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第一篇：商業(yè)策劃書

說明：在兩頁紙內(nèi)完成本摘要。

1、公司基本情況公司名稱、成立時間、注冊地區(qū)、注冊資本，主要股東、股份比例，主營業(yè)務(wù)，過去三年的銷售收入、毛利潤、純利潤，公司地點、電話、傳真、聯(lián)系人。

2、主要管理者情況姓名、性別、年齡、籍貫，學(xué)歷/學(xué)位、畢業(yè)院校，政治面貌，行業(yè)從業(yè)年限，主要經(jīng)歷和經(jīng)營業(yè)績。

3、產(chǎn)品/服務(wù)描述(產(chǎn)品/服務(wù)介紹，產(chǎn)品技術(shù)水平，產(chǎn)品的新穎性、先進(jìn)性和獨特性，產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢。)

4、研究與開發(fā)(已有的技術(shù)成果及技術(shù)水平，研發(fā)隊伍技術(shù)水平、競爭力及對外合作情況，已經(jīng)投入的研發(fā)經(jīng)費及今后投入計劃，對研發(fā)人員的激勵機(jī)制。)

5、行業(yè)及市場(行業(yè)歷史與前景，市場規(guī)模及增長趨勢，行業(yè)競爭對手及本公司競爭優(yōu)勢，未來3年市場銷售預(yù)測。)

6、營銷策略(在價格、促銷、建立銷售網(wǎng)絡(luò)等各方面擬采取的策略及其可操作性和有效性，對銷售人員的激勵機(jī)制。)

7、產(chǎn)品制造(生產(chǎn)方式，生產(chǎn)設(shè)備，質(zhì)量保證，成本控制。)

8、管理(機(jī)構(gòu)設(shè)置，員工持股，勞動合同，知識產(chǎn)權(quán)管理，人事計劃。)

9、融資說明(資金需求量、用途、使用計劃，擬出讓股份，投資者權(quán)利，退出方式。)10、財務(wù)預(yù)測(未來3年或5年的銷售收入、利潤、資產(chǎn)回報率等。)1

1、風(fēng)險控制(項目實施可能出現(xiàn)的風(fēng)險及擬采取的控制措施。)

第一部分公司基本情況

公司基本情況：

公司名稱

成立時間注冊資本實際到位資本其中現(xiàn)金到位無形資產(chǎn)占股份比例%注冊地點

公司性質(zhì)為：請?zhí)顚懝拘再|(zhì)，如：有限公司、股份有限公司、合伙企業(yè)、個人獨資等，并說明其中國有成份比例和外資比例。

公司沿革：說明自公司成立以來主營業(yè)務(wù)、股權(quán)。注冊資本等公司基本情形的變動，并說明這些變動的原因。

目前公司主要股東情況：列表說明目前股東的名稱及其出資情況，如下表：

股東名稱出資額出資形式股份比例聯(lián)系人聯(lián)系電話

甲方乙方丙方丁方戊方

目前公司內(nèi)部部門設(shè)置情況：以組織機(jī)構(gòu)圖來表示本公司的獨資、控股、參股有公司經(jīng)及非法人機(jī)構(gòu)的情況：

以圖形方式表示，如：

公司曾經(jīng)經(jīng)營過的業(yè)務(wù)有。

公司目前經(jīng)營的業(yè)務(wù)為。

目前主營業(yè)務(wù)為。

公司目前職工情況：

如：擁有員工人，其中管理人員人，生產(chǎn)工人人；管理人員中，大專以上文化程度的有人，占員工總數(shù)%，大學(xué)本科以上的有人，占員工總數(shù)%，碩士學(xué)位(含中級職稱)以上的有人，占員工總數(shù)%，博士學(xué)位(含高級職稱)以上的有人，占員工總數(shù)%；

最好列表說明，如下表：

員工人數(shù)?？莆幕潭却髮W(xué)本科碩士(中級職稱)博士(高級職稱)

人數(shù)比例人數(shù)比例人數(shù)比例人數(shù)比例

管理人員

生產(chǎn)工人

公司經(jīng)營財務(wù)歷史：列表說明：

(單位：萬元)銷售收入

毛利潤純利潤總資產(chǎn)總負(fù)債凈資產(chǎn)負(fù)債率凈資產(chǎn)收益率

公司近期及未來3―5年要實現(xiàn)的目標(biāo)(行業(yè)地位、銷售收入、市場占有、產(chǎn)品品牌以及公司股票上市等)：

公司近期及未來3―5年的發(fā)展方向、發(fā)展戰(zhàn)略和要實現(xiàn)的目標(biāo)：

第二部分公司管理層

董事會成員名單：

序號職務(wù)姓名工作單位學(xué)歷或職稱聯(lián)系電話

董事長

姓名性別年齡籍貫聯(lián)系電話

學(xué)歷學(xué)位所學(xué)專業(yè)職稱畢業(yè)院校戶口所在地主要經(jīng)歷和業(yè)績：著重描述在本行內(nèi)的技術(shù)和管理經(jīng)驗及成功事例。

總經(jīng)理

姓名性別年齡籍貫聯(lián)系電話

學(xué)歷學(xué)位所學(xué)專業(yè)職稱畢業(yè)院校戶口所在地主要經(jīng)歷和業(yè)績：著重描在本行業(yè)內(nèi)的技術(shù)和管理經(jīng)驗及成功事例。

技術(shù)開發(fā)負(fù)責(zé)人

姓名性別年齡籍貫聯(lián)系電話

學(xué)歷學(xué)位所學(xué)專業(yè)職稱畢業(yè)院校戶口所在地主要經(jīng)歷和業(yè)績：著重描述在本行業(yè)內(nèi)的技術(shù)水平、經(jīng)驗和成功事例。

市場營銷負(fù)責(zé)人

姓名性別年齡籍貫聯(lián)系電話

學(xué)歷學(xué)位所學(xué)專業(yè)職稱畢業(yè)院校戶口所在地主要經(jīng)歷和業(yè)績：著重描述在本行業(yè)的營銷經(jīng)驗和成功事例。

財務(wù)負(fù)責(zé)人

姓名性別年齡籍貫聯(lián)系電話

學(xué)歷學(xué)位所學(xué)專業(yè)職稱畢業(yè)院校戶口所在地主要經(jīng)歷和業(yè)績：著重描述在財務(wù)、金融、籌資、投資等方面的背景、經(jīng)驗和業(yè)績。

其他對公司發(fā)展負(fù)有重要責(zé)任的人員(可增加附頁)

姓名性別年齡籍貫聯(lián)系電話

學(xué)歷學(xué)位所學(xué)專業(yè)職稱畢業(yè)院校戶口所在地主要經(jīng)歷和業(yè)績：根據(jù)公司的需要，來描述不同人員在特定方面的專長。第三部分產(chǎn)品/服務(wù)

