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第一篇：房屋買賣合同解除權(quán)糾紛案例
合同解除條件未成就，賣方無權(quán)解除房屋買賣合同
作者：北京市正海律師事務(wù)所濤
房屋買賣合同解除權(quán)糾紛案例
【案情介紹】
2009年4月，姜卓與張升簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定姜卓購買張升位于北京市朝陽區(qū)遠(yuǎn)洋天地小區(qū)兩居室房屋一套。房屋總價款人民幣108萬元。
同日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，主要內(nèi)容如下：姜卓以商業(yè)貸款方式購買此房，于簽署本協(xié)議當(dāng)日給付張升定金2萬元，于房屋評估報告下發(fā)后3個工作日內(nèi)支付購房首付款人民幣33萬元，其余購房款73萬元，由姜卓所申請的貸款機(jī)構(gòu)支付。貸款期限不晚于2009年5月31日，即姜卓支應(yīng)于2009年5月31日前，支付全部購房款。張升在2009年5月31日前將房屋交付姜卓。
協(xié)議簽訂后，姜卓依約于2009年4月22日向張升支付了購房定金2萬元；于2009年5月11日向張升支付了購房首付款32萬元，同日，張升將房屋交付姜卓，姜卓對房屋進(jìn)行了裝修。
此后，貸款銀行以姜卓無北京市常住戶口為由，不予辦理商業(yè)貸款。姜卓為了履行剩余74萬元付款義務(wù)，決定另行籌措資金改由現(xiàn)金形式支付，并于2009年6月25日電話通知張升，張升表示同意。
2009年7月13日，姜卓通知張升辦理收款、過戶事宜。但
張升卻以姜卓延期付款已經(jīng)違約在先為由，提出解除合同。2009
年8月28日，張升向姜卓發(fā)出《房屋買賣合同解除通知書》，以
姜卓延期付款為由再次提出解除合同。
鑒于雙方堅持己見，不能協(xié)商解決爭議，姜卓委托北京市正
海律師事務(wù)所韓濤律師，依據(jù)房屋買賣合同中的仲裁條款將案件
提交
【仲裁庭意見】
仲裁庭經(jīng)過審理，認(rèn)為：
1、姜卓因自身原因未能辦理貸款，未能按照合同約定于2009
年5月31日前支付全部購房款，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
但是張升據(jù)此要求解除合同的請求無合同與法律依據(jù)。
2、張升請求單方解除房屋買賣合同，不符合《合同法》第
九十四條第三項有關(guān)合同解除的條件，不予支持。
【裁決結(jié)果】
1、雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行房屋買賣合同。姜卓于仲裁裁決書送
達(dá)之日起五日內(nèi)，向張升支付購房款74萬元，張升拒不接受的，
姜卓應(yīng)立即辦理提存公證。張升配合姜卓辦理房屋過戶登記手
續(xù)。
2、姜卓向張升支付違約金4800元。
3、駁回雙方的其他仲裁請求與反請求。
【法律分析】
一、《合同法》對于合同解除的規(guī)定
本案雙方爭議焦點為賣方行使法定單方解除權(quán)的條件是否
成就。在此，我們簡要回顧一下合同法對于合同解除的相關(guān)規(guī)定：
所謂“合同解除”，是在合同有效成立之后，因當(dāng)事人一方
的意思表示，或者雙方的協(xié)議，使基于合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系
歸于消滅的行為。
《合同法》對于合同解除規(guī)定了約定解除與法定解除兩類：
（一）約定解除，它包括兩種情況：
1、合同約定了合同解除條款。如合同約定，違約方以支付
一定數(shù)額的違約金作為合同解除的條件。
2、在合同簽訂后，經(jīng)雙方協(xié)商解除合同。
（二）法定單方解除權(quán)，即合同法第九十四條規(guī)定的幾種情
況：
1、因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
2、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的
行為表明不履行主要債務(wù)；
3、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍
未履行；
4、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實
現(xiàn)合同目的；
5、法律規(guī)定的其他情形。
二、張升行使法定解除權(quán)的條件與程序
就本案而言，張升認(rèn)為姜卓遲延履行付款義務(wù)，但是合
同未約定在此情況下張升擁有合同解除權(quán)；故張升只能依據(jù)
《合同法》第九十四條第一款第
（三）項規(guī)定行使法定單方
解除權(quán)。
該條規(guī)定的單方解除權(quán)必須滿足以下條件：
1、當(dāng)事人一方具有遲延履行合同義務(wù)的行為；
2、當(dāng)事人一方遲延履行的是合同主要義務(wù)；
3、經(jīng)另一方催告；
4、遲延履行的一方在被催告后的合理期限內(nèi)仍未履行。
當(dāng)事人一方遲延履行其主要義務(wù)時，另一方在催告之后，并
不立即享有解除合同的權(quán)利，而應(yīng)當(dāng)在催告之后，經(jīng)過一段
合理的期限，以使遲延履行的一方有足夠的時間去履行其主
要債務(wù)。在滿足上述行使解除權(quán)的條件后，張升還要依據(jù)《合
同法》第96條規(guī)定通知對方，自通知到達(dá)對方時合同解除。
本案中，鑒于張升在雙方變更付款方式后，并未明確向
姜卓催要欠款抑或給姜卓合理的時間去履行付款義務(wù)，不符
合《合同法》第九十四條第一款第
（三）項規(guī)定的單方解除
權(quán)的條件，故張升不享有合同解除權(quán)。
三、姜卓收到張升解除合同的通知后，提出異議的期限。
姜卓收到張升發(fā)出的解除合同通知后，如果不在三個月內(nèi)及
時提起仲裁申請，有可能導(dǎo)致合同解除的法律后果，喪失勝
訴權(quán)。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同
法》若干問題的解釋
（二）》第二十四條規(guī)定，在一方依據(jù)合同或者合同法規(guī)定行使合同解除權(quán)，解除合同通知到達(dá)對方
當(dāng)事人后，對方當(dāng)事人行使異議權(quán)的期限有兩種情況：
（一）雙方約定解除合同的異議期限。如果一方當(dāng)事人
在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持。
（二）當(dāng)事人沒有約定異議期間。在解除合同或者債務(wù)
抵銷通知到達(dá)之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。
通過上述簡要分析，我們不難看出合同法立法目的是維
護(hù)交易的安全與穩(wěn)定，合同解除的條件十分嚴(yán)格，當(dāng)事人不能隨意主張解除合同，否則構(gòu)成違約行為。
第二篇：房屋買賣合同解除確認(rèn)糾紛案
房屋買賣合同解除確認(rèn)糾紛案
[2007-12-15 ] 分類:[研究中心案例] 作者:[Leo ] 發(fā)布機(jī)構(gòu):[ 上海仲裁法研究中心 ] 關(guān)鍵字:[ 解除；確認(rèn) ]
案由：房屋買賣合同解除確認(rèn)糾紛案
第 一 申請人（第一被反請求人）：朱某
第 二 申請人（第二被反請求人）：羅某
被申請人（反請求人）：陳某
一、申請人請求與被申請人答辯：
申請人稱：申請人與被申請人通過房屋中介公司于2005年3月19日簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份。約定被申請人將座落在上海市××區(qū)××路33弄7號1006室的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給申請人。合同還約定，雙方應(yīng)該自合同簽訂之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)交易中心申請辦理過戶手續(xù)，甲方必須積極協(xié)助，由于甲方故意拖延或者不及時提供相關(guān)材料的，乙方按照合同第十條追究甲方的違約責(zé)任。
實際上，申請人在合同簽訂之前的3月16日就向被申請人支付了定金人民幣100,000元（相當(dāng)于預(yù)付款），又在該合同簽訂的當(dāng)天按約向被申請人支付了購房款人民幣320,000元。但被申請人卻怠于履行合同義務(wù)，拖延到2005年5月27日才辦理注銷原有的房屋抵押手續(xù)，導(dǎo)致雙方無法在合同規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)交易中心申請辦理過戶手續(xù)。因此，被申請人構(gòu)成嚴(yán)重的違約。
