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        農村宅基地買賣合同(優(yōu)秀范文六篇)

        發(fā)布時間:2022-03-16 21:16:01

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        第一篇:農村宅基地買賣合同

        轉讓方:(以下簡稱甲方)

        受讓方:(以下簡稱乙方)

        甲乙雙方就宅基地使用權轉讓事宜,經自愿、平等、友好協商,達成轉讓協議如下:

        一、宅基地坐落、面積甲方將拆遷所得的坐落于xx的宅基地轉讓給乙方,具體位置編號和面積由乙方(以甲方的名義)競買或摸號后確定。上述宅基地的使用權歸乙方享有。

        二、轉讓金額該宗地的轉讓價格為人民幣25萬元。

        三、付款方式及期限

        乙方在甲方原房屋拆除后3日內向甲方支付人民幣2萬元,余款在取得土地使用權證并交付給乙方后3日內付清。

        四、房產歸屬

        1、在該宅基地上的房屋由乙方自行出資建造,房產歸乙方所有。

        2、建房手續(xù)由甲方配合辦理,所涉費用由乙方承擔。

        3、房屋建成后,在法律政策許可的前提下,甲方應無條件配合乙方將土地證和房產證辦理到乙方名下,所涉的相關費用均由乙方承擔。

        五、違約責任本協議簽訂后,任何一方均不得反悔。如甲方反悔應當向乙方全額退還宅基地轉讓款25萬元,并償付違約金25萬元,如造成乙方損失的,還應賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和房地產增值部分);如乙方反悔,則已付的土地轉讓款作為違約金償付給甲方。

        六、未盡事宜未盡事宜雙方另行協商。

        七、協議生效條件本協議經雙方簽字后生效。

        八、協議份數本協議一式二份,雙方各執(zhí)一份。

        甲方:

        乙方:

        年月日

        第二篇:農村宅基地轉讓合同

        甲方(轉讓人):

        性別:

        身份證號碼:

        乙方(買受人):

        經甲乙雙方友好協商,鑒于甲方另有住房,甲方自愿將自己名下的宅基地永久性有償轉讓給乙方作修建基督之教堂之用地,在取得宅基地全體共有人一致同意的情況下,經雙方本著平等、自愿、公平、誠信的原則,友好的協商,現達成協議如下:

        一、甲方將自己所有的位于 市 區(qū)村宅基地轉讓給乙方;四至:南鄰 ,北鄰 ,西鄰 ,東鄰 ,東西長 ,南北寬 米,面積 平方米,房間數: 。是否舊房: 。

        二、轉讓金額:

        雙方議定宅基地價款為人民幣 元(大寫:)。

        三、付款方式及期限:

        甲、乙雙方在協議簽字之日起,3日內乙方一次性付清。

        四、產權歸屬:

        1.甲方保證已取得宅基地全部共有人同意,并在簽訂此協議時,甲方需將宅基地批準手續(xù)原件(房產證或者批準建房證等)交給乙方保管。

        2.自本協議簽字之日起,該幅宅基地所有權屬及地上建筑物歸于乙方所有,乙方有權在此宅基地上修建房屋,本族及異性人等無權干涉或爭議。

        五、雙方責任:

        1.甲方保證房產及地籍的產權真實合法,證明人(保證人)應保證受托事務真實有效。甲方保證該宅基地的使用權權屬甲方使用,在轉讓使用前甲方保證沒有將該宅基地使用權進行抵押,也不存在其他糾紛和債權、債務糾紛,如上述宅基地使用權轉讓交接后因甲方發(fā)生在轉讓前存在的債權、債務糾紛,甲方承擔全部責任,按甲方違約處理。

        2.甲方確保乙方對宅基地有合法權利。乙方可以對房屋進行裝修、翻建、新建、擴建,甲方需配合辦理相關報批申請。由甲方出面取得村委會、農村土地管理部門同意,并配合乙方辦理宅基地的相關變更手續(xù);乙方在建房施工中,如若發(fā)生土地產權糾紛等情況出現,由甲方負責處理,如處

        理不好,甲方應負相關賠償的責任。

        3.轉讓宅基地如遇拆遷或其他方式的征收、征用,地上物及土地補償等全部歸乙方所有,相關費用均也有乙方負責承擔。甲方配合辦理拆遷補償的相關手續(xù)。

        4.轉讓完成之后,甲、乙雙方在任何情形下不得反悔。如果甲方反悔,導致乙方喪失對宅基地的占有使用權,甲方應對乙方進行地上物及土地升值的賠償,具體包括如下:

        (1)乙方全部退還甲方已支付的轉讓費及利息;

        (2)乙方已翻建的房屋,應按市場價予以補償;

        (3)對于土地應按照區(qū)位補償價予以補償;

        (4)如甲乙方發(fā)生訴訟,甲方需賠償乙方全部訴訟費用(包括但不限于聘請律師的費用)。

        (5)乙方有權在此宅基地上改造修建房屋,或再行轉讓他人,甲方無權干涉。 在乙方修建房屋過程中,所有費用由乙方承擔。

        (6)如乙方違約,甲方在收取乙方的轉讓金全額不退回給乙方,作抵消乙方違約金。

        此協議長期有效。

        此協議一式四份,雙方各執(zhí)為據。

        六、未盡事宜,由雙方協商解決。所簽訂的補充和修改與本協議不可分割,具有同等的法律效力。

        甲方(宅基地全體共有人代表):

        年 月日

        乙方:

        年 月 日

        證明人簽字:

        村民委員會意見:

        年 月 日

        第三篇:農村宅基地及房屋買賣糾紛案例分析

        農村宅基地及房屋買賣糾紛案例分析

        【案情簡介】:

        2002年12月30日,陸某將波羅村378號占地面積為106平方米的兩層房屋以140660.00元(壹拾肆萬零陸佰陸拾 元整)價格轉讓給樂某,雙方簽訂了房屋轉讓協議及補充協議。陸某住云南省昆明市盤龍區(qū)穿金路波羅村976號,樂某住福建省南平市延平區(qū)夏道鎮(zhèn)文田村。

        樂某買回房屋后,拆除兩層舊房屋,重新建蓋了5層樓,2009年,昆明的城中村改造即將拆遷波羅村,樂某的五層樓將得到200多萬的拆遷補償,正值樂某高興 之時,陸某將樂某起訴到昆明市盤龍區(qū)人民法院,請求依法確認原被告之間所簽的房屋轉讓協議及補充協議無效并返還昆明市盤龍區(qū)穿金路波羅村378號房屋且要 求訴訟費用由被告全部承擔。

        【爭議焦點】:

        1、 雙方簽訂的房屋轉讓協議及補充協議是否有效?

        2、 農村土地宅基地使用權及房屋是否可以轉讓,權屬歸誰?

        3、 如果房屋轉讓協議及補充協議轉讓無效,會產生什么樣的法律后果?

        4、 買方房屋造價是否需要評估?

        【法院判決】:待定,本案于2010年1月25日在盤龍法院開庭。

        【適用法律】:

        1、《物權法》

        第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。

        第一百五十五條 已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的,應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

        2、《中華人民共和國土地管理法》

        第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。

        農村村民建住宅,應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。

        農村村民住宅用地,經鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級人民政府批準;其中,涉及占用農用地的,依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

        農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。

        3、《云南省土地管理條例》

        第三十三條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地,用地面積按照以下標準執(zhí)行:

        (一)城市規(guī)劃區(qū)內,人均占地不得超過20平方米,一戶最多不得超過100平方米;

        (二)城市規(guī)劃區(qū)外,人均占地不得超過30平方米,一戶最多不得超過150平方米。

        人均耕地較少地區(qū)的農村村民宅基地面積,在上述標準內從嚴控

        制;山區(qū)、半山區(qū)、邊疆少數民族地區(qū)的農村村民宅基地標準,可以適當放寬。具體執(zhí)行標準,由州、市人民政府、地區(qū)行政公署根據實際情況制定,報省人民政府批準。

        農村村民遷居拆除房屋后騰出的宅基地,必須限期退還集體,不得私自轉讓。

        經批準使用的宅基地,必須按批準的位置和面積建蓋,超過二年未建成使用的,由農村集體經濟組織報經原批準機關批準,無償收回土地使用權。

        4、《關于深化改革嚴格土地管理的決定》規(guī)定,“加強農村宅基地管理,禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地”。

