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第一篇:物業(yè)經(jīng)理工作計(jì)劃
根據(jù)廣州市物業(yè)管理的現(xiàn)狀,結(jié)合我司在管樓盤的實(shí)際情況,為不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平和質(zhì)量,加強(qiáng)員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力,加強(qiáng)與業(yè)主的溝通及合作,不斷增進(jìn)與業(yè)主之間的`了解,滿足業(yè)主的需求,不斷提高業(yè)主的滿意度,以最小的成本為公司獲取最大的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益,特此,管理部擬定20xx年的工作計(jì)劃如下:
一、嚴(yán)格例行季度檢查制度;
根據(jù)我司服務(wù)宗旨的要求例行季度檢查制度,嚴(yán)格按照各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各個(gè)管理處的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查,對(duì)未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目提出建設(shè)性的建議,同時(shí)向管理處發(fā)出限期整改通知。對(duì)未按照要求及時(shí)整改者,將根據(jù)公司的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格作出相應(yīng)的處罰。
二、認(rèn)真貫徹執(zhí)行我司的ISO9001:20xx質(zhì)量管理體系,完善各管理處的檔案資料;
各管理處按照全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(大廈)的標(biāo)準(zhǔn)完善檔案資料,管理部對(duì)管理處的檔案資料做出定期檢查制度(季度檢查),對(duì)未完成的管理處提供指導(dǎo)和協(xié)助。
三、做好迎接“市優(yōu)”、“省優(yōu)”評(píng)比的準(zhǔn)備;
隨著我司工作日新月異的進(jìn)步,我司將于20xx年度上報(bào)部分項(xiàng)目參加“市優(yōu)”、“省優(yōu)”的評(píng)比,“市優(yōu)”、“省優(yōu)”的評(píng)比將標(biāo)志著我司服務(wù)工作步上一個(gè)新臺(tái)階。所以,管理部將協(xié)助參加評(píng)比項(xiàng)目做好一切迎接評(píng)比的準(zhǔn)備,盡最大的努力完成公司的預(yù)定指標(biāo)。
四、提高管理費(fèi)和停車收費(fèi)率;
管理費(fèi)是支持物業(yè)管理工作運(yùn)轉(zhuǎn)的根本,服務(wù)再好,評(píng)價(jià)再高,如管理費(fèi)收費(fèi)率低下,一切都將是空談,同時(shí),管理費(fèi)的收取率高也是服務(wù)工作效率好的標(biāo)志。上年度我司的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)率相當(dāng)不理想,故在20xx年度里,管理部將把收費(fèi)率列為首要解決的問(wèn)題。管理部將協(xié)助各個(gè)管理處把收費(fèi)率提高,催收物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)劃有:1、對(duì)各個(gè)管理處匯總的管理費(fèi)收費(fèi)情況進(jìn)行分析;2、對(duì)催收費(fèi)人員進(jìn)行催收費(fèi)技巧的培訓(xùn);3、協(xié)助管理處上門催繳管理費(fèi);4、通過(guò)停水停電等措施促使釘子戶繳納管理費(fèi);5、通過(guò)法律途徑追討。
五、跟進(jìn)工程維修和外包合同的實(shí)施;
及時(shí)了解和跟進(jìn)外包工程和合同的落實(shí)情況,對(duì)未達(dá)標(biāo)者采取強(qiáng)硬的措施促使其達(dá)標(biāo)完成,確保我司的利益。
第二篇:物業(yè)管理公司規(guī)章制度
一、貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針。按照“誰(shuí)主管,誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則,立足自防自救,防患于未然,把消防工作切實(shí)到實(shí)處。
二、消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)必須委托有組織的專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行。
三、發(fā)生火警立即疏散被困人員,并立即打“119”求救,派人到路口接消-防-隊(duì)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),同時(shí)組織自救,使用有效的消防器,把火災(zāi)撲滅于萌芽狀態(tài),管理制度《物業(yè)消防管理制度》。
四、高層建筑周圍的消防車道不得堵塞和占用,樓梯、走道和安全出口等部位應(yīng)當(dāng)保持暢通,不得擅自封閉和堆放雜物,存放自行車。
五、不得把帶有火種的雜物倒入垃圾桶,嚴(yán)禁在垃圾桶旁燒垃圾、廢紙。
六、遵守電器安全使用規(guī)定,不得超負(fù)荷用電,嚴(yán)禁安裝不合格的保險(xiǎn)絲,確需加大用電負(fù)荷,必須向上級(jí)部門申請(qǐng),經(jīng)批準(zhǔn)后方可增容。
七、嚴(yán)禁用金屬構(gòu)件或其它金屬物體搭接作回路線,更不準(zhǔn)將導(dǎo)線搭接在氣焊設(shè)備、煤氣管道、油罐等易燃易爆危險(xiǎn)物品的管道或設(shè)備上。
八、高層建筑的室內(nèi)裝修材料,不得隨意降低耐火等級(jí),用于天花吊頂、間墻、保溫以及消聲的材料,必須是非燃或難燃材料,天花吊項(xiàng)內(nèi)部電線必須外套難燃管。
九、消防設(shè)施、器材嚴(yán)禁挪作他用,嚴(yán)禁損壞、丟失,如發(fā)現(xiàn)破爛或鼠害應(yīng)立即報(bào)告。