由于被申請人故意拖延的違約行為導(dǎo)致交易無法進(jìn)行，申請人于2005年6月3日委托律師發(fā)函通知被申請人解除房屋買賣合同，要求被申請人在接到律師函3日內(nèi)退還申請人已支付的房款人民幣423,000元，并支付賠償金人民幣282,000元及違約金人民幣634.50元。另外，由于被申請人的違約行為導(dǎo)致交易無法進(jìn)行而給申請人帶來的其他損失總計人民幣28,231元，包括交易中介費人民幣5,000元和律師費人民幣12,000元。
在此期間，申請人多次通過電話與信函聯(lián)系被申請人試圖協(xié)商解決，但被申請人沒有足夠的誠意，致使協(xié)商無法繼續(xù)進(jìn)行。申請人提出的仲裁請求：
1、確認(rèn)申請人解除《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的行為有效；被申請人向申請人返還購房款人民幣423,000元，支付相應(yīng)的利息損失（從申請人2005年6月3日通知被申請人解除合同起算至被申請人返還購房款之日）；
2、被申請人支付違約金人民幣634.50元；
3、被申請人支付賠償金人民幣282,000元；
4、被申請人支付申請人的其他損失人民幣28,231元；
5、本案仲裁費由被申請人承擔(dān)。
被申請人辯稱：被申請人積極履行合同，不存在違約行為。雙方在訂立房屋買賣合同的當(dāng)時，可以辦理轉(zhuǎn)按揭。2005年4月1日銀行不允許轉(zhuǎn)按揭后，雙方對合同相關(guān)條款進(jìn)行變更。嗣后，被申請人積極履行相應(yīng)的抵押注銷義務(wù)，4月中旬向銀行申請預(yù)約提前償還抵押貸款。因銀行提前還款有一個過程，適逢勞動節(jié)法定假日，被申請人于5月20日還清貸款，5月27日注銷抵押。
二、申請人認(rèn)為被申請人怠于履行合同義務(wù)，未按約定及時辦理注銷房屋抵押是沒有事實依據(jù)的。因注銷房產(chǎn)抵押需要一定過程和日期，不能由被申請人單方控制。
三、被申請人于5月27日注銷抵押是在合同約定的合理期限內(nèi)。被申請人在申請人的付款期內(nèi)注銷抵押，就應(yīng)是合理期限，符合合同相關(guān)約定。
四、抵押注銷早在2005年5月27日完成，只要申請人履行相關(guān)的付款義務(wù)，合同就可繼續(xù)履行。
五、合同約定雙方應(yīng)自簽訂合同之日起30日內(nèi)申請辦理過戶手續(xù)。但辦理過戶是雙方的共同行為。申請人沒有證據(jù)證明其通知過被申請人去申辦過戶手續(xù)，也沒有證據(jù)證明被申請人故意拖延提供相關(guān)材料。相反，被申請人卻于5月21日和6月5日發(fā)函要求申請人同去辦理過戶手續(xù)，而申請人故意拖延。
六、辦理過戶手續(xù)，需要申請人付清房款或貸款手續(xù)履行完畢，但申請人卻未完成相關(guān)貸款手續(xù)，致使過戶手續(xù)無法辦理。
被申請人并提出反請求稱：雙方在房地產(chǎn)買賣合同附件三付款協(xié)議作了修改。一是申請人于
2005年4月10日前可延后50日支付人民幣987,000元，時間以放貸為準(zhǔn)。如貸款不足，在交易前現(xiàn)金補(bǔ)足。嗣后，被申請人積極履行相關(guān)的義務(wù)，3月29日繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅及相關(guān)市區(qū)教育費附加收入，河道工程修建維護(hù)管理費等，共計人民幣29,970元。4月中旬，銀行申請預(yù)約就該房屋提前償還抵押貸款。因銀行提前還款有一個過程，于5月20日還清貸款，5月27日注銷抵押。被申請人曾于2005年5月21日、6月5日兩次發(fā)函要求申請人前來辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但申請人無故拖延，并且未按合同的付款協(xié)議規(guī)定期限付款，這明顯是因為現(xiàn)今房價下跌，申請人惡意違約。據(jù)此被申請人提出反請求申請，請求裁決： 解除雙方簽訂的房屋買賣合同；
2、申請人支付被申請人賠償金人民幣282,000元和違約金人民幣1,480元；
3、申請人賠償被申請人房屋買賣中介費損失人民幣10,000元。
4、本案仲裁費和反請求仲裁費由申請人承擔(dān)。
針對被申請人（即反請求人）的上述反請求，申請人辯稱：
1、根據(jù)2005年3月19日雙方簽訂的房屋買賣合同第六條，被申請人應(yīng)當(dāng)在簽訂合同的30日內(nèi)，申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。30日乃是約束本案申請人的期限，而非約束委托中介公司去申請辦理過戶手續(xù)的期限，不能認(rèn)為只要被申請人在30日內(nèi)委托中介公司辦理就算履行了義務(wù)。辦理過戶手續(xù)就是交接房地產(chǎn)權(quán)利，辦理該手續(xù)的主動權(quán)在于賣方，買方是被動的受益方。故在訂立合同30日內(nèi)被申請人不去申請辦理過戶手續(xù)，是被申請人嚴(yán)重違約。
2、根據(jù)上海市房地資源局有關(guān)規(guī)定，凡設(shè)定抵押的房屋，賣方應(yīng)當(dāng)先還清貸款，并辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記后，才能與買方共同申請轉(zhuǎn)移登記，辦理小產(chǎn)證，否則房地產(chǎn)交易中心不受理轉(zhuǎn)移登記以及買方新設(shè)定的借款的抵押權(quán)登記。由于被申請人沒有及時還清原抵押貸款，就不能及時辦理注銷抵押登記手續(xù)，雙方就無法申請辦理過戶手續(xù)，完成交易，被申請人根本違約。
3、房屋買賣合同個別條款的修改只是變更了申請人的付款期限，沒有變更申請人按約及時辦理房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的合同義務(wù)，該項條款所作修改與被申請人的義務(wù)沒有關(guān)聯(lián)。
4、由于被申請人違約在先，申請人依照法律的合同規(guī)定有權(quán)利解除合同。
5、申請人積極善意履行合同義務(wù)，不存在違約行為，無須承擔(dān)違約責(zé)任。申請人未支付剩余房款是因被申請人嚴(yán)重違約所致。申請人與銀行所簽訂的抵押借款合同規(guī)定了合同生效條件是向房地產(chǎn)交易中心辦理房屋抵押登記。由于被申請人未還清原來的抵押貸款，沒有及時對原先設(shè)定的抵押權(quán)辦理注銷登記，使得交易過戶手續(xù)無法實施，從而使申請人無法辦理新的抵押登記，導(dǎo)致申請人簽訂的抵押借款合同無法及時生效放貸。被申請人通知申請人6月2日至6月5日去辦理過戶手續(xù)，已超過約定期限40多天。故申請人根據(jù)法律規(guī)定和合同約定在6月3日發(fā)函，單方面解除了合同。
二、仲裁庭認(rèn)定的事實及其依據(jù)
仲裁庭經(jīng)審理查明：申請人與被申請人于2005年3月19日簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份。約定，被申請人將座落在上海市××區(qū)××路33弄7號1006室、建筑面積為89.92平方米的房屋售與申請人，轉(zhuǎn)讓價款為人民幣1,410,000元。合同第六條約定，甲（指被申請人）、乙（指申請人）雙方確認(rèn)，自本合同簽訂之日起的30日內(nèi)，委托誠信房地產(chǎn)（指誠信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司）向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。上述房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移日期以××區(qū)房地產(chǎn)交易中心受理該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶申請之日為準(zhǔn)，但房地產(chǎn)交易中心依法作出不予過戶決定的除外。第九條約定， 乙方未按本合同付款協(xié)議約定期限付款的，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按乙方逾期未付款的萬分之五計算，違約金自本合同應(yīng)付款期限之第二日起算到實際付款之日止。逾期超過三日后乙方仍未付款的，除乙方應(yīng)向甲方支付三日的違約金外，甲、乙雙方同意還應(yīng)按下列第二項處理。第二項約定，甲方有權(quán)單方解除合同。甲方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知乙方，乙方承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總價款的20％。甲方可從乙方已付款中扣除相當(dāng)于違約金和賠償金部分的價款，余款返還給乙方，已付款不足違約金和賠償金部分的，乙方應(yīng)在接到書面通知之日起3日內(nèi)向甲方支付。第十條約定，甲方未按本合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付（包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移）給乙方，
