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第一篇：項(xiàng)目工程科崗位職責(zé)

項(xiàng)目工程科崗位職責(zé)

1、貫徹執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)政策及上級技術(shù)管理制度，對項(xiàng)目的工程技術(shù)及管理工作全面負(fù)責(zé)。

2、負(fù)責(zé)本工程的技術(shù)管理、測量工作、變更資料整理、計(jì)量統(tǒng)計(jì)、中間交工簽證、竣工資料整理等工作。

3、嚴(yán)格按施工圖、規(guī)范和施工組織設(shè)計(jì)要求組織施工，合理安排和使用勞動力、材料和機(jī)械設(shè)備。

4、負(fù)責(zé)分項(xiàng)工程的技術(shù)、質(zhì)量、安全、進(jìn)度管理，施工前必須認(rèn)真做好對作業(yè)班組技術(shù)、質(zhì)量、安全等三項(xiàng)交底工作，施工中經(jīng)常檢查督促。 5、組織作業(yè)班組熟悉施工圖并參加施工圖的自審和會審，學(xué)習(xí)和貫徹工程施工中的各項(xiàng)規(guī)程、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，做好施工現(xiàn)場管理。

6、組織生產(chǎn)班組對隱蔽工程進(jìn)行自查，及時(shí)向上級上報(bào)施工中存在的質(zhì)量、安全隱患。

7、負(fù)責(zé)各作業(yè)班組任務(wù)單的簽發(fā)和驗(yàn)收，認(rèn)真做好施工現(xiàn)場記錄。 8、負(fù)責(zé)提供、審查協(xié)作單位結(jié)算依據(jù)，檢查作業(yè)隊(duì)組施工任務(wù)執(zhí)行情況。 9、負(fù)責(zé)對安全、質(zhì)量等多項(xiàng)檢查中所存在問題的及時(shí)進(jìn)行整改。

第二篇：房地產(chǎn)工作總結(jié)

不知不覺就又半年過去了，這半年我做了很多事，當(dāng)然我也加入了清風(fēng)集團(tuán)，成為了一名置業(yè)顧問。說到成都清鳳集團(tuán)，公司以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，融房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、物業(yè)管理、園林綠化為一體的綜合性房地產(chǎn)集團(tuán)公司，是我們公認(rèn)的金堂自主有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)商，實(shí)力十分雄厚，所以我很榮幸自我能加入我們銷售--代表集團(tuán)形象直接應(yīng)對客戶的這樣一個(gè)團(tuán)隊(duì)。很多成功的前輩都說，銷售這個(gè)行業(yè)是最鍛煉人的工作，因?yàn)樽晕业哪贻p和經(jīng)驗(yàn)不足，所以更需要鍛煉自我！這天我的年終總結(jié)是對上半年來的工作學(xué)習(xí)進(jìn)行回顧和分析，從中找出經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，引出規(guī)律性認(rèn)識，以指導(dǎo)今后工作和實(shí)踐活動的這樣一個(gè)總結(jié)。

上半年來我們的銷售成績是有目共睹的，完成的十分棒，這些歸功于我們的前輩。那我呢？其實(shí)我踏入這個(gè)行業(yè)算是比較晚的，沒有什么明顯的成績出來，就算這樣我對自我以及公司的前途和前景還是十分看好，能夠說在如今房產(chǎn)銷售較為低彌的市場中我們的公司在整個(gè)金堂的房地產(chǎn)開發(fā)中算是佼佼者!了，所以相對來說，作為銷售人員選對這樣一個(gè)展現(xiàn)自我的工作平臺也是很重要的，當(dāng)然我選對了！

在這段時(shí)間與客戶的交流中我是深深的體會到房產(chǎn)的重要性，為顧客選對一套屬于自我的家是我們作為置業(yè)顧問應(yīng)盡的職責(zé)，做自我的工作不僅僅要對自我的工資負(fù)責(zé)，更要對自我的顧客負(fù)責(zé)。能夠這樣說，房產(chǎn)是銷售中最慎重的買賣，不僅僅是買賣，更是對自我的一生拼搏的總結(jié)、一輩子奮斗的開始，而這些，就是我們置業(yè)顧問的天職。其實(shí)像我們談客戶是具有很大的競爭力的，雖然我們的房子質(zhì)量好，綠化好，位置好，環(huán)境好，服務(wù)好，但是作為顧客來講究是該多比較多比較之后再來決定的，所以這個(gè)時(shí)候我們的工作潛力就表現(xiàn)出來了，如何讓讓顧客買我們集團(tuán)的房子呢？當(dāng)然是讓我們的顧客了解我們房子的優(yōu)勢，價(jià)格、位置、環(huán)境、檔次都成了思考的因素，需要我們?nèi)f(xié)調(diào)、去綜合。一般來說銷售工作中往往會存在以下的失誤和問題：

1、主觀認(rèn)識不足，談客戶時(shí)思路不夠清晰；

2、自身沒有足夠的意志，對自我的銷售欲望不夠堅(jiān)定；

第三篇：房地產(chǎn)營銷部部門崗位職責(zé)

營銷策劃部的組織架構(gòu)

一、組織架構(gòu)圖（隨著項(xiàng)目的開發(fā)量等相關(guān)情況的變化，人員配備也會做相應(yīng)補(bǔ)充）。

二、崗位職責(zé)

（一）營銷總監(jiān)崗位職責(zé)：

1、參與公司戰(zhàn)略規(guī)劃，提出建議并參與決策；

2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期調(diào)研工作、市場定位、目標(biāo)客戶的確定和研究；

3、以市場調(diào)研為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)樓盤開發(fā)價(jià)值為中心，整合建筑、策劃、設(shè)計(jì)、營銷、工程建設(shè)；