產(chǎn)品/服務(wù)描述(這里主要介紹擬投資的產(chǎn)品/服務(wù)的背景、目前所處發(fā)展階段、與同行業(yè)其它公司同類產(chǎn)品/服務(wù)的比較，本公司產(chǎn)品/服務(wù)的新穎性、先進(jìn)性和獨特性，如擁有的專門技術(shù)、版權(quán)、配方、品牌、銷售網(wǎng)絡(luò)、許可證、專營權(quán)、特許權(quán)經(jīng)營等。)：

公司現(xiàn)有的和正在申請的知識產(chǎn)權(quán)(專利、商標(biāo)、版權(quán)等)：

專利申請情況：

產(chǎn)品商標(biāo)注冊情況：

公司是否已簽署了有關(guān)專利權(quán)及其它知識產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或授權(quán)許可的協(xié)議？如果有，請說明并附主要條款：

目標(biāo)市場：這里對產(chǎn)品面向的用戶種類要進(jìn)行詳細(xì)說明。

產(chǎn)品更新?lián)Q代周期：更新?lián)Q代周期的確定要有資料來源。

產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)：詳細(xì)列明產(chǎn)品執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。

詳細(xì)描述本公司產(chǎn)品/服務(wù)的競爭優(yōu)勢(包括性能、價格、服務(wù)等方面)：

產(chǎn)品的售后服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和用戶技術(shù)支持:

第四部分研究與開發(fā)

公司已往的研究與開發(fā)成果及其技術(shù)先進(jìn)性(包括技術(shù)鑒定情況、獲國際、國家、省、市及有關(guān)部門和機(jī)構(gòu)獎勵情況)：

公司參與制訂產(chǎn)品或技術(shù)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量檢測標(biāo)準(zhǔn)情況：

國內(nèi)外研究與開發(fā)情況，以及公司在技術(shù)與產(chǎn)品開發(fā)方面的國內(nèi)外主要的競爭對手(5家)情況，公司為提高競爭力擬采取的措施：

到目前為止，公司在技術(shù)開發(fā)方面的資金總投入是多少，計劃再投入的開發(fā)資金是多少(列表說明每年購置開發(fā)設(shè)備、開發(fā)人員工資、試驗檢測費用、以及與開發(fā)有關(guān)的其它費用)：

請說明，今后為保證產(chǎn)品質(zhì)量，產(chǎn)品升級換代和保持技術(shù)先進(jìn)水平，公司的開發(fā)方向、開發(fā)重點和正在開發(fā)的技術(shù)和產(chǎn)品等情況：

公司現(xiàn)有技術(shù)開發(fā)資源以及技術(shù)儲備情況：

公司尋求技術(shù)開發(fā)依托(如大學(xué)、研究所等)情況，合作方式：

公司將采取怎樣的激勵機(jī)制和措施，來保持關(guān)鍵技術(shù)人員和技術(shù)隊伍的穩(wěn)定：

公司未來3―5年在開發(fā)資金投入和人員投入計劃(萬元)：資金投入

人員(個)

第五部分行業(yè)及市場情況

行業(yè)情況行業(yè)發(fā)展歷史及趨勢，哪些行業(yè)的變化對產(chǎn)品利潤、利潤率影響較大，進(jìn)入該行業(yè)的技術(shù)壁壘、貿(mào)易壁壘。政策限制等，行業(yè)市場前景分析與預(yù)測：

過去3年或5年和年全行業(yè)銷售總額：必須注明資料來源。

單位：萬元

年份前5年前4年前3年前2年前1年銷售收入銷售增長率

未來3年或5年各年全行業(yè)銷售收入預(yù)測：必須注明資料來源。

單位：萬元銷售收入

本公司與行業(yè)內(nèi)五個主要競爭對手的比較：主要描述在主要銷售市場中的競爭對手。

競爭對手市場份額競爭優(yōu)勢競爭劣勢

本公司

市場銷售有無行業(yè)管制，公司產(chǎn)品進(jìn)入市場的難度分析：

公司未來3年或5年的銷售收入預(yù)測融資不成功的情況下：

單位：萬元銷售收入

市場份額

公司未來3年或5年的銷售收入預(yù)測融資成功情況下：

單位：萬元銷售收入

市場份額

第六部分營銷策略

產(chǎn)品銷售成本的構(gòu)成及銷售價格制訂的依據(jù)：

如果產(chǎn)品已經(jīng)在市場上形成了競爭優(yōu)勢，請說明與哪些因素有關(guān)如成本相同但銷售價格低、成本低形成銷售優(yōu)勢、以及產(chǎn)品性能、品牌、銷售渠道優(yōu)于競爭對手產(chǎn)品，等等：

在建立銷售網(wǎng)絡(luò)、銷售渠道、設(shè)立代理商、分銷商方面的.策略與實施：

在廣告促銷方面的策略與實施：

在產(chǎn)品銷售價格方面的策略與實施：

在建立良好銷售隊伍方面的策略與實施：

產(chǎn)品售后服務(wù)方面的策略與實施：

其它方面的策略與實施：

對銷售隊伍采取什么樣的激勵機(jī)制：

第七部分產(chǎn)品制造

產(chǎn)品生產(chǎn)制造方式公司自建廠生產(chǎn)產(chǎn)品，還是委托生產(chǎn)，或其它方式，請說明原因：

公司自建廠情況廠，購買廠房還是租用廠房，廠房面積是多少，生產(chǎn)面積是多少，廠房地點在哪里，交通、運輸、通訊是否方便：

現(xiàn)有生產(chǎn)設(shè)備情況專用設(shè)備還是通用設(shè)備，先進(jìn)程度如何，價值是多少，是否投保，最大生產(chǎn)能力是多少，能否滿足產(chǎn)品銷售增長的要求，如果需要增加設(shè)備，采購計劃、采購周期及安裝調(diào)試周期；如果需要大規(guī)模建設(shè)，是否選擇“交鑰匙”方式進(jìn)行，“交鑰匙”工程的承包機(jī)構(gòu)是否提供工期、質(zhì)量方面的保證，如何對這些保證加以實施？：

請說明，如果設(shè)備操作需要特殊技能的員工，如何解決這一問題：

簡述產(chǎn)品的生產(chǎn)制造過程、工藝流程：

如何保證主要原材料、元器件、配件以及關(guān)鍵零部件等生產(chǎn)必須品的進(jìn)貨渠道的穩(wěn)定性、可靠性、質(zhì)量及進(jìn)貨周期，列出3家主要供應(yīng)商名單及聯(lián)系電話：