應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已付款的萬分之五計算，違約金自本合同第四條和第六條約定的應(yīng)當(dāng)交付之日起至實際交付之日止。逾期超過三日后甲方仍未交付的，除甲方應(yīng)向乙方支付三日的違約金外，甲、乙雙方還應(yīng)按下列第二項處理。第二項約定，乙方有權(quán)單方解除合同。乙方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金為總價款的20％。甲方應(yīng)在接到書面通知之日起三日內(nèi)退還乙方已支付的房價款，并支付違約金和賠償金。合同附件三約定付款協(xié)議：本合同簽訂后乙方于2005年3月16日支付全部房價款計人民幣100,000元，作為定金，待支付尾款時抵作房價款。乙方于2005年3月19日前支付人民幣323,000元。乙方于2005年4月10日前可延后20日支付人民幣987,000元，時間以銀行轉(zhuǎn)貸為準(zhǔn)。如貸款不足在交易前現(xiàn)金補(bǔ)足（被申請人提交的合同復(fù)印件中，該條款以后由雙方修改為“乙方于2005年4月10前可延后50日支付人民幣987,000元。時間以銀行放貸為準(zhǔn)?！?/p>
在訂立上述合同前，申請人于2005年3月16日向被申請人支付了定金100,000元，在訂立合同的當(dāng)天，即3月19日，支付了首期房款人民幣323,000元，兩者合計人民幣423,000元。依照合同中付款協(xié)議的規(guī)定，申請人應(yīng)當(dāng)在2005年5月30日支付余款人民幣987,000元，但未支付。
依據(jù)合同第六條的規(guī)定，被申請人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日2005年3月19日起的30日內(nèi)，即4月18日之前，與申請人委托房屋經(jīng)紀(jì)公司向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，但被申請人未實施。
2005年5月21日，被申請人致函申請人，邀約申請人于6月2日至5日期間前往××區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。申請人收悉后，于6月3日致函被申請人稱，正是被申請人沒有按照約定及時辦理注銷房屋抵押，導(dǎo)致雙方無法在合同規(guī)定的期限內(nèi)申請辦理過戶手續(xù)，現(xiàn)決定正式解除雙方簽訂的房屋買賣合同，并要求被申請人退還房款人民幣423,000元，并支付賠償金人民幣282,000元和違約金人民幣2,115元。
被申請人在收到申請人上述信函后，緊接著于6月5日致函申請人稱，如果申請人在6月10日仍不與被申請人同去辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，被申請人將依照合同規(guī)定追究其違約責(zé)任。在未獲申請人回應(yīng)后，被申請人與7月5日函告申請人稱，被申請人已于5月27日還清貸款、注銷抵押，而申請人拖延辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，又未按照付款協(xié)議的期限付款，故被申請人要求解除房屋買賣合同，并要求申請人支付賠償金人民幣282,000元和違約金人民幣1,480元。雙方遂發(fā)生爭議。
三、仲裁庭裁決及其理由
庭審結(jié)束后，仲裁庭對本案進(jìn)行了評議，意見如下：
一、對房地產(chǎn)買賣合同附件三（付款協(xié)議）的確認(rèn)
申請人與被申請人作為證據(jù)材料出示的房地產(chǎn)買賣合同，其中附件三（付款協(xié)議）關(guān)于第二期付款期限各不相同。前者出示的未經(jīng)改動，后者出示的經(jīng)過雙方同意予以改動并由雙方在改動處簽章。庭審質(zhì)證時，雙方當(dāng)事人確認(rèn)以被申請人提交的合同文本復(fù)印件為準(zhǔn)。但該付款協(xié)議作改動的日期，被申請人說是2005年4月18日，申請人說是4月7日，而有關(guān)證人說是5月份，卻無其他材料佐證，故仲裁庭對其改動的日期難以認(rèn)定。仲裁庭認(rèn)為，付款協(xié)議中有關(guān)申請人第二期房款支付日期的延后，并不牽涉被申請人對申請辦理房屋轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)的期限必然延后，因為雙方對合同第六條并未改動，也未對簽訂合同的日期予以變更，故被申請人仍應(yīng)按照合同的規(guī)定辦理。
二、當(dāng)事人雙方的合同責(zé)任問題
仲裁庭注意到，申請人已認(rèn)真依約將定金和首期房款付迄，但依照變更了的第二期房款的付款日期，申請人應(yīng)當(dāng)在2005年5月30日將余款人民幣987,000元付清，被申請人在5月21日已通知申請人于6月2日至5日共同申請房屋過戶手續(xù)，隨后又告知申請人稱被申請人的
銀行貸款已還清，房屋抵押權(quán)登記注銷，而申請人迄今未將第二期房款付清，對此申請人負(fù)有違約責(zé)任。另方面，被申請人通過籌劃，終于具有可在2005年6月初辦理房屋過戶手續(xù)的條件，但與合同的約定期限遲延了40余日，對此也負(fù)有違約責(zé)任。由于雙方當(dāng)事人都違反合同，而一方的違約與對方的違約彼此有著牽連，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，申請人與被申請人依據(jù)房地產(chǎn)買賣合同要求對方支付違約金和賠償金不符合法律規(guī)定。
三、關(guān)于雙方當(dāng)事人均要求解除合同的問題
鑒于當(dāng)事人各自在仲裁請求和仲裁反請求中均要求解除房屋買賣合同，均無繼續(xù)履行合同的意愿。仲裁庭決定同意雙方解除合同的要求，被申請人應(yīng)將申請人已支付的購房定金和首期房款悉數(shù)返還申請人。
四、仲裁費的承擔(dān)
根據(jù)雙方當(dāng)事人履行合同義務(wù)的情況，以及仲裁庭對仲裁請求事項和反請求事項的支持程度，本案仲裁費和反請求仲裁費，由申請人和被申請人各半承擔(dān)。
基于上述事實與理由，仲裁庭依據(jù)《上海仲裁委員會仲裁規(guī)則》第十七條第
一、
四、七款，《中華人民共和國合同法》第六十條、第七十七條第一款、第九十四條第
（三）款和第
（四）款的規(guī)定，作出如下裁決。
一、申請人朱某、羅某與被申請人陳某于2005年3月19日簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》予以解除；
二、被申請人陳某應(yīng)當(dāng)返還申請人朱某、羅某已支付定金人民幣100,000元和首期購房款人民幣323,000元；
三、申請人朱某、羅某的其他請求事項與被申請人陳某的其他反請求事項不予支持；
四、仲裁費人民幣 30,566 元（已由申請人預(yù)繳），由申請人承擔(dān)人民幣15,283元，被申請人承擔(dān)人民幣15,283 元；仲裁反請求費人民幣30,427 元（已由被申請人預(yù)繳），由被申請人承擔(dān)人民幣15,213.5元，申請人承擔(dān)人民幣15,213.5 元。
第三篇：房屋買賣合同糾紛案例分析
案例分析（房屋買賣合同糾紛）
一、案例背景
王某與甲房地產(chǎn)公司于2007年7月7日簽訂商品房訂購單，約定王某意愿購買甲房地產(chǎn)公司開發(fā)的A小區(qū)一戶房屋，并向甲房地產(chǎn)公司交納2萬元定金，該定購單未寫明房屋價格，甲公司銷售人員口頭承諾價格將不超過6300元/平方米，但該項目正式開盤后，王某被告之房屋單價為6700元/平方米，王某認(rèn)為價格超出個人的承受能力，拒絕購買，要求甲公司退還2萬元定金；甲公司認(rèn)為王某交付的2萬元是定金，因王某原因拒絕購買房屋，該款項不應(yīng)退還；雙方訴至法院。
二、案件分析
王某與甲房地產(chǎn)公司簽訂的定購單對于價格未作出約定，該協(xié)議因缺少合同主要條款，應(yīng)當(dāng)視為成立但未生效；同時，在A小區(qū)銷售價格確定后，雙方產(chǎn)生爭議，且就價格問題未能協(xié)商一致，導(dǎo)致定購單無法實現(xiàn)，這應(yīng)當(dāng)是歸于雙方的原因；鑒于王某與甲公司未達(dá)成合法有效的買賣合同，雙方也無法就存在的爭議取得一致，甲公司理應(yīng)將收取王某的2萬元款項予以返還。
最終，經(jīng)法院主持調(diào)解，甲房地產(chǎn)公司向王某退還了2萬元款項。
第四篇：解除買賣合同案例
篇一：房屋買賣合同解除權(quán)糾紛案例
