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第一篇：房屋買賣合同糾紛經(jīng)典案例

麗江律師郜云的代理的云南省高級(jí)人民法院審理的房屋買賣合同案件經(jīng)典實(shí)例

一審法院判決合同無效，二審法院判決合同部有效部分無效，云南省高級(jí)人民法院判決合同有效，我的當(dāng)事人非常滿意?。p方所簽《協(xié)議》的效力問題。本院認(rèn)為雙方所簽《協(xié)議》有效。）

云南省高級(jí)人民法院 民 事 判 決 書

(2013)云高民再終字第32號(hào)

申請(qǐng)?jiān)賹徣?一審被告、二審被上訴人)：周兵(曾用名周斌)。 被申請(qǐng)人(一審原告、二審上訴人)：傅言城。

委托代理人：郜云，云南滇西北律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。 原審第三人：楊永慶(系周兵之妻)。 原審第三人：周楊(系周兵之子)。 原審第三人：楊滿麗(系周兵之女)。

申請(qǐng)?jiān)賹徣酥鼙c被申請(qǐng)人傅言城及原審第三人周楊、楊滿麗、楊永慶因房屋買賣合同糾紛一案，不服云南省大理白族自治州中級(jí)人民法院(2011)大中民終字第273號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１驹河?013年3月7日作出(2012)云高民申字第865號(hào)民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。申請(qǐng)?jiān)賹徣酥鼙捌湮写砣粟w*、孫**，被申請(qǐng)人傅言城及其委托代理人郜云，原審第三人楊永慶、周楊、楊滿麗均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院再審查明如下法律事實(shí)：周兵(曾用名周斌)與妻子楊永慶、兒子周楊、女兒楊滿麗共同擁有位于鶴慶縣云鶴鎮(zhèn)朝陽小區(qū)房產(chǎn)一院(原鶴韻酒樓)，并持有《房屋產(chǎn)權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》。2010年7月26日，傅言城、周兵在周兵之妻楊永慶經(jīng)營的“鶴韻食府”經(jīng)協(xié)商簽訂了《售房協(xié)議》(以下簡稱《協(xié)議》)，該《協(xié)議》的主要內(nèi)容為：甲方為周斌，乙方為傅言城，甲方將原老鶴韻酒樓及后面的整塊地以360萬元價(jià)款出售給乙方，乙方預(yù)付定金40萬元，余款由乙方貸款到位后一次付清，此外，雙方約定了房屋交付、過戶、上稅等內(nèi)容;《協(xié)議》第四條約定，本協(xié)議簽字生效，如一方違約，賠償對(duì)方違約金100萬元。在協(xié)議上除甲乙雙方簽名外還加蓋了鶴慶縣鶴韻食府的印章。另查明，簽訂本《協(xié)議》時(shí)，周兵將涉訴房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書交給傅言誠查看，該房產(chǎn)證的房屋所有權(quán)人為周兵，共有人為楊永慶、楊滿麗、周楊，而楊永慶、楊滿麗當(dāng)時(shí)均在食府內(nèi)。在合同簽訂當(dāng)天，傅言城預(yù)付了購房款40萬元。2010年9月16日，傅言城向中國工商銀行股份有限公司大理鶴慶支行貸款300萬元。后，周兵以其家人不同意賣房為由不愿繼續(xù)履行合同。傅言城于2010年12月23日向鶴慶縣人民法院提起訴訟，要求周兵支付違約金100萬元，并返還房屋預(yù)付款40萬元。周兵則辯稱其與傅言城所簽《協(xié)議》無效，傅言城要求支付違約金沒有法律依據(jù)，只同意退還傅言城40萬元預(yù)付款及利息。一審中，法院依法追加了楊永慶、楊滿麗、周楊作為第三人參加訴訟。三名第三人均稱對(duì)周兵出售涉訴房產(chǎn)一事不知情，不同意賣房。 一審法院認(rèn)為：傅言城與周兵訴爭的房產(chǎn)系家庭共有財(cái)產(chǎn)，在沒有其他共有人授權(quán)的情況下，周兵以個(gè)人名義與傅言城簽訂了《售房協(xié)議》，直接侵犯了其他共有人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，根據(jù)城市房地產(chǎn)屬共同共有的，未經(jīng)其他共有人書面同意不得轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定及在共有關(guān)系存續(xù)期間，部份共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)一般應(yīng)認(rèn)定無效的司法解釋，認(rèn)定該《協(xié)議》無效。同時(shí)認(rèn)為，周斌的行為并不符合表見代理的主體特征，雙方在簽訂協(xié)議的過程中均有過錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān)因簽訂合同給對(duì)方造成的損失。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第四項(xiàng)、《中華人民共和國合同法》第五十二條五項(xiàng)、第五十八條之規(guī)定，判決：周兵返還傅言城房屋預(yù)付款40萬元，并從2010年7月26日起至還款之日止按5.31%支付年利息。案件受理費(fèi)21000元，由周兵承擔(dān)。

一審判決宣判后，傅言城不服提起上訴。請(qǐng)求支持其全部訴訟請(qǐng)求。二審法院判決認(rèn)為，本案應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋(一)》第十七條的規(guī)定：夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。夫或妻非因日常生活要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。據(jù)此，二審認(rèn)為周兵可以代表其妻楊永慶處理涉訴房產(chǎn)，從而認(rèn)定該《協(xié)議》部分有效，部分無效，即涉及夫妻雙方的部分有效，涉及兩個(gè)子女的部分無效。雙方約定的100萬元違約金的有效性也只及于周兵夫妻兩人，應(yīng)由周兵夫妻承擔(dān)一半即50萬元的違約金。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款(二)項(xiàng)、《中華人民共和國民法通則》第五條、《最高人民法院關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋(一)》第十七條、《中華人民共和國合同法》第五十六條、第一百零七條、一百零八條之規(guī)定，判決：

一、撤銷鶴慶縣人民法院(2010)鶴民二初字第112號(hào)民事判決;

二、被上訴人周兵于本判決生效后15日內(nèi)返還上訴人傅言城房屋預(yù)付款40萬元;

三、被上訴人周兵于本判決生效后15日內(nèi)支付給上訴人傅言城違約金50萬元。一審案件受理費(fèi)17400元，由傅言城承擔(dān)7400元，由周兵承擔(dān)10000元。二審案件受理費(fèi)17400元，由傅言城和周兵各承擔(dān)8700元。

二審判決后，周兵不服，向我院申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，二審適用法律錯(cuò)誤導(dǎo)致錯(cuò)判，請(qǐng)求依法改判。

一、本案應(yīng)適用《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，非經(jīng)權(quán)利人同意或者授權(quán)，任何形式的房屋買賣均是無效。

二、二審法院判決書中認(rèn)定雙方之間的協(xié)議部分有效，部分無效已經(jīng)嚴(yán)重違反了民法通則、物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。

三、二審法院判決由其承擔(dān)違約金50萬元沒有事實(shí)和法律依據(jù)。

被申請(qǐng)人傅言城再審過程中答辯認(rèn)為，周兵的再審請(qǐng)求不應(yīng)予以支持，并請(qǐng)求判令周兵返還40萬元購房預(yù)付定金并承擔(dān)100萬元的違約金。

一、雙方簽訂的《協(xié)議》合法有效?！秴f(xié)議》的內(nèi)容是兩個(gè)平等主體的真實(shí)意思表示，《協(xié)議》上蓋有“鶴韻食府”的印章，被申請(qǐng)人完全有理由相信此《協(xié)議》代表了周兵全家的意愿。

二、周兵一家的違約行為導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)損失300萬元。包括：

1、40萬元已付定金的利息及其投資收益;

2、向銀行貸款300萬元抵押物評(píng)估費(fèi)用、貸款利息;

3、投資期間可得利益損失。

4、訴訟費(fèi)用及往返的各種開支3萬元。

三、周兵一家應(yīng)當(dāng)按《協(xié)議》向其支付違約金100萬元。 另，再審中被申請(qǐng)人傅言城向本院提交了《指紋鑒定申請(qǐng)書》，認(rèn)為雙方所簽《協(xié)議》上甲方;處有楊永慶的手印，只是該手印與周兵的手印有部分重疊，請(qǐng)求對(duì)《協(xié)議》上是否有楊永慶的手印進(jìn)行指紋鑒定。

本案再審爭議的焦點(diǎn)是：

一、周兵與傅言城雙方所簽《協(xié)議》是否有效?