主要供應(yīng)商1

主要供應(yīng)商2

主要供應(yīng)商3

正常生產(chǎn)狀態(tài)下，成品率、返修率、廢品率控制在怎樣的范圍內(nèi)，描述生產(chǎn)過程中產(chǎn)品的質(zhì)量保證體系、以及關(guān)鍵質(zhì)量檢測設(shè)備：

產(chǎn)品成本和生產(chǎn)成本如何控制，有怎樣的具體措施：

產(chǎn)品批量銷售價格的制訂，產(chǎn)品毛利潤率是多少？純利潤率是多少？

第八部分管理

請說明：為保證融資項目按計劃實施，公司準(zhǔn)備今后各年陸續(xù)設(shè)立哪些機(jī)構(gòu)，各機(jī)構(gòu)配備多少人員，人員年收入情況。請用圖表統(tǒng)計表示出來，附在本計劃中。

公司是否通過國內(nèi)外管理體系認(rèn)證？

公司對管理層及關(guān)鍵人員將采取怎樣的激勵機(jī)制：

公司是否考慮員工持股問題，請說明：

公司是否與掌握公司關(guān)鍵技術(shù)及其它重要信息的人員簽定競業(yè)禁止協(xié)議，若有，請說明協(xié)議主要內(nèi)容：

公司是否與每個雇員簽定勞動用工合同：

公司否與相關(guān)員工簽定公司技術(shù)秘密和商業(yè)秘密的保密合同：

公司是否為每位員工購買保險，請說明保險險種：

公司是否存在關(guān)聯(lián)經(jīng)營和家族管理問題，若有，請說明：

公司與董事會、董事、主要管理者、關(guān)鍵雇員之間是否有實際存在或潛在的利益沖突，如果有，請說明解決辦法：

請說明，公司對知識產(chǎn)權(quán)、技術(shù)秘密和商業(yè)秘密的保護(hù)措施：

請說明，項目實施過程中，公司需要哪些外部支持，如何獲得這些支持：

第九部分融資說明

為保證項目實施，需要新增投資是多少萬元，

新增投資中，需投資方投入萬元，對外借貸萬元，

公司自身投入萬元。如果有對外借貸，抵押或擔(dān)保措施是什么？

請說明投入資金的用途和使用計劃：

希望讓投資方參股本公司還是投資合作成立新公司？請說明原因：

擬向投資方出讓多少權(quán)益？計算依據(jù)是什么？

預(yù)計未來3年或5年平均每年凈資產(chǎn)收益率是少？

投資方可享有哪些監(jiān)督和管理權(quán)力？

如果公司沒有實現(xiàn)項目發(fā)展計劃，公司與管理層向投資方承擔(dān)哪些責(zé)任？

投資方以何種方式收回投資，具體方式和執(zhí)行時間：

在與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的稅種和稅率方面，公司享受哪些政府提供的優(yōu)惠政策及未來可能的情況如：市場準(zhǔn)入、減免稅等方面的優(yōu)惠政策：

需要對投資方說明的其它情況：

第十部分財務(wù)計劃

產(chǎn)品形成規(guī)模銷售時，毛利潤率為%，純利潤率為%

請?zhí)峁何磥?―5年的項目盈虧平衡表、項目資產(chǎn)負(fù)債表、項目損益表、項目現(xiàn)金流量表、項目銷售計劃表、項目產(chǎn)品成本表；

第一年每個月計算現(xiàn)金流量，共12個月，第二年每季度計算現(xiàn)金流量，共四個季度，第三、四、五年每年計算現(xiàn)金流量，共三年注：每一項財務(wù)數(shù)據(jù)要有依據(jù)，要進(jìn)行財務(wù)數(shù)據(jù)說明。

第十一部分風(fēng)險控制

請說細(xì)說明該項目實施過程中可能遇到的風(fēng)險及控制、防范手段包括政策風(fēng)險、加入WTO的風(fēng)險、技術(shù)開發(fā)風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險、市場開拓風(fēng)險、生產(chǎn)風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、匯率風(fēng)險、投資風(fēng)險、股票風(fēng)險、對公司關(guān)鍵人員依賴的風(fēng)險等。以上風(fēng)險如適用，每項要單獨敘述控制和防范手段：

第十二部分項目實施進(jìn)度

詳細(xì)列明項目實施計劃和進(jìn)度注明起止時間：

第十三部分其它

為補(bǔ)充本項目計劃書內(nèi)容，需要進(jìn)一步說明的有關(guān)問題如公司或公司主要管理人員和關(guān)鍵人員過去、現(xiàn)在是否卷入法律訴訟及仲裁事件中，對公司有何影響：

請將產(chǎn)品彩頁、公司宣傳介紹冊、證書等作為附件附于本調(diào)查表后。清單如下：

企業(yè)應(yīng)備資料清單

1、營業(yè)執(zhí)照

2、公司章程

3、驗資審計報告

4、貸款證

5、資信證明

6、法人代碼證書

7、稅務(wù)登記證

8、財務(wù)報表上年度、本年度、本月

9、專利證書、鑒定報告10、高新技術(shù)企業(yè)、高新技術(shù)項目證書1

11、其它表明企業(yè)特點的資料

12、商業(yè)計劃書

公司法律文件可以提供復(fù)印件，但需提供原件以備核實。商業(yè)計劃書、項目建議書以及經(jīng)過電腦文字處理的文件，要求提供電腦軟盤。商業(yè)策劃書標(biāo)準(zhǔn)格式飛雪

第二篇：創(chuàng)業(yè)策劃策劃書

一、目錄

公司摘要

公司簡介

營銷策略

競爭分析

發(fā)展戰(zhàn)略

財務(wù)分析

管理分析

風(fēng)險與機(jī)遇分析及規(guī)避措施

總結(jié)

二、公司摘要

產(chǎn)品與服務(wù)：為客戶提供化妝品類產(chǎn)品及使用指導(dǎo)

資金需求：公司成立之初需人民幣20萬元

籌資計劃：資金由創(chuàng)始人和加盟者出及銀行貸款兩個方面獲得

市場分析：該行業(yè)已經(jīng)趨于成熟，但發(fā)展?jié)摿θ匀痪薮?。初期競爭者主要是校園附近的小的此類商店，中期和后期競爭主要來自大公司的競爭。

管理體系：分三層結(jié)構(gòu)，并爭取外部支持。

銷售及拓展策略：初期通過廣告宣傳獲得初期客戶，然后靠信譽和優(yōu)秀的產(chǎn)品迎來新的客戶。同時為減少成本，此時盡量以代銷為主。當(dāng)公司穩(wěn)定后，逐步與美容等產(chǎn)業(yè)的公司建立關(guān)系，并在其他學(xué)?；虻貐^(qū)建立加盟公司或分公司，逐步擴(kuò)大公司規(guī)模。