        5、《關于加強農村宅基地管理的意見》

        第六條規(guī)定:“農村村民建住宅需要使用宅基地的,應向本集體經濟組織提出申請,并在本集體經濟組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的,報經鄉(xiāng)(鎮(zhèn))審核后,報縣(市)審批。經依法批準的宅基地,農村集體經濟組織或村民小組應及時將審批結果張榜公布?!?第 十三條規(guī)定:“各地要進一步健全和完善動態(tài)巡查制度,切實加強農村村民住宅建設用地的日常監(jiān)管,及時發(fā)現和制止各類土地違法行為。要重點加強城鄉(xiāng)結合部地 區(qū)農村宅基地的監(jiān)督管理。嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地,嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?!?/p>

        6、福建省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法

        第四十一條 村民每戶建住宅用地面積限額為八十平方米至一

        百二十平方米,但三口以下的每戶不得超過八十平方米,六口以上的每戶不得超過一百二十平方米。利用荒坡地、村內空閑地建房或者對原舊住宅進行翻建的,可以適當增加面積,但增加的面積每戶不得超過三十平方米。

        市、縣人民政府可以在前款規(guī)定的面積幅度范圍內,依據本轄區(qū)人均土地面積、土地類型等級、人口密度、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃等情況,制定具體標準。

        村民建住宅應當統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、節(jié)約用地。未編制村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃的,不得審批村民住宅用地。

        禁止批準個人在城市和縣城所在地的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內建單家獨院住宅的用地申請。但市、縣人民政府統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設住宅區(qū)的除外。

        第四十二條 農村村民申請住宅用地,應當持戶口簿、家庭成年成員的身份證,向村委會提出申請,經村委會或者村民代表會議同意后,公布征詢本村村民的意見,在十五日內未提出異議的,經鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核后,報縣級人民政府批準。

        農村村民一戶只能擁有一處宅基地。有下列情形之一的,不予批準住宅用地:

        (一)已有住宅,且宅基地面積已達到本辦法第四十一條規(guī)定限額的;

        (二)出租、出賣原住房后,再申請宅基地的。

        農村村民建住宅使用耕地的,應當依法辦理農用地轉用審批手續(xù)

        后,方可批準用地。

        縣、鄉(xiāng)人民政府應當按照村莊和集鎮(zhèn)建設規(guī)劃、土地整理方案,組織村民委員會或者村集體經濟組織,依法收回農民空閑的宅基地,統(tǒng)一安排使用;對收回的宅基地,應當依法辦理集體土地使用權的注銷登記手續(xù)。

        【律師分析及建議】:

        農村宅基地的所有權歸集體經濟組織,使用權歸農村居民,即是集體經濟組織內的成員,因此,具有無償性、福利性和限制轉讓性。由此可見宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利,與特定身份相關聯。農村的房屋買賣標的不僅涉及房屋,還包含相應的宅基地使用權。宅基地使用權是農 村集體經濟組織成員享有的權利,與享有者特定的身份相聯系,非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。法律明確規(guī)定,農村村民一戶只能擁有一處宅基地,擁 有兩處以上則是違法的。村民沒有處理宅基地的權利,法律禁止對宅基地進行私自買賣?!蛾P于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調“加強農村宅基地管理,禁 止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地”。

        根據國家政策,非集體經濟組織成員因購買農村宅基地或房屋而與其訂立的買賣合同應當無效。

        無效的法 律后果是互相返還,但買房畢竟進行了重建、新修等,如果讓賣方返還購房款或購地款,買方返還房屋或土地對買房人或買地人明顯不公平,所以一般法院會委托評 估機構對房屋造價和現行價值進行評估,結合雙方過錯,給予買方一定的補償,但補償多少,

        法官享有自由裁量權。

        昆明面臨大量的城中村改造,在改 造前,有的村民買了宅基地,有的村民買了房屋,有的既賣房屋又賣宅基地,有的宅基地未過戶,有的宅基地已經過戶。不論哪一種情況,以前價格非常便宜,現在 房價、地價都飛漲,所以對出賣的村民來說損失很大,村民可以通過確認買賣合同無效以維護自己的合法權益。也可以與買方協商,讓買方支付一定的拆遷補償款給 自己,做一些損失補償,在實踐中,大多數賣方也愿意這樣做。

        第四篇:篇二農村宅基地轉讓合同書

        轉讓方: (簡稱甲方)身份證號:

        受讓方: (簡稱乙方)身份證號:

        甲方自愿將宅基地一幅永久性有償轉讓給乙方作修建住宅之用地,經雙方自愿、平等、友好的協商,現達成合同如下:

        一、宅基地坐落于號。四邊分明為界,面積 平方米。

        二、甲方知曉國家宅基地轉讓的規(guī)定,愿意按此合同約定賠償由此造成乙方的損失,并保障乙方的權益不受侵犯。包括使用權、收益權、處置權。甲方不得干涉。

        三、乙方不得改變此幅地塊的`使用性質,改擴建不得影響附近居民的權益。如采光等。由此產生的糾紛,乙方責任自負。

        四、轉讓金額:雙方議定此幅宅基地現價為人民幣整。

        五、付款方式:雙方在合同簽字之日,乙方一次性付給甲方人民幣元整。

        六、產權歸屬:合同雙方簽字付款之日起,該幅宅基地所有權屬歸于乙方所有,乙方有權在此宅基地上修建、改建房屋,本族及異姓人等無權干涉、爭議。 在乙方修建房屋過程中,所需水、電由甲方負責辦理,所有費用由乙方承擔。道路有人干涉,甲方全部負責。 乙方在房屋建成后,甲方必須無條件配合乙方辦理,土地 使用證、房屋產權證過戶等手續(xù)到乙方手中,所需費用由乙方承擔。

        七、協調和處理:乙方在建房施工中,如若發(fā)生土地產權糾紛等出現,由甲方負責出面協調

        處理,如有協調處理不好,甲方應負相關的責任。甲乙雙方如產生矛盾,應協調解決,協調地點由乙方確定,如訴訟由乙方確定訴訟法院地址。

        八、違約責任:本合同從雙方簽字當之日起任何一方不得反悔違約,如甲方違約必須在原轉讓金全額的基礎上加倍賠償乙方,如造成乙方損失(如基建費、裝修費、安裝費),甲方應負責賠償給乙方,如乙方違約,甲方在收取乙方的轉讓金全額不退回給乙方,作抵消乙方違約金。 甲方原有的房屋價值在甲乙雙方簽訂合同后價值歸零。

        九、優(yōu)先購買權:乙方轉讓房屋時應提前30天通知甲方,可以電話通知或發(fā)告知函,甲方電話變更或通訊地址變更導致通知乙方通知不到甲方,責任在甲方。乙方無責。

        在同樣價格同樣條件下甲方享有優(yōu)先購買權??梢栽谝曳胶炗嗈D讓合同前,決定是否匹配合同。一旦乙方與第三方簽訂了合同,優(yōu)先購買權自動失效。

        十、該宅基地如國家需要,需甲方配合提供相關手續(xù),甲方不得推辭,賠償金由乙方所有。如遇到拆遷占地等事情,甲方只享有戶

        所帶來的收益,其他一切收益都歸乙方所有。此合同一式兩份,雙方各執(zhí)一份為據。

        甲方: 身份證號:

        乙方:身份證號:

        證明人:

        年 月日

        備注手寫有效:

        第五篇:農村宅基地轉讓合同

        轉讓方: (以下簡稱甲方)

        受讓方: (以下簡稱乙方)

        甲乙雙方就宅基地使用權轉讓事宜,經自愿、平等、友好協商,達成轉讓合同如下:

        一、宅基地坐落、面積

        甲方將拆______________________宅基地轉讓給乙方(見附:圖1), 上述宅基地的使用權歸乙方享有。

        二、轉讓金額

        該宗地的轉讓價格為人民幣____萬元。

        三、付款方式及期限

        乙方在與甲方簽訂本合同3日內向甲方支付人民幣___萬元訂金,余款在取得土地使用權證并交付給乙方后付清。

        四、房產歸屬

        1.在該宅基地上的房屋由乙方自行出資建造,房產及土地歸乙方所有。

        2.建房手續(xù)由甲方配合辦理,所涉費用由乙方承擔。

        3.房屋建成后,在法律政策許可的前提下,甲方應無條件配合乙方將土地證和房產證辦理到乙方名下,所涉的相關費用均由乙方承擔。

        五、違約責任

        本合同簽訂后,任何一方均不得反悔。如甲方反悔應當向乙方全額退還宅基地轉讓款___萬元,并償付同等轉讓款為違約金,如造成乙方損失的,還應賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款等相關費用);如乙方反悔,則已付的土地轉讓款作為違約金償付給甲方。