二、雙方的過錯(cuò)及責(zé)任應(yīng)如何認(rèn)定和承擔(dān)?本院依據(jù)查明的案件事實(shí)及相關(guān)法律規(guī)定逐一評(píng)判如下：

一、雙方所簽《協(xié)議》的效力問題。本院認(rèn)為雙方所簽《協(xié)議》有效。(一)從工商登記材料反映，涉訴房產(chǎn)“鶴韻酒樓”的經(jīng)營形式為周兵等二人為經(jīng)營者的家庭共同經(jīng)營模式。雙方簽定《協(xié)議》的地點(diǎn)是在周兵之妻楊永慶經(jīng)營的“鶴韻食府”，當(dāng)時(shí)除傅言城與周兵二人外，楊永慶及楊滿麗均在食府里。從再審中調(diào)取的“鶴韻食府”的工商登記材料反映，雙方簽訂《協(xié)議》時(shí)，“鶴韻食府”也是以楊永慶為經(jīng)營者的家庭經(jīng)營模式，《協(xié)議》上蓋有“鶴韻食府”的印章與傅言城主張的;其認(rèn)為此印章代表了周兵全家的意愿;能夠相互印證。(二)本案涉訴房屋的四名共有人是夫妻、父母子女的特殊身份關(guān)系，四人是生活在一起的家庭成員，周楊及楊滿麗作為兒女，在簽訂協(xié)議時(shí)雖都已成年，但還未獨(dú)立生活(周楊當(dāng)時(shí)在當(dāng)兵，楊滿麗當(dāng)時(shí)在讀大學(xué))，其生活還依附其父母。(三)雙方當(dāng)事人簽訂《協(xié)議》并不是簡單的突發(fā)行為，而是經(jīng)過了一段時(shí)間的協(xié)商議價(jià)的過程。《協(xié)議》的內(nèi)容是兩個(gè)平等主體的真實(shí)意思表示，并不違反相關(guān)法律規(guī)定?；谝陨喜槊鞯氖聦?shí)，對(duì)傅言城;“確有理由相信周兵代表了全家人的意愿而出售涉訴房產(chǎn)”的主張，本院予以采信。《中華人民共和國合同法》第四十九條規(guī)定行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。本案中，傅言城雖然知道轉(zhuǎn)讓的涉訴房產(chǎn)為共有，但從本案的以上客觀事實(shí)分析，傅言城確有理由相信周兵的處分是共有人的共同意思表示。據(jù)此，本院認(rèn)為應(yīng)認(rèn)定周兵與傅言城雙方所簽《協(xié)議》有效。雖出賣人周兵最終不愿履行《協(xié)議》，但不能因此而否認(rèn)買賣協(xié)議的效力。 關(guān)于傅言城提出的《指紋鑒定申請(qǐng)》，本院認(rèn)為鑒定的結(jié)果與本案的事實(shí)認(rèn)定沒有直接的因果關(guān)系，不影響本案的實(shí)體處理，故不需在再審過程中進(jìn)行鑒定。

二、雙方的過錯(cuò)及責(zé)任應(yīng)如何認(rèn)定和承擔(dān)?雙方簽訂《協(xié)議》后，周兵及三名第三人收取了傅言城支付的購房預(yù)付款，傅言城依《協(xié)議》約定貸款，貸款到位后周兵最終不同意出售涉訴房產(chǎn)。周兵未按《協(xié)議》約定履行義務(wù)的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。據(jù)此，周兵申請(qǐng)?jiān)賹徴J(rèn)為;其與傅言城所簽《協(xié)議》無效，原審法院判決其承擔(dān)違約金50萬元，沒有事實(shí)和法律依據(jù);的主張及理由不成立，本院不予支持。原審判決由周兵向傅方城支付50萬元的違約金并無不當(dāng)，50萬元的違約金也足以彌補(bǔ)傅言城的損失，故對(duì)原審的實(shí)體判決本院予以維持。

綜上，原判適用法律及說理不當(dāng)，再審應(yīng)予糾正，但原審實(shí)體判決適當(dāng)，再審予以維持。據(jù)此，本案經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、《中華人民共和國合同法》第四十九條、第一百零七條及最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法審判監(jiān)督程序若干問題的解釋》第三十三條、三十七條之規(guī)定，判決如下：

維持云南省大理白族自治州中級(jí)人民法院(2011)大中民終字第273號(hào)民事判決。 本判決為終審判決。

若負(fù)有義務(wù)的當(dāng)事人未能按照本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。 若負(fù)有義務(wù)的當(dāng)事人不自動(dòng)履行本判決，享有權(quán)利的當(dāng)事人可在本判決規(guī)定履行期限屆滿后的兩年內(nèi)向云南省鶴慶縣人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。

審 判 長 包靖秋 審 判 員 吳立宏 代理審判員 高晶晶 二O一三年七月二十四日

書 記 員 吳雪嬌

第二篇：“房屋買賣合同糾紛”案由案例

“房屋買賣合同糾紛”案由案例

發(fā)表時(shí)間：2012-5-8 文字 〖 大 中 小 〗 閱讀次數(shù)：3702 【 審理法院 】 鹽城市中級(jí)人民法院

原告：楊珺 ……

被告：東臺(tái)市東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ……

法定代表人：季國棟 ……

原告楊珺因與被告東臺(tái)市東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱東盛房地產(chǎn)公司)發(fā)生商品房買賣合同糾紛，向江蘇省東臺(tái)市人民法院提起訴訟。

原告楊珺訴稱：2006年3月25日，原告與被告東盛房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，購買被告開發(fā)的東臺(tái)市水景灣10號(hào)樓A室房屋一套，并于同年5月至9月進(jìn)行了精裝修。在裝修、居住過程中，原告發(fā)現(xiàn)房屋存在墻體裂縫、窗戶滲漏等問題，雖然被告得知后對(duì)裂縫及滲漏問題進(jìn)行了多次處理，但仍未能根治修復(fù)，從而給原告造成了損失。隨后，南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司對(duì)裂縫滲漏原因及修復(fù)方案進(jìn)行了鑒定，認(rèn)定墻體裂縫主要是因溫度變化時(shí)結(jié)構(gòu)材料的不均勻收縮所致，屋面未作保溫層和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致樓層溫度裂縫明顯，而墻體裂縫是窗戶部位產(chǎn)生滲漏的直接原因。故原告要求被告承擔(dān)修復(fù)房屋裂縫及相關(guān)費(fèi)用的民事責(zé)任，賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。

原告楊珺提交了如下證據(jù)：

1.原告楊珺與被告東盛房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同、房屋產(chǎn)權(quán)證、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書各一份，用以證明原被告之間存在買賣合同關(guān)系，且屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏、地基結(jié)構(gòu)工程和主體結(jié)構(gòu)工程都屬于被告的保修范圍。

