú)法過(guò)戶而導(dǎo)致合同可撤銷，現(xiàn)通知人有權(quán)行使撤銷權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條之相關(guān)規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還?，F(xiàn)通知人正式通知賣方及中介方解除《合同》，并在解除合同通知書送至賣方及中介方的當(dāng)天，辦理合同解除手續(xù)。就買方已經(jīng)繳納購(gòu)房定金人民幣×××元(大寫：××萬(wàn)元)及中介傭金人民幣×××元(大寫：×××元)的返還事宜，買方愿意和賣方及中介方友好協(xié)商。如未能按時(shí)順利解除合同返回定金及傭金，我方還將按照相關(guān)法律規(guī)定，要求賣方承擔(dān)實(shí)際違約責(zé)任，屆時(shí)各方必將承擔(dān)更多的責(zé)任。
通知人：
日期：
第三篇：解除房屋買賣合同通知書范文
甲方：xx房地產(chǎn)開發(fā)公司
乙方：莫秀英
甲乙雙方通過(guò)友好協(xié)商，就乙方申請(qǐng)退還已購(gòu)買甲方房屋的退房，解除原房屋買賣合同的相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：
一、乙方將20xx年10月3日購(gòu)買的朝暉國(guó)際公寓501號(hào)和503號(hào)房屋退還給甲方。
二、乙方和其愛(ài)人有義務(wù)配合甲方同房地產(chǎn)管理局、中國(guó)銀行桂林分行及其他部門辦理房屋退房的相關(guān)手續(xù)。
三、因辦理退房手續(xù)而發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用和損失由乙方負(fù)責(zé)。
四、在乙方辦理好退房手續(xù)后五個(gè)工作日內(nèi)甲方將乙方的首付款29.66萬(wàn)元退還給乙方，將購(gòu)房貸款60.90萬(wàn)元退還給中國(guó)銀行桂林分行，歸還銀行利息的部分由乙方負(fù)責(zé)償還。
五、違約金：違約方需支付違約金伍萬(wàn)元。
六、本合同正本兩份，雙方各執(zhí)一份，具有法律約束力。
七、本合同雙方簽字后生效，之前雙方簽訂的房屋買賣合同自本合同的生效而自行失效。
八、本合同解釋權(quán)歸甲方所有。
甲方蓋章 乙方簽字：
負(fù)責(zé)人簽字： 乙方身份證號(hào)碼：
年 月 日