十、每星期檢查一次消防箱、水帶、水槍、卷盤、破碎按鈕、警鈴,必須齊全完好。消防箱玻璃如有破爛,立即更換。
十一、消防通道燈必須完好,燈泡燒壞及時(shí)更換。
十二、消防箱前面及消防通道嚴(yán)禁堆放雜物。
十三、1211滅火器必須齊全完好,份量不夠或過(guò)期,必須加足、更換。
十四、地下室及天面水池水量必須保持充足。
十五、電梯機(jī)房、發(fā)電機(jī)房要落實(shí)通風(fēng)冷卻措施,油箱必須密封完好。
十六、每季度進(jìn)行一次消防系統(tǒng)試驗(yàn):⑴首層消防中心控制柜和地下室消防泵都處于自動(dòng)控制狀態(tài);⑵試驗(yàn)消防栓系統(tǒng);⑶試驗(yàn)寫字樓自動(dòng)噴淋系統(tǒng);⑷試驗(yàn)寫字樓煙感報(bào)警系統(tǒng)。
十七、燒焊作業(yè)動(dòng)火前必須實(shí)行“八不”、“四要”、“一清”。
“八不”是指:⑴防火滅火措施不落實(shí)不動(dòng)火;⑵周圍的易燃雜物未清除不動(dòng)火;⑶附近難以移動(dòng)的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全措施不動(dòng)火;⑷凡盛裝過(guò)油類等易燃液體的容器管道,未經(jīng)洗刷干凈,排除殘存的物質(zhì)不動(dòng)火;⑸凡盛裝過(guò)氣體受熱膨脹有爆炸危險(xiǎn)的容器或管道不動(dòng)火;⑹凡存儲(chǔ)有易燃易爆物品的車間、倉(cāng)庫(kù)和場(chǎng)所,未經(jīng)排除易燃易爆危險(xiǎn)的不準(zhǔn)動(dòng)火;⑺在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時(shí),下面的可燃物品未清理或未采取安全措施的不動(dòng)火;⑻未經(jīng)配有相應(yīng)滅火器材的不動(dòng)火。
“四要”是指:⑴動(dòng)火時(shí)要有現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人;⑵現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人和動(dòng)火人員,必須經(jīng)常注意動(dòng)火情況,發(fā)現(xiàn)有不安全苗頭時(shí)要立即停止動(dòng)火;⑶發(fā)生火災(zāi)爆炸事故時(shí)要及時(shí)樸救;⑷動(dòng)火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)定。
“一清”指動(dòng)火人員和現(xiàn)場(chǎng)安全責(zé)任人在動(dòng)火后,應(yīng)徹底清理現(xiàn)場(chǎng)火種后才能離開(kāi)現(xiàn)常
十八、防火的基本辦法:⑴控制可燃物;⑵隔絕助燃物;⑶消滅著火源。
十九、安裝、使用電氣設(shè)備時(shí)必須符合防火規(guī)定,臨時(shí)增加電氣設(shè)備,必須采取相應(yīng)的措施,保證安全。
二十、建立健全防火制度和安全操作規(guī)程,組織實(shí)施逐級(jí)防火責(zé)任制和崗位防火責(zé)任制。
二十一、發(fā)生火災(zāi)時(shí),起火單位要迅速組織力量,撲救火災(zāi),搶救生命和物資,并派人接應(yīng)消防車。任何單位或個(gè)人都有義務(wù)支援滅火。
二十二、組織防火檢查,消除火災(zāi)隱患,改善消防安全條件,完善消防設(shè)施。
二十三、管理人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守崗位,加強(qiáng)值班和檢查,確保安全。
第三篇:物業(yè)自主管理方案
一、物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)
(1)房屋
A、房屋完好率達(dá)98%以上;
B、房屋零修、急修及時(shí)率92%以上;
C、房屋零修工程合格率98%以上;
D、外觀良好、整潔、無(wú)缺損現(xiàn)象;
E、房屋裝修貼合管理規(guī)定。
(2)協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作,并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運(yùn)行。
(3)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無(wú)損。
(4)道路暢通,路面平整。
(5)消防設(shè)施完好無(wú)損,可隨時(shí)啟用。
2、安全護(hù)衛(wèi)
(1)主出入口設(shè)有值班室,并實(shí)行24小時(shí)值班;
(2)安全護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)巡查;
(3)小區(qū)24小時(shí)監(jiān)控;
(4)交通、車輛管理有序;
A、機(jī)動(dòng)車輛出入登記、按章行駛,確保道路暢路。
B、機(jī)動(dòng)車輛按序停放。
(5)危及用戶安全處,設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施;
(6)有應(yīng)急處理計(jì)劃、措施,遇警能及時(shí)報(bào)警,并努力防止事態(tài)近一部惡化,協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。
(7)小區(qū)內(nèi)無(wú)重大火災(zāi)、刑事和交通事故。
3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生
(1)綠化貼合規(guī)劃要求,布局合理,綠化覆蓋率不低于30%;
(2)花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好,無(wú)枯死,無(wú)破壞,無(wú)大面積蟲害現(xiàn)象;
(3)修剪及時(shí),整齊美觀;
(4)綠化品味高,有較高觀賞價(jià)值;
(5)小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔;
(6)房屋立面整潔,公共樓道及道路整潔,無(wú)堆放雜物現(xiàn)像;