三、公司介紹

宗旨：為客戶提供秀的化妝品，并進(jìn)行全程跟蹤服務(wù)，使顧客更加清新奪目，獲得對生活的自信。

目標(biāo)：成為一家在行業(yè)間有一定名聲和實力的公司，最后發(fā)展成為集自主研發(fā)與銷售于一體的大型公司。

產(chǎn)品與服務(wù)：銷售各種化妝品，為大學(xué)生老師及其他人提供所需的產(chǎn)品，并提供使用指導(dǎo)。保證產(chǎn)品質(zhì)量，保證價格合理，保證售后服務(wù)的兌現(xiàn)。

市場前景：此行業(yè)是高利潤行業(yè)，又是當(dāng)今人們不可缺少的日常用品，女生及演員等更是鐘情。當(dāng)今社會對形象的關(guān)注前所未有的重視，為了吸引異性，為了找份好工作，為了給他人留下好的印象，因此對形象極為重視。而在我們學(xué)校尚無此類商店，社會中也是缺少規(guī)范的公司，具有遠(yuǎn)大的發(fā)展前景。

營銷策略

宣傳工作

初期在學(xué)校內(nèi)主要以到寢室宣傳和傳單宣傳為主要宣傳措施，對于新客戶給予優(yōu)待，并對其進(jìn)行熱情宣傳。如果她們買了我們的產(chǎn)品，那自會替我們宣傳;即使不買，也會對顧客態(tài)度始終如一，因為我們相信“生意不成情意在”的道理。

此外，我們將嚴(yán)把質(zhì)量，保證價格與質(zhì)量相稱，絕不會讓顧客買走劣質(zhì)產(chǎn)品。我們以信譽為先，用一流的質(zhì)量和服務(wù)及良好的信譽贏得顧客的青睞。

銷售方式

1、初期，我們將開設(shè)門面，負(fù)責(zé)直接銷售。這是我們最基本的銷售方式。

2、我們將采取合作的方式讓其他機(jī)構(gòu)代我們進(jìn)行宣傳和銷售。例如，可與現(xiàn)有客戶簽約，凡經(jīng)其手銷售出的產(chǎn)品其都可獲得一定提成等。

3、我們將與可能用到我們產(chǎn)品的組織簽約或聯(lián)系，當(dāng)其需要大批化妝品是我們可以負(fù)責(zé)以較低的價格供貨，如果量大，可以送貨到門。

4、通過辦理會員卡的形式留住客戶，同時客戶的經(jīng)濟(jì)壓力，是對雙方都有利的措施。

售后服務(wù)

為了了解產(chǎn)品的效果和顧客的反映，及兌現(xiàn)對顧客的售后全程服務(wù)的承諾，我們將登記常來的顧客信息，或雖不常來，但一次購貨量較大的客戶的信息，用于售后聯(lián)系。通過這種方式既可以保障客戶的權(quán)益，又可以使我們知道什么產(chǎn)品才是客戶最歡迎的，有利于我們公司的進(jìn)一步發(fā)展。

競爭分析

化妝品行業(yè)已是成熟的行業(yè)，競爭較為激烈，在鳳陽縣內(nèi)有大小此類商店數(shù)十家。但是它們均非專業(yè)的大型的公司，因此沒有壟斷的現(xiàn)象。主要競爭對手就這些小商店，他們在大學(xué)生客戶方面難以和我們的店相比，我們將專賣各種大學(xué)生喜歡的商品，且距大學(xué)生更近，占有天時地利人和，對此我們有較大的信心。

發(fā)展戰(zhàn)略

我們的發(fā)展戰(zhàn)略分為三個時期，不同時期采取不同的策略。

1、初期：最初我們將在安徽科技學(xué)院開第一個門面，探索進(jìn)貨渠道和如何與進(jìn)貨商打交道。在宣傳和銷售的過程中摸索經(jīng)驗，改進(jìn)管理方式，提高公司名譽。此時我們將進(jìn)行大力宣傳，讓學(xué)校的同學(xué)和老師知道有這個公司。接著我們將通過辦會員卡、進(jìn)行新老顧客優(yōu)惠活動。與會用到我們產(chǎn)品的公司或組織建立聯(lián)系等方式獲得一批最初的客戶，在這個過程中公司的知名度會不斷提高，對下一步發(fā)展有重要作用。此階段總體上就是穩(wěn)打穩(wěn)扎，學(xué)習(xí)經(jīng)驗，為進(jìn)一步發(fā)展作經(jīng)驗與能力的準(zhǔn)備。

2、中期：此時公司已經(jīng)基本穩(wěn)定，能獲得較為穩(wěn)定的利潤，將進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展。首先與其他學(xué)校的朋友聯(lián)系，讓他們開分店，我們提供經(jīng)驗和貨物，并注入部分資金，擁有部分份額。通過這種方式擴(kuò)大公司的銷售，提高公司的影響力，是公司良性發(fā)展的重要表現(xiàn)。如果形勢允許，我們也會向社會中發(fā)展，在校外開此類店面，畢竟學(xué)校的業(yè)務(wù)是有限的，社會才是財富的來源。

3、后期：如果公司能發(fā)展到這一天，那他應(yīng)該已經(jīng)擁有雄厚的資金，良好的信譽和大量顧客，如果仍然靠售別人的產(chǎn)品獲利必然不能適應(yīng)形勢，應(yīng)當(dāng)開發(fā)自己的產(chǎn)品，打出自己產(chǎn)品的名氣，并逐漸向生產(chǎn)和銷售各占半壁江山的的模式發(fā)展，最終成為此行業(yè)的領(lǐng)軍公司!

財務(wù)分析

財務(wù)支出

公司組建的財務(wù)支出

辦證支出辦公用品廣告費用房租水電

小計20000元20000元80000元80000元|

總計20，0000元

每月財務(wù)支出

人員工資水電費進(jìn)貨費辦公費

小計5000元800元3000元1000元

總計9800元

二、月收入

估計前兩個月會處于虧損狀態(tài)，但是從第三個月開始將會有大約1000元的盈利，隨后每月增長500元，直到公司收入穩(wěn)定，估計月收入將有30000元，此時公司正式進(jìn)入正軌。

三、籌資計劃

初期投資所需的資金將有以下幾個方面得到：

1、創(chuàng)始人預(yù)計投資10，0000元，主要是向家人和親戚借貸。

2、邀請其他商人或有意的人出部分資金。

3、不足部分由向銀行申請大學(xué)生創(chuàng)業(yè)貸款得到。

還款計劃

當(dāng)公司運營穩(wěn)定后，每月抽出部分資金用于還貸。如果貸款到期而公司資金不足，則由公司出資人出錢暫還貸款。如果可以，盡量延長還貸時間，爭取更多的發(fā)展時間。