合同解除條件未成就，賣方無權(quán)解除房屋買賣合同
作者：北京市正海律師事務(wù)所濤
房屋買賣合同解除權(quán)糾紛案例
【案情介紹】
2009年4月，姜卓與張升簽訂了《北京市存量房屋買賣合
同》，約定姜卓購買張升位于北京市朝陽區(qū)遠(yuǎn)洋天地小區(qū)兩居室
房屋一套。房屋總價款人民幣108萬元。
同日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，主要內(nèi)容如下：姜卓以商業(yè)
貸款方式購買此房，于簽署本協(xié)議當(dāng)日給付張升定金2萬元，于
房屋評估報告下發(fā)后3個工作日內(nèi)支付購房首付款人民幣33萬
元，其余購房款73萬元，由姜卓所申請的貸款機(jī)構(gòu)支付。貸款
期限不晚于2009年5月31日，即姜卓支應(yīng)于2009年5月31日
前，支付全部購房款。張升在2009年5月31日前將房屋交付姜
卓。
協(xié)議簽訂后，姜卓依約于2009年4月22日向張升支付了購
房定金2萬元；于2009年5月11日向張升支付了購房首付款
32萬元，同日，張升將房屋交付姜卓，姜卓對房屋進(jìn)行了裝修。
此后，貸款銀行以姜卓無北京市常住戶口為由，不予辦理
商業(yè)貸款。姜卓為了履行剩余74萬元付款義務(wù)，決定另行籌措
資金改由現(xiàn)金形式支付，并于2009年6月25日電話通知張升，
張升表示同意。2009年7月13日，姜卓通知張升辦理收款、過戶事宜。但
張升卻以姜卓延期付款已經(jīng)違約在先為由，提出解除合同。2009
年8月28日，張升向姜卓發(fā)出《房屋買賣合同解除通知書》，以
姜卓延期付款為由再次提出解除合同。
鑒于雙方堅持己見，不能協(xié)商解決爭議，姜卓委托北京市正
海律師事務(wù)所韓濤律師，依據(jù)房屋買賣合同中的仲裁條款將案件
提交
【仲裁庭意見】
仲裁庭經(jīng)過審理，認(rèn)為：
1、姜卓因自身原因未能辦理貸款，未能按照合同約定于2009
年5月31日前支付全部購房款，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
但是張升據(jù)此要求解除合同的請求無合同與法律依據(jù)。
2、張升請求單方解除房屋買賣合同，不符合《合同法》第
九十四條第三項有關(guān)合同解除的條件，不予支持。
【裁決結(jié)果】
1、雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行房屋買賣合同。姜卓于仲裁裁決書送
達(dá)之日起五日內(nèi)，向張升支付購房款74萬元，張升拒不接受的，
姜卓應(yīng)立即辦理提存公證。張升配合姜卓辦理房屋過戶登記手
續(xù)。
2、姜卓向張升支付違約金4800元。
3、駁回雙方的其他仲裁請求與反請求。
【法律分析】一、《合同法》對于合同解除的規(guī)定
本案雙方爭議焦點為賣方行使法定單方解除權(quán)的條件是否
成就。在此，我們簡要回顧一下合同法對于合同解除的相關(guān)規(guī)定：
所謂“合同解除”，是在合同有效成立之后，因當(dāng)事人一方
的意思表示，或者雙方的協(xié)議，使基于合同發(fā)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系
歸于消滅的行為。
《合同法》對于合同解除規(guī)定了約定解除與法定解除兩類：
（一）約定解除，它包括兩種情況：
1、合同約定了合同解除條款。如合同約定，違約方以支付
一定數(shù)額的違約金作為合同解除的條件。
2、在合同簽訂后，經(jīng)雙方協(xié)商解除合同。
（二）法定單方解除權(quán)，即合同法第九十四條規(guī)定的幾種情
況：
1、因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
2、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的
行為表明不履行主要債務(wù)；
3、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍
未履行；
4、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實
現(xiàn)合同目的；
5、法律規(guī)定的其他情形。
二、張升行使法定解除權(quán)的條件與程序就本案而言，張升認(rèn)為姜卓遲延履行付款義務(wù)，但是合
同未約定在此情況下張升擁有合同解除權(quán)；故張升只能依據(jù)
《合同法》第九十四條第一款第（三）項規(guī)定行使法定單方
解除權(quán)。
該條規(guī)定的單方解除權(quán)必須滿足以下條件：
1、當(dāng)事人一方具有遲延履行合同義務(wù)的行為；
2、當(dāng)事人一方遲延履行的是合同主要義務(wù)；
3、經(jīng)另一方催告；
4、遲延履行的一方在被催告后的合理期限內(nèi)仍未履行。
當(dāng)事人一方遲延履行其主要義務(wù)時，另一方在催告之后，并
不立即享有解除合同的權(quán)利，而應(yīng)當(dāng)在催告之后，經(jīng)過一段
合理的期限，以使遲延履行的一方有足夠的時間去履行其主
要債務(wù)。在滿足上述行使解除權(quán)的條件后，張升還要依據(jù)《合
同法》第96條規(guī)定通知對方，自通知到達(dá)對方時合同解除。
本案中，鑒于張升在雙方變更付款方式后，并未明確向
姜卓催要欠款抑或給姜卓合理的時間去履行付款義務(wù)，不符
合《合同法》第九十四條第一款第（三）項規(guī)定的單方解除
權(quán)的條件，故張升不享有合同解除權(quán)。
三、姜卓收到張升解除合同的通知后，提出異議的期限。
姜卓收到張升發(fā)出的解除合同通知后，如果不在三個月內(nèi)及
時提起仲裁申請，有可能導(dǎo)致合同解除的法律后果，喪失勝
訴權(quán)。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十四條規(guī)定，在一方依據(jù)合同或者合同法規(guī)定行使合同解除權(quán)，解除合同通知到達(dá)對方 當(dāng)事人后，對方當(dāng)事人行使異議權(quán)的期限有兩種情況：
（一）雙方約定解除合同的異議期限。如果一方當(dāng)事人
在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持。
（二）當(dāng)事人沒有約定異議期間。在解除合同或者債務(wù)
抵銷通知到達(dá)之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。
通過上述簡要分析，我們不難看出合同法立法目的是維
護(hù)交易的安全與穩(wěn)定，合同解除的條件十分嚴(yán)格，當(dāng)事人不能隨意主張解除合同，否則構(gòu)成違約行為。篇二：合同解除權(quán)案例
買賣合同解除權(quán)
某等與上海強(qiáng)士投資管理股份有限公司等股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛上訴案
上海市第二中級人民法院
民事判決書
(2010)滬二中民四(商)終字第532號
上訴人(原審原告)徐某。
委托代理人唐某。
上訴人(原審原告)沈某某。
委托代理人干建根，上海市雄風(fēng)律師事務(wù)所律師。
上述兩上訴人的共同委托代理人劉曉嵐，上海市凌云永然律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審被告)上海強(qiáng)士投資管理股份有限公司。
法定代表人吳甲，該公司總經(jīng)理。
委托代理人蔡嵐，上海市申達(dá)律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審被告)吳乙。
委托代理人吳甲，上海強(qiáng)士投資管理股份有限公司總經(jīng)理。
上訴人徐某、沈某某因與被上訴人上海強(qiáng)士投資管理股份有限公司(下稱強(qiáng)士公司)、吳乙股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案，不服上海市青浦區(qū)人民法院(2009)青民二(商)初字第1849號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭,公開開庭審理了本案。上訴人徐某委托代理人唐某、上訴人沈某某委托代理人干建根、上述兩上訴人共同委托代理人劉曉嵐、被上訴人強(qiáng)士公司法定代表人吳甲及委托代理人蔡嵐、被上訴人吳乙及其原委托代理人李慶春到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明：