(7)水、電等設(shè)施設(shè)備整潔,水箱定期清洗,供水貼合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),無(wú)二次污染及隱患;
(8)環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔;
(9)無(wú)亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象;
(10)噪音等貼合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。
4、收費(fèi)管理
(1)服務(wù)人員盡職盡責(zé),崗位職責(zé)上墻公布;物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià);
(2)用戶主動(dòng)參與、支持物業(yè)管理工作,自覺(jué)維護(hù)環(huán)境、秩序,共創(chuàng)禮貌小區(qū);
(3)建立收費(fèi)管理制度,職責(zé)落實(shí)到人,每六個(gè)月向業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布服務(wù)費(fèi)收支狀況;
(4)模苑遵守國(guó)家收費(fèi)政策,無(wú)擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等亂收費(fèi)行為;
(5)認(rèn)真接等群眾投訴,并建立群眾投訴記錄,有效投訴辦結(jié)率98%以上,回訪率100%;
(6)業(yè)主意見(jiàn)反饋滿意率90%以上。
5、相關(guān)條件
(1)硬件環(huán)境
A、小區(qū)貼合規(guī)劃要求,無(wú)違章搭建,無(wú)擅自改變房屋用途現(xiàn)象;
B、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識(shí)明顯;
C、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全;
D、停車場(chǎng)分類(汽車、摩托車、自行車可分別存放);
E、有集中監(jiān)控設(shè)備;
F、有生活服務(wù)配套設(shè)施;
G、有教育、文體活動(dòng)及商務(wù)服務(wù)設(shè)施;
二、物業(yè)管理公司帶給的服務(wù)項(xiàng)目(分期逐步到位)
1、便民服務(wù)(部分收費(fèi))
(1)清洗空調(diào)過(guò)濾網(wǎng);
(2)室內(nèi)清潔;
(3)檢修電器(室內(nèi)自用部位);
(4)修理家具配件;
(5)安裝、更換配件;
(6)修理,開(kāi)關(guān)、插座、電話盒等;
(7)修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖;
(8)修理、更換燈泡、日光燈、燈罩;
(9)修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管;
(10)修理洗手盆、下水管及抽水馬桶;
(11)代辦繳納電費(fèi);
(12)代辦繳納電話費(fèi);
(13)代辦電話開(kāi)戶;
(14)代辦有線電視開(kāi)戶;
2、商務(wù)服務(wù)(部分收費(fèi))
(1)代辦收訂報(bào)紙雜志、郵遞;
(2)代訂車、船、機(jī)票;
(3)中英文打字、傳真;
(4)電話留言服務(wù);
3、社區(qū)娛樂(lè)、文化活動(dòng)服務(wù)
(1)棋類;
(2)牌類;
(3)球類;
(4)健身活動(dòng);
(5)書刊閱覽;
(6)歡慶節(jié)日;
(7)義務(wù)服務(wù)活動(dòng)。
三、物業(yè)管理企業(yè)
1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書;
2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度,內(nèi)部考核制度健全,崗位職責(zé)明確;
3、人員培訓(xùn),持證上崗;
(1)企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡;
(2)檔案管理規(guī)范,資料齊全;
(3)用心使用新技術(shù),廣泛使用計(jì)算機(jī)管理。
結(jié)構(gòu)及外觀:
1、嚴(yán)禁改動(dòng)和損壞原有的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施,嚴(yán)禁改變房屋及配套設(shè)施的使用功能,否則,乙方應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀;
2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等,避免不安全的隱患;
3、樓板打沖擊鉆時(shí)要避開(kāi)水管、線纜等,深度不得超過(guò)10毫米,若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的,應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。
陽(yáng)臺(tái)及門窗:
1、嚴(yán)禁自行封閉陽(yáng)臺(tái),加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物;
2、貼磁磚時(shí)不得污損外墻,若出現(xiàn)該狀況時(shí)要立即清洗干凈;
3、嚴(yán)禁改動(dòng)入戶門、門套;
4、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng),嚴(yán)禁加裝防盜門;
5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料,以避免將來(lái)因滲水引起質(zhì)變。
管道:
1、嚴(yán)禁改動(dòng)廚房、衛(wèi)生間的排水(排污)管道;
2、若將排水管埋于墻體內(nèi),應(yīng)留有檢修口,便于管道堵塞時(shí)的檢修;
3、處理好排污口、地漏及周圍防水,避免滲漏水;
4、推薦對(duì)預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。
廚房及衛(wèi)生間:
1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置;
2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動(dòng)和埋于墻體,避免不安全因素存在;
3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井;
4、吊頂需做成活動(dòng)式的或預(yù)留檢查口,便于日后檢修;
5、廚房及衛(wèi)生間已有防水層,嚴(yán)禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管,以免造成滲漏,破壞防水層的要重新補(bǔ)做,避免滲水;
6、安裝浴缸、馬桶時(shí),處理好接頭,保證流水順暢,防止?jié)B水。
智能設(shè)施及管線:
嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線,嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。
空調(diào):
1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機(jī)的安放位置,以便于事先預(yù)埋好管線及插座;
2、空調(diào)外機(jī)務(wù)必放在指定的位置,保證整體外觀的統(tǒng)一;
3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。
第四篇:物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)
1、全面負(fù)責(zé)的環(huán)境清潔綠化、客戶服務(wù)、顧客投訴、設(shè)施設(shè)備管理、維修管理、社區(qū)文化活動(dòng)等各項(xiàng)工作
2、制定物管工作目標(biāo)和計(jì)劃并監(jiān)督實(shí)施
3、負(fù)責(zé)上邦國(guó)際社區(qū)物管處對(duì)外各種業(yè)務(wù)合同的審核、修正并監(jiān)督實(shí)施
4、參與組織每年的物業(yè)管理質(zhì)量檢查及配合做好質(zhì)量體系管理評(píng)審的工作
5、負(fù)責(zé)跨部門和相鄰單位的協(xié)調(diào)
6、負(fù)責(zé)物管處全體員工的思想教育工作
人事:
1、協(xié)助總經(jīng)理辦公室進(jìn)行物管處全體人員的招聘與解聘工作
2、制定物管處崗位編制
3、制定物管處各崗位的工作要求及成績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)
4、物管處員工的培訓(xùn)、發(fā)展
5、物管處內(nèi)部協(xié)調(diào)
6、結(jié)合公司制度制定物管處激勵(lì)機(jī)制
財(cái)務(wù):
1、負(fù)責(zé)物管處成本指標(biāo)的'預(yù)算
2、負(fù)責(zé)物管處所購(gòu)物品的審核
3、負(fù)責(zé)物管處各部門預(yù)算的審核
第五篇:物業(yè)經(jīng)理工作計(jì)劃
我們?cè)诠绢I(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)與大力支持下,按照公司的工作要求,本著“您的滿意,是我們永遠(yuǎn)的追求”的物業(yè)服務(wù)宗旨,“以人為本,以客為尊,以誠(chéng)為源,以質(zhì)為先”的公司管理理念,以“上水平,創(chuàng)效益,樹(shù)品牌”作為公司的發(fā)展目標(biāo),“服務(wù)第一、客戶至上”作為每一位員工的信條。經(jīng)過(guò)部門全體員工的共同努力,開(kāi)展了一系列的優(yōu)質(zhì)服務(wù)工作,在此對(duì)一年的工作做以簡(jiǎn)要總結(jié)??偨Y(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),找出不足,根據(jù)xx年的工作情況,依據(jù)公司的要求,深挖細(xì)化工作內(nèi)容,制定xx年的工作計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)、目標(biāo)。
一、保潔工作標(biāo)準(zhǔn)化
1、標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)員工。努力培養(yǎng)和造就一支專業(yè)技術(shù)強(qiáng)、作風(fēng)正、素質(zhì)高的隊(duì)伍。是做好保潔工作的前提,只有經(jīng)過(guò)專業(yè)訓(xùn)練的隊(duì)伍才能適應(yīng)捷特公司管理現(xiàn)代化和保潔專業(yè)化的要求。為建立良好的工作秩序,提高員工素質(zhì)及工作效率,我們將有計(jì)劃的組織員工進(jìn)行全方位培訓(xùn)。針對(duì)新員工入職較多的實(shí)際情況實(shí)行班會(huì)講理論,在崗示范的方法進(jìn)行培訓(xùn)。班長(zhǎng)手把手教;老員工傳、幫、帶,發(fā)揮班長(zhǎng)的業(yè)務(wù)技能,調(diào)動(dòng)老員工的積極性。這樣新員工也容易接受和掌握。即提高了員工的技能又拉近了同事間的距離。嚴(yán)把培訓(xùn)關(guān),講清操作要領(lǐng)要點(diǎn),做到眼勤手快(即:眼勤看手快做);先粗后細(xì)、一步到位、人走物清(即:一次做徹底,人走垃圾、雜物、工具全帶走)。把員工培訓(xùn)工作作為日常工作的指標(biāo)任務(wù),利用適當(dāng)?shù)臅r(shí)間每周一次,每次集中培訓(xùn),培訓(xùn)內(nèi)容包括:《清潔基本技能》、《崗位職責(zé)》、《操作安全》、《清潔劑的性能和使用》、《機(jī)器設(shè)備的使用》等。同時(shí)在日常工作中不間斷的指導(dǎo)和培訓(xùn),培訓(xùn)工作貫穿整個(gè)xx年度,培訓(xùn)完了要進(jìn)行考核,考核標(biāo)準(zhǔn):實(shí)際操考核100%合格,理論考核95%及格。
2、按標(biāo)準(zhǔn)化去做,定崗、定人、定樓層,責(zé)任到人、崗位到人、簽訂崗位責(zé)任書。讓員工心中有標(biāo)準(zhǔn),日工作表上排列有順序,操作起來(lái)規(guī)范。整個(gè)工作區(qū)無(wú)死角,無(wú)遺漏。