管理分析

管理層次

我們公司將人員分為三層，總經(jīng)理為第一層，下面設(shè)五個部門：市場部，業(yè)務(wù)部，服務(wù)部，質(zhì)檢部，財務(wù)部。各部門均設(shè)有負(fù)責(zé)人，作為第二層人員。各部長下轄各自的業(yè)務(wù)員，負(fù)責(zé)具體的工作，是第三層成員。各部門的主要工作和職責(zé)如下：

1、市場部：主要負(fù)責(zé)對周邊市場及消費者群體的調(diào)查，同時制定公司的營銷策略及發(fā)展方向。

2、業(yè)務(wù)部：主要負(fù)責(zé)對產(chǎn)品的進(jìn)貨及銷售，是直接參與銷售的部門，同時也是與進(jìn)貨商直接聯(lián)系的部門。

3、服務(wù)部：負(fù)責(zé)解答顧客的問題，提供使用指導(dǎo)。也是售后服務(wù)的執(zhí)行部門，解決顧客反饋的問題，了解他們的看法。

4、質(zhì)檢部：負(fù)責(zé)對所進(jìn)貨物的質(zhì)量檢測，保證產(chǎn)品的質(zhì)量和安全，是維護(hù)公司信譽和顧客權(quán)益的重要部門。

5、財務(wù)部：負(fù)責(zé)公司所有的收入和開銷，統(tǒng)籌資金使用。同時是制定還貸計劃并實施的部門，是公司發(fā)展的核心。

各個部門雖然工作不同，但是都是統(tǒng)一在公司的發(fā)展上的。工作中互相幫助，及時傳遞最新信息，做出決策。另外在公司運作過程中，將建立反饋制度。顧客向業(yè)務(wù)員反饋，業(yè)務(wù)員向管理人員反饋，通過這種措施保證問題能得到及時有效地解決。

二、占有份額

初期創(chuàng)始人均為投資者，按出資比例得到相應(yīng)比例的公司占有份額。但是我們將留出部分份額給未來加盟的伙伴，這是我們集資和招攬人才的重要方式。我們將會控制外來的投資，其只能保持在較小的比例，不會為了得到資金而出售過多份額，否則我們會難以控制公司的發(fā)展。

機(jī)遇與風(fēng)險分析及規(guī)避措施

機(jī)遇

隨著社會的發(fā)展，人們對形象的要求越來越高。無論是求職或者交友，甚至談男女朋友均須有良好的形象。而且女性天生對美的追求更是在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)發(fā)展的黃金時期展露無遺，作為天之驕子的大學(xué)生更是如此。然而在大學(xué)里和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的地區(qū)專業(yè)且服務(wù)優(yōu)良的公司卻很少，這就給了我們發(fā)展的機(jī)會，也是我們壯大的依靠。

風(fēng)險

1、由于我們初期是以代銷為主，受供貨的及時性和質(zhì)量影響較大。如果供貨商不能及時供貨或者不肯貨物賣出后再付錢，對我們將會產(chǎn)生較大的影響。

2、因為市場已經(jīng)趨于成熟，同行競爭較為激烈，而我們的公司是新開的，工作人員都是缺乏經(jīng)驗的新人，對公司發(fā)展很不利。

3、初期創(chuàng)始人都是在校學(xué)生，本身資金缺乏，大部分靠向親戚求助和向銀行借貸得到起始資金。過重的負(fù)債對公司發(fā)展起著巨大的潛在威脅。

4、新手開店，經(jīng)驗缺乏，對于融資，進(jìn)貨，簽約，銷售，財務(wù)管理等方面均需探索學(xué)習(xí)，新公司會因此而發(fā)展困難較大。

規(guī)避措施

1、選擇信譽可靠的供貨商，簽訂保證供貨質(zhì)量與供貨時間，回收未售出的貨物的合同。

2、創(chuàng)新銷售方式，提高銷售人員素質(zhì)，保證產(chǎn)品質(zhì)量與售后服務(wù)，對老顧客進(jìn)行優(yōu)惠。

3、創(chuàng)始人盡量出資，減少銀行借貸，不足部分在以集體或個人名義借貸。

4、開業(yè)前線去實地調(diào)研，并在此類公司內(nèi)工作一段時間，同時通過書本和老師學(xué)習(xí)相關(guān)知識，使經(jīng)驗得到迅速提高。

總結(jié)

通過前面的分析，我們更加深信公司能夠成立并取得預(yù)期業(yè)績。可能初期我們的公司太小，可能我們面臨校外同行的競爭，也可能在進(jìn)貨或者銷售方面遇到層層困難。但我們相信，憑著我們頑強(qiáng)的毅力和無畏的激情，所有的困難都是我們登上成功峰頂?shù)匿伮肥?，所有的?dān)憂都是我們成功后的笑料。

第三篇：創(chuàng)意策劃書

一，活動目的：

寢室是學(xué)生學(xué)習(xí)、生活的主要場所，為進(jìn)一步提高我系學(xué)生的文明素質(zhì)，通過組織廣大同學(xué)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，以豐富寢室文化內(nèi)涵，繁榮寢室文化生活，濃厚寢室育人氛圍，促進(jìn)大學(xué)生綜合素質(zhì)的全面提高，加強(qiáng)宿舍內(nèi)部的團(tuán)結(jié)，促進(jìn)廣大學(xué)生養(yǎng)成良好的生活、學(xué)習(xí)習(xí)慣。同時為進(jìn)一步提升我系學(xué)生寢室的.文化品位，我系自律會決定于11月在全系范圍內(nèi)組織以“彌德至美，和諧溫馨”為活動宗旨的“舍標(biāo)大賽”。

二，活動主題：

彌德至美，和諧溫馨

三，主辦單位：

數(shù)學(xué)與信息科學(xué)系團(tuán)委

策劃承辦單位：

數(shù)學(xué)與信息科學(xué)系自律會文宣部

四，活動時間：

XX年11月

五，活動對象：

漳州師范學(xué)院數(shù)學(xué)與信息科學(xué)系全體學(xué)生

六，作品要求：

（1）內(nèi)容要求積極向上，能體現(xiàn)出一個宿舍整體理念，體現(xiàn)各宿舍特色、專長，具有高品位的藝術(shù)理念，能代表本系（數(shù)學(xué)系）健康、向上的形象；