一、2007年11月9日，徐某、沈某某與強(qiáng)士公司、吳乙簽訂《上海順康乳業(yè)發(fā)展有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》一份，約定由徐某、沈某某將其持有的順康公司全部股權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給強(qiáng)士公司、吳乙，轉(zhuǎn)讓價格為3,850萬元，其中強(qiáng)士公司受讓70%，吳乙受讓30%。合同第五條股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款的支付及轉(zhuǎn)讓步驟約定為：1、受讓方已于2007年10月19日向轉(zhuǎn)讓方指定的上海寶正拍賣有限公司(以下簡稱拍賣公司)支付了首期款800萬元；2、本合同簽署生效后8個工作日內(nèi)(即為11月21日)，轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)與受讓方共同到工商局辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓工商變更登記，工商受理后8個工作日內(nèi)，受讓方向轉(zhuǎn)讓方再支付1,800萬元；3、前述2,600萬元轉(zhuǎn)讓方應(yīng)優(yōu)先用于清償順康公司債務(wù)，受讓方有權(quán)予以定向監(jiān)管，其中：(1)600萬元用于清償建行上海楊浦支行的貸款；(2)965萬元用于清償工行上海嘉定支行的貸款；(3)350萬元用于支付本院(2007)青民二(商)初字第155號執(zhí)行案件的欠款；(4)500萬元用于歸還上海天賜福投資管理有限公司(下稱天賜福公司)的其他債務(wù)；4、轉(zhuǎn)讓方收到前述2,600萬元后15個工作日內(nèi)解除順康公司資產(chǎn)抵押、查封，且完成稅務(wù)、銀行等所有變更手續(xù)；5、待所有手續(xù)完畢后8個工作日內(nèi)，受讓方向轉(zhuǎn)讓方支付850萬元(即累計付款達(dá)3,450萬元)，轉(zhuǎn)讓方將公司所有印章、文件及材料，包括但不限于公章、合同專用章、財務(wù)專用章、法定代表人印章、營業(yè)執(zhí)照以及全部合同、批文、文件等一并交付給受讓方；6、轉(zhuǎn)讓方應(yīng)于2009年4月底前，將
公司所有業(yè)務(wù)處理完畢(包括將現(xiàn)有租賃關(guān)系全部解除并完成承租方、轉(zhuǎn)租方、使用方等清場)，待該等事務(wù)處理完畢后，受讓方將余款400萬元支付給轉(zhuǎn)讓方；7、自2008年1月1日起，順康公司的租金歸受讓方所有；第六條：合同雙方在本合同簽署時共同封存順康公司的公章、合同專用章、財務(wù)專用章等重要文件物品，封存至雙方認(rèn)可的共管保險箱；
第七條：拍賣公司為轉(zhuǎn)讓方的全部責(zé)任義務(wù)提供連帶責(zé)任保證，轉(zhuǎn)讓方指定該行代為收取股權(quán)轉(zhuǎn)讓款；第八條：受讓方強(qiáng)士公司和吳乙按照70%和30%比例向轉(zhuǎn)讓方徐某、沈某某支付本合同約定的各期股權(quán)轉(zhuǎn)讓款；第九條違約責(zé)任：如任一受讓方不能按期支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，每逾期一天，應(yīng)向轉(zhuǎn)讓方支付逾期部分轉(zhuǎn)讓款的萬分之五的違約金。逾期超過30日，轉(zhuǎn)讓方有權(quán)單方解除本合同，并要求違約方支付相當(dāng)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓款25%的違約金。
二、合同簽訂后，強(qiáng)士公司于同年12月6日支付1,200萬元，同年12月25日支付400萬元(含當(dāng)年10月19日支付的800萬元，合計支付2,400萬元)。至2008年3月，吳乙支付了200萬元，至2009年6月9日，吳乙又支付了233萬元。
三、2007年11月23日，合同雙方向工商部門申請辦理順康公司股權(quán)變更登記手續(xù)，同月29日完成股東變更登記手續(xù)。2008年2月22日，順康公司完成稅務(wù)變更登記手續(xù)。
四、徐某、沈某某認(rèn)為強(qiáng)士公司、吳乙未按期支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，曾委托代理人在2009年1月至同年4月多次致函強(qiáng)士公司、吳乙要求其按照合同第五條第5項之約定付滿至3,450萬元，強(qiáng)士公司、吳乙認(rèn)為自己已履約，系徐某、沈某某未履行對租金收益、廠房清場和對公章等物品封存共管義務(wù)，不同意徐某、沈某某的請求。至同年7月31日，徐某、沈某某致函強(qiáng)士公司、吳乙要求解除涉案合同。
原審法院經(jīng)審理后認(rèn)為：系爭雙方于2007年11月9日簽訂的《上海順康乳業(yè)發(fā)展有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》系雙方當(dāng)事人通過平等協(xié)商后簽訂，如實反映了雙方當(dāng)事人的真實意思，應(yīng)確認(rèn)為合法、有效，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。順康公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款為3,850萬元，根據(jù)合同第五條第2項之規(guī)定，強(qiáng)士公司、吳乙應(yīng)在工商受理后的8個工作日內(nèi)支付1,800萬元。連同徐某、沈某某已收取的800萬元，徐某、沈某某應(yīng)優(yōu)先用于清償順康公司債務(wù)。根據(jù)庭審已查明的事實，合同雙方向工商部門申請辦理股東變更登記手續(xù)的日期為2007年11月23日，則強(qiáng)士公司、吳乙應(yīng)在同年12月5日支付轉(zhuǎn)讓款1,800萬元。然強(qiáng)士公司、吳乙實際于12月6日支付1,200萬元，同年12月25日支付400萬元，至2008年3月才付清此款。雖然強(qiáng)士公司、吳乙已逾期，合同中也規(guī)定了徐某、沈某某可解除合同，但鑒于強(qiáng)士公司、吳乙遲延付款超過30日的金額200萬元只占到期應(yīng)付款的較小部分，且此后強(qiáng)士公司、吳乙又支付了233萬元，故強(qiáng)士公司、吳乙的此逾期付款行為尚未對合同履行構(gòu)成威脅，徐某、沈某某不能僅此為由要求解除合同，否則不利于鼓勵交易，維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。強(qiáng)士公司、吳乙付滿至2,600萬元后，徐某、沈某某未優(yōu)先清償天賜福公司債務(wù)、也未在約定的期間內(nèi)完成對順康公司的銀行開戶信息的變更登記、通知強(qiáng)士公司、吳乙封存公章等方面的義務(wù)，故徐某、沈某某無權(quán)要求強(qiáng)士公司、吳乙支付合同第五條第5項項下的850萬元轉(zhuǎn)讓款。至于強(qiáng)士公司、吳乙的逾期付款行為是否給徐某、沈某某造成經(jīng)濟(jì)損失，對此徐某、沈某某可向強(qiáng)士公司、吳乙另行主張。原審法院據(jù)此作出判決：駁回徐某、沈某某的所有訴訟請求。
原審判決后，上訴人徐某、沈某某不服，向本院提起上訴稱：1、系爭股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同第9條第2項明確約定：“??逾期超過30日，出讓方有權(quán)單方解除本合同，并要求違約方支付相當(dāng)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓價25%的違約金??”，而被上訴人截止2008年3月7日才支付的200萬元已逾期3個多月，上訴人有權(quán)依據(jù)合同約定行使解除權(quán)。2、合同簽訂以后，上訴人依約完成了該股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的主要義務(wù)——按期辦理了股權(quán)轉(zhuǎn)讓工商變更登記手續(xù)，股權(quán)順利變更至被上訴人名下。而被上訴人卻屢屢違約，未按時向上訴人支付相應(yīng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，約定的第二期1,800萬元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款延遲三個多月才付清，后期850萬元轉(zhuǎn)讓款在持續(xù)一年多的時間里僅