3、按標(biāo)準(zhǔn)化去查,主管、班長(zhǎng)在檢查工作中不走過(guò)場(chǎng),要堅(jiān)持按標(biāo)準(zhǔn)檢查,自查、互查、班長(zhǎng)檢查、主管檢查、抽查等檢查制度相結(jié)合,將檢查結(jié)果切實(shí)與員工工資掛鉤。堅(jiān)持每天巡查,督促保潔工作,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。
二、管理要素實(shí)施正規(guī)化
1、基礎(chǔ)設(shè)施管理的正規(guī)化。平時(shí)仔細(xì)檢查各種設(shè)施,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)修,故障不過(guò)夜。
2、物料管理的正規(guī)化。領(lǐng)料過(guò)程及手續(xù)齊全,嚴(yán)格執(zhí)行審批制度,深挖保潔成本潛力,杜絕浪費(fèi),為公司節(jié)約成本,提高效益。
3、工作方法正規(guī)化。制定各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及流程,不斷完善存在漏洞的地方,確保用正確的工作方法來(lái)指導(dǎo)員工,讓所有工作處于受控狀態(tài)。根據(jù)實(shí)際情況制定各崗位的《崗位操作規(guī)程》及《檢查規(guī)程》、《培訓(xùn)規(guī)程》、《語(yǔ)言行為規(guī)范》及相關(guān)的工作技巧。并讓保潔員工熟記于心。
4、職業(yè)健康安全管理正規(guī)化。對(duì)保潔各崗位存在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別,針對(duì)危險(xiǎn)源制定措施,并對(duì)員工進(jìn)行工作中的自我保護(hù)教育。高臺(tái)、高窗、室外、電氣設(shè)備使用、機(jī)械設(shè)備使用作為重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行教育和提示,確保安全無(wú)事故,做到安全服務(wù)。
5、月報(bào)、周評(píng)、周計(jì)、考勤正規(guī)化。及時(shí)做好各種報(bào)表,并使之正規(guī)化、程序化。
三、人力資源管理規(guī)范化
1、對(duì)員工進(jìn)行不同層次的培訓(xùn),為員工制定工作目標(biāo),鼓勵(lì)員工自我學(xué)習(xí)和自我發(fā)展,努力提高自己的綜合素質(zhì)。
2、再度加強(qiáng)對(duì)保潔員的管理。針對(duì)于樓群、樓道分散、面積大、公共區(qū)域性質(zhì)復(fù)雜,人口流動(dòng)較大等特點(diǎn),20xx年需要加大管理力度,使之系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、良性化運(yùn)作起來(lái)。
1)加強(qiáng)監(jiān)督工作質(zhì)量,精益求精。加強(qiáng)員工的服務(wù)意識(shí)、工作中處理問(wèn)題的靈活性、主動(dòng)服務(wù)等方面的管理。
2)重視對(duì)員工的培訓(xùn)教育,提高員工職業(yè)道德和服務(wù)意識(shí)。
3)加強(qiáng)班長(zhǎng)的基礎(chǔ)管理能力。
4)工作標(biāo)準(zhǔn)量化、可操作性強(qiáng)。
5)日常培訓(xùn),讓員工熟悉工作流程及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),升華服務(wù)質(zhì)量。
3、針對(duì)一些突發(fā)事件制定突發(fā)事件的應(yīng)急方案,并對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn),不斷完善提高滿意度。如水管爆裂、漏水、結(jié)冰等情況讓員工熟練掌握應(yīng)對(duì)自如,不驚慌失措。
4、進(jìn)一步提高保潔員的工作效率和工作質(zhì)量,精益求精,加強(qiáng)監(jiān)督檢查力度。對(duì)保潔員進(jìn)行主動(dòng)服務(wù)意識(shí)培訓(xùn),調(diào)整員工思想,鼓勵(lì)員工養(yǎng)成主動(dòng)自查習(xí)慣,學(xué)會(huì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,解決問(wèn)題。只有善于計(jì)劃,工作才能按部就班,有條不紊地開(kāi)展;只有善于總結(jié),發(fā)現(xiàn)不足,工作績(jī)效才能良性循環(huán)。
5、20xx年還要兼管太原街萬(wàn)達(dá)地下室和北一路售樓處的管理,同樣和鐵西萬(wàn)達(dá)的標(biāo)準(zhǔn)一樣,高標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)要求,做到業(yè)主滿意,甲方滿意。
四、業(yè)主、甲方檢查滿意化。
針對(duì)上級(jí)的檢查,高度重視,及時(shí)組織人力物力,搞好各項(xiàng)工作,讓甲方滿意,讓公司放心。
五、上下關(guān)系和諧化。
正確處理好與甲方的關(guān)系,正確處理好與員工的關(guān)系,使各種關(guān)系正?;⒑椭C化,為工作創(chuàng)造一個(gè)良好的和諧的環(huán)境。我們要認(rèn)真總結(jié)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),發(fā)揚(yáng)成績(jī),克服缺點(diǎn),在總公司的指導(dǎo)下,在金經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下,秣兵勵(lì)馬,不遺余力,全身心地投入到工作當(dāng)中,為廣場(chǎng)的保潔工作再上新臺(tái)階,為創(chuàng)捷特品牌形像,作出更大的努力。
xx年,我在公司領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下,圓滿了完成了工作任務(wù),xx年已經(jīng)到來(lái),我將在xx年的基礎(chǔ),保持的情況下,繼續(xù)努力,以下為我xx年的工作計(jì)劃:
1、大門口玻璃推門兩天必須洗1次,保證把手無(wú)污跡,玻璃無(wú)浮塵;玻璃幕墻每半月至少擦拭1次,保證玻璃幕墻明亮清潔,無(wú)污跡和蜘蛛網(wǎng)等。