（2）上色與黑白均可，紙張格式不小于a4；

（3）需原創(chuàng)作品，嚴(yán)禁抄襲；

（4）作品請附帶簡要說明(解說詞100字以內(nèi)）；

（5）作品背面必須注明班級、姓名、學(xué)號及聯(lián)系方式。

七，參賽方式：

可單獨參加，也可合作（最多兩個人為一組）

八，活動流程：

（1）前期宣傳：

1)板塊宣傳:大板塊置于礪志樓，海報貼于宿舍樓宣傳欄

2)自律會成員下教室宣傳、各班宣傳委員于班級協(xié)助宣傳

（2）作品征集：由各班宣傳委員收齊交于自律會文宣部

（3）后期工作：

1）評選方式：評選方式：由老師、文宣部成員、宣傳部及團(tuán)宣部代表等共同參評

2)頒發(fā)獎項將獲獎作品以大板塊形式統(tǒng)一展出

九，獎項設(shè)置

一等獎：1名

二等獎：2名

三等獎：5名

優(yōu)秀獎：若干名

最佳作品將作為我系宿舍舍標(biāo)標(biāo)志！

十，經(jīng)費預(yù)算：

第四篇：創(chuàng)業(yè)策劃書范文

可行性分析與創(chuàng)業(yè)策劃書范文

一、 市場分析

長期以來,國內(nèi)居民因生活水平較低,對以"廚房"和"衛(wèi)生間"為主要服務(wù)對象的小家電消費很少.據(jù)統(tǒng)計,目前國內(nèi)城鎮(zhèn)家庭小家電的平均擁有量只有三四種,而歐美國家這一統(tǒng)計數(shù)字高達(dá)37種.據(jù)統(tǒng)計,每年國內(nèi)有至少260萬住戶搬入新家,隨著人們生活水平提高,對"廚房"和"衛(wèi)生間"的日益重視,小家電產(chǎn)品的加速普及與換代升級必將孵化出驚人市場推動力,小家電的市場發(fā)展前景非常廣闊.今后2至3年內(nèi),我國小家電行業(yè)將步入黃金發(fā)展階段,市場需求量年增幅有可能突破30%.

對于浴室取暖用的小家電目前只有浴霸和暖風(fēng)機(jī)兩種.目前全國生產(chǎn)浴霸的企業(yè)為376家,20xx年國內(nèi)銷量估計為400萬臺,20xx年為550萬臺,20xx年達(dá)到700萬臺,銷售額超過10億元.在城市居民家庭中,浴霸擁有率不到15%(20xx年),國內(nèi)消費者對浴霸認(rèn)同度達(dá)82%,市場空間巨大.

浴霸在浴室取暖設(shè)備中占著絕對優(yōu)勢,其中杭州奧普浴霸20xx年銷售額為億元,市場分額第一.目前生產(chǎn)浴霸和暖風(fēng)機(jī)的廠家大都集中在浙江,廣東一帶,但其中小廠居多,多為仿制或OEM,自主研發(fā)能力不強(qiáng).

我國長江流域地區(qū),大多住宅沒有暖氣,冬季洗澡取暖一直是個大問題.雖然有浴霸和暖風(fēng)機(jī),但人們更期待一種簡便,有效的取暖器具.根據(jù)我的調(diào)查,人們對本產(chǎn)品的印象還是不錯的,市場潛力巨大.

比照浴霸和暖風(fēng)機(jī)市場,本產(chǎn)品銷售市場至少在億元以上.

我們完全可以借助專利技術(shù)優(yōu)勢,迅速占領(lǐng)浴室取暖設(shè)備市場,建立自己的品牌和銷售網(wǎng)絡(luò).

(以上數(shù)據(jù)來源于《消費日報》,中國家用電器協(xié)會)

二、我們的目標(biāo)

我們的目標(biāo)是,在20xx年制出樣品進(jìn)入市場,發(fā)展地市級以上代理商家,銷售額在x萬元以上,20xx年達(dá)到萬銷售額,20xx年達(dá)到2萬銷售額,利潤率保持在.

三、資金使用

由于本產(chǎn)品以前市場上從未有過,所以初期樣品試制,模具開發(fā)等費用投入較大,估計在x萬元;

各種認(rèn)證,許可證,商標(biāo)xx萬元;

公司組建,購買相關(guān)辦公用品,人員招募,公司網(wǎng)站等:xx萬元; 房租水電費,人員工資(半年):xx萬元; 參加展會,廣告費:xx萬元;

小批量生產(chǎn)成本(5000件): xx萬元;

周轉(zhuǎn)資金:xx萬元. 合計:xx萬元.

四、產(chǎn)品成本及盈利分析

為節(jié)省費用,降低投資風(fēng)險,先期的小批量生產(chǎn)以委外加工為主,暫不購買生產(chǎn)設(shè)備.本產(chǎn)品主要包括:桶體,蓋子,加熱盤,漏電保護(hù)器,防干燒保護(hù)器,開關(guān),蒸汽調(diào)解板,底座,密封圈.其中加熱盤7-8元,漏電保護(hù)器xx元,防干燒保護(hù)器xx元,開關(guān)xx元,其余為塑料件,價格xx元,另外產(chǎn)品包裝,接線螺絲,運費等,成本合計在xx元以下.

批發(fā)價暫定為xx元,每個毛利為xx元,估計兩年能收回投資并稍有盈利. (以上數(shù)據(jù)是調(diào)查的零配件經(jīng)銷商,還有向下浮動的可能)

五、銷售前景

目前市場上還沒有同類產(chǎn)品,產(chǎn)品銷售壓力較小.建議利用各地電器批發(fā)商現(xiàn)成的銷售網(wǎng)絡(luò),進(jìn)行代理銷售.目前已與多家商家聯(lián)系過,初步達(dá)成銷售意向

. 六、合作方案

本專利項目是非職務(wù)發(fā)明,專利權(quán)為個人所有.具體合作方式由雙方協(xié)商議定.

七、原材料供應(yīng)方案 可外協(xié)生產(chǎn),無特殊要求.

八、本項目的未來

由于本產(chǎn)品制造簡便,門檻不高,難免被人仿造.除了加強(qiáng)打假力度之外,不斷升級產(chǎn)品也是拓展市場的必要手段.目前,已開發(fā)了兩款樣品,準(zhǔn)備在明年繼續(xù)推出3-5款新品,隨著產(chǎn)品的升級換代,我們必能牢牢站穩(wěn)市場.