2.照片16張、南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司第SF207078—1號(hào)鑒定報(bào)告一份，用以證明被告東盛房地產(chǎn)公司交付的房屋存在裂縫和滲漏的質(zhì)量缺陷，且系溫度變化時(shí)結(jié)構(gòu)材料不均勻收縮所致，屋面未做保溫層和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致頂部樓層溫度裂縫明顯，這種裂縫嚴(yán)重影響了原告楊珺對(duì)房屋的使用和觀瞻。鑒定報(bào)告還對(duì)裂縫提出了整改及修復(fù)方案。

3.東臺(tái)市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告、監(jiān)理單位工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告各一份，用以證明被告東盛房地產(chǎn)公司交付的房屋在工程設(shè)計(jì)上存在著建筑節(jié)能方面的質(zhì)量缺陷，在合同中被告沒有載明此情況，在交付時(shí)亦未能告知。

4.2007年8月13日和6月12日被告東盛房地產(chǎn)公司作出的關(guān)于東臺(tái)水景灣維修的說明和關(guān)于對(duì)業(yè)主反映有關(guān)質(zhì)量問題的處理情況說明及其態(tài)度和建議，用以證明被告已進(jìn)行了維修，但未能修復(fù)的事實(shí)。

5.2007年12月30日建筑工程預(yù)算書，用以證明按照鑒定結(jié)論提出的整改修復(fù)方案產(chǎn)生的工程預(yù)算。

6.南京千都裝飾工程有限公司東臺(tái)分公司稅務(wù)登記證、營業(yè)執(zhí)照、裝飾工程合同書、收條、報(bào)修記錄表、情況反映及證人證言各一份，用以證明原告楊珺在房屋裝修期間，因被告東盛房地產(chǎn)公司對(duì)A室墻體進(jìn)行二次修復(fù)，導(dǎo)致裝修工期延誤，補(bǔ)償裝修方違約金等共7100元。

7.中國建設(shè)銀行股份有限公司江蘇省分行作出的建蘇寧價(jià)[2008]213號(hào)《關(guān)于東臺(tái)市水景灣10號(hào)樓A室房屋整改修復(fù)工程造價(jià)的鑒定意見》，用以證明對(duì)房屋修復(fù)整改所需的費(fèi)用。

被告東盛房地產(chǎn)公司辯稱：被告交付給原告楊珺的房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，被告僅在保修期限內(nèi)依據(jù)合同約定和法律規(guī)定承擔(dān)維修責(zé)任。被告的施工圖設(shè)計(jì)文件通過了有關(guān)行政部門審查，符合國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范的要求。屋面未做保溫屋符合設(shè)計(jì)要求和規(guī)定，不是被告的過錯(cuò)。新建、增建屋面保溫層不屬于被告的法定義務(wù)。原告的主張沒有合同和法律規(guī)定上的依據(jù)，故請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

被告東盛房地產(chǎn)公司提交了如下證據(jù)：

1.勘察單位質(zhì)量評(píng)估報(bào)告、設(shè)計(jì)單位工程質(zhì)量檢查報(bào)告、監(jiān)理單位工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告、單位工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、單位工程交付竣工驗(yàn)收證明書、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告，用以證明該房屋通過了各方主體，包括政府的工程質(zhì)量監(jiān)督部門的驗(yàn)收，該工程按圖施工，符合設(shè)計(jì)要求，為質(zhì)量合格工程，符合國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。

2.關(guān)于發(fā)布《住宅工程質(zhì)量通病控制標(biāo)準(zhǔn)》的通知、《住宅工程質(zhì)量通病控制標(biāo)準(zhǔn)》、《住宅工程常見質(zhì)量通病防治措施手冊(cè)》，用以證明墻體砌體裂縫、滲漏屬于工程質(zhì)量通病，2006年4月才將建筑節(jié)能列為強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。

3.20041226號(hào)施工圖設(shè)計(jì)審查報(bào)告、設(shè)計(jì)施工圖通用圖紙說明、原告楊珺所在房屋設(shè)計(jì)圖紙、建設(shè)工程抗震設(shè)防審查證書，用以證明被告東盛房地產(chǎn)公司交付原告的商品房及其施工圖紙符合國家的強(qiáng)制性規(guī)范，通過了有關(guān)行政部門的審核，屋面保溫層施工不是被告的法定義務(wù)。

4.東臺(tái)市規(guī)劃建設(shè)局東建發(fā)[2006]136號(hào)文件，用以證明江蘇省建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和強(qiáng)制性規(guī)程在東臺(tái)市是2006年6月1日起施行的，原告楊珺所訴的房屋在建筑時(shí)沒有節(jié)能要求。

東臺(tái)市人民法院一審查明：

2006年3月25日，原告楊珺與被告東盛房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同一份，該合同載明，原告購買被告開發(fā)的坐落于東臺(tái)市原新東南路(現(xiàn)海陵南路)水景灣10號(hào)樓A室房屋一套，房屋用途為居住，房屋總價(jià)款為441430元，《住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件；出賣人自房屋交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任，在房屋保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購買人承擔(dān)。水景灣10號(hào)樓為疊加別墅，除去頂樓閣樓層后有4個(gè)結(jié)構(gòu)層，為磚混結(jié)構(gòu)，屋面未設(shè)置保溫層，對(duì)此，被告向原告出售房屋時(shí)未予告知。該樓的設(shè)計(jì)單位為通州市建筑設(shè)計(jì)院，施工單位為通州市華建建筑安裝工程公司，監(jiān)理單位為通州市天元建設(shè)監(jiān)理咨詢有限公司。該樓于2005年4月1日開工，2006年1月20日竣工。

2006年6月21日，原告楊珺領(lǐng)取了涉案房屋的房屋所有權(quán)證。在裝修、居住過程中，原告發(fā)現(xiàn)存在墻體多處裂縫、窗戶滲漏等問題，多次報(bào)修，被告東盛房地產(chǎn)公司多次派員維修，但均未能根本修復(fù)。

2007年9月3日，原告楊珺將被告東盛房地產(chǎn)公司訴至法院要求其修復(fù)房屋的裂縫。審理中，原告申請(qǐng)對(duì)墻體裂縫滲漏的原因及維修方案進(jìn)行鑒定。2007年12月11日，南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司作出SF207078—1號(hào)《東臺(tái)市水景灣10號(hào)樓A室裂縫原因及維修方案鑒定報(bào)告》(以下簡稱鑒定報(bào)告)，其鑒定結(jié)論為：水景灣10號(hào)樓A室產(chǎn)生墻體裂縫的主要原因是溫度變化時(shí)結(jié)構(gòu)材料的不均勻收縮所致，屋面未做保溫屋和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致頂部樓層溫度裂縫明顯，上述裂縫對(duì)主體結(jié)構(gòu)安全沒有影響，但嚴(yán)重影響觀瞻和使用功能。其整改修復(fù)方案為：1.現(xiàn)有裂縫的修復(fù)方案：對(duì)內(nèi)外貫通的裂縫可采用結(jié)構(gòu)膠進(jìn)行灌縫，對(duì)墻面粉刷層的裂縫，可鏟除原粉刷層，進(jìn)行重新粉刷。2。防止裂縫繼續(xù)發(fā)展的處理方案：由于水景灣10號(hào)樓A室的裂縫基本上都屬于溫度縫，當(dāng)溫差較大時(shí)，房屋的裂縫發(fā)展會(huì)比較明顯，雖然溫度裂縫不影響主體結(jié)構(gòu)的安全性能，但是會(huì)影響建筑的觀瞻和使用，因此，應(yīng)該采取措施，降低溫度變化帶給建筑的損傷，考慮到10號(hào)樓A室的屋面未設(shè)置保溫屋，建議拆除原屋面瓦，參照?qǐng)D集蘇J9801—1／8新做保溫屋面。新保溫屋面各層做法如下：(1)原屋面瓦；(2)25厚1：2.5水泥砂漿摻107膠，內(nèi)調(diào)16號(hào)鍍鋅鋼絲網(wǎng)一層；(3)40厚擠塑保溫板；(4)3ram厚高分子卷材SBS一層；(5)20厚1：3水泥砂漿找平層：(6)鋼筋混凝土現(xiàn)澆屋面板。