2、每天地面打掃一次,保持地面光潔,無(wú)污跡、污水、紙屑;保持墻面良好,無(wú)明顯污跡、蜘蛛網(wǎng)、浮塵。
3、前臺(tái)窗口兩天擦一次,保證無(wú)污跡,玻璃無(wú)浮塵。
4、前臺(tái)和走廊盆景、花木每天清理一次,每三天澆水一次,盆內(nèi)無(wú)污物,花木無(wú)枯黃。
衛(wèi)生間:
每天必須打掃1次,及時(shí)清理垃圾桶里的紙巾等,保證廁所墻面、地面、便池清潔干凈,無(wú)雜物、無(wú)積水,無(wú)異味。
茶水間:
飲水機(jī)、桌面保持整潔,無(wú)污跡、紙屑、雜物。
會(huì)議室:
地面、會(huì)議臺(tái)、報(bào)刊架、辦公桌、辦公椅、必須打掃1次,因會(huì)務(wù)需要,應(yīng)按辦公室要求,做到隨時(shí)打掃,保證會(huì)議室清潔。
總經(jīng)理辦公室:
1、地面、桌椅、沙發(fā)、茶幾、電話等每天打掃1次,保證地面清潔,桌椅、沙發(fā)等無(wú)浮塵。
2、窗玻璃、書櫥及陳列品每天至少擦試1次,保持書籍資料以及陳列品擺放整齊,無(wú)浮塵。
3、經(jīng)理室盆景、花木每天清理一次,每三天澆水一次,盆內(nèi)無(wú)污物,花木無(wú)枯黃,生長(zhǎng)旺盛。
各辦公室:
地面每天早上、打掃一次,保持地面光潔,無(wú)污跡、污水、紙屑;保持墻面良好,無(wú)明顯污跡、蜘蛛網(wǎng)、浮塵;每天收集辦公室紙簍垃圾一次。
第六篇:物業(yè)管理公司規(guī)章制度
一、物業(yè)管理法律體系
1.國(guó)務(wù)院各相關(guān)行政部門、各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會(huì)頒布的物業(yè)服務(wù)的行政規(guī)章及地方性法規(guī)規(guī)章。國(guó)務(wù)院的行政部門中以建設(shè)部的規(guī)章居多。例如1990年《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》、1990年《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、2004年《物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法》等。地方性物業(yè)法規(guī)如《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等。
2.最高人民法院關(guān)于物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)的司法解釋。如《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》。
二、物業(yè)管理實(shí)務(wù)中主要涉及的法規(guī)及問(wèn)題
(一)物業(yè)管理招投標(biāo)
通過(guò)物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展、房地產(chǎn)管理體制改革和提高物業(yè)管理水平的.需要。2003年建設(shè)部印發(fā)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》,雖對(duì)前期物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)遵循的基本原則、招標(biāo)方式等做出了規(guī)定,但并未對(duì)哪些項(xiàng)目必須實(shí)行招投標(biāo),哪些可以通過(guò)招投標(biāo)或其他方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及哪些不宜進(jìn)行招投標(biāo)進(jìn)行規(guī)定。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條只提到國(guó)家提倡通過(guò)招投標(biāo)的方法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。目前物業(yè)管理的招投標(biāo)法規(guī)還未制定,給物業(yè)管理招投標(biāo)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)留下了可鉆的空子,使競(jìng)爭(zhēng)者參與者無(wú)法可依,也無(wú)法對(duì)有關(guān)方面進(jìn)行有效的監(jiān)督。
(二)物業(yè)管理服務(wù)
建設(shè)部發(fā)布了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》,以加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理,規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序,提高物業(yè)管理服務(wù)水平。但對(duì)于物業(yè)管理模式的問(wèn)題,最高層次的專門立法《物業(yè)管理?xiàng)l例》只允許具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)委托管理模式,與其上位法律《物權(quán)法》的規(guī)定存在沖突。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三章從大體上規(guī)定了招投標(biāo)的方式、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同在期限上的銜接、建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接移交的總體規(guī)定,缺乏對(duì)承接驗(yàn)收更為嚴(yán)密的規(guī)定,對(duì)前期物業(yè)的開(kāi)始時(shí)間界定不清,容易造成建設(shè)單位選聘前期物業(yè)企業(yè)不規(guī)范,前期物業(yè)合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)象。由于物業(yè)管理服務(wù)十分復(fù)雜、牽涉主體廣泛,要求采用書面形式的物業(yè)服務(wù)合同。