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代理意見

尊敬的審判長：

*****律師事務(wù)所接受本案原告的委托，指派我們擔(dān)任馮**、周**訴蔡**房屋買賣合同糾紛案件原告的代理人參與本案的訴訟，經(jīng)過今天的庭審舉證、質(zhì)證和法庭調(diào)查，現(xiàn)根據(jù)事實(shí)和法律，發(fā)表以下代理意見：

一、原被告之間的房屋買賣合同合法有效。

原被告之間簽訂的《房屋產(chǎn)權(quán)買賣協(xié)議書》主要條款具備，當(dāng)事人、標(biāo)的、價(jià)款、交易時(shí)間明確。該房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，未違反我國法律，已經(jīng)雙方簽字，且被告已將房屋及其房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證交付給了原告，并且原告從2002年入住該房屋至今。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》

第56條明確規(guī)定，買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效。故，該房屋買賣合同合法有效，請求人民法院依法予以確認(rèn)。

二、該地產(chǎn)系原告所有

原被告之前簽訂的《房屋產(chǎn)權(quán)買賣協(xié)議書》合法有效，被告向原告交付了房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證，同時(shí)也向原告實(shí)際交付了該房屋；原告向被告支付了房款，并實(shí)際使用和管理了該房屋長達(dá)十幾年。且本案房屋買賣合同中，明確“此協(xié)議生效后，甲乙雙方在未辦理產(chǎn)權(quán)過戶前，乙方對該房享有私有全產(chǎn)權(quán)（使用權(quán)處理權(quán)）”。所以該房屋系原告所有。

三、被告應(yīng)為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。 我國《合同法》第一百三十條規(guī)定“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同?！狈课葙I賣合同屬于買賣合同的一種，其出賣人轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)于買受人，是房屋買賣合同的主要特征之一。原告向被告支付購房款，被告向原告交付房屋和房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證，就是賣方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的意思表示，被告應(yīng)當(dāng)誠實(shí)守信，為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見（試行）》第85條規(guī)定，“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行”。原告

在十年多的時(shí)間內(nèi)對該房一直進(jìn)行合法的占有、使用，但是現(xiàn)在被告反悔并無正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

對于合法有效的房屋買賣未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第56條的規(guī)定，人民法院“應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”。

故，人民法院應(yīng)當(dāng)判令被告協(xié)助原告將該房屋產(chǎn)權(quán)及其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記至原告名下。

四、被告主張以原告向其交付一套房屋為條件配合辦理過戶手續(xù)沒有事實(shí)和法律依據(jù)。

被告主張的該條件沒有事實(shí)依據(jù)，也未提出相應(yīng)證據(jù)支持其主張，原告不予認(rèn)可。

五、被告以原告要求配合辦理過戶手續(xù)的訴求不適用訴訟時(shí)效制度

1.《最高人民法院民一庭對當(dāng)前民事審判難點(diǎn)的意見》中，關(guān)于交房、辦證與訴訟時(shí)效問題，民一庭傾向性意見第二條指出：出賣人已經(jīng)將房屋交付于買受人，買受人亦已實(shí)現(xiàn)對房屋的占有的，買受人請求出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的請求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。本案的事實(shí)符合上述情形，原被告雙方在簽訂合同后完成了房屋的交付手續(xù)，原告的請求具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。

2、房產(chǎn)權(quán)屬登記是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，也是依法確認(rèn)房地產(chǎn)所有權(quán)的法定手續(xù)，協(xié)助產(chǎn)權(quán)人辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)是一種法律義務(wù)，不受時(shí)間限制。

3、從合同的主從義務(wù)來看，在主給付義務(wù)已經(jīng)履行完畢的情況下，從給付義務(wù)不得單獨(dú)適用訴訟時(shí)效。房屋買賣合同中，被告的主給付義務(wù)是交房，過戶僅是對原告物權(quán)的確認(rèn)，在房屋已交付的情況下，被告不能再適用訴訟時(shí)效對過戶義務(wù)抗辯。

綜上, 原被告之間的房屋買賣合同合法有效，被告不予配合辦理過戶手續(xù)，于法無據(jù)，損害了原告的合法權(quán)益。為此，請求人民法院依法作出裁判，保護(hù)原告的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全和社會穩(wěn)定。以上代理意見，誠望法庭予以采納。

委托代理人：*****律師事務(wù)所***律師

2014年6月9日