2007年12月19日，原告楊珺向法院提出撤訴申請(qǐng)，同日法院作出(2007)東民一初字第1895號(hào)民事裁定書，裁定準(zhǔn)許原告撤訴，同年12月21日，原告另訴要求被告東盛房地產(chǎn)公司承擔(dān)根治修復(fù)房屋裂縫滲漏及相關(guān)費(fèi)用的民事責(zé)任，賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。

2008年1月7日，原告楊珺申請(qǐng)對(duì)東臺(tái)市水景灣10號(hào)樓A室房屋整改修復(fù)工程造價(jià)進(jìn)行評(píng)估。2008年7月9日，中國建設(shè)銀行股份有限公司江蘇省分行作出建蘇寧價(jià)[2008]213號(hào)《關(guān)于東臺(tái)市水景灣10號(hào)樓A室房屋整改修復(fù)工程造價(jià)的鑒定意見》，結(jié)論為：原告位于東臺(tái)市水景灣10號(hào)樓A室房屋整改修復(fù)工程造價(jià)為35481.36元。

本案一審的爭議焦點(diǎn)是：1.被告東盛房地產(chǎn)公司出售給原告楊珺的房屋是否存在質(zhì)量問題；2.若存在質(zhì)量問題，被告是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；3.若被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種方式的民事責(zé)任。

東臺(tái)市人民法院一審認(rèn)為：

第一，被告東盛房地產(chǎn)公司出售給原告楊珺的房屋存在質(zhì)量缺陷。1.根據(jù)《中華人民共和國建筑法》(以下簡稱建筑法)第六十條、第六十二條的規(guī)定，竣工驗(yàn)收的建筑工程的屋頂、墻面不得有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷，且建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。該法及國務(wù)院《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》(以下簡稱質(zhì)量管理?xiàng)l例)未對(duì)“質(zhì)量缺陷”作出進(jìn)一步的解釋或規(guī)定。建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第三條規(guī)定：“本辦法所稱房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對(duì)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。本辦法所稱質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定?！眳⒄赵摋l規(guī)定，只要房屋建筑工程質(zhì)量不符合法定標(biāo)準(zhǔn)以及合同目的，則可以認(rèn)定存在質(zhì)量缺陷。2.根據(jù)建筑法第五十二條的規(guī)定，建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的質(zhì)量必須符合國家有關(guān)建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)的要求，具體管理辦法由國務(wù)院規(guī)定。根據(jù)質(zhì)量管理?xiàng)l例第三條、第十六條的規(guī)定，建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對(duì)建筑工程質(zhì)量負(fù)責(zé)，建設(shè)單位在收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織對(duì)建筑工程質(zhì)量負(fù)責(zé)的有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，由勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署質(zhì)量合格文件后，方可交付使用。在當(dāng)事人對(duì)房屋建筑工程質(zhì)量提起的訴訟中，建設(shè)單位提供的有關(guān)行政管理部門的批準(zhǔn)文件，以及勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位的質(zhì)量合格文件，只能作為證據(jù)使用，對(duì)人民法院認(rèn)定事實(shí)不具有當(dāng)然的確定力和拘束力。3.本案中，原告購買的房屋存在裂縫、滲漏等問題，這是一個(gè)客觀事實(shí)，并且該客觀事實(shí)經(jīng)司法鑒定結(jié)論證實(shí)系溫度變化時(shí)結(jié)構(gòu)材料不均勻收縮所致，屋面設(shè)計(jì)瑕疵和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致頂部樓層溫度裂縫明顯。綜合以上三點(diǎn)，足以認(rèn)定本案被告出售給原告的房屋存在質(zhì)量缺陷，被告認(rèn)為房屋的施工設(shè)計(jì)文件經(jīng)有關(guān)行政部門審核批準(zhǔn)、房屋竣工后經(jīng)有關(guān)單位驗(yàn)收合格，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋質(zhì)量合格的理由，不予采納。

第二，被告東盛房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)本案的房屋質(zhì)量缺陷承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。1.如上所述，我國實(shí)行建筑工程質(zhì)量保修制度。根據(jù)質(zhì)量管理?xiàng)l例第四十條的規(guī)定，在正常使用條件下，房屋主體結(jié)構(gòu)工程的保修期限為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限，房間和外墻面的防滲漏工程的保修期限為5年，保修期自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。根據(jù)司法鑒定結(jié)論，本案訟爭房屋的主體結(jié)構(gòu)雖然不存在安全問題，但存在裂縫的質(zhì)量缺陷，且出現(xiàn)了滲漏。原告楊珺在保修期內(nèi)主張權(quán)利，應(yīng)當(dāng)予以支持。2.根據(jù)《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》第二條的規(guī)定，建設(shè)工程不適用該法，因此，原告主張的房屋質(zhì)量缺陷責(zé)任應(yīng)當(dāng)適用建筑法律法規(guī)的規(guī)定以及民事法律的一般性規(guī)定。建筑法第五十八條、第六十條確定了由施工單位對(duì)建筑工程施工質(zhì)量負(fù)責(zé)的一般原則。質(zhì)量管理?xiàng)l例第四十一條規(guī)定：“建設(shè)工程在保修范圍內(nèi)和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任?！币陨辖ㄖ煞ㄒ?guī)的規(guī)定，旨在明確建筑工程質(zhì)量的最終責(zé)任承擔(dān)者為施工單位。根據(jù)《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)第一百五十五條的規(guī)定，出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。所以，原告向被告主張權(quán)利有法律規(guī)定上的依據(jù)。3.本案中，被告交付給原告的房屋存在的質(zhì)量缺陷比較隱蔽，經(jīng)鑒定，質(zhì)量缺陷的產(chǎn)生原因在房屋交付時(shí)即已存在，只是在交付后才被發(fā)現(xiàn)。在原、被告雙方簽訂的《住宅質(zhì)量保證書》中，也約定了在房屋保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。綜合以上三點(diǎn)，原告有權(quán)主張被告承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

第三，被告東盛房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋質(zhì)量缺陷承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。根據(jù)合同法第一百一十一條的規(guī)定，對(duì)于質(zhì)量不符合約定的，買受人可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同或賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”本案中，被告交付給原告楊珺的房屋因出現(xiàn)裂縫滲漏質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住使用，原告選擇要求被告承擔(dān)根治修復(fù)房屋裂縫滲漏的民事責(zé)任，依法應(yīng)予支持，被告應(yīng)當(dāng)按照南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司作出的第SF207078—1號(hào)鑒定報(bào)告中所明確的整改修復(fù)方案履行修復(fù)義務(wù)。關(guān)于原告要求被告承擔(dān)根治修復(fù)房屋裂縫滲漏的相關(guān)費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求，因該費(fèi)用尚未實(shí)際發(fā)生，不予支持。關(guān)于原告要求被告賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。證據(jù)不足，不予支持。

據(jù)此，江蘇省東臺(tái)市人民法院依照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第六十三條，合同法第六十一條、第一百一十一條、第一百五十四條、第一百五十五條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條的規(guī)定，于2008年12月14日判決：