為規(guī)范委托管理行為,保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益,使物業(yè)管理委托合同更全面、準(zhǔn)確地反映物業(yè)管理全過(guò)程的內(nèi)容,更充分表述當(dāng)事人雙方的意愿,建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理總局1997年發(fā)布的《物業(yè)管理委托合同(示范文本)》?!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條僅對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容做出了規(guī)定,但其內(nèi)容過(guò)于原則,不利于操作,并且對(duì)物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)沒(méi)有明確界定。我國(guó)《合同法》分則規(guī)定了15種典型合同,而今對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)存在不同認(rèn)識(shí),導(dǎo)致實(shí)踐中對(duì)物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是。
(三)物業(yè)裝飾裝修管理
裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內(nèi)外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求,使用裝飾裝修材料,對(duì)建筑物、建筑物外表和內(nèi)部精心修飾處理的工程建筑活動(dòng)。我國(guó)對(duì)物業(yè)裝飾裝修管理的規(guī)定主要體現(xiàn)在兩個(gè)法律文件中:《物業(yè)管理?xiàng)l例》的第四十六條和五十三條的規(guī)定。建設(shè)部2002年發(fā)布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。
(四)業(yè)主自治
《物權(quán)法》首次在法律上為建立業(yè)主自治機(jī)構(gòu)提供了依據(jù)。《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》明確了業(yè)主的法律范圍?!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二章對(duì)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)進(jìn)行了規(guī)定。為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng),維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布了《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》,建設(shè)部制定了《業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)》,供建設(shè)單位制定《業(yè)主臨時(shí)公約》參考使用。國(guó)內(nèi)現(xiàn)行法律對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作制度缺乏可操作性規(guī)定,業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的民事主體資格不明確。業(yè)主委員會(huì)的民事主體資格缺失,就有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)合同而發(fā)生的某些訴訟,主體發(fā)生缺位,業(yè)主的權(quán)益就有可能受損。
(五)物業(yè)使用與維護(hù)
《物權(quán)法》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)分為:專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理的權(quán)利。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五章規(guī)定了物業(yè)使用和維護(hù)的內(nèi)容。另外,《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》、《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市異產(chǎn)毗連房管理規(guī)定》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施維修基金管理辦法》、《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》等,都直接或間接為物業(yè)的使用和維護(hù)提供了法律依據(jù)。當(dāng)前法規(guī)未對(duì)物業(yè)的專有部分和共有部分做出明確的劃分和界定,使得這方面的糾紛特別多。另外,《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對(duì)其相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任未細(xì)化,使物業(yè)公司維修責(zé)任被強(qiáng)制擴(kuò)大。
(六)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)