        六、合同生效條件

        本合同經雙方簽字后生效。

        七、解釋

        本合同的理解與解釋應依據合同目的和文本原義進行,本合同的標題僅是為了閱讀方便而設,不應影響本合同的解釋。

        八、未盡事宜、補充與附件

        本合同未盡事宜,依照有關法律、法規(guī)執(zhí)行,法律、法規(guī)未作規(guī)定的,甲乙雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分,與本合同具有同等的法律效力。

        九、合同份數本合同一式二份,雙方各執(zhí)一份。

        甲方(公章):_________ 乙方(公章):_________

        法定代表人(簽字):_________ 法定代表人(簽字):_________

        _________年____月____日 _________年____月____日

        第六篇:關于審理買賣合同糾紛案件的指導意見

        關于審理買賣合同糾紛案件的指導意見(討論稿)

        根據《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

        (一)》、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律規(guī)定,結合本院審判實際,就審理買賣合同糾紛案件,提出以下指導意見:

        一、訴訟主體的審查

        (一)一般性審查

        1、對當事人訴訟主體資格進行審查,應注意對當事人身份真實性、姓名或名稱的準確性,以及其民事行為能力和民事訴訟行為能力的審查。

        2、當事人為自然人的,應當提交身份證、戶口簿、出生證明等身份證明資料;當事人為法人或其他組織的,應提交營業(yè)執(zhí)照副本、工商登記檔案、社團資格登記證等登記資料;當事人名稱在訴爭的法律事實發(fā)生后發(fā)生變更的,應以變更登記資料為依據。

        3、通過對當事人訴訟主體資格的審查,除應確定各方當事人是否符合法律規(guī)定的訴訟主體資格外,還應查明是否存在訴狀中所列訴訟主體與實際參加訴訟的主體不一致、訴狀中所載明的作為訴訟當事人的自然人的姓名與其身份證載明的姓名不同、法人或其他組織名稱與其公章使用的名稱不符的情況,以及因訴狀中載明的當事人出生日期不準確而影響對其民事行為能力和民事訴訟行為能力認定的情況。

        4、向被告送達起訴狀副本前,發(fā)現原告訴狀中所寫的被告姓名或名稱與被告身份證、工商登記材料登記、公章上使用的姓名或名稱不一致的,應征求原告是否更正的意見,原告同意更正的,應準許其更正;原告不同意更正,且向被告送達訴狀后,被告也認為原告起訴的名稱與其實際名稱不一致的,裁定駁回起訴。向被告送達起訴狀副本后發(fā)現上述錯誤的,原、被告均同意更正的,應準予其更正;原、被告其中一方不同意更正的,應裁定駁回原告起訴。征求原、被告意見和進行相關更正的情況應記錄在案。

        5、經審查發(fā)現,原告起訴的被告或第三人為自然人,而不具備訴訟行為能力的,應書面通知該被告或第三人的法定代理人參加訴訟;原告不具備民事行為能力的,通知其法定代理人,其法定代理人同意參加訴訟的,由其法定代理人參加訴訟,其法定代理人不同意起訴的,裁定駁回其起訴。

        (二)應注意的問題

        買賣合同糾紛案件,在訴訟主體方面常遇到的難點是在認定有關行為是職務行為還是個人行為時的主體追加問題。

        經初步審查,在認定職務行為還是個人行為方面難以確認的,原告僅起訴單位或個人的,應詢問原告是否追加被告,如原告不同意追加,則應在查明案情的基礎上對是否支持原告的訴訟請求作出判決或裁定;如原告申請追加,則應依法追加被告,并全面查清事實,對是職務行為還是個人行為作出認定,并依法對責任人作出裁判。

        二、當事人應當提交的證據及舉證責任分配

        (一)舉證要點

        1、證明當事人訴訟主體資格的證據:

        (1)當事人為自然人的,應提交身份證明資料,如身份證、戶口簿、暫住證等;

        (2)當事人為法人或其他經濟組織的,應提交主體登記資料,如工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商登記機關出具的工商注冊資料、社團法人登記證等;