一、被告東盛房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)對(duì)屬于原告楊珺所有的坐落于東臺(tái)市原新東南路(現(xiàn)海陵南路)水景灣10號(hào)樓A室按南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司作出的第SF207078—1號(hào)《東臺(tái)市水景灣10號(hào)樓A室裂縫原因及維修方案鑒定報(bào)告》中所明確的整改修復(fù)方案進(jìn)行整改修復(fù)；

二、駁回原告楊珺的其他訴訟請(qǐng)求。

東盛房地產(chǎn)公司不服一審判決，向江蘇省鹽城市中級(jí)人民法院提起上訴，主要理由是：一審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。上訴人提供的施工圖紙及竣工驗(yàn)收文件等，能夠證明本案房屋設(shè)計(jì)施工通過了有關(guān)行政部門的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)審查，被上訴人楊珺的屋面未設(shè)計(jì)、未設(shè)置保溫層，符合當(dāng)時(shí)的建筑標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，故一審法院判決上訴人按鑒定報(bào)告方案修復(fù)房屋裂縫滲漏，依據(jù)不足；被上訴人在購買該商品房時(shí)，上訴人已經(jīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定提供了相應(yīng)的圖紙及資料，雙方對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、層次等在合同中作了明確的約定，房屋竣工交付時(shí)，上訴人也依據(jù)相關(guān)規(guī)定提供了驗(yàn)收證明書及質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告等文件，被上訴人應(yīng)當(dāng)知道屋面未設(shè)置保溫層的事實(shí)，故一審判決認(rèn)定上訴人在售房和交房時(shí)未盡告知義務(wù)，無事實(shí)依據(jù)。請(qǐng)求二審查明事實(shí)，依法改判上訴人僅對(duì)室內(nèi)裂縫部分承擔(dān)修復(fù)義務(wù)，并駁回被上訴人的其他訴訟請(qǐng)求。

鹽城市中級(jí)人民法院經(jīng)二審，確認(rèn)了一審查明的事實(shí)。

注：《中華人民共和國最高人民法院公報(bào)》，2010年第11期（總第169期），第38-43頁。

……

第三篇：房屋買賣合同解除確認(rèn)糾紛案

房屋買賣合同解除確認(rèn)糾紛案

[2007-12-15 ] 分類:[研究中心案例] 作者:[Leo ] 發(fā)布機(jī)構(gòu):[ 上海仲裁法研究中心 ] 關(guān)鍵字:[ 解除；確認(rèn) ]

案由：房屋買賣合同解除確認(rèn)糾紛案

第 一 申請(qǐng)人（第一被反請(qǐng)求人）：朱某

第 二 申請(qǐng)人（第二被反請(qǐng)求人）：羅某

被申請(qǐng)人（反請(qǐng)求人）：陳某

一、申請(qǐng)人請(qǐng)求與被申請(qǐng)人答辯：

申請(qǐng)人稱：申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人通過房屋中介公司于2005年3月19日簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份。約定被申請(qǐng)人將座落在上海市××區(qū)××路33弄7號(hào)1006室的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給申請(qǐng)人。合同還約定，雙方應(yīng)該自合同簽訂之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理過戶手續(xù)，甲方必須積極協(xié)助，由于甲方故意拖延或者不及時(shí)提供相關(guān)材料的，乙方按照合同第十條追究甲方的違約責(zé)任。

實(shí)際上，申請(qǐng)人在合同簽訂之前的3月16日就向被申請(qǐng)人支付了定金人民幣100,000元（相當(dāng)于預(yù)付款），又在該合同簽訂的當(dāng)天按約向被申請(qǐng)人支付了購房款人民幣320,000元。但被申請(qǐng)人卻怠于履行合同義務(wù)，拖延到2005年5月27日才辦理注銷原有的房屋抵押手續(xù)，導(dǎo)致雙方無法在合同規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理過戶手續(xù)。因此，被申請(qǐng)人構(gòu)成嚴(yán)重的違約。

由于被申請(qǐng)人故意拖延的違約行為導(dǎo)致交易無法進(jìn)行，申請(qǐng)人于2005年6月3日委托律師發(fā)函通知被申請(qǐng)人解除房屋買賣合同，要求被申請(qǐng)人在接到律師函3日內(nèi)退還申請(qǐng)人已支付的房款人民幣423,000元，并支付賠償金人民幣282,000元及違約金人民幣634.50元。另外，由于被申請(qǐng)人的違約行為導(dǎo)致交易無法進(jìn)行而給申請(qǐng)人帶來的其他損失總計(jì)人民幣28,231元，包括交易中介費(fèi)人民幣5,000元和律師費(fèi)人民幣12,000元。

在此期間，申請(qǐng)人多次通過電話與信函聯(lián)系被申請(qǐng)人試圖協(xié)商解決，但被申請(qǐng)人沒有足夠的誠意，致使協(xié)商無法繼續(xù)進(jìn)行。申請(qǐng)人提出的仲裁請(qǐng)求：

1、確認(rèn)申請(qǐng)人解除《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的行為有效；被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人返還購房款人民幣423,000元，支付相應(yīng)的利息損失（從申請(qǐng)人2005年6月3日通知被申請(qǐng)人解除合同起算至被申請(qǐng)人返還購房款之日）；

2、被申請(qǐng)人支付違約金人民幣634.50元；

3、被申請(qǐng)人支付賠償金人民幣282,000元；

4、被申請(qǐng)人支付申請(qǐng)人的其他損失人民幣28,231元；

5、本案仲裁費(fèi)由被申請(qǐng)人承擔(dān)。

被申請(qǐng)人辯稱：被申請(qǐng)人積極履行合同，不存在違約行為。雙方在訂立房屋買賣合同的當(dāng)時(shí)，可以辦理轉(zhuǎn)按揭。2005年4月1日銀行不允許轉(zhuǎn)按揭后，雙方對(duì)合同相關(guān)條款進(jìn)行變更。嗣后，被申請(qǐng)人積極履行相應(yīng)的抵押注銷義務(wù)，4月中旬向銀行申請(qǐng)預(yù)約提前償還抵押貸款。因銀行提前還款有一個(gè)過程，適逢勞動(dòng)節(jié)法定假日，被申請(qǐng)人于5月20日還清貸款，5月27日注銷抵押。

二、申請(qǐng)人認(rèn)為被申請(qǐng)人怠于履行合同義務(wù)，未按約定及時(shí)辦理注銷房屋抵押是沒有事實(shí)依據(jù)的。因注銷房產(chǎn)抵押需要一定過程和日期，不能由被申請(qǐng)人單方控制。

三、被申請(qǐng)人于5月27日注銷抵押是在合同約定的合理期限內(nèi)。被申請(qǐng)人在申請(qǐng)人的付款期內(nèi)注銷抵押，就應(yīng)是合理期限，符合合同相關(guān)約定。

四、抵押注銷早在2005年5月27日完成，只要申請(qǐng)人履行相關(guān)的付款義務(wù)，合同就可繼續(xù)履行。

五、合同約定雙方應(yīng)自簽訂合同之日起30日內(nèi)申請(qǐng)辦理過戶手續(xù)。但辦理過戶是雙方的共同行為。申請(qǐng)人沒有證據(jù)證明其通知過被申請(qǐng)人去申辦過戶手續(xù)，也沒有證據(jù)證明被申請(qǐng)人故意拖延提供相關(guān)材料。相反，被申請(qǐng)人卻于5月21日和6月5日發(fā)函要求申請(qǐng)人同去辦理過戶手續(xù)，而申請(qǐng)人故意拖延。

六、辦理過戶手續(xù)，需要申請(qǐng)人付清房款或貸款手續(xù)履行完畢，但申請(qǐng)人卻未完成相關(guān)貸款手續(xù)，致使過戶手續(xù)無法辦理。