第五篇：商業(yè)活動策劃書

第一章 總體策劃思路

一、策劃的總體思路

1. 全面把握：首先是建立在對當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計與操盤策略的全面把握之上的.，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。

2. 項目對接：強(qiáng)調(diào)對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調(diào)查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進(jìn)行判斷與整合，從而實現(xiàn)最優(yōu)模式與項目自身進(jìn)行完美對接。

3. 創(chuàng)新超越：每一個地產(chǎn)項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領(lǐng)域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。

二、 項目背景

1.用地概述

l 地塊位于蘇州市朝陽區(qū)長安西路南側(cè)，西臨華美商城，東接蘇州市郵電局，南近蘇州商廈，北與蘇州飯店一路之隔，屬城市核心商圈內(nèi)的絕版地塊。地塊周邊休閑、購物、娛樂、醫(yī)院等生活設(shè)施配套齊全，交通便捷。

l 該地塊整體呈"品"字狀，沿長安路東西面寬132.4米，南端東西面寬67.74米;南北最大進(jìn)深112.78米，最小進(jìn)深61.99米,地塊占地11692.59㎡(合17.53畝)。

2.項目規(guī)劃

商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局，約20491.85㎡l

住宅形式：小戶型酒店式公寓布局，約9609.32㎡l

辦公形式：可自由間隔式寫字樓布局，約22791.36㎡l

停車形式：地上81個，地下326，合407個車位(地下兩層停車布局，約13691.36㎡)。l

建筑密度：42%l

綠地率：25%l

容積率：4.5l

3.規(guī)劃設(shè)計要點

《蘇州世景國際方案設(shè)計說明》(略)

4.用地紅線圖

(略)

三、項目資源分析、項目目標(biāo)的界定

---效益和品牌

1. 項目銷售按目標(biāo)計劃順利完成

第一階段銷售必須成功，以順利渡過項目風(fēng)險期，實現(xiàn)資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。l

總銷售額、回款額、銷售進(jìn)度、利潤目標(biāo)的合理實現(xiàn)。l

2. 項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻(xiàn)。

借助項目運作的成功，蘇州世景置業(yè)發(fā)展有限公司確立在蘇州房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。l

綜合提升世景置業(yè)發(fā)展有限公司的品牌知名度、美譽度和擴(kuò)張力。l

四、核心目標(biāo)--樹立品牌

原理：達(dá)到商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界

品牌時代需要有品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是"房地產(chǎn)品牌語言與品牌運營規(guī)則"。

品牌時代的消費者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是需要房地產(chǎn)的品牌服務(wù)，品牌時代的房地產(chǎn)開發(fā)商需要學(xué)會塑造房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會運用"房地產(chǎn)品牌運營"的規(guī)則生產(chǎn)適銷對路的房地產(chǎn)品牌。

品牌經(jīng)營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經(jīng)營者，經(jīng)營者對房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。

所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強(qiáng)大的品牌勢能：

消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。

最終達(dá)到財富涌流、社會進(jìn)步的全新局面。

五、項目開發(fā)總建議

1. 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。

2. 通過前期銷售與招商的同步進(jìn)行，引進(jìn)眾多國內(nèi)、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)格局。

3. 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。

4. 通過超常規(guī)宣傳，通過項目營銷進(jìn)行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。

5. 通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制"總價"，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。

6. 充分利用項目三部分所形成的“生態(tài)鏈”形成優(yōu)勢互補(bǔ)。

六、項目的SWOT分析

1. 項目優(yōu)勢

地理位置優(yōu)越，商圈人氣興旺l

世景國際位于蘇州市中心地帶，屬于長安路頂級商業(yè)中心向商旅娛樂中心過渡的核心地帶，距秋葉原、徐家匯、寶皇不超過500米，蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館也是近在咫尺，交通便利?？梢哉f是是目前蘇州市城區(qū)內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)用地。

商業(yè)配套完善，商業(yè)活動便捷l

由長安路相連的南京路與中心路地段是蘇州市朝陽區(qū)最為成熟的商業(yè)活動區(qū)，其中匯聚的商業(yè)、酒店、娛樂等均在整個蘇州市具絕對代表性。隨著近年來來國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，大規(guī)模新型商業(yè)項目的投入使用，令該地段的商業(yè)配套越發(fā)成熟，各類商業(yè)、商務(wù)活動業(yè)已成為蘇州最為頻繁的地區(qū)。

屬于三位一體的商業(yè)項目模式，開發(fā)潛力巨大l

項目集商場、投資型公寓、寫字樓于一體，可形成商業(yè)經(jīng)營、旅游居住與商務(wù)活動的優(yōu)勢互補(bǔ)。

2. 項目劣勢

周邊商業(yè)競爭較多，從某種程度上分流消費群體。l

l 雖然街區(qū)具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是臨近項目如華美商城、北方商廈目前經(jīng)營狀況不容樂觀，容易造成客戶的對比心理，為后期銷售招商增加壓力。

l 目前蘇州高檔寫字樓市場供應(yīng)量較大，如黃金大廈、國貿(mào)大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項目。且朝陽地區(qū)的高檔寫字樓租賃情況不理想，中小型寫字樓因租金優(yōu)勢較被市場認(rèn)可。

l 目前市場上寫字樓投資回報率較低，缺乏投資者關(guān)注，而中、小型公司因為經(jīng)濟(jì)實力有限，多以租賃為主，購買意向不強(qiáng)。

3. 機(jī)會點

經(jīng)濟(jì)發(fā)展利好因素l

長安路地位的提升，與其說是近年來各開發(fā)商著力打造的結(jié)果，還不如說是蘇州市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展、核心商業(yè)圈多元化發(fā)展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路為軸，東西以長安路為軸的格局。而中心路與長安路也因地處城市軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。

地理區(qū)位優(yōu)勢l

目前蘇州市房地產(chǎn)市場已日漸成熟，該項目的地理區(qū)位優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給----需求”，便可以搶占“先機(jī)”。

項目連動實現(xiàn)價值最大化l

本項目對面是蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館等蘇州頂級商務(wù)娛樂場所，而左邊不超過500米又是蘇州市幾大著名商場的聚集地，因此如何結(jié)合項目自身開發(fā)特點，能完善和補(bǔ)充市場缺陷就能發(fā)揮優(yōu)勢，降低運作成本，實現(xiàn)本項目物業(yè)潛在價值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。

中心城市的建設(shè)匯聚了人氣l

隨著政府發(fā)展“發(fā)展中心城市”力度加大，朝陽區(qū)對“五區(qū)三縣”的影響力和知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會帶來人氣的上升，而本項目開發(fā)周期估計完全可以“借勢造勢“，為增加項目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。

4. 風(fēng)險

市場因素l

可對形成直接影響的超大型項目在本項目開發(fā)周期內(nèi)都將面市時，例如即將開售的珠玉島大廈和被譽為“蘇州地王”的黃金國際項目已于12月18日舉行奠基儀式。這些項目均體量巨大、且都是集商業(yè)、酒店、寫字樓及住宅于一體。同期上市必將對本項目產(chǎn)生競爭。

同時，從目前蘇州市的房地產(chǎn)市場看，各類型競爭同質(zhì)化開始，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時，本項目還是具有一定市場競爭的風(fēng)險性。

自身因素l

與本項目一墻之隔的華美商城及長安路的其他大型商場已經(jīng)有強(qiáng)烈的對比，假如本項目沒能在項目定位、經(jīng)營特點及硬件設(shè)施上有所超越的話，銷售的風(fēng)險性和困難度是顯而易見的。