4、研究掌握行業(yè)動態(tài)及發(fā)展方向，參與產(chǎn)品研發(fā)，實(shí)現(xiàn)公司開發(fā)項(xiàng)目定位；

5、參加公司例會，及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握項(xiàng)目的銷售進(jìn)度、推廣進(jìn)度、費(fèi)用等情況，提出建設(shè)性意見；

6、根據(jù)公司年度經(jīng)營計(jì)劃，組織編制本部門整體工作計(jì)劃，并負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí)；

7、根據(jù)公司經(jīng)營管理的要求，做好房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)研究工作和各項(xiàng)目競爭樓盤資料收集；

8、針對項(xiàng)目的特性，制定相應(yīng)的營銷策劃、研發(fā)、調(diào)研等工作的考評、考核制度，使每個(gè)員工的利益與能力相結(jié)合；

9、負(fù)責(zé)甄選策劃機(jī)構(gòu)、銷售代理機(jī)構(gòu)以及廣告媒體； 0、審核部門提交的各階段定位、營銷策劃、執(zhí)行方案； 1、指導(dǎo)部門營銷策劃方案轉(zhuǎn)化成設(shè)計(jì)成果；

2、統(tǒng)籌、監(jiān)控、管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷工作，確保開發(fā)項(xiàng)目順利實(shí)現(xiàn)銷售及回款目標(biāo)；

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3、定期開展?fàn)I銷團(tuán)隊(duì)的專業(yè)培訓(xùn)，全面貫徹企業(yè)文化，建設(shè)一支業(yè)務(wù)能力精、專業(yè)性強(qiáng)的營銷團(tuán)隊(duì)；

4、建設(shè)完善的客戶服務(wù)體系，組織和監(jiān)督有關(guān)部門人員進(jìn)行補(bǔ)救和整改，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)建和提升企業(yè)品牌；

5、負(fù)責(zé)對項(xiàng)目銷售的執(zhí)行情況和數(shù)據(jù)進(jìn)行監(jiān)控，根據(jù)計(jì)劃的完成狀況向公司提出相關(guān)改進(jìn)意見；

6、控制部門內(nèi)部的管理費(fèi)用支出；

7、協(xié)助組織下屬人員的招聘、培訓(xùn)和職業(yè)發(fā)展等工作，提升下屬人員素質(zhì)和能力；

8、負(fù)責(zé)直接下屬的績效管理工作，幫助下屬提高工作績效； 9、負(fù)責(zé)部門內(nèi)部的工作安排，指導(dǎo)下屬人員完成各項(xiàng)工作； 0、負(fù)責(zé)完成總經(jīng)理交辦的其它工作。 （二）營銷策劃部長崗位職責(zé)：

1、負(fù)責(zé)主持本部門的日常管理工作，協(xié)調(diào)與其它部門的工作關(guān)系； 2、負(fù)責(zé)本部門新聘員工的招聘、面試和試用期的考核工作，并公正、客觀地提出轉(zhuǎn)正建議。負(fù)責(zé)本部門員工辭職報(bào)告的審核及上報(bào)工作；

3、建立營銷管理部制度、流程，完善相關(guān)管理體系； 4、負(fù)責(zé)本部門員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)的組織安排工作；

5、負(fù)責(zé)按照公司制定的考核方案和規(guī)章制度，對本部門員工進(jìn)行日常業(yè)務(wù)考核，根據(jù)員工的實(shí)際表現(xiàn)，提出晉升、獎罰等相關(guān)建議；

6、負(fù)責(zé)本部門的辦公用具、家私和設(shè)備的日常維護(hù)和使用管理工作，并根據(jù)需要對購置、領(lǐng)用或報(bào)廢處理的報(bào)告進(jìn)行審核；

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7、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目促銷活動的組織實(shí)施，適時(shí)配合做好媒體廣告宣傳，嚴(yán)格控制營銷費(fèi)用的開支；

8、參與廣告策劃、廣告創(chuàng)意的審定和廣告的設(shè)計(jì)制作工作； 9、負(fù)責(zé)組織實(shí)施公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，包括： （1）對廣告公司編制銷售手冊提出合理化建議；

（2）對售樓現(xiàn)場和樓盤環(huán)境的設(shè)計(jì)和布置提出合理化建議；

（3）對代理公司售樓處工作制度，售樓員的工作紀(jì)律和行為規(guī)范進(jìn)行督導(dǎo)工作；

0、負(fù)責(zé)現(xiàn)場疑難客戶的處理，并及時(shí)上報(bào)給上級領(lǐng)導(dǎo)； 1、處理現(xiàn)場守價(jià)或折扣，領(lǐng)導(dǎo)封房以及銷控封房等； 2、負(fù)責(zé)監(jiān)督銷售部人員計(jì)劃工作的執(zhí)行情況；

3、根據(jù)公司的階段狀況要求或市場回饋，對銷售工作做出策略調(diào)整和對策決策；

4、評定現(xiàn)場銷售人員的資信及其業(yè)績表現(xiàn)，并負(fù)責(zé)銷售人員的培訓(xùn)、獎懲及調(diào)配；

5、負(fù)責(zé)督導(dǎo)商品房的售后服務(wù)工作，自覺維護(hù)公司信譽(yù)；

6、負(fù)責(zé)樓盤入伙的組織實(shí)施工作，做好與物業(yè)管理公司的銜接工作； 7、負(fù)責(zé)組織部門員工考察參觀知名樓盤、公司項(xiàng)目競爭樓盤及各類促銷活動、儀式，并督導(dǎo)相關(guān)人員在事后完成考察報(bào)告；

8、了解本部門每一位員工的個(gè)性及優(yōu)劣勢，幫助員工認(rèn)識到業(yè)務(wù)成長過程中的障礙，培養(yǎng)員工個(gè)人發(fā)展能力；