被申請(qǐng)人并提出反請(qǐng)求稱：雙方在房地產(chǎn)買賣合同附件三付款協(xié)議作了修改。一是申請(qǐng)人于

2005年4月10日前可延后50日支付人民幣987,000元，時(shí)間以放貸為準(zhǔn)。如貸款不足，在交易前現(xiàn)金補(bǔ)足。嗣后，被申請(qǐng)人積極履行相關(guān)的義務(wù)，3月29日繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅及相關(guān)市區(qū)教育費(fèi)附加收入，河道工程修建維護(hù)管理費(fèi)等，共計(jì)人民幣29,970元。4月中旬，銀行申請(qǐng)預(yù)約就該房屋提前償還抵押貸款。因銀行提前還款有一個(gè)過程，于5月20日還清貸款，5月27日注銷抵押。被申請(qǐng)人曾于2005年5月21日、6月5日兩次發(fā)函要求申請(qǐng)人前來辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但申請(qǐng)人無故拖延，并且未按合同的付款協(xié)議規(guī)定期限付款，這明顯是因?yàn)楝F(xiàn)今房價(jià)下跌，申請(qǐng)人惡意違約。據(jù)此被申請(qǐng)人提出反請(qǐng)求申請(qǐng)，請(qǐng)求裁決： 解除雙方簽訂的房屋買賣合同；

2、申請(qǐng)人支付被申請(qǐng)人賠償金人民幣282,000元和違約金人民幣1,480元；

3、申請(qǐng)人賠償被申請(qǐng)人房屋買賣中介費(fèi)損失人民幣10,000元。

4、本案仲裁費(fèi)和反請(qǐng)求仲裁費(fèi)由申請(qǐng)人承擔(dān)。

針對(duì)被申請(qǐng)人（即反請(qǐng)求人）的上述反請(qǐng)求，申請(qǐng)人辯稱：

1、根據(jù)2005年3月19日雙方簽訂的房屋買賣合同第六條，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在簽訂合同的30日內(nèi)，申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。30日乃是約束本案申請(qǐng)人的期限，而非約束委托中介公司去申請(qǐng)辦理過戶手續(xù)的期限，不能認(rèn)為只要被申請(qǐng)人在30日內(nèi)委托中介公司辦理就算履行了義務(wù)。辦理過戶手續(xù)就是交接房地產(chǎn)權(quán)利，辦理該手續(xù)的主動(dòng)權(quán)在于賣方，買方是被動(dòng)的受益方。故在訂立合同30日內(nèi)被申請(qǐng)人不去申請(qǐng)辦理過戶手續(xù)，是被申請(qǐng)人嚴(yán)重違約。

2、根據(jù)上海市房地資源局有關(guān)規(guī)定，凡設(shè)定抵押的房屋，賣方應(yīng)當(dāng)先還清貸款，并辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記后，才能與買方共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，辦理小產(chǎn)證，否則房地產(chǎn)交易中心不受理轉(zhuǎn)移登記以及買方新設(shè)定的借款的抵押權(quán)登記。由于被申請(qǐng)人沒有及時(shí)還清原抵押貸款，就不能及時(shí)辦理注銷抵押登記手續(xù)，雙方就無法申請(qǐng)辦理過戶手續(xù)，完成交易，被申請(qǐng)人根本違約。

3、房屋買賣合同個(gè)別條款的修改只是變更了申請(qǐng)人的付款期限，沒有變更申請(qǐng)人按約及時(shí)辦理房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的合同義務(wù)，該項(xiàng)條款所作修改與被申請(qǐng)人的義務(wù)沒有關(guān)聯(lián)。

4、由于被申請(qǐng)人違約在先，申請(qǐng)人依照法律的合同規(guī)定有權(quán)利解除合同。

5、申請(qǐng)人積極善意履行合同義務(wù)，不存在違約行為，無須承擔(dān)違約責(zé)任。申請(qǐng)人未支付剩余房款是因被申請(qǐng)人嚴(yán)重違約所致。申請(qǐng)人與銀行所簽訂的抵押借款合同規(guī)定了合同生效條件是向房地產(chǎn)交易中心辦理房屋抵押登記。由于被申請(qǐng)人未還清原來的抵押貸款，沒有及時(shí)對(duì)原先設(shè)定的抵押權(quán)辦理注銷登記，使得交易過戶手續(xù)無法實(shí)施，從而使申請(qǐng)人無法辦理新的抵押登記，導(dǎo)致申請(qǐng)人簽訂的抵押借款合同無法及時(shí)生效放貸。被申請(qǐng)人通知申請(qǐng)人6月2日至6月5日去辦理過戶手續(xù)，已超過約定期限40多天。故申請(qǐng)人根據(jù)法律規(guī)定和合同約定在6月3日發(fā)函，單方面解除了合同。

二、仲裁庭認(rèn)定的事實(shí)及其依據(jù)

仲裁庭經(jīng)審理查明：申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于2005年3月19日簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份。約定，被申請(qǐng)人將座落在上海市××區(qū)××路33弄7號(hào)1006室、建筑面積為89.92平方米的房屋售與申請(qǐng)人，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣1,410,000元。合同第六條約定，甲（指被申請(qǐng)人）、乙（指申請(qǐng)人）雙方確認(rèn)，自本合同簽訂之日起的30日內(nèi)，委托誠信房地產(chǎn)（指誠信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司）向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。上述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移日期以××區(qū)房地產(chǎn)交易中心受理該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶申請(qǐng)之日為準(zhǔn)，但房地產(chǎn)交易中心依法作出不予過戶決定的除外。第九條約定， 乙方未按本合同付款協(xié)議約定期限付款的，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按乙方逾期未付款的萬分之五計(jì)算，違約金自本合同應(yīng)付款期限之第二日起算到實(shí)際付款之日止。逾期超過三日后乙方仍未付款的，除乙方應(yīng)向甲方支付三日的違約金外，甲、乙雙方同意還應(yīng)按下列第二項(xiàng)處理。第二項(xiàng)約定，甲方有權(quán)單方解除合同。甲方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知乙方，乙方承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總價(jià)款的20％。甲方可從乙方已付款中扣除相當(dāng)于違約金和賠償金部分的價(jià)款，余款返還給乙方，已付款不足違約金和賠償金部分的，乙方應(yīng)在接到書面通知之日起3日內(nèi)向甲方支付。第十條約定，甲方未按本合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付（包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移）給乙方，

應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已付款的萬分之五計(jì)算，違約金自本合同第四條和第六條約定的應(yīng)當(dāng)交付之日起至實(shí)際交付之日止。逾期超過三日后甲方仍未交付的，除甲方應(yīng)向乙方支付三日的違約金外，甲、乙雙方還應(yīng)按下列第二項(xiàng)處理。第二項(xiàng)約定，乙方有權(quán)單方解除合同。乙方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金為總價(jià)款的20％。甲方應(yīng)在接到書面通知之日起三日內(nèi)退還乙方已支付的房價(jià)款，并支付違約金和賠償金。合同附件三約定付款協(xié)議：本合同簽訂后乙方于2005年3月16日支付全部房價(jià)款計(jì)人民幣100,000元，作為定金，待支付尾款時(shí)抵作房價(jià)款。乙方于2005年3月19日前支付人民幣323,000元。乙方于2005年4月10日前可延后20日支付人民幣987,000元，時(shí)間以銀行轉(zhuǎn)貸為準(zhǔn)。如貸款不足在交易前現(xiàn)金補(bǔ)足（被申請(qǐng)人提交的合同復(fù)印件中，該條款以后由雙方修改為“乙方于2005年4月10前可延后50日支付人民幣987,000元。時(shí)間以銀行放貸為準(zhǔn)?！?/p>