涉及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)法規(guī)有《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等都是調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)法律。我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行的是政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià),業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)在合同中明確約定。物業(yè)管理過(guò)程中還存在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)議,對(duì)車位費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、車輛保管費(fèi)的界定不一,物業(yè)管理費(fèi)收取及管理權(quán)的歸屬錯(cuò)位,物業(yè)管理收費(fèi)監(jiān)管責(zé)任不明等問(wèn)題。
三、物業(yè)管理的立法完善
在國(guó)家立法上,到目前為止我國(guó)尚無(wú)一部在行政法規(guī)以上的由最高國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)制定的專門的物業(yè)管理法律。最高效力的專門立法《物業(yè)管理?xiàng)l例》層次低,與《物權(quán)法》存在沖突。各地的物業(yè)管理發(fā)展水平不一,立法者對(duì)物業(yè)管理立法的理解不一致,制定出來(lái)的物業(yè)管理?xiàng)l例在內(nèi)容上大相徑庭,與國(guó)家的規(guī)定不相一致,破壞了我國(guó)物業(yè)管理立法的統(tǒng)一性。只有從理論上科學(xué)認(rèn)識(shí)和尋求物業(yè)管理內(nèi)在的、必然的聯(lián)系,通過(guò)立法途徑,才能從根本上解決這些問(wèn)題。
(一)加強(qiáng)理論研究工作,提高物業(yè)管理立法的針對(duì)性和有效性
我國(guó)物業(yè)管理理論研究尚處于起步和探索階段,理論研究滯后于物業(yè)管理的實(shí)踐。必須加強(qiáng)物業(yè)管理的理論研究,通過(guò)借鑒國(guó)外的理論研究成果并緊密結(jié)合我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀,深入研究我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題,明確我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展方向,提出具有中國(guó)特色的物業(yè)管理發(fā)展模式。在正確理論的指導(dǎo)下不斷完善物業(yè)管理的相關(guān)法律,提高物業(yè)管理立法的針對(duì)性和有效性,為物業(yè)管理的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
(二)出臺(tái)物業(yè)管理的專門法律《物業(yè)管理法》
出臺(tái)《物業(yè)管理法》,充分考慮已出臺(tái)的上位法律相關(guān)規(guī)定的配套和細(xì)化,以現(xiàn)有的立法內(nèi)容為基礎(chǔ)并吸收近年來(lái)物業(yè)管理立法的成功經(jīng)驗(yàn),從法律層面上對(duì)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行具體規(guī)定,使其具有操作性。明確規(guī)定住戶(業(yè)主和使用人)的權(quán)利和義務(wù);業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和法律地位,業(yè)主大會(huì)的職責(zé)、召集和決議方式,業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù);規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同的定義、性質(zhì),合同的內(nèi)容或事項(xiàng),合同的訂立、合同的解除和終止,合同的解釋,對(duì)合同法的適用,對(duì)合同的監(jiān)督和管理;規(guī)定物業(yè)管理收費(fèi)的原則,收費(fèi)用途,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定,對(duì)收費(fèi)的管理和監(jiān)督等。這樣一部專門法律,不僅提高了物業(yè)管理的立法層次,更重要的是使得物業(yè)管理各有關(guān)方面的工作都有法可依,消除之前的法律盲點(diǎn)。
(三)做好縱向和橫向兩方面的法律協(xié)調(diào)工作
不同層次的法律、法規(guī)和規(guī)章之間(即上下位法之間)應(yīng)當(dāng)互相銜接、不互相抵觸,同一層次的有關(guān)規(guī)范內(nèi)容協(xié)調(diào)配套,不互相矛盾。在已制定的法規(guī)中,有與其上位法律明顯沖突的地方應(yīng)及時(shí)予以修訂,如:《物業(yè)管理?xiàng)l例》中關(guān)于從事物業(yè)管理活動(dòng)的主體的規(guī)定與《物權(quán)法》中的相關(guān)規(guī)定不一致,要予以修改;為避免地方性法規(guī)之間不協(xié)調(diào),較高層次的法規(guī)應(yīng)對(duì)物業(yè)管理在體制、收費(fèi)等原則性問(wèn)題上進(jìn)行規(guī)范,但不宜太具體,以保證各地根據(jù)自身發(fā)展情況制定細(xì)則的自主性;各級(jí)部門應(yīng)及時(shí)修改和完善相關(guān)法律法規(guī),以適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。
(四)加強(qiáng)物業(yè)基礎(chǔ)保障型的法律規(guī)定,建立物業(yè)糾紛處理系統(tǒng)
完善物業(yè)管理的司法保障制度,明確業(yè)主個(gè)人、業(yè)主集團(tuán)、業(yè)主委員會(huì)等訴訟主體地位,對(duì)訴訟程序進(jìn)行規(guī)范,并對(duì)監(jiān)管、物業(yè)驗(yàn)收和保修等方面做出細(xì)致規(guī)定,保障物業(yè)質(zhì)量及配套機(jī)制的完善,為我國(guó)物業(yè)管理的長(zhǎng)遠(yuǎn)和高效發(fā)展提供保障。同時(shí),建立專門處理系統(tǒng),以解決物業(yè)管理糾紛為專職,不僅能提供相關(guān)法律咨詢,同時(shí)也有利于及時(shí)、高效地處理物業(yè)管理糾紛。