9、負(fù)責(zé)完成總經(jīng)理和各級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 （三）策劃人員崗位職責(zé)：

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1、在營銷部領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下全面負(fù)責(zé)、組織開展策劃相關(guān)工作； 2、參與項(xiàng)目階段性的推廣工作和主題創(chuàng)意；

3、及時(shí)將策劃工作中所發(fā)現(xiàn)的不合理現(xiàn)象及合理化建議上報(bào)給營銷策劃部領(lǐng)導(dǎo)；

4、參與策劃方案的落實(shí)和執(zhí)行細(xì)則，與合作方溝通；

5、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)市場調(diào)研工作，隨時(shí)掌握競爭對手的動態(tài)和本地區(qū)域主要樓盤的銷售情況，及時(shí)提出銷售策略調(diào)整建議；

6、協(xié)助營銷活動的組織與負(fù)責(zé)執(zhí)行； 7、負(fù)責(zé)相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)與上報(bào)；

9、負(fù)責(zé)完成營銷策劃部領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 （四）合約部職責(zé)：

1、在營銷部領(lǐng)導(dǎo)指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)協(xié)助客戶辦理銀行按揭和公積金貸款業(yè)務(wù)，自覺維護(hù)公司信譽(yù)，樹立良好企業(yè)服務(wù)形象；

2、負(fù)責(zé)大定時(shí)的單價(jià)、總價(jià)、戶型、面積、朝向以及《商品房買賣合同》相關(guān)內(nèi)容的審核，確保合同內(nèi)容準(zhǔn)確無誤；

3、負(fù)責(zé)網(wǎng)上簽約相關(guān)工作；

4、負(fù)責(zé)合同簽訂后的審核工作，確保客戶數(shù)據(jù)真實(shí)、準(zhǔn)確、無遺漏； 5、負(fù)責(zé)已成交客戶檔案管理，保證客戶數(shù)據(jù)無泄漏，做好保密工作； 6、督促客戶在指定期限內(nèi)到銀行辦理按揭手續(xù)； 7、維護(hù)以及管理夏都會的相關(guān)工作； 8、負(fù)責(zé)匯總每周認(rèn)購以及簽約情況；

9、負(fù)責(zé)檢查銷售現(xiàn)場的清潔衛(wèi)生以及案場管理工作；

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0、負(fù)責(zé)完成營銷策劃領(lǐng)導(dǎo)交代的其它工作。 （五）客服部職責(zé)：

1、負(fù)責(zé)收集客戶提出的疑問以及投訴，并與各個(gè)相關(guān)部門銜接，提出整改、解決方案；

2、及時(shí)將無法解決的投訴問題上報(bào)給客服部領(lǐng)導(dǎo)； 3、每周電話回訪客戶，及時(shí)記錄客戶建議；

4、探詢客戶對本公司印象，收集客戶對項(xiàng)目的質(zhì)疑，定期總結(jié)形成文字，回饋給營銷部領(lǐng)導(dǎo)，以完善銷售策略，改進(jìn)項(xiàng)目銷售工作中出現(xiàn)的不足；

5、負(fù)責(zé)完成營銷部領(lǐng)導(dǎo)交代的其它工作。 （六）銷售主管崗位職責(zé)：

1、在營銷部長領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)具體銷售工作；

2、根據(jù)公司整體經(jīng)營目標(biāo)，參與制定銷售計(jì)劃，同時(shí)制定本組每月銷售計(jì)劃，掌握銷售進(jìn)度；

3、定期組織匯報(bào)銷售情況，編制銷售報(bào)表，定期報(bào)送營銷部長； 4、主持周會和每日例會；

5、每日確認(rèn)各置業(yè)顧問的當(dāng)日業(yè)績；

6、根據(jù)銷售計(jì)劃，參與制定和調(diào)整銷售方案（策略），并負(fù)責(zé)具體銷售方案實(shí)施；

7、銷售現(xiàn)場管理日常工作；

8、根據(jù)公司規(guī)定，定期對置業(yè)顧問進(jìn)行考核； 9、參與并制定現(xiàn)場銷售的工作流程和標(biāo)準(zhǔn)；

0、組織銷售培訓(xùn)，支持員工對新的工作方法或流程的實(shí)踐；

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1、做好項(xiàng)目解釋、現(xiàn)場業(yè)主投訴等工作； 2、負(fù)責(zé)對銷售代表的日常管理；

3、負(fù)責(zé)培訓(xùn)及市場調(diào)研，收集房地產(chǎn)信息并進(jìn)行分析、評估，提交市場調(diào)查報(bào)告；

4、協(xié)助本組銷售代表與客戶談判，簽署認(rèn)購書、預(yù)售合同并進(jìn)行審核； 5、及時(shí)收繳銷售代表填寫的各種數(shù)據(jù)及日常工作匯報(bào)；

5、負(fù)責(zé)組織銷售人員及時(shí)總結(jié)交流營銷經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)業(yè)務(wù)修養(yǎng)，不斷提高業(yè)務(wù)水平

6、完成經(jīng)理交辦的臨時(shí)性任務(wù)、對營銷部長交代的事需馬上辦理，議定的事宜馬上處理并立即形成文字通知下去。

（七）品牌推廣主管崗位職責(zé)：

1、負(fù)責(zé)為公司整體形象建設(shè)做品牌化規(guī)劃，提升公司的整體形象； 2、負(fù)責(zé)確定公司項(xiàng)目的屬性與個(gè)性，并提出項(xiàng)目的品牌核心，描繪出項(xiàng)目的品牌形象輪廓；