        (3)當事人在訟爭的法律事實發(fā)生后曾有名稱變更或分立、合并的,應提交變更登記資料。

        2、證明買賣合同關系及從屬的擔保合同關系成立的證據:(1)買賣合同;(2)訂(定)貨單;(3)證明邀約、承諾生效的信函、數據電文(包括電報、電傳、傳真、電子數據交換、電子郵件等)(4)證明口頭合同成立和生效的證據,如證人證言、實際履行憑證等;(5)證明擔保合同關系的保證合同、抵押合同、質押合同、定金合同或交付定金的憑證、保函等。

        3、證明合同履行情況的證據:(1)交、收貨憑證:交貨單、送貨單、提貨單、收貨單、入庫單、倉單、運單等;(2)貨款收支憑證:收據、銀行付款憑證、發(fā)票等;(3)證明拖欠貨款的證據:結算清單、欠條、還款計劃、還款承諾書、證明欠貨款事實的信函等;(4)收貨方提出質量異議的信函、證人證言、有關單位的證明、檢驗報告、客戶投訴、退貨和索賠的證據;(5)合同約定向第三人履行或第三人履行的,則提交第三人關于合同履行情況的證明及相應憑證。

        4、當事人訴訟請求的計算清單,并注明計算方法、公式、依據等。

        (二)舉證責任分配:

        買賣合同糾紛,以誰主張誰舉證為原則。

        1、對原始證據證明力的認定及鑒定問題

        被告對原告提交證據上的簽名的真實性不予認可,因原告已經提供了原始債權憑證,被告對此予以否認,應由被告申請鑒定,被告也最便于提供檢材,不申請鑒定的,則應承擔舉證不能的法律后果。

        2、被告對原告提交證據上的公章的真實性不予認可,舉證責任如何分配

        如果被告不認可其有這枚公章,因在此情況下,要求被告舉證基本上屬于客觀上不能,則應由原告進一步舉證,比如查被告的工商檔案材料、被告對外使用該公章的證據(租賃合同、買賣合同、欠條、文件等等);如果被告認為該枚公章是假的,與其手中公章不一致,則應由被告承擔舉證責任,提供真實公章樣本,申請鑒定。

        如果被告不認可其有該枚公章,但其認可與原告間存在業(yè)務關系,也存在欠款關系,只是對數額和公章存有異議,則不能把舉證責任完全分配給原告,被告應就其欠款事實進行進一步舉證。

        三、案件的主要爭議焦點

        通常情況下,買賣合同糾紛案件的主要爭議焦點有以下幾個方面:

        1、買賣關系是否存在、是否存在無效的情形。

        2、買賣合同標的物質量對于付款的影響。

        3、買賣合同標的物的所有權情況:

        (1)出賣人是標的物的所有人,還是合法占有人或非法占有人。

        (2)財產所有關系是單一所有還是共同所有。

        (3)買賣關系發(fā)生后當事人對標的物的占有使用情況。

        4、買賣關系的形成情況:

        (1)雙方建立買賣關系的時間、地點,有無書面協議。

        (2)買賣關系的建立是否系當事人的真實意思表示,有無欺詐、脅迫、乘人之?;蛑卮笳`解等違背當事人真實意思的行為。

        (3)買賣雙方對標的物的質量要求、價款支付方法、權利轉移時間、標的物交付日期及違約責任是否約定明確。

        (4)有無規(guī)避法律、惡意串通,損害國家、集體和他人利益,違反法律或社會公共利益等違法行為。

        (5)需要辦理登記手續(xù)的,是否按規(guī)定辦理了所有權轉移登記。

        5、債務人履行債務的情況:

        (1)出賣人是否按約定的時間、地點、交付方法將符合質量要求的標的物交付給買受人。

        (2)買受人是否按約定的時間、地點、方法接受標的物,交付價款。

        (3)當事人不履行或不適當履行合同的原因,違約方的主觀過錯情況,有無不可抗力的原因。

        (4)當事人有無繼續(xù)履約的能力。

        四、法律關系性質及效力的認定問題

        合同無效的情況應在合同法第五十二條規(guī)定的條件下嚴格適用。從當前鼓勵交易的立法目的出發(fā),一般不輕易認定合同無效。當事人超越經營范圍訂立合同,人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規(guī)禁止經營規(guī)定的除外。

        五、案件相關事實的認定

        (一)買賣合同中職務行為的認定

        經初步審查,在認定職務行為還是個人行為方面有爭議的,以下幾種具體情況應予充分注意:

        1、只有業(yè)務員簽字,沒有注明單位名稱的,或是雖然注明了單位名稱,但未加蓋單位公章的的情況下,如單位予以認可,則認定職務行為;如單位不予認可,則要看債權人或是業(yè)務員的舉證情況,要適時引導當事人進行舉證,債權人或業(yè)務員有證據證明系單位欠款的,認定為職務行為,否則只由業(yè)務員個人承擔責任。

        2、長期買賣業(yè)務中的負責人或采購人在離開公司后以單位名義為債權人出具欠條或帳務清單、購貨清單等材料時,如單位追認,自無爭議;如單位不予認可,則需債權人舉證,如符合表見代理的特征,則可以認定職務行為有效,如無證據證明,僅憑此條主張權利,則不能認定為職務行為。

        3、長期買賣業(yè)務中的負責人或采購人未離開公司,只是調離原來的部門,雖然其所出具的欠條的可信度大于離開公司后的可信度,但在公司不予認可的情況下,債權人仍要承擔舉證責任,提供其他相關材料予以佐證。

        4、債權人向工地運送建筑用材料,個人給出具欠條的,如能證明債務人單位當時有該工地、材料也送至該工地、單位當時在該工地也有該職工,一般可認定為職務行為。如向工地送的是饅頭等生活用品,收到人注明某某公司但未加蓋公章的,如單位不予認可,則應對該生活用品的使用時間、用量、地點、需求人身份方面具體分析,查明相關事實,如綜合情況符合工地使用的,則應認定為職務行為。

        5.其他職務行為的認定。

        (二)被告帳面記載和發(fā)票記載的名稱與主張權利人不一致時的事實認定問題

        實踐中,時常有被告帳面記載的是欠某某單位款,業(yè)務往來時的發(fā)票也是該單位開具的,但主張權利人是個人,被告認可是與發(fā)票上記載的單位發(fā)生的業(yè)務關系,不認可與個人間的買賣法律關系。

        在單位出具證明證實欠款屬于個人債權的情況下,個人持有相關債權憑證,應認定個人與被告間存在買賣法律關系,個人有權主張欠款。

        (三)發(fā)票能否作為付款憑證的問題

        根據《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三條:本辦法所稱發(fā)票,是指在購銷商品、提供或者接受服務以及從事其他經營活動中,開具、收取的收付款憑證。故發(fā)票應作為付款憑證。

        現實生活中,發(fā)票與付款脫節(jié)的情況經常存在。對收到發(fā)票,給對方出具了收到條,但沒有注明未付款的,被告主張已給付貨款或是不到庭答辯的,應考慮雙方的合同約定及交易習慣,原告僅憑一發(fā)票收到條主張欠款事實的,對欠款事實不能認定,有其他證據的,應綜合其他證據進行認定。

        如發(fā)票收到條上注明“收到發(fā)票,款未付”字樣的,則應認定欠款事實。

        (四)債權轉讓的認定與處理

        《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第八十條規(guī)定:“債權人轉讓權利的,應當通知債務人。未經通知,該轉讓對債務人不發(fā)生效力?!眰鶛噢D讓行為中需注意兩個問題:

        一是雙務合同中雙方當事人互享權利、互負義務,比如轉讓時可能涉及諸如質量、折扣、維修等方面時,能否將債權單獨轉讓的問題。

        互負義務的債權轉讓,一是涉及合同權利義務的概括移轉,二是涉及可能侵害債務人的利益,應從嚴掌握。如實務中,有的公司把債權轉讓給了第三方,第三方現向債務人主張權利,但債權債務人之間可能還存在很多如折扣、維修等問題的爭議,且原債權人已經瀕臨破產,原債權人在債權轉讓后仍保留其應負之債務,但債務人實現其權利已基本為客觀上所不能,這種情況下應認定單獨轉讓權利損害了債務人利益,轉讓行為無效。

        二是債權轉讓的通知義務問題

        1、不能把提起訴訟視為通知的一種方式。根據合同法第八十條的規(guī)定,轉讓應當通知。未經通知,轉讓對債務人不發(fā)生法律效力,自然受讓人也無權直接向債務人主張權利,也就談不上提起訴訟可視為通知的問題。

        2、通知義務的履行問題。債權人向債務人郵寄了轉讓通知,但債務人不承認已收到,應由債權人承擔舉證責任,但對債權轉讓通知義務的審查,不宜過于嚴格,一般要求有特快專遞或掛號信回執(zhí)即可。