陸續(xù)支付了233萬元，構(gòu)成了根本違約。3、被上訴人關(guān)于我方未履行公章共管、天賜福公司債務(wù)的清償及涉案場地清場義務(wù)的抗辯，并不能成為其不支付后續(xù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的理由，也不影響我方行使合同解除權(quán)。關(guān)于公章共管問題，在涉案合同簽訂至2009年5月長達(dá)兩年的時間里，被上訴人從未就公章共管問題提出任何異議，此后提出僅是為其無力繼續(xù)履約的行為尋找托辭。關(guān)于天賜福公司債務(wù)的清償問題，基于上訴人與天賜福公司就還款問題一直處在協(xié)商過程中，最終還款數(shù)額及方案在2010年3月方才確定，還款期限為2010年10月31日，目前根本未到還款期。且該筆債務(wù)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記之后即歸屬于上訴人，上訴人尚未清償天賜福公司債務(wù)的行為根本不影響涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的履約，更不影響被上訴人的任何權(quán)益。關(guān)于清場問題，被上訴人未按期支付第二期1,800萬元轉(zhuǎn)讓款及第三期850萬元轉(zhuǎn)讓款，導(dǎo)致上訴人清場費用緊張，清場工作無法繼續(xù)開展。關(guān)于銀行開戶信息的變更登記手續(xù)，2008年11月我方亦依照約定配合被上訴人完成變更，被上訴人擁有對順康公司的實際控制權(quán)。4、被上訴人從2008年4月15日開始支付轉(zhuǎn)讓款850萬元，至2009年5月21日徹底停止支付的13個月里，分十一筆才支付233萬元，平均每筆不到20萬元，最小一筆為5萬元，其支付能力已基本喪失。故原審法院對違約事實、被上訴人的履約能力、履約意愿等事實的認(rèn)定是錯誤的，請求二審法院：撤銷原審判決，發(fā)回重審或依法改判。
被上訴人上海強(qiáng)士投資管理股份有限公司、吳乙答辯稱：上訴人無權(quán)單方解除合同，理由是：
1、第二期1,800萬元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款中有80萬元系1月8日支付，120萬元系3月7日支付，合計200萬元遲延支付不能作為上訴人解除合同的理由。該筆款項在整個轉(zhuǎn)讓款中占10%都不到，由于客觀原因發(fā)生遲延的時間也是很短的，即使違反合同約定也是輕微違約，不應(yīng)導(dǎo)致合同解除。同時，該筆款項應(yīng)當(dāng)依照約定償還天賜福公司的債務(wù)，但上訴人無償占用至今。況且，我方支付略有遲延之后，上訴人也是配合我方履行合同的，現(xiàn)上訴人以當(dāng)時的這一瑕疵要求解除合同，理由不能成立。2、關(guān)于第三期850萬元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款遲延支付的問題，順康公司的債務(wù)是否得到清償對我方而言很重要，在合同約定的天賜福公司債務(wù)沒有得到清償之前，按照股權(quán)轉(zhuǎn)讓步驟，850萬元還沒有到付款時間，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)該按照合同約定履行完對天賜福公司債務(wù)的清償義務(wù)，然后才能請求我方履行850萬元的付款義務(wù)。同時，如果天賜福公司與順康公司500萬元的債務(wù)清償方案發(fā)生調(diào)整，亦要經(jīng)得我方同意。況且，上訴人也未依照合同約定完成系爭場地的清場義務(wù)。同時，自2008年1月1日起系爭場地的租金亦應(yīng)歸我方，而我方至今未收到過。所以，上訴人違約在先，我方有權(quán)不再支付第三期850萬元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。3、合同約定在合同簽署時就應(yīng)該共同封存公司的共管物品，但我方多次提出共管要求，上訴人都不配合。故請求二審法院駁回上訴人的上訴請求，維持原判。
本院經(jīng)審理查明，原審查明事實屬實，本院予以確認(rèn)。
本院另查明以下事實：1、2008年11月順康公司銀行開戶信息完成變更登記。2、2008年7月上海市工商行政管理局完成對“上海順康乳業(yè)發(fā)展有限公司”名稱變更為“上海順康實業(yè)有限公司”的預(yù)先核準(zhǔn)。2008年12月系爭股權(quán)所涉土地的權(quán)屬進(jìn)行變更登記。3、徐某、沈某某曾于2008年1月對租賃系爭場地的上海子發(fā)工貿(mào)有限公司進(jìn)行了清退工作，該公司于2009年3月發(fā)函要求徐某、沈某某及時支付清退補(bǔ)償款。4、2010年3月3日，天賜福公司致函順康公司原股東徐某、沈某某確認(rèn)相互間債務(wù)的數(shù)額、還款方式，并明確最后還款期限為2010年10月31日。以上事實，有徐某、沈某某一審提供的《開戶許可證》、二審開庭前提交的工商部門核發(fā)的企業(yè)名稱變更預(yù)先核準(zhǔn)通知書及青浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心出具的繳款書、上海子發(fā)工貿(mào)有限公司2009年3月發(fā)給上訴人的函件、天賜福公司2010年3月發(fā)給上訴人的函件為證。
2015年第1期
案例分析及風(fēng)險警示
謹(jǐn)慎對待買賣合同中的驗收及違約條款
2015年第1期
法務(wù)與資產(chǎn)管理部2015年第1期案例分析為《謹(jǐn)慎對待買賣合同中驗收及違約條款》，共由五部分組成：
一 、案例背景
二 、案件爭議焦點
三 、法院裁判
四 、以案釋法
1、為何交貨期為2012年8月30日，法院卻判決2014年8月30日為應(yīng)付款之日？
2、為何買方主張賣方逾期交貨違約金，法院不予處理？
五、風(fēng)險警示
1、明確驗收期限，舉一反三示例；
2、應(yīng)約定適當(dāng)?shù)挠馄诟犊钸`約金；
3、處理案件時應(yīng)注意各項權(quán)利行使時間；
4、普通民商事案件中的常用期限歸納整理。
一、案例背景
2012年7月23日中船重工鵬力（南京）新能源科技有限公司（以下簡稱中船公司，賣方）與中電電氣（南京）太陽能研究院有限公司（以下簡稱中電公司，買方）簽訂一份買賣合同，合同主要條款約定：
第一條：合同總金額424650元；
第二條：賣方應(yīng)在2012年8月5日前交付貨物至攀枝花學(xué)院項目現(xiàn)場；
第三條：貨到驗收合格發(fā)票入賬后三個月付全款90%，質(zhì)保金10%在貨到驗收合格一年內(nèi)支付；
第五條：若延遲交貨，一天罰款人民幣一萬元整。
第七條：本產(chǎn)品將應(yīng)用于買方生產(chǎn)的變壓器或其他電力設(shè)備產(chǎn)品，最終驗收地點在用戶現(xiàn)場，以用戶驗收合格為準(zhǔn)。
合同附則第五條：質(zhì)量保證期約定為驗收合格2年；
合同附則第八條第一項：如賣方不能按期交貨，應(yīng)向買方償付合同總額或當(dāng)批訂單總額1%/天的違約金。賣方在接到買方所索賠通知后7日內(nèi)將違約金匯付買方或者由買方在賣方的應(yīng)付款中直接核減； 合同附則第八條第五項：買方逾期付款，應(yīng)向賣方承擔(dān)逾期付款部分的同期銀行存款利息。
合同簽訂后中船公司分別于2012年8月9日將光伏匯流箱49臺，于2012年8月30日直流配電柜2臺和交流配電柜17臺送至四川攀枝花市。自貨物交付后至本案起訴時中電公司一直未組織驗收。 2012年10月9日中船公司開具金額總計424650元的發(fā)票，并交付中電公司。 中電公司以沒有驗收未到付款期限為由遲遲未支付任何貨款，并要求追究中船公司逾期交貨的違約責(zé)任。2014年9月中船公司將其訴至法院，要求中電公司支付貨款及違約金。
二、案件爭議焦點
1、中電公司未組織驗收，付款條件是否成就？
2、中船公司逾期交貨，是否直接在貨款中扣除違約金？
三、法院裁判結(jié)果
2014年9月9日，法院下發(fā)判決書，判決如下：
1、自判決生效后十日內(nèi)中電公司應(yīng)支付中船公司貨款382185元及違約金（違約金自2014年8月31日開始計算，按銀行同期同類存款基準(zhǔn)利率標(biāo)準(zhǔn)計算至實際付清之日止）。
2、中電公司主張中船公司逾期交貨的違約金，由中電公司另案起訴，本案不予受理。
四、以案釋法
1、為何交貨期為2012年8月30日，法院卻判決2014年8月30日為應(yīng)付款之日，違約金自
2014年8月31日期計算？
案件中貨到中電公司一直未組織驗收，也不能確定何時驗收，根據(jù)法律規(guī)定，“買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人驗收的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。” 中船公司2012年8月30日交貨完畢，期間未提質(zhì)量異議，2014年8月30日視為驗收完畢。根據(jù)合同第三條：“貨到驗收合格發(fā)票入賬后三個月付全款90%，”故法院判決支付中船公司貨款382185元，違約金自2014年8月31日開始計算。質(zhì)保金10%在貨到驗收合格1
年內(nèi)支付；質(zhì)保金支付時間為2015年8月31日前。
涉案法條：--------《合同法》第158條： 2015年第1期