3、根據(jù)項(xiàng)目的品牌發(fā)展戰(zhàn)略，制定年度品牌推廣目標(biāo)； 4、負(fù)責(zé)網(wǎng)絡(luò)媒體的文字審核以及內(nèi)容更新；

5、負(fù)責(zé)網(wǎng)絡(luò)媒體的風(fēng)格以及色調(diào)搭配，布局的合理性； 6、負(fù)責(zé)與各個(gè)網(wǎng)站溝通聯(lián)系，及時(shí)提出對公司宣傳有利的策略； 7、負(fù)責(zé)聯(lián)系和溝通廣告公司以及代理公司參加公司例會，并監(jiān)督外協(xié)單位完成總結(jié)材料；

8、負(fù)責(zé)對廣告公司等外協(xié)單位的業(yè)績和策劃水平的調(diào)查評估； 9、負(fù)責(zé)企業(yè)發(fā)展歷程中的圖片、視頻記錄工作；

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0、參與公司營銷目標(biāo)以及營銷策劃的研究并提出可行性建議； 1、負(fù)責(zé)夏都會的方案研究以及啟動的執(zhí)行工作；

2、維護(hù)公司品牌形象，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并清除對公司品牌有損的事件或廣告宣傳；

3、組織宣傳階段性推廣計(jì)劃，掌控實(shí)施過程； 4、加強(qiáng)與廣告設(shè)計(jì)公司和代理公司的配合與協(xié)調(diào)工作； 5、負(fù)責(zé)廣告公司和代理公司企劃文案的指導(dǎo)、審核等相關(guān)工作； 6、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)促銷活動的策劃和組織實(shí)施，適時(shí)做好媒體廣告宣傳，并在事后做好總結(jié)報(bào)告；

7、負(fù)責(zé)完成營銷部領(lǐng)導(dǎo)下發(fā)的各項(xiàng)工作； （八）置業(yè)顧問崗位職責(zé)： 1、必須服從主管領(lǐng)導(dǎo)的工作安排； 2、完成銷售主管下達(dá)的銷售指針和任務(wù)； 3、盡心盡職，完成公司或銷售部布置的各項(xiàng)工作；

4、能夠獨(dú)立、熟練地完成客戶的接待、下定、簽約等一系列服務(wù)工作,對下定客戶按照要求及時(shí)督促其完成簽約、交付房款、以及辦理貸款手續(xù)等簽約步驟；

5、認(rèn)真如實(shí)填寫來訪、來電登記表；

6、認(rèn)真接待每一位客戶，做好個(gè)人數(shù)據(jù)，整理并做好當(dāng)日小結(jié)； 7、認(rèn)真收集市場信息并及時(shí)回饋；

8、要有成本意識，學(xué)會守價(jià)，以維護(hù)公司的利益作為首要職責(zé)； 9、節(jié)約公司每項(xiàng)花費(fèi)，并愛護(hù)公司財(cái)產(chǎn)；

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0、堅(jiān)持學(xué)習(xí)，充實(shí)專業(yè)知識，加強(qiáng)業(yè)務(wù)能力的提高；

1、視跟進(jìn)客戶的情況及時(shí)更新調(diào)整，針對困難客戶要與銷售主管協(xié)商對策；

2、完成來訪客戶量定額和達(dá)到洽談時(shí)間的要求； 3、保證經(jīng)手的銷售合同的準(zhǔn)確性和有效性；

4、對周邊競爭項(xiàng)目的物業(yè)條件和銷售進(jìn)度要做到充分了解； 5、上報(bào)每日各種工作報(bào)表。 （九）銷售秘書崗位職責(zé)：

1、在營銷部長的指導(dǎo)下完成整個(gè)銷售過程中流轉(zhuǎn)單的審核以及確定工作；

2、負(fù)責(zé)銷售現(xiàn)場來電來訪的分配； 3、負(fù)責(zé)來電來訪客戶資料的電腦錄入；

4、負(fù)責(zé)銷控把關(guān)，審核置業(yè)顧問所推房源準(zhǔn)確性；

5、負(fù)責(zé)銷售認(rèn)購以及簽約的房號審核以及價(jià)格審核，并及時(shí)做好銷控更改和電腦記錄；

6、負(fù)責(zé)銷售數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)工作，為公司策劃分析提供準(zhǔn)確依據(jù)； 7、負(fù)責(zé)本部門的物料申請以及領(lǐng)取確認(rèn)工作； 8、負(fù)責(zé)本部門的各類文字排版以及表格制作； 9、負(fù)責(zé)本部門的各類會議紀(jì)要；

0、負(fù)責(zé)收集并存檔置業(yè)顧問的市調(diào)表以及所有的銷售資料的存檔； 1、負(fù)責(zé)完成部門領(lǐng)導(dǎo)交待的其它工作； （十）迎賓人員崗位職責(zé)：

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1、熱情的為每一位到訪客戶開門并致以真誠的問候； 2、微笑面對到會所的每一位成員； 3、提醒置業(yè)顧問有客戶到訪；

4、負(fù)責(zé)協(xié)助置業(yè)顧問整理前臺，保持前臺整潔； 5、完成營銷部領(lǐng)導(dǎo)交待的其他工作；

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第四篇：萬科地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

萬科地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引

一、前言

隨著集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項(xiàng)目的需求越來越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升集團(tuán)競爭力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引。

二、可行性報(bào)告內(nèi)容指引

項(xiàng)目決策背景及摘要

一、外部環(huán)境

1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；

2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項(xiàng)目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。

3、項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；

二、內(nèi)部因素

1、項(xiàng)目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會影響力的作用；

3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義；

第一部分：項(xiàng)目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。

附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。

二、宗地現(xiàn)狀

1、四至范圍；

2、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；

3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；

4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；

5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；

地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。

三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套

1、交通狀況

（1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；

（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；

（3） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；

2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。

3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場

5、文化、體育、娛樂設(shè)施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀

四、項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）

6、周邊景觀

7、風(fēng)水情況

8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。

9、其他

五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）

1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。

2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。

3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。

4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。

六、規(guī)劃控制要點(diǎn)