在訂立上述合同前，申請(qǐng)人于2005年3月16日向被申請(qǐng)人支付了定金100,000元，在訂立合同的當(dāng)天，即3月19日，支付了首期房款人民幣323,000元，兩者合計(jì)人民幣423,000元。依照合同中付款協(xié)議的規(guī)定，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在2005年5月30日支付余款人民幣987,000元，但未支付。

依據(jù)合同第六條的規(guī)定，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日2005年3月19日起的30日內(nèi)，即4月18日之前，與申請(qǐng)人委托房屋經(jīng)紀(jì)公司向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，但被申請(qǐng)人未實(shí)施。

2005年5月21日，被申請(qǐng)人致函申請(qǐng)人，邀約申請(qǐng)人于6月2日至5日期間前往××區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。申請(qǐng)人收悉后，于6月3日致函被申請(qǐng)人稱，正是被申請(qǐng)人沒有按照約定及時(shí)辦理注銷房屋抵押，導(dǎo)致雙方無法在合同規(guī)定的期限內(nèi)申請(qǐng)辦理過戶手續(xù)，現(xiàn)決定正式解除雙方簽訂的房屋買賣合同，并要求被申請(qǐng)人退還房款人民幣423,000元，并支付賠償金人民幣282,000元和違約金人民幣2,115元。

被申請(qǐng)人在收到申請(qǐng)人上述信函后，緊接著于6月5日致函申請(qǐng)人稱，如果申請(qǐng)人在6月10日仍不與被申請(qǐng)人同去辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，被申請(qǐng)人將依照合同規(guī)定追究其違約責(zé)任。在未獲申請(qǐng)人回應(yīng)后，被申請(qǐng)人與7月5日函告申請(qǐng)人稱，被申請(qǐng)人已于5月27日還清貸款、注銷抵押，而申請(qǐng)人拖延辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，又未按照付款協(xié)議的期限付款，故被申請(qǐng)人要求解除房屋買賣合同，并要求申請(qǐng)人支付賠償金人民幣282,000元和違約金人民幣1,480元。雙方遂發(fā)生爭議。

三、仲裁庭裁決及其理由

庭審結(jié)束后，仲裁庭對(duì)本案進(jìn)行了評(píng)議，意見如下：

一、對(duì)房地產(chǎn)買賣合同附件三（付款協(xié)議）的確認(rèn)

申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人作為證據(jù)材料出示的房地產(chǎn)買賣合同，其中附件三（付款協(xié)議）關(guān)于第二期付款期限各不相同。前者出示的未經(jīng)改動(dòng)，后者出示的經(jīng)過雙方同意予以改動(dòng)并由雙方在改動(dòng)處簽章。庭審質(zhì)證時(shí)，雙方當(dāng)事人確認(rèn)以被申請(qǐng)人提交的合同文本復(fù)印件為準(zhǔn)。但該付款協(xié)議作改動(dòng)的日期，被申請(qǐng)人說是2005年4月18日，申請(qǐng)人說是4月7日，而有關(guān)證人說是5月份，卻無其他材料佐證，故仲裁庭對(duì)其改動(dòng)的日期難以認(rèn)定。仲裁庭認(rèn)為，付款協(xié)議中有關(guān)申請(qǐng)人第二期房款支付日期的延后，并不牽涉被申請(qǐng)人對(duì)申請(qǐng)辦理房屋轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)的期限必然延后，因?yàn)殡p方對(duì)合同第六條并未改動(dòng)，也未對(duì)簽訂合同的日期予以變更，故被申請(qǐng)人仍應(yīng)按照合同的規(guī)定辦理。

二、當(dāng)事人雙方的合同責(zé)任問題

仲裁庭注意到，申請(qǐng)人已認(rèn)真依約將定金和首期房款付迄，但依照變更了的第二期房款的付款日期，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在2005年5月30日將余款人民幣987,000元付清，被申請(qǐng)人在5月21日已通知申請(qǐng)人于6月2日至5日共同申請(qǐng)房屋過戶手續(xù)，隨后又告知申請(qǐng)人稱被申請(qǐng)人的

銀行貸款已還清，房屋抵押權(quán)登記注銷，而申請(qǐng)人迄今未將第二期房款付清，對(duì)此申請(qǐng)人負(fù)有違約責(zé)任。另方面，被申請(qǐng)人通過籌劃，終于具有可在2005年6月初辦理房屋過戶手續(xù)的條件，但與合同的約定期限遲延了40余日，對(duì)此也負(fù)有違約責(zé)任。由于雙方當(dāng)事人都違反合同，而一方的違約與對(duì)方的違約彼此有著牽連，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人依據(jù)房地產(chǎn)買賣合同要求對(duì)方支付違約金和賠償金不符合法律規(guī)定。

三、關(guān)于雙方當(dāng)事人均要求解除合同的問題

鑒于當(dāng)事人各自在仲裁請(qǐng)求和仲裁反請(qǐng)求中均要求解除房屋買賣合同，均無繼續(xù)履行合同的意愿。仲裁庭決定同意雙方解除合同的要求，被申請(qǐng)人應(yīng)將申請(qǐng)人已支付的購房定金和首期房款悉數(shù)返還申請(qǐng)人。

四、仲裁費(fèi)的承擔(dān)

根據(jù)雙方當(dāng)事人履行合同義務(wù)的情況，以及仲裁庭對(duì)仲裁請(qǐng)求事項(xiàng)和反請(qǐng)求事項(xiàng)的支持程度，本案仲裁費(fèi)和反請(qǐng)求仲裁費(fèi)，由申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人各半承擔(dān)。

基于上述事實(shí)與理由，仲裁庭依據(jù)《上海仲裁委員會(huì)仲裁規(guī)則》第十七條第

一、

四、七款，《中華人民共和國合同法》第六十條、第七十七條第一款、第九十四條第

（三）款和第

（四）款的規(guī)定，作出如下裁決。

一、申請(qǐng)人朱某、羅某與被申請(qǐng)人陳某于2005年3月19日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》予以解除；

二、被申請(qǐng)人陳某應(yīng)當(dāng)返還申請(qǐng)人朱某、羅某已支付定金人民幣100,000元和首期購房款人民幣323,000元；

三、申請(qǐng)人朱某、羅某的其他請(qǐng)求事項(xiàng)與被申請(qǐng)人陳某的其他反請(qǐng)求事項(xiàng)不予支持；

四、仲裁費(fèi)人民幣 30,566 元（已由申請(qǐng)人預(yù)繳），由申請(qǐng)人承擔(dān)人民幣15,283元，被申請(qǐng)人承擔(dān)人民幣15,283 元；仲裁反請(qǐng)求費(fèi)人民幣30,427 元（已由被申請(qǐng)人預(yù)繳），由被申請(qǐng)人承擔(dān)人民幣15,213.5元，申請(qǐng)人承擔(dān)人民幣15,213.5 元。

第四篇：房屋買賣合同解除權(quán)糾紛案例

合同解除條件未成就，賣方無權(quán)解除房屋買賣合同

作者：北京市正海律師事務(wù)所濤

房屋買賣合同解除權(quán)糾紛案例

【案情介紹】

2009年4月，姜卓與張升簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定姜卓購買張升位于北京市朝陽區(qū)遠(yuǎn)洋天地小區(qū)兩居室房屋一套。房屋總價(jià)款人民幣108萬元。