“ 當(dāng)事人沒有約定檢驗期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。”
2、為何中電公司主張中船公司逾期交貨違約金，法院不予處理？ 中電公司主張根據(jù)合同約定，中船公司逾期交貨的違約金在從貨款中直接扣減，但根據(jù)法律規(guī)定，買受人主張出賣人應(yīng)支付違約金的，應(yīng)當(dāng)提起反訴，本案中電公司未在規(guī)定時間內(nèi)提出反訴，則本案不予處理。 涉案法條-----《買賣合同解釋》第四十四條
“ 出賣人履行交付義務(wù)后訴請買受人支付價款，買受人以出賣人違約在先為由提出異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列情況分別處理：
（一）買受人拒絕支付違約金、拒絕賠償損失或者主張出賣人應(yīng)當(dāng)采取減少價款等補(bǔ)救措施的，屬于提出抗辯；
（二）買受人主張出賣人應(yīng)支付違約金、賠償損失或者要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)提起反訴?！?/p>
五、風(fēng)險警示
1、付款節(jié)點中明確驗收期限
原因:根據(jù)法律規(guī)定，雙方未約定驗收期，法律默認(rèn)2年后視為
第五篇：貨物買賣合同案例
貨物買賣合同案例
貨物買賣合同案例貨物買賣合同案例
1、FOB風(fēng)險轉(zhuǎn)移
案例：A（賣方）和B（買方）兩個公司簽訂了一份購買成套設(shè)備的合同，F(xiàn)OB倫敦（在倫敦船上交貨），買方B與C（船方）簽訂了貨運合同。賣方按照買方的指示將設(shè)備運到倫敦港，C在使用船上吊桿把成套設(shè)備從A的船上往C船上運時，吊桿折斷，造成貨損，此時貨物尚未越過船舷，風(fēng)險并未轉(zhuǎn)移給買方，賣方須承擔(dān)損失，由賣方A向負(fù)責(zé)裝卸的船方C提出索賠。 因此，以船舷為界原則，如貨物在裝船時脫鉤入海，則由于貨物沒有越過船舷其風(fēng)險由買方承擔(dān)，但只要貨物越過船舷，如貨物掉在C的甲板上導(dǎo)致貨損，則風(fēng)險由買方承擔(dān)。
2、FOB運輸途中的風(fēng)險承擔(dān)
案例：某公司以FOB條件向境外出售一級大米300噸，裝船時經(jīng)公證人檢驗，貨物符合合同規(guī)定的品質(zhì)要求，賣方在貨物裝船后及時發(fā)出裝船通知，但由于運輸途中海浪過大，大米被海水浸泡，當(dāng)貨物到達(dá)目的港后，只能按三級大米的價格出售，故買方要求賣方賠償大米質(zhì)量下降造成的差價損失。
問題：賣方是否對該項損失負(fù)責(zé)，為什么？
評析：根據(jù)《國際貿(mào)易術(shù)語解釋通則》的規(guī)定，F(xiàn)OB、CIF或CFR術(shù)語中，賣方只承擔(dān)貨物在裝運港越過船舷之前的風(fēng)險，貨物越過船舷之后的風(fēng)險由買方承擔(dān)，而本案中，貨物的風(fēng)險發(fā)生在海上運輸途中，因此，屬于在裝運港越過船舷之后的風(fēng)險，故該差價損失應(yīng)該由買方承擔(dān)。
3、CFR貿(mào)易術(shù)語下的賣方裝船通知義務(wù)
案例：德國某公司與我國某公司簽訂一份CFR合同，由德國公司向我國公司出口化工原料。合同規(guī)定：德國公司在2005年4月交貨。德國公司按合同規(guī)定時間交貨后，載貨船于當(dāng)天起航駛往目的港青島。5月10日，德國公司向我公司發(fā)出傳真，通知貨已裝船。我公司于當(dāng)天向保險公司投保。但貨到目的港后，經(jīng)我公司檢驗發(fā)現(xiàn)，貨物于5月8日在海上運輸途中已經(jīng)發(fā)生損失。
問題：上述期間發(fā)生的損失由哪一方承擔(dān)？
評析：在CFR術(shù)語中，賣方負(fù)有在貨物裝船后給與買方貨物已裝船的充分通知。該義務(wù)直接關(guān)系到買方能否及時就運輸?shù)呢浳锿侗：Ｉ线\輸保險。如果賣方怠于通知，使得買方未能及時投保，由此造成的損失應(yīng)該由賣方承擔(dān)。本案即屬此種情況。德國一方在4月即已經(jīng)將貨物裝船，本應(yīng)該在4月份就向買方發(fā)出裝船通知，而實際情況是，到5月10日才發(fā)出裝船通知，造成買方不能對貨物在裝船后至5月9日期間可能發(fā)生的風(fēng)險進(jìn)行投保，即造成買方投保的延誤，該風(fēng)險損失只能由賣方德國公司承擔(dān)。在CIF、FOB貿(mào)易術(shù)語中，賣方承擔(dān)同樣的責(zé)任。
4、CIF合同貨物運輸?shù)娘L(fēng)險承擔(dān)案
案例：我國某公司與韓國某公司簽定了一份CIF合同，進(jìn)口電子零部件。合同訂立后，韓國公司按時發(fā)貨。我公司收到貨物后，經(jīng)檢驗發(fā)現(xiàn)，貨物外包裝破裂，貨物嚴(yán)重受損。韓國公司出具離岸證明，證明貨物損失發(fā)生在運輸途中。對于該批貨物的運輸風(fēng)險雙方均未投保。問題：上述風(fēng)險損失由誰承擔(dān)？
評析：在CIF術(shù)語中，貨物在裝運港越過船舷之后的風(fēng)險由買方承擔(dān)。本案中，貨物外包裝破裂的損失發(fā)生在運輸途中，該風(fēng)險屬于貨物在裝運港越過船舷之后的風(fēng)險，因此，應(yīng)該由買方承擔(dān)。但是，賣方韓國公司負(fù)有按照《國際貿(mào)易術(shù)語解釋通則》規(guī)定，投保貨物在海運中的風(fēng)險的責(zé)任，但事實上，賣方違反了該規(guī)定，沒有投保，使得買方不能取得保險單據(jù)，進(jìn)而不能就上述損失向保險公司索賠，因此，貨物外包裝破裂風(fēng)險不由買方承擔(dān)，應(yīng)由賣方韓國國內(nèi)公司承擔(dān)。
5、賣方的權(quán)利擔(dān)保責(zé)任
案例：1990年，我某機(jī)械進(jìn)出口公司向一法國商人出售一批機(jī)床。法國又將該機(jī)床轉(zhuǎn)售美國及一些歐洲國家。機(jī)床進(jìn)入美國后，美國的進(jìn)出口商被起訴侵權(quán)了美國有效的專利權(quán)，法院判令被告賠償專利人損失，隨后美國進(jìn)口商向法國出口商追索，法國商人又向我方索賠。問題：我方是否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，為什么？
評析：根據(jù)《公約》規(guī)定，作為賣方的我某機(jī)械進(jìn)出口公司應(yīng)該向賣方——法國商人承擔(dān)所出售的貨物不會侵犯他人知識產(chǎn)權(quán)的義務(wù)，但這種擔(dān)保應(yīng)該以買方告知賣方所要銷往的國家為限，否則，賣方只保證不會侵犯買方所在國家的知識產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利。
6、暫時中止履行合同
案例：加拿大公司與泰國公司訂立了一份出口精密儀器的合同。合同規(guī)定：泰國公司應(yīng)在儀器制造過程中按進(jìn)度預(yù)付貨款。合同訂立后合同訂立后，泰國公司獲悉加拿大公司供應(yīng)的儀器質(zhì)量不穩(wěn)定，于是立即通知加拿大公司：據(jù)悉你公司供貨質(zhì)量不穩(wěn)定，故我方暫時中止履行合同。加拿大公司受到通知后，立即向泰國公司提供書面保證：如不能履行義務(wù)，將由銀行償付泰國公司支付的款項。但泰國公司受到此通知后，仍然堅持暫時中止履行合同。
問題：泰國公司的做法是否妥當(dāng)？
評析：宣告中止履行義務(wù)的一方當(dāng)事人，必須立即通知另一當(dāng)事人，如果另一當(dāng)事人對履行義務(wù)提供了充分的保證，則必須繼續(xù)履行義務(wù)。因為中止合同只是暫時停止了履行合同，而不是使合同告終。因此，只要另一方當(dāng)事人提供了充分的履約擔(dān)保（如銀行保函），宣告中止履行合同的一方仍須繼續(xù)履行其合同義務(wù)。因此，泰國公司只能繼續(xù)履行合同，不能暫時終止履行合同。
7、分批交貨下的解除合同
案例：意大利某公司與我國公司簽訂了出口加工生產(chǎn)大理石的成套機(jī)械設(shè)備合同，合同規(guī)定分四批交貨。在交付的前兩批貨物中都存在不同程度的質(zhì)量問題。在第三批貨物交付時，買方發(fā)現(xiàn)貨物品質(zhì)仍然不符合合同要求，故推定第四批貨物的質(zhì)量也難以保證，所以向賣方意大利公司提出解除全部合同。
問題：我國公司的要求是否合理？
評析：我國公司所購的貨物是加工生產(chǎn)大理石的成套機(jī)械設(shè)備，任何一批貨物存在質(zhì)量問題，都會導(dǎo)致該套設(shè)備的無法使用，也就是說，各批貨物是相互依存的`，因此，意大利公司的行為已構(gòu)成根本違反合同，買方可以宣告撤銷整個合同。除非前三批貨物是該套設(shè)備的零配件，第四批貨物是該套設(shè)備的關(guān)鍵設(shè)備且第四批貨物的質(zhì)量不存在問題，我國公司才無權(quán)解除合同。