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積

3、綜合容積率、住宅容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價(jià)格

土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。

第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

一、合作方式及條件

1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時(shí)間、特殊背景等

2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。

3、付款進(jìn)度及與拿地程序的配合

4、其他合作的主要條件

5、與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定

二、土地法律性質(zhì)評估

（一）現(xiàn)狀

1、土地所有權(quán)歸屬

2、土地使用權(quán)歸屬

3、土地的用途

（二）規(guī)劃

1、規(guī)劃所有權(quán)歸屬

2、規(guī)劃使用權(quán)歸屬

3、規(guī)劃的用途

三、取得土地使用權(quán)程序評估

1、取得土地使用權(quán)的程序

2、取得土地使用權(quán)需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件

4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）

四、土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）

1、土地性質(zhì)變更的程序和理由

2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙

3、土地性質(zhì)變更需要的工作日

五、政策性風(fēng)險(xiǎn)評估

城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。例如：優(yōu)詩美地二三期、北京中關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)內(nèi)住宅等。

六、總體評價(jià)

對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評價(jià)。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。

第三部分：市場分析

一、區(qū)域住宅市場成長狀況

1、區(qū)域住宅市場簡述

? 形成時(shí)間

? 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況

? 購買人群變化

2、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）

? 開工量/竣工量

? 銷售量/供需比

? 平均售價(jià)

3、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢

二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況

2、各檔次產(chǎn)品的集合特征

尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征

? 平均售價(jià)

? 開發(fā)規(guī)模

? 產(chǎn)品形式

? 平均消化率

? 平均容積率

? 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征

3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況

附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。

4、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型

5、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn)

6、結(jié)論：

? 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢

? 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式

? 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力

? 本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題

三、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究

1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢特征上）

2、結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。

四、目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位

1、市場定位

2、目標(biāo)人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn)

3、產(chǎn)品建議

第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析

一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路

1、設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。

2、主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。

3、節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。

4、在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。

5、如果是大型、超大型項(xiàng)目，對營造大社區(qū)概念的考慮。

二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。

2、容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。

3、土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。

4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。

5、周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。

6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

7、市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。

第五部分：項(xiàng)目開發(fā)

一、土地升值潛力初步評估。

從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

二、立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點(diǎn)分析

三、工程計(jì)劃：

工期計(jì)劃、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。

四、銷售計(jì)劃：

各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。

第六部分：投資收益分析

一、成本預(yù)測

說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格列示：

項(xiàng) 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2）

土地成本

前期工程費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

建安工程費(fèi)

配套費(fèi)用

開發(fā)間接費(fèi)

直接建造成本小計(jì)

營銷費(fèi)用

管理費(fèi)用

總 計(jì)

二、稅務(wù)分析

1、營業(yè)稅及附加

2、所得稅

3、土地增值稅

上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

三、經(jīng)濟(jì)效益分析

1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等

2、項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：

經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2） 項(xiàng)目總金額（萬元）

銷售收入

直接成本

總投資

毛利率

稅前利潤

稅后利潤

銷售凈利率

投資回報(bào)率

3、項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)

經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 計(jì)

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年

結(jié)算面積（m2）

單位利潤(元/m2)

利潤(萬元)

4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。

（1） 成本變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測成本×90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本×110% 預(yù)測成本×120% 總投資

毛利率

稅前利潤

稅后凈利

銷售凈利率

總投資回報(bào)率

（2） 售價(jià)變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測售價(jià)×90% 預(yù)測售價(jià) 預(yù)測售價(jià)×110% 預(yù)測售價(jià)×120% 營業(yè)額

毛利率

稅前利潤

稅后凈利

銷售凈利率

總投資回報(bào)率

（3） 容積率變動各項(xiàng)指標(biāo)的變化

主要指標(biāo) 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5

多高層比

營業(yè)額

總投資 毛利率

稅后利潤

稅后凈利率

總投資回報(bào)率

四、項(xiàng)目資金預(yù)測

1、資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。

2、資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。

3、資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

4、啟動資金及啟動時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額

第七部分：管理資源配置

五、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。

六、人力資源需求：啟動項(xiàng)目對個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。

七、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等）。 第八部分：綜合分析與建議

一、優(yōu)勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。

二、劣勢：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。

三、機(jī)會：從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢等方面論述。

四、結(jié)論和建議

第九部分：竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問題

（一） 主要指標(biāo)測算

1、預(yù)測直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)

2、投資收益分析（參考以下格式）：

經(jīng)濟(jì)指標(biāo) A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM

樓面地價(jià)

完全成本

總投資 毛利率

稅前利潤

稅后凈利

銷售凈利率

總投資回報(bào)率

注：A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒有底價(jià)A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；M代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。

3、根據(jù)需要，可增加如下測算：

銷售凈利率 完全成本 最高樓面地價(jià) 最高總地價(jià)

R1 R2 R3 ﹒﹒﹒

注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資回報(bào)率等。

（二） 競爭對手分析

1、主要背景，控股股東情況

2、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤）

3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本

4、操作水平，主要開發(fā)的項(xiàng)目

5、參與競爭的主要目的，進(jìn)而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。

（三） 制定策略

1、分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。

2、銷售凈利率在10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的銷售凈利率時(shí)的地價(jià)。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。最終確定最高競價(jià)和投標(biāo)價(jià)。

3、把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。

（四） 資金籌措

短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。

第十部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容

一、市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況

1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。

4、各行政區(qū)市場比較：

（1） 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。

（2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。

5、當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述

城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。

6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。

7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征

8、客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素

9、重點(diǎn)樓盤描述

二、需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）

附件：

1、有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。

2、按照萬科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測算過程

成本測算可采用兩種方法：

（1） 從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項(xiàng)目逐項(xiàng)分析計(jì)算。但要注意萬科在規(guī)劃設(shè)計(jì)、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。

（2） 根據(jù)已做的類似項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項(xiàng)目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。

上述兩種方法在測算過程中，不是一貫而終的，不同的成本項(xiàng)目要運(yùn)用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法，兩種方法可以交叉使用。對可上可下的成本項(xiàng)目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些?？蓞⒄障旅姹砀瘢?