        3、履行通知義務的主體。債權人應當負有通知義務,也可由受讓人把加蓋有債權人公章的債權轉讓通知代為送達給債務人,受讓人直接送達自己制作的通知材料不能產生轉讓的法律效果。

        (五)違約責任

        違約金責任方式的適用原則是“當事人約定”原則。

        當事人有違約金約定的,債務人應支付違約金。有約定標準的,從約定;未約定標準的,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

        當事人有違約金約定的情形,根據《合同法》第一百六十一條,買受人應當按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或約定不明確的,依照本法第六十條的規(guī)定仍不能確定的,買受人應當在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付。對有付款期限的,按約定;未約定付款期限的,按法定,即在收到標的物或提取標的物單證的同時支付,否則自次日起即應負擔違約責任。

        當事人未約定應當支付違約金的,不適用違約金責任方式,僅可賠償實際經濟損失,標準可參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構活期存款利息或是一年期流動資金貸款利息計算,兩種標準均可,以當事人主張為準。

        原告主張雙方約定的違約金過低的,應提供證明其直接損失的證據,不能證明的,不予支持;能證明的,以其損失為上限作調整。被告主張約定的違約金過高的,法院根據情況調整時應以違約金幅度為限,對于因時間的積累導致違約金過高的,不予調整;其他情形需要調整時,不應高于人民法院規(guī)定的金融機構逾期貸款利率的四倍。

        六、本類案件中關于車輛買賣合同和房屋買賣合同效力認定問題

        (一)審理汽車買賣合同糾紛案件,不能以《舊機動車交易管理辦法》作為認定汽車買賣合同無效的依據。

        《舊機動車交易管理辦法》規(guī)定“舊機動車交易必須在批準的舊機動車交易中心進行或辦理車輛轉籍過戶登記手續(xù),買賣合同方能生效”,該辦法是國務院貿易部于1998年3月9日頒布的部門規(guī)章,不屬于行政法規(guī)。目前,法律和行政法規(guī)并未對未辦理轉籍過戶登記手續(xù)買賣合同不能生效作出明確限制,故不能以此作為判決合同無效的法律依據。

        (二)當事人將自己所購但還未辦理產權登記手續(xù)的房屋賣于他人,買賣合同的效力問題。

        1、《城市房地產管理法》無產權房屋不得買賣的規(guī)定,不是《合同法》第52條認定合同無效的強制性條款?!冻鞘蟹康禺a管理法》是1994年頒布的法律,此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩,在立法技術上多用“不得”等字樣來表達方便行政的寓意。同時在立法的內容上也沒有充分考慮到當下的商品房交易狀況,有滯后性;從《合同法》鼓勵交易的原則出發(fā),對實踐中此類買賣合同都認定為無效不利于物的價值的有效、充分使用,在審判實踐中,應盡量減小合同無效的范圍。因此,不宜以買賣合同違反《城市房地產管理法》的強制性規(guī)定而認定其無效。

        2、此種轉讓房屋的行為是否是無權處分而成為效力待定的合同。

        此種情況下,出賣人合法取得了對房屋的直接占有,其轉讓該房屋的行為是有權處分,不是無權處分,買賣合同不應當因此認定為效力待定。

        七、本類案件判決主文的標準化表述

        (一)支持原告訴訟請求時的表述:

        一、被告XXX于本判決生效之日起X日內給付原告XXX貨款XXX元。

        二、被告XXX于本判決生效之日起X日內支付原告違約金,自XXX起至本判決確定的給付之日止,按XXX計算。

        (二)不支持原告訴訟請求時的表述:

        駁回原告XXX的訴訟請求。

        (三)當事人請求確認買賣合同無效時的表述:

        一、原告XXX與被告XXX于XX年XX月XX日簽訂的XXXX合同無效。

        二、原告(或被告)于本判決生效之日起X日內返還被告(或原告)合同價款XXXX元(或XXX物)。

        (四)當事人要求解除合同并各自返還財產時的表述:

        一、解除原告XXX與被告XXX于XX年XX月XX日簽訂的XXXX合同。

        二、原告(或被告)于本判決生效之日起X日內返還被告(或原告)合同價款XXXX元(或XXX物)。

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