8、貨物的風(fēng)險轉(zhuǎn)移
案例：香港某公司與我國某公司與2006年10月2日簽訂進(jìn)口服裝合同。11月2日貨物出運，11月4日香港公司與瑞士公司簽訂合同，將該批貨物專賣，此時貨物仍在運輸途中。問題：貨物風(fēng)險何時由香港公司轉(zhuǎn)移到瑞士公司？
評析：對于在運輸途中銷售的貨物，從訂立合同時起，風(fēng)險就轉(zhuǎn)移到買方承擔(dān)。但是，如果情況表明有此需要，從貨物交付給簽發(fā)載有運輸合同單據(jù)的承運人起時，風(fēng)險就由買方承擔(dān)。盡管如此，如果賣方在訂立合同時已知道或理應(yīng)知道貨物已經(jīng)遺失或損壞，而他不將這一事實告知買方，則這種遺失或損壞應(yīng)由賣方負(fù)責(zé)。此案中，貨物裝運后，香港公司于11月4日和瑞士公司簽訂合同，將貨物轉(zhuǎn)賣，因此，貨物風(fēng)險從該日轉(zhuǎn)移給瑞士公司承擔(dān)。
9、是否構(gòu)成根本違反合同
案情：2005年2月8日，某港某電業(yè)有限公司A與珠海拱北某公司B簽訂購銷合同。合同規(guī)定：拱北公司向香港公司訂購日產(chǎn)佳能復(fù)印機(jī)200臺，價格為CIF九州港1499美元一臺，交貨期限為4月15日，付款方式為信用證付款。在合同履行時，4月13日B公司收到裝船電報通知，電報稱所有貨物于4月12日運往珠海九洲港并注明合同號及信用證號。4月19日B公司收到九州港碼頭提貨通知，碼頭方面向公司出示隨船提單一份。提單上的裝船日期為4月13日，到貨是4月16日，B公司認(rèn)為香港公司A未按合同交貨期限規(guī)定的4月15日交貨，電報所稱4月12日裝船不真實，因而沒有馬上提貨。5月2日，B公司接到中國銀行珠海分行承付通知，B公司提出拒付，理由是香港公司延期交貨，并于當(dāng)天電告香港公司，宣告解除合同。香港公司不同意解除合同并提出異議，從而產(chǎn)生糾紛。
問題：什么叫根本違反合同，什么情況下可以采用解除合同的救濟(jì)。
評析：本案中B公司認(rèn)為A公司延期交貨一天即構(gòu)成根本違反合同，因此希望采取解除合同的救濟(jì)。根據(jù)公約第25條規(guī)定，如果一方當(dāng)事人違反合同的結(jié)果，使另一方當(dāng)事人蒙受損失，以致于實際上剝奪了他根據(jù)合同有權(quán)期待得到的東西，即屬于根本違反合同。本案B公司是延遲了一天，此種延遲當(dāng)然也屬于違約行為，給B公司造成損害，但沒有達(dá)到致使實際上剝奪了買方依合同規(guī)定有權(quán)期待得到的嚴(yán)重程度，對于季節(jié)性的敏感貨物，遲到一天可能會導(dǎo)致非常嚴(yán)重的后果，而對于復(fù)印機(jī)這種辦公設(shè)備，遲到一天引起的損失一般不會嚴(yán)重影響守約方訂立合同時期望的經(jīng)濟(jì)利益。因此，本案A公司的違約行為并沒有達(dá)到根本違反合同的程度，因此，買方采取的救濟(jì)方式不是解除合同，而應(yīng)是損害賠償。
10、買方解除合同
案例：2003年1月，中國A公司與日本B公司先后簽訂合同，由B公司按CIF交貨條件將合同項下的8萬只用于顯像管生產(chǎn)的電子槍按時交予中國A公司。貨到后，A公司在實驗性使用中發(fā)現(xiàn)，電子槍存在質(zhì)量問題。后經(jīng)雙方協(xié)商，同意由中國商檢機(jī)構(gòu)進(jìn)行品質(zhì)檢驗，經(jīng)檢驗證明，電子槍的質(zhì)量確實存在較大質(zhì)量缺陷。A 公司隨即與B公司交涉并達(dá)成索賠協(xié)議。協(xié)議規(guī)定：（1）A公司對已收貨物中已使用的部分電子槍暫不退還B公司；（2）B公司應(yīng)該在三個月內(nèi)將符合質(zhì)量要求的7.5萬只電子槍發(fā)運到A公司；（3）更換的貨物運到后，買方將抽樣檢測，不合率大于20%，則整批退貨。結(jié)果，B公司交來的貨物仍然不符合質(zhì)量要求。雙方再次協(xié)商，A公司提出，B公司可將應(yīng)該提供的電子槍品牌更換為“日天”或“星星”牌。B公司表示同意按照A公司的要求提供貨物，并將此作為索賠協(xié)議的一部分。后由于新供貨方的原因，B公司仍然未能履行義務(wù)。2004年5月，A公司向仲裁委員會提出仲裁，請求：（1）B公司退還7.5萬只電子槍的貨款及利息；（2）已經(jīng)使用的5000只電子槍造成的經(jīng)濟(jì)損失由B公司承擔(dān)；（3）有關(guān)檢驗的相關(guān)費用由B公司承擔(dān)；（4）保管費、貨物差價等經(jīng)濟(jì)損失由B公司承擔(dān)。
問題：B公司是否構(gòu)成根本違反合同，A公司有何種權(quán)利？
評析：買賣合同中，賣方對貨物有品質(zhì)擔(dān)保義務(wù)，而本案中的B公司提供的電子槍的質(zhì)量存在較大的質(zhì)量缺陷，使得另一方當(dāng)事人蒙受了損害，屬于根本違反合同。雖然B公司做出補(bǔ)救，但是補(bǔ)救仍給A公司造成不合理的不便或延遲。因此，A公司有權(quán)解除合同，并要求損害賠償，而且由賣方來承擔(dān)做出補(bǔ)救的費用。
11、買方要求損害賠償
案例：2005年3月5日，北京某工業(yè)供銷公司（買方）與荷蘭碧海有限公司（賣方）簽訂了一份進(jìn)口機(jī)床的合同。合同規(guī)定：由賣方在2005年12月7日前交付買方機(jī)床100臺，總價值5萬美元，貨到3日內(nèi)全部付清貨款。7月7日，賣方來函：因機(jī)床價格上漲，全年供不應(yīng)求，除非買方同意支付6萬美元，否則賣方將不交貨。對此，買方表示按合同規(guī)定價格成交。買方曾經(jīng)于7月7日詢問另一家公司尋找替代物，但新供應(yīng)商可以在12月7日前交付100臺機(jī)床并要求支付價款5.6萬美元。買方當(dāng)時未立即補(bǔ)進(jìn)。到12月7日，買方以當(dāng)時的6.1萬美元的價格向另一供應(yīng)商補(bǔ)進(jìn)100臺機(jī)床。對于差價損失，買方向法院提起訴訟，要求賣方賠償其損失。
問題：補(bǔ)進(jìn)屬于哪種救濟(jì)方式？ 買方要求是否合理？
評析：根據(jù)公約第77條的規(guī)定，“聲稱另一方違反合同的一方，必須按情況采取合理措施，減輕由于另一方違反合同而引起的損失。如果他不采取措施，違反合同的一方可以要求從損害賠償中扣除原應(yīng)可以減輕的損失數(shù)額。本案中，買賣雙方未對漲價問題達(dá)成協(xié)議，導(dǎo)致賣方不交貨，實際上已構(gòu)成賣方的違約，在這種情況下，買方應(yīng)該宣布撤銷合同，并從其他供應(yīng)商那里進(jìn)貨，以減輕損失。買方雖然在7月7日詢問過另一家，但實際上12月7日才補(bǔ)進(jìn)，因此，買方所要求的差價損失不能予以賠償，而只能得到合同規(guī)定的價格（即5萬美元）和宣布合同無效時的時價（即7月7日前后的市場價）之間的差額。
補(bǔ)進(jìn)屬于一種損害賠償?shù)木葷?jì)方法。補(bǔ)進(jìn)制度是運用最廣泛的一種補(bǔ)救辦法，并不妨礙其同時提出損害賠償。
第六篇：房屋買賣合同糾紛經(jīng)典案例
麗江律師郜云的代理的云南省高級人民法院審理的房屋買賣合同案件經(jīng)典實例
一審法院判決合同無效，二審法院判決合同部有效部分無效，云南省高級人民法院判決合同有效，我的當(dāng)事人非常滿意！（雙方所簽《協(xié)議》的效力問題。本院認(rèn)為雙方所簽《協(xié)議》有效。）
云南省高級人民法院 民 事 判 決 書
(2013)云高民再終字第32號
申請再審人(一審被告、二審被上訴人)：周兵(曾用名周斌)。 被申請人(一審原告、二審上訴人)：傅言城。
委托代理人：郜云，云南滇西北律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。 原審第三人：楊永慶(系周兵之妻)。 原審第三人：周楊(系周兵之子)。 原審第三人：楊滿麗(系周兵之女)。
申請再審人周兵與被申請人傅言城及原審第三人周楊、楊滿麗、楊永慶因房屋買賣合同糾紛一案，不服云南省大理白族自治州中級人民法院(2011)大中民終字第273號民事判決，向本院申請再審。本院于2013年3月7日作出(2012)云高民申字第865號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。申請再審人周兵及其委托代理人趙*、孫**，被申請人傅言城及其委托代理人郜云，原審第三人楊永慶、周楊、楊滿麗均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院再審查明如下法律事實：周兵(曾用名周斌)與妻子楊永慶、兒子周楊、女兒楊滿麗共同擁有位于鶴慶縣云鶴鎮(zhèn)朝陽小區(qū)房產(chǎn)一院(原鶴韻酒樓)，并持有《房屋產(chǎn)權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》。2010年7月26日，傅言城、周兵在周兵之妻楊永慶經(jīng)營的“鶴韻食府”經(jīng)協(xié)商簽訂了