成本估算表

成本項(xiàng)目 總成本（萬元）

一、土地獲得價(jià)款

1、政府地價(jià)及市政配套

2、合作款項(xiàng)

3、紅線外市政配套

4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)

二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

2、報(bào)批報(bào)建費(fèi)

3、三通一平費(fèi)

4、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)

三、主體建筑工程費(fèi)

1、基礎(chǔ)工程

2、結(jié)構(gòu)及粗裝修

3、門、窗工程

單位成本（元/m2）參考項(xiàng)目單位成本 說明

4、公共部位精裝修

5、室內(nèi)精裝修

6、室內(nèi)水電氣暖

7、室內(nèi)設(shè)備及安裝

8、室內(nèi)智能化系統(tǒng)

四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)

1、室外給排水系統(tǒng)

2、室外采暖系統(tǒng)

3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)

4、室外高低壓系統(tǒng)

5、室外消防系統(tǒng)

6、室外智能化系統(tǒng)

五、園林環(huán)境費(fèi)

1、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)

2、綠化建設(shè)費(fèi)

3、建筑小品費(fèi)

4、道路廣場建造

5、圍墻建造費(fèi)

6、室外照明費(fèi)

7、室外背景音樂

8、室外零星工程

六、公共配套設(shè)施費(fèi)

1、游泳池

2、會所

3、幼兒園

4、學(xué)校

5、兒童游樂設(shè)施

6、商業(yè)設(shè)施

7、其他

七、開發(fā)間接費(fèi)

1、工程管理費(fèi)

2、營銷費(fèi)用

3、資本化利息

4、物業(yè)管理完善費(fèi)

合 計(jì)

說明：

1、成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項(xiàng)目分類，因條件所限確實(shí)無法作出詳細(xì)估算時(shí)可只列大類

2、參考項(xiàng)目可選擇集團(tuán)內(nèi)外的項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)為：①已竣工的項(xiàng)目；②具有最大可比性

3、現(xiàn)金流量預(yù)測表

4、欲簽定的意向書和合同文本

5、新城市開發(fā)的市場調(diào)研報(bào)告

第五篇：房地產(chǎn)工作總結(jié)

時(shí)間如梭，轉(zhuǎn)眼間又跨過一個(gè)季度之坎，回首望，雖沒有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一段不平凡的考驗(yàn)和磨礪。年初，xxxx置業(yè)公司經(jīng)營管理模式調(diào)整，財(cái)務(wù)工作并入財(cái)務(wù)部;客旅分公司人員分流，財(cái)務(wù)工作又并入財(cái)務(wù)部;新公司像雨后的春筍一樣不斷地涌現(xiàn)，會計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理工作納入財(cái)務(wù)部。xx年x月份集團(tuán)公司推出財(cái)務(wù)合同管理月，財(cái)務(wù)部被推向了陣地最前沿;xx年x月份集團(tuán)公司實(shí)際預(yù)算管理，財(cái)務(wù)部是沖鋒陷陣的先鋒隊(duì)。公司內(nèi)部，要求管理水平的不斷地提升，外部，稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)檢查、稅收政策調(diào)整、國家金融政策的宏觀調(diào)控，在這不平凡的一年里全體財(cái)務(wù)人員任勞任怨、齊心協(xié)力把各項(xiàng)工作都扛下來了，下面總結(jié)一下一年來的工作。

職能發(fā)展

過去的一年，財(cái)務(wù)部在職能管理上向前邁出了一大步。

1、建立了成本費(fèi)用明細(xì)分類目錄，使成本費(fèi)用核算、預(yù)算合同管理，有了統(tǒng)一歸口的依據(jù)。

2、對會計(jì)報(bào)表進(jìn)行梳理、格式作相應(yīng)的調(diào)整，制訂了會計(jì)報(bào)表管理辦法。使會計(jì)報(bào)表更趨于管理的需要。

3、修改完善了會計(jì)結(jié)算單，推出了會計(jì)憑證管理辦法，為加強(qiáng)內(nèi)部管理做好前期工作。

4、設(shè)置了資金預(yù)算管理表式及辦法，為公司進(jìn)一步規(guī)范目標(biāo)化管理、提高經(jīng)營績效、統(tǒng)籌及高效地運(yùn)用資金，鋪下了良好的基礎(chǔ)。

財(cái)務(wù)合同管理月總結(jié)

公司推出“財(cái)務(wù)、合同管理月活動”，說明公司領(lǐng)導(dǎo)對財(cái)務(wù)、合同管理工作的重視，同時(shí)也說明目前財(cái)務(wù)管理工作還達(dá)不到公司領(lǐng)導(dǎo)的要求。