5. 綜合分析

從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機(jī)會和風(fēng)險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達(dá)到科學(xué)的"投入產(chǎn)業(yè)比"，追求產(chǎn)品供給----需求的完善性，使項目達(dá)到預(yù)期的市場期望值。從目前各熱銷的房地產(chǎn)項目以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現(xiàn)在：

一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪租金的重要因素，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩(wěn)定消費群體的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素;

二是新的商業(yè)模式和經(jīng)營理念，蘇州當(dāng)前的商業(yè)模式開始從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化，綜合性的"商業(yè)步行街"、"一站式購物"的大賣場等新的經(jīng)營管理模式所帶來的影響是不言而喻的;同時隨著市場上產(chǎn)權(quán)式酒店、投資型公寓及中高檔寫字樓等房地產(chǎn)項目的出現(xiàn)，投資物業(yè)的多樣性也開始逐步形成。因此，同屬具備投資型的商業(yè)形態(tài)，本項目要立于市場不敗之地的關(guān)鍵就是如何開發(fā)出適合區(qū)域今后發(fā)展的商業(yè)模式和引入先進(jìn)的經(jīng)營理念。

三是產(chǎn)品和配套，商業(yè)產(chǎn)品的設(shè)計和周邊資源狀況，包括產(chǎn)品本身、產(chǎn)品形象、產(chǎn)品位置對消費及投資者的有效引導(dǎo)，還有商業(yè)項目的功能定位、軟硬件配套設(shè)施、人流走向等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商業(yè)項目的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。

七.市場機(jī)會發(fā)現(xiàn)

本項目市場機(jī)會將包括對商業(yè)、酒店、公寓、辦公、休閑娛樂等多元的需求構(gòu)成，市場機(jī)會有以下幾部分構(gòu)成：

1.常規(guī)市場機(jī)會發(fā)現(xiàn)

l “傳統(tǒng)都市區(qū)域”自然形成的不動產(chǎn)需求(自用和投資)，商業(yè)、商務(wù)及休閑需求。項目位于蘇州的市中心，處于蘇州市頂級商業(yè)地段向頂級商務(wù)地段過渡的邊緣地帶，商業(yè)、商務(wù)及休閑的需求能夠得到最大化的體現(xiàn)。

市區(qū)內(nèi)類比高水準(zhǔn)的綜合性多功能商業(yè)項目有效供應(yīng)不足形成的差異性顯示需求。l

2.新生代市場機(jī)會發(fā)現(xiàn)

政治、經(jīng)濟(jì)、文化、藝術(shù)和社會環(huán)境變化帶來的需求。l

城市建設(shè)和發(fā)展，交通的全面改善，其他城市區(qū)域價值和格局變化帶來對本區(qū)域的新需求。l

新生代滋生的生存、休閑、投資空間的現(xiàn)實需求。l

3. 創(chuàng)造市場機(jī)會發(fā)現(xiàn)

l 新投資方式創(chuàng)造的市場機(jī)會。目前蘇州市民的投資意識很濃，就這一點來說我們注意差異化投資，就項目本身可以從前期的招商工作開始，進(jìn)行統(tǒng)一招商統(tǒng)一規(guī)劃，使得本項目在投資理念方面有較大的提升。

l 新經(jīng)營方式創(chuàng)造的市場機(jī)會。目前不少商鋪經(jīng)營的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場的調(diào)節(jié)由經(jīng)營者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。這就給我們在創(chuàng)造市場的新型不動產(chǎn)品種提供了機(jī)會與空間。

l 新營銷策略創(chuàng)造的市場機(jī)會。當(dāng)?shù)氐臓I銷策略主要以房屋預(yù)售登記認(rèn)購為主，到開盤后集中簽約。而我們在具體運作中可以將一些新的操盤手法融入其中。

4. 延伸價值

l "新都市主義"規(guī)劃觀念的延伸價值?？疾煨露际兄髁x的城市建設(shè)理念，我們可以看到，新都市主義所有主張的背后，都蘊含著一個極其重要的思想，即人文關(guān)懷。無論是混合街區(qū)功能的考慮，還是對交通系統(tǒng)的組織，抑或其它城市建設(shè)主張，都強(qiáng)調(diào)要滿足人的需求，尊重人性發(fā)展。新都市主義者重新反思人類與自然的關(guān)系，主張城市建設(shè)應(yīng)充分研究自然環(huán)境，城市規(guī)劃因形就勢，建筑設(shè)計適應(yīng)氣候要求，從而使城市與自然形成和諧共存的局面。對于本項目而言，應(yīng)相當(dāng)重視"新都市主義"的規(guī)劃觀念及延伸價值。

l "藝術(shù)化"建筑設(shè)計的延伸價值。建筑不等于藝術(shù)，因為建筑設(shè)計首先考慮的是不同項目的具體要求，建筑必須有功能性，它牽涉到結(jié)構(gòu)、力學(xué)、工程學(xué)等，建筑不僅僅是表現(xiàn)。建筑藝術(shù)價值觀的演變分為五個階段：(1)實用建筑學(xué)階段，追求適用、堅固、美觀的建筑;(2)藝術(shù)建筑學(xué)階段，視建筑為"凝固的音樂";(3)機(jī)器建筑學(xué)階段，把建筑看作"住人的機(jī)器";(4)空間建筑學(xué)階段，認(rèn)識到"空間是建筑的主角";(5)環(huán)境建筑學(xué)階段，認(rèn)為建筑是環(huán)境的科學(xué)和藝術(shù)。在本項目中，我們著重要體現(xiàn)的是空間建筑學(xué)與環(huán)境建筑學(xué)相結(jié)合的本質(zhì)。

l "主題性"環(huán)境設(shè)計的延伸價值。主題文化是項目的靈魂。項目的主題文化定位是創(chuàng)造項目個性，體現(xiàn)物業(yè)差異性，從而引領(lǐng)潮流，引導(dǎo)新的生活方式的坐標(biāo)，也是項目建筑風(fēng)格，環(huán)境風(fēng)格設(shè)計的依據(jù)。

l "后價值開發(fā)"的延伸價值。這里指的后價值開發(fā)體現(xiàn)出品牌經(jīng)營的持續(xù)性與持久性能夠為將來的品牌創(chuàng)造與品牌經(jīng)營打下堅實的基礎(chǔ)。

5. 機(jī)會價值

土地競拍的社會知名度。l

類比競爭物業(yè)的優(yōu)劣取舍。詳見《市場調(diào)研報告》l

社會專業(yè)服務(wù)體系組合和利用。l

金融服務(wù)。包括個人金融服務(wù)、物業(yè)托管、個人理財?shù)鹊?。l

物業(yè)經(jīng)營和管理。l

營銷策劃。l