同日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，主要內(nèi)容如下：姜卓以商業(yè)貸款方式購買此房，于簽署本協(xié)議當(dāng)日給付張升定金2萬元，于房屋評(píng)估報(bào)告下發(fā)后3個(gè)工作日內(nèi)支付購房首付款人民幣33萬元，其余購房款73萬元，由姜卓所申請(qǐng)的貸款機(jī)構(gòu)支付。貸款期限不晚于2009年5月31日，即姜卓支應(yīng)于2009年5月31日前，支付全部購房款。張升在2009年5月31日前將房屋交付姜卓。

協(xié)議簽訂后，姜卓依約于2009年4月22日向張升支付了購房定金2萬元；于2009年5月11日向張升支付了購房首付款32萬元，同日，張升將房屋交付姜卓，姜卓對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。

此后，貸款銀行以姜卓無北京市常住戶口為由，不予辦理商業(yè)貸款。姜卓為了履行剩余74萬元付款義務(wù)，決定另行籌措資金改由現(xiàn)金形式支付，并于2009年6月25日電話通知張升，張升表示同意。

2009年7月13日，姜卓通知張升辦理收款、過戶事宜。但

張升卻以姜卓延期付款已經(jīng)違約在先為由，提出解除合同。2009

年8月28日，張升向姜卓發(fā)出《房屋買賣合同解除通知書》，以

姜卓延期付款為由再次提出解除合同。

鑒于雙方堅(jiān)持己見，不能協(xié)商解決爭議，姜卓委托北京市正

海律師事務(wù)所韓濤律師，依據(jù)房屋買賣合同中的仲裁條款將案件

提交

【仲裁庭意見】

仲裁庭經(jīng)過審理，認(rèn)為：

1、姜卓因自身原因未能辦理貸款，未能按照合同約定于2009

年5月31日前支付全部購房款，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

但是張升據(jù)此要求解除合同的請(qǐng)求無合同與法律依據(jù)。

2、張升請(qǐng)求單方解除房屋買賣合同，不符合《合同法》第

九十四條第三項(xiàng)有關(guān)合同解除的條件，不予支持。

【裁決結(jié)果】

1、雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行房屋買賣合同。姜卓于仲裁裁決書送

達(dá)之日起五日內(nèi)，向張升支付購房款74萬元，張升拒不接受的，

姜卓應(yīng)立即辦理提存公證。張升配合姜卓辦理房屋過戶登記手

續(xù)。

2、姜卓向張升支付違約金4800元。

3、駁回雙方的其他仲裁請(qǐng)求與反請(qǐng)求。

【法律分析】

一、《合同法》對(duì)于合同解除的規(guī)定

本案雙方爭議焦點(diǎn)為賣方行使法定單方解除權(quán)的條件是否

成就。在此，我們簡要回顧一下合同法對(duì)于合同解除的相關(guān)規(guī)定：

所謂“合同解除”，是在合同有效成立之后，因當(dāng)事人一方

的意思表示，或者雙方的協(xié)議，使基于合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系

歸于消滅的行為。

《合同法》對(duì)于合同解除規(guī)定了約定解除與法定解除兩類：

（一）約定解除，它包括兩種情況：

1、合同約定了合同解除條款。如合同約定，違約方以支付

一定數(shù)額的違約金作為合同解除的條件。

2、在合同簽訂后，經(jīng)雙方協(xié)商解除合同。

（二）法定單方解除權(quán)，即合同法第九十四條規(guī)定的幾種情

況：

1、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

2、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的

行為表明不履行主要債務(wù)；

3、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍

未履行；

4、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)

現(xiàn)合同目的；

5、法律規(guī)定的其他情形。

二、張升行使法定解除權(quán)的條件與程序

就本案而言，張升認(rèn)為姜卓遲延履行付款義務(wù)，但是合

同未約定在此情況下張升擁有合同解除權(quán)；故張升只能依據(jù)

《合同法》第九十四條第一款第

（三）項(xiàng)規(guī)定行使法定單方

解除權(quán)。

該條規(guī)定的單方解除權(quán)必須滿足以下條件：

1、當(dāng)事人一方具有遲延履行合同義務(wù)的行為；

2、當(dāng)事人一方遲延履行的是合同主要義務(wù)；

3、經(jīng)另一方催告；

4、遲延履行的一方在被催告后的合理期限內(nèi)仍未履行。

當(dāng)事人一方遲延履行其主要義務(wù)時(shí)，另一方在催告之后，并

不立即享有解除合同的權(quán)利，而應(yīng)當(dāng)在催告之后，經(jīng)過一段

合理的期限，以使遲延履行的一方有足夠的時(shí)間去履行其主

要債務(wù)。在滿足上述行使解除權(quán)的條件后，張升還要依據(jù)《合

同法》第96條規(guī)定通知對(duì)方，自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)合同解除。

本案中，鑒于張升在雙方變更付款方式后，并未明確向

姜卓催要欠款抑或給姜卓合理的時(shí)間去履行付款義務(wù)，不符

合《合同法》第九十四條第一款第

（三）項(xiàng)規(guī)定的單方解除

權(quán)的條件，故張升不享有合同解除權(quán)。

三、姜卓收到張升解除合同的通知后，提出異議的期限。

姜卓收到張升發(fā)出的解除合同通知后，如果不在三個(gè)月內(nèi)及

時(shí)提起仲裁申請(qǐng)，有可能導(dǎo)致合同解除的法律后果，喪失勝

訴權(quán)。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同

法》若干問題的解釋

（二）》第二十四條規(guī)定，在一方依據(jù)合同或者合同法規(guī)定行使合同解除權(quán)，解除合同通知到達(dá)對(duì)方

當(dāng)事人后，對(duì)方當(dāng)事人行使異議權(quán)的期限有兩種情況：

（一）雙方約定解除合同的異議期限。如果一方當(dāng)事人

在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持。

（二）當(dāng)事人沒有約定異議期間。在解除合同或者債務(wù)

抵銷通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。

通過上述簡要分析，我們不難看出合同法立法目的是維

護(hù)交易的安全與穩(wěn)定，合同解除的條件十分嚴(yán)格，當(dāng)事人不能隨意主張解除合同，否則構(gòu)成違約行為。

第五篇：房屋買賣合同糾紛案例分析

案例分析（房屋買賣合同糾紛）

一、案例背景

王某與甲房地產(chǎn)公司于2007年7月7日簽訂商品房訂購單，約定王某意愿購買甲房地產(chǎn)公司開發(fā)的A小區(qū)一戶房屋，并向甲房地產(chǎn)公司交納2萬元定金，該定購單未寫明房屋價(jià)格，甲公司銷售人員口頭承諾價(jià)格將不超過6300元/平方米，但該項(xiàng)目正式開盤后，王某被告之房屋單價(jià)為6700元/平方米，王某認(rèn)為價(jià)格超出個(gè)人的承受能力，拒絕購買，要求甲公司退還2萬元定金；甲公司認(rèn)為王某交付的2萬元是定金，因王某原因拒絕購買房屋，該款項(xiàng)不應(yīng)退還；雙方訴至法院。

二、案件分析

王某與甲房地產(chǎn)公司簽訂的定購單對(duì)于價(jià)格未作出約定，該協(xié)議因缺少合同主要條款，應(yīng)當(dāng)視為成立但未生效；同時(shí)，在A小區(qū)銷售價(jià)格確定后，雙方產(chǎn)生爭議，且就價(jià)格問題未能協(xié)商一致，導(dǎo)致定購單無法實(shí)現(xiàn)，這應(yīng)當(dāng)是歸于雙方的原因；鑒于王某與甲公司未達(dá)成合法有效的買賣合同，雙方也無法就存在的爭議取得一致，甲公司理應(yīng)將收取王某的2萬元款項(xiàng)予以返還。

最終，經(jīng)法院主持調(diào)解，甲房地產(chǎn)公司向王某退還了2萬元款項(xiàng)。