為了使財(cái)務(wù)人員能充分地認(rèn)識“財(cái)務(wù)、合同管理月活動”的重要性，財(cái)務(wù)總監(jiān)姚總親自給財(cái)務(wù)部員工作動員，會上針對財(cái)務(wù)人員安于現(xiàn)狀、缺乏競爭意識和危機(jī)感，看問題、做事情缺少前瞻性，進(jìn)行了一一剖析，同時(shí)提出財(cái)務(wù)部不是核算部，僅僅做好核算是不夠的，管理上不去，核算的再細(xì)也沒用，核算是基礎(chǔ)，管理是目的，所以，做好基礎(chǔ)工作的同時(shí)要提高管理意識，要求財(cái)務(wù)人員在思想上要高度重視財(cái)務(wù)管理。如對每一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的核算，在考慮核算要求的同時(shí)，還要考慮該項(xiàng)業(yè)務(wù)對公司的現(xiàn)在和將來在管理上和稅收政策上的影響問題，現(xiàn)在考慮不充分，以后出現(xiàn)紕漏就難以彌補(bǔ)。針對“財(cái)務(wù)、合同管理月活動”進(jìn)行了工作布置。

1、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結(jié)合公司管理要求對開發(fā)成本、期間費(fèi)用的會計(jì)二級、三級明細(xì)科目進(jìn)行梳理，并對明細(xì)科目作簡要說明，目的，一是統(tǒng)一核算口徑，保證數(shù)據(jù)歸集及分析對比前后的一致性;二是為了便利各責(zé)任單元責(zé)任人了解財(cái)務(wù)各數(shù)據(jù)的內(nèi)容。這項(xiàng)工作本月已完成，并經(jīng)姚總審核。目前進(jìn)入貫徹實(shí)施階段。

2、配合目標(biāo)責(zé)任制，對財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行再調(diào)整，目的，一是要符合財(cái)務(wù)管理的要求;二是要滿足責(zé)任單元責(zé)任人取值的要求及內(nèi)部考核的要求。財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表已經(jīng)多次調(diào)整修改，建議集團(tuán)公司對新調(diào)整的財(cái)務(wù)內(nèi)部管理報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行一次認(rèn)證，并于明確，作為一定時(shí)期內(nèi)相對穩(wěn)定的表式。

3、針對外地公司遠(yuǎn)離集團(tuán)公司，財(cái)務(wù)又獨(dú)立設(shè)立核算機(jī)構(gòu)，為加強(qiáng)集團(tuán)公司對外地公司的管理，保證核算的統(tǒng)一性、信息反饋的及時(shí)性，提出了與駐外地公司財(cái)務(wù)工作聯(lián)系要求。xx月份與寧波公司財(cái)務(wù)進(jìn)行交流，將財(cái)務(wù)核算要求、信息傳遞、對外報(bào)表的審批程序、上報(bào)集團(tuán)公司的報(bào)表都進(jìn)行了明確。

4、對各公司進(jìn)行一次內(nèi)部審計(jì)，目的，是對各公司經(jīng)營狀況進(jìn)行一次全面地了解，為今后財(cái)務(wù)管理做好基礎(chǔ)工作。

5、根據(jù)公司的要求對部門職責(zé)進(jìn)行了修改，并制訂了部門考核標(biāo)準(zhǔn)。為了使會計(jì)核算工作規(guī)范化，重新提出《財(cái)務(wù)工作要求》，要求從基礎(chǔ)工作、會計(jì)核算、日常管理三方面提出，目的是打好基礎(chǔ)。內(nèi)部開展規(guī)范化工作，從會計(jì)核算到檔案管理，從小處著手，全面開展，逐步完善財(cái)務(wù)的管理工作。

6、會計(jì)知識的培訓(xùn)，我們從三方面考慮培訓(xùn)內(nèi)容，一是《會計(jì)法》，要了解會計(jì)知識，首先要了解這方面的法律知識;二是會計(jì)基礎(chǔ)知識，非專業(yè)人員學(xué)習(xí)這方面知識的目的要明確，目的是為了看懂會計(jì)報(bào)表，為了能看懂報(bào)表，就要了解一些基礎(chǔ)的東西;三是如何看報(bào)表，這是會計(jì)知識培訓(xùn)的重點(diǎn)。

經(jīng)過調(diào)研、溝通、設(shè)計(jì)，于xxxx年xx月推出《成本費(fèi)用明細(xì)分類目錄及說明》;于xxxx年xx月xx日推出《會計(jì)報(bào)表管理試行辦法》;xxxx年x月xx日推出《會計(jì)憑證管理試行辦法》。會計(jì)報(bào)表推出執(zhí)行x個(gè)月后，從會計(jì)報(bào)表格式設(shè)置上看，報(bào)表格式設(shè)置還是比較科學(xué)，能比較清晰地反映會計(jì)的有關(guān)信息。但房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，銷售收入與結(jié)算利潤有一個(gè)時(shí)間上的差異，這樣“損益明細(xì)及異動情況表”就無法全面反映出損益情況，需要增添一個(gè)表補(bǔ)充.

第六篇：房地產(chǎn)工作總結(jié)

我于20xx年**月成為**投資有限公司的一名員工，不知不覺，在**工作已經(jīng)一年，在這一年里，工作量不大，要學(xué)的卻不少，盡管自己原來也是從事房地產(chǎn)銷售，可是銷售知識永遠(yuǎn)是個(gè)無底深淵。

回顧這一年來的工作，我在公司領(lǐng)導(dǎo)及各位同事的支持與幫助下，嚴(yán)格要求自己，按照公司的要求，較好地完成了自己的本職工作。通過一年來的學(xué)習(xí)與工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了較大的改變，現(xiàn)將一年來的工作情況總結(jié)如下：

各項(xiàng)工作完成的基本情況及取得哪些成績

客戶服務(wù)部對我來說是一個(gè)全新的工作領(lǐng)域。作為一個(gè)處理客戶關(guān)系的工作者，自己清楚地認(rèn)識到，客戶專員的工作千頭萬緒，檔案管理、文件批轉(zhuǎn)、受理客戶投訴、退換房屋、交房等。面對繁雜瑣碎的事務(wù)性工作，自我強(qiáng)化工作意識，注意加快工作節(jié)奏，提高工作效率，冷靜辦理各項(xiàng)事務(wù)，避免疏漏和差錯(cuò)，至今基本做到了事事有著落。我在今年所做的各項(xiàng)工作主要有以下幾個(gè)方面：

1、各類文檔資料的登記、整理、存檔；

2、負(fù)責(zé)本部與相關(guān)部門之間的各類文件的報(bào)批傳遞；

3、對集中上報(bào)的客戶資料進(jìn)行整理并統(tǒng)；

4、按揭前后的'合同蓋章、合同備案、合同歸檔交接；協(xié)助部門處理日常事務(wù)以及領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作；配合相關(guān)單位或部門做好協(xié)調(diào)工作。

5、認(rèn)真做好公司的文字工作，草擬文件和報(bào)告等文字工作。認(rèn)真做好部門有關(guān)文件的收發(fā)、登記、分遞工作；部門文件、審批表、協(xié)議書整理歸檔入冊，做好資料歸檔工作，做好客戶資料管理工作。大量的工作讓我感覺到客戶服務(wù)的工作很是繁瑣，且工作量大，尤其在購房高峰期時(shí)間，客戶踴躍爭房，辦理相關(guān)手續(xù)愈發(fā)程序化，辦理期間，還要應(yīng)付客戶的大量問題，不僅業(yè)務(wù)知識要熟練，而且要態(tài)度溫和持久，讓客戶滿意。

所以，作為一名客服人員要有良好的職業(yè)心理素質(zhì)，對于業(yè)主要以誠相待，把業(yè)主當(dāng)做親人或是朋友，真心為業(yè)主提供切實(shí)有效地咨詢和幫助，在為業(yè)主提供咨詢時(shí)要認(rèn)真傾聽業(yè)主的問題而不是去關(guān)注用戶的態(tài)度，這樣才會保持冷靜，仔細(xì)為之分析引導(dǎo)，這樣不但會損害自己的個(gè)人利益，還會影響公司的整體利益。

由于感到自己身上的擔(dān)子很重，而自己的學(xué)識、能力和閱歷與其任職都有一定的距離，所以總不敢掉以輕心，總在學(xué)習(xí)，向書本學(xué)習(xí)、向周圍的領(lǐng)導(dǎo)學(xué)習(xí)，向同事學(xué)習(xí)，這樣下來感覺自己半年來還是有了一定的進(jìn)步。經(jīng)過不斷學(xué)習(xí)、不斷積累，已具備了本部門工作經(jīng)驗(yàn)，能夠比較從容地處理日常工作中出現(xiàn)的各類問題，在組織管理能力、綜合分析能力、協(xié)調(diào)辦事能力和文字言語表達(dá)能力等方面，經(jīng)過半年的鍛煉都有了很大的提高，保證了本崗位各項(xiàng)工作的正常運(yùn)行，能夠以正確的態(tài)度對待各項(xiàng)工作任務(wù)，熱愛本職工作，認(rèn)真努力貫徹到實(shí)際工作中去。積極提高自身各項(xiàng)業(yè)務(wù)素質(zhì)，爭取工作的主動性，具備較強(qiáng)的專業(yè)心，責(zé)任心，努力提高工作效率和工作質(zhì)量。

工作中存在的問題及經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

一年來，本人能敬業(yè)愛崗、創(chuàng)造性地開展工作，取得了一些成績，但也存在一些問題和足，主要表現(xiàn)在：

第一，許多工作我都是邊干邊摸索，以致工作起來不能游刃有余，工作效率有待進(jìn)一步提高；第二，有些工作還不夠過細(xì)，一些工作協(xié)調(diào)的不是十分到位；

第三，自己對于電腦的操作及word和excel的使用不是很了解，工作的效率有待進(jìn)一步提高；

第四，自我約束意識不強(qiáng)，在業(yè)余時(shí)刻瑯縵慊有更好的操作來進(jìn)修專業(yè)常識和考慮問題，導(dǎo)致工作沒有更好的前進(jìn)。

20xx年工作計(jì)劃和改進(jìn)措施

在20xx年的工作中，我計(jì)劃首先將積極主動配合客戶辦理客戶銀行按揭貸款手續(xù)做為我的工作重點(diǎn)，其次我將與財(cái)務(wù)部門積極配合進(jìn)行一期樓盤交房后的房屋不動產(chǎn)發(fā)票及契稅完稅證辦理，同時(shí)與房管所進(jìn)行一期樓盤的房屋產(chǎn)權(quán)登記辦理工作，配合公司工程部收集業(yè)主在交房后的房屋問題整改單，在整改后及時(shí)向客戶進(jìn)行反饋。針對自己的不足，明年我自己決心認(rèn)真提高業(yè)務(wù)、工作水平，為公司經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，貢獻(xiàn)自己應(yīng)該貢獻(xiàn)的力量。我想我應(yīng)努力做到：

第一，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，拓寬知識面。努力學(xué)習(xí)房產(chǎn)專業(yè)知識和相關(guān)法律常識。加強(qiáng)對房地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)、走向的了解，加強(qiáng)周圍環(huán)境、同行業(yè)發(fā)展的了解、學(xué)習(xí)，要對公司的統(tǒng)籌規(guī)劃、當(dāng)前情況做到心中有數(shù)；

第二，本著實(shí)事求是的原則，做到上情下達(dá)、下情上報(bào)；真正做好領(lǐng)導(dǎo)的助手；提高自身業(yè)務(wù)水平。遵守公司內(nèi)部規(guī)章制度，維護(hù)公司利益，積極為公司創(chuàng)造更高價(jià)值，力爭取得更大的工作成績。